房地產(chǎn)全過程成本控制要點及建議

房地產(chǎn)全過程成本控制要點及建議將本次房地產(chǎn)全程成本控制研討會內(nèi)容及以前工作經(jīng)驗進行匯總總結，整理《房地產(chǎn)全程成本控制要點及建議》供公司參考。其中有幾點說明如下：第一：控制要點是，按權重篩選出來的，已經(jīng)將能考慮到的要點包括但無法包含所有的成本控制點內(nèi)容。第二：以〈控制什么——What〉、〈怎樣控制——How〉和〈誰來控制——Who〉的形式進行整理，僅包括控制要點及建議，具體控制辦法則建議編制詳細的操作辦法及規(guī)程進行規(guī)定。第三：本建議僅供公司領導參考。一、立項階段成本控制要點：立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務由主要由前期部及項目管理部來承擔?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制開發(fā)形式1、新征土地征地費用少交或晚交，力爭爭減免前期部、項目部負負責拆遷安置費用房產(chǎn)確權后辦理拆拆遷安置費用用項目部負責大市政費用自建部分按照公司司工程體系走走；交政府部部分按有關規(guī)規(guī)定辦理工程部、設計部和和預算部負責責自建部分；；工程部負責責交政府部分分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大大化，合理提提高容積率，降降低土地成本本項目部、設計部負負責2、買斷項目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細細項目部負責付款總額為公司爭取最大利利益項目部負責付款時間周期長、次數(shù)多項目部負責三通或七通一平的的標準明確驗收標準明細細工程部、項目部負負責手續(xù)風險與項目付款時間直直接掛鉤。項目部負責3、合作開發(fā)合作方式符合集團要求，有有利于北京公公司；項目部負責分成比例雙贏原則；項目部負責交房時間盡可能地延后交房房，工程部負責交房標準不低于合同中交房房標準項目部負責付款總額付款時間選擇有利于公司利利益的方式項目部負責項目部負責二、規(guī)劃階段成本控制要點：規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當復雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。設計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制規(guī)劃方案⑴可行性規(guī)劃設計A、市場信息搜集和和分析；b、市政狀況況信息分析；；c、規(guī)劃要點點確立；d、可行性研研究設計任務務書；e、可行性設設計變更設計部負責，項目目、預算、銷銷售部配合⑵方案評審A、組成可行性規(guī)劃劃評審委員會會，對方案進進行評審、確確定；b、未通過的方方案進入可行行性設計變更更環(huán)節(jié)，再重重新評審。由項目、設計、工工程、預算、財財務、銷售等等各部門組成成評審委員會會，總經(jīng)理負負責⑶設計成果A、對可行性規(guī)劃設設計根據(jù)實際際情況進行細細節(jié)調(diào)整；b、設備選型型方案提前確確定。設計部負責，工程程部配合根據(jù)提交的設計成成果進行投資資估算預算部負責，設計計部配合2、報批設計⑴設計方案根據(jù)項目前期運營營的情況和市市場分析制訂訂設計任務書書設計部負責，項目目部、銷售部部協(xié)作方案設計招投標設計部方案設計評審招投標評審委員會會⑵報批A、注意市政設計；；b、注意相關法法規(guī)，完善自自身報批規(guī)范范性，材料完完整。