成都市某地王項目全程策劃建議報告

謹致——尊敬的客戶：****（成都）發(fā)展有限公司您好！受貴公司委托，我司對〖****·國際小區(qū)〗項目進行了較全面的評估和有關的市場調研工作，旨在對〖****·國際小區(qū)〗項目的整體定位、開發(fā)、規(guī)劃、營銷策略、配套開發(fā)運作，以及總體營運策略等關鍵性問題做出戰(zhàn)略性的建議。按照貴司提供的〖****·國際小區(qū)〗策劃顧問競答任務書要求，本次報告的主要目的是通過市場競爭形態(tài)分析和消費群細分，論證〖****·國際小區(qū)〗的整體發(fā)展策略，從成都區(qū)域、西南地區(qū)、乃至全國的層面，深入剖析項目目前和未來所面臨的問題，制定針對性、前瞻性策略，解決從開發(fā)到營銷方面的全局性課題。本建議重點在于宏觀策略的分解與論述，是〖****·國際小區(qū)〗項目開發(fā)思路的集合，關于具體的開發(fā)方式及營銷方式，有待雙方作進一步深入磋商，屆時我司將提出一套更具體，更適合〖****·國際小區(qū)〗項目的開發(fā)策略及營銷推廣思路。同時，也會動用我司國際知名建筑設計師雷納多·羅西（RenatoRussi），對項目整體規(guī)劃設計，提出具體的建議?，F將“****成都地王項目全程策劃建議報告”交予貴司，請收閱！順頌商祺，并致禮！二OOX年X月X日第一篇項目宏觀政策環(huán)境背景一、宏觀政策對房地產行業(yè)發(fā)展將進行有效調控近一段時間以來，國家先后頒布了121檔、18號令及提高固定資產投資項目資本金比例、深入開展土地市場治理整頓工作等政策行為，意圖通過宏觀調控，促進房地產市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，從國家統(tǒng)計局最新公布的全國房地產開發(fā)景氣指數表明，今年前4個月，隨著房地產開發(fā)投資增幅明顯回落，“國房景氣指數”呈“幾”字形，升降明顯，已經回落到2003年以來的最低點。這表明，年初以來國家采取的一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效，全國房地產開發(fā)景氣水平趨向正常。(一)金融緊縮政策------中國房地產業(yè)二次提升的動力源中國房地產業(yè)的第一次提升是從1998年的房改釋放了住宅市場當中的商品房開始的。在接下來的5年中，中國的房地產業(yè)每年以平均22%的速度在增長，2003年更是達到了32.5%的增速。但中國人民銀行2003年發(fā)布的121號檔（《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》）抑制了房地產的大規(guī)模信貸行為，房地產商轉而尋求其它方式的地產融資。世界經濟發(fā)展的歷史證明，房地產市場和資本市場的結合是地產發(fā)展的拐點，那么，中國房地產業(yè)能否繼續(xù)繁榮在某種程度上將取決于中國的金融體制改革。我們有理由相信，隨著金融政策的正確調控及導向作用，房地產行業(yè)將進入持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的春天。（二）土地規(guī)范政策-----中國房地產行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的助推器違規(guī)操作、屯地待漲的極端投機行為嚴重干擾了中國房地產行業(yè)的正常發(fā)展。國家近日啟動《深入開展土地市場治理整頓工作實施方案》。政府意欲通過調節(jié)土地供應總量、安排不同的土地用途來抑制或鼓勵市場需求，有效地引導投資、消費的方向和水平，實現調控經濟運行的目標。以目前情形來看，政府正在以高壓態(tài)勢開展土地市場治理整頓，特別是清理整頓違反產業(yè)政策用地、違法批地和非法占地等行為。除經合法批準可以分期建設的項目外，其它建設項目用地一律不得分期辦理建設用地審批，否則按騙取批準、非法占地論處，追究分拆項目的審批機關的責任。另外比如控制土地供應、控制土地出讓按揭貸款、逾期不開發(fā)將收回土地使用權、整頓土地市場秩序等措施，都直指目前土地市場的軟肋，尤其對于以前通過邊緣行為所圈下地皮的方面來說，關于收回開發(fā)權、嚴格控制土地交易貸款這些措施無異于土地市場整頓的最后通牒?？梢钥吹?，國家對土地市場的整頓力度正在不斷加大，積極通過土地政策為行業(yè)健康發(fā)展保駕護航。結論：面對中國房地產正處于高位盤整期之現實，政府已經堅決啟動宏觀調控機制，中國房地產將“軟著落”。房地產企業(yè)面臨全新一輪大洗牌，資源整合力強、資本雄厚、行業(yè)背景深及市場創(chuàng)新力強的地產企業(yè)恰逢市場發(fā)展的良機，中國房地產將真正走進“大象游戲”場。中國房地產市場將更加健康持續(xù)地發(fā)展，房地產行業(yè)有機會將整體再度提升。二、宏觀政策背景下項目發(fā)展驅動因素（一）****地產----品牌實力型房地產開發(fā)商面臨宏觀政策利好****地產為國內知名品牌地產公司，以強調“過程精品”并在國內成功打造多個地產樣板而享譽華夏。****地產資金充裕，行業(yè)背景深厚，同時具備較強的資源整合能力，而目前的宏觀政策面對****地產的再度提升賦予了極好的時機，本項目的成功運作必將樹立****地產在大西南地區(qū)的王者風范。（二）成都****----打造大成都城市發(fā)展的“新名片”（政府支持）“成都****”從醞釀到拍賣，以至于目前引起的多方爭議，已經搶盡眼球。這都基于該項目所潛伏之極高社會及商業(yè)價值。該項目的成功啟動并運作成功，將對區(qū)域的經濟發(fā)展和社會影響力是不言而喻的。政府將視之為城市形象工程而極其關注，成都將誕生新的“名片”。（三）大盤小區(qū)----城市運營背景下更具彈性的操作空間130多公頃的超級大盤在城市運營的背景下橫空出世，該項目規(guī)模大，用地條件佳，不論是項目定位還是產品建造等方面都存在非常大的彈性空間。（四）高新產業(yè)----項目資源整合具備優(yōu)良的契入通道項目近鄰成都高新技術產業(yè)園區(qū)，房地產業(yè)與高新技術及相關聯產業(yè)資源將進行卓有成效的深度整合，由此而產生聚變，釋放出更大的能量。第二篇項目SWOT及核心競爭力分析一、項目SWOT分析（一）項目概況1、專案基本背景地塊位于成都市****區(qū)****鄉(xiāng)、郫縣****鎮(zhèn)，規(guī)劃用地范圍北至羊西線南側規(guī)劃道路中線，東至****路東側規(guī)劃道路中線，西接規(guī)劃25米道路中線，南以摸底河河道中心線為界。規(guī)劃總面積約132.42公頃（1986畝）。土地用途：公共服務設施用地、居住用地、市政設施用地及綠地；土地使用年期商業(yè)用地40年、住宅用地70年。地塊定位為高標準的國際小區(qū)，政府因此設置了許多細致的硬性指標，規(guī)劃用地范圍內綜合開發(fā)區(qū)應滿足容積率0.9，可上下浮動0.5%，建筑密度不大于20%，綠地率不小于35%。2、項目規(guī)模及用地狀況項目地塊規(guī)劃總面積為132.42公頃（1986畝），其中尚未完成征用土地11.67公頃，為175畝。周邊四條道路將地塊圍成一個不規(guī)則的菱形。地塊現狀為荒蕪空地，視野開闊，西面為大片的農田和農莊，緊鄰摸底河，生態(tài)環(huán)境較好。中間現有兩條高壓走廊。3、項目區(qū)位特征分析（1）地塊片區(qū)屬于城區(qū)概念根據成都市的總體規(guī)劃，成都中心城區(qū)以后的發(fā)展機會在三環(huán)到外環(huán)路之間，即環(huán)城區(qū)。從位置看，項目處于中心城的大區(qū)中心內，是完整的城區(qū)概念。加上未來地鐵二號毗鄰項目，從城市規(guī)劃看，成都的城市化運動剛剛起步，因此本項目還具有未來升值潛力。（2）區(qū)域升值潛力巨大項目處于城西生態(tài)旅游黃金通道上，連接著風景優(yōu)美的城西生態(tài)景觀走廊帶，良好的生態(tài)為項目提供了優(yōu)美的旅游資源。城西上風上水的區(qū)位概念已深入人心，區(qū)域認知度較高。本項目區(qū)域承接城西眾多著名的高尚小區(qū)，加上“南富西貴”的城市區(qū)位概念，居住于城西是財富和身份的象征，是成功人士首選區(qū)域之一，加上未來地鐵二號毗鄰項目地塊，因此未來升值潛力較大。（3）具備打造高質量生活小區(qū)的條件城西生態(tài)圈良好的區(qū)位條件和自然生態(tài)環(huán)境為項目營造高質量的高尚生活提供了基礎，羊西延線餐飲休閑一條街又為項目打造閑適生活情調提供了可能，因此本項目可以充分利用其區(qū)域優(yōu)勢，整合周邊旅游資源，立足中國，打造西部國際性的生態(tài)人文小區(qū)。（4）高新西區(qū)的發(fā)展使國際小區(qū)名副其實項目所在的高新區(qū)西區(qū)，初期規(guī)劃面積20平方公里，是四川省“一號工程”的重要載體，重點發(fā)展電子信息和現代中藥產業(yè)。國家軟件成都基地、國家信息安全產業(yè)化基地、國家現代中藥產業(yè)化基地均位于區(qū)內。已完成起步區(qū)開發(fā)面積10平方公里，以20公里道路為骨架的市政設施全面形成承載能力。