2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理模擬考試試卷B卷含答案

2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理模擬考試試卷B卷含答案單選題（共100題）1、()是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導。A.廉租房B.經(jīng)濟適用房C.市場價商品住宅D.商品房【答案】B2、關(guān)于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。A.評標委員會由政府有關(guān)部門代表和技術(shù)經(jīng)濟方面的專家組成B.評標委員會成員可以為5人C.評標委員會成員中，經(jīng)濟技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評標委員會的專家成員應(yīng)由招標人負責指定【答案】B3、某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用20％的折現(xiàn)率計算出的項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A.小于20%B.滿足目標收益率要求C.大于20％D.不滿足目標收益率要求【答案】C4、下列關(guān)于貸款擔保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式【答案】B5、房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從（）兩個方面進行考察。A.物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)B.投資資金量和預期收益率C.出租、出售或經(jīng)營狀態(tài)D.資金流通方式與對策【答案】A6、從法律角度分析，認股權(quán)證本質(zhì)上是一種（）契約。A.權(quán)利B.義務(wù)C.信用D.債務(wù)【答案】A7、當宏觀經(jīng)濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經(jīng)濟衰退。A.擴張B.適度擴張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A8、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于技術(shù)環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用【答案】D9、反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。A.商品批發(fā)價格指數(shù)B.城市居民消費指數(shù)C.城市居民消費價格指數(shù)D.商品零售價格指數(shù)【答案】D10、預售面積，是指報告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。A.已正式交付使用B.已正式簽訂商品房預售合同C.已正式簽訂商品房交易合同D.已正式竣工驗收合格【答案】B11、如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開發(fā)商要進行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租戶的吸引力，延長其（），進而達到理想的租金回報和使物業(yè)保值、增值的目的。A.投資周期B.自然壽命C.自然周期D.經(jīng)濟壽命【答案】D12、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.未來運營費用風險C.資本價值風險D.比較風險【答案】B13、消費者購買行為要受()、知覺、學習和態(tài)度等心理因素的影響。A.年齡B.動機C.文化D.社會【答案】B14、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉(zhuǎn)入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】B15、資本金凈利潤率＝年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額與()之比。A.經(jīng)營收入B.資本金C.經(jīng)營成本D.銷售收入【答案】B16、個人住房貸款業(yè)務(wù)信用風險涉及購房人和()兩方面。A.政府B.建造商C.開發(fā)商D.物業(yè)管理企業(yè)【答案】C17、如果某項目的FNPV等于零，說明該項目的獲利能力（）。A.達到了基準收益率的要求B.超過了基準收益率的要求C.未達到財務(wù)內(nèi)部收益率的要求D.達到了財務(wù)內(nèi)部收益率的要求【答案】A18、市場需求的預測一般需要從（）類產(chǎn)品層次、五類空間層次與三類時間層次上進行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】D19、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與()。A.意愿B.途徑C.能力D.動機【答案】B20、開發(fā)項目房地產(chǎn)市場分析應(yīng)該注意方面不包括()。A.需求分析B.供給分析C.競爭分析D.建造商分析【答案】D21、房地產(chǎn)投資之弊不包括()A.流動性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級D.投資回收期較長【答案】C22、下述各項中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量D.改變用途數(shù)量【答案】B23、某宗土地面積為10000m2，土地單位價格為800元/m2，最高容積率為2，固定費用為400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%，銷售價格為3000元/m2，則該項目的盈虧平衡點銷售量為（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000【答案】A24、為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C25、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積為35m2，外墻面積為7m2，單元間分隔墻面積為10m2，公攤面積為5m2，那么，可出租面積應(yīng)為()m2。A.48.5B.49C.51D.45.5【答案】A26、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2000㎡，土地總價3000萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元／㎡，預測銷售價格為12000元／㎡，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.2【答案】D27、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運營費用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%【答案】B28、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A.62.5%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D29、當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應(yīng)時，往往采用（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.領(lǐng)導定價法C.目標定價法D.隨行就市定價法【答案】D30、以下財務(wù)分析指標的說法，錯誤的是（）。A.流動比率越高，說明企業(yè)償還流動負債的能力越強B.速動比率越高，說明企業(yè)的短期償債能力越強C.資產(chǎn)負債率越高，企業(yè)償還債務(wù)的能力越差D.