房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理原創(chuàng)

中文摘要當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識(shí)淡化、成本管理弱化、成本行為軟化的“三化”現(xiàn)象，致使成本失控日益嚴(yán)重，房地產(chǎn)造價(jià)居高不下。一方面嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，影響企業(yè)的發(fā)展；另一方面也導(dǎo)致房價(jià)急劇攀升，降低房地產(chǎn)的銷售。從當(dāng)今的房地產(chǎn)市場看，做到差異化可能性越來越小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想從激烈的市場競爭中脫穎而出，加強(qiáng)成本管理是最好的出路。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單件性、異質(zhì)性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的復(fù)雜性、多樣性；同時(shí)，企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)效益的本質(zhì)，又決定了成本管理的重要性。本文站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立場上，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成入手，針對目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中存在的一些問題，結(jié)合項(xiàng)目成本管理的原則，提出從項(xiàng)目策劃階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段、銷售階段的全過程成本管理。旨在使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分理解項(xiàng)目成本管理的意義和內(nèi)容，有的放矢，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功實(shí)施提供有益的參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)，成本管理，成本控制AbstractAtpresent,thewidespreadexistenceofdilutedcostconsciousness,weakeningcostmanagementandthe"threesoftening"phenomenonofcostbehavior’ssofteningincostmanagementofrealestateenterprisesresultinseriousincreasedcostcontrolandthehighcostofrealestate.Ontheonehand,itseriousconstraintsthepromotionofrealestateenterprises’efficiencyandthedevelopmentofrealestateenterprises;onthehand,italsoleadstothesharplyrisingofhousepricesandreducingofthesalesofrealestate.Judgingfromthecurrentrealestatemarket,thepossibilityofbeingdifferentisbecomingmoreandsmaller.Ifrealestatedevelopmentcompanieswanttocometotheforefromthefiercecompetitionofthemarket,thebestwayoutistostrengthencostmanagement.Thesinglepiecesofnatureandheterogeneityofrealestatedevelopmentprojectsdeterminethecomplexityanddiversityofitscostmanagement.Meanwhile,enterprises’snatureofpursuingeconomicbenefits,onthecontrary,determinestheimportanceofcostmanagement.ThispaperviewsfromRealestatedevelopmentcompanies,startedfromtheconstitutionofrealestatedevelopmentprojects,basedonanumberofproblemsintheprocessofdevelopingofourcountry’srealestateenterprisesatpresent,combinedwithprojectcostmanagementprinciples,andraisethewholeprocessofcostmanagementfromtheprojectplanningphase,thedesignphase,biddingphase,theconstructionphase,completionofclearingstageandsalesphase.Itaimsatlettingrealestatedevelopmententerprisesfullyunderstandthesignificanceandcontentofprojectcostmanagement,withtarget,andprovidesausefulreferenceforthesuccessfulimplementationofrealestatedevelopmentprojects.Keywords:realestaterealestatedevelopmentcostmanagementcostcontrol引言隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，以及城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)得到了迅猛發(fā)展，房價(jià)不斷攀升，使得老百姓對房價(jià)頗有微詞。在這樣的社會(huì)背景下，一方面政府部門出臺(tái)了一系列平抑房價(jià)的宏觀調(diào)控政策；另一方面，因近年來房價(jià)上漲，使開發(fā)商有比較可觀的利潤空間，行業(yè)進(jìn)入者大量增加，但土地作為不可再生的資源不斷減少，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競爭更趨激烈。如何為房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展已成為當(dāng)前擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個(gè)急需解決的重要問題！“省錢就是賺錢”，誰能在成本管理領(lǐng)域走在前面，誰就在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售形勢趨緩的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地,獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，除了必須提供具備超前設(shè)計(jì)理念、智能化、人性化等核心競爭力的房源外；誰能在項(xiàng)目開發(fā)過程中，既能確保工程質(zhì)量與進(jìn)度，又能注重項(xiàng)目開發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價(jià)，從而以最低的項(xiàng)目成本獲取最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，誰就能在這激烈的市場競爭中獲取主動(dòng)，從而走向成功。事實(shí)上，從企業(yè)經(jīng)營管理的角度來看，不管利潤空間有多大，成本管理都是一項(xiàng)必須抓好的工作，因?yàn)檫@是企業(yè)經(jīng)營理念和管理水平的重要體現(xiàn)。它對于降低成本、提高市場競爭力、加快產(chǎn)品銷售進(jìn)度、維持或增加盈利空間、做大做強(qiáng)企業(yè)，意義非常重大。加強(qiáng)成本費(fèi)用的管理與研究、實(shí)現(xiàn)成本效益目標(biāo)，已成為房地產(chǎn)行業(yè)非常重要的理論和實(shí)踐問題，也已經(jīng)涉及到每個(gè)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展。從某種意義上講，今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競爭就是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理水平上的競爭。房地產(chǎn)在我國發(fā)展的時(shí)間不是很長，尚屬于一個(gè)新興的行業(yè)。