論不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度分析研究 法學(xué)專業(yè)

中文摘要善意取得制度是目前民法中主要的體制，其牽連的深層次理論情況就是所有權(quán)以及交易安全兩者問(wèn)題。在初期的民事立法中善意取得制度只是維護(hù)動(dòng)產(chǎn)，其中并未牽連到不動(dòng)產(chǎn)，然而伴隨不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的持續(xù)增加，和相關(guān)登記出現(xiàn)的問(wèn)題以及遺漏情況，假如不合理維護(hù)善意信賴登記薄的人，就會(huì)阻礙國(guó)家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。根據(jù)上述情況，國(guó)內(nèi)《物權(quán)法》把善意取得制度全面適用在動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)槟壳皣?guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)雜的利溢糾紛，和平衡物的靜的和動(dòng)的安全的強(qiáng)烈矛盾，之前的民法觀點(diǎn)并未進(jìn)行良好的準(zhǔn)備，造成在實(shí)際生活中發(fā)生的眾多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題不能得到妥善的處理。根據(jù)上述狀況，本文會(huì)融合《物權(quán)法司法解釋（一）》，嘗試?yán)脤?duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得體制深厚牽連的價(jià)值理念以及多樣化價(jià)值衡量來(lái)分析上述體制在現(xiàn)實(shí)中的詳細(xì)使用狀況，也就是在合理價(jià)值取向引導(dǎo)中處理利益糾紛時(shí)使用的方案。關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；善意取得；適用

AbstractBonaFideacquisitionsystemisabasicsystemofcivillaw,itinvolvesdeeptheoreticalproblemisthattheownershipofthesecurityandtransactionsecuritytradeoffs.Intheearlydaysofthegoodfaithsystemincivillegislationtoprotectpersonalpropertyonly,withnorealestate,butwiththeincreasinglyprosperousofthetrading,aswellastherealestateregistrationisunavoidableerrorsandomissions,ifpeopledon'tprotectthegoodwilltrustregistration,isnotconducivetothestabilityofthesocialeconomicorder.Inviewofthis,thepropertylawinChinawillbeingoodsystemuniformlyapplytomovableandimmovableproperty.Becauseoffacingthemarketeconomyandtheoverflow,andthestaticsecurityofthecounterweightandthesafetyofthefierceconflict,thetraditionalcivillawtheorywasnotwellprepared,leadtomanypracticalproblemsinreallifecan'tbereal.Basedonthis,thisarticlewillcombinetherealityofjudicialinterpretation(a)",throughthesystemofrealpropertyingoodbehindcontainsthevaluepursuitandmultiplevaluetoexploreconcreteusedinthesysteminpractice,namelyinthevalueorientationofjusticeguidedbychoosinginterestallocationdisputessolution.Keywords:realestate;madeingoodfaith;apply

