某生態(tài)節(jié)能項(xiàng)目初步營銷建議報(bào)告三

某生態(tài)節(jié)能項(xiàng)目初步營銷建議報(bào)告2007.5?目錄定位篇：項(xiàng)目解讀策略篇：營銷策略執(zhí)行篇：營銷執(zhí)行?項(xiàng)目解讀[項(xiàng)目概況][項(xiàng)目綜合分析][賣點(diǎn)梳理][形象定位][案名及]?項(xiàng)目解讀項(xiàng)目概況地塊交通天衢路三八路路杏園道長(zhǎng)大河項(xiàng)目位于河?xùn)|新城，北至天衢路，南至三八路，隔路向望長(zhǎng)河公園，東至規(guī)劃三號(hào)線，目前為東建德州花園，西至杏園路，正在興建中，緊鄰嘉誠尚東；四至連接四條城市道路，其二條橫向主干道連接?xùn)|西城區(qū)修建中的70米杏園路,穿越長(zhǎng)河公園,貫通河?xùn)|新城南北地塊北側(cè)及南側(cè)17、18、28路公交直通老城區(qū),到達(dá)中心商業(yè)區(qū)15分鐘車程距東部地塊較近的長(zhǎng)河大道,通往新城行政中心3分鐘車程?項(xiàng)目解讀基本指標(biāo)項(xiàng)目概況道路中心線內(nèi)用地面積195962平方米，合294畝；道路紅線內(nèi)用地面積157148平方米，合235.7畝；道路綠線內(nèi)用地面積134276平方米，合201.4畝。?項(xiàng)目解讀項(xiàng)目配套項(xiàng)目概況長(zhǎng)河公園行政中心醫(yī)療中心錦繡川風(fēng)景區(qū)金融一條街教育中心隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，未來項(xiàng)目周邊將形成行政中心、金融中心、醫(yī)療中心以及教育中心。目前，中國銀行及人民銀行已進(jìn)駐；現(xiàn)有職業(yè)學(xué)院，國際文化中心隨新城建設(shè)，中小學(xué)陸續(xù)進(jìn)駐；德州中心醫(yī)院、婦幼保健院已建成，投入使用；新城風(fēng)景區(qū)占地總面積1800畝，其中水面積600畝，目前前三期工程完畢，四期在建。?項(xiàng)目解讀項(xiàng)目綜合分析優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析S1景觀公園：南側(cè)長(zhǎng)河公園——城市公園坡地、水景S2科技產(chǎn)品：皇明太陽能—先進(jìn)“節(jié)能生態(tài)住宅”理念S3知名品牌：皇明集團(tuán)自身品牌的號(hào)召力S4規(guī)模效應(yīng)：27萬大盤，具有一定的影響力S5地段優(yōu)勢(shì)：位于河?xùn)|新城——德城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域W1產(chǎn)品方面：新技術(shù)增加成本－單價(jià)高于市場(chǎng)現(xiàn)狀W2市場(chǎng)方面：購房意識(shí)初級(jí)，對(duì)節(jié)能住宅認(rèn)知低；對(duì)高層，小高層接受較弱；德城區(qū)人口增長(zhǎng)緩慢，剛性需求增長(zhǎng)幅度不大W3配套方面：周邊商業(yè)及生活配套設(shè)施少，公交系統(tǒng)不完善，生活、交通不便利W4價(jià)格方面：主流消費(fèi)能力在20-40萬元之間機(jī)會(huì)分析威脅分析O1：河?xùn)|新城組團(tuán)的發(fā)展—區(qū)域發(fā)展O2：德城區(qū)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，未來1-3年房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。O3：現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目檔次一般，項(xiàng)目超越的機(jī)會(huì)很大—尋求創(chuàng)新產(chǎn)品O4：高收入人群期待高品質(zhì)、高舒適度住宅產(chǎn)品，并愿意支付較高價(jià)格。T1：高層住宅認(rèn)可度尚未得到市場(chǎng)檢驗(yàn)

T2：周邊項(xiàng)目將分流大量客戶，尤其本項(xiàng)目高調(diào)入市，可能使嘉誠尚東和東建花園2個(gè)項(xiàng)目搭上順風(fēng)車T3：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大

在這些錯(cuò)綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)。?皇明品牌實(shí)力薦證值得信賴口碑·知名度信譽(yù)·實(shí)力園林景觀區(qū)域優(yōu)勢(shì)自然天成空氣質(zhì)量·公園·城市綠肺太陽能領(lǐng)先技術(shù)舒適生活太陽能·舒適度·節(jié)能地塊未來中心潛力地塊未來居住中心·潛力區(qū)域洋房、高層·多重景觀項(xiàng)目解讀賣點(diǎn)梳理物業(yè)類型觀景首席上層生活?賣點(diǎn)梳理產(chǎn)品深度分析項(xiàng)目解讀產(chǎn)品深度分析思考本項(xiàng)目所處德州河?xùn)|新區(qū)，就地段而言，與德州老城區(qū)相比，本區(qū)域有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ阂?guī)劃優(yōu)勢(shì)：在未來規(guī)劃中，本區(qū)域?qū)⑿纬尚姓行?