房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)較單純的技術(shù)工作，任務(wù)來自于甲方，可能是規(guī)劃局、地產(chǎn)公司、或其他建設(shè)單位，提供的服務(wù)就是按照甲方的設(shè)計(jì)任務(wù)書和委托書對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成的標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿意，并同時滿足國家標(biāo)準(zhǔn)和政府要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理則是作為地產(chǎn)商自己實(shí)施的對投資開發(fā)項(xiàng)目展開的有目標(biāo)的管理活動。地產(chǎn)商的唯一投入就是資金，投資的目的是賺取更多的利潤。項(xiàng)目是賺錢的一個工具，項(xiàng)目的運(yùn)作也是因?yàn)榘l(fā)展商的資金源源不斷的注入而富有活力。項(xiàng)目發(fā)展所需的一切資源都來自市場，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展，購買活動在陸續(xù)發(fā)生，市場調(diào)查、國際咨詢、國際招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、建筑材料和設(shè)備、銷售服務(wù)都可以通過一定的價格在市場上獲得，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對與設(shè)計(jì)有關(guān)的活動，如市場調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)比、報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。在這里，管理面對的不僅有很多乙方，而且也有很多審批方，上下的協(xié)調(diào)，合同方的協(xié)調(diào)管理，管理的目的是按照公司的決定和計(jì)劃，在投資、質(zhì)量和工期等方面進(jìn)行控制和管理，以實(shí)現(xiàn)公司的主要目標(biāo)。大型項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，作為管理規(guī)劃師，要有明晰的設(shè)計(jì)程序，應(yīng)知道在什么時候作什么事。作出明智的選擇，比什么都重要。選擇意味著確定下一步的方向，如果選擇出現(xiàn)偏差，就會走入誤區(qū)，多走很多彎路。因此，管理與策劃一樣重要，而作為一個大型項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，應(yīng)重點(diǎn)圍繞以下三個要點(diǎn)進(jìn)行控制。管理要點(diǎn)一：調(diào)查研究一個地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)通常需要三個特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷售和經(jīng)營。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，項(xiàng)目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。銷售是實(shí)現(xiàn)投資贏利目標(biāo)和商品價值的重要階段。重點(diǎn)工作一是放在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)上，一是放在后期銷售上。而這都需要對市場進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。房地產(chǎn)不同于其他流動商品，市場競爭存在較強(qiáng)的地域性，往往以一個城市為單元，在城市的范圍內(nèi)展開公司與公司，住宅與住宅，寫字樓與寫字樓、商場與商場的競爭。由于資金需求較大，很難有幾家公司壟斷市場的狀況，深圳各類大小的房地產(chǎn)公司有幾千家，萬科、招商、金地，這么大的企業(yè)，其年開發(fā)的住宅規(guī)模，也就那么幾個樓盤。一個公司，在完成了對一個城市的快速擴(kuò)張和原始積累后，如何走出家門，將本地已經(jīng)成熟的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)及資本輸出到外地新城市，進(jìn)行市場擴(kuò)張，值得研究。項(xiàng)目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，離不開全面細(xì)致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點(diǎn)，也就無法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無源之水。