工程建設實施階段

工程建設實施階段工程管理是對一個工程從概念設想到正式運營的全過程 （具體工作包括： 投資機會研究、初步可行性研究、 最終可行性研究、 勘察設計、招標、采購、施工、試運行等）進行管理。工程實施階段業(yè)主的項目管理則可描述為： 在工程的實施階段，業(yè)主的項目部和項目管理人員，按照工程建設的有關法律、法規(guī)、技術規(guī)范的要求，根據(jù)已簽訂的工程承包合同、 工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動各方面的綜合資源， 對項目工程從開工至竣工的工程質(zhì)量、 進度、投資及其他方面的目標進行全面控制的管理過程。一、工程建設實施準備階段1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要2、施工場地平整，達到施工條件3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件4、施工圖紙及施工資料準備5、施工材料和施工設備的準備6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)8、組織圖紙會審、設計交底、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗9、及時委托和組織相關單位進行定位放線，委托規(guī)劃部門進行灰線驗收10、編制工程進度計劃11、檢查監(jiān)理單位在施工前是否已做好相應準備工作12、開工前，工程部會同監(jiān)理單位對施工單位的施工準備工作進行全面檢查和控制11、設計、施工、監(jiān)理及相關單位的統(tǒng)一協(xié)調(diào)二、工程建設實施階段當施工單位的準備工作完成后， 工程部對施工單位的準備工作進行檢查。 當準備工作已全部完成，符合開工條件，應及時簽發(fā)施工單位的《開工報告》 ，允許開工，否則要求施工單位盡快做好準備，待條件具備后，再重新審核。（一）、工程進度控制1、工程建設進度控制是工程項目建設中與質(zhì)量控制、投資控制并列為工程建設控制的三大目標之一， 而施工階段是工程實體形成階段。 對其進行進控制是整個工程項目建設進度控制的重點，因此施工階段的進度控制又是現(xiàn)場施工管理的重要核心。施工項目進度控制與投資控制和質(zhì)量控制一樣， 是項目施工中的重點控制之一。 它是保證施工項目按期完成，合理安排資源供應、節(jié)約工程成本的重要措施。2、施工進度管理的地位和作用：關系到項目的經(jīng)濟效益；關系到社會效益的實現(xiàn)。3、進度控制的基本程序：1）、承包人編制工程總進度計劃、年度、月進度計劃、單項工程進度計劃；2）、監(jiān)理工程師及工程部對承包人的進度計劃進行審批；3）、工程部對承包人的實際施工進度進行檢查；4）、監(jiān)理工程師對工程施工進度實施情況進行分析，對進度延誤采取相應的組織措施、技術措施、合同措施、經(jīng)濟措施和信息管理等調(diào)整措施。工程進度控制的基本程序承包單位編制施工總進度計劃填寫?施工進度計劃報審表 ?否總監(jiān)理工程師審批承包單位編制年、季、月進度計劃填寫?施工進度計劃報審表 ?總監(jiān)理工程師審批按計劃組織實施監(jiān)理工程師對進度計劃實施情況進行檢查、分析

注：如總進度計劃為施工組織設計的一部分，可不單獨審批?；緦崿F(xiàn)計劃目標 嚴重偏離計劃目標4、工程進度計劃的表示方法有： （1）、單項工程進度控制法； （2）、采用進度表控制法；（3）、采用網(wǎng)絡計劃控制法； （4）、采用工程曲線控制法。5、影響施工項目進度的因素由于工程項目的施工特點， 尤其是較大和復雜的施工項目、 工期較長，影響進度因素較多。編制計劃和執(zhí)行控制施工進度計劃時必須充分認識和估計這些因素，才能克服其影響，使施工進度盡可能按計劃進行，當出現(xiàn)偏差時，應考慮有關影響因素，分析產(chǎn)生的原因。其主要影響因素有 :1）、有關單位的影響：施工項目的主要施工單位對施工進度起決定性作用，但是建設單位與業(yè)主、設計單位、銀行信貸單位、材料設備供應部門、運輸部門、水、電供應部門及政府的有關主管部門都可能給施工某些方面造成困難而影響施工進度。其中設計單位圖紙不及時和有錯誤以及有關部門或業(yè)主對設計方案的變動是經(jīng)常發(fā)生和影響最大的因素。材料和設備不能按期供應，或質(zhì)量、規(guī)格不符合要求，都將使施工停頓。資金不能保證也會使施工進度中斷或速度減慢等。