某置業(yè)公司定位及營銷策劃報告營銷策劃報告

匯都國際二期定位及營銷策劃報告深圳市至祥置業(yè)有限公司二〇〇七年七月運營匯都國際二期贏在執(zhí)行?精誠合作完美策劃至祥將本著積極審慎態(tài)度，把握房地產投資規(guī)律，精心策劃、嚴格監(jiān)控，與您共塑品牌，共鑄輝煌！?總論

設計本案的宗旨是實現(xiàn)銷售利潤最化。以匯都國際二期地塊的基本規(guī)劃設計，及盡可能提高項目容積率和商業(yè)的比重為前提，從提升項目價值和利于市場推廣的角度出發(fā)設計本案，內容涉及規(guī)劃設計建議、業(yè)態(tài)定位、功能配比建議、形象定位、客戶定位、價格定位、營銷推廣策略等，希望為貴司評價匯都國際二期地塊的預期市場價值及落實后期推廣策略提供有效的幫助?！康禺a首先是巨人的游戲，但最終卻是思想者之間的對話?目錄二.商業(yè)定位及營銷推廣一.項目定位的思考三.住宅定位及營銷推廣?本篇運用現(xiàn)代市場營銷理論SWOT分析法，通過對本項目全面地剖析，對影響本項目的負面因素提出有效的解決方法。在市場分析基礎上，通過較為完全的市場細分法，確立本項目的目標客戶，并充分研究目標客戶的各種共性、個性需要，以超前的創(chuàng)新手法拓展市場的潛在需要，同時站在創(chuàng)造、引導市場的高度定位項目，完成項目的主體定位。項目定位的思考?項目基本情況匯都國際二期地塊為唐家營地塊和狀元樓待拆遷的狹長形地塊。唐家營地塊總占地面積為19797.14平方米，地塊呈南北走向，整體極不規(guī)則，其中北端寬度僅59.83平方米，西端寬為295.44平方米，東南方向都為不規(guī)則的曲線和折線分布。該地塊北臨昆明城市干道東風路，西臨項目一期，東面與拓東體育館接壤，南面與目前的狀元樓農貿市場緊緊相連，地理位置極佳。狀元樓農貿市場地塊總占地9000余平方米，為一條長近400米，寬度20米左右的狹長形地塊。整體地塊呈南北偏東走向，南接城市干道拓東路，東接拓東體育館北大門，北臨東風東路。狀元樓農貿市場為“金汁河”上蓋臨時建筑，“金汁河”是一條具有豐富歷史人文內涵的河道．?SWOT分析1.規(guī)劃優(yōu)勢匯都國際集商業(yè)、住宅、寫字樓、休閑娛樂旅游于一體，這樣的大型城市綜合體項目將為項目打造國際化交流平臺。項目順勢、借勢而為，有很強的市場支撐力和良好的品牌知名度和美譽度。2.配套優(yōu)勢項目緊鄰拓東體育館，區(qū)域內以運動健康為核心的配套氛圍極為濃厚，且匯都國際定位于昆明市的城市綜合體，集商業(yè)、住宅、寫字樓、休閑娛樂旅游于一體，這樣的大型綜合項目是目前昆明這一國際化城市所缺乏的。3.地段優(yōu)勢項目位于盤龍區(qū)核心，昆明市區(qū)，地理位置上佳。4.交通優(yōu)勢項目位于白塔路和東風東路，交通極為便利。5.人文優(yōu)勢項目有狀元樓、真慶觀等歷史古跡，區(qū)域內人文歷史內涵豐富。匯都國際一期的成功為二期推廣奠定了良好的基礎。優(yōu)勢（Strength）6.先期優(yōu)勢?

項目最大的優(yōu)勢在于規(guī)劃優(yōu)勢、地段優(yōu)勢與配套優(yōu)勢,匯都國際定位于昆明市的城市綜合體，集商業(yè)、住宅、寫字樓、休閑娛樂旅游于一體，高起點的規(guī)劃、高規(guī)格的定位必將為項目二期的發(fā)展注入了強大的生命力，并引起廣大的市民，尤其是投資客的極大關注；位于白塔路和東風東路兩大交通干道，外部交通便捷，能匯集一定的人流，形成濃厚的商業(yè)氛圍；并且周邊匯集了體育館、真慶觀及大型百貨、超市等將最大程度地聚集人氣，鼎盛財氣。小結?劣勢（Weakness）項目最大的劣勢在于地塊開發(fā)成本高。小結建設工期長。期房銷售在面對市場時競爭力較弱,尤其是商鋪；項目地塊受形狀和開發(fā)要求的限制，規(guī)劃設計的難度較大；拆遷壓力大、成本高，開發(fā)要求高、開發(fā)利潤要求最大化，二者平衡難度極大。?機會點（Opportunity）西南經(jīng)濟圈乃至東南亞經(jīng)濟圈的三角核心地帶，項目面臨形成資本運營經(jīng)濟平臺等眾多歷史性發(fā)展機遇；盤龍區(qū)以匯都國際為核心，打造新的商貿中心的政策落實，有效提升區(qū)域價值；昆明商業(yè)地產面臨歷史性發(fā)展機遇，近期內商業(yè)地產銷售持續(xù)向好；二環(huán)路以內不再新批用地，在短期內不會有很強勁競爭對手，項目價值的提升空間相當巨大；匯都國際一期華聯(lián)的進駐將提高項目的商業(yè)投資潛力，如項目能與匯都國際一期的商業(yè)項目形成互補，與周邊商業(yè)地產一同借勢、造市，將會大大提高項目價值；隨著匯都國際一期的工程進度的加快及招商等各項工作的進一步落實，項目的規(guī)模效應將有利于攔截競爭對手的客源。1.2.3.5.6.4.?可以看出，，項目面臨臨著一定的的市場機遇遇，其未來來的市場前景是較樂樂觀的，我我們需要做做的是把握握住市場的的機遇，站站在引領市場場、填補市市場空白點點的角度,提升項目目價值。小結?4.本項項目面臨昆昆明現(xiàn)有幾幾大商圈的的威脅，同同為以百貨貨零售業(yè)為為主的三市市街及青年年路商圈，，尤其是東東風路、南南屏步行街街、順城街街等的改造造，以三市市街為核心心的諸多步步行街將聯(lián)聯(lián)為一體，，其核心商商圈地位得得到進一步步確立，無無論是人氣氣還是影響響力，白塔路商圈圈在短期內內很難有三三市街、青青年路商圈圈之勢。1.國家宏宏觀調控持持續(xù)加強，，金融支持持、個人按按揭貸款等等方面將受受到極大限限制,這對大大面面積積、、高高價價位位的的商商鋪鋪將將產產生生極極大大沖沖擊擊，，但但對對于于小小面面積積、、低低總總價價和和大大面面積積、、低低總價價的的商商鋪鋪影影響響較較小小；；2.2005年年下下半半年年將將面面臨臨市市中中心心眾眾多多項項目目集集中中亮亮相相，，市市場場競競爭爭將將十十分分激激烈烈。。3.““政政府府出出臺臺的的房房地地產產政政策策對對于于消消費費者者商商鋪鋪投投資資的的影影響響情情況況””的的調調查查結結果果顯顯示示,三分分之之一一消消費費者者表表示示會會受受影影響響。。威脅點點（Threat））?