一般來講，存貨周轉(zhuǎn)率越高，則流動性越差【答案】D31、會計差錯的主要內(nèi)容不包括（）。A.原始記錄和會計數(shù)據(jù)的計算、抄寫差錯B.對事實的疏忽和誤解C.隱瞞或刪除交易或事項D.對會計政策的誤用【答案】C32、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C33、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中，資金結(jié)構(gòu)分析與選擇的主要內(nèi)容是結(jié)合項目的（）來設(shè)計資金結(jié)構(gòu)。A.產(chǎn)品組合方式B.開發(fā)合作方式C.銷售代理方式D.市場定位方式【答案】B34、下列房地產(chǎn)投資風險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是（）。A.持有期風險B.時間風險C.周期風險D.機會成本風險【答案】C35、如某筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%【答案】A36、以下不是房地產(chǎn)市場發(fā)生周期性波動的原因的是()。A.非理性預期B.價格機制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時間落差【答案】B37、商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B38、預售面積，是指報告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。A.已正式交付使用B.已正式簽訂商品房預售合同C.已正式簽訂商品房交易合同D.已正式竣工驗收合格【答案】B39、問卷法，是介于觀察法、專題討論法和實驗法之間的一種方法，適用于（），目的是為了了解人們的認識、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。A.抽樣性調(diào)查B.因果性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.描述性調(diào)查【答案】D40、當宏觀經(jīng)濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經(jīng)濟衰退。A.擴張B.適度擴張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A41、對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法【答案】A42、開發(fā)商申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的（）A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D43、對于同一個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb′）的關(guān)系是（）。A.Pb＜Pb′B.Pb≤Pb′C.Pb＝Pb′D.Pb＞Pb′【答案】D44、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產(chǎn)風險更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價值更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大【答案】A45、對于（）競爭者的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預料它們將會采取什么行動。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型【答案】D46、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇的是（）。A.地域分析與選擇B.具體地點的分析與選擇C.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇D.開發(fā)時機的分析與選擇【答案】B47、國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%【答案】C48、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價法D.認知價值定價法【答案】A49、一般來說，人口越多，收入越高，房地產(chǎn)市場需求量就()。A.越大B.越小C.堅挺D.疲軟【答案】A50、房地產(chǎn)投資的弊端不包括()。A.變現(xiàn)性差B.投資數(shù)額巨大C.投資回收期較長D.政府難以支持【答案】D51、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是（）。A.確定調(diào)查方式B.設(shè)計調(diào)查問卷C.收集市場信息D.定義市場區(qū)域【答案】D52、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A53、能夠反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務(wù)風險程度及償債能力的長期償債能力指標是（）。A.流動比率B.償債備付率C.利息備付率D.資產(chǎn)負債率【答案】D54、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【答案】B55、關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同D.由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較【答案】A56、下列各項中，不屬于項目核準重點評估內(nèi)容的是（）。A.是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃.技術(shù)標準和產(chǎn)業(yè)政策B.是否合理開發(fā)并有效利用資源C.符合社會公眾利益，未對項目建設(shè)地產(chǎn)生影響D.是否對重大公共利益產(chǎn)生不利影響【答案】C57、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由（）向發(fā)證機關(guān)申請領(lǐng)取。A.施工單位B.建設(shè)單位C.監(jiān)理單位D.設(shè)計單位【答案】B58、在寫字樓物業(yè)租賃中，物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D59、消費者購買行為要受()、知覺、學習和態(tài)度等心理因素的影響。A.年齡B.動機C.文化D.社會【答案】B60、進行會計查賬的首要工作是（）。A.查閱會計賬簿B.查閱會計憑證C.檢查會計錯弊D.查閱會計核算形式【答案】B61、房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.債務(wù)融資B.已建成房地產(chǎn)抵押貸款C.權(quán)益融資D.建設(shè)貸款【答案】A62、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.建筑技術(shù)進步【答案】A63、賣方物業(yè)代理從()收取傭金。A.買方B.賣方C.買賣雙方D.協(xié)議中規(guī)定的一方【答案】B64、個人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和()兩種類型。A.企業(yè)住房貸款B.等額本金方式C.政策性住房抵押貸款D.等額本息方式【答案】C65、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C66、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】D67、判定房地產(chǎn)投資風險因素中，檢驗各風險變量是否相關(guān)屬于（）階段的工作。A.風險辨識B.風險估計C.風險評價D.風險決策【答案】A68、在進行市場調(diào)查時，第一個原則是要采用（）的方法，首先要仔細觀察、形成假設(shè)、預測并進行檢驗。A.科學B.客觀C.