2）、施工條件的變化：施工申工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件與勘查設計的不符，如地質(zhì)斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基以及惡劣的氣候、暴雨、高溫和洪水等都對施工進度產(chǎn)生影響、造成臨時停工或破壞。3）、技術失誤：施工單位采用技術措施不當，施工中發(fā)生技術事故;應用新技術、新材料、新結(jié)構缺乏經(jīng)驗，不能保證質(zhì)量等都要影響施工進度。4）、施工組織管理不利：流水施工組織不合理、勞動力和施工機械調(diào)配不當、施工平面布置不合理等將影響施工迸度計劃的執(zhí)行。5）、意外事件的出現(xiàn)：施工中如果出現(xiàn)意外的事件，如戰(zhàn)爭、嚴重自然災害、火災、重大工程事故、工人罷工等都會影響施工進度計劃?？傊?，施工進度控制是技術性要求較強的工作，不僅要求施工管理人員要掌握施工組織設計的編制，還要熟悉建筑施工、建筑工程勞動定額與工程預算定額、技術方案方面的知識，并熟悉相關專業(yè)的知識，如建筑設計、建筑材料 《合同法》等建筑法規(guī)的知識，另外還要求細心收集和整理有關設計變更、現(xiàn)場簽證、自然災害等資料。 在工程項目實施過程中， 進度控制就是經(jīng)過不斷地計劃、 執(zhí)行、檢查、分析和調(diào)整 的動態(tài)循環(huán)，因此做好施工進度的計劃與銜接，跟蹤檢查施工進度計劃的執(zhí)行情況， 在必要時進行調(diào)整， 在保證工程質(zhì)量的前題下， 確保工程建設進度目標的實現(xiàn)。（二）、工程質(zhì)量的控制1、廣義的工程質(zhì)量管理，泛指建設全過程的質(zhì)量管理。其管理的范圍貫穿于工程建設的決策、勘察、設計、施工的全過程。一般意義的質(zhì)量管理，指的是工程施工階段的管理。它從系統(tǒng)理論出發(fā)，把工程質(zhì)量形成的過程作為整體，以正確的設計文件為依據(jù)，結(jié)合專業(yè)技術、經(jīng)營管理和數(shù)理統(tǒng)計，建立一整套施工質(zhì)量保證體系，用最經(jīng)濟的手段，科學的方法，對影響工程質(zhì)量的各種因素進行綜合治理，建成符合標準、用戶滿意的工程項目。2、目標和意義目標是使工程建設質(zhì)量達到全優(yōu)。在中國，稱之為全優(yōu)工程。即質(zhì)量好、工期短、消耗低、經(jīng)濟效益高、施工文明和符合安全標準。全優(yōu)工程的具體檢查評定標準包括六個方面：達到國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范的規(guī)定和質(zhì)量檢驗評定標準的質(zhì)量優(yōu)良標準。必須按期和提前竣工，交工符合國家規(guī)定。凡甲乙雙方簽訂合同者,以合同規(guī)定的單位工程竣工日期為準 ;未簽訂合同的工程，以地區(qū)主管部門有關建筑安裝工程工期定額為準。工效必須達到全國統(tǒng)一勞動定額，材料和能源要有節(jié)約，降低成本要實現(xiàn)計劃規(guī)定的指標。嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，參加施工人員均不應發(fā)生重大傷亡事故。堅持文明施工,保持現(xiàn)場整潔,做到工完場清。組織施工要制定科學的施工組織設計，施工現(xiàn)場應達到場容管理規(guī)定要求。各項經(jīng)濟技術資料齊全，手續(xù)完整。、工程質(zhì)量管理，要求把質(zhì)量問題消滅在它的形成過程中，以預防為主，并以全過程多環(huán)節(jié)致力于質(zhì)量的提高。 這就是要把工程質(zhì)量管理的重點， 以事后檢查把關為主變?yōu)轭A防、 改正為主，從管結(jié)果變?yōu)楣芤蛩兀?把影響質(zhì)量的諸因素查找出來，發(fā)動全員、全過程、多部門參加，依靠科學理論、程序、方法，使工程建設全過程都處于受控制狀態(tài)。4、工程項目質(zhì)量管理分為三個階段：1）、施工準備階段的質(zhì)量管理。主要包括：圖紙的審查，施工組織設計的編制，材料和預制構件、半成品的檢驗，施工機械設備的檢修等。2）、施工過程中的質(zhì)量管理。施工過程是控制質(zhì)量的主要階段，這一階段的質(zhì)量管理工作主要有：做好施工的技術交底，監(jiān)督按照設計圖紙和規(guī)范、規(guī)程施工；進行施工質(zhì)量檢查和驗收；質(zhì)量活動分析和實現(xiàn)文明施工。