房地產(chǎn)項目可行性

**項目可行性研究報告目錄HYPERLINK\l"_Toc198458448"一、概況2HYPERLINK\l"_Toc198458449"1.1項目概況2HYPERLINK\l"_Toc198458450"1.2開發(fā)商概況2HYPERLINK\l"_Toc198458451"1.3可行性研究的依據(jù)和范圍2HYPERLINK\l"_Toc198458452"1.4建設(shè)的主要內(nèi)容3HYPERLINK\l"_Toc198458453"1.5項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)3HYPERLINK\l"_Toc198458454"二、項目建設(shè)的必要性4HYPERLINK\l"_Toc198458455"2.1杭州城市發(fā)展的必然趨勢4HYPERLINK\l"_Toc198458456"2.2下沙新城區(qū)日益繁榮的社會景象對房地產(chǎn)發(fā)展的更高要求4HYPERLINK\l"_Toc198458457"三、產(chǎn)品特征與建設(shè)規(guī)模4HYPERLINK\l"_Toc198458458"3.1本項目產(chǎn)品特征4HYPERLINK\l"_Toc198458459"3.2附近主要房產(chǎn)品市場情況4HYPERLINK\l"_Toc198458460"3.3建設(shè)規(guī)模4HYPERLINK\l"_Toc198458461"四、建設(shè)條件4HYPERLINK\l"_Toc198458462"4.1用地現(xiàn)狀4HYPERLINK\l"_Toc198458463"4.2自然環(huán)境條件4HYPERLINK\l"_Toc198458464"4.3基礎(chǔ)設(shè)施條件5HYPERLINK\l"_Toc198458465"4.4社會經(jīng)濟條件5HYPERLINK\l"_Toc198458466"五、工程方案5HYPERLINK\l"_Toc198458467"5.1設(shè)計指導(dǎo)思想5HYPERLINK\l"_Toc198458468"5.2總體布局5HYPERLINK\l"_Toc198458469"5.3設(shè)計定位5HYPERLINK\l"_Toc198458470"5.4建筑風(fēng)格5HYPERLINK\l"_Toc198458471"5.5道路交通5HYPERLINK\l"_Toc198458472"5.6綠化5HYPERLINK\l"_Toc198458473"5.7技術(shù)指標(biāo)5HYPERLINK\l"_Toc198458474"六、公用工程方案6HYPERLINK\l"_Toc198458475"6.1電氣6HYPERLINK\l"_Toc198458476"6.2給排水7HYPERLINK\l"_Toc198458477"6.3消防8HYPERLINK\l"_Toc198458478"6.4暖通8HYPERLINK\l"_Toc198458479"6.5人防9HYPERLINK\l"_Toc198458480"七、環(huán)境保護與衛(wèi)生防疫、安全防火等9HYPERLINK\l"_Toc198458481"7.1環(huán)境保護與衛(wèi)生防疫9HYPERLINK\l"_Toc198458482"7.2安全與防火工程10HYPERLINK\l"_Toc198458483"八、建設(shè)工期與工程實施進度10HYPERLINK\l"_Toc198458484"8.1建設(shè)工期10HYPERLINK\l"_Toc198458485"8.2工程實施進度10HYPERLINK\l"_Toc198458486"九、財務(wù)評價和成本分析12HYPERLINK\l"_Toc198458487"1、文字描述12HYPERLINK\l"_Toc198458488"2、見表12HYPERLINK\l"_Toc198458489"9.2收益分析13HYPERLINK\l"_Toc198458490"9.3資金投入及使用計劃13HYPERLINK\l"_Toc198458491"9.4利潤測算14HYPERLINK\l"_Toc198458492"9.5收益評價14HYPERLINK\l"_Toc198458493"十、風(fēng)險分析與規(guī)避15HYPERLINK\l"_Toc198458494"10.1風(fēng)險分析15HYPERLINK\l"_Toc198458495"10.2風(fēng)險規(guī)避策略16HYPERLINK\l"_Toc198458496"十一、經(jīng)濟效益評價與社會環(huán)境效益評價16HYPERLINK\l"_Toc198458497"11.1經(jīng)濟效益評價16HYPERLINK\l"_Toc198458498"11.2社會效益評價16**項目可行性研究報告一、概況1.1項目概況項目名稱：開發(fā)商：項目負責(zé)人：項目總投資：建設(shè)地址1.2開發(fā)商概況企業(yè)名稱：法定地址：法定代表人：1.3可行性研究的依據(jù)和范圍可行性研究的依據(jù).1杭州市城市總體規(guī)劃（1998—2010年）.2杭州市土地利用總體規(guī)劃（1997—2010年）.3杭州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局提供的規(guī)劃紅線圖（1：1000）.4用地測繪成果資料《杭州久恒投資置業(yè)有限公司征地范圍與相鄰道路等位置測繪成果》（1：500）可行性研究范圍1.4建設(shè)的主要內(nèi)容項目項目簡介項目初步構(gòu)想1.5項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)本項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)詳見下表1-1表1-1主要技技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)表用地面積自行車停車數(shù)總建筑面積其中地面停車數(shù)其中地上建筑面積地下停車數(shù)地下建筑面積項目總投資占地面積項目總銷售收入綠地面積計劃貸款建筑密度財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）容積率財務(wù)凈現(xiàn)值（NPPV）綠地率投資利潤率建筑高度投資回收期機動車總停車泊位位稅后利潤其中地下停車庫二層停車庫地面二、項目建設(shè)的必要性2.1杭州城市發(fā)展的必然趨勢2.2下沙新城區(qū)日益繁榮的社會景象對房地產(chǎn)發(fā)展的更高要求三、產(chǎn)品特征與建設(shè)規(guī)模3.1本項目產(chǎn)品特征位于下沙新城區(qū)，附近商業(yè)、金融業(yè)樓宇高度稀缺物業(yè)屬性符合下沙人口不斷的增加后對商業(yè)、金融業(yè)辦公場地的需求交通便捷，帶動周邊城市區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展單元式的商業(yè)、金融業(yè)空間符合中小公司對商業(yè)用房的需求一定量的商業(yè)營業(yè)配套不僅滿足項目本身對商業(yè)營業(yè)用房的需求也便利了附近居民、單位的商業(yè)需求3.2附近主要房產(chǎn)品市場情況3.3建設(shè)規(guī)模四、建設(shè)條件4.1用地現(xiàn)狀4.2自然環(huán)境條件地形、地貌氣象地質(zhì)地震4.3基礎(chǔ)設(shè)施條件交通條件供水條件供電條件4.4社會經(jīng)濟條件五、工程方案5.1設(shè)計指導(dǎo)思想5.2總體布局5.3設(shè)計定位5.4建筑風(fēng)格5.5道路交通機動車流線人流流線停車場地5.6綠化5.7技術(shù)指標(biāo)本項目主要技術(shù)指標(biāo)，詳見表5—1表5-1主要要技術(shù)指標(biāo)總用地面積建筑面積地上部分地下部分建筑密度容積率綠地率建筑高度六、公用工程方案6.1電氣計算及設(shè)計依據(jù)負荷等級及負荷估算表6—1負荷計算表負荷名稱用電設(shè)備組名稱建筑面積（m3）單位指針（W/m3）設(shè)備容量（kW）Kocosφ計算負荷變壓器容量（kVVA）備注Pj(KW)Qj(kVAR))Sj(kVA)照明商業(yè)、金融業(yè)用房房6292100629.20.90.8566.3424.7注①地下設(shè)備用房336124.01.00.51.07.0汽車庫10921010.91.00.510.918.9自行車庫161101.61.00.51.62.8人防區(qū)951109.51.00.59.516.5公共場所28801028.80.90.624.532.6小計684.1616.8502.5動力生活泵22.50.70.815.111.3電梯40.00.90.636.048.0機械停車庫32.00.850.627.236.3汽車升降機23.00.90.620.727.6變電所用電5.01.00.85.03.8消控室及監(jiān)控室20.00.90.818.013.5弱電系統(tǒng)20.00.90.818.013.5小計162.5140.0153.9消防消火栓泵150.00.50.875.056.3注②噴淋泵110.00.50.855.041.3注③消防風(fēng)機69.51.00.869.552.1注④小計42.542.531.9室外照明預(yù)留200.01.00.6200.0266.7其他預(yù)留100.01.01.0100.0總計118910999550.85934812無功補償0.9-14310382×800注⑤注①：含空調(diào)、熱水器器、計算機注②：不計入總總負荷注③：不計入總總負荷注④：其中42.5kkW計入總負荷荷注⑤：含全部一、二級級負荷及部分分三級負荷用電方案.1電源.2變配電所.3各級負荷的供電方式.4配電方式.5主要電氣設(shè)備照明系統(tǒng)本工程的照明分為普通照明、應(yīng)急照明，正常照明標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。