某地區(qū)房地產(chǎn)管理知識(shí)及市場(chǎng)營銷方案

目錄第一章：項(xiàng)目概括第二章：宏觀市場(chǎng)分析第三章：區(qū)域房地產(chǎn)特征第四章：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第五章：區(qū)域未來發(fā)展趨勢(shì)第一章項(xiàng)目概括1.項(xiàng)目大環(huán)境分析2.項(xiàng)目基本信息第一章項(xiàng)目概括1.項(xiàng)目大環(huán)境分析2.項(xiàng)目基本信息1.1項(xiàng)目大區(qū)位環(huán)境分析-----------地塊價(jià)值升值空間大承德位于位于河北省東北部，灤河與武烈河交匯處。西南距首都北京180公里，距省會(huì)石家莊540公里。北靠內(nèi)蒙古自治區(qū)，東與遼寧省接壤，西鄰張家口市，西南與北京市、天津市毗鄰，東南與秦皇島市、唐山市相連。東西最大橫距280公里，南北最大縱距268公里，轄區(qū)總面積39548平方公里。本案180公里540公里承德作為旅游城市，優(yōu)化配置商業(yè)資源，打造成為立足河北東北部，面向京、津、唐，輻射蒙、遼和華北地區(qū)的商貿(mào)流通中心。未來地塊價(jià)值發(fā)展空間也是相當(dāng)大的。本次市調(diào)的區(qū)域?yàn)殡p橋區(qū)雙橋區(qū)是承德市中心區(qū)，西部與雙灤區(qū)毗鄰，西南部與灤平縣交界。境內(nèi)有馳名中外的避暑山莊和外八廟，全區(qū)共轄6個(gè)鎮(zhèn)，68個(gè)行政村，7個(gè)街道辦事，68個(gè)社區(qū)。區(qū)內(nèi)有滿族、回族、蒙古族、壯族、朝鮮族等25個(gè)少數(shù)民族，少數(shù)民族人口為4.5萬人

雙橋區(qū)在未來的規(guī)劃中，老城區(qū)主要承擔(dān)風(fēng)景名勝和核心旅游職能，南區(qū)(開發(fā)區(qū)）主要承擔(dān)政治、經(jīng)濟(jì)中心職能，雙灤區(qū)主要承擔(dān)工業(yè)中心和附屬旅游區(qū)職能。南區(qū)發(fā)展規(guī)劃期限至2020年，到規(guī)劃期末，南區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模38萬人，規(guī)劃城市建設(shè)用地面積42.14平方公里。老城區(qū)南區(qū)雙欒區(qū)1.2人口分析人口數(shù)（人）比重(%)2000年2010年全省71854202100100石家莊市1016378813.8614.15唐山市757728410.5610.54秦皇島市29876054.134.16邯鄲市917467912.5812.77邢臺(tái)市71041149.979.89保定市1119437915.7015.58張家口市43454916.286.05承德市34731974.984.83滄州市71340539.969.93廊坊市43588395.756.06衡水市43407736.236.04本案承德市人口變不大，總?cè)丝?4.7萬人，其中農(nóng)業(yè)人口8.6萬人，少數(shù)民族人口為4.5萬人，作為旅游城市是一個(gè)吸引了大量外地中高端客戶的城市，外地車牌轎車在大街上也常見，表明臨沂市場(chǎng)潛在購房人群數(shù)量龐大。承德人口雖然只占全省4.83%，但由于承德旅游城市。人口的增長速度不是很明顯，屬于觀光旅游，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)帶動(dòng)不大觀光旅游對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)地產(chǎn)影響不大1.3承德氣候雙橋區(qū)處于暖溫帶向寒溫帶過度地帶，屬于溫帶半濕潤半干旱大陸性季風(fēng)型山地氣候，其氣候特點(diǎn)是冬季寒冷干燥，時(shí)間長；春季多風(fēng)干燥，歷時(shí)短；夏季清涼多雨，適宜避暑消夏；秋季天高氣爽，晝夜溫差大，降水年、季變化大。多年平均氣溫8.9℃，年極端最低氣溫-24.2℃,（出現(xiàn)在1月份），極端最高溫度41.5℃（出現(xiàn)在7月份）,全年無霜期157天。年累積日照時(shí)數(shù)為2903小時(shí)。流域內(nèi)多年平均降水量560毫米，日最大降水量151.4毫米，時(shí)最大降水量52毫米，年內(nèi)雨量主要集中在七、八、九三個(gè)月份。

承德的氣候適度，給當(dāng)?shù)卦炀鸵粋€(gè)宜居的生態(tài)城市，必然促進(jìn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展溫度適宜宜居城市1.4承德區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)承德有公路向四周輻射，境內(nèi)有101、111、112國道通過，向北可通往內(nèi)蒙古，向東可達(dá)遼寧，西南前往北京，東南則到天津。從北京到承德京承高速只需要2個(gè)小時(shí)，構(gòu)筑以“一環(huán)八射”（所謂一環(huán)是指市區(qū)周邊高速環(huán)路，八射是指：京承，承唐，承秦，承朝，承津承圍，承赤，承張）高速公路為核心的綜合交通網(wǎng)絡(luò)京承高速111國道四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)直接帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展起到了鋪墊作用交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)為房地產(chǎn)業(yè)做鋪墊1.5承德旅游資源承德歷史承德原名熱河，歷史悠久,有著豐富的多民族歷史文化內(nèi)涵自秦漢以來，歷代中央政權(quán)都曾在承德設(shè)立郡、府、州、縣等行政機(jī)構(gòu)；在清雍正元年設(shè)熱河廳，乾隆四十三年改為承德府承德屬河北省省轄市，轄八縣三區(qū)：承德縣、隆化縣、灤平縣、興隆縣、平泉縣、寬城滿族自治縣、豐寧滿族自治縣、圍場(chǎng)滿族蒙古族自治縣和雙橋區(qū)、雙灤區(qū)、鷹手營子礦區(qū)旅游資源豐富的歷史名城承德市1998年底被國家家旅游局列列入首批中中國優(yōu)秀旅旅游城市，，有“紫塞塞明珠”之之稱。我國國現(xiàn)存最大大的皇家園園林--——避暑山莊（（世界文化化遺產(chǎn)）。。承德外八廟廟：是指清清朝在承德德避暑山莊莊周圍依照照西藏、新新疆、蒙古古喇嘛教寺寺廟的形式式修建的十十二座喇嘛嘛教寺廟群群第二章宏觀觀環(huán)境分析析1.承德市功能能定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分分析4.承德房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展分析5.房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)政策6.未來發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)1.承德市功能能定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分分析4.承德房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展分析5.房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)政策6.未來發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)第二章宏觀觀環(huán)境分析析2.1承德市功能能定位優(yōu)化配置商商業(yè)資源打打造京、津津、唐輻射射的商貿(mào)流流通中心承德城市建建設(shè)一直囿囿于避暑山山莊周圍約約16平方公里的的狹小河谷谷地帶，城城市的“金金邊銀角””大都被機(jī)機(jī)關(guān)單位、、住宅區(qū)占占用，產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展不起起來，居民民收入提不不上去，城城市產(chǎn)業(yè)承承載力和聚聚集功能弱弱化。為此此，承德市市委市政府府決定實(shí)施施“中疏””戰(zhàn)略：““疏出”機(jī)機(jī)關(guān)、“疏疏出”企業(yè)業(yè)、“疏解解”住宅、、“疏出””人口，使使老城區(qū)由由過去承擔(dān)擔(dān)所有城市市功能向功功能分區(qū)合合理布局轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。