3）、工程投產(chǎn)使用階段的質(zhì)量管理。這一過程是檢驗工程實際質(zhì)量的過程，是工程質(zhì)量的歸宿點。投產(chǎn)使用階段的質(zhì)量管理有兩項：一是及時回訪。對已完工程進行調(diào)查，將發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷及時反饋，為日后改進施工質(zhì)量管理提供信息。二是實行保修制度。5、工程項目質(zhì)量管理的施工過程中工程部應做的工作：1）、工程技術人員應加強對施工現(xiàn)場進行巡視、檢查，保證對整個施工過程的質(zhì)量實施控制。2）、工程部應隨時對施工單位的質(zhì)保體系進行檢查，保證質(zhì)量體系運行的有效性。3）、對進場的材料和設備，相關技術人員應和監(jiān)理及時全面進行檢查和驗證。對不符合投標要求和設計要求的，應要求施工單位及時清理出場。4）、對重要的分項分部工程，應要求施工單位制定施工方案，并對施工方案進行審查，將審查意見以書面形式反饋給施工單位，對需要修改的應要求施工單位限期修改，并重新報審。5）、工程部應有專人負責將每月的工程質(zhì)量、安全、文明施工等情況寫成書面總結(jié)報告。（三）工程成本的控制傳統(tǒng)的產(chǎn)品成本的含義一般只是指產(chǎn)品的制造成本， 即包括產(chǎn)品的直接材料成本、直接人工成本和應該分攤的制造費用， 而將其他的費用放入管理費用和銷售費用中，一律作為期間費用，視為與產(chǎn)品生產(chǎn)完全無關。因此，廣義的成本概念，既包括產(chǎn)品的制造成本（中游），還包括產(chǎn)品的開發(fā)設計成本（上游），同時也包括使用成本、 維護保養(yǎng)成本和廢棄成本 （下游）的一系列與產(chǎn)品有關的所有企業(yè)資源的耗費。 相應地，對于成本控制， 就要控制這三個環(huán)節(jié)的各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調(diào)節(jié)措施， 以保證成本管理目標實現(xiàn)的管理行為?？刂坪梅康禺a(chǎn)開發(fā)成本是一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制的目的是： 在確保工程質(zhì)量、 開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產(chǎn)品。 其管理必須是全過程、 全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。1、房地產(chǎn)項目的成本構成及特點房地產(chǎn)企業(yè)雖不同于一般企業(yè)， 但也有其共同點。 下面就具體分析一下房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構成。1）、項目前期策劃和確立階段的成本這一階段主要是在市場調(diào)研階段的基礎上，對房地產(chǎn)項目進行分析研究、綜合論證和決策。具體工作包括房地產(chǎn)項目的構思與定位、目標設計、可行性研究和報批立項， 這期間直接發(fā)生的各項支出。 可行性研究費尤其是報批支出及建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費都可以視為項目成本。這一階段還有兩種重要成本，雖尚未發(fā)生，但屬于這一階段必須要考慮的內(nèi)容：(l) 土地、土建、設備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的 80%。其中最重要的是土地費用， 約占總成本的 30-40%。土地費用是評價一個項目是否可行， 是否有預期利潤的最主要的經(jīng)濟指標。 土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算， 計算出未來所開發(fā)每平方米商品房所占的土地成本 (俗稱樓板價 )，以此來進行項目的可行性評估。 (2)配套及其他收費支出。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設計也是不可缺少的。 其他收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì)， 如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行， 任意性很強，收費標準偏高。 