某房地產(chǎn)項目營銷推廣方案二

滟瀾山項目營銷推廣方案滟瀾山項目銷售策略方案第一部分北京別墅類高端物業(yè)市場掃描

滟瀾山項目銷售策略方案05年回顧2005年1-3季度，新增供應(yīng)250.93萬平方米,較去年同期增加26.48%。2005年北京別墅市場供應(yīng)情況

從05年1～3季度:共消化建面27.1萬平方米，同比增長3.5萬平方米，增幅為14.8%。05年回顧2005年北京別墅市場需求情況

滟瀾山項目銷售策略方案05年回顧小結(jié)：別墅市場進(jìn)入了一個新的階段，產(chǎn)品品質(zhì)普遍升級，追求創(chuàng)新及細(xì)節(jié)完美，并盡可能凸顯與競爭產(chǎn)品的差異。05年經(jīng)濟(jì)型別墅的走俏，是基于中產(chǎn)階級的不斷發(fā)展，資金積累到一定階段，爆發(fā)出強(qiáng)烈的置業(yè)需求。

06年小結(jié)滟瀾山項目銷售策略方案06年小結(jié)對應(yīng)以上兩表可以反映出:1、別墅的銷售在4、5、6三個月為高峰期；2、銷售量高于新供應(yīng)量,說明06年消化了一定量的存量房。

滟瀾山項目銷售策略方案06年小結(jié)滟瀾山項目銷售策略方案06年小結(jié)

從別墅客戶來源情況看，本市居民是主導(dǎo)客戶群體，外省個人是重要組成部分；外來需求戶型面積明顯大于本地需求。1-8月，本市居民購買別墅3756套、98.49萬平方米，分別占全市的71.75%和70.46%，是別墅市場需求的主導(dǎo)力量；外省個人購買別墅1116套、28.79萬平方米，分別占全市的21.32%和20.59%；兩者合計購買量占全市90%以上。從各類客戶購買別墅戶均面積來看，外地企業(yè)和華僑、港澳臺個人、企業(yè)購買購買別墅戶均面積分別為532.81平方米、437.33平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它客戶；本市居民購買別墅以自住為主，所以經(jīng)濟(jì)型戶型備受親睞，戶均面積在262.23平方米；外來需求所購別墅戶均面積明顯大于北京本地購買面積。滟瀾山項目銷售策略方案第二部分滟瀾山產(chǎn)品細(xì)況

項目位置項目位于順義義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)鎮(zhèn)古城村裕民民大街南側(cè)。。滟瀾山1.4交交通條件三條連接城區(qū)區(qū)的通道：京承高速后沙沙峪出口三百百米機(jī)場高速穿過過中央別墅區(qū)區(qū)可達(dá)京順路穿過中中央別墅區(qū)從92年開開始發(fā)發(fā)展，，至今今已有有十余余年區(qū)域價價值及及它所所承載載的產(chǎn)產(chǎn)品得得到眾眾多發(fā)發(fā)展商商認(rèn)可可京城純純粹的的國際際富人區(qū)域特特征———國國際化化成熟熟別墅墅區(qū)區(qū)域特特征———國國際商商務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)新國展展選址址于北北京市市順義義區(qū)空空港城城內(nèi)，，總規(guī)規(guī)劃占占地225公頃頃，總總建筑筑面積積100萬萬平方方米，，總投投資84億億元人人民幣幣。整個工工程分分三期期進(jìn)行行建設(shè)設(shè)。其其中一一期工工程擬擬建展展館20個個，建建筑面面積20萬萬平米米，計計劃將將于今今年底底建成成并投投入使使用。。全部工工程完完成后后，將將成為為國內(nèi)內(nèi)最大大，國國際一一流的的綜合合性、、現(xiàn)代代化國國際展展覽中中心，，涵蓋蓋包括括會展展中心心、購購物中中心、、寫字字樓、、公寓寓、主主題公公園等等多種種物業(yè)業(yè)類型型新國展展的建建設(shè)將將加速速區(qū)域域商務(wù)務(wù)鏈的的形成成2006至至2008年將將竣工工的李李天路路、機(jī)機(jī)場第第二快快速路路、機(jī)機(jī)場北北線快快速路路、東東北六六環(huán)路路及北北清路路東延延路段段將進(jìn)進(jìn)一步步改善善地塊塊交通通環(huán)境境。機(jī)機(jī)場快快速軌軌道有有望2008年年建成成。其中北北清路路東延延與機(jī)機(jī)場北北線快快速路路將加加強(qiáng)本本區(qū)域域與東東西部部區(qū)域域的直直接聯(lián)聯(lián)系；；機(jī)場場快速速路與與機(jī)場場第二二專線線將加加強(qiáng)本本區(qū)域域與南南北部部區(qū)域域的直直接聯(lián)聯(lián)系京承快速路京順路機(jī)場快速路李天快速路機(jī)場北線快速路北清路東延段區(qū)域特特征———交交通進(jìn)進(jìn)一步步便捷捷交通的的改進(jìn)進(jìn)加快快了區(qū)區(qū)域的的城市市化進(jìn)進(jìn)程區(qū)域特特征———配配套的的完善善15000平米米的溫溫榆廣廣場現(xiàn)現(xiàn)已開開始對對外招招商，，提高高了本本區(qū)域域品質(zhì)質(zhì)。