歷史文化名名城、溫度度適宜、宜宜居城市承德是一座座美麗的山山城。城區(qū)區(qū)內(nèi)河流交交匯、灤河河和五烈河河交匯，五五烈河將承承德市一分分為二，兩兩本靠山。。四季分明明。冬天雖雖然寒冷，，但由于四四周環(huán)山，，阻滯了來來自蒙古高高原寒流的的襲擊，故故溫度要高高于同緯度度其他地區(qū)區(qū)；夏季涼涼爽，雨量量集中，基基本上無炎炎熱期北區(qū)西區(qū)南區(qū)老城區(qū)承德由老城城區(qū)、北區(qū)區(qū)、西區(qū)和和南區(qū)組成成，更加有有利于老城城保護(hù)和新新區(qū)發(fā)展的的組團(tuán)式城城市結(jié)構(gòu)。。北區(qū)南與老老城區(qū)相接接，北到雙雙峰寺小東東溝，主要要職能為休休閑度假、、會(huì)展和現(xiàn)現(xiàn)代物流區(qū)區(qū)承德醫(yī)藥學(xué)學(xué)新校區(qū)普寧寺北區(qū)因?yàn)榘ぐそ苁钌缴角f，主要要的職能就就是休閑度度假，山莊莊占承德市市面積的三三分之一，，主要為山山區(qū)，而且且北區(qū)公交交較少，配配套不完善善，不適合合宜居。西區(qū)位于城城市西部的的雙灤區(qū)，，其主要職職能是工業(yè)業(yè)和附屬旅旅游區(qū)雙欒區(qū)作為為離承德中中心最近的的一個(gè)區(qū)域域，由于工工業(yè)的發(fā)展展使當(dāng)?shù)貨]沒有適合宜宜居的位置置，主要的的職能是工工業(yè)。中心城區(qū)以以老城區(qū)為為核心，沿沿武烈河、、灤河向北北、向南、、向西發(fā)展展老城區(qū)作為為承德的市市中心，交交通配套十十分完善，，由于開發(fā)發(fā)較早目前前土地十分分稀缺，在在這個(gè)寸土土寸金的地地方，已經(jīng)經(jīng)批閱住宅宅用地。老老城區(qū)房屋屋建設(shè)落后后，客群南南遷，從而而可以看出出政府對(duì)于于老城區(qū)開開始進(jìn)行保保護(hù)措施，，重力打造造旅游城市市。南區(qū)北起武武烈河大橋橋，南至西西營，主要要職能為行行政辦公、、高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)和教教育功能區(qū)區(qū)河北民族師師范學(xué)院京承高速承德大學(xué)城城南區(qū)規(guī)劃將將著力解決決目前老城城保護(hù)和新新區(qū)建設(shè)、、工業(yè)發(fā)展展和旅游發(fā)發(fā)展的矛盾盾，遷出老老城區(qū)全部部工業(yè)及南南區(qū)部分工工業(yè)企業(yè)在在距避暑山山莊25公里外的上上板城規(guī)劃劃建設(shè)工業(yè)業(yè)園區(qū)。使使南區(qū)成為為一個(gè)適合合工作，居居住的城市市。本案1.承德市功能能定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分分析4.承德房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展分析5.房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)政策6.未來發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)第二章宏觀觀環(huán)境分析析環(huán)首都經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈建設(shè)的的總體思路路鄰近北京將將近1000公里的范圍圍內(nèi)，利用3到5年時(shí)間，打打造環(huán)首都都經(jīng)濟(jì)圈包括張家口口、承德、、廊坊、保保定四個(gè)地地級(jí)市，以以及涿州市市、淶水縣縣、涿鹿縣縣、懷來縣縣、赤城縣縣、豐寧滿滿族自治縣縣、灤平縣縣、三河市市、大廠回回族自治縣縣、香河縣縣、廣陽區(qū)區(qū)、安次區(qū)區(qū)、固安縣縣13個(gè)縣（市）），這些城市群群首尾相連連，全長999．5公里，面積積達(dá)到27060平方公里2.2城市規(guī)劃環(huán)首都經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈，打造造大北京環(huán)北京“一一小時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈”河北省將通通過高鐵（京沈客運(yùn)運(yùn)專線）與北京銜接接，北京10分鐘可到廊廊坊，15分鐘到涿州州、懷來，，30分鐘到承德德，高鐵網(wǎng)網(wǎng)將在一年年至兩年內(nèi)內(nèi)全部形成成“高鐵時(shí)代代”的“高高鐵經(jīng)濟(jì)””緊緊圍繞建建設(shè)“國際際旅游城市市”總體目目標(biāo)，使城城市的交通通區(qū)位、土土地資源、、旅游資源源、人文優(yōu)優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)進(jìn)一步發(fā)揮揮和提升，，打響“高高鐵經(jīng)濟(jì)””品牌空前優(yōu)惠的的“特區(qū)政政策”環(huán)首都經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈將環(huán)繞北京建建成一個(gè)全全封閉的城城市帶。對(duì)對(duì)這個(gè)特區(qū)區(qū)，“將給予比深深圳更優(yōu)惠惠的政策”。在規(guī)劃上上，將借鑒鑒東京、首首爾等首都都經(jīng)濟(jì)圈的的經(jīng)驗(yàn)，制制訂總體規(guī)規(guī)劃、專項(xiàng)項(xiàng)規(guī)劃、控控制性詳規(guī)規(guī)等，預(yù)計(jì)計(jì)將在2011年1月底前完成成河北省環(huán)北北京13個(gè)縣市，將將采用“三零”的方式大搞搞招商。即即零溢價(jià)、、零成本注注冊(cè)和零成成本審批，，這在全國國的招商政政策中是很很少有的環(huán)首都經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈，打造造大北京城鎮(zhèn)體系的的空間結(jié)構(gòu)構(gòu)一核中心城區(qū)三帶圍場(chǎng)—隆化—中心城區(qū)—承德縣—寬城城鎮(zhèn)帶帶豐寧—灤平—中心城區(qū)—平泉城鎮(zhèn)帶帶興隆—鷹手營子礦礦區(qū)—承德縣—平泉城鎮(zhèn)帶帶“一核三帶”的城鎮(zhèn)體體系空間結(jié)結(jié)構(gòu)城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略通過“南擴(kuò)擴(kuò)、西進(jìn)、、北延、中中疏”帶動(dòng)動(dòng)城市向南南、西、北北三個(gè)方向向發(fā)展，疏疏解老城區(qū)區(qū)職能，形形成組團(tuán)式式結(jié)構(gòu)“南擴(kuò)、西進(jìn)進(jìn)、北延、中梳”的的總體戰(zhàn)略略南擴(kuò)北延西進(jìn)交通規(guī)劃為為承德發(fā)展展提供動(dòng)力力全面升級(jí)的的交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)體系公路2009年，承唐、、承朝高速速公路路基基全部完成成，承秦高高速全面開開工，力爭(zhēng)爭(zhēng)承赤高速速開工奠基基到2012年，承德市市高速公路路通車?yán)锍坛坛^500公里鐵路京沈客運(yùn)專專線起自北北京站，途途徑承德、、朝陽、阜阜新，到達(dá)達(dá)遼寧沈陽陽北站，新新建線路正正線全長676.335公里，估算算投資961.6億元建成后，承承德至北京京的行車時(shí)時(shí)間，將由由目前的4小時(shí)10分鐘縮短為為1小時(shí)以內(nèi)航空擬建的承德德旅游支線線機(jī)場(chǎng)的定定位為國內(nèi)內(nèi)旅游和支支線機(jī)場(chǎng)，，初步預(yù)期期建于雙峰峰寺1.承德市功能能定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分分析4.承德房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展分析5.房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)政策6.