可以看看出，，2007年是是中國國房地地產““宏觀觀調控控年””，項項目處處于商業(yè)業(yè)地產產政策策不明明朗之之時，，因此此把握握先機機，贏贏得時時間，，適當引引導,才能能搶得得市場場。小結?項目有有良好好的平平臺和和市場場機遇遇，面面對開開發(fā)利利潤最最大化化的開開發(fā)要要求和和項目目的實實際情情況，，可謂謂機會會與風風險并并存，，機遇遇與挑挑戰(zhàn)同同在，，但市市場總總是存存在的的，重重要的的是我我們如如何去去開發(fā)發(fā)市場場，挖挖掘市市場潛潛力，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)市場場機會會，鑒于““房地地產市市場過過熱、、房價價過高高”已已提上上了““兩會會”議議程，，我們們必須須抓住住2005年的的市場場機會會，并并適當當引導導投資資市場場，相相信應應該有有很好好的開開發(fā)回回報。。SWOT分分析結論論?策略選選擇從匯都都國際際規(guī)劃劃定位位為集集商業(yè)業(yè)、住住宅、、寫字字樓、、休閑閑娛樂樂旅游游于一一體的的城市市綜合合體出出發(fā),宣傳傳項目目的規(guī)規(guī)劃高高度、、所面面臨的的經(jīng)濟濟平臺臺及所所匯聚聚的巨巨大商商業(yè)能能量,說明項項目產產品的的城市市價值值及其其稀缺缺性，，第一一時間間吸引引昆明明市民民的關關注。。進而宣宣傳項項目匯匯都國國際一一期的的大型型商業(yè)業(yè)、大大型居居住區(qū)區(qū)及周周邊商商務、、商貿貿人流流而帶帶動的的巨大大財氣氣,向向投資資者推推廣說說明項項目的的巨大大財富富帶動動力，，及說明明城市市稀缺缺資源源的不不可再再生性性及其其所營營造的的居住住氛圍圍、所所帶動動的商商業(yè)價價值，，第一一時間間引發(fā)發(fā)昆明明高消消費群群體及及投資資客對對項目目的高高度關關注，，吸引引并通通過系系列特特色活活動,讓昆昆明廣廣大市市民參參與到到活動動中,使其其對項項目有有更深深的了了解，，進而而產生生購買買欲望望。1.從從產品品宣傳傳形式式上吸吸引購購買者者?2.從從產品品本身身上吸吸引購購買者者通過對對項目目品牌牌的塑塑造，，凸現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)業(yè)的價價值及及住宅宅產品品的內內涵、、居住住價值值，闡闡述項項目的的發(fā)展展前景景。從提升升經(jīng)營營管理理理念念的方方式，，吸引廣廣大經(jīng)經(jīng)營者者的目目光，，引導導其積積極參參與，，通過控控制鋪鋪位總總價、、降低低置業(yè)業(yè)門檻檻、解解除后后顧之之憂的的原則則，盡量擴擴大投投資客群體體，以以經(jīng)營營者帶帶動投投資客客，從從而達達到項項目價價值最最大化化的提提升，，實現(xiàn)現(xiàn)銷售利潤潤最大大化的的目的的。商業(yè)部部分?從項目目所處處地段段的城城市價價值角角度及及所擁擁有的的成熟熟而周周全的的市政政配套套、生生活配配套來來闡述述項目目的地地段價價值的的彌足足珍貴貴，并并將項項目片片區(qū)濃濃郁熱熱烈的的生活活氛圍圍與優(yōu)優(yōu)質物物業(yè)及及將提提供的的優(yōu)質質服務務、幽幽靜內內環(huán)境境形成成強烈烈的對對比，，從而而說明項項目住住宅物物業(yè)整整合了了一切切優(yōu)質質的城城市資資源，，成就就了昆昆明人人渴望望已久久了的的“進進可望望繁華華，退退可守守寧靜靜”的的優(yōu)質質城市市生活活。項項目住住宅物物業(yè)將將讓昆昆明人人開始始全新新的都都市生生活，，將領領跑昆昆明城城市豪豪宅。。住宅部部分?項目總體體定位關于匯都都國際二二期定位位思考，，我們認認為應與與項目實實際及一一期的宣宣傳推廣廣保持一一致，并并盡可能能的為項項目整體體規(guī)劃設設計提供供參考，，重點考考慮了以以下幾個個方面：：1、盡可可能提高高容積率率和商業(yè)業(yè)物業(yè)面面積，以以滿足項項目開發(fā)發(fā)價值最最大化的的要求；；2、二期期的唐家家營地塊塊形狀不不規(guī)則，，規(guī)劃設設計難度度大，且且地塊面面積不足足2萬平方方米，有有效使用用率低；；3、擬規(guī)規(guī)劃的狀狀元樓步步行街拆拆遷地塊塊狹窄細細長，規(guī)規(guī)劃設計計及業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃將在在很大程程度上受受到制約約；4、項目目二期前前期核心心定位為為狀元樓樓文化步步行街、、東南亞亞風情步行街街的實際際情況?匯都國際際整體定定位為““城市綜綜合體””，是一一個高檔檔次、多多元化、、復合功功能的大大型地產產項目，，二期定位位須與一一期商貿貿中心的的定位互互為補充充，共同同形成一一個功能能更多、、更齊全全的綜合合體。充分考慮慮首期定定位的基基礎上，，結合貴貴司的開開發(fā)要求求，我們們認為二期除商商業(yè)步行行街、住住宅這兩兩個基本本功能要要素外，，可根據(jù)據(jù)地塊實實際情況況，考慮慮一定比比例的投投資型公公寓。定位思路路?借助以有有效整合合城市資資源的高高端住宅宅為龍頭頭，體現(xiàn)現(xiàn)項目的的人文景景觀及星星級管理理服務，，從而提提升項目目以滿足足旅游需需求為主主的公寓寓的投資資價值。。項目總體體定位集商業(yè)步步行街，，投資型型公寓和和高檔住住宅為一一體的復復合式城城市綜合合體，其其將成為為國際昆昆明，引引領東南南亞風情情和云南南民俗文文化相得得益彰的的旅游品品牌，是是昆明創(chuàng)創(chuàng)建國際際化旅游游城市的的城市名名片。二期以滿滿足旅游游需求的的商業(yè)步步行街為為核心定定位，與與一期商商貿中心心的定位位互為補補充，共共同構建建一個面面向東南南亞廣闊闊市場的的平臺。。定位理由?項目總體體規(guī)劃建建議北面唐家家營地塊塊規(guī)劃為公寓及及住宅設設地下兩兩層作為停車車場，以以滿足住住戶停車車的需要要。并且在建建筑單體體的分布布方面，，應注意提提醒設計計師最大限限度地借借助狀元元樓----真真慶觀的的人文景景觀資源。。以滿足足住戶對對小區(qū)環(huán)環(huán)境品質質的需求求。同時注意意內部功功能完備備，如精精心雕琢琢的道路路體系、休休閑功能能、雕塑塑小品、、遮陽頂頂棚等，，無處不體體現(xiàn)與人人的親切切溝通。。