某商城營銷策略與招商策略

中天世都商業(yè)部分——營銷策略與招商計劃第一部分品牌形象塑造第二部分推廣包裝策略第三部分業(yè)態(tài)劃分策略第四部分招商策略第五部分產(chǎn)品價格策略第六部分人員配備及營銷預算目錄在上次提交的《中天世都商業(yè)定位策略》中，我們已經(jīng)明確了項目市場定位，即：國際頂級品牌旗艦匯聚地+目的性高端客群餐飲娛樂業(yè)態(tài)=泛燕趙大地最具品牌號召力、影響力的商業(yè)排頭兵本次營銷策劃方案，我們將重點圍繞項目品牌形象定位，包裝推廣，以及招商執(zhí)行三個方面，進行方案闡述。前言【1】→第一部分：品牌形象塑造在《中天世都商業(yè)定位策略》里，我們已經(jīng)明確提出了中天世都項目底層商業(yè)部分的市場定位。基于這樣的功能定位，我們的產(chǎn)品應該以一個什么樣的形象展現(xiàn)于世人面前呢？這便是我們下面將要研討的問題：品牌形象定位產(chǎn)品形象定位需要解答的問題：我是誰？為誰而做？商戶需要什么？我能做什么？我在市場上是什么形象？【2】→我是誰？（產(chǎn)品功能定位）國際頂級品牌旗艦匯聚地+目的性高端客群餐飲娛樂業(yè)態(tài)=泛燕趙大地最具品牌號召力、影響力的商業(yè)排頭兵標注：關于產(chǎn)品功能定位，在上輪《中天世都商業(yè)定位策略》里，已經(jīng)確定，這里不再累述?！?】→為誰而做？（客戶定位）我們首先需要確定我們的客戶是誰？作為“國際頂級品牌旗艦店匯聚地”，為實現(xiàn)這一定位，我們首先應引進國際一線奢侈品牌，所以現(xiàn)階段，

國際頂級品牌商是我們直接的客戶注解：國際頂級品牌是指具有國際影響力，歷史悠久，能夠引領時尚潮流，并且經(jīng)濟實力雄厚的品牌。例如：我們下階段所有的營銷推廣工作將緊密圍繞我們的客戶進行。【4】→客戶需要什么？（客戶需求訴求）銷售額+形象展示=市場占有率租金及扣點成本、稅收優(yōu)惠、運營團隊經(jīng)驗等人為因素地段、交通、建筑結構等硬件設施城市經(jīng)濟、高端客戶購買力、品牌認知、經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?、已進駐品牌等【5】→我能做什么？（產(chǎn)品價值訴求）除了河北金角地段無可挑剔的建筑形態(tài)適合頂級商街的業(yè)態(tài)組合服務于上層社會的奢華商圈我們認為：每個國際頂級品牌都有深厚的文化內涵，很多品牌更是擁有百年的歷史積淀。我們的任務是讓這些品牌充分的展示自己的內在價值，并與建筑融為一體。我們提供的是一個展示的背景，是一個可以包容不同品牌、不同文化、不同個性的載體?！?】→概念延展本項目就像典藏香奈兒5號的瓶子，各大品牌就如同瓶中的香水。人們希望得到的是香水，而裝載香水的瓶子卻早成為經(jīng)典形象，深入人心。品牌象征意義也遠大于實際用途?！?】→我在在客客戶戶心心中中的的形形象象？？（（品品牌牌形形象象定定位位））華北北首首席席國國際際品品牌牌旗旗艦艦集集結結地地【8】】→第二二部部分分推推廣廣包包裝裝策策略略核心：品牌形象塑造內線形象包裝外線推廣傳達中天天世世都都商商業(yè)業(yè)項項目目推推廣廣包包裝裝策策略略分分三三個個層層面面進進行行：：核心心層層：：品品牌牌形形象象塑塑造造。。商商業(yè)業(yè)部部分分定定位位高高端端，，甚甚至至高高于于中中天天世世都都項項目目整整體體定定位位；；商商業(yè)業(yè)部部分分應應作作為為獨獨立立單單體體，，重重新新塑塑造造品品牌牌形形象象，，并并以以此此拔拔高高中中天天項項目目整整體體品品牌牌形形象象。。包包括括：：獨獨立立案案名名，，品品牌牌形形象象定定位位，，主主題題推推廣廣語語等等內線線層層：：項項目目現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝。。包包括括全全套套VI（（視視覺覺識識別別系系統(tǒng)統(tǒng)））設設計計，，現(xiàn)現(xiàn)場場圍圍擋擋包包裝裝，，樓樓體體包包裝裝，，門門頭頭包包裝裝，，效果果圖圖等等外線線層層：：外外界界推推廣廣宣宣傳傳。。