未來發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)第二章宏觀觀環(huán)境分析析2.3宏觀指標(biāo)分分析承德市地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值值發(fā)展?fàn)顩r況近6年承德國民民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步步發(fā)展，GDP總值增長速速度每年均均在10%以上，但增增速已有所所減緩，2010年，承德GDP達(dá)880.50億元，通過過增長11.4%。增速比2009年增長0.4個(gè)百分點(diǎn)360.0016.50%425.90714.90551.60763.70880.5011.00%15.70%17.30%11.40%13.00%承德經(jīng)濟(jì)正正處于持續(xù)續(xù)快速發(fā)展展階段元近年來承德德人均GDP同樣保持持持續(xù)快速增增長，2010年承德人均均GDP達(dá)21988.4元，低于同同期河北省省人均GDP水平。21988.41935421048163771072312688元承德經(jīng)濟(jì)正正處于持續(xù)續(xù)快速發(fā)展展階段2005——2010年承德人均均GDP統(tǒng)計(jì)2005——2010年承德產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)變化化億元75.113998107.2111.165.1223.4183.8304430.2402.9449.5127.4111.06149.6177.5249.7292912.38.4012.40511.4023.723.919.312.710.2011.81313.59.713.211.2013.30二產(chǎn)為主導(dǎo)導(dǎo)，三業(yè)發(fā)發(fā)展滯后，，但呈遞增增之勢(shì)近6年，承德固固定資產(chǎn)投投資增長迅迅猛，每年年增速均保保持在25%以上，且呈呈加速增長長.2010年，三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值值占地區(qū)生生產(chǎn)總值的的比重分別別變化11.4%。10.2%和13.3%第三產(chǎn)業(yè)比比重增加明明顯2010年，三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展基本本穩(wěn)定，第第一產(chǎn)業(yè)和和第三產(chǎn)業(yè)業(yè)分別增長長1.25%和0.5%增長幅度不不是很大。。第二產(chǎn)業(yè)業(yè)下降1.76%。第一產(chǎn)業(yè)比重第二產(chǎn)業(yè)比重第三產(chǎn)業(yè)比重2005年18.0851.0630.852006年17.6352.4529.912007年17.7755.1127.122008年15.0060.1824.832009年14.5552.7632.702010年15.851.0033.2二產(chǎn)為主導(dǎo)導(dǎo)，三業(yè)發(fā)發(fā)展滯后，，但呈遞增增之勢(shì)年份產(chǎn)業(yè)比重189.40230.50300.30388.00567.00751.325.732.530.3029.2045.3032.5近6年，承德固固定資產(chǎn)投投資增長迅迅猛，每年年增速均保保持在25%以上，且呈呈加速增長長狀態(tài)2010年，承德固固定資產(chǎn)投投資達(dá)751.3億元，同比比增長32.5%，比09年下降12個(gè)百分點(diǎn)承德市社會(huì)會(huì)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資情況況億元固定資產(chǎn)投投資高速增增長，投資資環(huán)境不斷斷改善近6年承德社會(huì)會(huì)消費(fèi)品零零售總額持持續(xù)快速增增長，每年年增速保持持12%以上，基本本呈逐年增增長之勢(shì)受拉動(dòng)內(nèi)需需等系列政政策影響，，2010年承德社會(huì)會(huì)消費(fèi)品零零售總額達(dá)達(dá)254.6億元，同比比增長18.5承德市社會(huì)會(huì)消費(fèi)品零零售額總額額億元117.9218.2132.9152.818512%12.7%15%21.1%18%18.5254.6消費(fèi)品市場(chǎng)場(chǎng)平穩(wěn)快速速發(fā)展，市市場(chǎng)需求不不斷增長城鄉(xiāng)居民收收入增長，，購買力提提升，擴(kuò)大大消費(fèi)動(dòng)力力近6年承德城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入每年年保持8%以上的增增速2010年承德人人均可支支配收入入13212元，同比比增長10.6%，比09年增長0.6個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)承德市城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入情況況億元8476.99439.610861.3743611951132129.2%10%8.1%15.8%15.1%10.6%河北省內(nèi)內(nèi)的二線線城市，，房地產(chǎn)產(chǎn)空間較較大名稱2010GDP（億元）總?cè)丝诔械?80.5023.17唐山4469.0873.5秦皇島930.49287邯鄲2342.2942.8石家莊34001016河北省內(nèi)內(nèi)的二線線城市從城市人人口及經(jīng)經(jīng)濟(jì)宏觀觀數(shù)據(jù)來來看的總總體規(guī)模模來看，，承德屬屬于河北北省內(nèi)的的二級(jí)城城市河北省內(nèi)內(nèi)旅游城城市的第第二梯隊(duì)隊(duì)相比秦皇皇島來說說，承德德的整體體水平仍仍相對(duì)較較弱，屬屬于河北北省內(nèi)旅旅游城市市的第二二梯隊(duì)《承德城市市總體規(guī)規(guī)劃2010年—2020年》到2020年承德市市區(qū)人口口規(guī)模規(guī)規(guī)劃達(dá)在在80萬人左右右，人口口的增加加帶來區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)長期期向好年度市區(qū)人口規(guī)模（人）規(guī)劃面積（平方公里）20105758.8320208084.00發(fā)展空間2321.17從消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)中可可以看出出，城市市最基本本的衣食食消費(fèi)占占據(jù)了絕絕對(duì)的主主導(dǎo)地位位，占整整個(gè)消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)的的53.1%城市的主主流消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)仍仍為中等等和中低低的收入入家庭，，從當(dāng)?shù)氐氐膶?shí)際際產(chǎn)業(yè)和和人群來來看，確確實(shí)存在在一批極極為富裕裕的階層層，消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)呈呈現(xiàn)明顯顯的“啞啞鈴狀””分布特特征37.8%37.8%37.8%37.8%37.8%20.9%2010年承德消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)呈明顯顯的啞鈴鈴狀城市市人群結(jié)結(jié)構(gòu)1.承德市功功能定位位2.城市規(guī)劃劃3.宏觀指標(biāo)標(biāo)分析4.承德房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展分分析5.房地產(chǎn)相相關(guān)政策策6.未來發(fā)展展預(yù)測(cè)第二章宏宏觀環(huán)境境分析1.由于承德德市規(guī)劃劃三年大大變樣，，老城區(qū)區(qū)南遷，，直接帶帶動(dòng)開發(fā)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，，針對(duì)老老城區(qū)客客戶，在在開發(fā)區(qū)區(qū)置業(yè)是是首選。。2.人口目前前增長速速度不明明顯，購購買力不不足，但但由于老老城區(qū)南南遷，剛剛性需求求客戶巨巨多，目目前房地地產(chǎn)發(fā)展展速度高高于平常常。