首層西北北面層高高六米作作商業(yè)步步行街。。在規(guī)劃設設計中，，要求設設計師做做出空間間適度，，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的園園區(qū)；將各塔樓樓轉換層層及與狀狀元樓商商業(yè)步行行街環(huán)境境有機結結合起來來，形成成多個主主題花園園，構筑筑內部景景觀視覺覺走廊，，與都市市形成共共鳴，關關鍵是打打商住功功能的檫檫邊球，，為商業(yè)業(yè)街爭取取70年年產權，，提高商商業(yè)街的的銷售價價值。讓建筑與環(huán)環(huán)境尺度距距離貼近，，外空間展展示親切的的休閑氛圍圍，視線范范圍直接親親近然的生生活。?目錄一.項項目定位的的思考三.住住宅定位及及營銷推廣廣二.商商業(yè)定位及及營銷推廣廣?商業(yè)定位在本次商業(yè)業(yè)定位思考考中，就項項目的商業(yè)業(yè)定位，尤尤其是狀元元樓文化步步行街，業(yè)態(tài)定位以以消費=休閑閑+娛樂+餐飲+購購物為核心，營造一個365全天天候休閑步步行廣場，，與前期宣傳傳基本保持持一致。定位范圍特別說明二期規(guī)劃的的全部商業(yè)業(yè)物業(yè)，包包括公寓及住宅的裙裙樓和全部部商業(yè)步行行街。?業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃風情情商商業(yè)業(yè)街街+萬萬國國美美食食街街+特特色色酒酒吧吧街街公寓寓及及住住宅宅的的裙樓樓及其其劃劃分分出出的的臨街街鋪鋪↓↓↓主題題商商場場/家家居居商商場場+時時尚尚生生活活街街商業(yè)業(yè)步步行行街街?整體體經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)種種規(guī)規(guī)劃劃圖圖示示商業(yè)業(yè)街街+主主題題賣賣場場體驗驗式式互互動動旅游游經(jīng)經(jīng)濟濟(商商業(yè)業(yè)文文明明體驗驗的的亮亮點點)習慣慣性性消費費經(jīng)經(jīng)濟濟(現(xiàn)現(xiàn)代代都都市市商業(yè)的亮點)萬國美食街特色酒吧街風情商業(yè)街主題商場時尚生活街文物古玩坊民間藝術坊時尚精品、服服飾坊主題夜店特區(qū)區(qū)風情酒吧區(qū)酒窖自釀沙龍龍坊麥當勞及風味味小吃坊中華美食坊東南亞美食坊坊商業(yè)文化+旅游大都會商業(yè)?詮釋因為項項目有有特別別的歷歷史文文化遺遺跡（（聚奎奎樓、、金汁汁河、、真慶慶觀）），并并且是是商業(yè)業(yè)城市市綜合合體的的一部部分，，因此此充分分整合合利用用已有有商業(yè)業(yè)資源源，將商業(yè)業(yè)文化化旅游游體驗驗式經(jīng)經(jīng)濟與與習慣慣性消消費經(jīng)經(jīng)濟相相結合合，符符合現(xiàn)現(xiàn)代商商業(yè)規(guī)規(guī)律，，旅游游體驗驗式經(jīng)經(jīng)濟帶帶動人人氣，，習慣慣性消消費經(jīng)經(jīng)濟聚聚集人人氣，，兩者者相相結結合合，，相相互互滲滲透透、、牽牽引引，，必必將將能能鼎鼎盛盛商商氣氣。。營造造一一個個365天天全天天候候休休閑閑步步行行廣廣場場，，這與與項項目目整整體體開開發(fā)發(fā)的的二二期期旅旅游游為為核核心心的的市市場場定定位位更更吻吻合合。。發(fā)展展旅旅游游地地產產，，將商商業(yè)業(yè)文文化化街街打打造造成成昆昆明明旅旅游游新新干干線線———由由商商業(yè)業(yè)街街的的經(jīng)經(jīng)營營管管理理公公司司和和旅旅游游局局協(xié)協(xié)商商，，將將商商業(yè)業(yè)街街開開辟辟成成昆昆明明的的一一個個旅旅游游景景點點/游游覽覽專專線線，，或或與與昆昆明明幾幾個個大大旅旅行行社社達達成成戰(zhàn)戰(zhàn)略略聯(lián)聯(lián)盟盟，，進進行行多多邊邊資資源源整整合合，，既既可可實實現(xiàn)現(xiàn)多多贏贏（（消消費費者者放放心心、、投投資資者者放放心心、、開開發(fā)發(fā)商商““籠籠絡絡””了了消消費費者者和和投投資資者者之之心心）），，項項目目也也不不必必為為招招商商而而招招商商，，還還可可在在往往后后經(jīng)經(jīng)營營中中““籠籠絡絡””消消費費者者，，實實現(xiàn)現(xiàn)可可持持續(xù)續(xù)健健康康經(jīng)經(jīng)營營。。123?招商對象時尚生活街布藝、工藝品品店、陶瓷店店、陶吧、攝攝影音像店、五金金店寵物醫(yī)院裙樓主題概念商場場/家居商場場（如好百年年、宜家家私私）公寓及住宅的的裙樓及其劃劃分出的臨街街鋪臨街鋪?西餐廳、中西西快餐廳麥當勞/肯德德基、面點王王、日本料理理、韓國餐館館中國八大菜系系及特色風味味餐飲、小吃吃等招商對象商業(yè)街萬國美食街———以中國的的美食物文化化為主線，結結合世界各國國的特色飲食食文化，發(fā)展展以中華美食食為主的萬國國美食沙龍。。?昆明最大的名名酒和酒文化化主題區(qū)，與與特色酒吧街街、夜生活娛娛樂場所結合合，并以酒、、酒吧文化為為主線，與中中國名酒的生生態(tài)產業(yè)結合合，是銷售和和推廣的基地地。并由經(jīng)營管理理公司/發(fā)展展商贊助并推推舉其中一家家大型酒吧牽牽頭，舉辦為為期一周左右右的酒吧文化化節(jié)，每年都都有無數(shù)來自自五湖四海的的朋友不約而而同來這里狂狂歡、感受不不同主題的酒酒吧文化，將將像香港的蘭蘭桂坊、北京京的三里屯一一樣將酒吧文文化提升為昆昆明的城市符符號，從而提提升項目的價價值，同時也也為項目商業(yè)業(yè)街申辦為旅旅游新干線提提供了內容，，減少了難度度。特色酒吧街1）城市特色色酒吧（包括括清吧、搖滾滾吧）等世界界各地的主題題特色吧2）主題夜店店特區(qū)（夜總總會KTV、、迪廳、小資資情調咖啡館館、茶藝館））3）酒坊（昆昆明各種酒的的銷售展示基基地）招商對象?風情商業(yè)街文物古玩坊和和民間藝術坊坊作為真慶觀觀和狀元樓的的延續(xù)，關鍵鍵是將文化融融入到商業(yè)街街區(qū)中，讓商商業(yè)街區(qū)更有有特色，突顯顯旅游文化主主題，打造昆昆明特色主題題商業(yè)街。