目前，國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理方面的書籍并不多，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理有零星的研究，但尚未形成完善的系統(tǒng)理論。例如：胡信彪、張健在《論房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制》中提出，成本控制的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)，重點(diǎn)在采購，手段是動(dòng)態(tài)控制；趙艷玲、張仕廉在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理》一文中指出，決策階段采用目標(biāo)體系的方法衡量決策的成敗與否，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段運(yùn)用并行工程（CE）的設(shè)計(jì)思想去把握，結(jié)果證明房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是成本管理的關(guān)鍵。國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理理論的研究，主要是從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性、財(cái)務(wù)管理層面，提出的經(jīng)濟(jì)性措施。本文在借鑒現(xiàn)有的成本管理理論的基礎(chǔ)上，主要從技術(shù)層面分析項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本管理，旨在為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本管理提供一個(gè)理論的平臺(tái)。1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用的構(gòu)成和確定是進(jìn)行投資分析的主要依據(jù)，也是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的前提。它主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。1.1土地費(fèi)用土地費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了取得項(xiàng)目用地使用權(quán)，向國家或原土地使用單位支付的費(fèi)用。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得土地的不同方式，土地費(fèi)用主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)；出讓土地的出讓地價(jià)款；轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。主要以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占30%-40%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。1.2前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪以及“三通一平”所發(fā)生的費(fèi)用支出。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會(huì)超過6%。1.3建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)指在房屋建造過程中所發(fā)生的各項(xiàng)建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用，即從項(xiàng)目的土建施工到項(xiàng)目竣工間發(fā)生的建造費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、施工管理費(fèi)、設(shè)備購置及安裝費(fèi)等。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。1.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、排水、排污、供水、供電、供氣、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)等市政工程費(fèi)和園林、綠化工程費(fèi)。這類費(fèi)用項(xiàng)目種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一，許多費(fèi)用項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍較高。配套及費(fèi)用項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%。1.5公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)是指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。它同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變電室、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國一般在20%左右。1.6管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、職工教育培訓(xùn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。管理費(fèi)用可按項(xiàng)目投資的一個(gè)百分比計(jì)算。一般為1%～3%。1.7財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。1.8銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：銷售許可證領(lǐng)取費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、銷售人員工資、福利費(fèi)、售后服務(wù)費(fèi)等。一般為總銷售額的2%～4%。1.9稅費(fèi)稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)、商品房交易管理費(fèi)、市政配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、煤氣水電增容費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)等。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%～25%左右。1.10其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)等費(fèi)用。1.11不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3%～7%估算。2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理過程中存在的問題當(dāng)前,房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識(shí)淡化、成本管理弱化、成本行為軟化的“三化”現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍重視施工及竣工階段的成本監(jiān)控,而普遍輕視決策、設(shè)計(jì)及招標(biāo)階段的成本控制。在項(xiàng)目的開發(fā)過程中,或多或少的都存在著這樣那樣的問題。2.1強(qiáng)調(diào)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)而忽視策劃及成本目標(biāo)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙有句名言:“管理就是決策”。房地產(chǎn)市場經(jīng)過十多年的風(fēng)風(fēng)雨雨,大家都意識(shí)到:房地產(chǎn)策劃絕對不是可有可無的東西。忽視策劃或策劃不當(dāng),是造成成本浪費(fèi)的“罪魁禍?zhǔn)住薄Ｆ髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)層決策的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是開發(fā)企業(yè)內(nèi)部策劃人員或是開發(fā)企業(yè)委托工程咨詢公司所提供的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟邉潏?bào)告書。依據(jù)此報(bào)告書,對擬建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目地點(diǎn)、建設(shè)周期、資源價(jià)格、容積率,市場需求、設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析及最重要的成本目標(biāo)等進(jìn)行科學(xué)的分析和研究,最終決定決策是否可行。