順義國國際學(xué)學(xué)校京西國國際學(xué)學(xué)校瑞典小小學(xué)德威學(xué)學(xué)校力邁學(xué)學(xué)校區(qū)域特特征———國國際化化教育育教育配配套齊齊全，，是區(qū)區(qū)域的的明顯顯特征征區(qū)域目目前已已建成成順義義國際際學(xué)校校、京京西國國際學(xué)學(xué)校、、瑞典典小學(xué)學(xué)、德德威學(xué)學(xué)校、、蒙臺臺梭利利幼兒兒園、、伊頓頓學(xué)校校等多多家涉涉外教教育機(jī)機(jī)構(gòu)。。區(qū)域特特征綜綜述十年別別墅歷歷史書書寫了了———北京最具國國際化化特征征的別墅墅區(qū)北京最有影影響力力的別墅墅區(qū)交通、、新國國展、、配套套的完完善增增強(qiáng)了了———區(qū)域的的成熟度度、生生命力力和持持續(xù)發(fā)發(fā)展的的能力力通過數(shù)數(shù)據(jù)看看市場場———北京房房地產(chǎn)產(chǎn)信息息交易易網(wǎng)項目名稱項目規(guī)模（㎡）

物業(yè)類型容積率綠化率規(guī)劃戶數(shù)面積范圍優(yōu)山美地400000獨棟/雙拼/聯(lián)排0.4540%224468-1537㎡龍灣別墅54100獨棟0.4750%一期150戶，二期138戶地上188-232㎡觀唐花園75000獨棟0.4370%3328280-580㎡棕櫚灘花園77270獨棟0.3550%178315-475㎡卓錦萬代84500獨棟/聯(lián)排0.550.2%247棟，獨棟97，聯(lián)排150戶獨棟237-260㎡，聯(lián)排223-245㎡格拉斯小鎮(zhèn)600000獨棟0.32000項目名稱開盤時間入住時間最低價均價最高價優(yōu)山美地03.703.72200美元1235423000龍灣別墅05.5一期06.6，二期07.12270萬/套350萬/套450萬/套觀唐花園一期04.9，二期06.11一期05.10，二期08.3600萬/套4000萬/套棕櫚灘花園06.1107.9600萬/套1000萬/套卓錦萬代05.1106.11獨棟均價20000聯(lián)排均價14000格拉斯小鎮(zhèn)06.1107.12約350萬/套北京房房地產(chǎn)產(chǎn)信息息交易易網(wǎng)棕櫚灘灘花園園銷售售賣點點格拉斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)銷售賣點點項目名稱批準(zhǔn)銷售套數(shù)批準(zhǔn)銷售面積簽約套數(shù)簽約面積成交均價累計銷售率優(yōu)山美地313173457.4208103770.791069366%龍灣別墅觀唐花園281183689.6313045130.611442746%棕櫚灘花園7629849.70卓錦萬代19460428.143610693.361058519%格拉斯小鎮(zhèn)8445846.99銷售未開始北京房地產(chǎn)產(chǎn)信息交易易網(wǎng)3、中央別別墅區(qū)上半半年已售產(chǎn)產(chǎn)品的戶型型配比項目名稱2系3系4系5系6系7系以上合計C區(qū)東韻-182219--59優(yōu)山美地--12--3龍灣3389---50麗嘉花園-183819--75卓錦萬代-9----9晴翠園-520332253財富公館-----22觀唐26----8合計5949043324259百分比2%36%35%17%1%9%-4、各項目目成交均價價項目名稱成交均價優(yōu)山美地C區(qū)10600優(yōu)山美地11109龍灣9809麗嘉花園13124卓錦萬代16000晴翠園13824財富公館11496觀唐花園144272、月均銷銷售分析表1：月月均銷售面面積及月均均銷售套數(shù)數(shù)名稱總銷售面積總銷售套數(shù)月均銷售面積月均銷售套數(shù)優(yōu)山美地C區(qū)24760.16593537.178.43優(yōu)山美地1627.363232.480.43龍717.14麗嘉花園33224.17754746.3110.71卓錦萬代2839.39405.611.29晴翠園30890.38534412.917.57財富公館2853.332407.620.29觀唐花園2816.678402.381.14合計116285.425916612.2037滟瀾山項目目銷售策略略方案滟瀾山產(chǎn)品品細(xì)況項目概述：：滟瀾山位于于順義后沙沙峪，總用用地面積約約24萬平平方米，總總建筑面積積19萬平平米,容積積率0.67，綠地地率32%，地下車車位888個，戶戶數(shù)436套。交通系統(tǒng)主入口設(shè)在在南側(cè)，次次入口設(shè)在在東側(cè)。在主次入口口間形成環(huán)環(huán)形車行路路。