項目部負責，設計計部配合3、擴初設計⑴擴初設計要求A、對報批設計進一一步調(diào)整；b、設計要求；c、內(nèi)部審核核設計部負責，知會會各部門⑵成本概算根據(jù)擴初設計招投投標方案和設設備選型、實實體研究、環(huán)環(huán)境方案等因因素對總成本本作出概算設計部與工程部負負責制訂經(jīng)營指導書預算部負責⑶擴初設計圖A、根據(jù)擴初設計要要求招標；b、專家評審審；c、內(nèi)部評審審招投標評審委員會會設計調(diào)整設計部負責4、樁基設計⑴地質(zhì)勘察A、搜集權威地質(zhì)資資料;b、自己專業(yè)業(yè)人員勘察設計部負責，工程程部協(xié)助⑵設計方案評審A、樁基設計2種以以上形式；b、由專家進行行樁基形式和和樁基結構評評審。⑶樁基施工圖設計調(diào)整5、施工圖設計⑴施工圖設計要求A、根據(jù)銷售包裝設設計、樁基設設計、功能設設計及配套設設施等因素，在在擴初圖基礎礎上確立施工工圖設計要求求；b、建安施工圖圖中結構造價價、建筑造價價和環(huán)境設施施費等約占總總造價70%的部分屬于于設計方可控控部分，應嚴嚴格審核。設計部和工程部負負責，其他部部門協(xié)助⑵報建政府部門報批費，按按政府有關政政策交納。項目部⑶報施圖前期部、設計部、項項目部⑷審圖、施工配合互審互簽，明確修修改意見，設設計洽商設計部負責，工程程協(xié)助，知會會銷售部⑸面積測算設計圖紙測算與實實際施工時檢檢驗相結合設計部負責，工程程部協(xié)助6、銷售包裝設計A、結合營銷費用控控制B、廣告推廣招投標標銷售部、項目部7、裝修方案設計⑴方案設計要求A、根據(jù)擴初設計圖圖；b、經(jīng)營指導導書和實體研研究的結果確確定方案設計計要求設計部負責，銷售售部協(xié)助⑵材料設備選型成本本方案A、市場信息調(diào)研；；B、根據(jù)設計要求確確定裝修材料料和設備設計部負責c、制訂裝修設計目目標成本計劃劃明細表d、裝飾綜合價格拆拆分分析⑶設計招投標制訂設計任務書設計部負責，銷售售部協(xié)助評審招投標評審委員會會8、功能設計⑴小區(qū)建筑物功能的的經(jīng)濟評估市場調(diào)研銷售部負責有針對性擴充建筑筑物功能設計部負責，銷售售、工程部協(xié)協(xié)助⑵市政配套方案A、市政狀況調(diào)研；；B、爭取政府有利條條件項目部負責⑶環(huán)境方案設計根據(jù)投資估算和報報批標準確立立環(huán)境設計方方案目標成本本總額設計部負責，項目目部協(xié)助招投標招投標評審委員會會⑷智能化設計A、市場現(xiàn)狀分析，智智能化必要性性分析B、智能化內(nèi)容控制制銷售部負責招投標，尋找外部部合作，爭取取雙贏招投標小組組織，總總經(jīng)理負責⑸銷售承諾保持各部門與銷售售部的信息暢暢通，保障銷銷售承諾與實實際功能的一一致性設計部負責，工程程部協(xié)助9、設計變更⑴設計調(diào)整費用⑵設計變更洽商嚴格按照設計變更更洽商流程進進行設計部負責，工程程、銷售部協(xié)協(xié)助10、材料設備⑴選型⑵方案確定時間在擴初圖確定前確確定材料設備備，使設計在在圖紙階段就就考慮了材料料設備的安裝裝設計部負責，工程程部協(xié)助（3）采購招投標招投標評審委員會會11其他費用物業(yè)管理完善費限額設計預算部、項目管理理部、設計部部三、招投標階段成本控制要點：招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設計、預算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。本部分內(nèi)容包含前期的總包招標、過程中的分包招標及材料設備采購招標，工程施工及造價監(jiān)理招標?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制1、投標單位的選擇擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經(jīng)歷A、建立承建商、工工程監(jiān)理、材材料及設備供供貨商名冊及及資料庫。B、從公司認認可名冊中的的承建商、供供貨商、監(jiān)理理公司中選擇擇投標單位。