、金融中心、醫(yī)療中心與教育中心，有巨大的發(fā)展?jié)摿?。資源優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)河公園、景秀川風(fēng)景區(qū)等，打造了河?xùn)|新城宜居生活條件，得天獨(dú)厚的環(huán)境資源，使周邊日漸稀缺的地塊彌足珍貴。人文優(yōu)勢(shì)：由于河?xùn)|新城知名企業(yè)的帶動(dòng)，本區(qū)域內(nèi)居住者素質(zhì)和層次較高，形成了較好的人文居住環(huán)境，特別是隨著政府的入遷，將會(huì)有越來越多的人選擇本區(qū)域。河?xùn)|新區(qū)，占據(jù)了不可復(fù)制的城市未來居住中心位置?項(xiàng)目解讀賣點(diǎn)梳理產(chǎn)品深度分析就產(chǎn)品而言，我們選擇本區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——嘉誠尚東和高地世紀(jì)城為主要分析對(duì)象，旨在通過對(duì)比找出本項(xiàng)目在該區(qū)域的定位和機(jī)會(huì)點(diǎn)。在區(qū)域整體環(huán)境大體一致的情況下，我們忽略交通、位置、社區(qū)配套等因素，在景觀園林、產(chǎn)品、項(xiàng)目附加值等幾方面找出項(xiàng)目真正特有的差異性和核心產(chǎn)品力。產(chǎn)品深度分析思考景觀園林科技產(chǎn)品長(zhǎng)河灣物業(yè)教育產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品排他競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品附加值綜合產(chǎn)品力?項(xiàng)目目解解讀讀賣點(diǎn)點(diǎn)梳梳理理地段段：：不可可復(fù)復(fù)制制的的城城市市未未來來居居住住中中心心位位置置產(chǎn)品品：：太陽陽能能高高科科技技觀景景大大戶戶園林林景景觀觀：：長(zhǎng)河河公公園園1800畝畝自自然然景景觀觀小區(qū)區(qū)主主題題景景觀觀附加加值值：：頂級(jí)級(jí)物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)一流流學(xué)學(xué)校校入入駐駐滿足人居空間的多元化高尚住宅撼于形精于心居住品質(zhì)劃分階層?長(zhǎng)河河灣灣，，是是目目前前德德州州最最具具景景觀觀價(jià)價(jià)值值和和生生態(tài)態(tài)節(jié)節(jié)能能的的高舒舒適適性性大大盤盤通過過以以上上項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析，，我我們們可可以以這這樣樣定定義義：：項(xiàng)目目解解讀讀項(xiàng)賣賣點(diǎn)點(diǎn)梳梳理理?項(xiàng)目目解解讀讀項(xiàng)目目形形象象定定位位只有保證勝利的戰(zhàn)略沒有保證的勝利的戰(zhàn)術(shù)！正確的定位保證航向行使的正確方向！關(guān)于于項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象定定位位的的思思考考?項(xiàng)目目解解讀讀項(xiàng)目目形形象象定定位位關(guān)于于項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象定定位位的的思思考考首先先是是我我們們看看項(xiàng)項(xiàng)目目的的高高度度，，它不不僅僅僅僅是是一一個(gè)個(gè)單單純純的的住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目，，它站站在在全全國國節(jié)節(jié)能能住住宅宅的的起起始始位位置置，，是整整個(gè)個(gè)德德州州的的龍龍頭頭，，它擔(dān)擔(dān)負(fù)負(fù)著著通通過過項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象確確立立開開發(fā)發(fā)商商市市場(chǎng)場(chǎng)地地位位的的責(zé)責(zé)任任??！所以以，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位，，在一一定定意意義義上上就就決決定定了了它它的的地地位位！！它的的地地位位也也決決定定了了開開發(fā)發(fā)商商的的地地位位與與收收益益??！所以以————定位位就就是是標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位站站在在城城市市運(yùn)運(yùn)營營的的高高度度，，定義義德德州州高高品品質(zhì)質(zhì)生生活活，，樹樹立立城城市市居居住住新新高高??！?項(xiàng)目目解解讀讀項(xiàng)目目形形象象定定位位共享享大大公公園園資資源源————長(zhǎng)長(zhǎng)河河公公園園1800畝畝城城市市綠綠肺肺獨(dú)特特的的景景觀觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)————小小區(qū)區(qū)中中心心綠綠地地、、主主題題式式園園林林景景觀觀城市市稀稀缺缺地地段段————未未來來城城市市發(fā)發(fā)展展核核心心區(qū)區(qū)域域生態(tài)態(tài)節(jié)節(jié)能能產(chǎn)產(chǎn)品品————領(lǐng)領(lǐng)先先太太陽陽能能技技術(shù)術(shù)運(yùn)運(yùn)用用多樣樣化化產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型————洋洋房房、、觀觀景景公公寓寓的的組組合合附加值值尊享享———知名名開發(fā)發(fā)商、、頂級(jí)級(jí)物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)、一一流名名校教教育新城首首席生生態(tài)居居住區(qū)區(qū)?