包括括：：招招商商手手冊冊、、媒體體廣廣告告、、3D資資料料片片等等【9】】→一、、品品牌牌形形象象塑塑造造獨立立案案名名：：獨立立案案名名的的意意義義：：中中天天世世都都商商業(yè)業(yè)部部分分作作為為獨獨立立商商業(yè)業(yè)單單體體，，在在定定位位上上已已經(jīng)經(jīng)高高于于整整個個項項目目。。因因此此，，有有必必要要將將商商業(yè)業(yè)部部分分從從項項目目組組中中單單獨獨提提出出來來，，重重新新包包裝裝。。獨獨立立案案名名即即是是包包裝裝的的靈靈魂魂所所在在。。商商業(yè)業(yè)部部分分雖雖獨獨立立于于中中天天世世都都，，但但依依然然是是其其一一部部分分，，所所以以案案名名既既要要有有別別于于中中天天世世都都，，體體現(xiàn)現(xiàn)自自身身特特質質，，又又不不脫脫離離于于中中天天世世都都。。主推案名名：中天●世世街【10】】→案名解析析：◎中天為為企業(yè)前前綴，為為提升企企業(yè)知名名度，可可以保留留。◎“世街””諧音“世世界”，，因為項項目匯聚聚了眾多多國際頂頂級品牌牌，呈現(xiàn)現(xiàn)了整個個世界的的流行趨趨勢，可可以說是是世界的的縮影。。◎“街””體現(xiàn)商商業(yè)特性性，因為為1-2層為連連體旗艦艦店，開開業(yè)后，，給人感感覺很像像第五大大道商街街的感覺覺?！颉爸刑焯焓澜帧薄迸c北京京“世貿貿天階””發(fā)音相相似；世世貿天階階是北京京時尚地地標，匯匯聚了眾眾多國際際一線品品牌，并并擁有亞亞洲首座座天幕；；相似的的發(fā)音可可以引發(fā)發(fā)人們的的聯(lián)想，，將本項項目與世世貿天階階類比，，已體現(xiàn)現(xiàn)本案高高端定位位?！?1】】→案名：中天●世世街LOGO：形象定位位：華北北首席國國際品牌牌旗艦集集結地主推廣語語：從這里，，看世界界內涵詮釋釋：本項項目匯聚聚了眾多多國際一一線品牌牌，代表表了整個個世界的的時時尚、、潮流與與價值觀觀；本項項目，即即是世界界潮流的的縮影，，從這里里可以看看到世界界?！?3】】→二.內線線形象包包裝基礎VI系統(tǒng)應應用：案案名、LOGO、主題題色、名名片、其其他印刷刷物品等等LOGO設計要要求：與與案名氣氣質、意意境、內內涵相吻吻合。分分別出具具黑白版、、拼接版版、應用用版等不不同版式式主題色：：包括主主題色與與背景色色。主題題色與LOGO色彩相相吻合，，作為企企業(yè)表示示色彩，，如麥當當勞的金金黃色。。背景色即即常用作作LOGO背景景的顏色色，如麥麥當勞的的紅色。。名片：作作為VI系統(tǒng)的的重要組組成部分分，LOGO要要鮮明，，整體排排版要體體現(xiàn)項目目獨特氣氣質。其他印刷刷物品：：凡是可可以將品品牌LOGO印印制在表表面的日日常物品品，如手手提袋、、紙杯、、安全帽帽等，在在細節(jié)處處展示項項目品牌牌，加深深客戶印印象。【14】】→商業(yè)效果果圖設計計要求：：1.體現(xiàn)現(xiàn)項目高高端、時時尚、包包容的氣氣勢。2.要在在效果圖圖上標識識出目標標商家的的LOGO。如如3.要體體現(xiàn)項目目人氣旺旺盛的效效果，人人物模型型體現(xiàn)高高端人群群外形特特征?！?5】】→效果圖示示例【16】】→售樓處現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝示例：：案名與LOGO結合門門頭設計計，本案案售樓處處門頭應應結合商商業(yè)部分分單獨設設計櫥窗與外外立面設設計，本本案可在在樓梯外外立面上上鋪掛項項目效果果圖，或或品牌標標識墻【17】】→海報設計計手提袋設設計【18】】→樓體包裝裝設計：：采用噴噴繪的形形式，將將項目效效果圖，，以及合合作品牌牌展示圖圖，鋪設設在樓體體上；B區(qū)用噴噴繪布遮遮蓋，上上噴“勁勁爆招商商中…””等字樣樣【19】】→品牌標識識墻：將將目標引引入品牌牌的LOGO印印制在易易拉寶等等展架上上，放置置在售樓樓處內，，并且制制成平面面噴繪廣廣告，鋪鋪設在項項目外沿沿戰(zhàn)略合作作伙伴【20】】→導視系統(tǒng)統(tǒng)：項項目導視視系統(tǒng)的的作用是是引導客客戶從外外界順利利進入項項目售樓樓處。設設計要求求簡潔大大方，屬屬于項目目VI系系統(tǒng)的一一部分。?！?1】】→二.外線線推廣部部分：1.