然而在實(shí)際的運(yùn)作過程中,大多數(shù)的開發(fā)商僅憑借經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),簡單的幾項(xiàng)大的成本支出就構(gòu)成了成本單價(jià)及總造價(jià)。策劃人員的策劃報(bào)告僅僅是“算算帳”、“提供一些論證依據(jù)”的書面材料。主要被用于說服銀行貸款,拉攏合作伙伴。很多策劃報(bào)告顯得膚淺,可操作性大大降低，根本達(dá)不到指導(dǎo)投資決策的要求。其后果是決策不當(dāng)，最終導(dǎo)致不合時(shí)宜的商品房大量興建.造成商品房空置、積壓,給開發(fā)商帶來巨大的財(cái)務(wù)壓力。為了適應(yīng)市場需要而被迫改戶型、換功能、調(diào)結(jié)構(gòu)、造環(huán)境,在一次次無奈的自我否定中,成千上萬的資金就白白地浪費(fèi)了，導(dǎo)致了成本的劇增。2.2重施工控制，輕設(shè)計(jì)控制房地產(chǎn)開發(fā)商普遍對項(xiàng)目工程施工階段非常重視。房地產(chǎn)公司一般均設(shè)有工程部或聘請專業(yè)的監(jiān)理公司對項(xiàng)目施工進(jìn)行直接監(jiān)控。開發(fā)商普遍存在著一種錯(cuò)覺:工程成本主要來自施工階段的“一磚一瓦”中,只要加強(qiáng)監(jiān)控,便可節(jié)約大量成本。為了降低工程造價(jià),開發(fā)商們使出了逢身解數(shù)，例如，加強(qiáng)預(yù)算審查,安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理，為了訂購“便宜”的材料,開發(fā)商還親自出馬，“貨比三家”等。為了降低工程造價(jià),開發(fā)商們可謂耗盡心血。然而心血的背后，卻是“戰(zhàn)果”甚微。問題的關(guān)鍵在于開發(fā)商忽視了對設(shè)計(jì)階段的監(jiān)控。研究結(jié)果表明,房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段節(jié)約投資的可能性最大，即其對建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響程度能夠達(dá)到95%100%；初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為75%95%；技術(shù)設(shè)計(jì)階段為35%75%；施工圖設(shè)計(jì)階段為5%35%；而至工程的施工階段，通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性為5～10%。很顯然,控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段。而房地產(chǎn)發(fā)展商通常的做法是:將項(xiàng)目委托一家“信得過”的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)合同一般只是規(guī)定了設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)范圍、工程技術(shù)要求等因素,卻很少或幾乎不對項(xiàng)目進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。由于設(shè)計(jì)單位普遍“經(jīng)濟(jì)觀念淡薄”，設(shè)計(jì)人員普遍存在重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的不正確認(rèn)識(shí)，在項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型等等關(guān)鍵問題,設(shè)計(jì)人員往往從“技術(shù)上可行,質(zhì)量上可靠”出發(fā),對造價(jià)的控制意識(shí)不強(qiáng)；而項(xiàng)目的成本造價(jià)則是概預(yù)算人員的事情,與設(shè)計(jì)人員無關(guān),二者難以結(jié)合起來。造價(jià)的多少,對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)收入并無影響，這使得設(shè)計(jì)人員缺少了一種約束和限制的動(dòng)力。再加上發(fā)展商普遍缺乏對設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)控的能力,往往使施工圖設(shè)計(jì)保守或不合理,從而造成浪費(fèi)。在一般設(shè)計(jì)中,肥梁胖柱、深基礎(chǔ)的現(xiàn)象極為普遍。這里面有客觀原因,即設(shè)計(jì)人員由于水平所限,采用了不是最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)形式；也有主觀原因,如設(shè)計(jì)人員為保險(xiǎn)起見,往往加大截面,提高混凝土標(biāo)號(hào),超量配筋等,這些都造成了成本的浪費(fèi)。2.3成本管理缺乏全面性不少開發(fā)企業(yè)雖然意識(shí)到了成本管理的重要性，但是仍然把開發(fā)項(xiàng)目的成本管理僅當(dāng)成是單項(xiàng)成本的控制工作，如：建安成本、土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項(xiàng)時(shí)，簡單地切上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面成本看似控制住了，但是，項(xiàng)目在選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位包裝過程當(dāng)中已經(jīng)存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來，開發(fā)成本變成了開口承包，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生。事實(shí)上，很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作，只是由一部分特定的人員來做的，沒有讓項(xiàng)目的全體員工參與到成本管理過程中。只有全員參與的成本管理，才能真正收到預(yù)期的效果。2.4缺乏項(xiàng)目全過程的財(cái)務(wù)管理大型房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的項(xiàng)目多,業(yè)務(wù)量大,在其內(nèi)部應(yīng)形成完善的成本預(yù)測、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系,對項(xiàng)目運(yùn)營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。然而,事實(shí)上大多數(shù)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部并沒有設(shè)立這樣的機(jī)構(gòu)。大的開發(fā)企業(yè)經(jīng)常都是好幾個(gè)項(xiàng)目一起上馬，一個(gè)項(xiàng)目可能還為完成，下一個(gè)項(xiàng)目可能已經(jīng)開工了。財(cái)務(wù)部門往往計(jì)算的是某年、某季度全公司的收支情況，將全公司的資本運(yùn)營統(tǒng)一考慮，而具體到某一項(xiàng)目的成本只知道大概。按現(xiàn)行財(cái)務(wù)規(guī)定，成本按項(xiàng)目入帳,所以土建費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷費(fèi)、安裝費(fèi)等項(xiàng)目成本是很明了的；但期間費(fèi)用(管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用)的支出,財(cái)務(wù)往往沒有作具體的分?jǐn)?或分?jǐn)倳r(shí)間滯后,使成本監(jiān)控在很大程度上落后。在成本結(jié)算方面存在的另一個(gè)問題是沒有人去做項(xiàng)目成本的后評價(jià)工作,即沒有人去分析超支的教訓(xùn)和節(jié)約的經(jīng)驗(yàn),沒有人去提出成本控制的目標(biāo),往往是成本做到多少算多少。結(jié)果是賠了還是賺了沒有人確切的知道。2.5缺乏完善的責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的成本管理體制堅(jiān)持責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則,獎(jiǎng)罰分明,是促進(jìn)施工企業(yè)成本管理工作健康發(fā)展的動(dòng)力。是實(shí)施低成本戰(zhàn)略的重要武器。目前有些施工企業(yè)因?yàn)楦鞑块T、每個(gè)崗位責(zé)權(quán)利不相對應(yīng),以至于無法考核其優(yōu)劣,出現(xiàn)了“干多干少一個(gè)樣,干好干壞一個(gè)樣”的局面。