項(xiàng)目形形象定定位：：新城首首席生生態(tài)居居住區(qū)區(qū)共享公公園空空間公園綠綠化廣廣場(chǎng)休閑交交往場(chǎng)場(chǎng)所項(xiàng)目解解讀?項(xiàng)目形形象定定位：：小區(qū)中中心景景觀小區(qū)內(nèi)內(nèi)集中中綠化化帶具有一一定的的專屬屬性主題式式園林林項(xiàng)目解解讀新城首首席生生態(tài)居居住區(qū)區(qū)?項(xiàng)目形形象定定位：：項(xiàng)目解解讀新城首首席生生態(tài)居居住區(qū)區(qū)生態(tài)節(jié)節(jié)能產(chǎn)產(chǎn)品太陽能能技術(shù)術(shù)應(yīng)用用低能耗耗，高高舒適適度科技享享樂?項(xiàng)目形形象定定位：：多樣化化產(chǎn)品品類型型多種產(chǎn)產(chǎn)品類類型組組團(tuán)風(fēng)情商商業(yè)街街排他性性建筑筑風(fēng)格格項(xiàng)目解解讀新城首首席生生態(tài)居居住區(qū)區(qū)?項(xiàng)目形形象定定位：：附加值值：頂級(jí)物物業(yè)管管理完善的的配套套項(xiàng)目解解讀新城首首席生生態(tài)居居住區(qū)區(qū)頂級(jí)服服務(wù)帶帶動(dòng)居居住品品質(zhì)星河灣灣番禺禺執(zhí)信信中學(xué)學(xué)名校成成為客客群購購房的的重要要因素素?項(xiàng)目解解讀案名及及表現(xiàn)長(zhǎng)河灣灣利用““長(zhǎng)長(zhǎng)河公公園””與本本項(xiàng)目目相接接的獨(dú)獨(dú)特景景觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，放大大項(xiàng)目目自然然生活屬性性。用用“灣灣”描描繪項(xiàng)項(xiàng)目居居住意意境，，同時(shí)時(shí)闡明明“長(zhǎng)長(zhǎng)河公公園””的濕濕地原生態(tài)態(tài)帶來來的美美好健健康生生活。。以委婉婉語境境區(qū)隔隔本域域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手，特特立獨(dú)獨(dú)行。。????????項(xiàng)目解解讀能清晰晰地傳傳達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目賣賣點(diǎn)，，簡(jiǎn)潔潔凝練練，朗朗朗上上口。。與案名名———長(zhǎng)河河灣的的調(diào)性性相統(tǒng)統(tǒng)一，，共同同作用用于整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的推廣廣和傳傳播。。突出““生態(tài)態(tài)”的的意境境，注注重對(duì)對(duì)生活活狀態(tài)態(tài)的描描述與與概括括，目目標(biāo)客客群清清晰。。建議原原則案名及及?難得城城中生生態(tài)家家項(xiàng)目解解讀建議原原則案名及及?悠然生生活萬萬般般自然然項(xiàng)目解解讀建議原原則案名及及?繁華深深處悠悠然然人生生項(xiàng)目解解讀建議案名及及?生態(tài)大大家自自然然作主主項(xiàng)目解解讀建議案名及及?目錄錄定位篇篇：項(xiàng)項(xiàng)目解解讀策略篇篇：營營銷策策略執(zhí)行篇篇：營營銷執(zhí)執(zhí)行?營銷策策略[營銷銷總策策略][銷售售策略略][推推廣策策略][現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)策略略]?三位一一體的的整合合營銷銷策略略營銷策策略營銷總總策略略體驗(yàn)營銷顧客營銷活動(dòng)營銷激勵(lì)老老客戶戶，提提供增增值服服務(wù)立足現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，，以景景生情情充分造造勢(shì)，，促進(jìn)進(jìn)成交交?營銷總總策略略之體體驗(yàn)驗(yàn)營銷銷營銷策策略項(xiàng)目樣樣板區(qū)區(qū)與商商業(yè)、、會(huì)所所、公公園密密切配配合，，使客客戶提提前享享受優(yōu)優(yōu)質(zhì)服服務(wù)和和美好好生活活的營營銷手手段。。長(zhǎng)河灣健康生態(tài)體驗(yàn)之旅生態(tài)體驗(yàn)之旅健康生活享受健康、生態(tài)生活論壇關(guān)聯(lián)感官思考情感行動(dòng)形成良好印象形成口碑效應(yīng)?現(xiàn)場(chǎng)打打擊重重中之之重全全程客客戶感感官管管理給客戶戶洗腦腦要靠靠全程程視覺覺、聽聽覺、、嗅覺覺、味味覺、、觸覺覺的感感官管管理我們營營銷的的一切切都從從這里里開始始………營銷策策略營銷總總策略略之體體驗(yàn)驗(yàn)營銷銷?一個(gè)美美麗的的電話話預(yù)約約?一段尊尊貴的的接待待旅程程?