準確D.全面【答案】A69、下列關(guān)于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差【答案】D70、國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%【答案】C71、（）是指由于一些隨機因素使得建筑物承受的荷載。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載【答案】D72、國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是（）。A.注冊物業(yè)管理員B.注冊物業(yè)管理經(jīng)理C.注冊物業(yè)管理師D.高級物業(yè)管理師【答案】B73、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導者的定價低，則其采用的是（）。A.領(lǐng)導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】B74、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（）。A.對原材料的檢驗B.對配套設(shè)施的檢驗C.確立質(zhì)量文件檔案制度D.確立成本控制檔案制度【答案】D75、員工工資、醫(yī)療保險和失業(yè)保險等屬于運營費用中的（）。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費【答案】A76、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括（）。A.建筑安裝工程費B.公共配套設(shè)施建設(shè)費C.土地費用D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費【答案】C77、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B78、小跨度廠房是指跨度小于或等于（）米的單層工業(yè)廠房。A.4B.8C.12D.15【答案】C79、（）是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率。A.內(nèi)部收益率B.基準收益率C.期望投資回報率D.名義投資回報率【答案】B80、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。A.曲面屋頂B.坡屋頂C.平屋頂D.多波式折板屋頂【答案】C81、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃的基本報表是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表【答案】D82、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40【答案】D83、抵押型REITs主要收入來源是（）。A.房地產(chǎn)買賣收入B.房地產(chǎn)的增值收入C.房地產(chǎn)出租收入D.抵押貸款的利息收入【答案】D84、某城市2015年商品房銷售量的預測值為500萬m2，實際銷售量為450萬m2，如果平滑指數(shù)為0.7，則用指數(shù)平滑法預測該城市2016年商品房銷售量為（）萬m2。A.465B.485C.665D.915【答案】A85、某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是（）。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3【答案】D86、()是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導。A.廉租房B.經(jīng)濟適用房C.市場價商品住宅D.商品房【答案】B87、進行靜態(tài)條件下的計算與進行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是()。A.是否考慮計算公式的影響B(tài).是否的考慮設(shè)備壽命影響C.是否考慮資金時間價值的影響D.是否考慮設(shè)備磨損的影響【答案】C88、如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】A89、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6.5%，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0.4%等比遞增，若該家庭第10年最后一個月的還款額為3044.54元，則該筆貸款最后一個月的還款額是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36【答案】B90、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認書》【答案】C91、消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。A.引起需要B.購買決策C.方案評價D.信息反饋【答案】D92、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進入正常經(jīng)營期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D93、保和丸的主治證為A.胸脘痞滿，不思飲食B.脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆，或大便泄瀉，舌苔厚膩，脈滑C.脘腹痞滿脹痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘結(jié)，舌苔黃膩，脈沉實D.脘腹脹痛，下痢泄瀉，或大便秘結(jié)，小便短赤，舌苔黃膩，脈沉有力【答案】B94、吸納量是指報告期內(nèi)銷售房屋和()的數(shù)量組合。A.建設(shè)房屋B.維修房屋C.出租房屋D.維護房屋【答案】C95、保和丸的藥物組成為A.白術(shù)，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子【答案】B96、保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到()的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。A.利潤為零時B.利潤最大時C.允許的最低經(jīng)濟效益指標D.允許的最高經(jīng)濟效益指標【答案】A97、為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計算還款能力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是（）。A.本次貸款的月還款額/月均收入B.（本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額）/月均收入C.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入D.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償還額）/月均收入【答案】C98、以下財務(wù)分析指標的說法，錯誤的是（）。A.流動比率越高，說明企業(yè)償還流動負債的能力越強B.速動比率越高，說明企業(yè)的短期償債能力越強C.資產(chǎn)負債率越高，企業(yè)償還債務(wù)的能力越差D.一般來講，存貨周轉(zhuǎn)率越高，則流動性越差【答案】D99、開發(fā)投資的投資者主要是()。A.賺取利潤B.保值增值C.獲得收益D.消費【答案】A100、下列財務(wù)指標中，屬于可通過資產(chǎn)負債表直接計算的指標是（）。A.流動比率B.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率C.股東權(quán)益報酬率D.成本費用凈利率【答案】A多選題（共50題）1、承包商的主要合同關(guān)系通常包括（）等。A.保險合同B.分包合同C.銷售合同D.勘察設(shè)計合同E.