目錄3051一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度概述 116999（一）善意取得制度的概念 125675（二）不動(dòng)產(chǎn)善意取得的概念 123813二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的意義 23158（一）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用情形 221462（二）我國(guó)確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的價(jià)值 322323三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度存在的主要問(wèn)題 428915（一）動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意取得在構(gòu)成要件上存在差異性 425564（二）關(guān)于無(wú)權(quán)處分的界定標(biāo)準(zhǔn)不一 41939（三）對(duì)受讓人善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)不明 412363（四）未對(duì)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得中不動(dòng)產(chǎn)的范圍進(jìn)行界定 57927（五）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)制度有待完善 527430四、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建議 61526（一）將動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度分別規(guī)定 68096（二）應(yīng)準(zhǔn)確界定“無(wú)權(quán)處分”的內(nèi)涵 77104（三）明確受讓人善意的判斷標(biāo)準(zhǔn) 730134（四）界定不動(dòng)產(chǎn)善意取得中不動(dòng)產(chǎn)的范圍 816327（五）完善不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)制度 920713五、結(jié)論 1010743參考文獻(xiàn) 12一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度概述（一）善意取得制度的概念有關(guān)善意取得制度的定義，通常指出，善意取得表示無(wú)處分權(quán)人把其他人的財(cái)產(chǎn)和其物權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人，假如受讓人在得到上述財(cái)產(chǎn)和其余物權(quán)的時(shí)候沒有惡意，那受讓人就可以根據(jù)法律得到上述財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或物權(quán)。在各國(guó)民事立法中有關(guān)此制度的適用范疇出現(xiàn)差異。首先有的部分指出此制度只可以適用在動(dòng)產(chǎn)部分，并不能使用在不動(dòng)產(chǎn)部分，由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定或變化需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)或變更記載，所以在此類交易中，一般狀況下不會(huì)出現(xiàn)善意取得的成果，上述立法方式被大部分國(guó)家所使用。其次就是有的部分支出此制度可全面適用在動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)中，其重點(diǎn)是保證市場(chǎng)交易平穩(wěn)進(jìn)行，國(guó)內(nèi)《物權(quán)法》就使用后面的說(shuō)法。（二）不動(dòng)產(chǎn)善意取得的概念在國(guó)內(nèi)并未清楚將不動(dòng)產(chǎn)善意取得放到法律中的時(shí)候，出現(xiàn)之前的善意取得理念，也被叫做“即時(shí)取得”，表示無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人，在不正當(dāng)將其其占據(jù)的他人動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給買受人之后，假如買受人得到上述動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候是因?yàn)樯埔猓敲雌涞玫酱藙?dòng)產(chǎn)所有權(quán)，之前動(dòng)產(chǎn)所有人無(wú)法得到。二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的意義（一）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用情形1.共同共有下的不動(dòng)產(chǎn)善意取得在現(xiàn)實(shí)活動(dòng)中，上述狀況一般般出現(xiàn)在夫妻一方私自處理夫妻共同房屋導(dǎo)致出現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得。在上述狀況下，一般是顯名登記人對(duì)買受人謊報(bào)房屋是自身所有或者得到對(duì)方認(rèn)可，善意受讓人在審查房產(chǎn)證上的記錄之后當(dāng)真，就買入房屋。