走過的的每一一點(diǎn)細(xì)細(xì)節(jié)都都深深深地印印上了了我們們的符符號(hào)?駛?cè)腴L(zhǎng)長(zhǎng)河畔畔便鋪鋪面而而來項(xiàng)項(xiàng)目迎迎賓的的紅色色長(zhǎng)毯毯?帥氣亮亮麗的的門童童為您您打開開宮殿殿的大大門?美麗的的女孩孩走上上前來來，帶帶您步步入宮宮殿?走廊里里看似似不經(jīng)經(jīng)意的的名畫畫，仿仿佛是是已等等待了了千年年的知知音?在動(dòng)人人的影影音室室欣賞賞項(xiàng)目目精心心制作作的介介紹片片?仿佛在在在瞬瞬間步步入了了另一一個(gè)自自然。。。。。?每一處處綠意意都為為您綻綻放?忠實(shí)的的管家家為您您端上上豐美美的點(diǎn)點(diǎn)心和和茶飲飲?或是在在陽光光下，，綠地地上，，揚(yáng)起起球桿桿，享享受片片刻的的悠閑閑?《生態(tài)態(tài)節(jié)能能論壇壇》——借借助助權(quán)威威性論論壇，，讓項(xiàng)項(xiàng)目高高調(diào)入入市目的：：借助助權(quán)威威性的的生態(tài)態(tài)節(jié)能能論壇壇，讓讓項(xiàng)目目高調(diào)調(diào)入市市，積積累市市場(chǎng)熱熱度。。參與者者：政政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、、生態(tài)態(tài)節(jié)能能專家家議題內(nèi)內(nèi)容：：太陽陽能在在住宅宅上的的運(yùn)用用生態(tài)節(jié)節(jié)能與與生活活主流大大眾媒媒體廣廣告預(yù)預(yù)熱通通告，，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、紙紙煤全全程跟跟蹤報(bào)報(bào)道，，電視媒媒體制制作相相關(guān)專專題節(jié)節(jié)目或或新聞聞報(bào)道道。營銷策策略營銷總總策略略之活活動(dòng)營營銷?系列窄窄眾營營銷活活動(dòng)——借借助助其他他品牌牌號(hào)召召力，，提升升項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)營銷策策略營銷總總策略略之活活動(dòng)營營銷目的：：借助助其他他品牌牌號(hào)召召力，，提升升項(xiàng)目目整體體品質(zhì)質(zhì)參與者者：項(xiàng)項(xiàng)目意意向客客戶、、其他他窄眾眾渠道道客戶戶議題內(nèi)內(nèi)容：：與奔馳馳車、、寶馬馬車聯(lián)聯(lián)合舉舉辦試試乘試試駕活活動(dòng)與高爾爾夫俱俱樂部部聯(lián)合合舉辦辦尚層層體驗(yàn)驗(yàn)活動(dòng)動(dòng)與頂級(jí)級(jí)健身身俱樂樂部、、美容容院舉舉辦各各種體體驗(yàn)活活動(dòng)……網(wǎng)絡(luò)、、紙煤煤全程程跟蹤蹤報(bào)道道，電電視媒媒體制制作相相關(guān)專專題節(jié)節(jié)目或或新聞聞報(bào)道道，項(xiàng)項(xiàng)目客客通系系列報(bào)報(bào)道，，項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)專辟辟客戶戶活動(dòng)動(dòng)展示示區(qū)?營銷策策略營銷總總策略略之顧顧客客營銷銷皇明集集團(tuán)關(guān)關(guān)系營營銷皇明集集團(tuán)最最為德德州的的龍頭頭企業(yè)業(yè)，在在本市市、山山東乃乃至全全國都都有良良好而而龐大大的業(yè)業(yè)緣關(guān)關(guān)系網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)；；同時(shí)時(shí)擁有有深刻刻的品品牌影影響力力。因此，，需合合理利利用各各種關(guān)關(guān)系資資源，，發(fā)展展實(shí)力力單位位的團(tuán)團(tuán)購行行動(dòng)。。政府部部門大型企企事業(yè)業(yè)單位位（銀銀行、、醫(yī)院院等））客群擴(kuò)擴(kuò)充……?此手段段直擊擊目標(biāo)標(biāo)，有有很強(qiáng)強(qiáng)的針針對(duì)性性強(qiáng)和和實(shí)效效性。。在雙雙方必必須確確認(rèn)成成交的的前提提條件件下，，具體體操作作建議議如下下：直接給給予介介紹方方房?jī)r(jià)價(jià)折扣扣（點(diǎn)點(diǎn)數(shù)待待定））贈(zèng)送雙雙方或或介紹紹方物物業(yè)費(fèi)費(fèi)減免免待遇遇（年年限待待定））贈(zèng)送雙方方或介紹紹方高爾爾夫球會(huì)會(huì)會(huì)員卡卡，或高高檔俱樂樂部會(huì)員員卡（俱俱樂部待待定）“客戶帶帶客戶””營銷總策策略之顧顧客營營銷營銷策略略?推盤策略略：“穩(wěn)步釋釋放，利利潤最佳佳”。根根據(jù)各樓樓座的銷銷售條件件逐步推推盤，不不同產(chǎn)品品類型交交替釋放放，互相相帶動(dòng)實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤潤最大化化。價(jià)格策略略：“中開高高走，控控制節(jié)奏奏”，以以全面提提升項(xiàng)目目產(chǎn)品價(jià)價(jià)格。促銷策略略：首期以折折扣、子子女上學(xué)學(xué)優(yōu)惠等等為促銷銷手段，，吸引市市場(chǎng)客戶戶，迅速速積聚市市場(chǎng)關(guān)注注度，實(shí)實(shí)現(xiàn)利好好銷售。?？