該片區(qū)的發(fā)展目標是：建成國內一流、西部第一的IC研發(fā)生產基地、軟件研發(fā)生產基地、光通信研發(fā)生產基地、無線電子信息產品研發(fā)生產基地、電子信息材料與元器件研發(fā)生產基地和現代中藥研發(fā)生產基地。屆時，項目所在高新西區(qū)將發(fā)展成為國際化制造基地，為本項目提供大量的國際化目標客戶。4、項目周邊環(huán)境項目地塊片區(qū)屬于城市未來規(guī)劃的發(fā)展新城區(qū)，上承羊西餐飲一條街，下啟高新西區(qū)，目前周邊配套尚不完善，地塊周邊商業(yè)以經營餐飲、汽車4S店為主，生活設施和商業(yè)活動極不便利，因此項目可利用的周邊城市資源極其有限，商業(yè)、購物、酒店、醫(yī)院等尚須依賴主城區(qū)。由于交通的便捷性，加上上風上水的自然環(huán)境，因此片區(qū)居家環(huán)境相對成熟。（二）項目SWOT分析1、SWOT矩陣優(yōu)勢（S）劣勢（W）區(qū)位優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢用地優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢品牌優(yōu)勢目前項目周邊生活活配套不完善善地塊內缺乏可利用用的自然資源源目前有三條高壓走走廊穿過地塊塊中間目前交通成本高區(qū)域房地產市場不不夠成熟機會（O）威脅（T）市政支持規(guī)劃中高標準國際際小區(qū)項目所在片區(qū)是成成都市近期規(guī)規(guī)劃發(fā)展的重重點區(qū)域項目目標客戶群輻輻射面廣，市市場前景樂觀觀各區(qū)域大盤及品牌牌樓盤的威脅脅本項目開發(fā)周期相相對較長，不不可確定因素素多2、SWOT分析要點（1）優(yōu)勢：=1\*ROMANI、區(qū)位優(yōu)勢該地塊位于****區(qū)（****街道辦事處轄區(qū)）和郫縣****鎮(zhèn)，東至****路，北至羊西線，南至摸底河，傍依高新西區(qū)，市場潛力巨大。而隨著進駐園區(qū)的高新企業(yè)和科研院校增多，高新西區(qū)近兩三年的人口猛增，目前已接近10萬人，需要大量的高質量生活居家小區(qū)，正是日益顯現的巨大市場需求，為本地塊提供了良好的開發(fā)前景。=2\*ROMANII、區(qū)域優(yōu)勢項目所在的高新區(qū)西區(qū)，初期規(guī)劃面積20平方公里，是四川省“一號工程”的重要載體，重點發(fā)展電子信息和現代中藥產業(yè)。屆時，項目所在高新西區(qū)將發(fā)展成為國際化制造基地，隨著國家對高新產業(yè)發(fā)展的重視，該區(qū)域的區(qū)域優(yōu)勢將越發(fā)明顯。=3\*ROMANIII、用地優(yōu)勢該項目所處地段地勢平坦，視野開闊，道路完善，是不可多得的住宅開發(fā)用地。整個地塊方正，非常適合開發(fā)大型住宅小區(qū)。=4\*ROMANIV、規(guī)模優(yōu)勢項目占地1986畝，在成都開發(fā)的用地規(guī)模中具有獨特的大盤效應，從目前成都的消費者對大規(guī)模開發(fā)項目的認識程度來看，大盤開發(fā)一方面是開發(fā)商實力的象征，另一方面也是小區(qū)生活配套齊全，舒適居家的象征。此外，根據成本遞減規(guī)律，規(guī)模越大，成本越小，本項目如此規(guī)模，還可以大量的節(jié)省開發(fā)成本，同時還能給市場上造成重大影響。因此，本項目具有很強的規(guī)模優(yōu)勢。=5\*ROMANV、品牌優(yōu)勢****公司開發(fā)該地塊有著兩種優(yōu)勢：=1\*GB3①精品路線的品牌優(yōu)勢：****公司以開發(fā)精品樓盤而聞名于中國地產業(yè)，****名城的成功開發(fā)，給本公司在精品路線上又增添了厚厚的光環(huán)，本地塊開發(fā)完全可以借鑒以前的開發(fā)模式，再造精品樓盤。=2\*GB3②成本控制力優(yōu)勢：****公司自營建筑公司，因此，具有無與比擬的成本控制優(yōu)勢。（2）劣勢：=1\*ROMANI、目前項目周邊生活配套不完善目前項目周邊生活配套、教育配套、娛樂配套、體育休閑配套奇缺，尤其是高檔配套，基本上是空白，如果不能及時將這些配套設施準備齊備，對于目標客戶的吸引力將會大打折扣。=2\*ROMANII、地塊內缺乏可利用的自然資源項目地塊平整，但內部缺乏可利用的自然資源（如山景、水景），本項目旨在打造高端產品，內部環(huán)境的營造必不可缺，地塊內可利用自然資源的缺乏，加大了環(huán)境營造的成本和難度。=3\*ROMANIII、目前有三條高壓走廊穿過地塊中間項目中間有三條高壓走廊，在高壓電線的輻射范圍之內，對產品的類型有所的限制，而對于在該范圍內生活的居民來說，也存在一定的心理抗性。=4\*ROMANIV、目前交通成本高目前項目地段已開通城區(qū)至高新西區(qū)的城市公交，但從城市的可達性看，進城主干道只有一條羊西沿線，而此條線路為城西的快速通道，上下班時常交通擁擠，將消耗大量的時間成本，降低了項目的交通價值。=5\*ROMANV、區(qū)域房地產市場不夠成熟項目所在片區(qū)雖然發(fā)展?jié)摿薮?，但目前該片區(qū)房地產市場屬于起步階段，房地產市場發(fā)展不夠成熟。（3）機會：=1\*ROMANI、市政支持根據政府“抓好成都國際小區(qū)建設”的政府工作報告指導思想，隨著對高新西區(qū)市政建設大規(guī)模投入，交通逐步完善，目前該片區(qū)發(fā)展苗頭甚好。=2\*ROMANII、規(guī)劃中高標準國際小區(qū)這一地塊要求建設“高標準國際小區(qū)”，這意味著可以開發(fā)低密度住宅，如聯體別墅等。該項目的興建，標志著一個巨大的“國際新城”將崛起。對開發(fā)商來說，開發(fā)這一項目，可以大大提升公司的影響與實力。=3\*ROMANIII、項目所在片區(qū)是成都市近期規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域根據成都市近期建設規(guī)劃，將以中心城范圍為重點，即五城區(qū)和高新區(qū)，郫縣****、新都大豐及龍泉驛區(qū)洪河、十陵外環(huán)路以內區(qū)域；外環(huán)路外含高新西區(qū)西片區(qū)、高新南區(qū)大源組團。=4\*ROMANIV、項目目標客戶群輻射面廣，市場前景比較樂觀成都市氣候環(huán)境、歷史文化等適合居住，經濟輻射能力強，對周邊城鎮(zhèn)居民具有吸引力，西藏、新疆等邊遠地區(qū)干部也有部分在成都置業(yè)需求；川內其它市縣、外省、外國致富了回蓉安家創(chuàng)業(yè)或設立辦事機構的也有一定需求，本項目定位國際化小區(qū)，目標客戶群層面廣闊，市場前景比較樂觀。（4）威脅：=1\*ROMANI、各區(qū)域大規(guī)模項目及品牌樓盤的威脅從目前成都房地產市場發(fā)展的狀況來看，越來越多的具備一定規(guī)模的項目已經推出或即將推出，在這些項目都具有大規(guī)模，產品類型豐富，針對目標客戶群體較廣的特點，并且有的已經在市場上樹立了一定的市場知名度和較好的口碑，與本項目目標客戶群體特點具有一致性。這些綜合競爭力較強的項目無疑會對本項目的目標客戶群體產生一定程度上的影響。=2\*ROMANII、本項目開發(fā)周期相對較長，不可確定因素多由于本項目規(guī)模較大，開發(fā)資金要求較多，開發(fā)周期相對較長，不可確定因素更多（比如非典型性肺炎等），因此，開發(fā)過程中，風險相對加大了。如何規(guī)避這些風險，在短時間內取得成功，使本項目制勝的一個重要方面。3、SWOT總結總體思路：發(fā)揮優(yōu)勢，把握機會，消除、弱化威脅及劣勢=1\*ROMANI、把握政策支持，實現互動推廣本項目旨在打造“主題化城市地產先鋒”，政府對本項目的發(fā)展給予很多政策上的支持，本項目可作為成都市的形象工程，在更好利用政策支持的同時，與城市推廣同時展開，實現城市營銷與項目營銷相結合，達到雙贏的目的。=2\*ROMANII、充分發(fā)揮項目的規(guī)模優(yōu)勢項目占地近2000畝，總建筑面積逾130萬平方米，因此較大的規(guī)?？梢栽谝?guī)劃設計上可以是自成完善的體系，有營造獨特小區(qū)形象的條件。=3\*ROMANIII、延伸****公司品牌本項目在延伸****公司的品牌效應，可以借此輕易讓消費者認識到本項目的生活配套將是為中高端客戶群體所營造中高檔配套，從項目配套的檔次延伸到項目居家的生活檔次，同時也一定程度上減小了項目周邊生活配套較差的影響。=4\*ROMANIV、結合規(guī)劃中高標準國際小區(qū)在規(guī)劃中，本區(qū)域是真正意義上的規(guī)劃中高標準國際小區(qū)，在經過炒作后，讓中高端客戶群體認識到高標準國際小區(qū)是一個生活配套完善的家居生活的集中區(qū)域，本項目在宣傳過程中可以以區(qū)域結合該概念進行宣傳，讓人們認識到本區(qū)域的生活配套將是一個使區(qū)域升值的有利因素和價值標桿，同時弱化目前生活配套極不完善的弱勢。=5\*ROMANV、宣傳上突出未來規(guī)劃中交通條件的便利性區(qū)域的發(fā)展在一定程度上受到交通條件的限制，而未來規(guī)劃中交通將會使本區(qū)域未來的發(fā)展前景看好，突出本項目的未來交通優(yōu)勢將使消費者認識到本項目日后便捷的生活方式及未來的升值潛力。