C、主辦部門門推薦五家投投標單位報招招投標工作組組。A、發(fā)包中心負責工工程施工、造造價監(jiān)理招投投標合同。B、發(fā)包中心心負責設計、環(huán)環(huán)境、裝修招招投標合同。C、材料部負負責材料設備備招投標合同同。D、銷售部負負責營銷、包包裝招投標合合同。招投標工作小組組審核、考察察、評估、篩篩選三家以上上投標單位報報招投標評審審委員會及主主管領導招投標評審委員會會審核主管領導批準。2、招投標文件各類合同的招投標標書內(nèi)容應包包含：⑴工期；⑵工程造價或或取費標準；；⑶質(zhì)量要求；；⑷付款方式；；⑸招標范圍；；⑹結算方式；；⑺驗收標準；；⑻投標注意事事項；⑼廢標條件（投投標書必須加加蓋投標單位位法人印章）；；⑽接標時間；；⑾開標時間；；⑿定標方法；；⒀投標單位補補充意見；⒁⒁標準合同條條文；⒂圖紙、其他他要求等。主辦部門起草、制制定招投標標標準文本1、工程部負責工程程監(jiān)理招投標標合同；2、設計部負責設計計、環(huán)境、裝裝修招投標合合同。3、預算部負責材料料設備招投標標合同。4、銷售部負責營銷銷、包裝招投投標合同。招投標工作組審核核招投標評審委員會會審核主管領導批準；3、評標和定標(1)技術性評標標和定標(2)經(jīng)濟性評標標定標優(yōu)先順序1、技術評標2、經(jīng)濟評標3、合作經(jīng)歷1、技術部門負責技技術評標2、預算部負責經(jīng)濟濟標書的評標標3、財務部負責審核核廣告包裝費費綜合審核投標單位位；評定中標標單位招投標評審委員會會審核、評定定。主管領導批準四、施工階段成本控制要點：施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制1、設計變更環(huán)節(jié)⑴變更評估定準避中計工工考價發(fā)地性事全更種審考A、預算部負責計算算變更費用（含含可能引起的的索賠）。B、甲方項目目代表執(zhí)行修修改的工期評評估。C、預算部成成本管理員負負責計算變更更后的成本現(xiàn)現(xiàn)狀。⑵變更的審核簽認設成同應認經(jīng)辦部門？發(fā)生變更項目的負負責人變更單部監(jiān)施同才經(jīng)辦部門⑶變更的審批主管總經(jīng)理審批后后方可進行變變更。主管總經(jīng)理2、施工現(xiàn)場簽證⑴簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認應應嚴格按照合合同中所約定定的條款執(zhí)行行。經(jīng)辦部門（設計部部或工程部）⑵簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生生，應堅持當當時發(fā)生當時時簽證的原則則。⑶簽證的工程量A、認真核對簽證的的工程量準確確。B、簽證的內(nèi)容、原原因、工程量量應清楚準確確、無涂改、編編號準、全，并并有監(jiān)理工程程師的簽字確確認。經(jīng)辦部門（設計部部或工程部）⑷簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項目的負負責人后在確確認簽證前，應應按相應審批批程序報審，通通過后方可正正式簽證。主管總經(jīng)理⑸簽證的反饋期匯析統(tǒng)控更意資料工程師3、審圖⑴擴初圖會審⑵施工工圖會審⑶分項、分部部圖會審⑷各專業(yè)技術術圖紙會審A、圖紙多層次會審審會簽及審批批制度。B、各專業(yè)互互審互簽制度度。C、力爭在開開工前把圖紙紙中的問題修修改完。甲方技術負責人4、總分包配合費⑴分包方式⑵分包內(nèi)內(nèi)容⑶分包的責任任界定A、通過投標確定配配合費。B、應避免在在施工過程中中修改分包方方式、分包內(nèi)內(nèi)容、范圍而而增加工程成成本。甲方代表5、材料供應⑴選型⑵材料供應方式⑶材料計劃⑷預留時間施工所用的各項材材料的選型應應在材料招標標前確定。設計部先確定材料供應方方式，通過招招標確定相關關費用。