3.承德人均均GDP達(dá)到21988.4元合3402美元，承承德正處處于快速速發(fā)展階階段，目目前房地地產(chǎn)供給給需求旺旺盛，開開工面積積，竣工工面積年年銷售量量增幅較較大。房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格持續(xù)續(xù)上浮，，價(jià)格增增長水平平遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于同期期經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平和居民民收入水水平。房房地產(chǎn)開開發(fā)水平平不高，，升幅較較快。承德房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)處于快快速發(fā)展展階段2000-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$0-200US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP和房地產(chǎn)產(chǎn)關(guān)系1.承德市功功能定位位2.城市規(guī)劃劃3.宏觀指標(biāo)標(biāo)分析4.承德房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展分分析5.房地產(chǎn)相相關(guān)政策策6.未來發(fā)展展預(yù)測(cè)第二章宏宏觀環(huán)境境分析宏觀政策策影響性性有限，，承德市市場(chǎng)敏感感度低政策目的的：支持持自住，，打擊投投資加大調(diào)控控力度穩(wěn)定房價(jià)價(jià)不力將將問責(zé)：：將房地地產(chǎn)調(diào)控控作為考考察執(zhí)政政的重要要因素加快建設(shè)設(shè)住房信信息系統(tǒng)統(tǒng)：銀行行與住建建部聯(lián)合合，實(shí)行行第二套套認(rèn)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)嚴(yán)，按房房不按貸貸，按家家庭認(rèn)定定的原則則差別化信信貸政策策實(shí)行更為為嚴(yán)格的的差別化化住房信信貸政策策：增加加第二套套購房首首付比例例，實(shí)行行二套房房貸上浮浮利率高房價(jià)地地區(qū)三套套房停貸貸：大部部分城市市停止發(fā)發(fā)放第三三套房貸貸，打擊擊投機(jī)行行為提高購房房門檻增加外地地人購房房難度：：部分地地區(qū)對(duì)不不能提供供1年以上當(dāng)當(dāng)?shù)丶{稅稅證明或或社會(huì)保保險(xiǎn)繳納納證明的的非本地地居民暫暫停發(fā)放放購買住住房貸款款限制購房：：地方人民民政府可根根據(jù)實(shí)際情情況，采取取臨時(shí)性措措施，在一一定時(shí)期內(nèi)內(nèi)限定購房房套數(shù)響應(yīng)國家號(hào)號(hào)召，積極極支持房地地產(chǎn)業(yè)承德市政策策情況總體調(diào)控力力度較弱，，積極執(zhí)行行“三年大大變樣”發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略僅執(zhí)行銀行行系統(tǒng)內(nèi)部部的強(qiáng)制規(guī)規(guī)定，在其其他層面仍仍有促進(jìn)房房地產(chǎn)利好好的相關(guān)政政策出臺(tái)大力執(zhí)行““三年大變變樣”省級(jí)級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略略，推動(dòng)舊舊城改造，，進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)了城市基基礎(chǔ)需求客客群限制主城區(qū)區(qū)供應(yīng)量，，信貸政策策適當(dāng)寬松松出臺(tái)主城區(qū)區(qū)無新建商商品房的政政策，一方方面限制主主城供應(yīng)量量，有利于于價(jià)格水平平的提升；；另一方面面，為新區(qū)區(qū)的未來發(fā)發(fā)展奠定了了良好的客客源基礎(chǔ)實(shí)行第二套套房首付不不低于50%，利率上浮浮1.1倍；嚴(yán)控第第三套房貸貸款，基本本不發(fā)放，，但目前未未出臺(tái)如何何認(rèn)定三套套房的方式式；外地人人購房可不不提供一年年當(dāng)?shù)丶{稅稅證明，但但需當(dāng)?shù)厝巳诉M(jìn)行擔(dān)保保并提供收收入證明；；目前承德德尚未限制制家庭的購購房套數(shù)1.承德市功能能定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分分析4.承德房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展分析5.房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)政策6.未來發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)第二章宏觀觀環(huán)境分析析未來房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?jié)摿α薮?，投投資客戶增增加城市南遷給給開發(fā)區(qū)帶帶來了大量量的人口，，人口帶動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)，作作為未來城城市中心，，房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展速度會(huì)會(huì)大大增加加。十一五規(guī)劃劃中，規(guī)劃劃未來人口口達(dá)到80萬人，增長長23萬人，土地地規(guī)劃80平方公里，，增加25.17平方公里，，人口的增增加直接影影響房地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)量的的增加，土土地面積的的增加證明明政府對(duì)規(guī)規(guī)劃的力度度很大，開開發(fā)商紛紛紛拿地，未未來的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)很強(qiáng)烈。。目前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)處于于快速發(fā)展展階段，在在未來規(guī)劃劃中會(huì)向平平穩(wěn)發(fā)展階階段過渡，，土地供應(yīng)應(yīng)量，開工工面積，竣竣工面積都都會(huì)相對(duì)的的減少，價(jià)價(jià)格平穩(wěn)。。承德市旅游游城市，夏夏天溫度適適宜，在未未來規(guī)劃中中可以達(dá)到到和三亞一一樣的旅游游城市，居居住和旅游游觀光于一一體，這樣樣投資的客客戶會(huì)大大大增加，增增加購買力力，進(jìn)一步步提高房地地產(chǎn)發(fā)展第三章區(qū)域域房地產(chǎn)特特征1.承德土地市市場(chǎng)成交量量分析2.承德開發(fā)商商分析3.承德價(jià)格分分析4.承德客戶群群分析第三章區(qū)域域房地產(chǎn)特特征1.承德土地市市場(chǎng)成交量量分析2.承德開發(fā)商商分析3.承德價(jià)格分分析4.承德客戶群群分析承德市場(chǎng)三三年大變樣樣，從09年開始推進(jìn)進(jìn)，目前效效果已經(jīng)明明顯。2010年土地供應(yīng)應(yīng)量已經(jīng)達(dá)達(dá)到240萬平米。在在售項(xiàng)目結(jié)結(jié)余存量、、新入市土土地在09年獲得集中中釋放，09年市場(chǎng)的已已供應(yīng)和潛潛在供應(yīng)根根據(jù)統(tǒng)計(jì)，，已達(dá)到188萬平米。07-09年土地供應(yīng)應(yīng)量萬平米未來房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?jié)摿α薮?，投投資客戶增增加101.17188.6624047.28第三章區(qū)域域房地產(chǎn)特特征1.承德土地市市場(chǎng)成交量量分析2.承德開發(fā)商商分析3.承德價(jià)格分分析4.