招商地產(chǎn)豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

招商紫金山項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告2010-04-18領(lǐng)袖山新官邸Contents目錄PART1：項(xiàng)目核心課題分析及解決思路PART2：招商南京豪宅市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)建立PART3：企劃策略解析及企劃行銷執(zhí)行PART4：項(xiàng)目行銷策略及銷售執(zhí)行方案PART5：行銷強(qiáng)化核心突圍點(diǎn)（專業(yè)與品質(zhì)的提升）

ART1項(xiàng)目核心課題分析及解決思路P招商紫金山項(xiàng)目核心課題分析：紫金山板塊作為南京中高端住宅聚集區(qū)域，并沒(méi)有公寓類頂級(jí)豪宅項(xiàng)目推出，作為南京公寓豪宅二類片區(qū)（與市中心及河西濱江區(qū)域比較），如何塑造豪宅的土地價(jià)值屬性，是本項(xiàng)目在行銷推廣及企劃包裝過(guò)程中，必須解決的核心課題之一。招商紫金山項(xiàng)目核心課題分析：作為公寓類豪宅，空間平面化是一直以來(lái)的價(jià)值主張，也得到豪宅市場(chǎng)的基本認(rèn)同。本項(xiàng)目以復(fù)式產(chǎn)品為主導(dǎo)，與市場(chǎng)主流的豪宅平面化主張相異，如何引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目復(fù)式豪宅產(chǎn)品的認(rèn)同，是本項(xiàng)目在行銷推廣及企劃包裝過(guò)程中，必須解決的第二個(gè)核心難題。招商紫金山項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)分析：從本項(xiàng)目未來(lái)的市場(chǎng)總價(jià)分析，將會(huì)與市中心區(qū)的公寓類豪宅及城市近郊的別墅產(chǎn)品存在直接競(jìng)爭(zhēng)，即本項(xiàng)目將處于城市中心公寓豪宅和城市近郊別墅的雙重競(jìng)爭(zhēng)之中，如何突圍，是本項(xiàng)目行銷前必須解決的核心競(jìng)爭(zhēng)課題。項(xiàng)目消費(fèi)者固有認(rèn)知招商紫金山項(xiàng)目核心課題解決之道地段價(jià)值的塑造——塑造項(xiàng)目豪宅血統(tǒng)項(xiàng)目成功學(xué)——產(chǎn)品力價(jià)值的深度解讀感質(zhì)行銷——消費(fèi)者身、心、靈的體驗(yàn)心儀企劃——巨細(xì)靡遺的項(xiàng)目解讀傳達(dá)[紫金山重新解讀][復(fù)式居住真價(jià)值][直指人心的感覺(jué)][形象的全面提升]①實(shí)現(xiàn)招商品牌奢華轉(zhuǎn)身②轉(zhuǎn)變南京傳統(tǒng)豪宅觀念③建立新的主流豪宅標(biāo)準(zhǔn)招商紫金山項(xiàng)目使命招商紫金山項(xiàng)項(xiàng)目核心價(jià)值值梳理：重新定義南京京豪宅標(biāo)準(zhǔn)，，重新定義紫金金山！[這是招商紫金金山項(xiàng)目的目目標(biāo)，更是行行銷必須完成成的特殊使命命]ART2招商南京豪宅宅市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)權(quán)建立P當(dāng)前中國(guó)市場(chǎng)場(chǎng)上主流豪宅宅開(kāi)發(fā)模式主流地段+主流品質(zhì)代代表開(kāi)開(kāi)發(fā)商：中海海主流地段+商業(yè)資源代代表開(kāi)開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)潤(rùn)景觀營(yíng)造+建筑品質(zhì)代代表開(kāi)開(kāi)發(fā)商：星河河灣絕對(duì)現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)質(zhì)取勝代代表開(kāi)發(fā)商：：仁恒純粹的風(fēng)情社社區(qū)營(yíng)造代代表開(kāi)發(fā)發(fā)商：龍湖招商的主流豪豪宅開(kāi)發(fā)還要要在招商擅長(zhǎng)的人文價(jià)值塑造造和產(chǎn)品創(chuàng)新力上下功夫招商主流豪宅宅開(kāi)發(fā)突破點(diǎn)點(diǎn)從招商依云溪溪谷到招商紫紫金山項(xiàng)目，，雙盤(pán)聯(lián)動(dòng)，，定格招商主主流豪宅開(kāi)發(fā)發(fā)模式，建立立南京豪宅品品牌高度。招商·紫金山招商主流豪宅宅代表作搶占主流人群主流地段+主流品質(zhì)主流人文+產(chǎn)品創(chuàng)新=稀缺缺項(xiàng)目基礎(chǔ)占位宣傳重點(diǎn)超越隨著豪宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成熟豪宅將在這里分出高下紫金山項(xiàng)目就就是招商基于于四年來(lái)對(duì)南南京這個(gè)城市市解讀之上，，開(kāi)發(fā)紫金山山的創(chuàng)意作品品，是在尊重重紫金山的基基礎(chǔ)上，尋找找南京傳統(tǒng)豪豪宅之外的另另一種可能。。