按照成都近期規(guī)劃，將以三環(huán)路、外環(huán)路為快速轉換環(huán)，強化放射道路（形成23條放射狀干道，包括9條高速路）。實施重點：對老成灌路、川陜路、解放路、牛龍路、老川藏路、華僑大道、草金路、九里堤路、元華路等進行改造建設。同時，未來地鐵二號線緊鄰小區(qū)，開通后會提升項目交通價值。二、項目核心競爭力（一）核心競爭力說明核心競爭力是在眾多競爭力中篩選出的區(qū)別于競爭對手的獨有優(yōu)勢，核心競爭力能夠作為主導樓盤對外推廣的亮點，而在表述樓盤整體質量方面，核心競爭力可以聯合其它競爭點互為補充，經整合后使自身的形象更加豐滿。運用核心競爭力為主導，輔以外延競爭力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場認知度。（二）核心競爭力結合本項目的自身狀況來看，對于外部資源如相關配套、交通條件等，對比于項目周邊的競爭對手還略顯劣勢，區(qū)位優(yōu)勢等硬件指針暫不成為項目競爭有力的支撐，而****企業(yè)形象與項目所在區(qū)域的產業(yè)背景、政策背景、消費背景等是本項目獲取市場認可的主要機會點。因此，本項目的核心競爭力在于****品牌與國際小區(qū)定位（背景支撐）的整合和延升，通過“****·國際”的雙重品牌所形成的核心價值主張為載體，輔以項目的產品設計、建設規(guī)模、產品施工、價格體系、管道服務、物業(yè)管理等若干價值體系，形成“****·國際”雙重品牌唯一性、排他性、權威性較強的核心競爭力和外延競爭力。核心競爭力所建立的品牌聯想（關于****的聯想和關于國際的聯想）將直接與同區(qū)域項目、成都市場之同類型項目、大西南領先品牌項目等產生較強的識別性，即雙重品牌價值的識別性，實現項目核心價值主張－****的、國際的，成就為西區(qū)板塊之領導品牌、成都市場之領導品牌。同時，我們可以運用多種營銷思路將此一核心競爭力進行多元推廣，即項目營銷與城市互動、項目營銷與板塊互動、項目營銷與產業(yè)互動、項目營銷與品牌互動。第三篇項目生活模型構建一、國內同質房地產項目生活模型調研分析（一）全國大型同質樓盤生活主題開發(fā)模式(參見附件一)房地產市場營銷競爭已經進入白熱化階段。近十年來，房地產營銷從價格、戶型、配套、主題的競爭進入復合概念地產的時代。從價格戰(zhàn)、地段戰(zhàn)、功能戰(zhàn)發(fā)展到品位之爭，板塊之爭和生活方式之爭：1、對于****成都項目龐大的體量，以及龐大的資金實力，不存在板塊競爭的問題，生活方式導入是競爭核心關鍵，即推銷一種理想的生活方式；2、推銷一種理想生活方式，已成為房地產營銷致勝法寶。作為房地產營銷最高境界，推銷理想生活，是一種非常系統(tǒng)、科學的推銷方式。該思想是對特定目標人群綜合欲望的全方位實現，它不是高高在上、虛無縹渺的，而是只需稍稍加以努力，便可以實現的；3、生活方式引入之前必須創(chuàng)建一個生活模型，作為生活方式的取向原點。生活模型的創(chuàng)建為項目引入一種生活方式，它包括建筑特色、小區(qū)氛圍、鄰里關系、配套設施等方面。（二）成功引入生活模型的項目的主要借鑒點1．引入的生活模型符合目標客戶群的文化價值取向，對客戶具有強烈吸引力；2．對“生活模型”代表的生活方式的成功宣傳與推廣；3．不僅僅在概念上，而且在項目的建筑設計、配套、等產品實質方面打造一種生活模型。（三）全國著名暢銷大盤的生活主題調研見總附件1經以上分析，可以看出：以上項目都具有一個共同點，即引入的生活主題與建筑環(huán)境、配套設施等協(xié)調一致，在小區(qū)氛圍方面，充分提煉和融洽了本土的鄰里關系，強調西方生活格調與本土風俗，而并非單一的概念營銷。由此，可以看出成功引入生活主題的核心模式：生活本土化生活本土化居住國際化環(huán)境人性化成功引入生活主題的核心模式二、項目生活模型的構建（一）項目生活模型的闡述方式房地產賣的是一種生活方式，這種生活方式是消費者與產品的媒介。為突出項目核心競爭力，樹立項目排它性，在項目銷售中注入一種區(qū)別于其它樓盤的差異化生活方式，引導消費者預先體驗項目所提供的生活方式，將從感性層面最大限度的調動消費者的購買熱情，我們認為：為項目尋找一個生活模型將會是這種房地產體驗消費的最好道具。（二）項目尋找生活模型的依據1、建立項目的差異化和核心競爭力的平臺；2、產品需要生活理念去塑造和支撐，以完善產品的設計；3、生活模型的建立為項目的開發(fā)、銷售、宣傳等確立策略方向；4、為項目的品牌規(guī)劃提供依據；5、生活模型建設對提升小區(qū)居民素質，增強凝聚力有十分大的作用，是民族、地域人文精神的載體和優(yōu)化人群生存質量、維護居住人權的根本體現。（三）項目生活核心體系項目的生活概念系由項目的優(yōu)勢及競爭力構成衍生，經過感性化與具體化推導，項目的生活核心體系構成如下：人文舒適健康智慧進步多彩的生活狀態(tài)人文舒適健康智慧進步多彩的生活狀態(tài)人文舒適健康智慧進步多彩豐富的社區(qū)生活功能寬松生活空間生態(tài)公園旁低密度住宅人性化智能環(huán)保居室與時俱進的生活社區(qū)高品質生活完善的、齊全的多期開發(fā)、可持續(xù)的復合、創(chuàng)新、智能生態(tài)的、綠色的國際化的可雕造的規(guī)劃規(guī)模環(huán)境產品開發(fā)配套（四）項目生活模模型構建承接以上生活核心心體系構成，項項目的生活模模型為：中?！緡H社區(qū)】中海【國際社區(qū)】生活是健康的生活是進步的生活是多彩的生活是人文的生活是舒適的生活是智慧的、生活模型釋義（1）生活是人文的：：引入國際文文明居住標準準國際文明居住標準準的基本準則則：=1\*ROMANI、更適宜的居住面面積；=2\*ROMANII、更完善的居居住功能；=3\*ROMANIII、更現代的的生活設施；；=4\*ROMANIV、更科學的建建筑構造；=5\*ROMANV、更多樣的建筑形形態(tài)；=6\*ROMANVI、更適度的規(guī)規(guī)模配套；=7\*ROMANVII、更文明的的小區(qū)環(huán)境；；=8\*ROMANVIII、更全面面的小區(qū)服務務。（2）生活是舒適的：：強調居住空空間舒適性和和環(huán)境景觀的的均好性地塊的容積率在00.9左右，具具有空間環(huán)境境均好性。環(huán)環(huán)境的均好性性是提高商品品化住區(qū)的特特征，強調住住區(qū)環(huán)境資源源的均好與共共享，在規(guī)劃劃設計時要盡盡可能讓所有有住戶均勻享享受小區(qū)的園園林景觀。其其次，強調居居住物理環(huán)境境的均好，要要使每戶都能能獲得良好的的日照、采光光、通風、隔隔聲和朝向，創(chuàng)創(chuàng)造具有溫馨馨和親切的視視覺和生活環(huán)環(huán)境。（3）生活是健康的：：強調小區(qū)低低密度低綠化化率與城市生生態(tài)公園相互互作用，締造造優(yōu)質居住環(huán)環(huán)境項目綠化率高于338%，完全全有能力營造造一個健康的的居住環(huán)境。健健康住宅要以以人為本，在在環(huán)境保護、資資源節(jié)約的同同時，考慮生生態(tài)平衡，與與旁邊的城市市生態(tài)公園充充分融洽。另另外，要求滿滿足居民的健健康和心理需需要，體現社社會適應能力力，小區(qū)要保保證居民能隨隨時得到健康康的知識，保保持一個健康康的心態(tài)。（4）生活是智慧的：：強調人性化化的居住規(guī)劃劃與智慧化結結合對人的關關懷規(guī)劃人性化智能化化住宅產品，要要針對目標消消費群生活習習俗進行設計計，布局要切切合當地人實實際需要，同同時項目位于于高新西區(qū)，面面向大量的IIT白領、工工程技術精英英置業(yè)群體，該該群體對居家家智慧化要求求必然較高，項項目要吸引此此類置業(yè)者，必必須在智慧化化上下工夫。智慧化在小區(qū)文化化建設中，可可以針對業(yè)主主工作繁忙，生生活節(jié)奏快，沒沒時間參與小小區(qū)活動的特特點，通過小小區(qū)智慧網加加強業(yè)主之間間交流互動，推推廣小區(qū)居住住文化理念。（5）生活是進步的：：小區(qū)人文發(fā)發(fā)展與居民增增加形成與日日俱進的文化化氛圍隨著項目滾動開發(fā)發(fā)，小區(qū)成型型，新業(yè)主不不斷加入，項項目居住文化化的導入是創(chuàng)創(chuàng)造社會效應應與經濟效益益的源動力，強強調小區(qū)智能能化加強業(yè)主主之間交流互互動，形成健健康、與時俱俱進的人文小小區(qū)氛圍。同同時強調人以以群分，擇鄰鄰而居的居住住理念，對經經濟社會發(fā)展展和小區(qū)人群群素質的提高高起到了根本本的保障作用用。（6）生活是有多彩的的：強調生活活需求的全面面滿足、小區(qū)區(qū)文化的參與與性按照項目規(guī)劃配套套，商業(yè)、娛娛樂、學習、醫(yī)醫(yī)療、服務、生生產、消費完完全可以在規(guī)規(guī)劃范圍內循循環(huán)，小區(qū)生生活是互動的的，一方面，配配套設施完善善與相關的服服務設施滿足足居民方便與與舒適生活的的需要。小區(qū)區(qū)商業(yè)服務應應呈多樣化，即即既有購物中中心與超級市市場，也有便便民店與專業(yè)業(yè)店，其布局局應為集中與與分散相結合合的形式，以以方便居民。