招商商手冊設計要求求：與本本案VI系統(tǒng)保保持高度度統(tǒng)一外觀簡潔潔，沉穩(wěn)穩(wěn)，大氣氣但不失失時尚感感質感渾厚厚，避免免采用亮亮光貼膜膜內容要求求：數(shù)據(jù)據(jù)支持，，配合圖圖片展示示文字簡潔潔、大氣氣、有煽煽動性，，凸顯高高端商業(yè)業(yè)品牌特特征圖片要求求分辨率率高，更更夠烘托托核心商商業(yè)氛圍圍。制作要求求：采用用高檔進進口顏料料以及設設備，優(yōu)優(yōu)質紙張張，頁面面力求精精美，做工工精致。?！?2】】→2.招商商手冊內內容框架架：（1）城城市戰(zhàn)略略地位（（在華北北、環(huán)渤渤海、河河北各級級范圍內內的商業(yè)業(yè)輻射力力）（2）城城市經(jīng)濟濟發(fā)展（3）消消費力調調查（4）城城市規(guī)劃劃（5）區(qū)區(qū)域發(fā)展展（6）項項目區(qū)位位圖（7）項項目鳥瞰瞰（8）設設計理念念（9）區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢（10））交通優(yōu)優(yōu)勢（11））項目規(guī)規(guī)模（12））建筑平平面圖（13））業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃（14））項目亮亮點（15））目標客客群（16））合作伙伙伴（銀銀行、紅紅酒、以以確定意意向或目目標品牌牌）（17））聯(lián)系方方式【23】】→【24】】→3.3D影視宣宣傳片制制作即電電子樓書書，采用用三維動動畫的形形式，將將項目的的介紹、、優(yōu)勢、、前景等等表現(xiàn)出出來。通通過液晶晶屏播放放，并懸懸掛在售售樓處或或其他場場合，如如酒店大大堂，高高級飯店店，高端端寫字樓樓等。制作費用用約1萬萬元【25】】→4.媒體體利用：：高質量量軟文炒炒作炒作內容容：項目目高端形形象渲染染、項目目發(fā)展前前景展望望、項目目在石家家莊乃至至整個華華北地區(qū)區(qū)的重要要商業(yè)地地位等。。如萬達達項目自自入市以以來，持持續(xù)刊登登軟文，，炒作裕裕華路以以及東南南商圈的的商業(yè)價價值，我我項目可可直接利利用萬達達以形成成的市場場熱度，，將裕華華路商圈圈的商業(yè)業(yè)潛力放放大，將將萬達的的炒作效效果轉嫁嫁到我項項目身上上，實現(xiàn)現(xiàn)投入最最小，受受益最大大。備注：軟軟文邀請請燕趙晚晚報、燕燕趙都市市報財經(jīng)經(jīng)部主編編親自撰撰寫；為為寫出高高質量軟軟文，建建議紅包包費用定定為2000元元【26】】→5.戶外外廣告作為高端端商業(yè)項項目，應應將項目目廣告牌牌樹立于于人流量量大的街街道如裕裕華路，，建設大大街，以以及高速速公路旁旁，以渲渲染項目目高端品品牌形象象?！?7】】→第三部分分業(yè)業(yè)態(tài)劃分分策略1-2層層：國際際品牌旗旗艦店銀行分行行營業(yè)廳廳3層：餐餐飲飲、娛樂樂、休閑閑業(yè)態(tài)4層：高高級級會所（（紅酒會會所）【28】】→【29】】→三層業(yè)態(tài)定定位：高端端餐飲、娛娛樂場所、、休閑會所所等【30】→四層定位：：高端紅酒酒會所【31】→第四部分招招商策策略跟蹤回訪主動出擊商家到訪進步協(xié)商推廣宣傳簽約進駐【32】→第一步：宣宣傳推廣--造勢善戰(zhàn)者者，其勢勢險，，其節(jié)節(jié)短，勢勢如擴擴弩，，節(jié)如如發(fā)機機。----《《孫子兵法法》何為勢險？？強力的營銷銷策略，往往往造勢先先行。在項項目運作前前期，高調調宣傳，強強勢推廣，，以短期內內建立高關關注度，積積累客戶資資源。何為節(jié)短？？營銷執(zhí)行要要把握節(jié)奏奏，宜短不不宜長，宜宜剛不宜柔柔。因為人人氣積累會會隨時間的的延續(xù)而衰衰退。時間間拖得越長長，人們對對樓盤的認認知會變的的越淡。在項目正式式入市之前前，短期強強力的宣傳傳造勢，可可以迅速積積累人氣；；推廣活動動之間的銜銜接，要把把握節(jié)奏，，周期不宜宜過長；招招商可把握握組團節(jié)奏奏，以形成成商鋪供不不應求的局局面?！?3】→造勢手法：：媒體軟文炒炒作：在晚晚報、都市市報等媒體體刊登軟文文硬性廣告輸輸出：戶外外廣告、報報紙廣告、、網(wǎng)絡廣告告等【34】→對成熟城市市類似項目目進行實地地考察，如如杭州、廣廣州、深圳圳、香港等等。