物業(yè)集團招商管理工作指引

招商治理工作指引1招商人員聘請及團隊組建14部負責編寫工程招商、營運人員編制及到崗時間后與當?shù)厣坦芄竟餐幹普猩獭I運人員崗位職責，開展人員聘請和團隊組建。12劃到位。營運人員到崗后至工程開業(yè)前3個月，編入招商隊伍參與招商工作。招商人員培訓10負責對當?shù)厣坦芄鹃_展以下培訓：工程解讀培訓：對招商、企劃人員進展工程解讀培訓。培訓內容為：城市綜合體整體建筑介紹、主力店業(yè)態(tài)組合、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃、步行街租金及招商政策、招商時間進度要求。培訓內容為：招商治理制度、工作流程、合同審批流程等。招商統(tǒng)一說辭培訓8當?shù)厣坦芄菊猩獭⑵髣澣藛T進展招商統(tǒng)一說辭的培訓。培訓內容為：招商問題解答、招商分工、招商工作進度安排、步行街業(yè)態(tài)表述、城市綜合體特色介紹。招商人員考核當?shù)厣坦芄疽罁?jù)招商人員工作表現(xiàn)，上報轉正人員名單及相關材料，地產(chǎn)集團商管物業(yè)招商部依據(jù)其工作表現(xiàn)審核招商人員轉正意見，表現(xiàn)突出者可提出晉級意見。依據(jù)招商嘉獎政策，當?shù)厣坦芄咎釄笳猩酞劷鸺鞍才派暾?，地產(chǎn)集團商管物業(yè)部依據(jù)招商完成狀況及招商人員工作表現(xiàn)，審核獎金安排方案。2市場調研工作界定工程摘牌后，依據(jù)地產(chǎn)集團提出的工程籌建進度，招商部參與由地產(chǎn)集團商管物業(yè)部組織各部門開放市調工作。市場調研的內容工程所在城市總體概況：城市經(jīng)濟進展水平，各項經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)，人口總量及分布，城市將來進展規(guī)劃等。城市零售業(yè)進展狀況各主要商圈狀況，不同業(yè)態(tài)在各商圈的分布狀況、業(yè)態(tài)定位及組合、規(guī)模、數(shù)量、面積比例、經(jīng)營狀況，各商圈的形成和進展歷程，將來進展規(guī)劃等。同類競爭對手分析根本狀況，總面積，規(guī)劃布局，業(yè)態(tài)面積配比，檔次定位，開業(yè)時間，歷史經(jīng)營狀況，消費環(huán)境，消費構造〔客層定位，租金價格或合作條件，相關費用〔物業(yè)治理費力資源費用、品牌狀況，效勞治理、停車位數(shù)量、客流量、客單價、招商優(yōu)待條件等。工程周邊環(huán)境調研工程所在地理位置、工程規(guī)模、周邊環(huán)境，交通狀況，3—5公里半徑人口數(shù)量構造和特征、商業(yè)設施、效勞設施、市政設施、小區(qū)數(shù)量、人住人口、居住戶數(shù)、人均收人、人均消費支出、消費特性、物業(yè)狀況〔規(guī)劃部供給包括住宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全面狀況，工程進度時間等。對在經(jīng)營的租賃物業(yè)的租金標準、租賃年限、物業(yè)費、租金遞增、租金繳納方式、前期的優(yōu)待政策等進展收集分析。市場調研工作打算及實施每次市場調研的時間安排為5—7天，依據(jù)不同的調研內容對人員進展分工。通過查詢網(wǎng)上信息和當?shù)卣嚓P報了解各主要商圈和競爭對手的狀況，以及工程周邊環(huán)境情況。市場調研的分析結論依據(jù)各部門市場調研收集的數(shù)據(jù)進展分析，得出調研結論，形成市調報告。以此作為工程定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金標準測算、物管費測算、招商宣傳推廣費預算、組織架構編制的依據(jù)。3城市綜合體的定位、規(guī)劃工程總體規(guī)劃設計完畢后，地產(chǎn)集團商管物業(yè)招商部參與工程總體定位和規(guī)劃格局的研討并提出建議。