主要照明標(biāo)準(zhǔn)及光源、燈型如下表6—2。表6—2照明系統(tǒng)統(tǒng)照度標(biāo)準(zhǔn)及及光源、燈型型場所照度（lx）光源及形式車庫、設(shè)備用房75三基色T8熒光燈燈變電所200三基色T8熒光燈燈辦公500帶反光罩格柵節(jié)能能型熒光燈公共場所節(jié)能燈室外道路照明庭院燈或路燈立面泛光照明金屬鹵化物投光燈燈廣告照明熒光燈箱或霓虹燈燈防雷系統(tǒng)接地系統(tǒng)6.2給排水計算及設(shè)計依據(jù)給排水工程說明給水系統(tǒng).1生活給水系統(tǒng).1.1水源.1.2用水量表6—3用水量計算表項目序號用水項目用水規(guī)模用水標(biāo)準(zhǔn)（qd）使用時間（T）不均衡系數(shù)（K）用水量最高日（m3/dd）最大時（m3/hh）給水量1商業(yè)、金融業(yè)用房房252人300(L/人··d)142.075.610.82底層商鋪等用房800m25(L/m2·d)121.540.53綠化及道路澆灑1000m23(L/m2·d)3小計82.611.34不可預(yù)見水量(1+2)×15%%11.91.7合計94.513排水量(1+2)×1.115×90%%82.411.7消防水量5室內(nèi)消火栓40L/s36室外消火栓30L/s37自動噴淋30L/s1.1.3供水方式.1.4設(shè)備選型.2消防給水系統(tǒng)排水系統(tǒng).1排水體制.2污水系統(tǒng).3雨水系統(tǒng)管材6.3消防計算及設(shè)計依據(jù)建筑部分消防系統(tǒng)給排水部分消防系統(tǒng).1消防用水量.2供水方式.2.1室內(nèi)消火栓系統(tǒng)供水方式.2.2室外消火火栓系統(tǒng)供水水方式.2.3自動噴水水系統(tǒng)供水方方式.2.4設(shè)備選型型.2.5滅火器電器部分消防系統(tǒng)統(tǒng)暖通部分消防系統(tǒng)統(tǒng).1機械防排煙系統(tǒng).2防火閥的設(shè)置6.4暖通計算及設(shè)計依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)規(guī)范》GBB500199-20033《高層民用建筑設(shè)設(shè)計防火規(guī)范范》GB500045-933《汽車庫、修車庫庫、停車場設(shè)設(shè)計防火規(guī)范范》GB500067-977杭州地區(qū)氣象參數(shù)數(shù).1大氣壓力.2室外計算干球溫度度.3夏季空調(diào)室外計算算濕球溫度.4冬季空調(diào)室外計算算相對濕度通風(fēng)系統(tǒng)防排煙及人防系統(tǒng)統(tǒng)6.5人防計算及設(shè)計依據(jù)建筑及結(jié)構(gòu)部分人人防給排水部分人防.1水源.2用水量.3給水方式.4排水方式.5管道防爆電氣部分人防暖通部分人防七、環(huán)境保護與衛(wèi)衛(wèi)生防疫、安安全防火等7.1環(huán)境保護與與衛(wèi)生防疫噪音處理廢氣處理生活污水處理生活垃圾處理衛(wèi)生設(shè)施7.2安全與防火火工程安全警衛(wèi)建筑防火八、建設(shè)工期與工工程實施進度度8.1建設(shè)工期表8-1項目各階段段分時安排表表實施階段工作內(nèi)容工程進度（月）前期決策階段（包括取得土地和和規(guī)劃設(shè)計及及三通一平）0、取得土地1、方案設(shè)計及修改改2、工程初步設(shè)計及及施工圖設(shè)計計3、方案會審及批復(fù)復(fù)4、項目可行性研究究及審批5、場地平整工程施工階段1、土建施工2、設(shè)備安裝及調(diào)試試3、項目裝修4、銷售及租賃5、物業(yè)管理介入6、竣工驗收運營及交付使用1、交房2、為業(yè)主辦理相關(guān)關(guān)證件手續(xù)合計8.2工程實施進進度表8-2項目實實施進度表項目第三年度（2006年11月月-2007年10月）363534333231302928272625項目第二年度（2005年11月月-2006年10月）342322212019181716151413項目第一年度（2004年11月月-2005年10月）121110987654321項目年度項目月度取得土地方案設(shè)計及修改工程初步設(shè)計方案會審及批復(fù)項目可行性研究及及審批場地平整土建施工設(shè)備安裝及調(diào)試項目裝修銷售及租賃物業(yè)管理介入竣工驗收交房為業(yè)主辦理證件手手續(xù)九、財務(wù)評價和成成本分析1、文字描述2、見表表9-1項目投資成本估算算表序號項目金額（萬元）均價（元/平方米米）備注1土地成本1040.931083.201.1+1.2++1.31.1土地出讓金990.001026.07土地面積21233平方米，折合合建筑面積計計算單價1.2契稅29.7030.78按土地出讓金的33%估算1.3拆遷費21.2326.35按100元/平方米米（土地面積積）2工程費用3398.073521.862.1+2.22.1建筑安裝工程費2798.072900.00建筑工程及安裝工工程費用（不不包括機械車車庫）2.2機械式車庫600.00621.86機械車庫以2000萬元估算3前期工程費430.47446.163.1+3.2++3.3+33.43.1籌建開辦費101.94105.662．