招商紫金山項(xiàng)項(xiàng)目的核心價(jià)價(jià)值融合紫金山+復(fù)式豪宅根植于山的領(lǐng)領(lǐng)袖精神怎樣根植領(lǐng)袖袖精神根植領(lǐng)袖精神招商品牌中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者紫金山誕生領(lǐng)袖的山紫金山項(xiàng)目紫金山豪宅領(lǐng)袖紫金山項(xiàng)目業(yè)主事業(yè)和家庭的領(lǐng)袖他們關(guān)注什么么目標(biāo)客戶心靈靈解碼以財(cái)富、知識(shí)識(shí)、格調(diào)為階階層界限的““新財(cái)智領(lǐng)袖袖階層”通過(guò)智慧獲得財(cái)富，注注重自身綜合合素質(zhì)特別是是文化涵養(yǎng)的完善，注重重自我個(gè)性的解放和張揚(yáng)揚(yáng)，自主權(quán)充充分，消費(fèi)理理性。以電信信、金融、貿(mào)貿(mào)易、醫(yī)療、、機(jī)關(guān)、信息息、服務(wù)、商商業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)等行業(yè)決策策者居多，是是南京這座城城市中占據(jù)主導(dǎo)地位的階層。掌控控著南京眾多多的社會(huì)資源源，引領(lǐng)著南京城市文文化的發(fā)展方方向。界限他們是南京的的絕對(duì)中堅(jiān)，這座城市的領(lǐng)袖階層隨著這座城市市的發(fā)展，成成家立業(yè)。在家庭和事業(yè)業(yè)面前，需要要用領(lǐng)袖的精神來(lái)主導(dǎo)一切希望占據(jù)這個(gè)個(gè)城市的優(yōu)勢(shì)資源和上層建筑來(lái)鞏固自己的的領(lǐng)袖地位當(dāng)不同階層都都在處心積慮慮地尋找社會(huì)會(huì)符號(hào)與標(biāo)簽，來(lái)界定自己的的社會(huì)地位，，作為中國(guó)社會(huì)會(huì)中堅(jiān)的新財(cái)財(cái)智領(lǐng)袖階層層，也正在追追求自己的生活方式和價(jià)值觀。面對(duì)新財(cái)智領(lǐng)領(lǐng)袖階層，有有2個(gè)問(wèn)題必須在在推廣中給予予關(guān)注1產(chǎn)品夠夠NB：你必須須給我我（尤尤其是是我認(rèn)認(rèn)識(shí)的的人））一個(gè)個(gè)說(shuō)法2符號(hào)感感夠強(qiáng)強(qiáng)：你必須須時(shí)刻刻證明給我看看，幫幫我下下決定定關(guān)鍵是是要滿滿足他他們的的核心心欲望望:擁有（自我我感覺(jué)覺(jué)的美美好+別人的的高評(píng)評(píng)價(jià)））紫金山山原原生地地領(lǐng)領(lǐng)袖山山主流地地段價(jià)價(jià)值優(yōu)勢(shì)資資源價(jià)價(jià)值附加精精神價(jià)價(jià)值項(xiàng)目與與人群群對(duì)位位項(xiàng)目屬屬定產(chǎn)品與與人群群對(duì)位位產(chǎn)品屬屬定原山古古典典新新官邸邸資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)人文建建筑產(chǎn)品屬屬性ART3企劃策策略解解析及及企劃劃行銷銷執(zhí)行行P企劃目目標(biāo)形象塑造產(chǎn)品概念精神標(biāo)桿論差差異異行銷企企劃策策略在澳門門做人人很難難，沒(méi)有金金表不不行，，不是別別人看看不起起你，，而是別別人看看不到到你。。———電影影《伊莎莎貝貝拉拉》在南南京京，，2010年在在售售的的住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目有有上上百百個(gè)個(gè)；；在南京，，平均每每個(gè)人每每一天要要接觸到到上百條條廣告信信息；在南京，，絕大部部分樓盤(pán)盤(pán)戶型雷雷同、面面積接近近、規(guī)劃劃單一、、外觀相相似，除除了地段段之外幾幾乎沒(méi)有有區(qū)別；；在南京，，絕大部部分樓盤(pán)盤(pán)推廣手手段單一一，基本本是賣點(diǎn)羅列列+價(jià)格+傳統(tǒng)媒體體投放，卻不知知道“別人看不不到”的產(chǎn)品，，根本沒(méi)沒(méi)有機(jī)會(huì)會(huì)賣貨，，更沒(méi)有有機(jī)會(huì)賣賣上好價(jià)價(jià)錢?！安町惢薄睉?zhàn)略，是是品牌被被人看得到的不二法法寶。賦予產(chǎn)品品一個(gè)強(qiáng)強(qiáng)大的概概念，并并在產(chǎn)品品訴求上上做支撐撐在廣告表表達(dá)上有有所創(chuàng)新新，突破破現(xiàn)有市市場(chǎng)的粗粗糙表現(xiàn)現(xiàn)在推廣渠渠道上有有所創(chuàng)造造，新渠渠道與傳傳統(tǒng)渠道道的結(jié)合合企劃概念念從本案的的關(guān)鍵詞詞中去尋尋找財(cái)富地位生活公園人文山景園林古典緊張從容家庭享受自然品位工作壓力市場(chǎng)地鐵忙碌城市關(guān)鍵在于于︱觀點(diǎn)︱，我們尋尋求顛覆覆：當(dāng)豪宅被被模式化化時(shí)，我我們標(biāo)榜榜活性。。關(guān)鍵在于于︱賣點(diǎn)︱，我們尋尋求超越越：當(dāng)豪宅都說(shuō)闊闊大時(shí)，我們們講復(fù)式。產(chǎn)品定位/概念001：紫金山中央·活性豪宅項(xiàng)目案名建議議：博攬峰（不是物理高高度，是精神神高度）釋義︱活性豪宅︱原義：活性豪宅源于于最新國(guó)際空空間設(shè)計(jì)理論論。活性，就是把把居住者的居居住感受，生生活需求，，和建筑結(jié)結(jié)合起來(lái)，，建筑尊重重居住者，，雙方形成靈性互動(dòng)動(dòng)關(guān)系。