地產(chǎn)集團商管物業(yè)招商部負責確定步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商定位。步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù)市調報告及進展部供給的相關數(shù)據(jù)，地產(chǎn)集團商管物業(yè)招商部負責審核由當?shù)厣坦芄旧蠄蟮墓こ滩叫薪稚虡I(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案。工程步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括步行街商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)在步行街分布、目標品牌等。步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定，當?shù)厣坦芄颈匦鑷栏駡?zhí)行。假設執(zhí)行中有調改意見須提報調改方案，按分權手冊逐級審批前方可調改執(zhí)行。4狀況、步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃草擬工程步行街招商政策及租金方案。賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長比率，優(yōu)惠政策等。團商管物業(yè)部論證后按分權手冊逐級審批后執(zhí)行。每個鋪位的租金及招商政策，報地產(chǎn)集團商管物業(yè)審批。商鋪招商政策及租金經(jīng)地產(chǎn)集團商管物業(yè)審批后，當?shù)厣坦芄拘鑷栏駡?zhí)行。公司權限范圍內的由當?shù)厣坦芄究偨?jīng)理負責審批；超過當?shù)厣坦芄緳嘞薜?，需按分權手冊逐級審批前方可?zhí)行。案執(zhí)行狀況。5招商啟動預備工作各商鋪租金指標分解依據(jù)地產(chǎn)集團批準的步行街總租金收益指標和招商政策，地產(chǎn)集團商管物業(yè)部下達步行街租金指標和政策給當?shù)厣坦芄荆數(shù)厣坦芄疽罁?jù)步行街業(yè)態(tài)、樓層及商鋪位置的不同，將租金逐一分解到每一個商鋪，按招商洽談租金標5年租金分解表，按分權手冊逐級審批后執(zhí)行。招商手冊的設計及制作當?shù)厣坦芄颈匦柙谡猩虇忧巴瓿烧猩淌謨缘闹谱鳌Ｕ猩淌謨砸磉_工程的總體定位和主力店、步行街的業(yè)態(tài)功能組合及整個廣場的特色。招商手冊必需經(jīng)地產(chǎn)集團商管物業(yè)部審批前方可制作。步行街商鋪租賃面積的核定地產(chǎn)集團商管物業(yè)招商部依據(jù)最終確定的工程步行街各商鋪面積的圖紙，核定步行街各商鋪的租賃面積，作為當?shù)厣坦芄竞灱s的依據(jù)。當?shù)厣坦芄境闪⒄猩讨卫硇〗M，總經(jīng)理為組長，負責分管招商營運的副總經(jīng)理為副組長。對招商人員進展指標分解，按品類或樓層分工，責任到人。招商目標品牌確實定及落位步行街正式招商前，當?shù)厣坦芄疽罁?jù)市場調研分析結果，以及確定的工程總體定位和各業(yè)態(tài)功能組合狀況，確定步行街招商目標品牌并進展落位，品牌落位圖報地產(chǎn)集團1品牌。各種標準合同的擬定及審批在招商工作啟動前l(fā)個月，當?shù)厣坦芄局贫üこ痰淖赓U意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補充協(xié)議、廣告位使用合同等，按分權手冊逐級審批后執(zhí)行。招商工作打算制定工程開業(yè)前9個月完成招商預備工作并啟動招商，421完成掉鋪再招商工作；當?shù)厣坦芄疽罁?jù)步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案，制定的招商打算書及招商工作進度打算，并報集團商管物業(yè)部審批。