表行、眼鏡行行化妝品、皮皮具、服裝、、時尚飾品的的品牌專賣店店說明古玩、瓷器、、玉器、珠寶寶、字畫、古古董家私及仿仿古董品的交交易市場（集集拍賣、出售售、鑒別、交交流于一體））；民間織品、布布藝、中國絲絲綢等及展示示、設計、批批發(fā)于一體；；1）文物古玩玩坊2）民間藝術術坊3）時尚精品品、服飾坊?目標客戶分析析22.0%30.0%48.0%0%10%20%30%40%50%60%云南地州的昆明市的（包括昆明市區(qū)和郊縣區(qū)的省外的36.4%18.2%18.2%18.2%9.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%曲靖昭通麗江大理臨滄10.0%8.0%8.0%4.0%4.0%2.0%2.0%2.0%2.0%2.0%2.0%2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%湖南四川浙江廣西江西安徽貴州河南湖北江蘇山東重慶未來目標客戶戶群調查?目標客戶分析析結合項目的特特性及我們十十多年操作商商業(yè)地產的經(jīng)經(jīng)驗把握，我我們認為項目目的主力客戶是投投資客，而不不是經(jīng)營者，，經(jīng)營者只是輔輔助客戶，據(jù)據(jù)我們市場調調查結果顯示示，昆明70%以上的經(jīng)經(jīng)營商家都是是租鋪位，而而且昆明的經(jīng)經(jīng)營商家80%以上不是是昆明本地人人，他們的買買鋪意向并不不強烈，這就就不利于項目目銷售價值的的實現(xiàn)，而且且由于經(jīng)營者者既看到了買買商鋪的優(yōu)勢勢，同時也看看到了相應的的劣勢，他們們更難被打動動，而且由于于經(jīng)營者多年年的經(jīng)營經(jīng)驗驗，對買鋪有有一定的理性性認識，過多的經(jīng)營者者購買，對拉拉動項目價格格不利。因此我們必必須從其他投投資領域爭搶搶投資客，通通過無限擴大大投資客群體體，來實現(xiàn)項項目的銷售利利潤最大化，，也只有投資資客戶最大化化，才能拉動動項目價值最最大化。?機關/事業(yè)單位干干部40%企業(yè)主25%企業(yè)管理人員員15%教師/醫(yī)生/律師/科研研人員10%其他10%1）純投資客客戶（60%）2）投資與自自營結合客戶戶10%3）自營客戶戶30%目標客戶細分分?商業(yè)形象樹立立商業(yè)街建筑層層數(shù)以3層為為主，局部2層，屋頂形形式主要采用用局部平坡屋頂與與空中花園的的設計，局部部可以加高，，以豐富整個個商業(yè)立面及天天際線，樹立立較好的商業(yè)業(yè)形象。?立面設計應應跟隨時代代變化，應應符合時代代背景，要反映映市場和地地域的需求求和特點，，應延續(xù)狀元樓樓歷史文化化內涵，吸吸收云南多多民族特色的民民俗建筑特特色。整個個設計及色色彩的采用，能能較好與整整個樓盤較較好融合。。成都芙蓉古鎮(zhèn)商業(yè)步行?3、商業(yè)街街的外立面面除了考慮慮與住宅小小區(qū)形成一一個整體統(tǒng)一的的形象以外外，也應考考慮到商業(yè)業(yè)物業(yè)建筑筑的特色，商商業(yè)物業(yè)更更著重于營營造商業(yè)氛氛圍，突顯顯商業(yè)價值，，因此，其其中立面色色彩上一般般是非常喜喜慶的橙色/磚紅色/橙紅色搭搭配咖啡色色/黃色等等。2、由于昆昆明雨季較較長，紫外外線較為強強烈，建議議商業(yè)可以考考慮設置騎騎樓的形式式。1、立面顏顏色應以簡簡潔耐看（（如淺米黃黃色等）的的顏色為主，顏顏色的應該該考慮到整整個地塊的的顏色統(tǒng)統(tǒng)一，并能形成較較為熱鬧的的商業(yè)氛圍圍。?4、南北軸軸南段及東東西軸上重重現(xiàn)傳統(tǒng)建建筑散布于于沿街兩側。南北軸軸的北段注注意與現(xiàn)代代風格相融融合，避免免與二期住宅建筑風風格沖突。。5、狀元樓樓農貿市場場地塊總占占地9000余平方方米，為一條長近400米，，寬度20米左右的的狹長形地地塊，只能設置單邊邊商業(yè)街，，但單邊商商業(yè)街不利利于商業(yè)氛氛圍的營造，因因此建議與與三期地塊塊一起考慮慮規(guī)劃為雙雙排商業(yè)街，但但先把二期期的單邊商商業(yè)街做出出來先銷售售，但在銷售中中還是給客客戶印象還還是雙邊商商業(yè)街。?商業(yè)環(huán)境的的營造建議議廣場設置的考慮建議整條商商業(yè)步行街街布局三個個廣場，分分別是聚奎奎樓廣場、、東側入口口廣場、以以及”n”形回環(huán)處的的休閑廣場場。這主要是考考慮到人在在商業(yè)街內內消費的一一個疲勞程程度，退讓讓出休憩空空間，用于于晚上或定定期舉辦各各種活動（（如新年倒倒計時狂歡歡），目的的是為了留留住消費人人群，并讓讓他們形成成一定習慣慣的停留、、消費，同同時也是為為了提升鋪鋪位價值，，以降低內內街的商業(yè)業(yè)風險，增增強商業(yè)操操作的可控控性。?在步行街南南北入口及及關鍵結點點分別布置置幾組反映映當年昆明明繁華商貿貿及人們生生活習俗的的浮雕畫，，再現(xiàn)老昆昆明生活掠掠影。另另外將各不不同時期的的街景照片片分別鑲嵌嵌在北入口口二期住宅宅底層步行行道分隔墻墻上,以增增加步行街街歷史文化化的內涵，，從而完整整地，連續(xù)續(xù)地重拾老老街歷史。。入口廣場?聚奎奎樓樓廣廣場場聚奎奎樓樓廣廣場場位位于于狀狀元元樓樓商商業(yè)業(yè)步步行行街街的的兩兩段段：：歷歷史史段段和和未未來來段段的的結結合合處處，，東東向向有有一一個個““n””形形的的回回環(huán)環(huán)，，特特殊殊的的區(qū)區(qū)位位賦賦予予了了聚聚奎奎樓樓廣廣場場豐豐富富的的商商業(yè)業(yè)內內涵涵和和歷歷史史文文化化內內涵涵。。功能定位位:集休閑，，旅游與與文化活活動為一一體的社社區(qū)級廣廣場。形象定位位:社區(qū)容器器型廣場場----體驗驗性場所所(觀，，感，聞聞，參與與)聚奎樓廣廣場的形形象塑造造主要側側重以下下幾點：：1）協(xié)調調東西軸軸和南北北軸上重重要節(jié)點點的整體體關系。。