通通過(guò)水、自自然、空間間等把居住住者的居住住享受和對(duì)空間間自由由的想想象完完整地地聯(lián)系系起來(lái)來(lái)，在在這個(gè)個(gè)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，設(shè)計(jì)計(jì)出一一種高居住住品質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)品。。內(nèi)涵：從戶型型設(shè)計(jì)計(jì)，園園林景景觀，，水與與自然然，相相關(guān)配配套規(guī)規(guī)劃等等方面面所有有的設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程中中，都都強(qiáng)調(diào)調(diào)了活活力元元素，，即：：整個(gè)個(gè)生活活空間間的包包容性性，可生長(zhǎng)長(zhǎng)，可可變化化，可可互動(dòng)動(dòng)。自自由、、流暢暢、通通透。?？臻g間布局局靈活活、多樣。。強(qiáng)調(diào)調(diào)私密密性。。園林林空間間多樣樣化。。完全顛顛覆傳傳統(tǒng)豪豪宅的的孤立立的，呆呆板的的、封封閉的的、狹狹窄的的、鋪鋪張的的缺憾憾。策略：我們的的本質(zhì)質(zhì)是豪豪宅，，因此此必須須占位位豪宅宅又要要標(biāo)榜榜超越越性。。活性豪豪宅，，招商商綠色色地產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)。。釋義︱活性豪豪宅︱﹠︱︱博攬峰峰︱招商博博攬峰峰：活活性豪豪宅體體現(xiàn)的的是一一種充充滿活活力和和靈性性的空空間。。活性是是整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的核核心，，決不不是空空穴來(lái)來(lái)風(fēng)。?；钚钥湛臻g：：通透、、開(kāi)揚(yáng)揚(yáng)、包包容、、靈性性、多多樣的的空間間與結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)活性景景觀：：北領(lǐng)紫紫金山山，內(nèi)內(nèi)藏公公園，，自然然裝點(diǎn)點(diǎn)視線線，心心情飛飛揚(yáng)活性園園林：：布局變變化無(wú)無(wú)窮，，融水水、風(fēng)風(fēng)、光光、人人各類類元素素為一一體活性交交通：：地鐵2號(hào)線近近在咫咫尺，，路闊闊橋暢暢，交交通便便捷往往來(lái)無(wú)無(wú)阻活性生生活：：位居紫紫金山山富人人聚集集地帶帶，盡盡享高高品質(zhì)質(zhì)生活活元素素活性配配套：：休閑會(huì)會(huì)所、、學(xué)校校、商商業(yè)豐豐富多多樣，，生活活充滿滿活力力活性規(guī)規(guī)劃：：圍合布布局讓讓樓體體自然然生長(zhǎng)長(zhǎng)，建建筑|人與自自然和和諧共共容品牌形形象/廣告語(yǔ)語(yǔ)：總有別別樣奢奢華！！傳達(dá)濃濃郁豪豪宅氣氣質(zhì)，，樹(shù)立立項(xiàng)目目高端端形象象；以以“別樣奢奢華”勾勒勒項(xiàng)目目獨(dú)特特、高高端品品味；；與消消費(fèi)者者心理理層面面溝通通；效果企劃訴訴求策策略項(xiàng)目導(dǎo)導(dǎo)入期期通過(guò)過(guò)︱活性豪豪宅︱概念宣宣示以以及媒媒體炒炒作︱紫金山山之心心︱引起公公眾高高關(guān)注注度，，從而而建立品品牌知知名度度銷售前前期逐逐步導(dǎo)導(dǎo)入產(chǎn)產(chǎn)品功功能信信息,闡述產(chǎn)產(chǎn)品賣賣點(diǎn)優(yōu)優(yōu)勢(shì),建立認(rèn)認(rèn)知度度強(qiáng)銷期期傳播播品牌牌強(qiáng)大大的產(chǎn)產(chǎn)品核核心利利益以以達(dá)到全全面理理解度度分階段段整合合品牌牌信息息持續(xù)續(xù)傳播播總有別別樣奢奢華非他莫莫屬進(jìn)入品品牌名名單新盤(pán)引人關(guān)注決策心心理理驅(qū)動(dòng)動(dòng)階段推推廣總總目標(biāo)標(biāo)：建建立招招商博博攬峰峰品牌牌，積積累有有效客客源，，達(dá)成成快速速銷售售。品牌建建立階階段樹(shù)立(極至)平臺(tái)(豐滿））穩(wěn)固(豐富)第一階階段(10/10——10/12)第二階階段(11/01——11/03)第三階階段(11/04——11/05)第一階階段|項(xiàng)目告告知活性豪豪宅，，即即將改改變你你的價(jià)價(jià)值觀觀策略核核心：：空間間大師師豪宅宅批判判，引引導(dǎo)出出活性性豪宅宅概念念推廣核核心：：論壇壇+軟文（（中國(guó)國(guó)豪宅宅發(fā)展展階段段與方方向論論壇））企劃核核心：：國(guó)際際知名名空間間設(shè)計(jì)計(jì)大師師論活活性豪豪宅第二階階段|概念解解構(gòu)不是所所有的的豪宅宅都能能向我我們看看齊策略核核心：：活性性豪宅宅產(chǎn)品品力釋釋放（（區(qū)域域、規(guī)規(guī)劃、、建筑筑、空空間））推廣核核心：：產(chǎn)品品說(shuō)明明會(huì)+軟文（（活性性豪宅宅的空空間修修為））企劃核核心：：配合合項(xiàng)目目產(chǎn)品品力釋釋放的的廣告告表達(dá)達(dá)第三階階段|開(kāi)盤(pán)攻攻勢(shì)紫金山山第一一賞，，天下下無(wú)豪豪宅策略核核心：：開(kāi)盤(pán)盤(pán)即封封盤(pán)的的行銷銷實