房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算一收入核算：預(yù)售帳款（應(yīng)收帳款）f經(jīng)營(yíng)收入、預(yù)收帳款（一）、本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收的購(gòu)房定金（二）、企業(yè)收到購(gòu)房單位和個(gè)人的購(gòu)房定金，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；商品房移交購(gòu)房單位或個(gè)人使用時(shí)，應(yīng)按商品房售價(jià)進(jìn)行結(jié)算，借記“應(yīng)收帳款”等科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”科目，同時(shí)，將預(yù)收的購(gòu)房定金自本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)收帳款”科目，借記本科目，貸記“應(yīng)收帳款”科目有的企業(yè)可能通過(guò)應(yīng)收賬款科目貸方核算預(yù)售收入，或者可能把部分預(yù)售款放入應(yīng)收賬款科目貸方核算。這樣我們?cè)趯?shí)際工作中不僅要關(guān)注預(yù)收賬款科目，同時(shí)要關(guān)注應(yīng)收賬款貸方等相關(guān)往來(lái)帳，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)做好預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，預(yù)交稅款的日常管理。這里要注意稅收與會(huì)計(jì)的差異根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為：當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，由于不符合新會(huì)計(jì)制度規(guī)定相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量的確認(rèn)原則，所以不確認(rèn)收入，而是作為負(fù)債計(jì)人預(yù)收賬款，待房屋交給購(gòu)買(mǎi)方時(shí)，再確認(rèn)收入。收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款”；房屋交給購(gòu)買(mǎi)方時(shí)，借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”。稅收上預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，只有當(dāng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工決算以后發(fā)生的銷(xiāo)售現(xiàn)房收入，會(huì)計(jì)和稅法一致。二、成本費(fèi)用核算注意區(qū)分:準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成*-、本；期間費(fèi)用可以當(dāng)期直接扣除，開(kāi)發(fā)成本只有已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本可以扣除，如果把應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的金額計(jì)入期間費(fèi)用，將擴(kuò)大扣除項(xiàng)目金額，減少應(yīng)納稅所得額。例如：利息支出。根據(jù)31號(hào)文20條規(guī)定企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則17號(hào)借款費(fèi)用部分規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的構(gòu)建的，應(yīng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本，其他借款費(fèi)用，發(fā)生時(shí)確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。符合資本化的條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間構(gòu)建或生產(chǎn)才能達(dá)到可使用或銷(xiāo)售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨三項(xiàng)全包括。這里開(kāi)發(fā)自用的屬于固定資產(chǎn)，用于對(duì)外出售的商品房就屬于符合借款費(fèi)用資本化的條件的存貨，用于對(duì)外出租的商業(yè)用房和寫(xiě)字樓等就屬于投資性房地產(chǎn)。注意借款費(fèi)用資本化的時(shí)間，構(gòu)建或生產(chǎn)達(dá)到可使用或銷(xiāo)售狀態(tài)應(yīng)當(dāng)停止資本化。對(duì)于為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，當(dāng)期扣除，減少應(yīng)納稅所得額。如：2010年1月1日貸款，一年期，貸款利息1200萬(wàn)元，項(xiàng)目于2010年9月30日完工，則這部分貸款利息前9個(gè)月的900萬(wàn)元要予以資本化，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目，后3個(gè)月的利息支出300萬(wàn)元就可以直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除。（總結(jié)：為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)階段發(fā)生，從借款的內(nèi)容和時(shí)間上界定應(yīng)不應(yīng)該資本化。是計(jì)入開(kāi)發(fā)成本還是計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用）例如：如內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的管理人員工資、福利費(fèi)折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，而不是計(jì)入管理費(fèi)用，企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，記入“管理費(fèi)用”科目，如同工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)工人工資計(jì)入制造費(fèi)用而不是管理費(fèi)用。三、開(kāi)發(fā)成本科目的核算開(kāi)發(fā)成本科目核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用?？傇瓌t：最重要的是思路清晰，分清層次，開(kāi)發(fā)成本I土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)、代建工程開(kāi)發(fā)IXX開(kāi)發(fā)項(xiàng)目I土地征用費(fèi)等六項(xiàng)核算程序一、首先確定成本對(duì)象即具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定。企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對(duì)象。31號(hào)文26條規(guī)定的6原則確定成本對(duì)象（1）可否銷(xiāo)售（2）分類(lèi)歸集（3）功能區(qū)分（4）定價(jià)差異（5）成本差異（6）權(quán)益區(qū)分例如某企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)一個(gè)小區(qū)中，一部分是普通商品住宅，一部分是寫(xiě)字樓，就要將這兩部分作為兩個(gè)成本對(duì)象分別進(jìn)行核算。