停車主要采采用集中地地下車庫的的形式，保保證每戶兩兩個地下車車位；在停車庫上上形成景觀觀綠化、13米樓間間距、2層層高度的住住宅等設(shè)計計思路最大大的限度的的減少了道道路對景觀觀、住宅的的影響，全全面增加了了綠化的面面積；主入口次入口小區(qū)車行道道小型集中地地下車庫產(chǎn)品分布－－住宅全部住宅南南向布置，，極大的滿滿足北京地地區(qū)對朝向向的要求；；單套建筑面面積控制在在地上建筑筑面積220～300平米；；地下建筑筑面積控制制在90～～160平平米；全部建筑采采用地上兩兩層的高度度控制，減減少建筑的的高度對視視覺的沖擊擊；單體地下南南側(cè)設(shè)計成成下沉花園園形式，使使得地下室室南側(cè)全面面采光，層層大銷售亮亮點；一層設(shè)置南南向臥室，，可以設(shè)置置老人房。。多廳設(shè)置，，所有戶型型一層設(shè)置置起居廳、、家庭廳，，飯廳（除除B1戶型型無家庭廳廳）。地下活動室室功能分區(qū)區(qū)，南入口口戶型設(shè)置置影音室。。面寬控制在在7.5～～8.4米米、進(jìn)深控控制在17米左右；；適當(dāng)增加加端戶型的的面積，提提高優(yōu)質(zhì)景景觀環(huán)境下下的建筑面面積比例；；AB型聯(lián)聯(lián)排CD型聯(lián)聯(lián)排住宅單體－－地下車車庫示意地下部分由由下沉花園園、公共停停車庫及地地下室組成成；地下車庫上上進(jìn)行覆土土綠化；達(dá)到戶均2部的停車車數(shù)量；由地下車庫庫可直接進(jìn)進(jìn)入私家住住宅；在北側(cè)墻面面設(shè)置條型型窗，解決決車庫通風(fēng)風(fēng)、采光問問題；滟瀾山項目目銷售策略略方案滟瀾山產(chǎn)品品細(xì)況產(chǎn)品定位與與規(guī)劃要點點在容積率為為0.68的前提條條件下，我我們有兩種種選擇：一一是類似龍龍灣的形式式上的獨棟棟；一是高舒適適度的聯(lián)排排別墅，地地上兩層，，7.4-9米的大大面寬，三三個朝南臥臥室.我們們選擇了后后者；入口空間：：主要交通空空間尺度：：北部城市綠綠化帶：停車：每戶戶提供2個個地下車位位，考慮到到北方對車車輛的保養(yǎng)養(yǎng)需要，設(shè)設(shè)置了全地地下車庫，，并在車庫庫入口坡道道設(shè)置了融融雪裝置；；滟瀾山項目目銷售策略略方案滟瀾山產(chǎn)品品細(xì)況住宅單體－－－典型住住宅立、剖剖面地中海風(fēng)格格：托斯卡納風(fēng)風(fēng)格\西班班牙風(fēng)格\意大利風(fēng)風(fēng)格，注重功能能分區(qū)，注注重建立在在傳統(tǒng)文化化底蘊(yùn)基礎(chǔ)礎(chǔ)上的時尚尚；層高：除客客廳外均采采用的層高高3米，凈凈高約2.8米；客客廳為3.3米層高高；3、入戶戶方式：：南入戶戶以小橋橋形式連連接主入入口，形形成有趣趣的入戶戶空間；；北入戶端戶型邊入戶；

住宅單體體－－戶型型面積戶型指標(biāo)戶型地上建筑面積地下建筑面積總面積AA261140401A220127347BB26292354B122693319B225393346C250130380CC281145426CC#293159452DD278101379D27599374DD#300110410住宅單體體－－典型型住宅平平面首層南向向7.5x5.1米客客廳，3.45米層高高；北側(cè)設(shè)置置老人房房；客廳、餐餐廳及開開敞式廚廚房形成成連貫空空間，并并可達(dá)到到南北通通透；主臥攜帶帶10.5平方方超大主主衛(wèi)及衣衣帽間、、書房，，形成較較豪華面面積分配配；地下形成成第二個個獨立休休閑會客客廳、設(shè)設(shè)備房、、獨立儲儲藏室、、帶衛(wèi)生生間及采采光的保保姆房、、下沉式式獨立花花園等；；滟瀾山項項目銷售售策略方方案滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)－－會會所平面面功能設(shè)設(shè)置設(shè)置25×12M室室內(nèi)四季季恒溫泳泳池;單獨配備備兒童戲戲水池，，泳池設(shè)設(shè)備采用用＝＝＝＝。更衣區(qū)和和泳池設(shè)設(shè)置地采采暖，配配備桑拿拿房。泳池屋頂頂設(shè)置天天窗。四季陽光光廳，健健身房，，咖啡，，便利店店。滟瀾山項項目銷售售策略方方案配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)－－住住宅建筑筑配置1.1米米寬×2.4米米高經(jīng)典典木制入入戶門，，配備進(jìn)進(jìn)口豪華華門鎖。。體現(xiàn)歷史史文化感感的文化化磚、文文化石及及STUCCO外墻涂涂料。威盧克斯斯天窗。。進(jìn)口科肯肯彩鋁天天溝及雨雨落管.西班牙小小筒瓦斷橋鋁合合金＋中中空玻璃璃門窗；；進(jìn)口五五金件（（諾托））.擠塑板環(huán)環(huán)保外墻墻保溫材材料。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況滟瀾山項項目銷售售策略方方案配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)－－住住宅機(jī)電電配置采用冷凝凝式壁掛掛爐。地板采暖暖。冷暖中央央空調(diào)（（美國四四大品牌牌之一例例開利等等）中央除塵塵系統(tǒng)。。