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，活活性豪豪宅一一見(jiàn)傾傾城推廣核核心：：內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)購(gòu)酒會(huì)會(huì)+現(xiàn)場(chǎng)體體驗(yàn)（（活性性豪宅宅熱銷銷記錄錄）企劃核核心：：配合合項(xiàng)目目開(kāi)盤(pán)盤(pán)即熱熱銷的的廣告告表達(dá)達(dá)第四階階段|品質(zhì)解解讀活性豪豪宅，，只屬屬于善善于甄甄別他他的階階層策略核核心：：開(kāi)盤(pán)盤(pán)即封封盤(pán)后后的原原因解解碼，，產(chǎn)品品力再再釋放放推廣核核心：：答謝謝酒會(huì)會(huì)+軟廣傳傳播（（活性性豪宅宅熱銷銷解碼碼）企劃核核心：：已售售客戶戶的產(chǎn)產(chǎn)品力力解答答（產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)、、氣質(zhì)質(zhì)與空空間））“我選選擇博博攬峰峰也是是因?yàn)闉樗杏泻芏喽嗟胤椒蕉己芎芟衩烂乐薇?，由由于同同樣的的‘低低調(diào)奢奢華’’，也也是同同樣的的稀少少珍貴貴，我我才選選定了了它。?！薄愊壬拔铱士释谠谛鷩虈痰某浅鞘兄兄姓业降揭黄瑑敉镣粒ＯＭ苣苡幸灰粋€(gè)放放松的的空間間。””——趙女士士“博攬攬峰獨(dú)獨(dú)有的的落地地長(zhǎng)窗窗，令令我坐坐在家家中就就可以以全覽覽窗外外大面面積的的園林林景觀觀和壯壯觀的的紫金金山盛盛景，，簡(jiǎn)直直是在在家中中墻上上掛了了許多多幅活活動(dòng)的的風(fēng)景景畫(huà)。?！薄瓘埾认壬钚院篮勒海焊拍钆c與產(chǎn)品品的嫁嫁接從本項(xiàng)項(xiàng)目的的區(qū)域域價(jià)值值與產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值分分析，，本項(xiàng)項(xiàng)目不不具備備南京京頂級(jí)級(jí)豪宅宅的價(jià)價(jià)值基基礎(chǔ)，，需要要依托托紫金金山的的區(qū)域域資源源，強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品力力，達(dá)達(dá)到產(chǎn)產(chǎn)品力力領(lǐng)先先的市市場(chǎng)地地位。。我們們建議議本項(xiàng)項(xiàng)目利利用強(qiáng)強(qiáng)大的的的設(shè)設(shè)計(jì)師師資源源，精裝裝修修交交房房，，提升升項(xiàng)項(xiàng)目目附附加加值值。。同同時(shí)時(shí)圍圍繞繞““活活性性豪豪宅宅””概概念念，，增增加加項(xiàng)項(xiàng)目目的的綠綠色色科科技技系系統(tǒng)統(tǒng)，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品力力，，如如：：戶外外軸軸簾簾系系統(tǒng)統(tǒng)、、外外墻墻外外保保溫溫系系統(tǒng)統(tǒng)、、屋屋面面雨雨水水排排放放系系統(tǒng)統(tǒng)、地暖暖系系統(tǒng)統(tǒng)。。產(chǎn)品品力力提提升升建建議議戶外外軸軸簾簾系系統(tǒng)統(tǒng)運(yùn)用用成成熟熟德德國(guó)國(guó)戶戶外外軸軸簾簾系系統(tǒng)統(tǒng)，，把把房房屋屋保保護(hù)護(hù)延延伸伸到到戶戶外外，，遮遮陽(yáng)陽(yáng)、、阻阻擋擋惡惡劣劣天天氣氣、、隔隔音音、、保保溫溫、、隔隔熱熱、、防防撬撬竊竊、、防防窺窺視視、、擋擋蚊蚊蟲(chóng)蟲(chóng)外墻墻外外保保溫溫系系統(tǒng)統(tǒng)多層層超超厚厚外外墻墻外外保保溫溫系系統(tǒng)統(tǒng)，，部部分分采采用用巖巖棉棉保保溫溫，，隔隔音音效效果果強(qiáng)強(qiáng)，，不不可可燃燃性性，，防防霉霉防防藻藻，，自自潔潔長(zhǎng)長(zhǎng)效效。。屋面面雨雨水水排排放放系系統(tǒng)統(tǒng)虹吸吸式式主主動(dòng)動(dòng)排排水水，，無(wú)無(wú)需需坡坡度度，，排排水水迅迅速速；；排排水水管管道道自自潔潔，，耐耐腐腐蝕蝕，，無(wú)無(wú)熱熱變變，，節(jié)節(jié)省省空空間間，，管管材材甚甚少少。。屋頂頂花花園園地暖暖系系統(tǒng)統(tǒng)采用用低低溫溫節(jié)節(jié)能能熱熱水水輻輻射射地地暖暖，，供供暖暖方方式式均均勻勻，，無(wú)無(wú)噪噪音音、、環(huán)環(huán)保保，，免免維維護(hù)護(hù)四四層層交交聯(lián)聯(lián)無(wú)無(wú)縫縫聚聚乙乙烯烯管管。。供供暖暖方方式式符符合合人人體體脈脈絡(luò)絡(luò)學(xué)學(xué)，，有有益益人人體體。。項(xiàng)目企劃劃思考|其他參考考方案①如何賣生生活②地產(chǎn)企劃劃的趨勢(shì)勢(shì)：人物物在廣告告中的樣樣板力量量③家族證言言的新廣廣告手法法④細(xì)節(jié)1.從問(wèn)題出出發(fā)的企企劃思考考2.企劃行銷銷風(fēng)格擬擬定“四兩拔拔千斤””的行銷風(fēng)風(fēng)格。要“貴氣氣”，不不要“力力氣”；；要“豪豪氣”，，不要““流氣””。這是風(fēng)格格，也是是著力的的基礎(chǔ)，，符合““杠桿原原理”。。<下面兩張張圖片稍稍加說(shuō)明明>從BURBERRY的品牌廣廣告解讀讀“貴氣氣”>>“貴氣””解讀>>①解讀讀“家族族”情節(jié)節(jié)。