再如31號(hào)文第33條，企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為單獨(dú)的成本對(duì)象單獨(dú)核算，象這種單獨(dú)出售的車(chē)庫(kù)，應(yīng)在完工時(shí)單獨(dú)按照車(chē)庫(kù)應(yīng)負(fù)擔(dān)的支出歸集到開(kāi)發(fā)成本-配套設(shè)施開(kāi)發(fā)-車(chē)庫(kù)明細(xì)賬下，這時(shí)車(chē)庫(kù)的開(kāi)發(fā)成本是作為與房屋并列的一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單獨(dú)核算，而利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)，作為公共配套設(shè)施應(yīng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本-公共配套設(shè)施明細(xì)賬下，完工時(shí)與配套小區(qū)的其他開(kāi)發(fā)成本一起結(jié)轉(zhuǎn)至開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-房屋開(kāi)發(fā)-公共配套設(shè)施-某小區(qū)明細(xì)賬下這時(shí)車(chē)庫(kù)的開(kāi)發(fā)成本是房屋開(kāi)發(fā)下面公共配套設(shè)施這個(gè)成本項(xiàng)目，是房屋開(kāi)發(fā)成本的一部分。二、設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目。（1）土地征用拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：包括征地費(fèi)、安置費(fèi)及原建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）前期工程費(fèi)：開(kāi)發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)用。（4）建筑安裝工程費(fèi)：房屋建設(shè)施工過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：能分?jǐn)傆?jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車(chē)棚、居委會(huì)、派出所水塔等；（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：為開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用如現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資、福利費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。這前五項(xiàng)都可能有余額，屬于按一定分配到在建項(xiàng)目后，未建項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的成本，而第六項(xiàng)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目，全部是在建項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生各項(xiàng)間接費(fèi)用，屬過(guò)度性科目，期末應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)至對(duì)應(yīng)的在建項(xiàng)目。三、準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。31號(hào)文29條開(kāi)發(fā)成本中屬于直接成本和能購(gòu)分清成本對(duì)象的間接成本直接計(jì)入成本對(duì)象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用。共同成本和不能負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，要進(jìn)項(xiàng)分配共四種分配方法。占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法其中占地面積法如土地征用拆遷及補(bǔ)償費(fèi)，某企業(yè)一次購(gòu)入土地，分次開(kāi)發(fā)，這時(shí)候涉及2次分配，首先開(kāi)發(fā)第一期實(shí)地占地面積占總購(gòu)地面積比例分配，然后再按比如商品房、別墅區(qū)、寫(xiě)字樓等某一項(xiàng)成本對(duì)象占本期開(kāi)發(fā)的面積比例分配。例如：某企業(yè)支付5萬(wàn)平米土地金額10億元，一期開(kāi)發(fā)2萬(wàn)平米，其中商品房占地1.5萬(wàn)，寫(xiě)字樓占地5000平米，那進(jìn)行第一次分配，一期開(kāi)發(fā)土地成本應(yīng)分?jǐn)?億元，二次分配，商品房土地成本應(yīng)分?jǐn)?億元，寫(xiě)字樓應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?億元。建筑面積法如應(yīng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)首先在”開(kāi)發(fā)成本-房屋開(kāi)發(fā)-前期工程費(fèi)”科目歸集,再按建筑面積進(jìn)行分配，這里建筑面積包括未建和在建的分配，在建項(xiàng)目中不同成本對(duì)象的分配。31號(hào)文30條明確規(guī)定分配方法的有3項(xiàng)內(nèi)容，土地成本按占地面積法，公共配套設(shè)施按建筑面積法，借款費(fèi)用按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法，其他項(xiàng)目分配有企業(yè)自行確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)應(yīng)注意成本核算中只有3項(xiàng)可以預(yù)提費(fèi)用作為計(jì)稅成本。一是建筑安裝工程費(fèi)中的出包工程未取得全額法票，可預(yù)提，金額限制在合同總金額的10%以?xún)?nèi)，這里要注意會(huì)計(jì)與稅法的差異，財(cái)務(wù)處理上可能在完工時(shí)按未取得發(fā)票的全額預(yù)提，金額很可能超過(guò)10%，稅法只對(duì)10%以?xún)?nèi)的金額予以認(rèn)可，這將影響到全部開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而影響可售面積單位工程成本，也將影響已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，影響應(yīng)納稅所得額。第二項(xiàng)可預(yù)提的是公共配套設(shè)施未建造或未完工的。通常存在先建房屋，后建公共配套設(shè)施情況，這里要注意在公共配套設(shè)施完工時(shí)，及時(shí)調(diào)整預(yù)提數(shù)和實(shí)際發(fā)生數(shù)的差額，如果預(yù)提的公共配套設(shè)施含有多種項(xiàng)目，應(yīng)在每一個(gè)項(xiàng)目完工時(shí)，逐項(xiàng)調(diào)整差異，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。第三項(xiàng)可預(yù)提的時(shí)應(yīng)上交未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，物業(yè)完善費(fèi)用。除了這三項(xiàng)，即使企業(yè)在完工時(shí)預(yù)提，稅法不予確認(rèn)。由此我們可以看出企業(yè)開(kāi)發(fā)總成本不是一成不變的，單位