地下車庫庫坡道融融雪系統(tǒng)統(tǒng)。安防系統(tǒng)統(tǒng)：國際際知名品品牌，HUOLIWERR或三星星，全區(qū)區(qū)外墻紅紅外對射射系統(tǒng)和和攝像系系統(tǒng)，覆覆蓋監(jiān)控控?zé)o死角角；室內(nèi)內(nèi)主要通通道設(shè)置置紅外掃掃描安防防報警系系統(tǒng)，與與保安中中心中控控室聯(lián)動動，有異異常情況況保安員員會第一一時間趕趕到。滟瀾山產(chǎn)品細(xì)細(xì)況滟瀾山項目銷銷售策略方案案關(guān)于冷凝式壁壁掛爐特有的爐體結(jié)結(jié)構(gòu)，高效率率：熱效率高高達(dá)109％％，高出其他他普通壁掛爐爐20％，運運行費用將節(jié)節(jié)約20％。。環(huán)保指標(biāo)：因因為配置了水水冷式大氣預(yù)預(yù)混燃燒器和和變頻風(fēng)機(jī)，，可以達(dá)到無無害化燃燒，，更加環(huán)保，，達(dá)到“藍(lán)天天使”環(huán)保標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的極限值值，被譽(yù)為零零排放環(huán)保產(chǎn)產(chǎn)品。使用壽命：超超長的30年年使用壽命，，減少了鍋爐爐的二次更換換費用和使用用的不便。新型控制器，，維護(hù)方便：：鍋爐無需泄泄水既可進(jìn)行行設(shè)備的清掃掃及維護(hù)，快快捷的完成維維保工作，同同時保證了使使用與維護(hù)時時房間的整潔潔。歐美流行趨勢勢。滟瀾山產(chǎn)品細(xì)細(xì)況滟瀾山項目銷銷售策略方案案A戶型：361平米（含含地下136平米）單體、平面1、首層：南南向7.5x5.1米客客廳，3.3米層高；2、南側(cè)：設(shè)設(shè)置父母房；；3、客廳、餐餐廳及開敞式式廚房形成連連貫空間，并并可達(dá)到南北北通透；4、近20平平米豪華空間間主臥攜帶10余平方超超大主衛(wèi)及10余平米主主人衣帽間；；5、G層，形形成第二個獨獨立休閑會客客廳、設(shè)備房房、獨立儲藏藏室、帶衛(wèi)生生間及采光的的保姆房、下下沉式獨立花花園等；四季季廳采用折疊疊門，可以全全部打開，與與自然完全融融入，當(dāng)天氣氣發(fā)生變化的的時候，又可可以完全關(guān)閉閉，在溫暖的的室內(nèi)享受陽陽光?？梢宰鲎龅侥媳蓖L(fēng)風(fēng)。滟瀾山產(chǎn)品細(xì)細(xì)況滟瀾山項目銷銷售策略方案案AA戶型（時時尚簡約風(fēng)格格）l確定此套房目目標(biāo)客戶為帶帶二個孩子的的國外中年夫夫婦，設(shè)計應(yīng)應(yīng)強(qiáng)調(diào)團(tuán)聚感感覺（亦可有有CLUB感感），同樣盡盡量增加儲物物功能空間；；l首層客房為為老人房；l二層兩臥室室分別為一男男、一女小孩孩房，年齡間間隔可適當(dāng)加加大；l二層公共區(qū)域域應(yīng)設(shè)定為為孩子們交流流空間，既可可當(dāng)讀書室亦亦可當(dāng)玩具廳廳；l底層活動室重重新分區(qū)，設(shè)設(shè)計應(yīng)包含SPA、酒窖窖及酒吧等，，強(qiáng)調(diào)CLUB的寓意；；滟瀾山產(chǎn)品細(xì)細(xì)況滟瀾山項目銷銷售策略方案案住宅單體－－－戶型面積戶型地上建筑面積地下建筑面積總面積AA261140401A220127347BB26292354B122693319B225393346C250130380CC281145426CC#293159452DD278101379D27599374DD#300110410滟瀾山產(chǎn)品細(xì)細(xì)況SWOT分析析優(yōu)勢：1、處中央別別墅區(qū)，區(qū)位位優(yōu)勢明顯；；2、臨近溫榆榆河，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美；3、臨京承高高速出口，交交通便利，從從京承到北四四環(huán)15分鐘鐘可達(dá)，適合合作為第一居居所；4、建筑形式式的差異化、、園林造景上上具有北方罕罕見的空前綠綠量，綠化覆覆蓋率。滟瀾山產(chǎn)品細(xì)細(xì)況SWOT分析析劣勢：1、項目東側(cè)側(cè)有三條高壓壓線，其中兩兩條穿過項目目用地，一方方面給客戶心心理帶來負(fù)面面影響，另一一方面影響用用地面積2、項目用地內(nèi)景景觀資源有限限。滟瀾山產(chǎn)品細(xì)細(xì)況SWOT分析析機(jī)會：1、別墅用地地停止供應(yīng)使使市場持續(xù)看看好；2、北京市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速速，國際化程程度越來越高高，為北京別別墅市場帶來來了豐富客源源；3、龍湖地產(chǎn)產(chǎn)品牌登陸北北京的第一個個項目，備受受媒體業(yè)內(nèi)及及市場關(guān)注。。