2））設計結結合已有有周邊建建筑情況況，處理理好廣場場的空間間尺度和和空間環(huán)環(huán)境。3）處處理好穿穿越人流流與休閑閑，活動動人群的的關系。。聚奎樓廣廣場的整整體設計計應能體體現(xiàn)該地地區(qū)的歷歷史及人人文特征征，特別別是云南南及東南南亞民俗俗文化的的表達。。同時廣廣場本身身應是時時代的產產物，應應有時代代的特征征。內涵定位?空間環(huán)境境設計作為昆明明第一特特色商業(yè)業(yè)步行街街，其功功能涉及及購物，，旅游，，休閑為為一體。。內容多多樣性應應該是空空間組織織形式及及環(huán)境設設施相適適應。狀狀元樓商商業(yè)步行行業(yè)街將將成為匯匯都國際際二期實實現(xiàn)利潤潤的點睛睛之作，，它的作作用等同同于圍棋棋中的棋棋眼，精精妙與否否關乎全全局。建議狀元元樓步行行街與二二期住宅宅部分連連接成一一體，形形成“凸”形的布局局。突出出個性，，通過街街道特有有的空間間環(huán)境特特性展現(xiàn)現(xiàn)，諸如如極具東東南亞風風情的建建筑風格格、特別別的歷史史文化遺遺跡（聚聚奎樓、、金汁河河、真慶慶觀形成成視覺歷歷史走廊廊）、特特殊的商商業(yè)語言言、特殊殊的照明明方式、、特殊的的地面鋪鋪裝、特特有植物物群落(桂花樹樹、樟木木樹、櫻櫻花等)等等。。?商鋪尺寸寸控制的的建議就銷售而而言，遵遵循總價價控制原原則，就就必須控控制單個個商鋪的的面積。。根據(jù)市市場調研研結論，，消費者者喜歡商商鋪平均均層高為為4.037米米，平均均開間為為5.689米米，平均均進深為為6.83米。。根據(jù)昆昆明的市市場情況況及我們們十多年年商業(yè)的的成功操操作經(jīng)驗驗，及對對商業(yè)的的發(fā)展前前景的把把握，我我們對項項目的商商鋪的層層高、開開間、進進深提出出以下建建議。1對規(guī)劃的的狀元樓樓多層步步行商業(yè)業(yè)街建議議設置立立體商鋪鋪，以3層為主主，局部部2層；；層高不不宜設置置過高，，即使設設置過高高的層高高,因為為有立體體跨度，，也很難難體現(xiàn)商商業(yè)價值值，因此此，一般般一樓層層高4.5米，，二樓層層高3.6米，，三樓層米米;2商鋪進深深控制12-15米左左右，開開間控制制在6-8米，，有效控控制鋪位位總價，，利于先先期銷售售，快速速回籠資資金；3裙樓控制制在兩層層以內，，每層6000㎡左右4裙樓臨街街鋪面積積最大化化，進深深控制12米左左右，開開間控制制在8米米左右；；5裙樓商鋪鋪面積控控制在25-35㎡以以內。?市場形象象投資/購買商商業(yè)步行行街的商商鋪，穩(wěn)賺不賠賠，眾所所周知，，最具升升值潛力力的商鋪鋪一種是是步行街街的商鋪鋪，一種種是購物物中心的的商鋪，，這兩種種都能最最大程度度的聚集集人氣，，確?？涂土?；項項目既是是，步行行街的商商鋪又是是購物中中心（匯匯都一期期的大型型商業(yè)））的商鋪鋪，是中中國商業(yè)業(yè)全新升升級版，，財富幾幾何級飆飆升升值值潛力高高于一切切。商業(yè)步行行街----白白塔核心心商圈的的金枝玉玉葉VS財富幾何何級飆升升VS升值潛力力高于一一切詮釋?營銷主題題匯都國際際風情情步行街街VS365天天全天候候休閑步步行廣場場?炒作步驟驟↓1匯都國際際作為城城市綜合合體所帶帶動的巨巨大商業(yè)業(yè)潛力↓2項目周邊邊將匯聚聚50萬萬長期消消費群，，及面臨臨上億次次商貿、、商務、、旅游觀觀光人流流，商機機無限；；↓3復興狀元元坊商業(yè)業(yè)研討會會，引發(fā)發(fā)市民關關注；↓4。從項目片片區(qū)的交交通優(yōu)勢勢及項目目與上海海新天地地等發(fā)展展歷程相相似商圈圈的租金水水平、商商業(yè)物業(yè)業(yè)售價比比較，從從而說明明項目的的發(fā)展前前景和升升值潛力力?因此，我我們的定定價既要要考慮利利潤實現(xiàn)現(xiàn)最大化化，同時時要結合合經(jīng)營商商家和投投資者的的承受能能力和投投資信心心。商業(yè)定價價格前提提有經(jīng)營前前景的商商業(yè)項目目再高的的定價也也會熱銷銷，而許許多商鋪鋪成本價價銷售也也會滯銷銷。因此成本本對商鋪鋪定價的的影響已已顯得相相當微弱弱，起決決定性作作用的則則是商鋪鋪的經(jīng)營營前景，，投資升升值潛力力。?因此建議議采取低價入市市，低開開高走的的價格策策略，商業(yè)街商商鋪以13000元/㎡進入入市場，，以此為為窗口對對市場反反應作試試探，強強銷階段段升到15000元/㎡，持持銷階段段達到17000-18000元/㎡，最最終實現(xiàn)現(xiàn)15000元/㎡的銷售均均價。裙裙樓商鋪鋪以10000元/㎡㎡進入市市場強銷銷階段升升到12000元/㎡㎡，持銷銷階段達達到14000-15000元/㎡㎡，最終終實現(xiàn)12000元/㎡的銷售均均價。價格定位位基于項目目的實際際質數(shù)及及貴司的的開發(fā)要要求，結結合昆明明商業(yè)市市場的實實際情況況，及對對項目周周邊商鋪鋪租金的的了解，，采用收收益還原原法及市市場比較較法，初初步擬定定項目商商業(yè)街市市場銷售售均價為為15000元/㎡（三三層的綜綜合均價價），裙裙樓（一一、二層層）市場場銷售均均價為12000元/㎡。?本項目商業(yè)街一一層商鋪的指指導價位位為：21429元/㎡本項目商業(yè)街二二層商鋪的指指導價位位為：12857元/㎡本項目商業(yè)街三三層商鋪的指指導價位位為：10715元/㎡本項目商業(yè)裙樓樓一層商鋪的指指導價位位為：15000元/㎡本項目商業(yè)裙樓樓二層商鋪的指指導價位位為：9000元元/㎡㎡價格定定位根據(jù)立立體商商鋪定定價理理論，，一般般二層層商鋪鋪價格格是一一層商商鋪價價格的的0.6倍倍，三三層商商鋪價價格是是一層層價格格的0.5倍得得出?本項目目商業(yè)業(yè)街的的價格格差異異主要要通過過位置置差、、出入入口影影響差差、臨臨“街街”深深度差差、臨臨“街街”面面寬差差，具具體原原則如如下：：結合本本項目目的平平面布布局和和交通通、人人流的的組織織狀況況，初初步擬擬訂商商業(yè)街街最大大位置置差為為2000元/㎡，裙樓樓一層層最大大位置置差為為4000元/㎡，裙樓二二層最最大位位置差差為600元/㎡；商業(yè)街街每棟棟綜合合價差差為3800元元/㎡㎡，裙裙樓一一層綜綜合價價差為為6800元/㎡，，裙樓樓二層層綜合合價差差為2400元元/㎡㎡。價差出入口是商商業(yè)項目人人流最為集集中的區(qū)域域，其商業(yè)業(yè)價值必然然更高。