但是也有專家指出在上述狀況下，買受人并非是善意取得，指出是有權(quán)處分舉動(dòng)，因此無(wú)法使用上述體制。但是依照王利明專家的理論，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，對(duì)沒有權(quán)利處理的認(rèn)定不只是表示無(wú)權(quán)利而處分財(cái)產(chǎn)的舉動(dòng)，也需要包含明確了解登記問(wèn)題但是依舊處分的行為。根據(jù)上述分析，在明確了解登記問(wèn)題但是依舊處分的時(shí)候，還是可以使用此制度。2.不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)期的善意取得在現(xiàn)實(shí)活動(dòng)中，登記不正確一般展現(xiàn)在瑕疵記載的情況，造成瑕疵記載的根源一般是：首先是因?yàn)榈怯浗M織的問(wèn)題把記錄在房屋登記薄的權(quán)利人姓名弄混，例如把甲的姓名記載成其他的姓名，上述狀況在現(xiàn)實(shí)生活中時(shí)常出現(xiàn)，但是伴隨相關(guān)體制的持續(xù)健全，我們有理由相信出現(xiàn)的可能性會(huì)持續(xù)降低；其次是記載當(dāng)事人沒有說(shuō)出現(xiàn)實(shí)狀況，特意把自身所有的房產(chǎn)記載到其他人的名下，值得關(guān)注的就是上述狀況并不是贈(zèng)與；最后是因?yàn)闅v史方針的因素和記載檔案管理制度的不健全，造成登記組織多次記載，發(fā)生相同不動(dòng)產(chǎn)出現(xiàn)不同房產(chǎn)證的問(wèn)題。（二）我國(guó)確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的價(jià)值國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)善意取得體制展現(xiàn)出當(dāng)代交易法上過(guò)于關(guān)注交易安全、激勵(lì)交易、加快財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的價(jià)值理念，詳細(xì)的說(shuō)重點(diǎn)展現(xiàn)在下面中作部分：1.便于保障交易安全，保障交易穩(wěn)定國(guó)內(nèi)《物權(quán)法》把善意取得體制全面適用在動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。其中后者相比前者來(lái)說(shuō)，其價(jià)值以及效果是前者不能比較的，對(duì)于部分人員來(lái)說(shuō)也許花費(fèi)全部的積攢才可以得到一套房產(chǎn)，所以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中的人來(lái)說(shuō)，其關(guān)鍵性不需要我們繼續(xù)解釋。伴隨國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)進(jìn)步，不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)持續(xù)增多，假如缺少相關(guān)制度為交易安全以及秩序奠定基礎(chǔ)，那么也許就會(huì)導(dǎo)致買受人無(wú)法得到安全感，甚至不敢繼續(xù)開展買賣和交易，不利于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，2.便于激勵(lì)交易，減少買賣費(fèi)用在目前的市場(chǎng)買賣行業(yè)，買受人一般并不了解出讓人是否可以處分財(cái)產(chǎn)，假如在不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)交易時(shí)期，讓買受人對(duì)讓與人是否是真實(shí)權(quán)利人而進(jìn)行審查，那么為完成買賣而花費(fèi)的調(diào)查成本非常高，明顯限制了大眾開展交易的先發(fā)，其中不動(dòng)產(chǎn)善意取得體制的確定就維護(hù)了善意受讓人，讓其對(duì)交易更加自信以及認(rèn)可，如果在買受人具備正當(dāng)緣由信任登記，那么就需要花費(fèi)高額的調(diào)查費(fèi)用來(lái)查看出讓人是否具備權(quán)利，進(jìn)而可以開展后續(xù)的買賣，完成激勵(lì)交易的目標(biāo)。三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度存在的主要問(wèn)題（一）動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意取得在構(gòu)成要件上存在差異性國(guó)內(nèi)物權(quán)法要求動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意取得使用的組成要件類似，上述情況并不穩(wěn)妥，由于雙方在組成構(gòu)成要件上出現(xiàn)明顯的差距，重點(diǎn)展現(xiàn)在：首先雙方的適用主體出現(xiàn)差異。動(dòng)產(chǎn)部分的適用主體是動(dòng)產(chǎn)，但是后者的適用主體不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)大部分具備高額的價(jià)值，牽連到之前案例探究中所敘述的繁雜問(wèn)題；其次雙方有關(guān)無(wú)權(quán)處分的判定不相符合，無(wú)權(quán)處分在動(dòng)產(chǎn)善意取得中的含義就是沒有處分權(quán)的轉(zhuǎn)讓人私自處理他人財(cái)產(chǎn)的活動(dòng)，但是在不動(dòng)產(chǎn)善意取得體制中，其無(wú)權(quán)處分也涵蓋出現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)記載缺少精準(zhǔn)性以及公正性的基礎(chǔ)上，登記簿標(biāo)注的權(quán)利人處分不是自身財(cái)產(chǎn)的活動(dòng)。因此上述體制中的“無(wú)權(quán)處分”需要延伸詮釋而不能使用目前狹窄的觀點(diǎn)；最后是雙方的物權(quán)變動(dòng)公示模式出現(xiàn)差異，動(dòng)產(chǎn)權(quán)利表征模式是占有，交付就是其所有權(quán)取得模式，進(jìn)而轉(zhuǎn)變交付變成該物權(quán)變動(dòng)模式，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利公示模式就是登記，其所有權(quán)取得模式是開展變化登記，造成不動(dòng)產(chǎn)善意取得的物權(quán)變動(dòng)公示模式轉(zhuǎn)變成達(dá)成登記。（二）關(guān)于無(wú)權(quán)處分的界定標(biāo)準(zhǔn)不一目前法律要求，“無(wú)權(quán)處分”表示不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度組成部分，對(duì)其含義的精準(zhǔn)了解對(duì)適用不動(dòng)產(chǎn)善意體制有關(guān)鍵的影響?；趧?dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分來(lái)說(shuō)，明顯表示缺少處分權(quán)而處理他人的財(cái)產(chǎn)的活動(dòng)，對(duì)于怎樣評(píng)判此部分無(wú)權(quán)處分，就出現(xiàn)一定的糾紛，其中包含＂無(wú)處分權(quán)說(shuō)＂、等眾多不同的理論，依照王利明專家的理論，需要把相關(guān)體制中的“無(wú)權(quán)處分”確定成在登記出現(xiàn)問(wèn)題或其余無(wú)處分權(quán)的狀況下，登記權(quán)利人處分上述不動(dòng)產(chǎn)的舉動(dòng)，對(duì)“無(wú)權(quán)處分”需要進(jìn)行延伸。但是也有專家提出假如延伸理念那么就會(huì)增加上述體制的適用范疇，進(jìn)而造成上述體制被濫用。但是，在最近制定的《物權(quán)法司法解釋（一）》中也并未對(duì)上述體制中“無(wú)權(quán)處分”的含義做出清楚的詮釋，造成上述體制在司法活動(dòng)中并不能清楚評(píng)判“無(wú)權(quán)處分”，最后影響上述體制的全面使用。（三）對(duì)受讓人善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)不明根據(jù)國(guó)內(nèi)《物權(quán)法》第106條的要求，“受讓人善意”表示不動(dòng)產(chǎn)善意取得體制中的核屯、構(gòu)成要件。然而，最終怎樣判定其中的“善意”，什么的狀況是善意，法律并未制定清楚的要求。對(duì)于怎樣判定“善意”，理論層面上一般包含不知情說(shuō)、不知情此外無(wú)過(guò)失說(shuō)以及不知情此外無(wú)重大過(guò)失說(shuō)。專家對(duì)“善意”的判定要求并不統(tǒng)一，在經(jīng)歷長(zhǎng)久糾紛之后，專家對(duì)體制中的“善意”的判定要求使用不知情且無(wú)重大過(guò)失說(shuō)，然而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得中怎樣判定“善意”卻并未得出統(tǒng)一的觀點(diǎn)，王利明專家指出對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓來(lái)說(shuō)，受讓人判定善意，需要讓其在交易以前審查登記簿，掌握其中所記錄的權(quán)利情況，且對(duì)其非常認(rèn)可。假如受讓人不想審查，那么就可以判定其并非善意。所以表層上好像受讓人是否善意只需要確定其在開展不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)期是否認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)登記，但是實(shí)際生活中大眾的關(guān)系非常繁雜，無(wú)法判定受讓人是否全面了解問(wèn)題的出現(xiàn)，造成判斷是否善意就變得更加繁雜。