承德客戶群群分析第三梯隊(duì)第二梯隊(duì)第一梯隊(duì)鑫苑、順弛弛、綠地、、建業(yè)等品品牌開發(fā)商商金源、布瑞瑞克、漢飛飛、開元等等知名開發(fā)發(fā)商其他中小企企業(yè)第一梯隊(duì)核核心競(jìng)爭(zhēng)力力：品牌、、產(chǎn)品創(chuàng)新新能力第二梯隊(duì)核核心競(jìng)爭(zhēng)力力：對(duì)本地地市場(chǎng)的把把握處于第一梯梯隊(duì)的外地地實(shí)力企業(yè)業(yè)由于產(chǎn)品品品質(zhì)較好好和創(chuàng)新較較多，在鄭鄭州市場(chǎng)上上形成了一一定程度的的品牌知名名度，積累累了一定品品牌價(jià)值（（天山水榭榭花都）處于第二梯梯隊(duì)的本地地知名企業(yè)業(yè)由于對(duì)本本地消費(fèi)者者需求的準(zhǔn)準(zhǔn)確把握，，雖然形成成了一定的的品牌知名名度，但是是品牌價(jià)值值較低。（（新世家））目前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商均均屬于第二二梯隊(duì)目前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商均均屬于第二二梯隊(duì)省內(nèi)實(shí)力開開發(fā)企業(yè)紛紛紛進(jìn)駐承承德市場(chǎng)河北天山房房地產(chǎn)，以高端為主，，08年進(jìn)入承德德，建筑面積積23萬平方米。。隆基泰禾實(shí)業(yè)集團(tuán)，以薄利多銷項(xiàng)目為主宏達(dá)房地產(chǎn)產(chǎn)，以中高檔項(xiàng)目位置鳳凰山房地地產(chǎn)，以高端項(xiàng)目為主項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（萬平米）天山水榭花都23御龍翰府105鳳凰御景114陽光四季城8.5世紀(jì)城120港灣花園25.2第三章區(qū)域域房地產(chǎn)特特征1.承德土地市市場(chǎng)成交量量分析2.承德開發(fā)商商分析3.承德價(jià)格分分析4.承德客戶群群分析10年市場(chǎng)整體體價(jià)格達(dá)到到5400元/平米的水平平，其價(jià)格格漲幅較大大。11年市場(chǎng)價(jià)格格區(qū)間6000-12000元/平米價(jià)格一路上上行且漲幅幅較大商品住宅中中07年90平米以下占占住宅供應(yīng)應(yīng)量的14%，08年由于小戶戶型集中放放量，90平米以下已已占到40%，目前現(xiàn)狀狀市場(chǎng)中，，90平米以下的的有所減少少，占總市市場(chǎng)的27%別墅在商品品住宅中07年占比約13.16%，且全部集集中于雙橋橋區(qū)，08年市區(qū)無別別墅供應(yīng)。。高密度住宅宅頻頻亮相相，低密度度住宅缺乏乏三年內(nèi)各面面積區(qū)間比比例第三章區(qū)域域房地產(chǎn)特特征1.承德土地市市場(chǎng)成交量量分析2.承德開發(fā)商商分析3.承德價(jià)格分分析4.承德客戶特特征分析客戶特征承德市場(chǎng)的的高端客戶戶以本地客客戶為主，，外地客戶戶比例在逐逐年增加市區(qū)的客戶戶以大型企企業(yè)的中高高層及公務(wù)務(wù)員居多，，包括承鋼鋼、電場(chǎng)、、電力局、、醫(yī)院等下面縣市的的客戶以私私企老板居居多，主要要是礦主（（鐵礦、金金礦、煤礦礦等）客戶比例呈呈啞鈴型結(jié)結(jié)構(gòu)，頂端端客戶群數(shù)數(shù)量有限客群呈啞鈴鈴型結(jié)構(gòu)，，高端客戶戶以本地居居多第四章競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析析1.各項(xiàng)目基本本信息2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析3.針對(duì)本案對(duì)對(duì)比第四章競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析析1.各項(xiàng)目基本本信息2.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析3.針對(duì)本案對(duì)對(duì)比項(xiàng)目名稱天山水榭花都承德世紀(jì)城三期港灣花園鳳凰御景和潤新城御龍翰府文軒茗園陽光四季城總建面（平米）23萬22萬（共143萬）11萬52萬100萬50多萬10多萬76.7萬產(chǎn)品類型別墅，板樓塔樓高層、小高層高層、多層、別墅高層、別墅高層高層高層、多層高層、多層容積率別墅0.72.21.81.152.52.942.82.5建筑樓層1層洋房7棟；3+1層洋房4棟；22層兩棟；7、12、[1]?18、21、25層各一棟25\28\32層高層和10層小高層6棟6層、6棟11層、4棟17層及5棟2-3層別墅12、18、25層29層25-26層27-33層27層層高（米）2.9米2.92.92.92.92.92.92.8戶型面積區(qū)間（平米）50-20093-16288-15580-26093-141100-15042-17060-200立面風(fēng)格現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約北美風(fēng)情現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約立面材料涂料涂料涂料面磚、涂料涂料涂料涂料、底部面磚涂料雙橋區(qū)項(xiàng)目目概括建筑風(fēng)格以以現(xiàn)代簡約約為主，大大多無明顯顯的建筑風(fēng)風(fēng)格特色目目前市場(chǎng)上上僅天山水水榭花都、、歐尚風(fēng)景景以歐式風(fēng)風(fēng)格為主，，定位市場(chǎng)場(chǎng)高端天山水榭花花都陽光四季城城港灣花園現(xiàn)代簡約為為主，大部部分無明顯顯風(fēng)格容積率大多多在2.5以上，高層層為主，少少量項(xiàng)目有有低密度產(chǎn)產(chǎn)品建筑排布呈呈陣列式或或圍合式大多配以底底商及幼兒兒園等設(shè)施施集中商業(yè)較較少，僅天天山水榭花花都規(guī)劃5萬平米左右右商業(yè)德潤莊園港灣花園御龍翰府以小高層，，高層產(chǎn)品品為主，容容積率略低低于主城區(qū)區(qū)戶型較為單單一主要以二居居、三居為為主，少量量項(xiàng)目如天天山水榭花花都有贈(zèng)送送面積贈(zèng)送面積戶戶型受歡迎迎客戶注重戶戶型的性價(jià)價(jià)比優(yōu)勢(shì)，，喜歡實(shí)用用面積較大大的戶型，，如天山水水榭花都90平贈(zèng)20平面積的戶戶型暢銷重視朝向市場(chǎng)上認(rèn)可可南北向戶戶型，僅武武陽麗園出出現(xiàn)純北向向戶型，但但因其價(jià)格格較低，固固不太敏感感?，F(xiàn)代城：三三室二廳102平米客廳主臥陽臺(tái)餐廳衛(wèi)生間衛(wèi)生間臥室構(gòu)架構(gòu)架構(gòu)架構(gòu)架廚房水榭花都：：二室二廳廳90平米，贈(zèng)40平米戶型較為單單一，重視視南向朝向向從客戶來源源來看，主主要以本市市的事業(yè)機(jī)機(jī)關(guān)單位、、私營業(yè)主主、拆遷戶戶及外縣的的礦主為主主，其中，，拆遷戶成成為普通住住宅的購買買主力軍雙橋區(qū)作為為承德老城城區(qū)，總體體項(xiàng)目檔次次及價(jià)格較較高，其購購買客群偏偏中高端15%20%15%20%20%客戶多為中中高端客戶戶從年齡來看看，30-50歲客戶是市市場(chǎng)的主力力軍，占市市場(chǎng)的50%，50歲以上客戶戶購買力也也不示弱占占15%.主要客群在在30-50歲之間10%15%35%25%15%市政府南遷遷，重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃發(fā)展區(qū)區(qū)域供應(yīng)量大而而集中，未未來城市主主要住宅區(qū)區(qū)拆遷力度大大，未來供供地充足第四章競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析析1.各項(xiàng)目基本本信息2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析3.針對(duì)本案對(duì)對(duì)比天山水榭花花都規(guī)劃承德?天山水榭花花都，占地地80845平方米，建建筑面積23萬平米，打打造鬧市中中的低密度度住宅天山水榭花花都位置目前從北京京開車至承承德需2.5個(gè)小時(shí)，09年9月京承高速速修通后僅僅需1.5個(gè)小時(shí)，待待京承城際際鐵路通車車后，從北北京到承德德僅需50分鐘。北京京——-承德，一小小時(shí)生活圈圈指日可待待。