加工合同【答案】AB2、收益性物業(yè)管理中的運營費用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產(chǎn)折舊D.人工費E.公共設(shè)施設(shè)備日常維修費【答案】CD3、建筑安裝工程費用中的財產(chǎn)保險費，屬于（）。A.措施費B.規(guī)費C.間接費D.直接工程費E.企業(yè)管理費【答案】C4、利率的儲蓄投資決定理論認為（）。A.利率是由貨幣的供給與需求決定的B.利率是資本的租用價格C.利率是由可貸資金的供求決定的D.利率的高低取決于平均利潤率E.利率不受貨幣因素的影響【答案】B5、風險估計與評價常用方法有()。A.專家個人判斷法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E德爾菲法【答案】BC6、物業(yè)代理的形式主要有以下()方式。A.聯(lián)合代理B.獨家代理C.招標代D.投標代理E政府代理【答案】AB7、從房地產(chǎn)泡沫的成因入手，（）等指標都從某一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。A.房價收入比B.實際價格／理論價格C.房價租金比D.收入租金比E.住房市場指數(shù)【答案】ABC8、下列各項中，與計算稅前現(xiàn)金流有關(guān)的有（）。A.所得稅B.完工期限C.大修基金D.凈經(jīng)營收入E.抵押貸款還本付息【答案】D9、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告過程中，可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)包括（）。A.項目策劃B.構(gòu)造可供評價比較的開發(fā)經(jīng)營方案C.選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)D.投資估算E.經(jīng)濟效益評價【答案】ABC10、商標權(quán)保護的對象是指（12）。A.商品B.商標C.己使用商標D.注冊商標【答案】D11、下列屬于可行性研究的依據(jù)有（）。A.國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施B.自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料C.開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等D.國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標E.招標文件【答案】ABCD12、房地產(chǎn)項目敏感性分析的主要步驟包括（）。A.確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標B.確定不確定性因素可能的變動范圍C.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應(yīng)變動值D.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析E.分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率【答案】ABCD13、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD14、按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC15、決定房地產(chǎn)投資項目基準收益率大小的主要因素有（）。A.銷售價格B.土地費用C.開發(fā)規(guī)模D.資金成本E.項目風險【答案】D16、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有（）。A.文案法B.觀察法C.訪問法D.問卷法E.實驗法【答案】BCD17、承包商的主要合同關(guān)系通常包括（）等。A.保險合同B.分包合同C.銷售合同D.勘察設(shè)計合同E.加工合同【答案】AB18、下列選項中，不屬于職務(wù)發(fā)明創(chuàng)造的是()。A.王明在單位從事計算機設(shè)計工作，開發(fā)設(shè)計出一種新產(chǎn)品B.李洋大學畢業(yè)后在單位銷售部門工作，后由于單位技術(shù)開發(fā)部門人手較緊，李洋被暫調(diào)到技術(shù)開發(fā)新產(chǎn)品，兩周后，李洋開發(fā)出一種新產(chǎn)品C.王師傅為某機械廠金屬材料倉庫管理員。1996年7月退休后，王師傅潛心鉆研，于1997年6月發(fā)明創(chuàng)造出一種焊接高碳鋼的新方法D.王老師是某大學以致用金相實驗室研究員。王老師與校辦工廠合作，利用實驗室中金相顯微鏡、光電顯微鏡等尖端設(shè)備，發(fā)明創(chuàng)造出一種性能優(yōu)越的金屬材料【答案】C19、在房地產(chǎn)市場自然周期進入第四階段時，下列關(guān)于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有（）。A.供給高增長B.需求高增長C.租金增長率開始下滑D.租金增長率開始上漲E.需求低增長或負增長【答案】AC20、國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即（）。A.價值形態(tài)B.收入形態(tài)C.產(chǎn)品形態(tài)D.支出形態(tài)E.生產(chǎn)形態(tài)【答案】ABC21、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD22、經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營時的貨幣收入，包括（）。A.銷售收入B.補貼收入C.出租收入D.自營收入E.營業(yè)外收入【答案】ACD23、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報表包括()。A.總投資估算表B.現(xiàn)金流量表C.資金來源與運用表D.開發(fā)建設(shè)投資估算表E資產(chǎn)負債表【答案】BC24、按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC25、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD26、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有()。A.權(quán)益投資比率B.建安工程費用C.租售價格D.資本化率E開發(fā)期與經(jīng)營期【答案】ABCD27、物業(yè)資產(chǎn)管理的目標是使房地產(chǎn)的價值最大化，具體管理模式包括（）。A.物業(yè)管理B.運營管理C.設(shè)施管理D.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理E.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】ACD28、甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標有（）。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產(chǎn)負債率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率【答案】AB29、站在開發(fā)商的角度上，企業(yè)利潤可以分為()等四個層次。A.經(jīng)營利潤B.建造利潤C.實現(xiàn)利潤D.稅后利潤E可分配利潤【答案】ACD30、房地產(chǎn)市場可以理解為從事()等交易活動場所及一切交易途徑和形式。A.房地產(chǎn)買賣B.房地產(chǎn)市場調(diào)研C.房地產(chǎn)抵押D.房地產(chǎn)租賃E房地產(chǎn)協(xié)會【答案】ACD31、按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC32、資產(chǎn)負債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的情況。