這部分成本是房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構成中受外界因素影響最大的一塊，一般占項目總投資的 10-15%。2）、項目設計與計劃階段的成本具體包括項目設計、計劃成本，招標投標成本和施工前準備成本。如工程勘察(測量)費、工程設計費、竣工檔案保證金、臨時用地費、臨時建設工程費、建設工程勘察招標管理費、勘察設計監(jiān)督管理費等。準備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、污水處理廠建設費、土地有償出讓項目辦理“四源’，接用手續(xù)、人防、消防審核費用等。3）、項目施工階段成本這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體建造過程，一般從現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。開工手續(xù)辦理時的監(jiān)理、審計、實心粘土磚限制使用費、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費、綠化建設費等。施工成本包括其間的人工費、材料費、機械費、其他直接費、現(xiàn)場管理費、總部管理費等?？⒐を炇諘r的手續(xù)費、綜合驗收、性能認定、測繪產(chǎn)權登記費等。（4）、項目使用階段成本。從交付使用到規(guī)定的責任期結(jié)束為止，即通常的物業(yè)管理成本。2、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容和措施（1）、項目策劃階段成本控制此階段是開發(fā)項目的成敗關鍵。 國內(nèi)外研究表明： 一個項目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達到 30%左右。此階段的成本管理表現(xiàn)為項目的選址(地段、地塊的選擇 )和項目建設方案。 在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓金的高低外，還要比較補償費 (拆遷、賠償、過渡等項費用 )和配套設施費用的高低，結(jié)合銷售價格進行綜合平衡， 選出最佳經(jīng)濟效益。 接著是建設方案的確定， 當建設地點特定后對開發(fā)成本和效益尤為重要。 通常的作法是進行建設方案招標。 開發(fā)商制定招標文件除了小區(qū) (或區(qū)域)的總體規(guī)劃設計、 功能、配套要求和建筑設計等技術指標外， 還必須有經(jīng)濟指標 (投資估算)。在方案評定時由技術專家和經(jīng)濟專家共同組成評審專家組。 業(yè)主選定的中標方案必須是技術和經(jīng)濟指標俱佳的方案，或是技術方案特佳而經(jīng)濟指標欠佳， 但在實施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟指標者。經(jīng)濟專家在評標時對投標人的投資估算進行審計評估， 確認其真實可靠程度，防止中標方案在實施中突破 (或較大突破)估算值。2）、項目設計階段成本控制設計階段的成本控制，是項目建設全過程成本管理的重點，項目設計要盡可能采用國家和省級的設計標準， 因為優(yōu)秀的設計標準有利于降低投資縮短工期，給項目帶來經(jīng)濟效益。 開發(fā)商通過招投標方式選擇設計單位， 在委托設計范圍之前一定要對項目投資進行詳細分析， 在此基礎上一般可以采用以下幾點措施對設計成本進行控制：①、設計方案優(yōu)化： 設計方案的優(yōu)化是設計階段的首要任務， 它對工程建設成本有著舉足輕重的作用。 設計方案不但要考慮技術上的可行性， 還要考慮經(jīng)濟上的合理性。此階段能控制造價的比率占 5％。②、前期造價分析： 設計階段成本控制的具體程序是： 專題調(diào)研—設計任務書—方案設計—圖紙會審。 由于關注點的不同， 設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如我們開發(fā)單位， 因此這一階段的成本控制應該由我們牽頭， 由設計單位來實現(xiàn)。我們在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調(diào)研，通過考察相關項目、收集最新技術資料，組織專題專家會等方式，與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標。