大戶生活活里面““家族””是一種種不可改改變的血血統(tǒng)關(guān)系系，帶來(lái)來(lái)勢(shì)力和和安全感感。②“全家家?！闭照掌膹V廣告手法法。照片不同同于影片片，是一一種勢(shì)力力凝結(jié)的的樣板情情緒，在在“眾目目睽睽””之下，，發(fā)展出出某種攻攻擊程序序。③這張圖圖象里的的底蘊(yùn)既既經(jīng)典又又有力道道。④人物群群體的表表情真相相。女性，男男性，兒兒童，成成熟而怡怡然的群群體，將將一個(gè)家家族的過(guò)過(guò)去、現(xiàn)現(xiàn)在與未未來(lái)巧妙妙的噴灑灑出來(lái)。。SKELETON手表，香港人翻翻譯成“雕雕通表，臺(tái)臺(tái)灣人稱之之為鏤空表表，而你也也可以很前前衛(wèi)地稱它它為裸體表表，或是很很可愛(ài)的表表情稱之為為透明表，，不管你如何何稱謂，SkeletonWatch都絕對(duì)不是是一款普通通的手表。。Skeleton是骨骼的意意思，SkeletonWatch的表面、表表背、上下下通透，可可以清楚看看到里面的的機(jī)械運(yùn)作作，如同看看到清晰骨骨骼，有道道是“畫(huà)虎虎畫(huà)皮難畫(huà)畫(huà)骨，骨骼骼清奇乃神神韻的精髓髓”，一只只SkeletonWatch表必須雕工工細(xì)致，打打磨光滑，，任何細(xì)節(jié)節(jié)都馬虎不不得，因?yàn)闉橐磺卸紝⑼该鞯恼拐宫F(xiàn)在眾人人面前，沒(méi)沒(méi)有絲毫隱隱藏?！昂罋狻本途褪恰熬珳?zhǔn)準(zhǔn)而坦白””>>■“尊重重、真理、、友誼”的的大前提就就是“精準(zhǔn)準(zhǔn)而坦白””。聽(tīng)膩了銷售售口號(hào)的群群眾，期待待的方式就就是“被尊尊重”，然然后尋找真真理和友誼誼。從Skeleton廣告，找到到“氣定情情閑，真誠(chéng)誠(chéng)道來(lái)”的的文案口氣氣>>“不管你如如何稱謂，，Skeleton都絕對(duì)不是是一款普通通的手表””——這段話，亦亦是經(jīng)典語(yǔ)語(yǔ)法，用在在地產(chǎn)戰(zhàn)國(guó)國(guó)時(shí)代，真真是合適。。紫金山中央央·家族大宅。。<Slogan：一言以蔽蔽之談產(chǎn)品品與客戶需需求>項(xiàng)目案名建建議：紫金山8號(hào)廣告總精神神：名流|家風(fēng)|第一居所復(fù)式奢華·紫金山豪宅宅升級(jí)版。。<Slogan：一言以蔽蔽之談產(chǎn)品品與客戶需需求>項(xiàng)目案名建建議：紫御山廣告總精神神：總有別別樣奢華移動(dòng)辦公室室移動(dòng)辦公室室推薦禮品實(shí)用禮品——上帝見(jiàn)了也也微笑當(dāng)他在商務(wù)務(wù)場(chǎng)上刀光光劍影的時(shí)時(shí)候，想給給對(duì)方留下下深刻印象象的時(shí)候，，一款設(shè)計(jì)計(jì)獨(dú)特、帶帶著迷人香香味的名片片夾，就派派上用場(chǎng)了了。ART4項(xiàng)目行銷策策略及銷售售執(zhí)行方案案P行銷核心目目標(biāo)高價(jià)·快銷快速、高價(jià)價(jià)、高品牌牌度成為項(xiàng)項(xiàng)目行銷的的先天剛性性需求，需需要實(shí)現(xiàn)這這一戰(zhàn)略目目標(biāo)，必須須在建立項(xiàng)項(xiàng)目強(qiáng)大的的品牌影響響力的基礎(chǔ)礎(chǔ)之上，還還必須在現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)、、銷售執(zhí)行行、傳播推推廣等多方方面形成項(xiàng)項(xiàng)目的至高高平臺(tái)，形形成項(xiàng)目強(qiáng)強(qiáng)大的銷售售勢(shì)能。行銷核心策策略復(fù)式奢華活性豪宅體驗(yàn)行銷最快的引發(fā)價(jià)值認(rèn)同占高打低如何最快地區(qū)隔市場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值感復(fù)式奢華，，活性豪宅宅南京唯一的的復(fù)式豪宅宅紫金山國(guó)際際品質(zhì)配套套客戶領(lǐng)袖山的領(lǐng)領(lǐng)袖住宅聲望品牌招商地產(chǎn)的的精工筑房房占高打低招商地產(chǎn)的的品質(zhì)保證證招商地產(chǎn)2011南京1號(hào)作品由外帶內(nèi)的的客戶策略略現(xiàn)場(chǎng)深度體體驗(yàn)占高打低的核心主軸南京領(lǐng)袖階層的家族官邸紫金山豪宅宅升級(jí)版主動(dòng)式行銷銷－DS推廣外圍聯(lián)動(dòng)體體驗(yàn)項(xiàng)目產(chǎn)品梳梳理面積區(qū)間戶數(shù)類型250㎡以上66躍層200-250㎡110躍層180-200㎡124平層144㎡以下56躍層合計(jì)356項(xiàng)目1號(hào)地塊住宅宅共356套，以大面面積躍層和和大平層戶戶型為?。。′N售節(jié)奏銷售階段2銷售階段3銷售階段411月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月循環(huán)蓄勢(shì)，，在保證客客戶消化量量的基礎(chǔ)上上，有限量量供應(yīng)制造造稀缺，形形成階段性性熱銷局面面。