這種只安排工作而不考核其工作效果，或者只獎(jiǎng)不罰,獎(jiǎng)罰不到位的做法，無法激發(fā)全體員工積極參與成本管理工作，給成本管理工作帶來不可估量的損失。3房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理原則項(xiàng)目成本管理，指在項(xiàng)目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正將要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。圍繞成本目標(biāo)，確立項(xiàng)目成本管理原則。目的是合理使用人力、物力、財(cái)力，降低項(xiàng)目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。具體而言，必須遵循以下基本原則：3.1節(jié)約原則節(jié)約是項(xiàng)目成本管理的基本原則。節(jié)約絕對不是消極的限制與監(jiān)督，而是要積極創(chuàng)造條件，要著眼于成本的事前監(jiān)督、過程控制，在實(shí)施過程中經(jīng)常檢查是否出現(xiàn)偏差，以優(yōu)化施工方案，從提高項(xiàng)目的科學(xué)管理水平入手來達(dá)到節(jié)約。3.2成本最低化原則項(xiàng)目成本管理的根本目的在于通過成本管理的各種方法、手段，不斷降低項(xiàng)目運(yùn)營成本，達(dá)到可能實(shí)現(xiàn)的最低目標(biāo)成本的要求。在實(shí)行成本最低化原則時(shí)應(yīng)注重降低成本的可能性并使合理的成本最低化。一方面挖掘各種降低成本的可能，使可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)；另一方面要從實(shí)際出發(fā)，制定通過主觀努力可能達(dá)到合理的最低成本水平。3.3目標(biāo)成本管理原則目前,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前,并未確定一個(gè)總的成本控制目標(biāo)——目標(biāo)成本,而是錢花到哪算哪。這就會(huì)導(dǎo)致成本的失控,無法為成本控制提供明確的努力方向。所以,成本控制必須遵循目標(biāo)成本原則,在開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前,通過市場預(yù)測并考慮所處地段等因素,確定開發(fā)類型,確定目標(biāo)成本,這是成本控制的首要前提。3.4全面成本控制原則項(xiàng)目成本管理是全企業(yè)、全員和全過程的管理。項(xiàng)目成本的全員管理有一個(gè)系統(tǒng)的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，包括各部門、各單位的責(zé)任網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)濟(jì)核算等。項(xiàng)目成本的全過程管理要求成本控制工作要隨著項(xiàng)目施工進(jìn)展的各個(gè)階段連續(xù)進(jìn)行，既不能疏漏，又不能時(shí)緊時(shí)松，應(yīng)使施工項(xiàng)目成本自始至終置于有效的控制之下。3.5動(dòng)態(tài)控制原則項(xiàng)目是一次性的，成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的中間控制，即動(dòng)態(tài)控制，因?yàn)轫?xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制只是根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容確定成本目標(biāo)、編制成本計(jì)劃、制訂成本控制方案的，為今后的成本控制做好準(zhǔn)備。而竣工階段的成本控制，由于成本盈虧已基本定局，即使發(fā)生了偏差，也已來不及糾正了。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)控制，是十分必要的。3.6經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合原則有效地進(jìn)行項(xiàng)目成本管理應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等多方面采取措施，而技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是項(xiàng)目成本管理最有效的手段。技術(shù)上采取的措施包括設(shè)計(jì)方案的選擇，嚴(yán)格審查監(jiān)督初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工組織設(shè)計(jì)，在技術(shù)上研究節(jié)約投資的可能性。經(jīng)濟(jì)上的措施包括動(dòng)態(tài)比較投資的計(jì)劃值和實(shí)際值，嚴(yán)格審核各項(xiàng)費(fèi)用開支等。在項(xiàng)目建設(shè)過程中因該把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來，正確處理先進(jìn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，力求技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，把成本控制觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施之中。3.7責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則在項(xiàng)目實(shí)施過程中，項(xiàng)目經(jīng)理部、各部門、各班組在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時(shí)，享有成本控制的權(quán)力；同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理要對各部門、各班組在成本控制中的業(yè)績進(jìn)行定期的檢查和考評，實(shí)行有獎(jiǎng)有罰。只有真正做好責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，才能真正激發(fā)全員參與成本控制的積極性，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本。4房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容和措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理是開發(fā)商對開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分。具體來說，就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段，把開發(fā)項(xiàng)目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，確保開發(fā)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，力求在開發(fā)項(xiàng)目中合理使用人力、物力、財(cái)力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,它涉及到開發(fā)項(xiàng)目從決策到銷售的全過程管理。4.1決策階段著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙有句名言:“管理就是決策”。項(xiàng)目策劃階段是開發(fā)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。國內(nèi)外研究表明：一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達(dá)到30%左右。在項(xiàng)目投資前應(yīng)通過不斷留意和考察房地產(chǎn)市場情況，尋求投資機(jī)會(huì)，確定開發(fā)項(xiàng)目，并對該項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的市場調(diào)查，正確的前期評估，做出可行性研究。此階段的成本管理表現(xiàn)為項(xiàng)目的選址(地段、地塊的選擇)和項(xiàng)目建設(shè)方案。在地塊的選擇上除了看地價(jià)和土地出讓金的高低外，還要比較補(bǔ)償費(fèi)(拆遷、賠償、過渡等項(xiàng)費(fèi)用)和配套設(shè)施費(fèi)用的高低，結(jié)合銷售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。，當(dāng)建設(shè)地點(diǎn)特定后對開發(fā)成本和效益尤為重要。通常的作法是進(jìn)行建設(shè)方案招標(biāo)。