項(xiàng)目周周邊交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)四通八八達(dá)，開車車出行各處處都十分方方便快捷。。門口就有有6、10、16、26、28、118路等多條公公交路線。。。多條交通主主干道交相相貫穿其間間，距離市市中心廣場(chǎng)場(chǎng)約1500米，距離避避暑山莊約約2000米，翠橋路十分鐘車程五分鐘車程市中心高端端住宅，低低端決定價(jià)價(jià)值市場(chǎng)稀缺的的西班牙風(fēng)風(fēng)情建筑群群建筑特色布局依照地地形，錯(cuò)落落有致紅色坡屋頂頂、圓弧檐檐口，、文文化石外墻墻、馬蹄窗窗、弧型墻墻及一步陽陽臺(tái)，卷拱拱、陶瓦、、氣孔配合合文化石與與手抹墻面面承德首席臺(tái)臺(tái)地水景園園林園林依勢(shì)而而建，同時(shí)時(shí)融溪水、、跌水、疊疊水、薄水水于一體，，營造出““隱、閑、、散”的生生活意境，，構(gòu)筑承德德首席臺(tái)地地水景園林林馬德里、風(fēng)風(fēng)景山城以以及濱海城城市三大南南歐主題景景觀組團(tuán)，，將建筑、、環(huán)境、自自然、人文文交融提煉煉，通過藝藝術(shù)的排布布，形成清清晰的景觀觀軸線，貫貫穿小區(qū)南南北充分考量地地塊的特質(zhì)質(zhì)，結(jié)合國國際最新規(guī)規(guī)劃理念，，通過大量量水景的打打造，將水水系最大限限度的引入入整個(gè)社區(qū)區(qū)，并一直直延伸到社社區(qū)每一個(gè)個(gè)角落，豐豐富水系隨隨著原生的的地貌變化化起伏有致致，渾然天天成，把““碧、漾、、游、趣””的園林精精髓發(fā)揮得得淋漓盡致致實(shí)力團(tuán)隊(duì)建筑設(shè)計(jì)：：【澳大利亞伯伯濤】澳大利亞最最大的建筑筑設(shè)計(jì)公司司，1999年世界建筑筑雜志的排排名第八位位園林設(shè)計(jì)：：【美國貝爾高高林】在全世界規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)的的專業(yè)界中中保持領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)地位，20年獲獎(jiǎng)超過過百余項(xiàng)物業(yè)管理：：【天山物業(yè)】國家三級(jí)資資質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)，先后三三年榮獲省省級(jí)、國家家級(jí)多項(xiàng)榮榮譽(yù)開發(fā)商：【天山地產(chǎn)】河北天山集集團(tuán)創(chuàng)始于于1980年，總部設(shè)設(shè)在石家莊莊，下設(shè)十十三個(gè)全資資子公司和和多個(gè)工業(yè)業(yè)園區(qū)，擁擁有員工一一萬多名，，集建筑、、房地產(chǎn)開開發(fā)、高科科技工業(yè)發(fā)發(fā)展、市政政工程、質(zhì)質(zhì)量檢測(cè)、、物業(yè)管理理、休閑娛娛樂為一體體，具備國國家建筑總總承包一級(jí)級(jí)資質(zhì)、國國家房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)一級(jí)級(jí)資質(zhì)，2006年躋身“石石家莊市百百強(qiáng)企業(yè)前前十名”，，系河北省省重點(diǎn)扶持持的民營企企業(yè)之一營銷代理：：【合富輝煌】業(yè)內(nèi)知名營營銷代理商商實(shí)力團(tuán)隊(duì)聯(lián)聯(lián)手打造項(xiàng)目名稱花園洋房高層別墅商業(yè)面積（萬平米）2.39.21.54銷售情況100%85%85%80%一期開盤2棟，二期已已開售3棟都已基本本售罄自2008年8月開盤至今今，月均銷銷售量3700平米，月均均銷售套數(shù)數(shù)20-30套項(xiàng)目一期推推出花園洋洋房和13#小高層、14#高層，花園園洋房以大大面積的贈(zèng)贈(zèng)送，6500元/平米的高性性價(jià)比給市市場(chǎng)帶來驚驚喜，去化化速度較快快，是最早早售罄的部部分小高層和高高層以7000元/平米加贈(zèng)送送面積的方方式贏得了了市場(chǎng)認(rèn)可可，實(shí)現(xiàn)了了平穩(wěn)銷售售，目前均均價(jià)價(jià)格已已達(dá)到8500元/平米，最高高價(jià)格達(dá)到到15000元/平米。銷售情況整整體平穩(wěn)客戶特征年齡：35-45歲家庭結(jié)構(gòu)：：以三口之之家為主客戶來源：：90%本地客戶，，包含市區(qū)區(qū)及外縣；；10%外地客戶，，北京投資資客戶為主主職業(yè)特征：：大部分私私企老板，，主要是礦礦主，少部部分公務(wù)員員，包括電電力局、醫(yī)醫(yī)院等客戶偏好：：40歲以上客戶戶傾向于低低密度產(chǎn)品品，關(guān)注立立面和戶型型客戶以私企企老板、礦礦主、公務(wù)務(wù)員為主天山水榭花花都產(chǎn)品分分析承德?天山水榭花花都，俊秀秀的三角屋屋頂，赭褐褐色建筑立立面，透出出西班牙宮宮廷貴族般般獨(dú)有的高高貴浪漫，，錯(cuò)落有致致的建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、高低低錯(cuò)落的布布局、通透透的陽臺(tái)和和通達(dá)的列列柱、豐富富的虛實(shí)對(duì)對(duì)比、柔和和的色彩序序列、質(zhì)樸樸的材料搭搭配細(xì)膩的的裝飾點(diǎn)綴綴，諸多元元素完美結(jié)結(jié)合，打破破了傳統(tǒng)居居住建筑呆呆板的格局局，使得建建筑整體上上更富有層層次。濃郁郁的西班牙牙氣息更深深化了優(yōu)雅雅的品位，，讓您在品品味生活之之時(shí)，亦會(huì)會(huì)深深領(lǐng)悟悟到宮廷貴貴族的特權(quán)權(quán)。承德天山水水榭花都14號(hào)樓高層A戶型（標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層）3室2廳1衛(wèi)1廚119.11㎡贈(zèng)送面積達(dá)達(dá)到15-0平米客廳和餐廳廳相連，大大大增加客客戶的使用用面積名廚明衛(wèi)設(shè)設(shè)計(jì)通風(fēng)采采光效果更更佳戶型基本方方正，雙南南向臥室，，通風(fēng)采光光效果好，，戶型線路路流暢，動(dòng)動(dòng)靜分離。。臥室能做做到干濕分分離室內(nèi)全是剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，自由空空間較少，，陽臺(tái)空間間過大，使使用率不高高承德天山水水榭花都13號(hào)樓小高層層E戶型2室2廳2衛(wèi)1廚105.60㎡戶型實(shí)用率率不高，進(jìn)進(jìn)深過長，，不能完全全得到日照照，客廳和和餐廳為一一體，客戶戶活動(dòng)受到到限制戶型功能房房搭配合理理，雙南向向臥室，采采光效果好好，明廚名名衛(wèi)，通風(fēng)風(fēng)效果好。。能做到動(dòng)動(dòng)靜分離。。贈(zèng)送面積能能到10平米客廳和餐廳廳為一體功功能區(qū)公用用，客戶活活動(dòng)受到限限制樓梯的設(shè)計(jì)計(jì)大大增加加戶型的是是使用率承德天山水水榭花都13號(hào)樓小高層層B戶型1室1廳1衛(wèi)1廚60.80㎡戶型設(shè)計(jì)獨(dú)獨(dú)特，中間間陽臺(tái)設(shè)置置，花園做做到戶內(nèi)，，名廚明衛(wèi)衛(wèi)。通風(fēng)好好，客廳和和餐廳相連連，舒適度度提高。戶型進(jìn)深過過長，廚房房和衛(wèi)生間間布局不合合理，沒有有做到污靜靜分離，陽陽臺(tái)設(shè)在中中間大大減減少空間的的使用率。。沒有贈(zèng)送送面積雙南向臥室室，采光好好陽臺(tái)的設(shè)計(jì)計(jì)減少空間間使用率，，使空間布布局不合理理天山水榭花花swot分析優(yōu)勢(shì)危機(jī)機(jī)會(huì)劣勢(shì)項(xiàng)目自身位位置優(yōu)越，，處于雙橋橋區(qū)市中心心，使項(xiàng)目目交通，教教育，醫(yī)療療等配套十十分完善，，增加項(xiàng)目目價(jià)值。天山開發(fā)商商是河北有有名的開發(fā)發(fā)商，品牌牌的樹立對(duì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展展有極大的的幫助。項(xiàng)目本身為為低密度住住宅，承德德市場(chǎng)缺乏乏，低密度度住宅發(fā)展展前景好。。