2010~2011年銷售節(jié)奏奏示意圖2次開(kāi)盤(pán)1次開(kāi)盤(pán)3次開(kāi)盤(pán)4次開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期期第三次強(qiáng)銷銷第二次強(qiáng)銷銷持續(xù)銷售期期第四次強(qiáng)銷銷蓄勢(shì)期銷售階段111月12月價(jià)格綜合振振蕩跳升模模型一般項(xiàng)目操操作方式市場(chǎng)公示價(jià)格1價(jià)格起點(diǎn)市場(chǎng)公示價(jià)格2市場(chǎng)公示價(jià)格3第一震蕩整合期第二震蕩整合期第三震蕩整合期第四震蕩整合期第一拉升期第二拉升期第三拉升期客戶積累客戶擴(kuò)充客戶升級(jí)客戶再擴(kuò)充充客戶再升級(jí)級(jí)客戶數(shù)量最最大化客戶能量最最大化價(jià)格/市場(chǎng)形象拉拉升價(jià)格格/市場(chǎng)場(chǎng)形形象象進(jìn)一一步步拉拉升升價(jià)格格/市場(chǎng)場(chǎng)形象象最最優(yōu)優(yōu)化化第一一階階段段第二階段第三階段第四階段高端項(xiàng)目操作作方式23600元/M2項(xiàng)目銷售策略略1月2月3月4月5月6月7月8月開(kāi)盤(pán)100套開(kāi)盤(pán)80套開(kāi)盤(pán)60套開(kāi)盤(pán)40套9月1２３４５６７８９101112131415針對(duì)所有來(lái)電電來(lái)訪客戶辦辦理VIP卡（不限量））針對(duì)所有客戶戶辦理按揭銀銀行卡、VIP卡升級(jí)借助樣板區(qū)推推出推薦客戶戶加入招商會(huì)會(huì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天選房房前30位優(yōu)惠剩余房源漲價(jià)價(jià)銷售所有未售售房源、暗中中預(yù)告5月二次推盤(pán)價(jià)價(jià)格、告知所所有前期辦卡卡客戶第二次次可提前選房房、并仍然享享有原卡的優(yōu)優(yōu)惠業(yè)主推薦加入入招商會(huì)并購(gòu)購(gòu)買，原業(yè)主主可減免半年年物業(yè)費(fèi)，新新業(yè)主可享有有招商會(huì)優(yōu)惠惠開(kāi)盤(pán)當(dāng)天選房房前30位優(yōu)惠漲價(jià)期間購(gòu)買買享受折扣優(yōu)優(yōu)惠同開(kāi)盤(pán)兩天內(nèi)享享受優(yōu)惠開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)優(yōu)優(yōu)惠，一周后后剩余房源漲漲價(jià)同同月底前回款客客戶可享受折折扣優(yōu)惠1234567891011121314156611營(yíng)銷推廣策略略經(jīng)營(yíng)收尾期剩余產(chǎn)品出清清、商業(yè)部分分亮相及招商銷售工作作開(kāi)始備戰(zhàn)階段戰(zhàn)情中心成立立、銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)組建銷售工具準(zhǔn)備備…名單數(shù)據(jù)庫(kù)建建立醞釀引導(dǎo)期活性豪宅亮相相、博攬峰項(xiàng)項(xiàng)目整體形象象塑造、250M2以上產(chǎn)品客源源積累階段項(xiàng)目亮相期250M2以上產(chǎn)品行銷銷階段200~250M2產(chǎn)品客源梳理階段段開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期250M2以上產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)盤(pán)即封盤(pán)效果果200~250M2產(chǎn)品被熱捧階階段深耕經(jīng)營(yíng)期平層及144M2以下產(chǎn)品亮相相200~250M2產(chǎn)品提價(jià)熱賣階段段搜尋與整理4萬(wàn)筆名單備戰(zhàn)階段戰(zhàn)情中心成立立、銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)組建銷售工具準(zhǔn)備備…名單數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)建立立一級(jí)客客群：：市中中心區(qū)區(qū)高端端客戶戶白下、、玄武武、鼓鼓樓區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶戶作為為主力力；CBD證券、、銀行行高管管、及及私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主；政府部部門人人員周邊高高校教教授周邊高高端項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)業(yè)主。。二級(jí)客客群：：全市市范圍圍內(nèi)頂頂級(jí)收收入者者三級(jí)客客群：：別墅墅區(qū)置置業(yè)者者備戰(zhàn)階階段戰(zhàn)情中中心成成立、、銷售售團(tuán)隊(duì)隊(duì)組建建銷售工工具準(zhǔn)準(zhǔn)備…名單數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)建立立樓書(shū)制制作，，有分分量的的一本本(80P)，像一本本書(shū)的的樓書(shū)書(shū)，值值得收收藏。?！