開發(fā)商制定招標(biāo)文件除了小區(qū)(或區(qū)域)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套要求和建筑設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo)外，還必須有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(投資估算)。在方案評定時(shí)由技術(shù)專家和經(jīng)濟(jì)專家共同組成評審專家組。業(yè)主選定的中標(biāo)方案必須是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)俱佳的方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)欠佳，但在實(shí)施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)者。經(jīng)濟(jì)專家在評標(biāo)時(shí)對投標(biāo)人的投資估算進(jìn)行審計(jì)評估，確認(rèn)其真實(shí)可靠程度，防止中標(biāo)方案在實(shí)施中突破估算值。從項(xiàng)目一開始就應(yīng)加強(qiáng)審查、審計(jì)力度,對資金的使用實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤,做好項(xiàng)目前期、中期和后期三環(huán)節(jié)控制,這是解決“三超”頑疾的有效方法。4.2設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段的成本控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理的關(guān)鍵和重點(diǎn)。從國內(nèi)外建設(shè)工程實(shí)踐可以看出,影響項(xiàng)目投資最大的階段是約占開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計(jì)結(jié)束前的工作階段。一般情況下，在設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段，影響開發(fā)項(xiàng)目投資的可能性最大（如圖1），其對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響程度能夠達(dá)到95%100%；在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5%35%；而至工程的施工階段，影響項(xiàng)目投資只有5%左右了。由此可見，成本管理的關(guān)鍵是施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段，而作出投資決策后，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。實(shí)際上，當(dāng)設(shè)計(jì)方案批復(fù)之后，存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難解決，因此必須十分重視設(shè)計(jì)，以避免“先天不足”。

100%95%100%95%75%35%10%25%1/43/41/2竣工設(shè)計(jì)準(zhǔn)備初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)1施工圖設(shè)計(jì)2施工部分尚余的設(shè)計(jì)、發(fā)包設(shè)計(jì)招標(biāo)、發(fā)包設(shè)計(jì)要求改變90%對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性影響的程度建設(shè)周期圖1建設(shè)項(xiàng)目各階段對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響程度長期以來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍忽視工程建設(shè)設(shè)計(jì)階段的成本控制,往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段——審核建筑安裝工程費(fèi),合理結(jié)算工程價(jià)款。這樣做盡管也有效果,但畢竟是亡羊補(bǔ)牢,事倍功半。那么究竟該如何作好設(shè)計(jì)階段的成本管理工作呢？4.2.1實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí)，要向設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員提供盡可能詳盡的準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確項(xiàng)目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的“經(jīng)濟(jì)”“合理”，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上做好成本節(jié)約。開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位。在確定設(shè)計(jì)中標(biāo)方案后，開發(fā)單位仍有必要招集前期、預(yù)算、工程、營銷等相關(guān)部門共同對中標(biāo)方案再次提出優(yōu)化意見，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。4.2.2推行限額設(shè)計(jì)項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)階段對建設(shè)項(xiàng)目投資具有決定作用。項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)階段投資控制的重要作用，反映在建設(shè)項(xiàng)目前期工作和設(shè)計(jì)對投資費(fèi)用的巨大影響上，這種影響也可以由兩個(gè)“二八定理”來說明：建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了建設(shè)項(xiàng)目生命周期內(nèi)80%的費(fèi)用；而設(shè)計(jì)階段尤其是初步設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了建設(shè)項(xiàng)目80%的投資，如圖2所示。設(shè)計(jì)階段施工階段運(yùn)營階段時(shí)間規(guī)劃階段各種因素影響投資變化的能力曲線80%100%20%投資決定曲線實(shí)際投資變化曲線影響程度圖2建設(shè)項(xiàng)目各階段對投資的影響在實(shí)際開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商通常的做法是:將項(xiàng)目委托一家“信得過”的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)合同一般只是規(guī)定了設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)范圍、工程技術(shù)要求等因素,卻很少或幾乎不對項(xiàng)目進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)就是按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。從房地產(chǎn)開發(fā)公司角度看，限額設(shè)計(jì)就是利用有限的資金，合理確定工程標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模，嚴(yán)格按照限額設(shè)計(jì)所分解的投資額和控制工程量進(jìn)行設(shè)計(jì)，并以單位工程為考核單元，事先做好專業(yè)內(nèi)部平衡調(diào)整，提出節(jié)約投資的措施，力求將造價(jià)和工程量控制在限額范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)公司管理人員應(yīng)該從設(shè)計(jì)開始就參與進(jìn)去，主動(dòng)地影響設(shè)計(jì)，與設(shè)計(jì)人員一起對項(xiàng)目的使用功能與費(fèi)用反復(fù)進(jìn)行比較，通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評價(jià)來優(yōu)化設(shè)計(jì)，從而控制工程造價(jià)。只有推行限額設(shè)計(jì)，才能在源頭上控制住建設(shè)成本。4.2.3改變設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度由于設(shè)計(jì)單位普遍“經(jīng)濟(jì)觀念淡薄”，設(shè)計(jì)人員普遍存在重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的不正確認(rèn)識(shí)，在項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型等等關(guān)鍵問題,設(shè)計(jì)人員往往從“技術(shù)上可行,質(zhì)量上可靠”出發(fā),對造價(jià)的控制意識(shí)不強(qiáng)；而項(xiàng)目的成本造價(jià)則是概預(yù)算人員的事情,與設(shè)計(jì)人員無關(guān),二者難以結(jié)合起來。