滟瀾山產(chǎn)品細(xì)細(xì)況SWOT分析析挑戰(zhàn)：1、未來幾年年內(nèi)，中央別別墅區(qū)會有較較多別墅項目目入市，未來來競爭激烈；；2、新國展選選址順義，給給順義與城區(qū)區(qū)的交通帶來來較大壓力，，降低項目與與城區(qū)的可通通達(dá)性；3、聯(lián)排的建建筑形式和小小獨棟的售價價之間的矛盾盾；4、龍湖地產(chǎn)產(chǎn)品牌和龍湖湖物業(yè)品牌在在市場上的認(rèn)認(rèn)知。滟瀾山產(chǎn)品細(xì)細(xì)況第三部分項項目定位位項目定位一、項目氣質(zhì)質(zhì)在散發(fā)著濃濃濃的國際化味味道的成熟的的中央別墅生生活區(qū)內(nèi)，打打造了一個掩掩映在郁郁蔥蔥蔥的植物當(dāng)當(dāng)中，放松、、私密、陽光光充足的地中中海風(fēng)格大宅宅。擁有“經(jīng)經(jīng)典建筑”、、“浪漫情懷懷”、“優(yōu)雅雅生活”。場景描述：層層層疊疊的樹樹木掩映，花花團(tuán)錦簇，鳥鳥聲陣陣，午午后陽光明媚媚，隱在高大大樹木后面的的庭院內(nèi)，花花兒越過了低低矮的墻頭，，孩子們在午午睡，音樂若若有若無，溪溪水在發(fā)出潺潺潺的聲音。。項目定位二、產(chǎn)品定位位龍湖地產(chǎn)的地中海風(fēng)格溫榆大宅宅。地上兩層，7.5-9米米面寬的大宅宅，三個臥室室朝南,其中中有1個首層層臥室，100平米的地地下個性空間間，全地下停停車。項目定位三、客戶定位位1、海歸，外外企中高層管管理者；2、中資企業(yè)業(yè)家；3、從外地到到北京來的高高級經(jīng)理人及及IT、金融融、房地產(chǎn)界界精英和薪資資優(yōu)厚的律師師、會計師、教授等高高級知識分子子；4、事業(yè)成功功的演藝界、、傳媒界人士士；5、時尚產(chǎn)業(yè)業(yè)當(dāng)中脫穎而而出的智慧人人群；6、投資者。。項目定位特征：1、太太不上上班，主要參參加公益活動動或社交活動動；2、家里有2個以上的孩孩子，孩子上上國際學(xué)校；；3、熱愛家庭庭生活，太太太和孩子們在在家里或社區(qū)區(qū)內(nèi)光著腳跑跑來跑去；4、男主人有有著獨特的私私人的愛好,注重運動；；5、對居住品品質(zhì)、品味及及細(xì)節(jié)有著較較高要求；6、高標(biāo)準(zhǔn)做做事，低調(diào)做做人；7、現(xiàn)已擁有有超過300萬以上的物物業(yè)；8、有著對自自然情結(jié)的追追求；9、希望對于于物業(yè)的合理理升級。項目定位購買心理分析析：自住客戶——第一次別墅置置業(yè)者滿足都市情結(jié)結(jié)后,對于自自然情結(jié)的追追求符合中產(chǎn)階級級雙居所需求求追求居住的空空間感、注重重生活的私密密感注重居住的功功能性、實用用性滿足虛榮心自住客—再次別墅置業(yè)業(yè)者追求區(qū)域價值值感，尋求同同檔同類人群群居住的氛圍圍對景觀的需求求強(qiáng)烈、注重重居住環(huán)境，，希望隨時隨隨地走進(jìn)自然然滿足尊崇感、、滿足部分社社交的需求對稀缺、高尚尚事物的占有有欲投資客—長期在周邊投投資別墅項目目的投資買注重投資環(huán)境，希望有異域文化入主，深化國際氛圍關(guān)注項目的規(guī)劃及品質(zhì)重視項目及區(qū)域未來升值空間租住客—外企、知名企業(yè)的中高層管理人員、駐華使者注重居住的尊崇感和方便感完善的生活配套和校網(wǎng)，依戀國際化的生活氛圍，被中央別墅區(qū)的區(qū)域文化氛圍吸引享受快捷、方便的交通路網(wǎng)劉太太，先先生是賽功功鐵克軟件件公司的研研發(fā)經(jīng)理。。祖籍臺灣，，后移居美美國，跟隨隨先生來到到中國只有有1年的時時間。年齡在42歲左右，，沒有小孩孩，大學(xué)是是學(xué)習(xí)財經(jīng)經(jīng)專業(yè)的，，現(xiàn)在全職職太太。現(xiàn)租房住在在萬柳區(qū)域域，面積250平米米。愛好：研究究音樂、美美術(shù)，雖然然并不很深深入，但是是認(rèn)為人生生個層面都都是向著真真善美發(fā)展展，覺得藝藝術(shù)類要多多看，多了了解。來到北京之之后，喜歡歡研究北京京的胡同，，在地圖上上標(biāo)注了40個目標(biāo)標(biāo)，正在逐逐步的突破破。研究的辦法法就是，買買相關(guān)的書書籍來看。。劉太太訪談?wù)勝Y料對于購買別別墅的看法法：在美國北加加州黃金地地段住的是是別墅，院院子也比較較大，夫婦婦兩個人都都對購買書書畫比較感感興趣，共共用1個書書房，但是是兩個人都都比較喜歡歡在臥室的的躺椅上看看書，這兩兩年肚子都都大了很多多。對房間功能能的需求想想的不是很很多，最主主要的是廚廚房一定要要大而且是是開敞的，，家里來了了朋友都是是在廚房里里邊聊天邊邊做吃的。。目前沒有要要在北京買買別墅的想想法，如果果要買房就就買1個小小一點的，，因為國內(nèi)內(nèi)國外的兩兩邊住，家家里只有2個人面積積大了也沒沒有用。