（四）未對(duì)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得中不動(dòng)產(chǎn)的范圍進(jìn)行界定國(guó)內(nèi)《物權(quán)法》大致要求了動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)善意取得，清楚確定不動(dòng)產(chǎn)善意取得體制，但是并未確定什么財(cái)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，導(dǎo)致上述體制的適用范疇被任意延伸。不動(dòng)產(chǎn)以及動(dòng)產(chǎn)的分類就是在當(dāng)代法中“對(duì)物的基本劃分”，上述分類最初出現(xiàn)在羅馬法，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的概念以及范疇，依照國(guó)內(nèi)1995年《擔(dān)保法》緩和最高人民法院制定的有關(guān)要求，不動(dòng)產(chǎn)涵蓋土地、房屋、林木、草原等其余物品，但是最終什么不動(dòng)產(chǎn)可以使用善意取得，什么部分不能使用，在國(guó)內(nèi)法律中并未清楚確定，理論界也出現(xiàn)不一樣的理論，有專家指出，不動(dòng)產(chǎn)善意取得維護(hù)的是善意受讓人對(duì)登記的正當(dāng)信任，所以，不動(dòng)產(chǎn)需要將已進(jìn)行登記當(dāng)做要件；此外也有專家指出，對(duì)于沒有最初記載的農(nóng)民房屋，由于沒有進(jìn)行登記就不會(huì)出現(xiàn)登記錯(cuò)誤，所以不能使用此制度；也有專家指出，對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人員雙方的“小產(chǎn)權(quán)”房權(quán)屬轉(zhuǎn)移，由于上述轉(zhuǎn)移并非是國(guó)家法律以及政策制約或否定的轉(zhuǎn)移，是正當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)移，只是并非實(shí)施轉(zhuǎn)移登記，也可適用此體制。也有專家指出，還沒有開展登記但是并未違法的不動(dòng)產(chǎn)、登記組織對(duì)產(chǎn)權(quán)登記出現(xiàn)不正確內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)和違章建筑物可使用此體制。（五）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)制度有待完善不動(dòng)產(chǎn)登記體制是國(guó)內(nèi)重要的物權(quán)確權(quán)體制，其對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得體制來(lái)說(shuō)非常關(guān)鍵，還是不動(dòng)產(chǎn)登記簿出現(xiàn)公示公信力的重要基礎(chǔ)，此外也是相關(guān)制度發(fā)揮效果的關(guān)鍵基礎(chǔ)，由于適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度源自不動(dòng)產(chǎn)登記體制里面的登記錯(cuò)誤，因此雙方出現(xiàn)密切的關(guān)系。國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記體制的發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)，即便國(guó)內(nèi)在2007年公開的《物權(quán)法》第10條要求國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施相同的登記體制，但是一直到2015年3月國(guó)內(nèi)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》才順利貫徹執(zhí)行，根據(jù)上述條文會(huì)馬上組建完善的登記組織，但是現(xiàn)在依舊出現(xiàn)相關(guān)登記體制混亂，多種不動(dòng)產(chǎn)登記分布在眾多管理機(jī)構(gòu)，乃至相同不動(dòng)產(chǎn)需要在各個(gè)組織登記的問(wèn)題。此外，因?yàn)楸姸嗖粍?dòng)產(chǎn)登記組織的出現(xiàn)，造成眾多權(quán)屬證書的發(fā)生，比如房屋以及土地權(quán)屬證兩部分系統(tǒng)。因?yàn)樯鲜鲞@些原因，國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記組織無(wú)法全面貫徹自身職責(zé)，導(dǎo)致登記活動(dòng)不能全面處理上述問(wèn)題，多次乃至錯(cuò)誤登記問(wèn)題的出現(xiàn)無(wú)法根治。