由于現(xiàn)行的設(shè)計(jì)收費(fèi)是按面積或按造價(jià)的比例計(jì)取，幾乎與投資的節(jié)約和設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣無關(guān)，造價(jià)的多少,對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)收入并無影響，這使得設(shè)計(jì)人員缺少了一種約束和限制的動(dòng)力。導(dǎo)致設(shè)計(jì)人員對設(shè)計(jì)方案不認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，而是追求高標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)計(jì)保守，隨意加大安全系數(shù)，再加上發(fā)展商普遍缺乏對設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)控的能力,往往使施工圖設(shè)計(jì)保守或不合理,從而造成浪費(fèi)。例如：在一般設(shè)計(jì)中,肥梁胖柱、深基礎(chǔ)的現(xiàn)象極為普遍。這里面有客觀原因,即設(shè)計(jì)人員由于水平所限,采用了不是最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)形式；也有主觀原因,如設(shè)計(jì)人員為保險(xiǎn)起見,往往加大截面,提高混凝土標(biāo)號(hào),超量配筋等,這些都造成了成本的浪費(fèi)。工程設(shè)計(jì)收費(fèi)辦法應(yīng)引入限額按比例提成機(jī)制，簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)約定激勵(lì)性的設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)取方式，如正常情況下按國家規(guī)定適當(dāng)下浮作基本費(fèi)率支付費(fèi)用，對設(shè)計(jì)單位通過優(yōu)化、限額設(shè)計(jì)而節(jié)省投資，按一定比例給予獎(jiǎng)勵(lì)，如因設(shè)計(jì)原因引起超額投資，不僅要扣減設(shè)計(jì)費(fèi)還要給予經(jīng)濟(jì)懲罰。以經(jīng)濟(jì)手段促使設(shè)計(jì)人員主動(dòng)實(shí)行限額設(shè)計(jì)，由“畫了算”轉(zhuǎn)變?yōu)椤八懔水嫛?，增?qiáng)設(shè)計(jì)單位為業(yè)主控制投資成本的意識(shí)。4.2.4抓好設(shè)計(jì)中的新技術(shù)、新材料的應(yīng)用有人說，房地產(chǎn)已同質(zhì)化，關(guān)鍵是服務(wù)。服務(wù)當(dāng)然是房地產(chǎn)開發(fā)一個(gè)必然的趨勢，但對于房地產(chǎn)已同質(zhì)化，不敢茍同，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，生活水平在提高，生活方式在變化，需求自然在變化，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不可能同質(zhì)化，那么，如何滿足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是對房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要求和出發(fā)點(diǎn)。在設(shè)計(jì)過程中研究、掌握并應(yīng)用新技術(shù)、新產(chǎn)品，提高科技含量，以滿足市場需要、創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場，唯其如此才能贏得顧客和市場。4.3招投標(biāo)階段項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。造價(jià)管理人員在此階段應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項(xiàng)目要求。4.3.1項(xiàng)目招投標(biāo)招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制訂詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃，通過市場調(diào)查分析，為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。同時(shí)應(yīng)明確招標(biāo)原則，擬訂主要合同洽商條款。首先,加強(qiáng)對標(biāo)底的審核標(biāo)底的計(jì)算過程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。有條件的單位應(yīng)盡量自行編制標(biāo)底，或者同時(shí)委托兩家造價(jià)咨詢單位計(jì)算工程量并復(fù)核，做到準(zhǔn)確、完整，避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。其次,加強(qiáng)評標(biāo)管理，提高評標(biāo)質(zhì)量評標(biāo)時(shí)要做到報(bào)價(jià)與工作內(nèi)容、施工方案、技術(shù)工藝的綜合評審。一般來講，決標(biāo)時(shí)應(yīng)選定報(bào)價(jià)合理的施工隊(duì)伍，綜合考慮施工隊(duì)伍的資信情況、經(jīng)濟(jì)狀況、施工能力、建設(shè)業(yè)績等其他條件。4.3.2合同簽訂及管理為加強(qiáng)成本管理,一是將項(xiàng)目工程部作為成本控制中心,加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)合同的管理;二是對所有采購合同都遵循“貨比三家、擇優(yōu)擇廉”的原則,實(shí)行比價(jià)招標(biāo)采購,從投標(biāo)、議標(biāo)到開標(biāo),每個(gè)環(huán)節(jié)都有財(cái)務(wù)人員參加并進(jìn)行審查。通過對經(jīng)濟(jì)合同實(shí)行全面管理,形成約束和制約機(jī)制,從而強(qiáng)化對資金運(yùn)用的管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中涉及到許多合同。工程施工合同和設(shè)備供應(yīng)合同是合同管理的重點(diǎn)，其中工程質(zhì)量、承包價(jià)格、結(jié)算方式、施工工期、材料供應(yīng)、獎(jiǎng)罰措施等條款更是重中之重，簽訂合同時(shí)應(yīng)把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，保證合同條款的嚴(yán)密性。合同管理對造價(jià)控制起著極其重要的作用，工程管理人員要熟悉合同的有關(guān)條款，一方面要利用合同條款隨時(shí)解決工程造價(jià)方面的糾紛，另一方面要全面履行合同條款，避免發(fā)生違約責(zé)任。所有與工程有關(guān)的合同要分門別類，統(tǒng)一存檔，便于查找。4.4施工階段施工階段在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中時(shí)間跨度最長、變化最多、對整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)工程造價(jià)管理來說也是最難最復(fù)雜的階段。項(xiàng)目施工階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本控制的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用合同價(jià)款的方式較多，合同價(jià)款—般以國家或地方統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)算定額、材料預(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。承包方根據(jù)開發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙，做出工程報(bào)價(jià)，最終工程費(fèi)用按實(shí)際完成的質(zhì)量數(shù)量進(jìn)行結(jié)算。所以，階段的成本控制對項(xiàng)目竣工后的工程決算有重要的影響。