通過實實地考察，，達到“知知己知彼””的目的。?？偨Y國際際頂級品牌牌對進駐物物業(yè)的評判判標準，經(jīng)經(jīng)營方式，，裝修風格格等；通過過實地考察察，總結成成功引入國國際品牌的的商業(yè)物業(yè)業(yè)的經(jīng)驗和和教訓，為為我們后期期招商運作作提供參考考依據(jù)?！?5】→第二步主主動出出擊電話聯(lián)系收集目標品品牌聯(lián)系方方式。收集集國際品牌牌商家名錄錄，重點選選擇國際品品牌駐華機機構，直接接溝通。拜訪已入駐駐石家莊的的品牌代理理商，尋求求合作意向向。如進駐駐先天下的的GUCCI、阿瑪瑪尼、卡迪迪亞等拜訪已入駐駐石家莊的的品牌代理理商，尋求求合作意向向。如進駐駐先天下的的GUCCI、阿瑪瑪尼、卡迪迪亞等外地招商路路演，在一一線城市如如北京、上上海、香港等地舉舉辦招商說說明會，邀邀請各品牌牌赴石，實實地考察。。郵寄招商手手冊及招商商論壇邀請請函上門拜訪，，親赴品牌牌駐華機構構，或者地地區(qū)代理商商，洽談合作事事宜。商家到訪：：通過初期期接觸，邀邀請有意向向進駐石家家莊的品牌牌，委派代代表，親赴赴項目，進進行實地考考察。第三步商商家到訪訪高端商業(yè)論論壇：邀請請業(yè)內專家家以及社會會知名人士士，品牌商商家代表，，對項目商商業(yè)前景做做正面評估估。招商推介會會：邀請所所有目標商商戶，舉行行現(xiàn)場招商商推介，烘烘托氣氛，，完成簽約約。高調簽約儀儀式：項目目與著名品品牌簽約儀儀式，或者者我方可自自己代理某某個國際品品牌，高調調舉行簽約約儀式，以以起到帶動動其他品牌牌進駐，拉拉升項目人人氣的作用用。（活動營銷銷配合媒體體報道，以以軟文形式式炒作）【36】→高端商業(yè)論論壇【37】→第四步進進步協(xié)協(xié)商與商戶進行行實質性談談判，就租租金、優(yōu)惠惠政策、經(jīng)經(jīng)營方式、、合同條款款等事項溝溝通談判【38】→第五步簽簽約進駐駐與達成合作作意向的商商戶，舉行行簽約儀式式，通過媒媒體報道炒炒作，擴大大社會影響響力，為我我項目后續(xù)續(xù)招商做好好鋪墊?！?9】→招商進度排排期：6月10月資料及物料準備現(xiàn)場考察期7月8月初步接觸期品牌推廣期實質性談判階段【40】→第五部分產(chǎn)產(chǎn)品品價格策略略考慮到現(xiàn)金金匯款與項項目長期溢溢價收益的的平衡，易易采用出租租+出售的的回款模式式：1-2層用用于出租3-4層用用于出售1層租金：：800元元/平米··月（合售售價9.6萬/平米米）2層租金：：400元元/平米··月（合售售價4.8萬/平米米）3層售價：：3萬元（（租金合算算：250元/月﹡平米）4層售價：：2.4萬萬元（租金金合算：200元/月﹡平米）【41】→第六部分人人員員配備及營營銷預算一、人員配配備：商業(yè)運營副副總（1人人）崗位職責：：1、根據(jù)公公司發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略需要，，負責商業(yè)業(yè)項目招商商部門的組組織建設、、制度建設設及全面管管理工作；；2、負責制制定和實施施公司商業(yè)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃劃、品牌管管理、招商商方案和店店鋪調整方方案的制定定，保證商商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營目標的的全面實現(xiàn)現(xiàn)；3、指導下下屬建立和和健全各項項管理制度度，并進行行組織貫徹徹實施、監(jiān)監(jiān)督檢查；；4、依據(jù)公公司年度經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略計計劃，編制制本部門的的工作計劃劃，并對計計劃進行分分解、落實實到具體崗崗位；5、負責運運營部門的的團隊建設設，提出對對下屬人員員的調配、、培訓、考考核意見。?！?2】→招商經(jīng)理（（1人）崗位職責：：1、根據(jù)公公司的戰(zhàn)略略發(fā)展需求求，參與制制定和實施施公司商業(yè)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃劃、品牌管管理、招商商方案和店店鋪調整方方案等，為為商業(yè)項目目各項經(jīng)營營指標的完完成提供支支持。