當房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負債表，以計算（）等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標。A.速動比率B.借款償還期C.投資回收期D.流動比率E.資產(chǎn)負債率【答案】AD33、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。A.認知價值定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法【答案】CD34、可行性研究的作用有（）。A.項目投資決策的依據(jù)B.籌集建設(shè)資金的依據(jù)C.開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)D.編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)E.對項目進行經(jīng)濟評價的依據(jù)【答案】ABCD35、房地產(chǎn)價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括()。A.房屋銷售價格指數(shù)B.房屋租賃價格指數(shù)C.房屋抵押價格指數(shù)D.房屋消費價格指數(shù)E土地交易價格指數(shù)【答案】B36、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標法【答案】ABC37、房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點上的不同要求，可分為（）分析。A.區(qū)域房地產(chǎn)市場B.全國性房地產(chǎn)市場C.專業(yè)房地產(chǎn)市場D.細分房地產(chǎn)市場E.項目房地產(chǎn)市場【答案】AC38、投資的作用主要包括（）。A.投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力B.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)C.投資可以促進人民生活水平提高D.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往E.投資可以抑制通貨膨脹【答案】ABCD39、預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風險，資本價值的風險表現(xiàn)有以下幾種情況()。A.房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求，物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用，報酬率不變B.房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流超出預期目標要求，物業(yè)實際運營費用支出低于預期運營費用，報酬率不變C.房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求，運營費用不變，報酬率升高了D.房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流超出預期目標要求，運營費用不變，報酬率降低了E物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用，實際收益現(xiàn)金流與預期收益現(xiàn)金流一樣，報酬率升高了【答案】AC40、對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E速動比率【答案】BD41、相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（）。A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B.置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C.置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者【答案】ACD42、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括（）。A.建筑安裝工程費B.國有土地使用權(quán)出讓金C.土地開發(fā)成本D.公共配套設(shè)施建設(shè)費E.土地增值收益或溢價【答案】BC43、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，投資機會研究的主要內(nèi)容有（）。A.地理環(huán)境B.經(jīng)濟政策C.項目投資估算D.市場情況E.市場需求與供給情況【答案】ABD44、房地產(chǎn)投資項目初步可行性研究要解決的主要問題是（）。A.做出是否投資的決定B.對項目投資進行詳細測算C.是否有進行詳細可行性研究的必要D.有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究E.系統(tǒng)比較項目的規(guī)劃設(shè)計方案【答案】ACD45、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中開發(fā)建設(shè)計劃的主要內(nèi)容有（）。A.前期開發(fā)計劃B.工程建設(shè)計劃C.物業(yè)服務(wù)計劃D.建設(shè)場地布置E.施工隊伍選擇【答案】ABD46、下列系統(tǒng)風險屬于政治風險的有（）A.戰(zhàn)爭風險B.經(jīng)濟制裁風險C.土地供給政策風險D.環(huán)境保護政策風險E.金融政策風險【答案】AB47、按負擔室內(nèi)負荷所用的介質(zhì)分類，空調(diào)系統(tǒng)可分為（）。A.空氣水系統(tǒng)B.全空氣系統(tǒng)C.全水系統(tǒng)D.冷劑系統(tǒng)E.集中式系統(tǒng)【答案】ABCD48、下列經(jīng)濟評價指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目盈利性指標的有（）。A.靜態(tài)投資回收期B.借款償還期C.利息備付率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.現(xiàn)金回報率【答案】AD49、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有（）。A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項目前期就確定好代理方式【答案】BC50、可行性研究的步驟包括（）。A.接受委托B.調(diào)查研究C.方案選擇和優(yōu)化D.財務(wù)評價和投資評價E.編制可行性研究報告【答案】ABC大題（共20題）一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮慷?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大小：一般地說，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】三、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】四、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】五、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮苛?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；七、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。八、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮烤?、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素。【答案】一十、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十二、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地