其次，國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)登記體制出現(xiàn)差異，不動(dòng)產(chǎn)不能合理登記，導(dǎo)致此類制度在農(nóng)村區(qū)域的適用出現(xiàn)糾紛。四、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建議（一）將動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度分別規(guī)定國(guó)內(nèi)《物權(quán)法》把動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得統(tǒng)一起來(lái)，之前就對(duì)上述兩部分善意取得構(gòu)成要件的不同以及其余不足開展了全面的敘述，此處不再敘述。根據(jù)雙方之間出現(xiàn)的眾多問(wèn)題，本人指出，可把雙方的善意取得制度實(shí)施分類要球，設(shè)置單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得條文以及要求，如此可非常清楚的劃分雙方善意取得的關(guān)聯(lián)，可以在全新的條文中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的組成要件開展全面清晰的亞歐去，如此對(duì)現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的問(wèn)題做出具備針對(duì)性的處理，例如對(duì)不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分的劃分、確定善意判斷要求以及時(shí)點(diǎn)、合適價(jià)格的判定要求等，這不只便于司法人員全面使用不動(dòng)產(chǎn)善意取得體制，全面妥善的處理案件，且在司法現(xiàn)實(shí)活動(dòng)中加快其健全以及發(fā)展，此外便于目前大眾全面了解以及感悟相關(guān)體制。（二）應(yīng)準(zhǔn)確界定“無(wú)權(quán)處分”的內(nèi)涵不動(dòng)產(chǎn)善意取得體制就是《物權(quán)法》上重要物權(quán)變動(dòng)要求，“無(wú)權(quán)處分”身為上述體制適用的基礎(chǔ)，對(duì)于上述體制的了解以及現(xiàn)實(shí)適用，最關(guān)鍵的是劃分無(wú)權(quán)處分的含義，由于國(guó)內(nèi)《物權(quán)法》第106條的要求，遮蓋了雙方在判定無(wú)權(quán)處分部分的不同，目前法律和《物權(quán)法司法解釋（一）》并未對(duì)此部分含義開展清楚劃分和要求，此外理論層面也對(duì)“無(wú)權(quán)處分”的含義出現(xiàn)明顯的糾紛，因此在上述狀況下由于對(duì)相關(guān)含義的劃分不明，導(dǎo)致在司法活動(dòng)中出現(xiàn)同案異判的情況，所以，全面掌握“無(wú)權(quán)處分”變成合理適用體制的關(guān)鍵點(diǎn)。對(duì)于此部分，理論層面也出現(xiàn)不同的看法，出現(xiàn)“無(wú)處分權(quán)說(shuō)”等各個(gè)部分的詮釋，王利明專家指出對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度開面的“無(wú)權(quán)處分”需要進(jìn)行延伸解釋的觀點(diǎn)。本人指出，對(duì)于目前此類體制中“無(wú)權(quán)處分”的含義需要制定正確的劃分要求，延伸解釋也許會(huì)造成不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度被過(guò)多使用的風(fēng)險(xiǎn)，但是狹義層面上的理解會(huì)造成上述體制的適用范疇非常狹隘，無(wú)法全面展現(xiàn)上述體制的意義，因此指出，“無(wú)權(quán)處分”在此類制度中需要被詮釋成在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的權(quán)利人和真實(shí)權(quán)屬人并非相同的人時(shí)，登記人沒有經(jīng)過(guò)真實(shí)權(quán)利人認(rèn)可而做出的處分行為，其基礎(chǔ)就是在登記不正確的狀況下（涵蓋不動(dòng)產(chǎn)登記組織瑕疵登記以及讓與人清楚了解錯(cuò)誤的狀況）。（三）明確受讓人善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“善意”的判定要求，根據(jù)最近制定的《物權(quán)法司法解釋（一）》中相關(guān)內(nèi)容的敘述，其倡導(dǎo)的就是“不知情且無(wú)重大過(guò)失”的判定要求，但是對(duì)于怎樣判定“不知情”以及“無(wú)重大過(guò)失”在現(xiàn)實(shí)生活中依舊出現(xiàn)明顯的不足。