另另一方面，小小區(qū)文化活動動了豐富業(yè)主主生活，推動動了業(yè)主之間間的交流，令令小區(qū)生活更更加祥和。（五）項目六大感感性生活形態(tài)態(tài)生活模型是一種格格式，在這個個格式里面有有更為人性的的生活全釋，通通過我們對成成都置業(yè)者的的生活調查，我我司認為項目目具有六大感感性生活形態(tài)態(tài)，這幾種形形態(tài)既是置業(yè)業(yè)者對自我生生活方式的反反映與對接，也也是未來宣傳傳推的策略之之一：與世界同步的生活與世界同步的生活回家就是享受的開始享受5分鐘的購物快感我們家有很多博士有智慧的家每天與清風、鳥兒一起健身六大感性生活型態(tài)第四篇項目總體市市場定位一、項目定位的戰(zhàn)戰(zhàn)略思考（一）項目開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定位中國主題化城市地地產的先鋒理由：1、大型、綜合性地地產項目的生生命力在于有有無個性鮮明明的開發(fā)理念念。2、中國主題化城市市地產為全國國首創(chuàng)，主題題化城市地產產即成都主題題城市地產。3、成都是個性化鮮鮮明的城市，成成都是很休閑閑、很文化、很很生態(tài)的城市市，符合項目目特點。4、項目規(guī)模大、類類型多、功能能齊備、具備備小城特性，可可體現成都文文化的精華。5、西部新區(qū)已成氣氣候，同時西西部代表成都都的發(fā)展和未未來。6、項目市場關注度度高。本項目目以競拍方式式取得，是“成都*****”項目，受省省內外關注。（二）項目戰(zhàn)略定定位項目戰(zhàn)略定位為成成都及中國西西部的四個工工程：城市形形象工程、城城市樣板工程程、城市人居居文化再造工工程、城市土土地增值工程程。1、城市形象工程：：項目體現超超前的開發(fā)理理念，一流的的建筑設計，生生態(tài)的環(huán)境景景觀營造、精精湛的物業(yè)質質量、精細的的物管和服務務，使項目成成為城市的標標志工程。2、城市樣板工程：：通過構造完完整的國際化化“新市鎮(zhèn)”，成為中國國城市小區(qū)的的最新樣板。3、城市人居文化再再造工程：本本項目開發(fā)不不僅滿足人居居簡單要求，更更追求城市人人居文化小區(qū)區(qū)文化的再造造，形成傳統(tǒng)統(tǒng)與現代、西西方與東方、老老成與新城文文化的和諧與與統(tǒng)一。4、城市土地增值工工程：本項目目的開發(fā)將引引導、帶動區(qū)區(qū)域“形象”提升，使片片區(qū)乃至城市市土地增值。二、開發(fā)一座主題題化城市將項目作為一個城城市進行項目目營運，即需需要解決項目目的城市定位位、城市發(fā)展展戰(zhàn)略、城市市主導產業(yè)、城城市空間布局局和城市經營營推廣五個方方面的問題。（一）項目城市定定位：集居住、消費、娛娛樂、辦公為為一體的國際際化小區(qū)。（二）項目城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略：通過城市標志性工工程的啟動拉拉動居住、休休閑、娛樂、辦辦公等相關產產業(yè)發(fā)展，城城市標志性工工程包括城市市規(guī)劃、城市市廣場建設、城城市VI體系、城城市色彩等城城市發(fā)展規(guī)劃劃。（三）項目城市主主導產業(yè)：服務業(yè)。（四）項目城市空空間布局：要求城市內具備國國際化生活、學學習、工作、娛娛樂、商務的的消費功能，要要求城市具備備國際化保安安、保潔、消消防、公交、醫(yī)醫(yī)院等服務功功能。（五）項目城市經經營推廣：建設和規(guī)范城市標標志、城市名名稱標準字、城城市標準廣告告語、城市發(fā)發(fā)展使命、城城市行為規(guī)范范、城市吉祥祥物、城市代代言人等靜態(tài)態(tài)規(guī)劃，形成成主題化城市市的鮮明個性性。同時通過過城市招商、城城市論壇、城城市對話等管管道將城市推推出成都，走走向全國。三、改寫城市格局局劃分標準（一）新成都與老老成都作為大型主題化城城市地產，項項目的推出，從從城市重心來來看，以天府府廣場為核心心區(qū)域，城南南副中心、項項目副中心的的城市格局將將悄然形成，通通過*****國際的打造造，改寫成都都人對成都消消費、居家范范疇的厘定。（二）洋成都與土土成都項目的市場定位，從從城市形象來來看，以全新新的產品形態(tài)態(tài)、居家主張張、服務模式式及營銷表現現為支撐，刷刷新國際小區(qū)區(qū)居住定義及及國際文明居居住標準，建建立成都房地地產行業(yè)的新新標桿，建立立西南地區(qū)城城市居住標準準的新標桿。（三）西成都與中中心城從城市結構來看，通通過項目小區(qū)區(qū)的建設開發(fā)發(fā)，帶動并領領先整個高新新西區(qū)的區(qū)域域形象，以全全新的平臺和和開發(fā)標準參參與到成都諸諸多板塊的競競爭中，包括括與溫江板塊塊、華陽板塊塊、龍泉板塊塊和都江堰板板塊等區(qū)域之之間的競爭，通通過主題化城城市的開發(fā)優(yōu)優(yōu)勢，將西貴貴的幅射力強強化和擴大化化。四、項目定位于品品牌形象（一）政府形象工工程，城市“新名片”將成都政府已有的的國際化行為為，如與境外外機構、境外外組織、駐川川大使館、各各友誼城市等等的交流行為為引入項目，或或項目參與其其中，從行政政的角度支撐撐項目總體定定位，讓國內內外人士對成成都城市的聯聯想從大熊貓貓、火鍋、茶茶、休閑等元元素逐漸轉移移到項目小區(qū)區(qū)上，形成項項目與成都同同步。（二）大西南首席席國際化主題題小區(qū)以成都、重慶、西西安等西部城城市房地產領領先品牌為競競爭對手，以以大西南首席席國際化主題題小區(qū)的品牌牌形象，通過過成都城市競競爭力的訴求求提升城市形形象、通過項項目規(guī)模優(yōu)勢勢提升首席形形象、通過項項目功能定位位及產業(yè)背景景提升國際化化形象、通過過東方主流建建筑文化的表表現提升主題題化小區(qū)形象象，以“城市競爭力力＋項目規(guī)模模力＋產業(yè)背背景＋主流建建筑”形成項目跨跨區(qū)域的個性性品牌。五、專案定位于土土地資源（一）定位提升土土地價值通過項目小區(qū)的高高標準開發(fā)，將將使高新西區(qū)區(qū)的居家氛圍圍更加成熟，以以小區(qū)醫(yī)院、商商業(yè)、學校等等產業(yè)配套的的幅射半徑，將將帶動周邊土土地的成熟度度，從拉動高高新西區(qū)的土土地成本。（二）規(guī)模開發(fā)引引發(fā)土地價值值的聚變在項目的大規(guī)模高高標準開發(fā)中中，必將有更更多的開發(fā)企企業(yè)參與其中中，土地的統(tǒng)統(tǒng)一出讓將使使本區(qū)域土地地的價值最大大化，前期客客戶置業(yè)的增增值心理得以以保證，同時時大量開發(fā)企企業(yè)將支撐高高新西區(qū)在成成都房地產市市場的行業(yè)地地位。六、項目整體定位位本項目為面向成都都高新區(qū)、成成都、中國西西部及海內外外人士的中高高檔次的成都都主題新城。成都主題新城打造造六個成都概概念。（一）國際成都：：本項目要通過國際際化的規(guī)劃標標準、設計標標準、環(huán)境標標準、服務標標準及國際化化的消費群體體，來體現國國際成都的追追求、該項目目要打造成市市民國際交流流的平臺，與與世界同步的的生活方式，體體現國際化成成都標志性小小區(qū)。（二）現代成都：：通過給項目引入現現代規(guī)劃的風風格、科學的的設計、高科科技的配置、環(huán)環(huán)保質量控制制、安全防范范措施等方面面，全面體現現一個現代化化的成都所具具有的超前的的生活理念，現現代的生活方方式和現代的的生活標準（三）生態(tài)成都：：本項目要通過高生生態(tài)環(huán)境的營營造，觀賞性性與參與性均均好的景觀布布局、協(xié)調處處理園林環(huán)境境與建筑格局局的比例關系系和空間感，注注重環(huán)境的建建設和維護，充充分利用局部部空間，在細細節(jié)處理上體體現專業(yè)，打打造一個生態(tài)態(tài)意識與生態(tài)態(tài)環(huán)境現成都都天然的生態(tài)態(tài)之都相融合合的高生態(tài)小小區(qū)。（四）人文成都：：成都有著厚重的歷歷史與文化，蜀蜀文化在中國國歷史上源遠遠流長，是中中華民族歷史史文化的一個個重要組成部部分，有眾多多的歷史人文文題材和故事事。這是成都都的一大特色色，作為成都都具有標志性性和代表性的的大規(guī)模住宅宅項目，其文文化內涵與文文化氛圍的營營造直接影響響項目的品牌牌形象和美譽譽度。在項目目的建筑風格格、環(huán)境特色色、景觀節(jié)點點處理等方面面都應充分融融合成都上千千年的文化特特征，同時更更應注重一個個新成都的文文化特征的表表現和營造。既既承接成都傳傳統(tǒng)的文化底底缊，又能體體現一個現代代化成都的新新文化特點。（五）休閑成都：：休閑文化是現代成成都時尚文化化的一個重要要組成部分，近近年來，成都都也以獨具特特色的休閑生生活方式而獨獨具城市消費費特色，成都都幾乎成為了了休閑的代名名詞，茶、火火鍋、夜市、評評書……構成了成都都城市消費的的休閑特征。因因此，本項目目的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分布、街區(qū)區(qū)布局以及賣賣點構造、賣賣場氛圍營造造、都要多維維表現休閑消消費特征，使使項目與成都都的休閑特色色相吻合。（六）西成都：目前成都房地產市市場的板塊認認知已形成所所謂的“南富西貴”、“東貧北匪”的民間概念念。