所以成功的項(xiàng)目來自于詳實(shí)的調(diào)查研究，這是項(xiàng)目運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。1、市場調(diào)查地產(chǎn)商要做的第一件事，就是委托專門的調(diào)查公司展開當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動態(tài)的資料補(bǔ)充和修正機(jī)制，以期隨時準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點(diǎn)，并能及時反映到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，在實(shí)施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場的細(xì)微變化。管理要著重于檢查資料的全面性、來源的可靠性、時間性、細(xì)節(jié)的準(zhǔn)確性和競爭公司的內(nèi)部情報(bào)。當(dāng)?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)市場狀況，包括各地產(chǎn)公司的實(shí)力、開發(fā)樓盤、經(jīng)營業(yè)績、品牌和知名度、銷售率、消費(fèi)群認(rèn)可度、市場份額以及經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營手段和競爭優(yōu)勢等等。要弄清房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品類型和百分比，以及市場發(fā)展的趨勢和市場的細(xì)分情況，分析我公司應(yīng)進(jìn)入哪個領(lǐng)域或者將計(jì)劃在哪一塊細(xì)分的市場上博得消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可。從哪一個地方打入和突破，并能很快立住腳跟，推出新產(chǎn)品，引起消費(fèi)者的注意，刺激消費(fèi)者的購買欲望，完成第一階段的工作：突擊入城，偏居一角。市場調(diào)查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項(xiàng)目選擇方案，便于下一步?jīng)Q策時進(jìn)行判斷。2、規(guī)劃調(diào)查從城市規(guī)劃的角度研究地產(chǎn)市場的發(fā)展和項(xiàng)目的規(guī)劃選址問題。土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計(jì)院和管理者保持親密的關(guān)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計(jì)劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項(xiàng)目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因?yàn)槭浅鞘泄膭顑?yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當(dāng)然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區(qū)進(jìn)行開發(fā)，也未必不可，只要踏準(zhǔn)了市場的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會贏得消費(fèi)者的青睞。項(xiàng)目的實(shí)施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開發(fā)帶來的商機(jī)。另外，在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)查時，要避開規(guī)劃的細(xì)節(jié)和爭議地，從市長和規(guī)劃局長、規(guī)劃專家的角度進(jìn)行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價值和市場潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠(yuǎn)一些，3年、5年或10年后該地段的預(yù)測情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細(xì)微出，尋找市場的價值和投資點(diǎn)。所以，地產(chǎn)公司在戰(zhàn)略布局時一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行安排，否則就成為無源之水?？上В话愕墓驹谶@方面做的還很不夠，實(shí)際上城市政府在進(jìn)行城市建設(shè)時都會帶來很多商機(jī)，關(guān)鍵是看你能不能抓住。管理要點(diǎn)二：設(shè)計(jì)前期房地產(chǎn)公司進(jìn)入市場，首要的門檻是土地，而后是資金，最后是人才。