招商方案內容招商條件：租金標準及遞增比例、確定不同業(yè)態(tài)的合同年限、租金及押金收取方式、招商優(yōu)待政策等．招商范圍：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次，每個鋪位鎖定3個目標品牌，分高3招商區(qū)域：當?shù)丶爱惖爻鞘小Ｈ蝿罩笜耍轰佄粩?shù)量、面積、分鋪租金及租金總目標。時間節(jié)點：從啟動到完成整個過程的時間節(jié)點。由當?shù)厣坦芄窘⒛繕藨糍Y源信息庫，并準時進行更。招商目標品牌選擇標準目標品牌的商品定位要符合城市綜合體步行街的整體定位。目標品牌的經(jīng)營者要具備較強經(jīng)濟實力和經(jīng)營治理閱歷。目標品牌在國內或當?shù)鼐哂锌隙ǖ钠放浦群褪袌稣加新?。目標品牌商戶具備較強抗風險力量。4當?shù)厣坦芄菊猩坦ぷ鲉訒r，地產(chǎn)集團商管物業(yè)招商部派出工程招商經(jīng)理負責跟進和協(xié)調招商工作。招商啟動后，要優(yōu)先洽談知名品牌和重點大客戶，招商負責人必需親自跟進。當?shù)厣坦芄疽龊每蛻粲涗洠咳盏怯浬虘羟⒄劆顩r并進展匯總。外出訪問商戶前要做去向登記；返回后要填寫商戶洽談表。依據(jù)接待和訪問商戶的洽談狀況，確定意向目標商戶，進展重點跟進和洽談，并做好洽談記錄。當?shù)厣坦芄窘⒄猩虣n案，包括商戶資源、商戶合同及資料，每周匯總上報地產(chǎn)集團商管物業(yè)招商部。當?shù)厣坦芄菊猩谈笨偯咳战M織招商工作分析會，了解商戶動態(tài)和招商工作中的問題，針對消滅的問題準時調整招商策略。目標商戶合同條款確定后，由主談招商人員辦理審批手續(xù)，并準時跟進審批結果。各地依據(jù)不同狀況，可以在簽定正式租賃合同之前簽訂租賃意向書，審批流程與租賃合同流程一樣。屋租賃合同及附件》及相關要約文本，并將簽字蓋章的合同統(tǒng)一編號存檔；合作條件變更：租賃合同經(jīng)過審批后，假設商戶合作條件發(fā)生變化，需按合同審批流程重辦理審批手續(xù)。招商工作需嚴格遵守地產(chǎn)集團商管物業(yè)部規(guī)定及當?shù)厣坦芄疽?guī)章制度和治理方法，認真貫徹和落實招商政策一經(jīng)覺察將嚴峻處理并追究其法律責任。當?shù)厣坦芄緫裱謾嗍謨砸?guī)定招商審批權限，嚴格依據(jù)各種招商工作流程開展招商工作。對已經(jīng)形成的工程步行街商業(yè)規(guī)劃定位、執(zhí)行方案、招商政策、租金價格進展調整和改動的，需按分權手冊逐級審批前方可更改執(zhí)行。當?shù)厣坦芄久恐芪鍖⒄猩踢M展上報地產(chǎn)集團商管物業(yè)招商部。商戶進場裝修治理工程的裝修治理工作由當?shù)厣坦芄痉止芄こ痰母笨傌撠煟猩滩亢凸こ滩咳藛T共同參與。當?shù)厣坦芄菊猩滩颗c商戶簽訂正式租賃合同時，會同工程部與商戶進展房產(chǎn)技術條件對接，并與當?shù)毓こ坦敬_認。當?shù)厣坦芄菊猩滩亢凸こ滩繎谡猩踢^程中準時把握商鋪交房技術條件的落實和變更狀況，隨時與商戶對接。各招商小組組長負責幫助工程部與商戶進展商鋪交100天，其他商戶50招商人員負責向商戶發(fā)放商戶裝修治理相關規(guī)定。招商人員幫助工程部與商戶一起依據(jù)圖紙設計、圖紙審批、辦理施工手續(xù)、裝修預備、施工組織、裝修施工、裝修驗收、裝飾布置等環(huán)抑制定裝修進度表。招商部與工程部一起審核商戶裝修設計圖紙，招商部負責審核總平面圖、效果圖、貨柜尺寸圖、店招圖；工程部負責審核水、電、氣系統(tǒng)圖、裝修材質、裝修工藝等。經(jīng)當?shù)厣坦芄究偨?jīng)理簽批后反響商戶。招商人員幫助商戶辦理進場施工手續(xù)，包括：繳納裝修保證金、辦理施工許可證、辦理施工人員出入證、落實臨時用水用電等。當?shù)厣坦芄菊猩滩恳獙ι虘粞b修施工進展監(jiān)控，催促商戶裝修進度，檢查商戶是否依據(jù)已審批的圖紙進展裝修。如覺察未按要求施工的，馬上要求商戶進展整改。