本項目地地處市政府規(guī)規(guī)劃的高新技技術開發(fā)西區(qū)區(qū)，成都西部部也是目前成成都房地產投投資最熱的區(qū)區(qū)域之一，從從房地產板塊塊的概念來講講，本項目不不但要能夠使使周邊土地的的價值得到有有效的提升，同同時，本項目目的開發(fā)建設設也能夠使整整個成都西部部成為新成都都的象征，成成為一個嶄新新的西成都板板塊的標志。七、項目宣傳定位位（一）項目區(qū)域戰(zhàn)戰(zhàn)略定位項目區(qū)域戰(zhàn)略定位位為立足成都都，面向西部部，走向海內內外。本項目目主力、前期期的消費群體體以成都為主主，中后期擴擴大到西部地地區(qū)和海內外外推廣。西成都時代天府稻稻城或西部時代天府稻稻城釋義：西成都時代：隨著人類的發(fā)展進進步，人們愈愈來愈追求近近郊的自然生生態(tài)生活，愈愈來愈追求國國際化生活。西西部使其得以以實現。西部時代：成都的西部時代：：成都高新區(qū)區(qū)全面城市化化的開始中國的西部時代：：中國的經濟濟潛力已從東東部沿海走向向西部。（二）專案概念定定位1、城外之城本項目占地為18896畝的大大規(guī)模小區(qū)，可可按城市規(guī)劃劃功能配套進進行小區(qū)的居居住功能設置置。發(fā)達的交交通網絡，居居住區(qū)、教育育區(qū)、休閑娛娛樂區(qū)、商業(yè)業(yè)區(qū)、運動區(qū)區(qū)等各項生活活功能配套齊齊全。本項目目是城市中心心以外的“城市”。2、國際化之城項目位于高新西區(qū)區(qū)國際化區(qū)域域，項目開發(fā)發(fā)管理、項目目規(guī)劃、產品品設計、營銷銷手段、物業(yè)業(yè)管理與國際際接軌，按國國際標準提高高項目檔次。3、高生態(tài)之城根據本項目的地理理位置、地塊塊的自身特點點、周邊區(qū)域域環(huán)境等特點點，營造水、綠綠地、森林等等自然生態(tài)環(huán)環(huán)境。本項目以水為重要要景觀，外圍圍的摸底河、小小區(qū)人工河等等。流動的水水，歡快的心心情。流動的的水，使小區(qū)區(qū)富于“靈性”。4．低密度之城本項目開發(fā)面積較較大，容積率率為0.9。按樓樓盤開發(fā)的實實際戶數、入入住人口計算算，密度相對對較低，自然然環(huán)境、配套套設施的人均均占有率相對對較高。5、休閑之城本項目低密度，周周邊良好的自自然環(huán)境，豐豐富的配套、濃濃郁的文化氛氛圍營造等宜宜建設休閑之之城。6、運動之城本項目在自然和人人文生態(tài)環(huán)境境下，配置合合理的體育、娛娛樂、保健設設施，以運動動健康和娛樂樂休閑為主題題，營造健康康住宅小區(qū)。7、科教之城國際雙語名校、周周邊高校、高高科技園區(qū)等等構成科教之之城。8、文化之城本項目注重文化內內涵挖掘，提提出了城市新新移民文化概概念，并注重重成都文化主主題的挖掘和和在現。（三）項目形象定定位天府稻城——天堂堂人間伊甸之之都天府稻城將在成都都營造一個最最具成都文化化和最具成都都精神的新市市鎮(zhèn)形象。（四）項目文化定定位城市新移民運動——住在西成都城市新移民運動：：（即）住在在西成都。城市新移民運動是是倡導城市新新移民的居住住文化，回歸歸自然、崇尚尚高生態(tài)、低低密度、大空空間、休閑性性、國際化居居住方式。居居住區(qū)域由城城市中心向西西部近郊轉移移。都市自然從追求都市的繁華華到追求自然然的舒適；工作生活從工作是生活的全全部到工作與與生活并重；；高度綠度追求高密度的城市市居住到追求求高綠化度的的自然生態(tài)居居?。痪幼∠硎芫幼∫巡皇呛唵蔚牡膿碛幸惶追糠?，而是擁有有一個更充分分享受自然、享享受生活的愜愜意空間；都心花心生活方式已不是城城市的緊張、壓壓抑、沮喪，而而是一片可以以充分參與的的陽光燦爛、四四季芬芳。（五）項目主打廣廣告語一座人人向往的城城市——天府稻城人類在20世紀的的城市化已產產生了“城市病”，21世紀中國國正在重復西西方的城市化化模式。因此此，以自然、生生態(tài)和諧為追追求的“稻城”將是現代都都市人的夢想想之城。八、項目目標客戶戶群定位（一）國際性市場場職業(yè)類型：海歸派派精英人士、境境外華人；購房特征：度假型型，以創(chuàng)業(yè)基基礎及商務接接洽為主要購購買動機。（二）全國性市場場職業(yè)類型：文體界界知名人士、國國外及海外投投資企業(yè)主、各各地駐成都辦辦事機構、國國內及沿海經經商打工歸來來者；購房特征：長住兼兼度假型，以以創(chuàng)業(yè)基礎及及商務接洽型型為主要購買買動機。（三）大西南市場場職業(yè)類型：中高級級公務員、大大中型私營企企業(yè)主、外地地在蓉經商人人士購房特征：長住兼兼投資型（四）成都市場職業(yè)類型：大中型型私營企業(yè)主主、新興新旺旺行業(yè)的金領領白領、中高高級公務員、高高級醫(yī)生、大大學教授、高高級律師、證證卷商、少數數自由職業(yè)者者、文體界知知名人士、省省內其它地區(qū)區(qū)新貴（經商商或從政的）購房特征：長住居居家型九、主要公建物業(yè)業(yè)的市場定位位：類別定位功能對象商業(yè)國際化區(qū)域性中型型SHOPPPING-MMALL一次性滿足生活購購物需要面向區(qū)域及本小區(qū)區(qū)居民酒店國際五星級旅游商商務酒店滿足成都旅游、高高新區(qū)商務需需求，集餐飲飲、娛樂、美美容、健康等等綜合功能面向來世界各地的的旅游人士、商商務人士；周周邊高級員工工公寓居住。學校國際標準雙語（中中英文）學校校引入國際教育模式式，兼營各種種技術辦學。面向西南地區(qū)移民民，和成都居居民。醫(yī)院區(qū)域性醫(yī)療配套實行市一級中西醫(yī)醫(yī)結合服務面向本小區(qū)及區(qū)域域居民寫字樓國際甲級辦公物業(yè)業(yè)智慧化、生態(tài)化商商務辦公面向西南地區(qū)高新新企業(yè)及周邊邊高級白領辦辦公需求附：配套設施的運運營模式鑒于目前項目規(guī)劃劃尚未具體化化，不確定因因素較多，所所以我司依據據曾經操作商商業(yè)項目經驗驗，建議運營營策略：高起起點，高標準準運營模式：：類別運營模式運營策略商業(yè)總策略：銷售為主主，招商和租租賃為輔合作引進商業(yè)經營管理理公司投資經經營，以減低低經營風險。例例如引入深圳圳友誼城、廣廣州百貨公司司、上海第一一百貨等。銷售采用直接銷售、帶帶租約銷售、返返租銷售、以以租代售等銷銷售形式。面面向國際品牌牌連鎖店；企企業(yè)投資；專專業(yè)投資個體體；個人投資資；長期租賃賃商戶。招商引入國際性連品牌牌百貨租賃面向國際品牌連鎖鎖店酒店總策略：銷售為主主，招商和租租賃為輔合作引進專業(yè)酒店管理理公司投資經經營，以分擔擔經營風險。例例如引入國際際假日酒店集集團等類型專專業(yè)投資機構構。招商引入國際化專業(yè)商商業(yè)物業(yè)經營營管理公司銷售采用直接銷售、帶帶租約銷售、返返租銷售、以以租代售等銷銷售形式。面面向國際性集集團公司；企企業(yè)投資；專專業(yè)投資個體體；長期租賃賃商戶。租賃引入餐飲、娛樂、美美容、健康等等配套性經營營。寫字樓總策略：銷售為主主，租賃為輔輔合作引進商業(yè)經營管理理公司投資經經營，以減低低經營風險。例例如引入深圳圳友誼城、廣廣州百貨公司司、上海第一一百貨等。銷售采用直接銷售、帶帶租約銷售、返返租銷售、以以租代售等銷銷售形式。面面向國際企業(yè)業(yè)，如科技、游游戲企業(yè)等租賃面向國際科技企業(yè)業(yè)，旅游，商商務辦公學?？偛呗裕禾峁﹪H際化教育方式式合作引進外資專業(yè)辦學學機構投資經經營，提高師師資質量。例例如引入加拿拿大雙語國際際學校等類型型機構。招商引入發(fā)達國家專業(yè)業(yè)辦學團體醫(yī)院總策略：提供國際際化醫(yī)療服務務合作引進外國醫(yī)療機構構投資經營，全全面提升區(qū)域域醫(yī)療水平。招商引入具有國際水平平的醫(yī)療開發(fā)發(fā)團體附:物業(yè)管理建議議物業(yè)管理名稱：“鄰里中心”居住模式物業(yè)管理定位：以以城市經營者者的角度進行行項目管理客戶管理定位：建建立*****全國性CRMM客戶管理體體系，通過客客戶資源的統(tǒng)統(tǒng)一管理建立立****文化化第五篇項目產品規(guī)規(guī)劃發(fā)展建議議一、原規(guī)劃方案評評價及調整建建議（一）規(guī)劃方案對對項目的價值值挖掘欠佳1、項目組團布置過過碎，不利于于小小區(qū)環(huán)境境營造及管理理。調整建議：適當合合并組團，減減少組團數目目。2．學校及停車場均均布置在主要要臨街道路沿沿線，地塊商商業(yè)價值不能能最大化。調整建議：學校南南移，停車場場內移，避免免占據太多臨臨街用地。3．小高層和別墅組組團布置位置置牽強，產品品價值難以實實現預期目標標。調整建議：小高層層集中布置在在小區(qū)西側，呈呈南北線形布布局。（二）規(guī)劃方案的的路網布局結結構欠合理1、區(qū)內主要干道的的走向及線形形布置不合理理。調整建議：改變兩兩條豎向小區(qū)區(qū)主干道走向向，并且拉直直其線形。2、區(qū)內缺乏有效的的動、靜態(tài)交交通組織體系系。調整建議：停車場場除了組團和和公建集中布布置外，可以以考慮在小區(qū)區(qū)內外環(huán)布置置室外停車場場。（三）規(guī)劃方案對對區(qū)內綠化及及景觀營造不不足1、區(qū)南側的兩個公公園沒有有效效的和區(qū)內的的綠化有機聯聯系成一體。