對于房地產(chǎn)產(chǎn)的投資持持非常謹(jǐn)慎慎的態(tài)度，，認(rèn)為北京京的房價漲漲的太離譜譜了，房地地產(chǎn)8-10年為一一個波段，，誰知道現(xiàn)現(xiàn)在是在哪哪個階段呢呢，自96年起全世世界的房價價都不太正正常，房地地產(chǎn)的價格格是受供需需、利息、、經(jīng)濟(jì)、失失業(yè)率等影影響的。劉太太訪談?wù)勝Y料對于北京的的看法：比較有代表表性的是圓圓明園、什什剎海、頤頤和園，最最喜歡圓明明園，喜歡歡站在里面面想象它曾曾經(jīng)的樣子子；什剎海海保存了很很多舊有的的風(fēng)貌；頤頤和園現(xiàn)在在太商業(yè)化化了，破壞壞的很厲害害，失去了了原來的味味道。對房地產(chǎn)廣廣告畫面的的看法：在翻雜志的的時候，會會被好看的的房子照片片吸引，喜喜歡看春夏夏秋冬不同同光線背景景下的房子子，一定要要用寫實的的照片，要要拍的很美美。房間內(nèi)部一一定要體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)感，，櫥柜和門門一看就知知道是否好好東西?？臻g上要感感覺開放，，視野好，，層高高，，空氣流動動好。對色彩的理理解紫色、酒紅紅色、深藍(lán)藍(lán)色、金色色都是盧浮浮宮的顏色色，感覺很很高貴。劉太太訪談?wù)勝Y料滟瀾山客戶生活方方式描述設(shè)定目標(biāo)客客戶：艾女女士時時尚雜志專專欄作家海外生活工工作背景，，曾任某傳傳媒集團(tuán)駐駐海外的專專欄負(fù)責(zé)人人家居生活場場景描述：：冬日的一一天早上：在西西廚做早點點，送孩子子在附近的的國際學(xué)校校上小學(xué)三三年級，回回家，把紅紅色寶馬停在在地下車位位，步行在在××的小小院，進(jìn)入入到自己的的工作室上午：她拿拿起小阿姨姨為她準(zhǔn)備備好的當(dāng)天天的報紙，，坐在四季季廳里鋪著著××的休休閑椅上，，上午的陽陽光透過玻玻璃窗溫暖暖的撒在她她的身上，，樹上的小小鳥在歡鳴鳴，桌上的的ESPRESSO咖啡飄著著濃郁誘人人的香氣和和著胡里奧奧愛情歌曲曲的旋律彌彌漫了整個個屋子。書書架上擺著著國外寄來來的各種版版本的時尚尚雜志，她她拿出北美美版的《HOUSEKEEPING》桌上的的擱架上擺擺著厚厚的的信件及手手稿。與剛剛剛嫁出去去的密友LINDA約了下午午小聚她寫了一張張關(guān)于蔬菜菜和水果的的購物清單單交給小阿阿姨，然后后自己親自自去會所里里的超市挑挑選一瓶密密友最喜歡歡的加拿大大“”冰酒酒。第四部分滟滟瀾瀾山項目推推廣策略推廣策略滟瀾山項目目的推廣思思路：無論項目還還是公司品品牌“第一一次說我是是誰”非常常重要，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)是重慶慶的開發(fā)商商會比較危危險，項目目先行，以以實在低調(diào)調(diào)的方式進(jìn)進(jìn)入北京，，賣火了引引起媒體關(guān)關(guān)注跟蹤報報道的方式式帶動品牌牌的塑造。。通過事件營營銷，分三三個高潮引引起市場關(guān)關(guān)注，為實實現(xiàn)開盤銷銷售100套的目標(biāo)標(biāo)造勢，積積累客戶。。第一次（1.20-3.10）：通過過低調(diào)且實實在的行動動，引起北北京市場關(guān)關(guān)注活動內(nèi)容———下渝州州活動（10個周末末20架次次包機(jī)往返返重慶———北京）打擊目標(biāo)人人群——針針對北京的的“士”一一族，有話話語權(quán)的一一群人媒體：媒體體關(guān)系管理理（必須組組織去）政府：各職職能部門涉涉及到的政政府部門（（必須組織織去）房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)行業(yè)：設(shè)設(shè)計院、代代理行（引引導(dǎo)去重慶慶，我們負(fù)負(fù)責(zé)接待））知道龍湖關(guān)關(guān)心龍湖的的人：成都都、重慶的的業(yè)主（引引導(dǎo)去重慶慶，我們負(fù)負(fù)責(zé)接待））在北京的重重慶人：四四川人同鄉(xiāng)鄉(xiāng)會（引導(dǎo)導(dǎo)去重慶參參觀，我們們負(fù)責(zé)接待待）推廣效果———制造口口碑傳播效效應(yīng)，引起起媒體關(guān)注注，媒體主主動爆料、、專欄討論論的效果。。推廣計劃推廣計劃第二次（4.21-5.20）：通過過樣板區(qū)的的開放，項項目的精致致、品位、、服務(wù)先行行引起市場場關(guān)注?；顒觾?nèi)容———樣板區(qū)區(qū)開放、關(guān)關(guān)于建筑與與生活方式式的研討及及產(chǎn)品說明明會打擊目標(biāo)人人群——通通過上一輪輪活動積累累下來的目目標(biāo)客戶及及業(yè)內(nèi)、媒媒體人士推廣效果———通過口口碑傳播，，媒體跟蹤蹤加速客戶戶積累。推廣計劃第三三次次（（5.21-5.28））開開盤盤第第一一周周，，實實現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)場場人人潮潮攢攢動動，，銷銷售售100套套的的目目標(biāo)標(biāo)，，實實現(xiàn)現(xiàn)北北京京別別墅墅市市場場上上從從未未有有過過的的熱熱銷銷記記錄錄，，引引起起市市場場關(guān)關(guān)注注。?