項(xiàng)目附加值值夠多，能能夠吸引客客戶相對(duì)獨(dú)立的的商業(yè)配套套，包含酒酒店、商業(yè)業(yè)街，獨(dú)棟棟商業(yè)，促促進(jìn)價(jià)值提提高項(xiàng)目本身戶戶型設(shè)計(jì)有有一些缺點(diǎn)點(diǎn)，進(jìn)深長長是共同點(diǎn)點(diǎn)。項(xiàng)目定位為為高端，服服務(wù)于高端端客戶，像像低端和中中端客戶無無法滿足。。周邊的烈士士陵園對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)生一一定負(fù)面影影響戶型設(shè)計(jì)可可以向提高高使用率的的方向發(fā)展展。城區(qū)南遷開開發(fā)區(qū)。老老城區(qū)作為為旅游區(qū)，，升值潛力力可以得到到提升?？梢园l(fā)展自自身項(xiàng)目的的配套設(shè)施施，提升項(xiàng)項(xiàng)目自身價(jià)價(jià)值。低密度產(chǎn)品品去化速度度慢，影響響開發(fā)商回回款，不方方便滾動(dòng)開開發(fā)。天山水榭花花都新世家位置：位于于雙橋區(qū)老老城區(qū)翠橋橋路西側(cè)，，交通，配配套十分完完善。配套：最近近的超市，，學(xué)校，醫(yī)醫(yī)院等配套套只需要十十分鐘車程程。產(chǎn)品：項(xiàng)目目自身以低低密度產(chǎn)品品為主，其其他產(chǎn)品為為輔。打造造宮廷貴族族的生活氣氣氛周邊環(huán)境：：多以老舊舊小區(qū)為主主，沒有較較大的園林林和水系。。位置：處于于承德雙橋橋區(qū)開發(fā)區(qū)區(qū)市政府西西側(cè)。前交交通配套基基本完善。。配套：由于于是開發(fā)區(qū)區(qū)。目前規(guī)規(guī)劃有限，，沒有大型型的超市，，醫(yī)院，學(xué)學(xué)校，最近近的大學(xué)城城也要十分分鐘車程。。產(chǎn)品：本案案多以高層層為主，花花園洋房為為輔。打造造觀景大宅宅。周邊環(huán)境：：本案西邊邊緊靠五烈烈河，東邊邊九華山，，風(fēng)景空氣氣都十分不不錯(cuò)。第五章承德德未來發(fā)展展規(guī)劃承德加快建建設(shè)國際旅旅游城市加強(qiáng)生態(tài)建建設(shè)彰顯魅魅力多年來，承承德依托““三北”防防護(hù)林體系系建設(shè)，實(shí)實(shí)施了退耕耕還林、京京津風(fēng)沙源源治理等林林業(yè)重點(diǎn)工工程，以庫庫區(qū)周圍、、風(fēng)沙前沿沿、河流源源頭等生態(tài)態(tài)脆弱區(qū)和和環(huán)城鎮(zhèn)周周圍生態(tài)敏敏感區(qū)為重重點(diǎn)，進(jìn)行行綜合治理理，初步建建成了灤河河上游水源源涵養(yǎng)林、、沿邊沿壩壩防風(fēng)固沙沙林、低山山丘陵水保保經(jīng)濟(jì)林等等五大防護(hù)護(hù)林為主的的“生態(tài)屏屏障”。承德市37個(gè)項(xiàng)目提升升城市品質(zhì)質(zhì)加快便民市市場(chǎng)建設(shè)承德市堅(jiān)持持公益性和和市場(chǎng)化相相結(jié)合，舊舊市場(chǎng)改造造和新市場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)相協(xié)協(xié)調(diào)，設(shè)施施建設(shè)和運(yùn)運(yùn)行管理相相銜接的思思路，新建建了三個(gè)大大型綜合市市場(chǎng)，設(shè)有有725個(gè)攤位，新新設(shè)便民商商亭100個(gè)，設(shè)置小小攤點(diǎn)20個(gè)；關(guān)閉了了西大街夜夜市，在城城郊處開辟辟了新市。。合理布局建建設(shè)停車場(chǎng)場(chǎng)。強(qiáng)化改造擴(kuò)擴(kuò)容，對(duì)舊舊小區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)模小、設(shè)設(shè)施不完善善的停車場(chǎng)場(chǎng)實(shí)施擴(kuò)容容，提檔改改造；對(duì)改改造建設(shè)的的繁華街區(qū)區(qū)，預(yù)留停停車場(chǎng)地，，有條件的的轉(zhuǎn)入地下下；利用空空閑場(chǎng)地建建設(shè)公共停停車場(chǎng)，在在新建居住住小區(qū)規(guī)劃劃臨時(shí)停車車位，并新新建了兩處處較大停車車場(chǎng)和一處處立體停車車庫。提升亮化美美化水平，，打造皇家家特色景觀觀帶。圍繞避暑山山莊、外八八廟古建筑筑群，實(shí)施施了亮化提提升工程，，打造獨(dú)特特的皇家山山莊和佛家家寺廟夜景景觀。提升升城市景觀觀帶和服務(wù)務(wù)休閑場(chǎng)所所的亮化水水平，打造造宜游的城城市夜景體體系。新增增了避暑山山莊宮門及及山莊內(nèi)古古建筑亮化化點(diǎn)位11處、外八廟廟古建筑亮亮化點(diǎn)位8處、武烈河河沿線重點(diǎn)點(diǎn)建筑亮化化點(diǎn)位9處，完善了了市中心區(qū)區(qū)原有點(diǎn)位位的亮化。。高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施施園林綠化化工程。今年重點(diǎn)實(shí)實(shí)施山體園園林景觀建建設(shè)、濱河河園林景觀觀建設(shè)、景景區(qū)周圍園園林景觀建建設(shè)、道路路綠化景觀觀建設(shè)等八八個(gè)項(xiàng)目，，開工建設(shè)設(shè)武烈河上上游至雙峰峰寺水庫間間的河道生生態(tài)景觀，，完成城市市中央濕地地公園、新新城灤河景景觀帶建設(shè)設(shè)，繼續(xù)實(shí)實(shí)施灤河市市區(qū)段、獅獅子溝旱河河的綠化工工程，完善善二仙居旱旱河綠化，，推進(jìn)紅石石砬、大石石廟、石洞洞子溝、牛牛圈子溝旱旱河的綠化化。同時(shí)，，大力實(shí)施施避暑山莊莊及外八廟廟周圍地域域的綠化工工程，建設(shè)設(shè)自然式園園林景觀，，為山莊和和外廟戴上上“綠色項(xiàng)項(xiàng)鏈”。承德市37個(gè)項(xiàng)目提升升城市品質(zhì)質(zhì)承德的未來來規(guī)劃說明明承德當(dāng)前前的房地產(chǎn)產(chǎn)已出現(xiàn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，不不在是價(jià)格格的競(jìng)爭(zhēng)，，已經(jīng)從價(jià)價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)晉升到產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)生改改變價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)前未來‘一核兩帶四四個(gè)增長極極’是承德德加快發(fā)展展的‘新引引擎’，加加速轉(zhuǎn)型的的‘助推劑劑’一核兩帶四四個(gè)增長極極“一核”即國國際旅游城城市核心區(qū)區(qū)，包括雙雙橋區(qū)、雙雙灤區(qū)、營營子區(qū)、高高新區(qū)及承承德縣。未未來的5年，承德市市將以轉(zhuǎn)型型提升為目目標(biāo)，以開開放創(chuàng)新為為手段，以以產(chǎn)業(yè)聚集集為重點(diǎn)，，以新城建建設(shè)為平臺(tái)臺(tái)，加快發(fā)發(fā)展休閑旅旅游產(chǎn)業(yè)，，大力發(fā)展展現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)和高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)，建設(shè)功功能完善、、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、品牌牌響亮的國國際旅游城城市核心區(qū)區(qū)。一核“兩帶”即西西南豐灤興興經(jīng)濟(jì)帶和和沿遼蒙經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶。西西南經(jīng)濟(jì)帶帶，包括緊緊臨北京的的豐寧、灤灤平、興隆隆3個(gè)縣，將主主動(dòng)接受首首都輻射帶帶動(dòng)作用，，推動(dòng)傳統(tǒng)統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)業(yè)提層級(jí)、、戰(zhàn)略性新新興產(chǎn)業(yè)成成規(guī)模、現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)上水平、、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)增質(zhì)效，，努力打造造實(shí)力雄厚厚的經(jīng)濟(jì)崛崛起帶。