③、實行限額設計： 所謂限額設計， 就是按照批準的設計任務書和投資估算， 在保證功能要求的前提下，控制初步設計以及按照批準的初步設計總概算，控制施工圖設計。同時，各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下， 按分配的投資額控制設計， 嚴格控制設計中不合理的設計變更， 保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。 限額設計并不是一味考慮節(jié)約投資， 也決不是簡單地將投資砍一刀， 而是包含了尊重科學，尊重事實，實事求是， 精心設計和保證設計科學性的實際內(nèi)容。 投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。 這個階段能控制造價的比率為 5％左右。④、要加強設計出圖前的審核工作： 加強出圖前的審核工作， 將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。 從設計階段所設計的成果來看， 設計方案的不足或缺陷加以克服時， 所花費的代價最小， 可取得的效果最好。 在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作， 以求得提高設計質(zhì)量， 避免將設計的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費。此階段能控制造價的比率占 5％。⑤、實行設計監(jiān)理： 設計監(jiān)理通過對設計的審查，提出改進意見，設計院應采納其合理的建議，無償進行改正，防止設計階段與工程竣工驗收相脫節(jié)的情況。設計單位應保證其設計能通過相關部門的驗收， 防止工程施工完畢而不能通過驗收造成作好的東西要拆掉， 從而浪費工程費用， 發(fā)生這種情況如是設計院的責任是否能對其進行處罰有待商討。⑥、建立獎懲制度： 無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議， 只要能有效降低成本都應適當獎勵以激勵各方人員設法降低工程成本。總之，在實施建設項目全過程的工程造價控制中， 必須重點突出， 重點加強設計階段的工程造價控制， 強化決策層及技術人員重視投資決策估算及設計階段造價控制意識； 設計是工程建設的龍頭， 設計單位是設計方案的主體。 項目投資管理只有從項目前期投資控制目標的設定以及加強設計在項目投資控制中的“龍頭”作用的管理，通過優(yōu)化工程設計，開展設計招標和限額設計、加強項目各階段的審查，才能有效而合理地控制整個項目的投資。同時，認為要真正實現(xiàn)設計在工程項目中對投資控制的“龍頭”作用，必須向國際化靠攏組建以設計為主體的設計、 采購、施工管理和開車服務為一體的EPC工程公司，使工程建設的各個環(huán)節(jié)做到科學、有效、合理的交叉。實現(xiàn)對進度、質(zhì)量、費用的有效控制。在現(xiàn)階段可逐步推行代建、統(tǒng)建方式，向?qū)I(yè)項目法人發(fā)展。將各種分散的管理要素組織起來，以有利于發(fā)揮專門人才的管理才能，發(fā)揮專家化、專業(yè)化、職業(yè)化的管理優(yōu)勢， 實現(xiàn)建設管理向?qū)I(yè)項目法人發(fā)展， 向?qū)I(yè)項目管理承包公司的轉(zhuǎn)變。（3）、項目施工階段成本控制施工階段的成本控制工作主要包括：編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務；熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)境，作為重點控制對象；對經(jīng)濟技術變更進行經(jīng)濟技術比較，并進行預測和分析，嚴格控制設計變更；詳細進行工程計量，復合工程付款賬單，嚴格經(jīng)費簽證；做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方案和措施；及時掌握國家、省、市有關部門的各種定額和收費標準的變化；注重合同簽訂、修改和補充工作，著重考慮對項目成本的影響。在施工過程中成本控制至關重要，具體可按以下方案實施：①、嚴格控制合同的簽訂：簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本， 是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。