；顒觿觾?nèi)內(nèi)容容————開開盤盤活活動動打擊擊目目標(biāo)標(biāo)人人群群————已已經(jīng)經(jīng)明明確確購購買買意意向向的的客客戶戶，，業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)員員已已經(jīng)經(jīng)一一對對一一的的幫幫助助客客戶戶選選定定購購買買目目標(biāo)標(biāo)。。推廣廣效效果果————““遭遭遇遇搶搶購購””，，媒媒體體跟跟蹤蹤報報道道，，龍龍湖湖品品牌牌高高調(diào)調(diào)亮亮相相。。第五五部部分分銷銷售售策策略略目標(biāo)標(biāo)客客戶戶1、、中中央央別別墅墅區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)客客戶戶2、、北北京京東東區(qū)區(qū)高高檔檔公公寓寓的的客客戶戶3、、重重慶慶的的龍龍湖湖忠忠實實客客戶戶及及在在北北京京的的重重慶慶人人銷售售思思路路銷售售思思路路一、、在在日日祥祥廣廣場場設(shè)設(shè)置置外外接接待待中中心心。。二、、與與北北京京的的代代理理行行聯(lián)聯(lián)系系，，尋尋找找合合作作方方式式；；三、、與與北北京京的的各各類類俱俱樂樂部部聯(lián)聯(lián)系系，，尋尋找找合合作作方方式式；；四、、穿穿透透租租務(wù)務(wù)市市場場，，針針對對投投資資型型客客戶戶組組織織導(dǎo)導(dǎo)向向型型營營銷銷————先先租租后后賣賣；；五、、通通過過重重點點客客戶戶訪訪談?wù)?，，在在小小眾眾口口碑碑傳傳播播銷銷售售。。六、、組組織織““跟跟著著龍龍湖湖進(jìn)進(jìn)北北京京””的的購購房房活活動動，，為為開開盤盤熱熱銷銷組組織織第第一一批批客客戶戶；；1、、對對在在北北京京的的重重慶慶人人生生活活狀狀態(tài)態(tài)，，社社會會影影響響力力進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)研研————重重慶慶在在京京辦辦事事處處、、四四川川人人同同鄉(xiāng)鄉(xiāng)會會；；2、對重重慶人在在北京購購房的意意愿進(jìn)行行調(diào)查；；銷售節(jié)點點大節(jié)點時間說明龍湖品質(zhì)眼見為實，目標(biāo)客戶重慶龍湖行1.20-4.10根據(jù)客戶的積累量，周末組織。確定均價4月12日售樓處樣板房交接4月18日售樓處開放+均價起價發(fā)布4月21日確定初步明細(xì)價格報審批4月25日發(fā)放北京龍湖會VIP卡，填寫意向房號單，發(fā)布開盤信息。5月17日開盤簽認(rèn)購書,簽授權(quán)簽約書。5月21日銷售相關(guān)關(guān)工作安安排計劃內(nèi)容時間銷售人員招聘12月30日銷售人員重慶培訓(xùn)1月銷售支持工作計劃12月30日銷講資料12月30日培訓(xùn)資料1月20日培訓(xùn)計劃1月10日示范區(qū)開放物料需求1月10日開盤物料補(bǔ)充需求2月28日滟瀾山營營銷工作作時間節(jié)節(jié)點滟瀾山時時間節(jié)點點(yanghu).mpp神圣的的工作作在每每個人人的日日常事事務(wù)里里，理理想的的前途途在于于一點點一滴滴做起起。創(chuàng)造性性模仿仿不是是人云云亦云云，而而是超超越和和再創(chuàng)創(chuàng)造。。逆境給人寶寶貴的磨練練機(jī)會。只只有經(jīng)得起起環(huán)境考驗驗的人，才才能算是真真正的強(qiáng)者者。22:4822:4822:48:0222:48:02所謂天才，，只不過是是把別人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。強(qiáng)烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有強(qiáng)大的動動力才能在在好的職業(yè)業(yè)中獲得成成功。你必必須在心中中有非分之之想，你必必須盡力抓抓住那個機(jī)機(jī)會?；茧y可以試試驗一個人人的品格，，非常的境境遇方才可可以顯出非非常的氣節(jié)節(jié);風(fēng)平浪靜的的海面，所所有的船只只都可以并并驅(qū)競勝。。命運的鐵鐵拳擊中要要害的時候候，只有大大勇大智的的人才能夠夠處之泰然然。不放過任何細(xì)細(xì)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的競競爭優(yōu)勢，就就是比你的競競爭對手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的能能力。把你的競爭對對手視為對手手而非敵人，，將會更有益益。一旦做出決定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行動!