稄?fù)式奢奢華·世界高高度的的博攬攬峰》----面向商商界領(lǐng)領(lǐng)袖，，內(nèi)部部資料料公開(kāi)開(kāi)醞釀引引導(dǎo)期期活性豪豪宅亮亮相、、博攬攬峰項(xiàng)項(xiàng)目整整體形形象塑塑造、、250M2以上產(chǎn)產(chǎn)品客客源積積累階階段世界的的紫金金山，，南京京豪宅宅發(fā)展展論壇壇----博攬峰峰，活活性豪豪宅公公開(kāi)戶外廣廣告亮亮相系列軟軟文造造勢(shì)活性豪豪宅是是怎樣樣一種種豪宅宅，本本質(zhì)是是什么么DM①①郵寄（（4萬(wàn)筆））內(nèi)附：：800份內(nèi)部部珍貴貴資料料索取取回函函《復(fù)式奢奢華·世界高高度的的博攬攬峰》800本樓書(shū)書(shū)，實(shí)實(shí)名快快遞從4萬(wàn)筆客客源中中分析析過(guò)濾濾由4萬(wàn)筆客客源去去口碑碑?dāng)U散散積累800筆250M2以上產(chǎn)產(chǎn)品A類客源源項(xiàng)目亮亮相期期250M2以上產(chǎn)產(chǎn)品行行銷階階段200~250M2復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品客源梳梳理階階段關(guān)于大大戶型型復(fù)式式未成成交的的客戶戶均是是200~250M2復(fù)式產(chǎn)品的的客源因此大戶型型復(fù)式的行行銷階段口碑樹(shù)立是是關(guān)鍵系列軟廣造造勢(shì)海報(bào)樓書(shū)的的氣勢(shì)震懾懾（8P）活性豪宅（（大復(fù)式））說(shuō)明會(huì)及及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)酒會(huì)大師代言、、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)擠壓策略略活性豪宅（（大復(fù)式））樣板間預(yù)預(yù)約參觀產(chǎn)生緊張的的購(gòu)買壓力力，神秘?cái)U(kuò)擴(kuò)散效應(yīng)典藏戶型價(jià)價(jià)格炒高策策略好房子買不不到，價(jià)格格升到25000元/平方米；震驚南京市市場(chǎng)，帶來(lái)來(lái)新聞話題題的踴躍傳傳播。開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期期250M2以上產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)盤(pán)即封盤(pán)盤(pán)效果200~250M2復(fù)式產(chǎn)品被被熱捧階段段項(xiàng)目?jī)r(jià)值25000元/平方米的市市場(chǎng)造勢(shì)及及市場(chǎng)肯定定；為200~250M2復(fù)式產(chǎn)品市市場(chǎng)追捧創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值空空間。開(kāi)盤(pán)廣告震震懾活性豪宅（（大戶型））開(kāi)盤(pán)就封封盤(pán)的熱銷銷奇跡系列軟文造造勢(shì)活性豪宅，，25000元/平方米熱銷銷奇跡的背背后DM②郵寄（10萬(wàn)筆）以活性豪宅宅（大戶型型）25000元/平方米封盤(pán)盤(pán)熱銷事實(shí)實(shí)為基礎(chǔ)，，200~250M2復(fù)式產(chǎn)品亮亮相，產(chǎn)品品力高度及及深度的挖挖掘，并巨巨細(xì)糜遺的的呈現(xiàn)給目目標(biāo)客戶群群（內(nèi)附答答謝酒會(huì)邀邀請(qǐng)函）活性豪宅（（大戶型））熱銷答謝謝酒會(huì)及200~250M2復(fù)式產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)會(huì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)23800，營(yíng)造搶購(gòu)購(gòu)熱潮深耕經(jīng)營(yíng)期期平層及144M2以下產(chǎn)品亮亮相及200~250M2產(chǎn)品提價(jià)熱賣階階段大復(fù)式及200~250M2產(chǎn)品的絕對(duì)對(duì)熱銷已鞏固了項(xiàng)項(xiàng)目在南京京的絕對(duì)地地位平層、小復(fù)復(fù)式產(chǎn)品的的再次事件件影響，將將會(huì)為剩余余大復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品第二次次熱銷沖刺刺積蓄足夠夠高的能量量在熱銷奇跡跡的能量下下，希望剩剩余平層、、小復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品可以提提價(jià)熱賣，，為開(kāi)發(fā)商商創(chuàng)造更大大的利潤(rùn)180~200M2產(chǎn)品亮相，，全城3席樣板房鑒鑒賞世界大師們們的三個(gè)方方案－－[博攬峰?大平層]全球競(jìng)圖新聞發(fā)布會(huì)會(huì)。只有交了定定金，才可以得到到的大平層層長(zhǎng)卷樓書(shū)書(shū)DM③郵寄（1萬(wàn)筆）活性豪宅的的熱銷奇跡跡回顧；已成交業(yè)主主代言！獎(jiǎng)項(xiàng)證言．．國(guó)際地產(chǎn)產(chǎn)大獎(jiǎng)獲得得。