人才可以通過高薪去爭奪和挖掘，資金也可以通過銀行去融資，土地則較復(fù)雜，如果有良好的政府資源和當(dāng)?shù)卣闹С?，購買土地會簡單一些，畢竟在內(nèi)地很多城市，土地市場依然是一張不透明的網(wǎng)，看不清，摸不透，沒有一定的政府關(guān)系很難開展土地的擴(kuò)張、儲備工作。土地?cái)U(kuò)張不是簡單的購買和儲備，要與公司發(fā)展的戰(zhàn)略計(jì)劃和整體布局以及市場增長緊密結(jié)合起來。建立與當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國土部門建立良好的工作關(guān)系。如果在當(dāng)?shù)赜泻芎玫恼P(guān)系，那對前期土地的儲備和擴(kuò)張將很有幫助，在土地成本、區(qū)位和數(shù)量方面將能夠按照公司制定的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行，為進(jìn)一步的實(shí)施開發(fā)打下一個良好的基礎(chǔ)，在市場競爭中占據(jù)較高的優(yōu)勢。購買土地前首先做好三個準(zhǔn)備：1）規(guī)劃選址。某一種開發(fā)項(xiàng)目概念確定后，下一步的工作就是項(xiàng)目的規(guī)劃選址，首先，要了解城市規(guī)劃和用地的現(xiàn)狀，分析空地及周邊的現(xiàn)狀和發(fā)展情況，并到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和核實(shí)。其次，根據(jù)項(xiàng)目的定位和對土地的具體要求，擬選5處以上的位置進(jìn)行選址和評價。評價主要考慮周圍市場、公共配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施、周邊建設(shè)情況、本地的規(guī)劃趨勢和發(fā)展方向、交通的便利程度、基地的現(xiàn)狀和是否引起較高代價以及項(xiàng)目進(jìn)入后的市場反映及銷售預(yù)測等，評價應(yīng)結(jié)合選址和前面的調(diào)查及項(xiàng)目定位綜合考慮，必要時要對項(xiàng)目定位進(jìn)行調(diào)整。最后，根據(jù)各選址評價報(bào)告，進(jìn)行針對性分析和比較，從中遴選出有較大開發(fā)價值的地段作為公司發(fā)展的決策依據(jù)。比如，城市大型購物中心，影響其規(guī)劃選址的主要因素有兩個：一是地區(qū)人口密度和流動率。二是交通便利程度。在汽車高度發(fā)展的國家，如美國，其大型城市購物中心大多位于城市郊區(qū)高速公路的旁邊，因?yàn)榻煌ǚ浅７奖?，而且開汽車也非常容易到達(dá)，買完后就可以直接回到位于郊外的別墅了。雖然，高速公路邊的購物中心周邊地區(qū)可能人口稀少，不比市區(qū)人口密度大，但高速公路上的較高數(shù)量的來往車輛，保證了購物中心設(shè)置的第一個因素：人口流動率。所以，交通便利和人口密度及流動率，對于購物中心的規(guī)劃選址，兩者缺一不可。在深圳地區(qū)，私人汽車擁有率逐年提高，加入WTO后，購買家庭轎車速度日長，深圳去年已有50萬輛汽車，現(xiàn)在也月售1萬輛。而深圳戶籍人口也就120萬，平均每家也有一輛。這樣一種情況下，在郊區(qū)設(shè)置購物中心適合嗎？答案是否定的。因?yàn)?，深圳是一個特區(qū)，市區(qū)內(nèi)已基本處于飽和開發(fā)狀態(tài)，沒有哪個地方的交通是非常順暢的地方，即便濱海大道、深南大道、北環(huán)大道交通也多處于臨界飽和狀態(tài)，另外，有車族大多居住在城市中心和密集居住區(qū)，很少一部分在城市邊區(qū)購房，他們不大可能在下班時饒路去郊區(qū)購物中心進(jìn)行采購，這不符合人們順便的心理。所以，在深圳郊區(qū)設(shè)置購物中心缺乏吸引力。所以，在高密度的人口地區(qū)或高流動率的道路邊上，如果交通非常方便，停車和進(jìn)出都很不錯，可以有一個較好的市場前景。家樂福的規(guī)劃選址比較成功，梅林一村有7000戶居民、3萬人口，居民多為層次較高的政府公務(wù)員和教師，對大型購物中心的環(huán)境較重視，而且家樂福是梅林一村唯一的一家商場。由于家樂福位于市政道路上，將消費(fèi)者人群擴(kuò)大到整個梅林地區(qū)，并通過公共交通吸引人流，而門前連續(xù)不斷的車流又是購物中心高人口流動率的保證，幾個方面保證了家樂福的巨大成功。這是購物中心和居住區(qū)共同開發(fā)建設(shè)的良好案例。2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)報(bào)批過程中的目標(biāo)管理：土地合同、用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)報(bào)批不僅僅是批準(zhǔn)的問題，時間上的問題，要認(rèn)識到設(shè)計(jì)報(bào)批是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化。跟蹤者要學(xué)會與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。