具具體到本項項目，出入入口影響價價差建議：：最大影響響差800元/㎡主道兩邊的的商鋪所面面對的人流流必然多余余遠離主道道的商鋪，，其商業(yè)價價值的差異異通過價差差來調節(jié)，，最大價差差初步擬訂訂為500元/㎡。。當?shù)烂嫦鄬^寬的商商鋪，可以以把店內所所陳列的商商品最大限限度地展示示給路過的的客流，所所面對的商商業(yè)機會相相應也會增增加許多，，這種差異異體現(xiàn)在價價差上建議議控制在500元/㎡左右。位置差差出入口影響差臨“街”深度差臨“街”面寬差?投資模式從目前的金金融政策來來看，投資資者最高可可獲6成按按揭，自己己支付剩余余的4成，，投資者的的首付款比比例相對過過高，將在在一定程度度上影響其其購買力。。因此，為為有效地降降低投資者者的置業(yè)門門檻及投資資風險，吸吸引更多投投資客，爭爭取項目更更高的銷售售率，建議采取降降低首付的的方式。臨街商鋪（（包括從集集中商業(yè)中中劃分出來來的臨街鋪鋪位及商業(yè)業(yè)步行街的的立體鋪位位）一拖二的的立體商商鋪，由由于立體體跨度大大，第三三層的商商業(yè)價值值很難實實現(xiàn)，建建議采取取贈送第三層以以上物業(yè)業(yè)的投資資模式；；因此臨街商鋪鋪單價高高，并且且遵循一一定的使使用原則則，不可可能劃分分太小，，特別是是一拖二二甚至立立體街鋪鋪，投資資門檻非非常高，，使很多多投資客客可望不不可及。。?常規(guī)操作作一層賣21429元/㎡二層賣12857元/㎡三層賣10715元/㎡總價2700000元（21429×60＋12857×60＋10715×60）非常規(guī)操作作（提高一一、二層層售價，，送第三三層）2700000÷（60×2）=22500元/㎡（一一、二層層價格））→一層賣28125元/㎡二層賣16875元/㎡贈送第三層60㎡總價2700000元（28125×60＋16875××60）或總價2700000元（22500×120））一個建筑面積積為180㎡（60㎡/層××3層）提高一、二層層售價，贈送送第三層具體操作案例1?針對裙樓臨街街鋪，建議采采取贈送發(fā)展基金，沖沖減首付的投投資模式；根據(jù)我們多年年操作商業(yè)經(jīng)經(jīng)驗，發(fā)展商商不管是以贈贈送發(fā)展基金金的名義還是是“返租”，，一般以3-5年為一個個時間段，而而且商業(yè)的培培育期一般也也為3年左右右，街鋪的市市場培育期較較其他商業(yè)要要短些，一般般2年左右。。基于此，并并結合昆明當當?shù)氐纳虡I(yè)投投資市場情況況，我們提出出2年贈送16%（每年年8%，發(fā)展展商承擔包稅稅），或2年年贈送19.4%（8%+1.7%稅，每年9.7%，發(fā)發(fā)展商不承擔擔稅）較為切切合市場實際際。是2年贈送24%（每年年8%，包稅稅），還是2年贈送19.4%（8%+1.7%稅，發(fā)展展商業(yè)不承擔擔稅），其實實兩者都是一一樣的，但2年贈送19.4%（（8%+1.7%稅，每每年9.4%，發(fā)展商不不承擔稅）更更能吸引投資資者。?實際銷售均價價20000元/㎡總價20000×60=120萬萬元首付4成120萬元×0.4=48萬元按揭6成72萬元月供款72萬元×109.82=7907元/月發(fā)展商回款48萬元＋72萬元=120萬元非常規(guī)操作：：實際銷售均均價20000元/㎡÷÷（1-19.4%））=24814元/㎡㎡總價價24814××60=148.884萬萬元元發(fā)展展商商贈贈送送發(fā)發(fā)展展基基金金148.884萬萬元元××19.4%=28.8835萬萬元元首付付4成成148.884萬萬元元××0.4=59.5536萬萬元元實際際首首期期59.5536萬萬元元－－288835萬萬元元=30.67萬萬元元按揭揭6成成89.33萬萬元元月供供款款89.33萬萬元元××109.82=9810元元/月月發(fā)展展商商回回款款89.33萬萬元元＋＋30.67萬萬元元=120萬萬元元具體體操操作作操作作價價格格在在正正常常銷銷售售價價的的基基礎礎上上提提升升了了19.4%，，同同時時送送2年年19.4%（（9.7%/年年，，發(fā)發(fā)展展商商不不承承擔擔稅稅））的的發(fā)發(fā)展展基基金金。。具體體案案例例比比較較（（一一個個60㎡㎡的的街街鋪鋪））?據(jù)我我們們研研究究中中心心對對國國家家政政策策的的了了解解，，現(xiàn)現(xiàn)中中國國四四大大銀銀行行針針對對房房地地產產放放貸貸已已成成立立了了一一個個工工會會組組織織，，可可以以說說今今后后商商業(yè)業(yè)地地產產的的按按揭揭將將卡卡得得更更緊緊，，尤其其是是返返租租的的產產權權商商鋪鋪，，而而且且返返租租也也使使發(fā)發(fā)展展商商背背負負很很大大的的資資金金壓壓力力。。帶租租約約銷銷售售，，發(fā)發(fā)展展商商補補貼貼一一定定租租金金，，沖減減首首付付，，降降低低投投資資門門檻檻的的投投資資模模式式；；群樓樓內內鋪鋪投投資資模模式式因此此，，基基于于項項目目商商業(yè)業(yè)群群樓樓內內鋪鋪的的體體量量不不是是很很大大及及我我們們對對商商業(yè)業(yè)地地產產的的多多年年操操作作經(jīng)經(jīng)驗驗，，建建議議集集中中商商業(yè)業(yè)在在引引進進商商家家抑抑或或引引進進品品牌牌經(jīng)經(jīng)營營管管理理公公司司的的前前提提下下，，內內鋪鋪采采取取帶帶租約約銷銷售售，，發(fā)發(fā)展展商商給給業(yè)業(yè)主主補補貼貼一一定定租租金金的的操操作作形形式式。。?怎樣樣吸吸引引投投資資客客裙樓樓臨臨街街鋪鋪一拖拖二二的的立立體體商鋪鋪提出出贈贈送送發(fā)發(fā)展展基基金金，，2年年贈贈送送19.4%，，并并以以此此來來沖沖抵抵首首期期，，降低低投投資資門門檻檻，，擴擴大大投投資資大大軍軍。。投資客客雙收收益（（發(fā)展展基金金＋鋪鋪位租租金））。買兩層層，送送一層層，投資者者只需需購買買第一一、二二層，，就可可擁有有一棟棟三的的商業(yè)業(yè)。?怎樣堅堅定投投資信信心為進一一步增增強投投資者者的投投資信信心，，打消消其顧顧慮，，建議議向投投資者者提““5年年后原原價回回購””的承承諾。。