蛻舯ｐB(yǎng)養(yǎng)策略：：真誠回饋饋，系列列保養(yǎng)。。根據(jù)銷銷售排期期，通過過系列的的保養(yǎng)活活動(dòng)持續(xù)續(xù)提高客客戶的滿滿意程度度，為后后期的媒媒體投放放提供相相關(guān)的素素材。銷售策略略營銷策略略銷售策略略?高舉精打打、口碑碑傳播、、差異競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)高舉精打打——推推廣確立立項(xiàng)目在在市場(chǎng)上上高端精精品形象象，打造造上流生生活品品質(zhì)；口碑傳播播——利利用客戶戶與客戶戶之間的的傳播，，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目知名名度；差異競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)——突突出項(xiàng)目目園林景景觀、產(chǎn)產(chǎn)品科技技含量以以及附加加值的宣宣傳力度度，在市市場(chǎng)上脫脫穎而出出。推廣總思思想營銷策略略?活動(dòng)策略略：活動(dòng)以““生態(tài)節(jié)節(jié)能做勢(shì)勢(shì)，品質(zhì)質(zhì)提升””為原則則，根據(jù)據(jù)客群的的變化在在強(qiáng)調(diào)活動(dòng)的的轟動(dòng)性性和新聞聞性的同同時(shí)更加加注重品品質(zhì)感和和專業(yè)性性，從各個(gè)細(xì)節(jié)節(jié)滲透產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)。媒體策略略：以戶外、、網(wǎng)絡(luò)的的長(zhǎng)線傳傳播為主主，以節(jié)節(jié)點(diǎn)性的的平面媒媒體為輔輔，不轟轟炸，不不做秀，，良好地地樹立項(xiàng)項(xiàng)目大盤盤、穩(wěn)健健的形象象。廣告策略略：以“園林林景觀+太陽能能+物業(yè)業(yè)教育””三位一一體為基基本原則則，增加加對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)的的深度挖挖掘，提提高平面面表現(xiàn)的的感染力力。推廣策略略營銷策略略推廣策略略?營銷策略略現(xiàn)場(chǎng)策略略銷售道具具：宣傳折頁頁、戶型型圖、系系統(tǒng)、樓樓書、宣宣傳片等等的籌備備，形成成項(xiàng)目的的整體形形象，保保證銷售售。包裝策略略：以生活藝藝術(shù)館為為定位，，集生態(tài)態(tài)、科技技、品位位、人文文為一體體，除了了強(qiáng)調(diào)品品質(zhì)感外外，增加加賣場(chǎng)的的氛圍。。管理策略略：加強(qiáng)對(duì)銷銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)的組建建和培訓(xùn)訓(xùn)，符合合高檔樓樓盤的形形象氣質(zhì)質(zhì)，進(jìn)一一步增強(qiáng)強(qiáng)銷售體體的接客客戶能力力?，F(xiàn)場(chǎng)策略略?目錄錄定位篇：：項(xiàng)目解解讀策略篇：：營銷策策略執(zhí)行篇：：營銷執(zhí)執(zhí)行?營銷執(zhí)行行[營銷階階段劃分分][各階階段營銷銷執(zhí)行]?營銷執(zhí)行行營銷階段段劃分為順利達(dá)達(dá)到銷售售目標(biāo)，，將項(xiàng)目目銷售劃劃分為以以下幾個(gè)個(gè)階段：：整個(gè)銷售售采用““爆破式式”銷售售法，集集中放量量，每次次放量之之前，相相關(guān)推廣廣配合集集客，主主要以活活動(dòng)的安安排和體體驗(yàn)為主主，其他他手段輔輔助，完完成客戶戶量的積積累，放放量期間間集中銷銷售，使使整個(gè)銷銷售過程程始終保保持火爆爆，在客客戶中造造成追捧捧心理，，樹立項(xiàng)項(xiàng)目的美美譽(yù)度，，為價(jià)格格進(jìn)一步步提升奠奠定良好好基礎(chǔ)。。

2007年2008年月份6789101112123456789101112階段劃分

籌備期預(yù)熱期蓄水期開盤強(qiáng)銷期持續(xù)強(qiáng)銷期二期蓄水期?營銷執(zhí)行行各階段營營銷執(zhí)行行階段目標(biāo)標(biāo)：練好好內(nèi)功、、完善物物料推廣重點(diǎn)點(diǎn)：項(xiàng)目目形象亮亮相訴求手段段：內(nèi)部部物料/包裝體體系訴求渠道道：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、論壇壇、平媒媒第一階段段:籌籌備期（（2007.6—2007.8）?營銷執(zhí)行行確項(xiàng)目形形象包裝裝定位銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)的組建建和培訓(xùn)訓(xùn)完成各種種銷售物物料的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作完成售樓樓處建設(shè)設(shè)和售樓樓處包裝裝工作樣板間建建設(shè)籌劃劃完成預(yù)熱熱期及開開盤期的的方案籌籌備利用業(yè)內(nèi)內(nèi)傳播和和軟性宣宣傳的方方式使市市場(chǎng)保有有對(duì)品牌牌的基本本印象各階段營營銷執(zhí)行行籌備期主主要工作作?