盡管用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)都是規(guī)劃國土部門下達(dá)的，但我們可以通過合法的正當(dāng)途徑將公司的發(fā)展目標(biāo)和設(shè)計(jì)意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。規(guī)劃選址初步確定后，就要進(jìn)行土地的購買工作。土地購買時要事先與規(guī)劃土地部門將土地價格、土地面積和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)以及開發(fā)建設(shè)要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開發(fā)建設(shè)中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司的發(fā)展調(diào)整留下調(diào)整余地。所以，用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)是關(guān)鍵技術(shù)工作。用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細(xì)規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進(jìn)行下達(dá)，地產(chǎn)公司要及時跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個范圍允許選擇或規(guī)劃部門有商量的余地，地塊在一個街坊內(nèi)的區(qū)位價值，就要結(jié)合下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃以及公司的項(xiàng)目定位，作出地塊評估和判斷，比如商業(yè)，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠(yuǎn)離市政干道，選擇僻靜處，而周邊如果有好的景觀如公園、海景或水庫、山體，則對辦公和住宅的銷售或租賃有較大的吸引力。所以，用地紅線的跟蹤，不是一個簡單的劃線問題，而是一個重新進(jìn)行細(xì)分和目標(biāo)確定的過程。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，是項(xiàng)目的靈魂和技術(shù)核心，他影響著公司的一系列決策和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的確定，比如，3.5的容積率對于開發(fā)住宅來講，就是高層住宅，而在某些城市，如果消費(fèi)人群還達(dá)不到可以承受電梯的管理成本和高層土建成本的情況下，茫然采用高容積率，會使公司陷入困境，而且還要交納高容積率帶來的樓面地價。所以，在簽定土地合同時，就要做好經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，重點(diǎn)對容積率、公共配套（學(xué)校、幼兒園、商場等）進(jìn)行成本分析，計(jì)算建設(shè)后的單方成本，與市場同類項(xiàng)目進(jìn)行比較，并作出方案判斷和選擇。因?yàn)椋?guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)在下達(dá)后就不容易調(diào)整，所以，之前一定要將開發(fā)建設(shè)遇到的問題在規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中考慮進(jìn)去，為今后自我調(diào)整留出余地。管理要點(diǎn)三：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一個好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。項(xiàng)目是否成功，需要一系列的運(yùn)作和精心策劃才能逐漸達(dá)到所定目標(biāo)，其中，規(guī)劃設(shè)計(jì)是龍頭，是關(guān)鍵。尤其是大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，更應(yīng)重視。

大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要結(jié)合項(xiàng)目的復(fù)雜程度和市場情況，分階段進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，將規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)逐步進(jìn)行深化和細(xì)分。所以，對于一個大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要有一個整體的清晰的概念，而后要清楚開始做什么，中間做什么，實(shí)施時做什么?？