<法國(guó)噶那豪豪宅獎(jiǎng)>經(jīng)營(yíng)收尾期期剩余產(chǎn)品出出清、商業(yè)業(yè)部分亮相相及招商銷售工工作開(kāi)始以SP活動(dòng)為主，，冬季賣冰冰激凌精準(zhǔn)鎖定、、最后典藏藏產(chǎn)品型全全數(shù)出清ART5行銷強(qiáng)化核核心突圍點(diǎn)點(diǎn)（專業(yè)與與品質(zhì)）P在南京樹(shù)立立專業(yè)與品質(zhì)的標(biāo)竿（一）、銷銷售人員素素質(zhì)培訓(xùn)（（二）、、售樓處包包裝（三）、樣樣板間裝修修（（四）、公公關(guān)活動(dòng)（五）、廣廣告形象NO.1:銷售員南京最專業(yè)業(yè)的銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)信仰產(chǎn)品并將這種信信仰傳遞給給每一位來(lái)來(lái)訪客戶使每位客戶戶成為我們們的銷售人人員口碑行銷課程內(nèi)容講師時(shí)間地點(diǎn)備注產(chǎn)品&市場(chǎng)《銷售技巧與服務(wù)》——--——*接待、銷售流程培訓(xùn)《區(qū)域價(jià)值解讀》——--——*市場(chǎng)規(guī)劃、周邊配套售樓處沙盤(pán)講解《建筑風(fēng)格、品質(zhì)解析》——--——*從設(shè)計(jì)師角度講述建筑理念《樣板間戶型規(guī)劃解析》——--——*樣板間《全球金融大勢(shì)與房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)》——--——*中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)*全球金融對(duì)地產(chǎn)影響*南京房地產(chǎn)走勢(shì)《項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)》——--——*物業(yè)管理《房?jī)r(jià)新時(shí)代來(lái)臨》——--——*房產(chǎn)投資NO.2:售樓處氣質(zhì)、品質(zhì)質(zhì)、品味、、服務(wù)感質(zhì)行銷第第一站接待臺(tái)洽談區(qū)建筑理念園林理念展展示NO.3:工學(xué)館品質(zhì)/細(xì)節(jié)建筑沒(méi)有過(guò)過(guò)程就沒(méi)有有價(jià)值，建建筑沒(méi)有細(xì)細(xì)節(jié)就沒(méi)有有生活我們要作作建筑的的解剖學(xué)學(xué)，成為為南京工工學(xué)館行行銷第一一人。以工學(xué)館館的形式式呈現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目地段段／配套套／規(guī)劃劃／設(shè)計(jì)計(jì)／建材材／設(shè)備備等內(nèi)涵涵，呈現(xiàn)項(xiàng)目目的過(guò)程程與細(xì)節(jié)節(jié)，感質(zhì)質(zhì)人心。。利用工學(xué)學(xué)空間展展示，將將外環(huán)境境與內(nèi)環(huán)環(huán)境的完完美價(jià)值值結(jié)合放放大，感感受看不不見(jiàn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)商細(xì)細(xì)節(jié)用心心。開(kāi)發(fā)商就就做精品品的決心心。強(qiáng)有力的的現(xiàn)場(chǎng)銷銷售工具具，強(qiáng)化化客戶購(gòu)購(gòu)買信心心。解剖好房房子的十十大工學(xué)學(xué)密碼NO.4:樣板間鋪陳高端端氣象，，感知尊尊貴格調(diào)調(diào)風(fēng)格、細(xì)細(xì)節(jié)、品品質(zhì)樣板間光、影、、風(fēng)、情情、境、、景的塑塑造NO.５：公關(guān)關(guān)活動(dòng)直面小眾眾，尊貴貴質(zhì)感制造南京京都市家家族生活活大討論論活性豪宅宅價(jià)值辨辨析，南南京豪宅宅發(fā)展思思考結(jié)語(yǔ)：無(wú)無(wú)論產(chǎn)品品還是行行銷，我我們都在在創(chuàng)造前前所未有有；希望金網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)能與與招商攜攜手，共共同演繹繹2011年南京豪豪宅行銷銷傳奇??！THEENDTHANKS9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。16:37:4016:37:4016:371/6/20234:37:40PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2316:37:4016:37Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。16:37:4016:37:4016:37Friday,January6,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2316:37:4016:37:40January6,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。06一一月20234:37:40下午午16:37:401月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月234:37下下午1月-2316:37January6,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/616:37:4016:37:4006January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。4:37:40下下午午4:37下下午午16:37:401月月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Friday,Janu