對于發(fā)發(fā)展商商來講講，考考慮5年中中的物物業(yè)升升值及及通貨貨膨脹脹的影影響，，5年年后鋪鋪位的的價值值肯定定超過過購買買價，，因此此投資資者在在5年年后要要求發(fā)發(fā)展商商回購購的可可能性性不大大。即即使有有回購購的可可能，，發(fā)展展商也也通過過一定定方式式降低低市場場的風風險。。回購?五年到到期后后一個個月之之內為為回購購時間間，回回購的的前提提是業(yè)業(yè)主必必須籌籌集一一定的的現(xiàn)金金贖出出鋪位位，但但一般般贖鋪鋪的工工作日日至少少15個工工作日日，而而且必必須事事先向向銀行行申請請，并并要交交一定定的違違約金金，鑒鑒于此此我們們提出出一個個月的的回購購時，，超出出此時時期內內則視視為自自動放放棄被被回購購權利利，目的是發(fā)展展商可以避避免過大面面積的回購購風險?；刭彆r總價價應減去經(jīng)經(jīng)營管理公公司所贈予予的全部發(fā)發(fā)展基金。?？刂埔欢ǖ牡幕刭彵壤木唧w操操作?擔保發(fā)展商作為為擔保方為為所有一次次性付款業(yè)業(yè)主提供后后續(xù)資金擔擔保，向銀銀行借貸所所購裙樓臨臨街鋪位總總價的60%（因為為發(fā)展商贈贈送19.4%的發(fā)發(fā)展基金，，等于購買買者只付了了鋪位總價價的80.6%，銀銀行一般放放貸鋪位總總價的80%，80.6%××80%=64.48，基于于盡量減少少承擔風險險的考慮，，所以提出出發(fā)展商只只擔保臨街街鋪位總價價的60%）。擔保所購立體商商鋪的80%（銀行行基于風險險的考慮，，一般只放放貸鋪位總總價的80%），作作為后續(xù)運運營基金。。?將高多種營銷手手法分階段段組合運用用,面市即即制造轟動動效應,“短平快”實現(xiàn)預期目目標。營銷策略買第一、二二層送第三三層商業(yè)街（一一拖二）商商鋪的三層層售價轉移移到一、二二層，從而而提出買兩兩層送兩層層，以此來來刺激客戶戶的購買欲欲望。1?2營銷策略首期優(yōu)惠裙樓臨街鋪鋪在銷售中中提出即送送2年發(fā)展展基金，其其根本目的的在于降低低投資者的的置業(yè)門檻檻和投資風風險，而昆昆明商業(yè)地地產按揭最最低做到六六成十年，，首期是投投資者投資資商鋪時一一次性投入入最大的資資金，降低低首期是降降低投資者者門檻的主主要手段之之一。裙樓內鋪采采取帶租約約銷售，發(fā)發(fā)展商補貼貼一定租金金的形式，降降低首付款款，帶動廣廣大投資者者。因此，通過過將商鋪提提高，并通通過一次性性贈送2年年19.4%發(fā)展基基金的形式式，這樣投投資者只需需二成的首首期款就可可輕松擁有有商鋪，以以此為目的的從而帶動動更多的投投資者，激激發(fā)更多的的潛在客戶戶。?在商鋪銷售售時與客戶戶簽訂協(xié)議議，若商戶戶能與整個個市場同步步開業(yè)，將將免去經(jīng)營營商家第一一年的物業(yè)業(yè)管理費。。以此來吸吸引經(jīng)營者者購買商鋪鋪，既促進進了項目銷銷售，又提提升了住宅宅底商及規(guī)規(guī)劃路商業(yè)業(yè)街鋪位的的價值，并并能保持項項目的后續(xù)續(xù)經(jīng)營。發(fā)展商向銀銀行為一次次性付款客客戶（臨街街鋪位總價價的60%、立體商商鋪總價的的80%的的）貸款擔擔保，解決決經(jīng)營壓力力，同時也也是基于宏宏觀政策的的調控，鼓鼓勵客戶一一次性付款款。為進一步增增強投資者者的投資信信心，打消消其顧慮，，向投資者者提“5年年后原價回回購”的承承諾。對于于發(fā)展商來來講，考慮慮5年中的的物業(yè)升值值及通貨膨膨脹的影響響，5年后后鋪位的價價值肯定超超過購買價價，因此投投資者在5年后要求求發(fā)展商回回購的可能能性不大。。貸款基金3免管理費45年回購5?公關活動策策劃舉辦復興狀狀元坊商業(yè)業(yè)新聞發(fā)布布，制造輿輿論；舉辦財富論論壇，并宴宴請香港著著名投資專專家及資深深精算師對對項目的前前景發(fā)表演演講，展示示項目的優(yōu)優(yōu)勢；通過商鋪位位竟拍，高高出底價部部分金額贊贊助希望工工程，戰(zhàn)展展示發(fā)展商商社會公信信力；開盤激情秀秀，提高項項目影響力力；招商新聞發(fā)發(fā)布會，首首度吸引經(jīng)經(jīng)營者；聘請著名名人士作作為樓盤盤形象代代言人，，發(fā)揮名名人效應應幫助銷銷；?招商聚集集階段：：片區(qū)規(guī)劃劃前景和和城市綜綜合體的的聚合經(jīng)經(jīng)濟效應應炒做1.樹立立項目國國際化品品牌形象象；2.突出出項目的的核心價價值優(yōu)勢勢；3.凸現(xiàn)現(xiàn)項目商商業(yè)街的的文化內內涵，提提升鋪位位價值。持銷階段段：推廣項目目的中心心賣點，，開展促促銷活動動、推廣廣促銷計計劃銷售前期期認購階階段：隆重推推出商業(yè)業(yè)步行商商鋪，宣宣傳功能能展示等等項目的的國際化化市場定定位1、樹立立項目是是片區(qū)商商業(yè)集中中帶的形形象；2、昆明明商業(yè)中中心的地地位；3、項目目出現(xiàn)是是片區(qū)商商業(yè)發(fā)展展趨勢。。開盤強銷銷階段：：強勢宣傳傳項目投投資前景景、投資資模式、、發(fā)展商商社會責責任感等等尾盤階段段：不斷營造造銷售火火爆市場場印象，，通過組組織大型型社會活活動制造造人氣，，同時推推出優(yōu)惠惠促銷手手段1、造成成持續(xù)熱熱銷、持持續(xù)火爆爆的一種種態(tài)勢2、新老老客戶形形成一種種信息傳傳遞3、通過過活動讓讓廣大投投資者有有積極的的參與行行為達到效果果達到效果果達到效果果達到效果果達到效果果推廣思路路1.營造造項目市市場追捧捧熱潮；；2.重點點突出““低首付付”、““發(fā)展基基金”““贈送樓樓層”等等實際賣賣點3.強力力宣傳開開盤營銷銷活動，，造成市市場轟動動。1.保持持市場熱熱度；2.重點點開展促促銷活動動、聚集集人氣；；3.落實實賣點，，深入人人心。?1、善借勢者贏借助項目一期的銷售熱度等各方之勢，實現(xiàn)快速銷售2、主動出擊者贏銷售、招商同時出擊，直擊目標客戶，主動出擊3、理念領跑者贏先進的投資理念引領投資熱潮商業(yè)銷售獨特主張?目錄一.項目目定位的思考考二.商業(yè)業(yè)定位及營銷銷推廣三.住宅定定位及營銷推推廣?