傊獙㈨?xiàng)目的整體運(yùn)作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進(jìn)行落實(shí)和反饋。做好一個規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，離不開三個前提條件：甲方的指導(dǎo)和目標(biāo)激勵，高水平善溝通的設(shè)計(jì)單位，推出優(yōu)秀作品的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式。這三點(diǎn)相輔相成，互為推進(jìn)。1）甲方的指導(dǎo)和目標(biāo)激勵誰也無法代替甲方作出最后的判斷，甲方或許在某些環(huán)節(jié)需要設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、顧問公司的積極配合，這些伙伴也提出了自己的方案或觀點(diǎn)，但只有甲方能夠從項(xiàng)目的整體上進(jìn)行選擇和判斷。項(xiàng)目的運(yùn)作，自始至終是甲方自己的事，從投資決策到市場調(diào)查、項(xiàng)目確定和定位，規(guī)劃選址和購買土地，每一步都是甲方精心策劃的結(jié)果，里面都隱含或付出了大量的心血和代價，而目標(biāo)也在一步步的進(jìn)展中逐步調(diào)整或加強(qiáng)。所有這些發(fā)生或?qū)l(fā)生的故事及來龍去脈，也只有甲方掌握和清楚，而這些細(xì)節(jié)或故事不可能告訴設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)師也不可能在一下子就能消化吸收。所以，甲方作為全過程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓設(shè)計(jì)師在哪一個環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問題都交給設(shè)計(jì)師來解決，一來設(shè)計(jì)師永遠(yuǎn)不可能代替甲方來作出判斷，二來有些原則性問題，必須由甲方進(jìn)行拍板。設(shè)計(jì)師只了解你讓他做的那部分，他無法從項(xiàng)目的整體運(yùn)作上看到問題所在，這是作為設(shè)計(jì)人員的角色所限。我以前作設(shè)計(jì)，就是這樣，你可以有很多想法，而且也可以在方案中體現(xiàn)，但如果不獲得甲方的認(rèn)可就無法進(jìn)行下一步的工作，多數(shù)情況下，設(shè)計(jì)師因?yàn)闇贤ɑ驅(qū)?xiàng)目的認(rèn)識深度或甲方提出的要求過粗或背景資料太少，設(shè)計(jì)師稍不注意就會偏離甲方的目標(biāo)，作出一些無用功，浪費(fèi)時間和精力。設(shè)計(jì)過程中，甲方加強(qiáng)設(shè)計(jì)跟蹤和指導(dǎo)，不能僅通過幾次會議或匯報(bào)的方式來解決復(fù)雜的技術(shù)問題，比較復(fù)雜的問題要主要依靠甲方的主要技術(shù)人員與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行面對面的溝通和商量，必要時，甲方應(yīng)派駐工程師與設(shè)計(jì)人員一起參與設(shè)計(jì)，對設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問題，甲方工程師可及時返回公司向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)尋求解決方案或意見，這種措施可有效的將一些細(xì)節(jié)或不大的問題解決好，而且因?yàn)橛屑追酱淼呐哉緟⒓?，設(shè)計(jì)師的積極性和主動性會得到加強(qiáng)，工作效率會大幅提高，由領(lǐng)導(dǎo)拍板決策的范圍縮小，節(jié)省了領(lǐng)導(dǎo)的精力。通過匯報(bào)會，主要目的有兩個：一是向領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)方案的進(jìn)展和中間成果。二是就方案中的關(guān)鍵問題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計(jì)的繼續(xù)。甲方的指導(dǎo)，影響到設(shè)計(jì)的進(jìn)展和方向。在設(shè)計(jì)大的原則和目標(biāo)上，甲方應(yīng)比設(shè)計(jì)方更高明、更前瞻，在某些方面來講，甲方對于一個方案比設(shè)計(jì)者更能看出和發(fā)現(xiàn)問題所在，眼光更高一些。所以，甲方的指導(dǎo)應(yīng)放在以下三個方面：一是方案的整體布局和框架。二是經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。三是方案的風(fēng)格和創(chuàng)新。甲方的指導(dǎo)不要具體到每一個具體設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)中，要積極想辦法調(diào)動設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)才能和積極性，將他們的才華施展出來就成功了一半。