施工階段的成本控制工作主要包括：(1)編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)；(2)熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境,作為重點(diǎn)控制對象；(3)對經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較,并進(jìn)行預(yù)測和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；(4)詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單,嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；(5)做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)；(6)定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施；(7)及時(shí)掌握國家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化；(8)注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對項(xiàng)目成本的影響。具體而言，必須做好以下幾個(gè)方面：4.4.1制定嚴(yán)密的合同條款隨著我國加入WTO，工程項(xiàng)目的管理也將逐步與國際接軌，實(shí)行嚴(yán)格的合同管理，是建設(shè)單位的首選課題。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達(dá)到無所不包的地步，防止施工單位上場后以工期緊、場地狹小、品牌型號(hào)不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕費(fèi)用的增長；于內(nèi)墻如設(shè)備安裝預(yù)算，不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大，如果辦公室模糊很容易千萬施工過程中“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計(jì)，在這一點(diǎn)上需要多學(xué)習(xí)國外成熟的經(jīng)驗(yàn)及合同條款。結(jié)合施工組織及施工工藝，控制工程成本作為開發(fā)單位的預(yù)算合同人員應(yīng)做到“三多”，即“多看、多問、多思考”?！岸嗫础?，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場的實(shí)際情況。如施工中常見的基坑全斷面錨噴支護(hù)，由于受周圍建筑物基礎(chǔ)情況及治水、地質(zhì)等開挖實(shí)際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強(qiáng)錨護(hù)，同時(shí)有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定調(diào)試內(nèi)或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對于加強(qiáng)錨護(hù)部分施工單位自然會(huì)提出補(bǔ)償，但對于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設(shè)單位的細(xì)心觀察和監(jiān)督，以便以確鑿的證據(jù)和充分的理由榔頭工程量?！岸鄦枴本褪菍τ陬A(yù)算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經(jīng)驗(yàn)不豐富的問題，不匆忙作定論，要向現(xiàn)場的工程師進(jìn)行咨詢。在項(xiàng)目開發(fā)過程中不可避免的市政工程，由于行業(yè)的壟斷，大多數(shù)的造價(jià)人員很少遇到這類預(yù)算，因此這類問題就更需要多問?！岸嗨伎肌保豢刹徽摱~仍是目前建設(shè)市場確定造價(jià)的主要依據(jù)，但也應(yīng)客觀地認(rèn)識(shí)到定額不可能囊括市場，由于新工藝、新材料地不斷涌現(xiàn)，工程現(xiàn)場的特殊情況都使得子目組價(jià)、項(xiàng)目組價(jià)，仍為目前造價(jià)中不可避免的工作。如在外電源工程中，施工單位往往習(xí)慣以地下人孔檢查井每座多少元報(bào)價(jià)、防水硅膠以每平方米多少元報(bào)價(jià)，究竟每座實(shí)際有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能組價(jià)到施工單位的報(bào)價(jià)水平，防水硅膠具體用量及操作工藝是什么，能不能組價(jià)到每平方米報(bào)價(jià)，都需要造價(jià)人員去推敲、思考。做好市場材料及市場工藝價(jià)格的調(diào)查，建立尋價(jià)體系材料費(fèi)一般要占建安成本的60%以上，顯然材料成本是成本控制的重頭戲,合理的材料價(jià)格是控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)公司應(yīng)配備專業(yè)的材料管理人員，除了把好工程用建材質(zhì)量關(guān)外，還應(yīng)主動(dòng)去收集建材市場價(jià)格信息，做好市場調(diào)查。項(xiàng)目開發(fā)過程中，建設(shè)單位為控制成本及確保材料質(zhì)量，對某些材料均會(huì)采用甲方指定或限價(jià)方式。首先，企業(yè)應(yīng)系統(tǒng)關(guān)注機(jī)構(gòu)公布的價(jià)格，與社會(huì)咨詢機(jī)構(gòu)保持聯(lián)系。建立起企業(yè)自身的價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，保持信息渠道的暢通，及時(shí)準(zhǔn)確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價(jià)格信息，保證工作人員可隨時(shí)隨地地調(diào)用及監(jiān)督，做到資源共享。需強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，政府公布的價(jià)格是市場的平均價(jià)，詳細(xì)的價(jià)格管理遠(yuǎn)不能簡單停留在這一深度，要進(jìn)一步利用長期與商家建立起的經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系和社會(huì)公開渠道，尋找物美價(jià)廉的產(chǎn)品；其次，控制材料的采購單價(jià)，企業(yè)還應(yīng)把握大勢，在系統(tǒng)價(jià)格的基礎(chǔ)上，定期繪制主要材料時(shí)間——價(jià)格曲線圖。分析材料的周期變化規(guī)律，結(jié)合技術(shù)曲線的分析及市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況，委托人的通貨膨脹或通貨收縮狀態(tài)，研究判斷不同地區(qū)、不同材料的短期及中斯走向，在參照價(jià)格信息的基礎(chǔ)上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趨勢，將其分析成果應(yīng)用在開發(fā)生產(chǎn)中。4.4.4采用工程量清單形式確定工程造價(jià)工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)要求，將擬建招標(biāo)工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項(xiàng)，并計(jì)算實(shí)物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位受苦填寫單價(jià)的一種工程量計(jì)價(jià)方法。目前市場上常用形式是將腳手架使用費(fèi)、模板使用費(fèi)等非實(shí)體性消耗費(fèi)用，以及企業(yè)管理費(fèi)、利潤和此部分的稅金列于開辦費(fèi)中，一般開辦費(fèi)為總價(jià)包干不變，工程量清單中的單價(jià)只包含了實(shí)體性消耗中的直接費(fèi)及其稅金，此部分價(jià)款隨工程量的培養(yǎng)而變化。采用工程量清單的形式，對建設(shè)單位而言，首先工程單價(jià)易與市場價(jià)進(jìn)行競爭性比較，擠掉單價(jià)中的水份，堵住漏洞；其次可控制設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加，變更培養(yǎng)的工程量，只能引起實(shí)體性消耗中的直接費(fèi)及其稅金部分的變化，非實(shí)體性消耗費(fèi)用及企業(yè)管理費(fèi)、利潤及此部分的稅金，仍保持原有水平?？傊?，采用工程量清單對于建設(shè)單位來說是一項(xiàng)既易于操作，又利于成本控制的有效途徑。4.4.5施工前做好施工圖紙會(huì)審設(shè)計(jì)交底工作，盡量減少在施工中設(shè)計(jì)變更圖紙會(huì)審不能走過場，要著重審查圖紙中的缺陷，盡早向設(shè)計(jì)單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費(fèi)。開發(fā)商的現(xiàn)場施工管理人員在施工過程中應(yīng)有預(yù)見性，對照施工圖紙和施工實(shí)際，提前發(fā)現(xiàn)問題并在實(shí)際施工前解決。