在施工過程中負責協(xié)調商戶與治理部門的有關事宜。商戶裝修施工完畢時，招商部要幫助工程部對商戶裝修工程進展驗收。包括裝修材質、施工工藝、各系統(tǒng)安全性等，驗收合格者，準許開業(yè)經(jīng)營。商戶進場效勞與商戶簽訂正式租賃合同后，招商部要安排專人負責協(xié)調商戶與工商局、稅務局、衛(wèi)生防疫部門、消防局、煤氣公稅務登記證、衛(wèi)生許可證以及消防報審和驗收，開通煤氣、、網(wǎng)絡等效勞。招商評估工程開業(yè)招商完畢后，地產(chǎn)集團商管物業(yè)招商部要根據(jù)工程招商租金指標達成狀況、招商品牌品質、合同簽訂情況、招商嘉獎等對整體招商工作進展評估，并編寫招商評估報告。6預熱期、招商說明會、主力店簽約儀式暨步行街招商大會、強勢招商期、開業(yè)造勢期幾個階段，進展招商宣傳籌劃，并由企劃部制定媒體投放打算和資金使用打算。，通過全面宣傳到達招商預熱的作用，為全面開放招商工作進行鋪墊。商管公司適時召開工程招商說明會，邀請有合作意向的主要商戶參與，對工程招商工作進展現(xiàn)場解讀。內容包括：地產(chǎn)集團進呈現(xiàn)狀及將來進展打算、工程總體狀況介紹、工程定位及主力店業(yè)態(tài)組合、步行街定位及規(guī)劃。招商啟動2商管公司召開主力店簽約儀式暨步行街招商大會，組織已經(jīng)簽約進駐或意向進駐的商戶現(xiàn)場簽約，邀請目標商戶參觀商鋪并介紹商場定位、進展前景等狀況，邀請當?shù)卣鞴懿块T和聞媒體參與會議，進一步擴大影響。在招商工作完成60％的時候，要通過加強宣傳推廣力度，形成招商強勢宣傳期，推動招商工作的進度。l7合同范本的制定及審核當?shù)厣坦芄緮M定工程租賃意向合同、租賃合同及附件、補充協(xié)議、廣告位使用合同等范本合同。各類范本合同經(jīng)地產(chǎn)集團商管物業(yè)審核后按分權手冊逐級審批后執(zhí)行。在合同簽訂過程中如需對合同條款進展修改，仍要按分權手冊逐級審批后修改執(zhí)行。8建立品牌資源檔案表〔品牌檔案明細表〕各地商管公司的品牌資源檔案表要求按統(tǒng)一標準填寫，并于每月25日前上報品牌更表。地產(chǎn)集團商管物業(yè)招商部建立品牌檔案資源庫，理清品牌資源明細，清算品牌檔案總量，依據(jù)每月上報品牌資源狀況于當月30日對資源庫總數(shù)進展調整。并定期對品牌資源庫內容進展整理，去除無效品牌資源，到達有效化和有用化。建立在場商戶調整表各地商管公司于每月20日前對在場經(jīng)營商戶狀況進展整理，按統(tǒng)一表格要求上報各地公司在場經(jīng)營商戶變動狀況，地產(chǎn)集團商管物業(yè)招商部依據(jù)各地公司上報的商鋪經(jīng)營狀況進展準時更；地產(chǎn)集團商管物業(yè)招商部定期對品牌資源庫進展整理，并發(fā)給各地商管公司，以實現(xiàn)資源共享。重點品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟合作及治理地產(chǎn)集團商管物業(yè)招商部負責重點商戶戰(zhàn)略合作洽談工作，并簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議；地產(chǎn)集團商管物業(yè)招商部與戰(zhàn)略合作伙伴制定合作合同范本，按分權手冊逐級審批后執(zhí)行。簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議后，要與戰(zhàn)略合作伙伴進展房產(chǎn)技術對接，以便在以后工程規(guī)劃設計階段參照商戶的需求進展規(guī)劃設計；與戰(zhàn)略合作伙伴建立暢通的溝通機制，定期進展交流和溝通，不定期進展訪問，以維護商戶合作關系。品牌的拓展地產(chǎn)集團商管物業(yè)招商部通過對全國市場進展調研和參與全國各類商品展會，查找和搜集有較強經(jīng)濟實力，有全國拓展打算，有肯定商品特色的品牌，