通過設(shè)定一定目標(biāo)激勵設(shè)計(jì)師進(jìn)行創(chuàng)造，設(shè)計(jì)出甲方滿意、大家滿意的作品。甲方的指導(dǎo)不可有太多的隨意性，比如確定了的設(shè)計(jì)原則和意圖，不要輕易改動，因?yàn)樵O(shè)計(jì)人員已經(jīng)按甲方的意圖作出了很多努力，如果不說清楚，突然改動，會給設(shè)計(jì)人員造成很大的壓力和打擊，因此，甲方作出的決定一旦作出后就不要動。這也是在留仙村住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理中遇到的突出問題。留仙村住宅區(qū)由于在可行研究階段對許多總體的概念和原則沒有研究透徹，致使在規(guī)劃國際招標(biāo)后，在中標(biāo)設(shè)計(jì)方案調(diào)整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。由于設(shè)計(jì)方案已經(jīng)初步確定，上述概念的調(diào)整引起規(guī)劃方案的大修改，因而帶來設(shè)計(jì)單位的抵觸，矛盾由此引起。加上中途甲方中途意見的反復(fù)，和設(shè)計(jì)單位的不合作，造成設(shè)計(jì)方案久而不決的局面。2）高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位作為地產(chǎn)商，為做好一個項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，都愿意拿出更高的成本來雇請一家高水平的設(shè)計(jì)單位。但是高水平的設(shè)計(jì)單位不一定就適合，原因有很多，一是一個項(xiàng)目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，有很多階段，每一個階段對設(shè)計(jì)的要求不一樣，因此，方案能力強(qiáng)的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規(guī)劃。隨著設(shè)計(jì)專業(yè)分工和市場的細(xì)化，配合設(shè)計(jì)各階段的咨詢顧問公司、方案設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)公司、施工圖設(shè)計(jì)公司等更加專業(yè)的公司會更加適合階段設(shè)計(jì)工作的需要，而且會作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請?jiān)撾A段高水平的公司來做，不要張冠李戴。如做市場研究，要請市場調(diào)查公司，做項(xiàng)目策劃，請地產(chǎn)策劃公司，做概念規(guī)劃，最好請國外的顧問設(shè)計(jì)公司，交通規(guī)劃要請交通顧問公司，而詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)則可以通過國際招標(biāo)來選擇，施工圖讓國內(nèi)設(shè)計(jì)院來做更塌實(shí)。高水平的設(shè)計(jì)單位內(nèi)部一定要有主設(shè)計(jì)師來支撐，甲方在選擇設(shè)計(jì)單位時，要對主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行考察，并要求在提供服務(wù)時，保證主設(shè)計(jì)師到位。另外，設(shè)計(jì)單位的配合情況也要重點(diǎn)考察，因?yàn)椋绻礁?，但是不聽甲方指?dǎo)和意見，無法進(jìn)行溝通和交流，那水平再高，也無法實(shí)現(xiàn)甲方的設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。設(shè)計(jì)對于甲方和設(shè)計(jì)單位應(yīng)該成為一道橋梁，將雙方通過方案的交流和互動，提高雙方對方案的認(rèn)識和設(shè)計(jì)水平，并最終成為雙方共同的心血和設(shè)計(jì)財(cái)富。3）推出優(yōu)秀作品的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式通過什么樣的途徑獲得好的設(shè)計(jì)方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價值比較。對于大型項(xiàng)目，如果比較復(fù)雜，邀請國際知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行咨詢，可以幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設(shè)計(jì)中去，咨詢會有一些費(fèi)用，但不是太大，得到的信息卻很多。