4.4.6建立完善的工程變更簽證管理制度設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。規(guī)范施工簽證單的格式和內(nèi)容要求，應(yīng)對為何變更、誰主張變更、應(yīng)由誰承擔(dān)變更費(fèi)用等重要信息做出分析和說明。對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。4.4.7做好反索賠工作許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把重點(diǎn)放在了如何應(yīng)對施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應(yīng)用。施工單位由于措施不當(dāng)，延誤了承諾的工期；交叉作業(yè)中，一方因清場不及時(shí)妨礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品；使用了非業(yè)主指定的新產(chǎn)品等，對此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均可進(jìn)行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據(jù)，并利用監(jiān)理的作用，保存好現(xiàn)場工程圖片和現(xiàn)場證人等原始資料。4.5竣工結(jié)算階段結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生錯(cuò)誤和漏洞應(yīng)做好以下工作：4.5.1收集齊全并核對結(jié)算審計(jì)基礎(chǔ)資料工程結(jié)算資料一般由施工單位提交，開發(fā)公司造價(jià)管理人員應(yīng)與現(xiàn)場工程管理人員共同核對結(jié)算資料的真實(shí)性、完善性、合法性。要嚴(yán)格控制竣工圖的質(zhì)量，竣工圖不僅要監(jiān)理審圖、簽字確認(rèn)，業(yè)主現(xiàn)場管理人員也要到現(xiàn)場核對，審查是否按圖紙和合同規(guī)定完成全部工作，對竣工圖簽字確認(rèn)。4.5.2建立二次復(fù)核審計(jì)制度開發(fā)公司應(yīng)使使結(jié)算工作處處于受監(jiān)控狀狀態(tài)，加強(qiáng)內(nèi)內(nèi)部制約同時(shí)時(shí)減少工作失失誤。具體通通過結(jié)算會(huì)議議來確定結(jié)算算方法、人選選、結(jié)算期限限等有關(guān)問題題，在審計(jì)過過程中，開發(fā)發(fā)公司要和審審計(jì)單位多溝溝通、多協(xié)調(diào)調(diào)，以合同為為依據(jù)，在竣竣工圖的基礎(chǔ)礎(chǔ)結(jié)合有關(guān)竣竣工資料，按按照有關(guān)規(guī)定定審核工程量量是否準(zhǔn)確、單單價(jià)的套用是是否合理、費(fèi)費(fèi)用的計(jì)取是是否正確。4.5.3項(xiàng)目后后評估結(jié)算完畢后，造造價(jià)管理人員員要及時(shí)將該該項(xiàng)目的造價(jià)價(jià)資料按統(tǒng)一一的格式歸檔檔，對照成本本目標(biāo)進(jìn)行分分析、整理，并并分別就設(shè)計(jì)計(jì)單位的設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量（含本本企業(yè)設(shè)計(jì)管管理部門）、監(jiān)監(jiān)理單位的現(xiàn)現(xiàn)場簽證（含含本企業(yè)工程程部）的管理理造價(jià)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，另一方面面分析在控制制造價(jià)方面的的不足，盡可可能找出因主主觀原因而影影響全過程造造價(jià)管理的因因素，并加以以克服。通過過項(xiàng)目后評價(jià)價(jià)不斷提高造造價(jià)控制水平平。4.6項(xiàng)目銷售階階段這一階段的成本控控制主要是銷銷售費(fèi)用。銷銷售費(fèi)用支出出的主要部分分一般為房地地產(chǎn)銷售廣告告費(fèi)用。一般般情況下,房地產(chǎn)銷售售費(fèi)用為房地地產(chǎn)銷售價(jià)格格的2-44%,費(fèi)費(fèi)用數(shù)額大,,對房地產(chǎn)開開發(fā)利潤的高高低有直接影影響?？刂其N銷售費(fèi)用的關(guān)關(guān)鍵在于如何何進(jìn)行銷售策策劃,廣告費(fèi)用如如何支出,應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目目規(guī)模大小、檔檔次及所在地地的經(jīng)濟(jì)條件件等多種因素素確定。5房地產(chǎn)項(xiàng)目目成本管理的的意義5.1加強(qiáng)項(xiàng)目成成本管理是房房地產(chǎn)企業(yè)擺擺脫困境，增增加收入、提提高經(jīng)濟(jì)效益益的最有效手手段房地產(chǎn)業(yè)在國家宏宏觀調(diào)控政策策下，市場逐逐步規(guī)范、行行業(yè)競爭日漸漸加劇，地產(chǎn)產(chǎn)正在告別暴暴利時(shí)代，利利潤回歸社會(huì)會(huì)正常利潤水水平，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目成本的的高低有可能能成為決定項(xiàng)項(xiàng)目成敗的關(guān)關(guān)鍵因素。要要想創(chuàng)造效益益、增加收入入，其重要的的出路就是強(qiáng)強(qiáng)化內(nèi)部管理理，苦練內(nèi)功功，向內(nèi)部挖挖潛要效益。因因此，加強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目成本的控控制與管理是是目前一條非非?，F(xiàn)實(shí)的途途徑。5.2加強(qiáng)項(xiàng)目成成本控制與管管理是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管管理的需要隨著房地產(chǎn)市場化化進(jìn)程的加快快，成本已不不僅是影響企企業(yè)利潤高低低的一個(gè)因素素，而且是影影響企業(yè)生存存與發(fā)展、競競爭力大小的的戰(zhàn)略問題。同同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)面臨的的不單是成本本是否可以降降低的問題，而而是如何從戰(zhàn)戰(zhàn)略的高度來來認(rèn)識(shí)成本、如如何通過系統(tǒng)統(tǒng)、長期的籌籌劃來營造成成本持續(xù)健康康降低的環(huán)境境和獲取競爭爭優(yōu)勢、長期期成本優(yōu)勢的的問題。6總結(jié)近二十年來，房地地產(chǎn)業(yè)作為帶帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的支柱柱產(chǎn)業(yè)，得到到了迅猛的發(fā)發(fā)展。在歷經(jīng)經(jīng)幾次沉浮之之后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著新新的機(jī)遇和挑挑戰(zhàn)。一邊是是房價(jià)的不斷斷攀升，一邊邊是國家宏觀觀調(diào)控政策的的大力出臺(tái)。一一時(shí)間讓整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)業(yè)陷陷入了冷暖交交織、變幻莫莫測、難以琢琢磨的境地。但但有一點(diǎn)是清清晰的：每一一次風(fēng)浪的降降臨，都是對對房地產(chǎn)業(yè)的的一次凈化和和洗禮。行業(yè)業(yè)的競爭將更更加有序、激激烈；瘋狂的時(shí)代代即將結(jié)束，微微利、高效的的時(shí)代即將到到來。加強(qiáng)成成本費(fèi)用的管管理與研究、實(shí)實(shí)現(xiàn)成本效益益目標(biāo)，已成成為房地產(chǎn)行行業(yè)非常重要要的理論和實(shí)實(shí)踐問題，也也已經(jīng)涉及到到每個(gè)開發(fā)企企業(yè)的生存與與發(fā)展。本文從房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的成本本構(gòu)成入手，針對目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中普遍存在的一些問題，結(jié)合項(xiàng)目成本管理的原則，按房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的程序，提出從項(xiàng)目策劃階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段、銷售階段的全過程成本管理。鑒于項(xiàng)目策劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的重大影響，在設(shè)計(jì)階段提出了：實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位；推行限額設(shè)計(jì)；改變設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度；抓好設(shè)計(jì)中的新技術(shù)、新材料的