依照《物權(quán)法司法解釋（一）》中相關(guān)內(nèi)容指出的對(duì)于怎樣判定不動(dòng)產(chǎn)受讓人不知情的要求一般使用排除方式，也就是利用列舉受讓人知道的狀況來(lái)判定其不是善意，本人覺得上述排除法的要求依舊并未直接回復(fù)怎樣判定善意問(wèn)題，判定不是善意比較簡(jiǎn)單，但是要判定受讓人的主觀如理局面從而判定其是善意就非常艱難，此外上述條文中對(duì)沒有重大問(wèn)題的要求也非常單一，其將判定受讓人有無(wú)重大過(guò)失的舉證責(zé)任歸于實(shí)際權(quán)利人上，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)不公平問(wèn)題。所以，上述司法解釋對(duì)于怎樣判定不動(dòng)產(chǎn)善意取得里面的“善意”可執(zhí)行性不足，對(duì)現(xiàn)實(shí)判案并不具備顯著的現(xiàn)實(shí)影響。受讓人的善意是根據(jù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正當(dāng)認(rèn)可而出現(xiàn)的，在評(píng)判受讓人的“善意”上，除了在登記簿上出現(xiàn)異議以及預(yù)告登記和其余形式制約不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的相關(guān)事項(xiàng)之外，是否要清楚確定受讓人承擔(dān)對(duì)相關(guān)信息的調(diào)查義務(wù)，和在當(dāng)事人之間出現(xiàn)繁雜關(guān)系的時(shí)候除去審查義務(wù)以外，是否還要清楚確定受讓人后續(xù)詢問(wèn)不動(dòng)產(chǎn)其余共有人的看法以便盡到其余全部正當(dāng)注意義務(wù)，是現(xiàn)實(shí)活動(dòng)中需要全面處理的問(wèn)題。因此本人指出，在目前“善意”的判定要求中，需要清楚的提出下面兩個(gè)部分；第一就是受讓人是否需要審查登記薄的眾多情況；第二就是受讓人因?yàn)檫^(guò)失并未承擔(dān)審查義務(wù)是能否判定其非善意。基于首個(gè)部分，國(guó)內(nèi)理論界大部分指出受讓人需要審查登記簿的全部?jī)?nèi)容，然而在國(guó)內(nèi)目前實(shí)施的法律中并未清楚確定，只是從《物權(quán)法司法解釋（一）》第16條中清楚指出其涵蓋受讓人需要承擔(dān)對(duì)相關(guān)內(nèi)容的審查義務(wù)，由于依照上述條文中的要求，若受讓人并未開展調(diào)查核實(shí)怎樣可以了解登記簿上記載出現(xiàn)異議以及預(yù)告登記、權(quán)利主體錯(cuò)誤等相關(guān)事項(xiàng)，并不能了解該調(diào)查時(shí)間點(diǎn)是在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之前或是當(dāng)時(shí)，假如要求受讓人在受讓以前開展審查，那其審查的最終結(jié)論就是判定善意情況的根據(jù)，假如登記簿上出現(xiàn)記錄異議以及預(yù)告登記或記錄的權(quán)利主體和出讓人不相符合，受讓人依舊和出讓人簽署合約進(jìn)行受讓，那么就可以排除受讓人善意，反之同理。（四）界定不動(dòng)產(chǎn)善意取得中不動(dòng)產(chǎn)的范圍國(guó)內(nèi)《物權(quán)法》和《物權(quán)法司法解釋（一）》都沒有敘述不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中什么是不動(dòng)產(chǎn)，造成適用上述體制時(shí)對(duì)具體的范疇出現(xiàn)一定的糾紛，為精準(zhǔn)掌握上述體制的適用范疇，需要對(duì)適用體制的主體也就是不動(dòng)產(chǎn)的范疇開展劃分。依照國(guó)內(nèi)1995年《擔(dān)保法》等眾多相關(guān)法律、條文中的有關(guān)要求，不動(dòng)產(chǎn)范疇一般涵蓋土地、海域、建筑物等土地定著物。根據(jù)有關(guān)法律要求，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得體制的范疇大致是下面的劃分：首先就是有關(guān)土地，依照國(guó)內(nèi)《土地管理法》的有關(guān)要求，國(guó)內(nèi)土地所有權(quán)是國(guó)家以及集體，其中使用權(quán)可以被正當(dāng)轉(zhuǎn)移，因此在國(guó)內(nèi)，止地所有權(quán)不能使用上述體制。其次是有關(guān)房屋，依照國(guó)內(nèi)《城市房地產(chǎn)管理法》要求“依法得到的房屋所有權(quán)可被轉(zhuǎn)讓。設(shè)定抵押權(quán)?！彼?，房屋所有權(quán)可使用不動(dòng)產(chǎn)善意取得體制，值得關(guān)注的是此處房屋只是表示城市中開展權(quán)屬公示的部分。根據(jù)國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí)情況以及農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)并未開展登記的情境非常多，此外在城市中的居民大部分都是“城中村”民眾的私有房屋并沒有記錄的狀況非常多，所以，對(duì)于城市中并未開展登記的房屋和農(nóng)村地區(qū)房屋能否使用此體制，也需要分開處理。