調整建議：將中部部的步行走廊廊連接到小區(qū)區(qū)南側的公園園，同時小區(qū)區(qū)中軸線水體體相連并延伸伸至南側公園園，使區(qū)內水水體相連。2．區(qū)內東西兩側的的綠化布置形形態(tài)不好，功功能也交待不不夠清楚。調整建議：適當調調整小區(qū)東西西兩側路網結結構，調整兩兩塊綠化用地地的布局形態(tài)態(tài)。二、項目產品概念念性規(guī)劃方案案建議（一）指導思想1、國際化思路是本本項目的總體體規(guī)劃基調（1）規(guī)模國際化（2）標準國際化（3）設計國際化（參參與設計公司司的水平）2、鮮明的主題是本本項目總體規(guī)規(guī)劃的精神內內核（1）東方風格的（亞亞洲）（2）文化的（3）人本的（4）休閑的3、具備前瞻性是本本項目總體規(guī)規(guī)劃可持續(xù)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略重點點（1）超前的規(guī)劃主題題及理念（2）適當降低小區(qū)開開發(fā)強度（3）規(guī)劃設計科學合合理并留有彈彈性4、挖掘、提升項目目價值最大化化是本項目總總體規(guī)劃的首首要利益點（1）規(guī)劃的科學合理理性（2）規(guī)劃的成本效應應（3）物業(yè)對地塊價值值的提升（二）概念性總體體規(guī)劃布局總體布局西北高、南南北低整個小小區(qū)向南側公公園敞開，充充分利用小區(qū)區(qū)南側生態(tài)景景觀及水體資資源。1、總體布局之功能能結構（參見見附件：功能能分區(qū)圖、功功能結構圖）“三軸三區(qū)九片”“三軸”------三大大走廊（商務務、商業(yè)街區(qū)區(qū)步行走廊與與綠化及景觀觀休閑走廊）“三區(qū)”------三大大功能區(qū)（多多層洋房住區(qū)區(qū)，別墅住區(qū)區(qū)、小高層住住區(qū)）“八片”------八大大組團（由小小區(qū)內主要干干道分割而成成的住區(qū)組團團）2、道路交通布局結結構（參見附附件：路網結結構圖）“三縱三橫”區(qū)內干道網絡布局局呈三縱三橫橫格局3、園林景觀布局（參參見附件：綠綠化景觀圖）“兩帶一區(qū)”“兩帶”----“水景主主題”的縱向商業(yè)業(yè)步行街區(qū)帶帶和沿著區(qū)內內東西向次干干道的綠化帶帶?！耙粎^(qū)”----小區(qū)南南側兩個公園園所組成的休休閑、游憩綠綠化景觀區(qū)。4、主要經濟指標（1）項目占地面積：：132.442公頃（2）總建筑面積：1119萬平方方米其中：住宅建筑面面積：1000萬平方米其它類建筑面積：：19萬平方米米（3）建筑密度：199.8%（4）綠化率：45%%（三）概念性總體體規(guī)劃布局核核心價值提煉煉點（參見功功能結構圖）1、打造新興街區(qū)-------兩大核核心區(qū)域項目新興街區(qū)不僅僅是項目功能能配套上的滿滿足，更是項項目形象及項項目整體價值值的提升。（1）本規(guī)劃強調兩大大街區(qū):第一街區(qū)：商務及及服務街區(qū)即項目沿羊市街西西延線沿線，近近路側布置商商務酒店，寫寫字樓，銀行行、科技廣場場等商務類及及關聯項目，內內側布置醫(yī)院院、學校、小小區(qū)公建等服服務類項目，具具體見圖所示示。第二街區(qū)：商業(yè)及及休閑娛樂街街區(qū)與商務及服務街區(qū)區(qū)呈“T”字形格局，垂垂直于羊市街街西延線。從項目主入口進入入商業(yè)及休閑閑娛樂街區(qū)，主主要布置商業(yè)業(yè)物業(yè)、休閑閑、文化娛樂樂等設施。（2）強化公共空間-------一大廣廣場及兩大視視覺走廊公共空間充分尊崇崇“以人為本”并體現小區(qū)區(qū)活動境界的的“大舞臺”。是整個項項目內部公共共空間布局的的靈魂所在。一大廣場即主入口廣場，這這里是項目門門面，考慮用用水景烘托生生氣及形象。街區(qū)步行走廊（強強調人文本性性）商業(yè)及休閑娛樂街街區(qū)內通道，這這里以水文化化為主題，大大量的綠化景景觀帶為輔托托，強化小區(qū)區(qū)內人類活動動的有序和暢暢然。這里更更多強調人文文本性。綠化及景觀休閑走走廊位于項目南側的兩兩個公園，這這里不但富裕裕了項目很高高的附加值，更更為重要的是是它構成了小小區(qū)內的公共共空間體系。這這里更多體現現的是自然的的本性。（3）營造特色住區(qū)住區(qū)是整個小區(qū)構構成的主體，本本規(guī)劃有三類類住區(qū)組成，產產品以花園洋洋房為主，配配以少量小高高層、別墅、TOWNHOUSE。=1\*ROMANI、多層洋房住區(qū)占據小區(qū)內住區(qū)之之導地位，主主要分布在小小區(qū)中部，強強調住區(qū)主題題的差異性和和豐富性。=2\*ROMANII、別墅住區(qū)主要分布在小區(qū)南南側，提升項項目整體形象象檔次及整體體價值，強調調住區(qū)的生態(tài)態(tài)和親和性。=3\*ROMANIII、小高層住住區(qū)主要分布在小區(qū)的的西側，總量量少，作為項項目產品類別別的重要補充充，同時形成成小區(qū)的一道道天際線。小區(qū)共分為八個主主題組團：（參參見功能結構構圖）組團風格主題建筑風格組團一巴利島主題風情泰國建筑風格組團二中國江南主題風情情中國蘇杭精華建筑筑風格組團三日本主題風情日式建筑風格組團五馬來西亞主題風情情馬來西亞吉隆坡建建筑風格組團四嶺南主題風情廣東南越民居建筑筑風格組團六新加坡主題風情后現代建筑風格組團七南亞主題風情印度建筑風格組團八巴利島主題風情泰國建筑風格第六篇項目分期開開序列及策略略一、分期開發(fā)可持持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略略——將項目發(fā)展置于城城市整體營運運環(huán)節(jié)保證——項目分期發(fā)展的連連慣性與持續(xù)續(xù)性（一）項目發(fā)展作作為支撐區(qū)域域城市發(fā)展的的“強力引擎”1、支撐、完完善高新產業(yè)業(yè)園區(qū)的功能能及產業(yè)配套套2、吸引跨跨區(qū)域商務、度度假旅游及投投資活動對區(qū)區(qū)域發(fā)展的反反作用力3、推動區(qū)區(qū)域城市化及及關聯產業(yè)的的發(fā)展（二）項目打造成成大成都房地地產發(fā)展新的的“樣板房”1、全新的生活理念念及文化的引引導2、居住環(huán)境及健康康小區(qū)示范效效應3、區(qū)域新形象的提提升及投資環(huán)環(huán)境的改善二、分期開發(fā)序列列（參見附件件：分期開發(fā)發(fā)序列圖）（一）項目總體分分六期開發(fā)（二）先期開發(fā)小小區(qū)中部步行行軸線景觀、兩兩側多層洋房房住區(qū)及其配配套，（三）中期開發(fā)小小高層住區(qū)及及商務街區(qū)（四）最后開發(fā)別別墅及TOWWNHOUSSE區(qū)為豐富建筑類型,,每期可兼輔輔助開發(fā)其它它類型.期目位置產品比例第一期中東區(qū)多層花園洋房，部部分生活（商商業(yè)）配套，中中軸線園林綠綠化帶約占總建筑面積：：17%；建筑面積約：222.44萬平平米；第二期中西區(qū)多層花園洋房中軸線園林綠化帶帶約占總建筑面積：：17%；建筑面積：22..44萬平米米；第三期東區(qū)多層花園洋房，城城市生態(tài)公園園約占總建筑面積：：15%；建筑面積：19..8萬平米；；第四期西區(qū)小高層，多層，花花園洋房約占總建筑面積：：25%；建筑面積：33萬萬平米；第五期北區(qū)商務街區(qū)及服務配配套約占總建筑面積：：15%；建筑面積：19..8萬平米；；第六期南區(qū)別墅，TOWNHHOUSE約占總建筑面積：：11%；建筑面積：14..52萬平米米；三、分期開發(fā)策略略要點策略一：先造環(huán)境境再行入市，2005年之前啟動盡快入市是化解社社會性不明朗朗因素的最佳佳方法。在營營銷方面，地地塊缺乏環(huán)境境支撐，前期期必須營造一一部分完美的的硬件環(huán)境，才才能更好的啟啟動營銷。而而且5年開發(fā)期限限，使時間更更為緊迫，因因此我司建議議：20055年前啟動項項目入市。策略二：六期開發(fā)發(fā)，每10個月為一一周期經整體分析，考慮慮每期供應量量的合理性，我我司建議分成成六期開發(fā)，每每10個月為一一個期。每期住宅供應量平平均約18萬平米，共共5年開發(fā)完畢畢。（具體見見后面規(guī)劃部部分）策略三：首期現樓樓啟動，園林林生態(tài)走廊配配合優(yōu)化環(huán)境境1、首期現樓入市；；2、在項目正門建設設一個高尚的的小區(qū)入口廣廣場；3、在中軸在線建造造園林生態(tài)走走廊，貫穿地地塊南北，與與現樓、正門門廣場共同營營造優(yōu)質生活活環(huán)境；4、配套方面，建議議盡快配置小小量商業(yè)設施施，例如凈菜菜市場、公交交車總站等生生活必要設施施。策略四：一期一個個主題園林，生生活性商業(yè)配配套同步進行行園林方面，項目面面積大，邊距距離較遠，單單一功能園林林規(guī)劃會導致致后期開發(fā)的的產品無法分分享園林景觀觀，因此每期期配套設置一一個園林是不不斷優(yōu)化整體體環(huán)境，提高高居住質量，提提升項目品牌牌最佳策略，同同時也有利于于周期性營銷銷；策略五：保持整環(huán)環(huán)境延緩性，不不同風格建筑筑既獨立又相相融項目的建筑風格與與主題會因周周期開發(fā)而有有所異化，在在一個大環(huán)境境下，不同的的園林，不同同的樓體的格格調，應做到到既相對獨立立又保持融洽洽，小園林是是大園林風格格的延伸，也也是不同格調調樓體之其的的過渡，樓與與樓之間相同同又差異。