營銷執(zhí)行行階段目標(biāo)標(biāo)：儲(chǔ)備備客戶,塑造市市場(chǎng)聲音音推廣重點(diǎn)點(diǎn)：項(xiàng)目目形象宣宣傳，品品牌提升升訴求手段段：軟性性宣傳，，項(xiàng)目自自有戶外外廣告牌牌訴求渠道道：平媒媒/雜志志/網(wǎng)絡(luò)絡(luò)/戶外外第二階段段:預(yù)預(yù)熱期和和蓄水期期（2007.9—2008。3））各階段營營銷執(zhí)行行?營銷執(zhí)行行各階段營營銷執(zhí)行行預(yù)熱期和和蓄水期期主要工工作同甲方相相關(guān)部門門及人員員建立順順暢的合合作流程程；重點(diǎn)加強(qiáng)強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建建設(shè)和業(yè)業(yè)務(wù)演練練；通過客戶戶反饋進(jìn)進(jìn)行價(jià)格格策略的的調(diào)整，，保障開開盤強(qiáng)銷銷；推廣活動(dòng)動(dòng)以及大大眾推廣廣全面啟啟動(dòng)；客戶積積累及及培養(yǎng)養(yǎng)；客戶資資料庫庫建立立；為開盤盤活動(dòng)動(dòng)作好好準(zhǔn)備備?營銷執(zhí)執(zhí)行各階段段營銷銷執(zhí)行行第三階階段:開開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期期（（2008.1—2008.3））階段目目標(biāo)：：強(qiáng)勢(shì)勢(shì)開盤盤、內(nèi)內(nèi)外互互動(dòng)、、力促促成交交推廣重重點(diǎn)：：項(xiàng)目目賣點(diǎn)點(diǎn)打造造，項(xiàng)項(xiàng)目及及時(shí)性性信息息公告告訴求手手段：：公關(guān)關(guān)活動(dòng)動(dòng)、硬硬性廣廣告、、軟性性廣告告、直直投廣廣告訴求渠渠道：：平媒媒/雜雜志/網(wǎng)絡(luò)絡(luò)/戶戶外/開盤盤活動(dòng)動(dòng)?營銷執(zhí)執(zhí)行各階段段營銷銷執(zhí)行行前期積積累客客戶可可以正正式簽簽約；；加強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管管理，，爭(zhēng)取取最大大的來來訪成成交比比；保證銷銷售認(rèn)認(rèn)購量量的同同時(shí)作作好簽簽約及及回款款工作作；有影響響力的的開盤盤活動(dòng)動(dòng)；樣板間間開放放；強(qiáng)勢(shì)推推廣配配合開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期期主要要工作作?營銷執(zhí)執(zhí)行核心活活動(dòng)之之一大型開開盤活活動(dòng)——?dú)g歡聚長(zhǎng)長(zhǎng)河灣灣活動(dòng)目目的：：項(xiàng)目目集中中亮相相，引引爆市市場(chǎng)，，積攢攢項(xiàng)目目美譽(yù)譽(yù)度和和影響響力活動(dòng)地地點(diǎn)：：售樓樓處參加對(duì)對(duì)象：：意向向客戶戶、生生態(tài)節(jié)節(jié)能專專家等等內(nèi)容容：大大型文文藝匯匯演、、明星星助陣陣、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)促促銷媒體宣宣傳：：報(bào)紙、、電臺(tái)臺(tái)、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等等強(qiáng)勢(shì)勢(shì)宣傳傳?生態(tài)樣樣板間間開放放儀式式活動(dòng)主主題：：長(zhǎng)河河灣樣樣板示示范區(qū)區(qū)盛裝裝開放放核心活活動(dòng)之之二營銷執(zhí)執(zhí)行目的：：開放放前后后通過過媒體體炒做做，為為項(xiàng)目目帶來來上門門客戶戶，并并促進(jìn)進(jìn)認(rèn)購購客戶戶和意意向客客戶成成交。。形式：：請(qǐng)生生態(tài)專專家樣樣板間間設(shè)計(jì)計(jì)師現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)講講解，，每位位參觀觀者贈(zèng)贈(zèng)送生生態(tài)主主題小小禮品品。?營銷執(zhí)執(zhí)行第四階階段:持持續(xù)強(qiáng)強(qiáng)銷期期（（2008.7—2008.10）階段目目標(biāo)：：詮詮釋內(nèi)內(nèi)在魅魅力，，拓展展客戶戶資源源推廣重重點(diǎn)：：產(chǎn)產(chǎn)品賣賣點(diǎn)深深化，，項(xiàng)目目形象象升華華訴求手手段：：軟軟性為為主、、硬性性為輔輔、公公關(guān)保保養(yǎng)、、直投投訴求渠渠道：：平平媒/雜志志/網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)/戶外外/公公關(guān)活活動(dòng)各階段段營銷銷執(zhí)行行?營銷執(zhí)執(zhí)行各階段段營銷銷執(zhí)行行持續(xù)強(qiáng)強(qiáng)銷期期主要要工作作第二波波爆破破放量量房源源，保保證再再次熱熱銷期期房源源的供供應(yīng)；；挖掘老老客戶戶資源源，調(diào)調(diào)動(dòng)老老客戶戶積極極性，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)老帶帶新；；利用各各種手手段對(duì)對(duì)滯銷銷戶型型進(jìn)行行促銷銷；舉辦小小規(guī)模模、高高格調(diào)調(diào)的客客戶保保養(yǎng)活活動(dòng)，，做好好老客客戶的的維系系工作作和潛潛在購購房客客戶的的保養(yǎng)養(yǎng)工作作；拓展新新的營營銷渠渠道，，降低低大眾眾平媒媒的投投放，，保證證項(xiàng)目目的市市場(chǎng)聲聲音，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)低成成本有有效營營銷；；?