2、負責對對商戶品牌牌資源進行行整合，根根據(jù)項目的的定位確定定最優(yōu)的品品牌組合，，以及主力力店的選擇擇與引進。。3、依據(jù)公公司的經(jīng)營營戰(zhàn)略計劃劃，編制本本部門的工工作計劃，，并對其進進行分解、、落實到具具體崗位。。4、負責與與運營、推推廣等部門門進行有效效溝通，對對商戶進行行有效管理理。5、商業(yè)運運營副總交交辦的其他他事務?！?3】→招商專員（（3-5人人）崗位職責：：1、負責項項目的招商商工作，包包括掌握客客戶需求，，發(fā)掘及跟跟進潛在客客戶，做好好對客戶的的追蹤、聯(lián)聯(lián)系；2、對本項項目進行推推介，接待待客戶促進進簽定租賃賃合同；3、完成公公司下達的的業(yè)績目標標；待人真真誠，與客客戶保持良良好關系，，為企業(yè)與與樓盤樹立立良好形象象；4、建立客客戶數(shù)據(jù)庫庫；5、定事向向招商經(jīng)理理匯報工作作情況和客客戶跟蹤情情況，定期期進行工作作總結，提提高工作計計劃性和有有效性?！?4】→二、物料準準備清單：：VI系統(tǒng)重重新設計項目效果圖圖制作噴繪廣告鋪鋪掛戶外廣告制制作及發(fā)布布3D宣傳片片制作招商手冊設設計及印制制媒體軟文費費用（紅包包）品牌標識墻墻制作售樓處門頭頭設計制作作售樓處外圍圍導視牌【45】→9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。21:22:0621:22:0621:221/5/20239:22:06PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2321:22:0621:22Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。21:22:0621:22:0621:22Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2321:22:0621:22:06January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月20239:22:06下午午21:22:061月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月239:22下午午1月-2321:22January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/521:22:0621:22:0605January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。9:22:06下下午9:22下下午午21:22:061月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。21:22:0621:22:0621:221/5/20239:22:06PM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2321:22:0621:22Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。21:22:0621:22:0621:22Thursday,January5,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2321:22:0621:22:06January5,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月20239:22:06下午21:22:061月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月239:22下午午1月-2321:22January5,202316、少年十五二二十時，