如果甲方愿意，可以在咨詢成果的基礎(chǔ)上，選出1-2家單位展開下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，可以在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個基本確定的方案，供甲方進(jìn)行選擇，這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計(jì)單位的積極性和設(shè)計(jì)空間，推出優(yōu)秀作品。所以，創(chuàng)新性或概念性的東西，讓國外的公司做可以吸引更多先進(jìn)的設(shè)計(jì)概念和理念，提升項(xiàng)目的內(nèi)涵品質(zhì)和層次。而務(wù)實(shí)性的設(shè)計(jì)則讓國內(nèi)設(shè)計(jì)院來做。我以為，在策劃階段和市場調(diào)查階段，擬采取指定單位的方式進(jìn)行策劃和調(diào)查，尤其邀請本地的公司更適合一些。在概念和總體規(guī)劃階段，或采取先咨詢，后招標(biāo)的方式，或完全采取招標(biāo)方式，或者請一家著名設(shè)計(jì)公司直接做。要根據(jù)項(xiàng)目情況來選擇。而規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)也可采取招標(biāo)形式?？傊?，為獲得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應(yīng)的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)有助于方案精品的出現(xiàn)。留仙村大型住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們采取了國際公開招標(biāo)方式，根據(jù)設(shè)計(jì)單位實(shí)力，從中選出了5家國內(nèi)外著名設(shè)計(jì)單位參加招標(biāo)，美國HOK、日本日建、英國阿特金斯、新加坡駟馬設(shè)計(jì)公司以及重慶建筑大學(xué)。最后選中了新加坡駟馬公司的方案。后來證明了，不僅中標(biāo)方案整體性調(diào)整，已失去了原來方案的面貌，而且其他方案的特長也沒有被吸收到方案中去，引進(jìn)國外先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的目標(biāo)也就沒有達(dá)到。由于語言問題，導(dǎo)致溝通無法順利進(jìn)行，而產(chǎn)生很多誤解。新加坡作為中標(biāo)方，在設(shè)計(jì)方案調(diào)整過程中，過于堅(jiān)持自己中標(biāo)時采用的設(shè)計(jì)理念和方法，甲方為使方案更易實(shí)現(xiàn)而作出的種種努力，也因此無法貫徹到設(shè)計(jì)中去，這就是一個典型的配合上的問題。解決不好，設(shè)計(jì)無法開展，甲方意圖無法落實(shí)，設(shè)計(jì)也就無法完成。對房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)部門的一些看法作為房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)部門，究竟應(yīng)該怎樣才能真正發(fā)揮其作用？一、其所擔(dān)任的角色由于房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)部門人員精簡，因此管理成本比設(shè)計(jì)院的要低得多，而且，由于其往往掛靠外面的設(shè)計(jì)院，因此要處理工程變更和圖紙修改方面更具靈活性和更快的速度。即使不掛靠外面的設(shè)計(jì)院，也可以開發(fā)商的名義進(jìn)行工程變更，最大限度保護(hù)開發(fā)商的利益。所以，簡單來說，設(shè)計(jì)部門所擔(dān)任的角色不單是設(shè)計(jì)，更重要的全面參與工程管理。因?yàn)闊o論從設(shè)計(jì)上，還是在材料選擇、圖紙優(yōu)化和質(zhì)量驗(yàn)收上，設(shè)計(jì)部門都有著舉足輕重的作用。具體體現(xiàn)在：1、在項(xiàng)目前期，參與項(xiàng)目的立項(xiàng)和初步設(shè)計(jì)(方案設(shè)計(jì))。這一點(diǎn)很容易理解，如今的房地產(chǎn)開發(fā)公司為了減少成本，往往是自己設(shè)計(jì)、自己建設(shè)，因此設(shè)計(jì)部門所要完成的任務(wù)不單單像在設(shè)計(jì)院里完成相應(yīng)的設(shè)計(jì)任務(wù)即可。其所擔(dān)負(fù)的職能，不僅僅包括了設(shè)計(jì)任務(wù)，還應(yīng)包括項(xiàng)目的立項(xiàng)準(zhǔn)備工作，為項(xiàng)目的前期開發(fā)提供相應(yīng)的專業(yè)支持，協(xié)助建筑師進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目立項(xiàng)工作。眾多的成功項(xiàng)目表明，前期準(zhǔn)備工作往往是影響項(xiàng)目成功開發(fā)的重要因素。所以，設(shè)計(jì)部門在項(xiàng)目開發(fā)前期所做的工作，更是份量十足。