策略六：營造項目目公眾美譽度度，促進開發(fā)發(fā)滾動公益活動與品牌結結合是目前最最佳的營銷方方式，例如深深圳著名樓盤盤世紀村，在在2000年奧奧運會舉行之之初，公開獎獎勵中國首名名金牌得主，為為促進中國運運動事業(yè)做出出貢獻，案例例在當時引起起社會強烈反反響，世紀村村銷售業(yè)績多多次排名深圳圳房地產銷售售冠軍。項目目作為在中國國西南地區(qū)具具有的影響力力，充分發(fā)揮揮****品牌牌優(yōu)勢，利用用目前媒體注注意力，打造造高尚的國際際小區(qū)形象。策略七:針對不同同的消費群體體度身定做產產品本項目應根據不同同的目標客戶戶群體度身定定制產品,如給境外人人士/高新園區(qū)特特定企業(yè)/度假人士/商務人士等等度身定造..四、產品開發(fā)策略略要點策略一：引入摸底底河水源，活活化園林水體體園林規(guī)劃中，人工工水體是景觀觀精華亮點，且且占面較大，存存在維護成本本大，自然性性較差等缺點點，我司建議議，引入旁邊邊的摸底河水水源，活化園園林水體，減減低維保成本本。策略二：利用南面面生態(tài)景觀優(yōu)優(yōu)勢，開發(fā)高高端產品南面的城市生態(tài)綠綠帶是最好的的景觀資源，具具有開發(fā)高端端產品的良好好環(huán)境，所以以建議北面以以開發(fā)別墅、TOWNHOUSE等為主。策略三：整體格局局北高南低，可可以最大限度度利用景觀資資源為保持小區(qū)南北通通透性，最大大限度利用景景觀資源，建建議項目整體體呈北高南低低格局，即北北面以小高層層為主，中間間多層為主，南南面以別墅、TOWNHOUSE、花園洋房等低矮產品為主，可讓更多業(yè)主享受綠化帶景觀。策略四：中軸線園園林與城市生生態(tài)公園相互互協(xié)調項目中軸在線以園園林為主，應應考慮造園風風格與城市生生態(tài)公園的協(xié)協(xié)調與延伸，以以景借景，強強化景觀層次次。策略五：將羊市街街西延線創(chuàng)建建成成都樣板板路、風景線線，樹立公益益形象建議對羊市街西延延線及主區(qū)到到過項目的主主要道路進行行拓寬改造，以以高起點，高高質量建議成成都首屈一指指的樣板路，風風景路，樹立立公益形象和和輿論美喻度度。另外開通通往返市區(qū)各各處的公交線線路。第七篇項目總體營營銷思路一、總體營銷策略略【****·東方之之子】項目處處于中國房地地產特定的歷歷史背景和城城市環(huán)境，項項目營銷必須須貫穿于項目目運營的全程程。所以首先先研究確定項項目總體營銷銷策略至關重重要。在營銷方面，成都都地產媒體廣廣告較多，初初看起來，僅僅次于廣州、深深圳，但“虛”的東西稍多多，細節(jié)方面面較弱，與深深圳相比，沒沒那么刻板，多多了些情調，文文化品味較足足，而與北京京相比，又沒沒那么空洞，相相對務實。但但總體看來，項項目營銷策略略仍然缺失足足夠的高度。（一）項目營銷與與城市營銷互互動營銷互動點：1、項目營銷主題與與城市營銷主主題互動2、項目營銷活動與與城市營銷重重大節(jié)點互動動項目處于成都這個個具有特殊表表情特質的城城市環(huán)境，所所以該國際大大小區(qū)的營銷銷與城市發(fā)展展營銷唇齒相相依。全國城市中，以居居住為城市經經營主題的，有有兩個城市：：成都和杭州州。成都提出出的口號是“住在成都”，城市營銷的的主題非常明明確，因此，成成都市政府對對房地產業(yè)的的支持力度很很大。成都，休閑之都，時時尚之都，包包容之都，擁擁有良好的政政策環(huán)境，穩(wěn)穩(wěn)定的經濟發(fā)發(fā)展形勢，成成都是房地產產投資環(huán)境優(yōu)優(yōu)越得城市環(huán)環(huán)境。為強化“居住、休休閑、時尚”的城市特性性，市政府每每年都會牽頭頭組織大批地地產企業(yè)，到到成都周邊城城市（如拉薩薩、蘭州、重重慶、西安等等）推廣成都都住宅產品；；每年成都住住交會，都會會從重慶拉11500余人人到成都看樓樓；推介城市市的居住環(huán)境境，拉動周邊邊城市對它的的需求，將市市場面擴大到到整個西部。2003年成都商品房銷售總量中，97.4％的商品房為個人購買，而外地人購房面積超過40％，成為成都樓市節(jié)節(jié)高升的動力之一。（二）項目營銷與與板塊營銷互互動營銷互動點：1、項目營銷定位特特征與“西成都”之“西貴”特征互動2、項目個體營銷與與“西成都”關聯項目整整體營銷互動動從供求環(huán)境來看，依依然是城西、城城南熱，城東東、城北冷，這這與多年來形形成的“南富、西貴貴、東窮、北北匪”有一定關系系。城西已經經形成“高貴”人群扎堆區(qū)區(qū)域。也許與成都的休閑閑觀念有關，住住宅郊居化的的發(fā)展已經深深入人心，二二環(huán)路以外的的商品房銷售售面積比例占占到了75%%。實際上，成成都的有錢人人一般住二環(huán)環(huán)以外，而窮窮人才住二環(huán)環(huán)以內，與深深圳有錢人住住關內，窮人人住關外相反反。（三）項目營銷與與產業(yè)營銷互互動營銷互動點：1、項目城市功能營營銷與高新區(qū)區(qū)功能營銷互互動2、項目潛在客戶營營銷與高新區(qū)區(qū)產業(yè)活動營營銷互動成都高新技術產業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)，11991年3月經國務院院批準為首批批國家級高新新技術產業(yè)開開發(fā)區(qū)，是中中國亞太經合合組織（APPEC）科技技工業(yè)園區(qū)。在在全國高新區(qū)區(qū)的歷次綜合合評比中，均均被評為先進進高新技術產產業(yè)開發(fā)區(qū)。南區(qū)作為成都市規(guī)規(guī)劃的城市副副中心，重點點建設現代化化的科技商務務區(qū)和全國最最大的科技孵孵化基地。西西區(qū)作為成都都高新區(qū)國際際化的制造基基地，重點發(fā)發(fā)展電子信息息和現代中藥藥產業(yè)。有年銷售收入過110億元人民民幣企業(yè)7家，過億元元的企業(yè)500多家。有外外商投資項目目430多項，總總投資14億多美元元，有摩托羅羅拉、住友、三三菱、康寧、阿阿爾卡特等116家世界5000強投資興辦辦企業(yè)。目前區(qū)內，教育、醫(yī)醫(yī)療、住宅小小區(qū)、商貿、娛娛樂、休閑等等配套齊全，是是成都地區(qū)工工作、人居、生生態(tài)環(huán)境最好好的區(qū)域之。（四）項目營銷與與文化營銷互互動營銷互動點：1、項目主題文化營營銷與成都核核心文化互動動2、項目營銷訴求與與成都消費文文化互動成都以蜀漢文化為為基礎，形成成了具有本土土特色的巴蜀蜀文化，歷史史上有過四次次大的移民浪浪潮，因此還還帶有部分移移民文化的特特點，形成了了獨特的文化化特征：小富富即安的心態(tài)態(tài)，本土文化化比較厚重，有有“少不入川”之說。早期期很多湖南、湖湖北、廣東、廣廣西的移民，到到成都后都被被當地同化了了，區(qū)域文化化有非常強的的包容性。成都是一個有傳統(tǒng)統(tǒng)優(yōu)越感的城城市，同時又又是扮演時代代新銳角色的的城市。它樂樂于追逐時尚尚的元素，同同時又保留、甚甚至固守巴蜀蜀的本土文化化。因此，成成都從來不拒拒絕外來的、時時髦的文化符符號，然而又又不露痕跡的的“同化”外來的一切切。成都的人均GDPP排名入不了了全國前155之列，但是是，這個城市市有車一族排排在了全國大大城市的前三三位。當然，雖雖然大多數是是奧拓這個級級別，但是有有了私家車，就就可以進入現現代都市生活活，就可以“非常成都”地享受“住在成都、享享受成都”，這就是成成都市民的生生活價值取向向，在房地產產開發(fā)領域同同樣彌漫著這這種濃厚的氛氛圍。成都的“清華坊”和“芙蓉古城”，演繹了“樓市有價，文文化無價”的經典案例例。一個區(qū)域的房地產產發(fā)展是與當當地的人文文文化息息相關關的，當地人人的生活形態(tài)態(tài)在一定程度度上影響了現現代房地產發(fā)發(fā)展的價值取取向。如果說說成都在人文文文化上是一一座名副其實實的古城，那那么在消費文文化上絕對是是一個超前意意識的現代之之城。（五）項目物業(yè)類類別營銷間互互動營銷互動點：1、物業(yè)類別區(qū)域功功能定位上的的互動2、物業(yè)類別營銷時時間序列上的的互動本項目是一個城市市綜合體，除除了住宅產品品外還有寫字字樓、商業(yè)、酒酒店等城市公公建，所以在在總體營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略上應考慮慮公共建筑部部分的定位功功能，是項目目配套公建還還是城市或城城市區(qū)域配套套公建。另外外，在營銷開開發(fā)時間序列列上應考慮物物業(yè)類別的面面市時機順序序及之間的關關聯互動。（六）項目營銷與與品牌營銷互互動營銷互動點：1、項目品牌營銷與與****地產產品牌營銷互互動2、項目城市品牌營營銷與項目區(qū)區(qū)域品牌營銷銷****地產作為為全國性地產產品牌，市場場知名度、美美譽度及忠誠誠度都有突出出競爭優(yōu)勢，這這也是本項目目成功打造大大西南國際小小區(qū)的極有力力支撐。