預算部組織工程部參加A限時編制材料計劃劃，B材料計劃簽簽認。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的的問題，留出出相應的時間間。經(jīng)辦部門6、工程款的支付⑴付款進度⑵工程進度A、按合同約定執(zhí)行行付款。B、按進度付款款。C、多層次多多角度審核工工程進度。甲方代表與監(jiān)理工工程師審核完完成的形象部部位；預算人人員審核工程程價值量⑶付款的審批根據(jù)情況由不同級級別人員最終終審批。主管副總或總經(jīng)理理五、設備材料采購環(huán)節(jié)成本控制：材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的。控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、材料進場計劃采購招投標及訂立立合同時間材料部、工程部及及預算部生產(chǎn)周期與工程進度相配合合運輸周期具體與采購點遠近近相對應安裝、驗收周期與工程進度相配合合交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系系2、材料的性能價格格比市場信息日常搜集市場信息息，建立材料料市場信息庫庫。預算部技術參數(shù)材料設備的技術參參數(shù)由設計部部確定或封樣樣。設計部招投標必須招投標的材料料設備要制定定招投標計劃劃。不需招投投標的材料設設備，采用三三家以上廠家家報價選擇。預算部3、材料款支付⑴材料款支付方式⑵材料款支付進度⑶保修款A、預付款限額控制；；B、首次驗收后后付款總額進進度控制；C、保修款一一般不低于合合同總價的5%；D、依據(jù)合同同中約定付款款。經(jīng)辦部門（工程部部或設計部）4、材料驗收數(shù)量驗收幾方共同確認貨到到現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負負責監(jiān)控驗收收質(zhì)量驗收A、外觀質(zhì)量的驗收收B、安裝后質(zhì)量的驗驗收工程部投入使用后的質(zhì)量量驗收物業(yè)公司5、材料保管與保修修材料保管在合同中明確貨物物的卸貨和保保管的責任承承擔者工程部材料保修用合同的方式明確確保修責任和和保修期六、銷售環(huán)節(jié)成本控制要點：銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制1、營銷方案費用總額確定費用目標總額額項目部、銷售部⑴市場信息收集⑵營銷計劃⑶營銷預算根據(jù)各種相關因素素確定具體計計劃和費用銷售部營銷方案審批征求各方面意見，按按審批流程操操作主管總經(jīng)理2、營銷現(xiàn)場費用現(xiàn)場銷售人工費用用A、銷售人數(shù)控制，B、銷售工作作進度控制，C、獎勵辦法法控制銷售部部門經(jīng)理⑴現(xiàn)場銷售器具費⑵賣場、現(xiàn)場包裝費費⑶銷售模型費用⑷宣傳資料及禮品費費⑸展銷費銷售部專業(yè)經(jīng)理和和部門經(jīng)理⑴計劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額額審批制度主管總經(jīng)理3、媒體選擇媒體及廣告代理公公司信息收集集和分析專人負責銷售部招投標先評后選的原則銷售部內(nèi)部評審銷售部招投標評審委員會4、樣板房裝修設計、裝修市場信息收集制訂裝修目標成本本總額設計部、銷售部材料采購信息搜集，材料設設備選型設計部信息采集及招投標標招投標招投標評審小組樣板房維護委托物業(yè)代管協(xié)議議物業(yè)公司、銷售部部材料回收、保管和和再利用建立材料設備清單單，使用登記記，閑置品評評估和處理設計部負責，物業(yè)業(yè)、銷售部配配合5、銷售回款銷售折扣點待定銷售前臺負責回款周期待定銷售前臺負責，財財務監(jiān)督6、銷售補充條款及及承諾承諾的給出制作樓書，承諾分分類