如果通用公司司不能在某一一個領(lǐng)域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就會把它在這這個領(lǐng)域的生生意買掉或退退出這個領(lǐng)域域。我的宗宗旨一一向是是逐步步穩(wěn)健健發(fā)展展，既既不要要靠聳聳人聽聽聞的的利潤潤，也也不要要在市市場不不景氣氣時，，突然然有資資金周周轉(zhuǎn)不不靈的的威脅脅。05-1月月-2322:48:03在艱難難時期期，企企業(yè)要要想獲獲得生生存下下去的的機(jī)會會，唯唯一的的辦法法就是是保持持一種種始終終面向向外界界的姿姿態(tài)。。若想想長期期生存存，僅僅有的的途徑徑就是是要使使人人人竭盡盡全力力，千千方百百計讓讓下一一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)入用用戶家家中。。時間是是一個個偉大大的作作者，，它會會給每每個人人寫出出完美美的結(jié)結(jié)局來來。自始自自終把把人放放在第第一位位，尊尊重員員工是是成功功的關(guān)關(guān)鍵。。讓流程說說話，流流程是將將說轉(zhuǎn)化化為做的的惟一出出路。1月-231月-2322:48:03在一個崇崇高的目目的支持持下，不不停地工工作，即即使慢，，也一定定會獲得得成功。。微軟離破破產(chǎn)永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只有18個月。堅持是是一種種智慧慧，固固執(zhí)是是一種種死板板。1月-231月-23命運是是一件件很不不可思思議的的東西西。雖雖人各各有志志，但但往往往在實實現(xiàn)理理想時時，會會遭遇遇到許許多困困難，，反而而會使使自己己走向向與志志趣相相反的的路，，而一一舉成成功。。一個管管理者者如果果不了了解其其下屬屬的工工作，，那他他就無無法有有效地地管理理他們們。人們所認(rèn)識識到的是成成功者往往往經(jīng)歷了更更多的失敗敗，只是他他們從失敗敗中站起來來并繼續(xù)向向前。22:48:0322:481月-23等待。我將將要在這三三塊基石上上建立我成成功的金字字塔。千方百計請請一個高招招的專家醫(yī)醫(yī)生，還不不如請一個個隨叫隨到到且價格便便宜的江湖湖郎中。是員員工工養(yǎng)養(yǎng)活活了了公公司司。。2023/1/522:48能用用他他人人智智慧慧去去完完成成自自己己工工作作的的人人是是偉偉大大的的。。不滿滿足足讓讓客客戶戶滿滿意意，，要要追追求求讓讓客客戶戶感感動動，，創(chuàng)創(chuàng)造造客客戶戶終終身身價價值值。。新經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)時時代代，，不不是是大大魚魚吃吃小小魚魚，，而而是是快快魚魚吃吃慢慢魚魚。。路是腳腳踏出出來的的，歷歷史是是人寫寫出來來的。。人的的每一一步行行動都都在書書寫自自己的的歷史史。05一一月月202310:48下下午1月-23差錯發(fā)發(fā)生在在細(xì)節(jié)節(jié)，成成功取取決于于系統(tǒng)統(tǒng)。速度就就是一一切，，它是是競爭爭不可可或缺缺的因因素。。管得少，，就是管管得好。。05一一月2023命運本來來就不公公平所以以我要改改變命運運。投機(jī)取巧巧的人。。10:48:03下下午22:48:03質(zhì)量是維維護(hù)顧客客忠誠的的最好保保證。最好的CEO是構(gòu)建他他們的團(tuán)團(tuán)隊來達(dá)達(dá)成夢想想，即便便是邁克克爾·喬丹也需需要隊友友來一起起打比賽賽。2023/1/522:481月-23在這個世世界上，，沒有人人能使你你倒下。。如果你你自己的的信念還還站立的的話。一個人要發(fā)發(fā)現(xiàn)卓有成成效的真理理，需要千千百萬個人人在失敗的的探索和悲悲慘的錯誤誤中毀掉自自己的生命命。1月-2322:48:03感情投資是是在所有投投資中，花花費最少，，回報率最最高的投資資。壯士臨陣決決死哪管些些許傷痕，，向千年老老魔作戰(zhàn)，，為百代新新風(fēng)斗爭。?？犊?dāng)S此此身。2023/1/522:48:0322:481月-23謝謝各位！！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。22:48:0322:48:0322:481/5/202310:48:03PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2322:48:0322:48Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:48:0322:48:0322:48Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2322:48:0322:48:03January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月202310:48:03下下午午22:48:031月-2315、比不了了得就不不比，