具備高尚住宅宅品質的都市豪宅理由3、盤龍區(qū)并并沒有真正意意義上的豪宅宅，高檔樓盤盤所占的比例例非常之小，，無論是從樓樓盤的硬件還還是軟件上來來說，配套設設施及提供的的管理服務都都是非常之薄薄弱及低質素素的。對于本本項目而言，，發(fā)展豪宅所所面臨的市場場空白比較大大，產品的發(fā)發(fā)揮空間比較較大，價格的的空間也比較較大。1、項目的高高容積率（R≧8）和高開發(fā)利利潤的要求，，決定了項目目必須定位為為城市豪宅。。2、項目位于于昆明繁華商商住區(qū)的中心心位置，從環(huán)環(huán)境資源看，，有拓東體育育館、真慶觀觀；從生活氛氛圍來看，政政府機關、銀銀行證卷機構構、賓館、休休閑中心、茶茶樓酒肆周邊邊林立；從區(qū)區(qū)域整體環(huán)境境來看，項目目片區(qū)旺盛的的人氣、成熟熟的商業(yè)氛圍圍，完備的體體育休閑設施施造就了項目目在片區(qū)的““地王”地位位。檔次定位?產品定位城市豪宅市場場的表述城市豪宅專業(yè)設計高質量完美配套上好地段質素人居優(yōu)勢內環(huán)境高檔次豪宅開發(fā)，必必須脫穎而出出，必須做到到方方面面都都是精品甚至至極品，必須須以更好的品品質，更高的的檔次，更好好、更個性的的服務、配套套，甚至以其其無以倫比的的內存質量與與檔次形象，，迎合甚至引引領一種全新新的都市生活活。結合項目的實實際及貴司的的開發(fā)利潤要要求，我們認認為項目產品品除了達到基基本建筑要求求外，還應從從高附加值方方面闡述項目目的城市豪宅宅定義。?創(chuàng)新和超前是是豪宅的生命命，最新、最最獨特、唯一一性的東西才才能產生高附附加值，才能能成為買家追追捧的產品。。項目具備開開發(fā)城市豪豪宅的潛質質，但如何何才能在市市場中突圍圍而出，則則必須獨具具創(chuàng)新性與與唯一性。。這一定位主主要體現(xiàn)六六大特點在頂層設置置星空會所所或設置于于塔樓中，，并以空中中連廊的形形式，連接三座或或二座塔樓樓，以通透透式設計成成為鬧市中中的一道風風景線———空中走廊廊/空中會會所，既是是配套，也也是觀景臺臺，不但尊尊貴豪華，，而且美觀觀實用，關關鍵是起到到了沖擊昆昆明所有會會所的效果果，能從很很大程度上上提升了項項目的價值值。1超前性?本著“以人人為本”的的實際理念念，打造標標新立異的的“皇家氣派派園林”豪豪華住所，，以個性鮮明明、品位高高尚的建筑筑造型、高高檔豪華的的配套及尊尊貴的星級級服務，結結合立體化化（鑒于項項目高達8的容積率率，綠化效效果只能通通過垂直綠化實實現(xiàn)）的““皇家氣派派園林”，，使之成為為獨具城市市價值的經(jīng)經(jīng)典住宅。。2差異性今時今日，，昆明人排排長隊爭先先恐后買樓樓的日已經(jīng)經(jīng)一去不復復返，而且且現(xiàn)在昆明明的推盤量量大增，市市場處于高高對抗性競競爭狀態(tài)，，各發(fā)展商商也使出渾渾身解數(shù)，，爭取客戶戶，他們更更加注重樓樓盤的品質質，更加注注重園林環(huán)環(huán)境的營造造，以提升升樓盤的核核心競爭力力3市場導向性性?因此，我們們必須既要要體現(xiàn)項目目的品質，，又要體現(xiàn)現(xiàn)項目的高高附加值。。從人與自然然相依存出出發(fā)，打造造人雖身在在繁華都市市之中，但但又能時時時親近自然然（“皇家家氣派園林林”），城城市豪華住住所成為人人們追求居居家環(huán)境的的最高境界界。發(fā)展商贊助助知名品牌牌大學（如如有一定難難度，也可可考慮當?shù)氐刂髮W學），成立立一個建筑筑研究院，，由研究究院給項目目頒一獎項項，以此為為炒作空間間，抬高項項目的附加加值。提出“皇家家尺度”———最適合合人居、生生態(tài)、健康康（延年益益壽）的居居住空間，，并請幾個個在建筑界界較有影響響力的專家家，就未來來幾年的居居住標準發(fā)發(fā)表言論，，從而造就就項目皇家家居住尺度度空間的市市場影響力力。高附附加加值值（軟軟件件））項目目品品質質（硬硬件件））?產品品的的質質變變創(chuàng)創(chuàng)新新產品品設設計計的的唯唯一一性性搶占占市市場場的的制制高高點點對項項目目而而言言:舍我我其其誰誰的的氣氣勢勢對客客戶戶而而言言:非你你不不買買的的誘誘惑惑城市市豪豪宅宅的的產產品品定定位位表表述述?產品品設設計計打造造昆昆明明豪豪宅宅市市場場的的““勞勞斯斯萊萊斯斯””市場場領領導導者者策策略略打造造昆昆明明豪豪宅宅市市場場的的““勞勞斯斯萊萊斯斯””個性化化稀缺性性獨特化化高品味味豪華性性高價格格產品創(chuàng)創(chuàng)新空中會會所空中花花園景觀電電梯度身定定造功能全全躍層智能化化地段+園林林皇家氣氣派園園林區(qū)域中中心地地段限量套套數(shù)風格+服務務現(xiàn)代建建筑風風格尊貴酒酒店服服務裝修修酒店大大堂單價片區(qū)最最高價格格?住宅、、公寓寓整體體規(guī)劃劃本項目目為高高容積積率的的高層層豪華華住宅宅，容容積率率設定定為8，小小區(qū)規(guī)規(guī)劃為為至少少3棟棟超高高層住住宅、、1棟棟超高高層公公寓及及景觀觀配套套用地地。設設置局局部裙裙樓，，塔樓樓均為為仝框框筒結結構，，另建建地下下2層層，用用途為為車庫庫及設設備用用房。。綠化化率60%，除除退縮縮用地地綠化化外，，其他他用地地規(guī)劃劃為綠綠地及及配套套，其其綠地地部分分規(guī)劃劃為以以水景景為主主的皇皇家氣氣派園園林，，配套套部分分主要要為室室外網(wǎng)網(wǎng)球場場、高高爾夫夫推桿桿練習習場等等，此此外還還有轉轉換層層的綠綠化及及空中中花園園的綠綠化，，這些些注重重休閑閑性與與參與與性。。根據(jù)據(jù)地地塊塊實實際際情情況況，，建建議議住住宅宅擺擺放放盡盡量量靠靠西西北北面面，，這這樣樣可可以以形形成成一一個個東東南南面面的的平平臺臺花花園園，，并并與與拓拓東東體體育育館館相相銜銜接接。。戶戶型型保保留留盡盡可可能能多多的的東東南南面面朝朝向向，，利利于于銷銷售售。。力求求增增加加建建筑筑面面積積，，建建議議采采取取高高層層住住宅宅棟棟與與棟棟之之間間采采用用聯(lián)聯(lián)體體設設計計。?？伎紤]慮到到昆昆明明住住宅宅消消費費市市場場對對朝朝向向要132?建筑風風格我們的的目標標是使使項目目成為為“城城市標標志性性豪宅宅建筑筑符號號”。。項目定定位為為城市市豪宅宅，必必須讓讓“