編制嚴密的招標文件、 合同文本，對承包商進行制約， 防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、 設計選型的品牌型號不明確、 合同內(nèi)容范圍界定不明確等為借口，提出各種各樣的索賠。 如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由， 提出趕工申請， 要求增加工程費用， 如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素， 明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款， 就能有效地杜絕這類費用的增長。關于合同條款的約定在編制合同條款時，應注重有關風險和責任的約定，將項目管理融入合同條款中， 盡量將風險量化， 責任明確，公正地維護雙方的利益。主要重視以下幾類條款：（ 1）程序性條款。目的在于規(guī)范工程價款結(jié)算依據(jù)的形成，預防不必要的糾紛。程序性條款貫穿于合同行為始終。（ 2）有關工程計量條款。注重計算方法的約定： （一般按凈值計量）嚴格確定計量內(nèi)容，加強隱蔽工程計量的約定。（ 3）有關價款的條款，特別注意價格調(diào)整條款。（ 4）雙方職責條款。 為進一步劃清雙方責任， 量化風險，應對雙方的職責進行恰當?shù)拿枋觥＃?）索賠條款：明確索賠程序，索賠的支付、爭端解決方式等。（ 6）有關通用條款與專用條款。②、加強和完善現(xiàn)場簽證管理。 現(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。在施工過程中， 發(fā)生現(xiàn)場簽證時應做到先算帳后實施， 在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析， 變工程成本事后被動控制為事前主動控制，現(xiàn)場管理人員應隨時深入施工現(xiàn)場， 掌握簽證資料的真實性和必要性， 對其中不實之處和不合理性加以嚴格審查， 針對現(xiàn)場簽證可能出現(xiàn)的失實， 簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)危?再審查虛實，判定是否該給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。 因設計質(zhì)量引起變更時，設計院應在施工前十天提出設計變更， 工程部一天內(nèi)確認其技術可行性和合理性；預算部 2天內(nèi)核算出此次變更產(chǎn)生的費用增、減值。設計變更引起的造價增加： 2萬元以下需經(jīng)項目主管批準； 2—5萬元以下需經(jīng)總經(jīng)理批準； 5萬元以上的需經(jīng)公司成本控制小組批準后實施。因甲方原因提出變更時，工程部應作出設計變更方案，經(jīng)預算部估價后，成本增加2萬元以下的需經(jīng)設計總監(jiān)批準； 2—5萬元需經(jīng)總經(jīng)理批準； 5萬元以上的需報管理公司批準，批準后由設計院正式出具設計變更單下發(fā)實施。③、把好施工過程中部分專業(yè)工程（如保安對講等）及甲供材料設備的價格關。在本公司專門的采購網(wǎng)站上登出招標及采購公告， 每個公司都可以來參加投標競價，再由評標人員根據(jù)所報的價格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有合適價格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。④、做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對施工單位所報結(jié)算資料的審查，施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應首先報給項目部，由項目部審查上述資料的真實性、完整性，對不符合實際的資料應剔除，不完整的資料應在移交給投控部之前補齊， 同時應由項目部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實的簽字證明，以示負責。另外就是對結(jié)算書的審核，由于公司項目較多，結(jié)算人員有限。