我國房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀及問題解決

我國房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀及問題解決―、房地產(chǎn)金融及房地產(chǎn)金融的概念房地產(chǎn)金融是指為房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營和消費(fèi)等服務(wù)的金融活動(dòng)。從服務(wù)內(nèi)容上劃分，它包括房地產(chǎn)資金融通、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算、房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，其中房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)金融的主要業(yè)務(wù)。從服務(wù)對象上劃分，它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營等活動(dòng)服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅購買、建造、維修、裝飾等活動(dòng)服務(wù)的“住宅金融”兩個(gè)主要部分。我國的房地產(chǎn)金融市場形成的較晚，相較很多發(fā)達(dá)國家，歐美國家我國的房地產(chǎn)金融仍舊處于發(fā)展改革階段，所以不可避免地出現(xiàn)了很多問題。我今天做的課題就是圍繞我國房地產(chǎn)金融的缺陷以及解決辦法展開的。二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系由于我國金融市場發(fā)展處于初級向成熟過度的階段，間接金融在整個(gè)金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時(shí)國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。2?房地產(chǎn)企業(yè)過度擴(kuò)張，信用風(fēng)險(xiǎn)顯著在房地產(chǎn)市場的資金鏈中，我國銀行資本基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。因此，銀行除了要間接承受巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)外，還要直接承受借款客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)。通常，信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行開展信貸業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，而這類風(fēng)險(xiǎn)正因我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人貸款的集中度不斷提高顯得尤為突出。主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金數(shù)額巨大，所以，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過外援性融資來解決資金缺口。近年來，我國房地產(chǎn)市場空前繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)極力尋求資金支持，加速擴(kuò)張。3?房地產(chǎn)新政頻出，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)陡增（別人文章的觀點(diǎn)）從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)門類眾多，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，具有較強(qiáng)的發(fā)展慣性，考慮到市場調(diào)節(jié)具有滯后性，政府當(dāng)局應(yīng)該特別重視本國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r并適時(shí)出臺(tái)相關(guān)措施以引導(dǎo)其持續(xù)健康發(fā)展。通常而言，尋找有利于本國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策是一個(gè)“研究一制定一實(shí)施一再研究一再制定一再實(shí)施”的循環(huán)過程。因此，在找到最佳政策之前的階段，也即對房地產(chǎn)市場尚未形成有效調(diào)節(jié)機(jī)制的情況下，房地產(chǎn)市場極易產(chǎn)生大幅波動(dòng)，影響到房地產(chǎn)市場的所有參與者和服務(wù)者。但從目前發(fā)展?fàn)顩r來看，中國房地產(chǎn)政策已由之前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，2010年出臺(tái)的多項(xiàng)抑制投機(jī)的政策雖然已經(jīng)對房產(chǎn)交易量產(chǎn)生了較為明顯地影響，但房產(chǎn)價(jià)格尚未出現(xiàn)明顯地下降趨勢，很多房產(chǎn)市場參與者對政策持觀望態(tài)度，這些政策措施能否達(dá)到預(yù)期目的，尚不能確定，調(diào)控難言碩果。目前，我國對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的調(diào)控力度一直在增強(qiáng)，更多的政策措施會(huì)隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展紛紛出臺(tái)，這無疑會(huì)對房地產(chǎn)金融市場主體的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大的影響，各商業(yè)銀行面臨的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也將進(jìn)一步增加。4?資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)錯(cuò)位，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)（網(wǎng)上的觀點(diǎn)）商業(yè)銀行軟資產(chǎn)、硬負(fù)債的特性容易導(dǎo)致其資產(chǎn)負(fù)債在數(shù)量、期限、結(jié)構(gòu)上的不匹配，從而引發(fā)較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。雖然長期以來我國銀行體系存在著公司法人治理結(jié)構(gòu)不完善、資本充足率不足、不良資產(chǎn)比率高等問題，但由于具有國家信用和居民的高儲(chǔ)蓄率保證，商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一直不明顯。但隨著我國銀行體系的深入改革和資本市場制度性缺陷的逐步解決，資本市場上居民儲(chǔ)蓄開始分流，銀行體系的居民儲(chǔ)蓄存款占各項(xiàng)存款的比率呈逐年下降趨勢，銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加，成為銀行高度關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)之一。三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對策略（一）建立和完善房地產(chǎn)業(yè)金融政策1.建立宏觀信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制系統(tǒng)，強(qiáng)化信用風(fēng)險(xiǎn)管理。建立健全全國性的房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，為金融機(jī)構(gòu)提供借款人較為客觀的信用度，使金融機(jī)構(gòu)根據(jù)信用等級，針對不同的借款人給予不同的貸款條件。信用檔案系統(tǒng)還可對個(gè)人借款者就業(yè)和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況和借款企業(yè)的經(jīng)營狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查，對個(gè)人和企業(yè)信用度評定打分，以此規(guī)范借款行為，使其按約履行合同。同時(shí)為金融機(jī)構(gòu)分析、預(yù)測貸款風(fēng)險(xiǎn)類別與概率提供方便。2?拓寬房地產(chǎn)融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化。通過金融產(chǎn)品創(chuàng)新，開拓更多的房地產(chǎn)融資渠道，更大限度地吸納社會(huì)資金，是解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺的重要手段。為此應(yīng)加快制定房地產(chǎn)金融在體制、機(jī)制、產(chǎn)品和服務(wù)方面的創(chuàng)新政策，提高金融資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量和效率，以更好地為住房投資者和消費(fèi)者服務(wù)。（二）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，切實(shí)穩(wěn)定房價(jià)1?重點(diǎn)控制投機(jī)性需求，擠掉市場需求中的虛假成分。在信貸政策方面，2010年4月18日，國務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。4月15日，國務(wù)院出臺(tái)具體措施指出，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。這些政策無疑對投機(jī)性需求能起到抑制作用，但實(shí)際調(diào)控效果依賴于政策執(zhí)行情況。因此，還必須加強(qiáng)政策執(zhí)行方面的監(jiān)督。2?優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，加大普通商品住房建設(shè)的力度。調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房的投資開發(fā)量是緩解供求矛盾、制止結(jié)構(gòu)型房價(jià)上漲的最好辦法。為使中小戶型、中低價(jià)位住房在供給結(jié)構(gòu)中的比重?cái)U(kuò)大，可以對開發(fā)商實(shí)施適當(dāng)?shù)墓膭?lì)政策，如在土地供應(yīng)、配套建設(shè)、稅費(fèi)減免等方面給予一定優(yōu)惠，提高開發(fā)商建設(shè)普通商品住房的積極性。（三）商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力（這點(diǎn)是資料的觀點(diǎn)）1.商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)及產(chǎn)業(yè)政策研究，制定與產(chǎn)業(yè)政策相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;建立和完善房地產(chǎn)市場分析、監(jiān)測和預(yù)測指標(biāo)體系，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場發(fā)展變化情況，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力，以應(yīng)對各項(xiàng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行信貸人員應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德意識(shí)，在調(diào)查環(huán)節(jié)做到盡職盡責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)施信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。（四）健全房地產(chǎn)的法律、法規(guī)體系市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，房地產(chǎn)金融也不例外。應(yīng)建立健全房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律、法規(guī)體系，為住房信貸營造一個(gè)良好的法律環(huán)境。針對在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為中出現(xiàn)的問題，完善現(xiàn)行的法律法規(guī)，確立房地產(chǎn)信貸的法律地位。嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即