2、在項(xiàng)目建設(shè)過程中，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況完成相應(yīng)的圖紙配套服務(wù)和變更處理。由于速度就是房地產(chǎn)公司生存發(fā)展的命脈，因此很多項(xiàng)目往往是在前期完成圖紙審批之后便一邊建設(shè)一邊完善圖紙。然而，在施工過程中，由于各項(xiàng)管理活動都是以圖紙、合同為依據(jù)，因此圖紙完成的進(jìn)度相應(yīng)的影響著施工進(jìn)度。在這樣的情況下，設(shè)計(jì)部門更應(yīng)在總工辦的安排下，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況提前完成和完善施工過程中需要的各項(xiàng)圖紙。同時，設(shè)計(jì)部門應(yīng)依據(jù)現(xiàn)場反饋回來的信息，相應(yīng)的進(jìn)行圖紙修改和改進(jìn)，以取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。3、在項(xiàng)目后期，參與竣工驗(yàn)收、交接和相關(guān)的竣工圖審核。在竣工綜合驗(yàn)收時，設(shè)計(jì)部門亦應(yīng)參與其中，并有權(quán)對施工質(zhì)量提出整改意見。同時，協(xié)助工程部做好相應(yīng)的工程圖紙交接，審查施工單位提交的竣工圖資料。

二、影響其職能的因素1、完善的圖紙質(zhì)量管理制度。毋須否定的是，圖紙質(zhì)量直接關(guān)系到施工質(zhì)量的好壞和施工進(jìn)度。如果一個設(shè)計(jì)公司、部門無法對所設(shè)計(jì)圖紙作出客觀公平的評價并采取合理的獎懲措施，那么所設(shè)計(jì)出來的圖紙質(zhì)量無論如何也不會高到那里去。我一向主張個人待遇與績效掛鉤，但是在沒有一套完善的績效考核制度下，很難實(shí)現(xiàn)。因此，我認(rèn)為可采取下列措施來提高圖紙質(zhì)量：首先要建立圖紙質(zhì)量評價體系，對所設(shè)計(jì)的圖紙有嚴(yán)格的深度要求。從根本上來說，作為施工圖，理應(yīng)需要達(dá)到相應(yīng)的深度方可滿足指導(dǎo)施工的要求。但是在實(shí)際中，由于各方面的原因，所設(shè)計(jì)的圖紙不盡如人意。綜合考慮，是因?yàn)閷D紙的審核不夠嚴(yán)格，并且沒有相應(yīng)的績效考核體系來支撐。作為設(shè)計(jì)師，當(dāng)然應(yīng)該為自己設(shè)計(jì)出來的東西負(fù)責(zé)，也需要對此帶來的損失承擔(dān)一定的責(zé)任。所以，在合理安排設(shè)計(jì)周期的情況下，一名合格的設(shè)計(jì)師至少能夠滿足基本的施工圖深度。假設(shè)在一個待遇嚴(yán)重不均的公司里，如果靠待遇低的去審查待遇高的圖紙并要承擔(dān)本來不是他的責(zé)任，那么試問，他又有什么興趣去自討苦吃？其次，將圖紙質(zhì)量和績效考核聯(lián)系在一起，并且與績效獎金直接掛鉤。時至今日，終于理解大的公司為什么都設(shè)有人力資源部門。這是因?yàn)槿肆Y源部門的作用不僅僅體現(xiàn)在對人力資源的合理安排上，更多時候體現(xiàn)在對員工績效的考核上。如果能夠做到公平的對員工進(jìn)行考核并且做到績效與獎金掛鉤，那么員工又怎么會有不公平的感覺？如果說，他的崗位職責(zé)是與他的待遇成正比的，那么他又有什么理由不去做好他的本職工作？2、層次分明的管理制度。成然，中小企業(yè)由于船小好掉頭，靈活性強(qiáng)而具競爭力，但是也必須是執(zhí)行效率高的前提下。這個執(zhí)行效率高從另一個方面也說明了管理上的方法，那就是在人員的管理上，應(yīng)盡量減少管理的層數(shù)，并且在管理的層面上，下級只對直接上級負(fù)責(zé)，務(wù)必做到權(quán)責(zé)分明。但在中小企業(yè)里，問題就出現(xiàn)在這。因?yàn)榕鋫涞南鄳?yīng)人員少，因此每個人都是相當(dāng)于一個人當(dāng)作幾個人來用，在這種情況下，如何減少管理的層數(shù)是領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該考慮的問題。當(dāng)一件事確定由誰去做的時候，那么就應(yīng)該讓他負(fù)責(zé)到底，而不是讓他做到一半的時候，把他撤了再換另一個人去?；蛘?，派他做力所不能及的事情，一旦造成損失，首先應(yīng)該追究的是安排任務(wù)的人，而不是去做的人。作為一名領(lǐng)導(dǎo)者，首先具備的就是知人能用的能力。正如三國演義中的諸葛亮揮淚斬馬稷，難道痛失街亭就只是馬稷的錯？難道斬了馬稷就能挽回?cái)【?？其次，在員工的權(quán)力分配上，許多房地產(chǎn)公司由于是家族式管理，因此普遍存在著不相信外來人的心理，在權(quán)力的分配和下放上，均設(shè)置了不少的條條框框，使得部門在決策和運(yùn)作上作繭自縛。另外存在著一種情況，即是在家族公司中，權(quán)力過于集中某個人手里，無論是材料采購，還是工程變更均要經(jīng)過層層審核上報(bào)到最高領(lǐng)導(dǎo)，因此造