對(duì)于城市沒有登記的部分、違章或者臨時(shí)性建筑等來(lái)說(shuō)，由于其房屋權(quán)屬?zèng)]有得到國(guó)家條文的維護(hù)，當(dāng)事人沒有權(quán)利申報(bào)房屋權(quán)屬登記，因此不能使用此部分制度。由于國(guó)內(nèi)法律對(duì)農(nóng)村房屋不需要進(jìn)行登記，造成農(nóng)村并未登記的房屋就是“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)，但是上述房屋能否使用善意取得體制也需要根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況確定，假如上述房屋只是在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人員之間實(shí)施轉(zhuǎn)移，也就是原權(quán)利人、出讓人以及受讓人都位于相同的組織，那么就是正當(dāng)轉(zhuǎn)讓，可適用制度。假如上述房屋是在不同集體經(jīng)濟(jì)組織之間轉(zhuǎn)移，那么就違背國(guó)內(nèi)法律的強(qiáng)制性要求而不能出現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的效力，依照國(guó)內(nèi)《房屋登記辦法》中的相關(guān)要求，對(duì)于此類房屋在不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)移的不能適用此制度。第三就是有關(guān)草原以及林木，根據(jù)《森林法》，林木可被正當(dāng)轉(zhuǎn)移，所以，林木所有權(quán)可以適用此制度。根據(jù)國(guó)內(nèi)《草原法》的要求，草原是國(guó)家的，所以，草原不能適用此制度。（五）完善不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)制度從國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)善意取得體制的適用基礎(chǔ)也就是出現(xiàn)登記錯(cuò)誤來(lái)分析，其和登記制度有緊密的關(guān)系，雙方可以互相融合。不動(dòng)產(chǎn)登記體制的健全會(huì)持續(xù)提升登記簿的真實(shí)性，進(jìn)而轉(zhuǎn)變大眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的認(rèn)可進(jìn)而產(chǎn)生對(duì)登記簿的認(rèn)可，便于判定受讓人是否善意，可適用如德國(guó)法中“純客觀化”的判定要求進(jìn)而促進(jìn)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)善意取得體制的健全以及發(fā)展。在2007年國(guó)內(nèi)《物權(quán)法》要求的不動(dòng)產(chǎn)登記體制，但是長(zhǎng)久以來(lái)，上述登記制度的創(chuàng)建效果并不顯著，分析其根源主要是由于國(guó)內(nèi)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)登記體制的職權(quán)性，并未清楚重視到公示作用。且因此出現(xiàn)了眾多不動(dòng)產(chǎn)登記不正確的情況，導(dǎo)致行政資源被濫用。在長(zhǎng)達(dá)8年之后，一直到2015年3月，國(guó)務(wù)院制定《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》才被全面貫徹，暫行條文的執(zhí)行表明國(guó)內(nèi)實(shí)施統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記體制的全面開啟，然而全面分析上述條例要求的內(nèi)容我們就可以知道，上述條例即便對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范疇、登記簿、具體程序等各部分指定全面的要求，但是此處依舊有要求不清楚，還是無(wú)法全面妥善處理國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記中出現(xiàn)的眾多不足。換句話說(shuō)，讓登記具備公示公信力的重要基礎(chǔ)就是對(duì)登記實(shí)施質(zhì)審查制，大家都知道，德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記錄的內(nèi)容展現(xiàn)出明顯的公信力，主要是由于德國(guó)在具體體制上實(shí)施嚴(yán)苛的實(shí)質(zhì)審查體制。但是依照國(guó)內(nèi)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中的相關(guān)要求，為防范以及降低登記問(wèn)題，本人舉