形象活活動(dòng)：：“長(zhǎng)長(zhǎng)河灣灣”攝攝影大大賽營銷執(zhí)執(zhí)行核心活活動(dòng)之之一活動(dòng)目目的：：1、深深化項(xiàng)項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)知度度2、展展現(xiàn)本本項(xiàng)目目園林林景觀觀項(xiàng)目目的優(yōu)優(yōu)越性性3、吸吸引關(guān)關(guān)注，，增加加來訪訪，促促進(jìn)銷銷售活動(dòng)地地點(diǎn)：：長(zhǎng)河河公園園參與對(duì)對(duì)象：：所有有攝影影愛好好者內(nèi)容容：所所有作作品在在網(wǎng)站站、報(bào)報(bào)紙、、雜志志發(fā)表表，專專家評(píng)評(píng)獎(jiǎng)。。媒體宣宣傳：：1、報(bào)報(bào)紙宣宣傳2、其其他宣宣傳3、網(wǎng)網(wǎng)站?營銷執(zhí)執(zhí)行核心活活動(dòng)之之二活動(dòng)目目的：：深化化項(xiàng)目目知名名度和和美譽(yù)譽(yù)度延延深項(xiàng)項(xiàng)目高高檔形形象品品牌；；吸引引大客客戶和和高層層次人人群對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的關(guān)關(guān)注窄眾活活動(dòng)：：名車車試駕駕活動(dòng)地地點(diǎn)：：售樓樓處活動(dòng)設(shè)設(shè)想：：與媒媒體、、汽車車銷售售商聯(lián)聯(lián)和運(yùn)運(yùn)作，，我方方提供供贊助助和場(chǎng)場(chǎng)所，，媒體體負(fù)責(zé)責(zé)宣傳傳推廣廣。媒體宣宣傳:1、報(bào)報(bào)紙廣廣告2、、電話話邀約約3、其其他推推廣?營銷執(zhí)執(zhí)行核心活活動(dòng)三三促銷活活動(dòng)：：十一一酬賓賓活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)目目的：：吸引引人氣氣，增增加現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活活動(dòng)氣氣氛，，促進(jìn)進(jìn)成交交活動(dòng)地地點(diǎn)：：售樓樓處參加對(duì)對(duì)象：：所有有在此此期間間的購購房客客戶活動(dòng)設(shè)設(shè)想：：在此此期間間購房房客戶戶均可可參加加每周周一次次抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)活動(dòng)動(dòng)，獲獲獎(jiǎng)?wù)哒咚托滦埋R泰泰雙人人往返返機(jī)票票，或或等值值家電電。媒體宣宣傳：：1、、報(bào)紙紙宣傳傳2、、電臺(tái)臺(tái)廣播播3、、短信信告知知4、、其他他宣傳傳?謝謝??！偉業(yè)顧顧問真真誠愿愿為貴貴項(xiàng)目目、貴貴公司司提供供更加加全面面的、、更具具前瞻瞻性與與實(shí)效效性的的全程程綜合合服務(wù)務(wù)：希希望通通過偉偉業(yè)顧顧問的的協(xié)助助與參參與，，能為為貴公公司在在該項(xiàng)項(xiàng)目的的品牌牌與營營銷上上創(chuàng)造造并實(shí)實(shí)現(xiàn)最最大化化的價(jià)價(jià)值??！?即使贈(zèng)品只只是一張紙紙，顧客也也是高興的的。如果沒沒有贈(zèng)品，，就贈(zèng)送““笑容”。。所謂企業(yè)管管理就是解解決一連串串關(guān)系密切切的問題，，必須有系系統(tǒng)地予以以解決，否否則將會(huì)造造成損失。。浪費(fèi)時(shí)間間。1月-231月-23蓋茨運(yùn)用用的管理理風(fēng)格既既不是美美國的個(gè)個(gè)人主義義式，也也不是日日本的共共識(shí)主義義式，而而是獨(dú)樹樹一幟的的達(dá)爾文文式企業(yè)成功經(jīng)典典名人名言23:0123:0123:01:121月-23前方充滿著未未知，但我必必須得走。無法評(píng)估，，就無法管管理。1月-231月-231月-231月-2323:0123:01授權(quán)就像放放風(fēng)箏，部部屬能力弱弱線就要收收一收，部部屬能力強(qiáng)強(qiáng)了就要放放一放。軍隊(duì)隊(duì)無無放放任任，，學(xué)學(xué)校校無無放放任任，，此此今今日日世世界界各各共共和和國國之之道道例例。。軍軍隊(duì)隊(duì)放放任任，，則則將將不不能能以以令令，，學(xué)學(xué)校校放放任任，，則則師師不不能能以以教教；；將將不不能能令令則則軍軍敗敗，，師師不不能能教教則則學(xué)學(xué)校校敗敗，，其其為為國國忠忠，，莫莫此此之之尤尤。。05-1月月-2305-1月月-23積極極的的人人在在每每一一次次憂憂患患中中都都看看到到一一個(gè)個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，而而消消極極的的人人則則在在每每個(gè)個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)都都看看到到某某種種憂憂患患。。