×3%3.2可行性研究費5.105.282.×0.155%3.3規(guī)劃勘探設(shè)計費289.46300.00按300元/平方米米（建筑面積積=9648..5平方米）3.4其他33.9835.222.×1%4基礎(chǔ)設(shè)施配套費188.15195.004.1+4.24.1室外工程及環(huán)境144.73150.00按150元/平方米米（建筑面積積）4.2水、電增容費43.4245.00按45元/平方米（建筑面積積）5公建配套費96.49100.00按100元/平方米米（建筑面積積）6不可預(yù)見費257.71267.09（1.+2.+3..+4.+55.）×5%7開發(fā)成本5411.815608.961.+2.+3..+4.+55.+6.8開發(fā)費用829.07858.288.1+8.2++8.38.1管理費289.46300.00按300元/平方米米（建筑面積積）8.2銷售費用216.47224.367.×4%8.3財務(wù)費用323.15334.922200×[（1+33.25%）×（1+6.55%）-1]+11600×6..5%9總成本6240.886468.247.+8.上述各項成本占總總成本的比重重分別為：土土地成本：17%；工程費用用：61%；開發(fā)費用用：13%；其他配套套費用：9%。（詳見圖9-1）9.2收益分析銷售單價確定銷售收入分期比例例的確定銷售計劃詳見表99-2。表9-2銷售計劃表銷售計劃年份比例面積（平方米）分年度銷售金額（萬萬元）車位（只數(shù)）1234第一年0%營業(yè)用房0%商業(yè)、金融業(yè)用房房0%車位第二年0%營業(yè)用房0%商業(yè)、金融業(yè)用房房0%車位第三年100%營業(yè)用房房80%商業(yè)、金融融業(yè)用房7718.85403.1690%車位108只1296.00第四年0%營業(yè)用房0.000.0020%商業(yè)、金融業(yè)用房房1929.71350.7910%車位12只144.00銷售收入小結(jié)9.3資金投入及及使用計劃投資計劃與資金籌籌措情況見表表9-3。表9-3投資計劃與資金籌籌措表單位：萬元元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期12341投資總額6240.881500.0029001600240.881.1建設(shè)投資6240.881500.0029001600240.881.2短期貸款利息0.000.000.000.000.002資金籌措6240.881500.0029001600240.882.1自有資金22001500.007000.000.002.2貸款38000.00220016000.002.3銷售收入回投240.880.000.000.00240.889.4利潤測算詳見表9-4。表9-4利潤計算表單位：萬元元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期12341銷售收入8817.800.000.007323.011494.792總成本費用6240.881500.002900.001600.00240.883營業(yè)稅及附加484.980.000.00402.7782.214印花稅及管理費4.410.000.003.660.755利潤總額2087.53-1500.000-2900.0005316.581170.956所得稅688.89-495.00-957.001754.47386.417稅后利潤1398.65-1005.000-1943.0003562.11784.549.5收益評價財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）財務(wù)凈現(xiàn)值（NPPV）投資利潤率表9-5現(xiàn)金流量表單位：萬元元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期12341現(xiàn)金流入8817.800.000.007323.011494.791.1銷售收入8817.800.000.007323.011494.791.2其他收入0.000.000.000.000.002現(xiàn)金流出7419.161005.001943.003760.90710.252.1開發(fā)投資6240.881500.002900.001600.00240.882.2營業(yè)稅及附加484.980.000.00402.7782.212.3印花稅及管理費4.410.000.003.660.752.4所得稅688.89-