從深圳品牌企業(yè)征征戰(zhàn)成都的業(yè)業(yè)績來看，長長城地產11100畝大專專案“天府長城”的一期、華華潤專案9000多套、*****名城四期期500多套等等，大多在一一天或幾天之之內賣完，其其銷售速度是是深圳市場難難于想象的，萬萬科的城市花花園也一直是是成都的典范范，在單價兩兩千多元的市市場，萬科的的城市花園仍仍然比周邊多多賣近一千元元。（七）項目營銷城城市間互動成都/重慶/北京京/上海/杭州/海外同時互互動（八）項目營銷公公關活動：從項目營銷的7個個互動方面考考慮，從項目目營銷的差異異化、獨特化化考慮，從項項目營銷產生生的市場轟動動效應考慮，建建議*****與政府、新新聞媒體等相相關機構聯合合舉辦“住在成都”系列主主題活動：住在成都系列主題題活動貫穿如如下主題：1、住在成都城市營營銷互動方面面：（1）“成都市10大社會會精英人物評評選”活動通過與政府及相關關媒體共同舉舉辦“成都市10大社會精精英人物評選選”進行活動造造勢。由于“成都市10大社會精精英人物評選選”活動社會參參與面廣，社社會關注程度度高，容易產產生社會轟動動效應?？梢砸匝杆賱?chuàng)造項項目的營銷高高潮。（2）“設立****·天天府稻城教育育基金”通過****·天天府稻城教育育基金的設立立，一方面可可以確立*****關注社社會、親善社社會、具有社社會責任感的的高尚品牌形形象，一方面面迎合了目標標客戶群購房房的關注因素素。同時，設設立教育基金金本身也是社社會高度關注注的事件，本本身就是最好好的廣告。（3）征集項目案名、廣廣告語與項目目吉祥物設計計大賽通過向社會征集項項目的案名、廣廣告語與項目目吉祥物設計計，可以最大大范圍內與市市場互動，極極大地吸引目目標客戶群的的關注與參與與熱情，通過過案名的最后后評選、廣告告語的評選、項項目吉祥物的的評選達到項項目的市場高高關注度。在在征集案名、廣廣告語、項目目吉祥物的過過程中，也是是項目不斷展展現賣點的過過程。2、住在成都板塊營營銷互動方面面：（1）“成都的未來在西部部”地產高峰論論壇****與成都市市政府、地產產界知名學者者、著名研究究機構、媒體體聯合舉辦“成都的未來來在西部”地產高峰論論壇。通過論論壇對項目的的區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)規(guī)劃優(yōu)勢、國國際化小區(qū)的的概念等諸多多賣點進行深深度表現。（2）****與西部高高新區(qū)企業(yè)聯聯誼會通過****與西西部高新開發(fā)發(fā)區(qū)企業(yè)聯誼誼會的形式，建建立*****·天府稻城與與高新區(qū)企業(yè)業(yè)交流的平臺臺。通過聯誼誼會的活動，使使高新區(qū)企業(yè)業(yè)員工成為項項目的消費者者、購買者。3、住在成都文化營營銷互動方面面：（1）“我的天府稻城”———征文活動在項目入市的前期期，舉辦我的的天府稻城大大型征文活動動，將項目國國際化規(guī)劃指指針、項目系系列賣點等項項目基本數據據在媒體上炒炒作，請廣大大市民及消費費者對未來天天府稻城的生生活方式進行行暢想。活動動本身就是一一個大型的立立體的廣告。（2）中華第一風味小小吃擂臺賽——弘揚四川飲飲食文化，舉辦川味美食文化化擂臺賽，以以現場表演的的形式向觀眾眾展示中華美美食文化的魅魅力。通過美美食文化的傳傳播，在消費費者心目中確確立*****·天府稻城良良好的形象。（3）蜀文化博覽會———*****·稻城休閑伊伊甸，人居圣圣地與政府相關職能部部門、媒體聯聯合舉辦蜀文文化博覽會，以以博覽會的形形式向成都、四四川乃至全國國推介蜀文化化，包括人文文歷史、旅游游文化、休閑閑文化等。以以文化傳播進進行項目營銷銷。二、項目命名（一）推薦名一****·天府稻稻城(ZHONGHAAIORRIENTAALPAARADISSE)命名釋義：****為命名前前綴，*****地產為中中國地產界著著名開發(fā)企業(yè)業(yè)，市場知名名度、口碑極極佳，作為命命名的前綴能能夠體現出市市場的“借勢效應”。天府：四川有“天府之國國”的美譽，天天府一詞具有有深厚的地方方文化底蘊。天天府是富足、快快樂、理想的的代名詞。寓寓意美好，聯聯想豐富。并并且作為習慣慣用語，提及及率相當高，易易于傳播。稻城：稻城在四川具有特特定的內涵，意意指香格里拉拉。香格里拉拉是人們向往往的圣地。同同時稻城作為為特定的習慣慣用語傳播率率極廣，又避避開了大家都都直接套用香香格里拉的模模式，具有明明顯的市場差差異化特色。同時，在字面上，稻稻是豐收、田田園、綠色的的象征；城首首先代表繁華華之地。意指指城市。城的的概念本身就就表達了繁華華、功能配套套齊全、規(guī)劃劃合理、建筑筑華美、生活活便利、區(qū)域域廣闊等諸多多元素。符合合本地塊的開開發(fā)價值。天府與稻城的聯合合具有深厚的的地方文化底底蘊，天府與與稻城的結合合可以說是天天衣無縫。本本命名采用了了習慣用語＋＋習慣用語的的命名方式，并并且凸現了市市場的差異化化，別具一格格。避開了市市場的排擠效效應。沖擊力力極強。（二）推薦名二【****·東方之之子】(ZHONGHAIIORIEENTALTOWN))―――東方，太陽陽升起的地方方―――大東方（亞亞洲）城市主主題地產之驕驕子―――東方精英之之子匯聚之都都詮釋：【****】：中國國地產知名品品牌【東方之子】：1．凸出的的差異性和獨獨占性2．強大的的包容性和品品牌性3．鮮明的的市場定位：：項目大東方方整體主題（亞亞洲風格），亞亞洲城市國際際地產典范。4．目標客客戶定位：網網羅東方成功功人士，東方方社會精英生生活范本。（三）備選名：****國際*****·1986****國際：國際：凸現項目的的國際化大小小區(qū)概念。****·19886：1986：項目占占地面積，11986畝。三、專案主推廣語語我的伊甸之都————新生活從這這里起航其它推廣語：向西去，那里有*****·天府稻城，那那里有成都的的未來！西部的崛起看成都都，成都的崛崛起看*****·天府稻城??！****·天府稻稻城，城市運運營的先驅。擁有****·天天府稻城，生生活還祈求什什么·······****·天府稻稻城，成都的的國際城、未未來城、文化化城、生態(tài)城城總附件一:全全國典型樓盤盤調研1、深圳萬科四季花花城項目內容生活主題其藍本生活主題是是美國小鎮(zhèn)生生活方式，其其內涵強調小小區(qū)高尚的生生活環(huán)境和豐豐富多彩的小小區(qū)活動，使使業(yè)主置身在在良好的氣氛氛中成長和生生活，細膩的的小區(qū)服務和和親善的鄰里里關系使居住住者有置身小小區(qū)大家庭的的自豪歸屬感感。開發(fā)模式郊居精品開發(fā)模式式：多期滾動動開發(fā)，現樓樓銷售，每期期均有不同主主題園林和現現樓配合開發(fā)發(fā)建筑風格澳洲風格設計，營營造“歐洲風情小小鎮(zhèn)”生活環(huán)境。內內部商業(yè)街引引進歐洲式的的小鎮(zhèn)商鋪形形式，創(chuàng)開放放式商場先河河，為小區(qū)內內居民創(chuàng)造悠悠閑雅致的消消費環(huán)境。營銷策略硬件：銷售前即把把賣場的主題題生活環(huán)境完完美營造軟件：全面導入生生活主題宣傳傳，營造氛圍圍地理特征位置于深圳特區(qū)郊郊區(qū)阪雪崗工工業(yè)區(qū)，地塊塊平整，無自自然資源優(yōu)勢勢，周邊為高高科技工業(yè)廠廠房。交通一一般。開發(fā)規(guī)模占地38萬平方米米，規(guī)劃總建建筑面積533萬平方米，規(guī)規(guī)劃戶數47700多戶，分分七期開發(fā)?？偪傮w容積率11.45，綠綠化率40%%。產品種類多層為主，兼花園園洋房、別墅墅2、北京翡翠城----風景翠園園項目內容生活主題意大利拿鐵鎮(zhèn)生活活方式：強調調[理想的拿鐵鐵鎮(zhèn)]，源于一種種由牛奶和咖咖啡構成的意意大利咖啡“LATTEE”，傳入中國國，譯為“拿鐵”。在拿鐵咖咖啡中，原本本對立的苦與與甜既獨立且且融合，由此此衍生出“獨立·對話·融合”之"拿鐵精神"（我們的產產品內涵）。那那么，基于這這種精神的鎮(zhèn)鎮(zhèn)，被人們稱稱為LATTTETOWWN，即“拿鐵鎮(zhèn)”。這是一個個屬于高收入入階層的上流流文化重鎮(zhèn)。在在這里，傳統(tǒng)統(tǒng)與現代、自自然與城市、物物質與人文、商商業(yè)與文化藝藝術等充滿對對立元素的事事物被有機地地融合在一起起，呈現出和和諧的生態(tài)。開發(fā)模式高端精品開發(fā)模式式：多期滾動動開發(fā)，樣板板房展示銷售售，每期均有有不同主題園園林和現樓配配合開發(fā)建筑風格意大利后現代派別別墅建筑風格格營銷策略硬件：銷售前即把把賣場的主題題生活環(huán)境完完美營造軟件：全面導入生生活主題宣傳傳，營造氛圍圍地理特征位于北京城郊，地地塊平整，無無自然資源，周周邊交通路網網發(fā)達。開發(fā)規(guī)模占地面積120萬萬平方米，建建筑面積866萬平方米，容容積率約1..0產品種類聯排別墅、獨立別別墅、TOWWNHOUSSE3、廣州錦繡香江花花園項目內容生活主題調強世界性人居主主題：即生態(tài)態(tài)健康和居住住安全為居家家標準，其理理念核心強調調人以群分，以以高知財富階階層為主流居居住階層，人人生觀、價值值觀、社會觀觀相近的城市市精英互為鄰鄰里，共同提提升小區(qū)的生生活質素，創(chuàng)創(chuàng)造一個具有有主流階層享享受人生，人人文熏陶的生生活模式。開發(fā)模式注重概念炒作，短短期內高度