營銷部負責，設計計、工程監(jiān)督督設計變更與承諾變更審批與知會制制度，諾變更更設計部負責，銷售售、工程協(xié)助助7、客戶交房（1）交房日期（2）保修期（3）質(zhì)量補償晚交房原因分類處處理與施工隊洽商延長長保修期交房驗收協(xié)議客戶服務中心負責責，銷售前臺臺、物業(yè)公司司協(xié)作8、其他（1）中介費待定銷售部（2）與銷售相關的其其他費用（如如因銷售要求求而發(fā)生的設設計洽商變更更費）嚴格按相關流程進進行主管副總七、預結算結算階段成本控制要點：工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責的實際操作?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制1、乙方預算乙方預算內(nèi)容的審審查A、先由造價比例大的的項目看（地地面、墻面、部部分家具），縮縮小及調(diào)整面面積。B、注意報價價拆分、施工工方法、報價價及招標方法法不同會影響響成本的問題題預算部負責，設計計部協(xié)助2、鋼筋用量的核實實⑴施工圖中的鋼筋用用量⑵洽商、變更的鋼筋筋用量選擇并委托現(xiàn)場管管理經(jīng)驗豐富富、職業(yè)道德德良好、工作作認真負責工工程造價咨詢詢公司進行鋼鋼筋量計算工工作財務部、預算部與與主管副總負負責確定工程程造價咨詢公公司。A、預算部專人負責責抽查與核實實工程造價咨咨詢公司的鋼鋼筋用量計算算工作；B、工程造價咨詢公公司與預算部部相關人員必必須下現(xiàn)場了了解乙方綁扎扎鋼筋情況預算部經(jīng)理監(jiān)督3、價差的調(diào)整⑴材料價差⑵人工價差⑶費用價差A、嚴格執(zhí)行合同中中價差調(diào)整辦辦法B、及時跟蹤價格（材材料、人工、費費用）變化情情況；C、當價格出現(xiàn)異常常波動時，應應立即與相關關單位商量對對策預算部材料組與預預算工程師負負責4、洽商、變更的費費用控制⑴圖紙審核⑵因市場因素甲方對對圖紙的修改改⑶現(xiàn)場簽證A、工程部項目部負負責組織各專專業(yè)共同審圖圖，實行專業(yè)業(yè)負責制B、監(jiān)理公司審圖C、施工單位審圖D、甲方對圖紙做出出重大修改之之前，應進行行方案經(jīng)濟比比較E、現(xiàn)場簽證中，應應明確發(fā)生費費用的原因和和責任設計部負責建筑專專業(yè)圖紙質(zhì)量量的審核工程部負責其他專專業(yè)圖紙的審審核工程項目部負責現(xiàn)現(xiàn)場簽證的監(jiān)監(jiān)控預算部負責審核洽洽商、變更的的合理性、完完整性（負洽洽商）及經(jīng)濟濟性5、違約與索賠⑴工期⑶質(zhì)量A、甲方履行自己的的合同義務B、甲方督促乙方履履行合同義務務C、工期與質(zhì)量重視視過程中控制制1、工程項目部負責責施工合同中中技術條款的的監(jiān)控2、預算部負責施工工合同中合同同條款經(jīng)濟部部分的監(jiān)控⑶配合管理工程部項目經(jīng)理負負責各施工方方的配合問題題工程項目部負責施施工過程中協(xié)協(xié)調(diào)、配合⑷停工、窩工當造成重大停、窩窩工時，工程程部與預算部部及時進行停停、窩工費用用計算預算部負責違約費費用的核實八、期間成本控制要點：期間費用主要有財務、人工、行政三塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務部在這一環(huán)節(jié)除了承擔主要的控制任務外，還有義務指導監(jiān)督其他部門的有關費用支出情況?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制1、財務費用公司開發(fā)速度、規(guī)規(guī)模與貸款計計劃A、制定年度資金計計劃B、資金占壓費用估估算與控制1、財務部負責年度度資金計劃；；2、財務部與與預算部配合合控制占壓資資金量地價款的支付制定項目總體開發(fā)發(fā)計