兩帶“四個(gè)增長極極”，即加加快建設(shè)國國際休閑旅旅游基地、、國家釩鈦鈦資源利用用產(chǎn)業(yè)基地地、首都綠綠色有機(jī)農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)加工基地地、京北清清潔能源基基地，使之之成為全市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的重要增增長極。四個(gè)增長極極承德未來規(guī)規(guī)劃直接影影響房地產(chǎn)產(chǎn)購買性質(zhì)質(zhì)，客群旅游業(yè)的發(fā)發(fā)展經(jīng)濟(jì)帶的建建立增長極的建建立房地產(chǎn)投資資客戶增加加剛性需求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為改善善使人們購買買特征變化化承德未來的的發(fā)展十分分有助于房房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展，促進(jìn)進(jìn)產(chǎn)品的升升華謝謝Thanks神圣的工作作在每個(gè)人人的日常事事務(wù)里，理理想的前途途在于一點(diǎn)點(diǎn)一滴做起起。創(chuàng)造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再創(chuàng)造。。逆境境給給人人寶寶貴貴的的磨磨練練機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。只只有有經(jīng)經(jīng)得得起起環(huán)環(huán)境境考考驗(yàn)驗(yàn)的的人人，，才才能能算算是是真真正正的的強(qiáng)強(qiáng)者者。。22:3722:3722:37:3622:37:36所謂謂天天才才，，只只不不過過是是把把別別人人喝喝咖咖啡啡的的功功夫夫都都用用在在工工作作上上了了。。強(qiáng)烈烈的的欲欲望望也也是是非非常常重重要要的的。。人人需需要要有有強(qiáng)強(qiáng)大大的的動(dòng)動(dòng)力力才才能能在在好好的的職職業(yè)業(yè)中中獲獲得得成成功功。。你你必必須須在在心心中中有有非非分分之之想想，，你你必必須須盡盡力力抓抓住住那那個(gè)個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。?；茧y難可可以以試試驗(yàn)驗(yàn)一一個(gè)個(gè)人人的的品品格格，，非非常常的的境境遇遇方方才才可可以以顯顯出出非非常常的的氣氣節(jié)節(jié);風(fēng)平平浪浪靜靜的的海海面面，，所所有有的的船船只只都都可可以以并并驅(qū)驅(qū)競(jìng)競(jìng)勝勝。。命命運(yùn)運(yùn)的的鐵鐵拳拳擊擊中中要要害害的的時(shí)時(shí)候候，，只只有有大大勇勇大大智智的的人人才才能能夠夠處處之之泰泰然然。。不放過任何細(xì)細(xì)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就就是比你的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的能能力。把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手視為對(duì)手手而非敵人，，將會(huì)更有益益。一旦做出決定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行動(dòng)!如果通用公司司不能在某一一個(gè)領(lǐng)域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就會(huì)把它在這這個(gè)領(lǐng)域的生生意買掉或退退出這個(gè)領(lǐng)域域。我的宗宗旨一一向是是逐步步穩(wěn)健健發(fā)展展，既既不要要靠聳聳人聽聽聞的的利潤潤，也也不要要在市市場(chǎng)不不景氣氣時(shí)，，突然然有資資金周周轉(zhuǎn)不不靈的的威脅脅。05-1月月-2322:37:36在艱難難時(shí)期期，企企業(yè)要要想獲獲得生生存下下去的的機(jī)會(huì)會(huì)，唯唯一的的辦法法就是是保持持一種種始終終面向向外界界的姿姿態(tài)。。若想想長期期生存存，僅僅有的的途徑徑就是是要使使人人人竭盡盡全力力，千千方百百計(jì)讓讓下一一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)入用用戶家家中。。時(shí)間是是一個(gè)個(gè)偉大大的作作者，，它會(huì)會(huì)給每每個(gè)人人寫出出完美美的結(jié)結(jié)局來來。自始自自終把把人放放在第第一位位，尊尊重員員工是是成功功的關(guān)關(guān)鍵。。讓流程說話話，流程是是將說轉(zhuǎn)化化為做的惟惟一出路。。1月-231月-2322:37:36在一個(gè)崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定會(huì)獲得成成功。微軟離破產(chǎn)產(chǎn)永遠(yuǎn)只有有18個(gè)月。堅(jiān)持是一一種智慧慧，固執(zhí)執(zhí)是一種種死板。。1月-231月-23命運(yùn)是一一件很不不可思議議的東西西。雖人人各有志志，但往往往在實(shí)實(shí)現(xiàn)理想想時(shí)，會(huì)會(huì)遭遇到到許多困困難，反反而會(huì)使使自己走走向與志志趣相反反的路，，而一舉舉成功。。一個(gè)管理理者如果果不了解解其下屬屬的工作作，那他他就無法法有效地地管理他他們。人們所認(rèn)認(rèn)識(shí)到的的是成功功者往往往經(jīng)歷了了更多的的失敗，，只是他他們從失失敗中站站起來并并繼續(xù)向向前。22:37:3622:371月-23等待。我我將要在在這三塊塊基石上上建立我我成功的的金字塔塔。千方百計(jì)計(jì)請(qǐng)一個(gè)個(gè)高招的的專家醫(yī)醫(yī)生，還還不如請(qǐng)請(qǐng)一個(gè)隨隨叫隨到到且價(jià)格格便宜的的江湖郎郎中。是員工養(yǎng)養(yǎng)活了公公司。2023/1/522:37能用他人人智慧去去完成自自己工作作的人是是偉大的的。不滿足讓讓客戶滿滿意，要要追求讓讓客戶感感動(dòng)，創(chuàng)創(chuàng)造客戶戶終身價(jià)價(jià)值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代，不不是大魚魚吃小魚魚，而是是快魚吃吃慢魚。。路是腳踏出來來的，歷史是是人寫出來的的。人的每一一步行動(dòng)都在在書寫自己的的歷史。05一月202310:37下下午1月-23差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)細(xì)節(jié)，成功取取決于系統(tǒng)。。速度就是一切切，它是競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不可或缺的的因素。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命運(yùn)本本來就就不公公平所所以我我要改改變命命運(yùn)。。投機(jī)取取巧的的人。。10:37:36下下午午22:37:36質(zhì)量是是維護(hù)護(hù)顧客客忠誠誠的最最好保保證。。最好的的CEO是構(gòu)建建他們們的團(tuán)團(tuán)隊(duì)來來達(dá)成成夢(mèng)想想，即即便是是邁克克爾·喬丹也也需要要隊(duì)友友來一一起打打比賽賽。2023/1/522:371月-23在這這個(gè)個(gè)世世界界上上，，沒沒有有人人能能使使你你倒倒下下。。如如果果你你自自己己的的信信念念還還站站立立的的話話。。一個(gè)個(gè)人人要要發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)卓卓有有成成效效的的真真理理，，需需要要千千百百萬萬個(gè)個(gè)人人在在失失敗敗的的探探索索和和悲悲慘慘的的錯(cuò)錯(cuò)誤誤中中毀毀掉掉自自己己的的生生命命。。1月月-2322:37:36感