不是沒辦辦法，而而是沒有有用心想想辦法。。用心想想辦法，，一定有有辦法，，遲早而而已。1月-231月-231月-23用人不在在于如何何減少人人的短處處，而在在于如何何發(fā)揮人人的長(zhǎng)處處。觀察才行行。你的臉是是為了呈呈現(xiàn)上帝帝賜給人人類最貴貴重的禮禮物做人低低三分分，做做事高高三分分。23:01:1223:01:1223:011月-23決不能能在沒沒有選選擇的的情況況下，，作出出重大大決策策。經(jīng)營企企業(yè)，，是許許多環(huán)環(huán)節(jié)的的共同同運(yùn)作作，差差一個(gè)個(gè)念頭頭，就就決定定整個(gè)個(gè)失敗敗當(dāng)你在事業(yè)業(yè)上遇到挫挫折，有"打退堂鼓"的念頭時(shí)，，你應(yīng)該加加以注意，，這是最危危險(xiǎn)的時(shí)候候!1月-231月-2323:0123:01:12世界上沒有有夕陽企業(yè)業(yè),只有落后和和不思進(jìn)取取的企業(yè)。。光靠?jī)r(jià)格便便宜的產(chǎn)品品能夠長(zhǎng)久久地存活下下來。沒有組織就就沒有管理理，而沒有有管理也就就沒有組織織。管理部部門是現(xiàn)代代組織的特特殊器官，，正是依靠靠這種器官官的活動(dòng)，，才有職能能的執(zhí)行和和組織的生生存。管理就是做好好無數(shù)小的細(xì)細(xì)節(jié)工作。05-1月-2305-1月-231月-23將良品率預(yù)定定為85%，那么便表示示容許15%的錯(cuò)誤存在。。顧客是重要的的創(chuàng)新來源。。人生的選擇決決定一切。成功的企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)不僅是授授權(quán)高手，更更是控權(quán)的高高手。卓有成效的管管理者善于用用人之長(zhǎng)。2023年1月5日05一月2023做生意，要隨隨著形勢(shì)的變變化而變化。。做小生意，，在于勤;做大生意，要要看政治觀局局勢(shì)。魔鬼鬼存存在在于于細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)之之中中。。一月月231月月-2323:01大多多數(shù)數(shù)的的錯(cuò)錯(cuò)誤誤是是企企業(yè)業(yè)在在狀狀況況好好的的時(shí)時(shí)候候犯犯下下的的，，而而不不是是在在經(jīng)經(jīng)營營不不善善的的時(shí)時(shí)候候。。沒有有什什么么比比忙忙忙忙碌碌碌碌更更容容易易，，沒沒有有什什么么比比事事半半功功倍倍更更困困難難。。成功功的的方方法法千千萬萬條條,多總總結(jié)結(jié)別別人人的的失失敗敗,根據(jù)據(jù)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)的的路路行行走走,不要要太太在在意意聽聽取取名名人人大大家家的的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)格格言言。。協(xié)調(diào)以以及控控制。。1月-232023/1/523:0111:01:12下下午午企業(yè)做做大后后CEO說話要要越來來越細(xì)細(xì)。小小企業(yè)業(yè)要有有長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的打打算大大企業(yè)業(yè)要有有注意意細(xì)節(jié)節(jié)。2023/1/523:01:12企業(yè)的的成功功靠團(tuán)團(tuán)隊(duì)，，而不不是靠靠個(gè)人人。只要不是是相當(dāng)重重要的商商品，不不是穩(wěn)健健踏實(shí)地地行商，，迅速發(fā)發(fā)展就等等于迅速速破產(chǎn)，，只有使使多種商商品不間間斷地相相繼配合合上市，，才能使使迅速發(fā)發(fā)展的事事業(yè)穩(wěn)步步前進(jìn)。。1月-232023/1/523:01:13正確的決決策來自自眾人的的智慧。。周到的服務(wù)，，那簡(jiǎn)直是難難以想象的。。23:012023/1/523:01:13謝謝各位！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。23:01:1323:01:1323:011/5/202311:01:13PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2323:01:1323:01Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。23:01:1323:01:1323:01Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2323:01:1323:01:13January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月202311:01:13下午午23:01:131月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2311:01下下午午1月月-2323:01January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/523:01:1323:01:1305January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。