為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級審核方式，即首先由造價咨詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由開發(fā)公司投控部作好復審工作，最后送到集團公司經(jīng)營部終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準確性。4）、保修服務階段的成本管理與控制保修服務階段的成本高低，首先取決于工程設計和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費用降到最低水平。①、作好商品房的使用說明書和保修書， 分清開發(fā)商、 物業(yè)管理公司和用戶各方應承擔的保修責任和費用，杜絕非開發(fā)商自身責任所發(fā)生的保修支出。②、選擇業(yè)務水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔項目的物業(yè)管理工作，加大對物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護保養(yǎng)，從而達到減少保修量提高開發(fā)商信譽的目的。（四）、工程合同控制建筑工程在整個施工過程中受自然條件、社會條件的不可預見因素的影響，各種風險隨時都可能發(fā)生，也正是由于客觀存在和不確定性，房地產(chǎn)公司要加強合同管理、增強風險意識。為預防和規(guī)避工程風險，在合同簽訂和合同履約管理中應采取以下措施。簽訂完善的施工合同是預防和規(guī)避工程風險、保證項目能夠順利進行的前提和基礎。1）依法簽訂合同?！逗贤ā芬?guī)定“合同當事人的法律地位平等，一方不得把自己的意志強加給另一方”，“當事人應當遵循公平的原則確定各方的權利和義務?！笔袌鼋?jīng)濟是法制經(jīng)濟，對合同約定內(nèi)容的法律作用也愈來愈被當事人所重視。涉及施工階段的法律、法規(guī)是保護工程承發(fā)包雙方利益的法律依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司只有熟悉和掌握這些法律法規(guī)，才能加強用法律保護自己利益的意識，有效依法控制工程風險。（2）掌握市場價格動態(tài)。在招標定價時，要及時掌握市場價格，使定價準確合理，要避免不顧實際情況和客觀條件一昧壓低標價，可能造成質(zhì)量低下或其他相關矛盾出現(xiàn)的風險。3）簽訂合同的可行性。承、發(fā)包雙方在談判和簽訂施工合同前要對項目進行科學論證，對可預見及不可預見的風險進行分析研究，所有相關合同必須具有可行性，方可再進行實質(zhì)性談判。4）使用國家標準合同文本。國家《建設工程施工合同示范文本》內(nèi)容完整，條款齊全，雙方責權利明確、平衡，風險較小，對一些不可避免的風險，分擔比較公正合理。雙方應按照《建設工程施工合同示范文本》結(jié)合工程項目的具體情況，將合同條款認真研究，逐條推敲。除執(zhí)行通用條款外，對工程的一些具體要求在專用條款內(nèi)約定。要特別注意合同用詞的嚴密性，不能使用“爭取”等不規(guī)范用語，前后條款不能互相矛盾或互相否定。各項約定都必須非常具體。例如：一方面是具備開工條件方面的約定。由發(fā)包人完成的施工場地“三通一平”，應寫明水、電、電訊等管線接至的地點，接通的時間和要求；道路的起止地點，開通的時間，路面的要求；施工場地的面積和應達到的平整程度等要求以及影響開工的責任等，如果由于發(fā)包方的原因?qū)е鲁邪讲荒苋缙陂_工，則工期順延。另一方面是合同價款的約定。 如果采用固定價格合同， 必須把風險范圍約定清楚。如建筑規(guī)模擴大， 裝飾水平提高，主要材料價格超過合同價款內(nèi)相應價格一定幅度等因素，不包括在風險范圍以內(nèi)，在合同約定中必須注明；應當把風險費用的計算方法約定清楚。約定方法可采用系數(shù)法，即以合同價款為基礎，確定一個百分比率，作為計算風險費用的方法。也可采用絕對值法，如將風險費用定為若干萬元；對于風險范圍以外的風險費用，應約定調(diào)整辦法。如遇設計有重大變更，采用原合同造價的計算方法調(diào)整，主要材料價格變動超過合同價款內(nèi)相應價格一定幅度時，采用超過部分按實調(diào)整方法等。通過合同談判，使發(fā)包方和承包方清楚地認識到各自在施工合同中承擔的義務和享有的權利，并對工程風險通過合同條款在合同雙方之間進行合理分配。在施工合同履行過程中加強合同管理是對合同風險進行有效控制的手段。（1）研究合同預測工程風險。