建設(shè)工程目標(biāo)成本編制方法

目標(biāo)成本編制作業(yè)業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目的明確項目正式目標(biāo)成本的編制方法。適用范圍適用于公司開發(fā)的所有房地產(chǎn)項目。術(shù)語和定義目標(biāo)成本：公司成本經(jīng)營管理的目標(biāo)，項目成本控制的基準(zhǔn)。職責(zé)設(shè)計部提供詳細的初步設(shè)計方案。提供各類規(guī)劃指標(biāo)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及工程作法。以上資料需經(jīng)設(shè)計部相關(guān)責(zé)任人確認。成本部負責(zé)收集資料、類似工程的經(jīng)驗數(shù)據(jù)來支撐測算。根據(jù)收集的資料進行成本測算，編制項目正式目標(biāo)成本，并對成本進行控制。城市公司總經(jīng)理審核《項目正式目標(biāo)成本》。集團成本管理部審核《項目正式目標(biāo)成本》。集團總裁審批《項目正式目標(biāo)成本》。工作程序資料準(zhǔn)備階段成本部收集相關(guān)資料，包括初步設(shè)計方案、《項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)統(tǒng)計表》、《建造標(biāo)準(zhǔn)》及以前竣工的類似工程的數(shù)據(jù)指標(biāo)。收集政府對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為收費標(biāo)準(zhǔn)。收集類似竣工項目的工程造價經(jīng)濟指標(biāo)資料。編制階段成本部負責(zé)根據(jù)《項目成本測算表》，按照成本分類逐項進行編制。開發(fā)間接費中行政管理費、利息，物業(yè)完善費及管理費用、財務(wù)費用由財務(wù)部負責(zé)提供數(shù)據(jù)，土地獲得價及政府報建報批由開發(fā)配套部負責(zé)提供數(shù)據(jù)，營銷策劃類費用由營銷部提供相關(guān)數(shù)據(jù)，設(shè)計部提供設(shè)計費用和勘察費用數(shù)據(jù)，工程前期費用測算由工程部提供數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)由成本部負責(zé)按照類似工程的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行對比測算。測算過程中遵從以下原則：量價分離、根據(jù)經(jīng)驗或通過計算確定工程量、根據(jù)經(jīng)驗或單價分析確定單價、計算合價。目標(biāo)成本使用《項目成本測算表》進行測算，作為每個階段的目標(biāo)成本，正式的成本目標(biāo)在擴初設(shè)計后確認。目標(biāo)成本測算完成之后，按使用功能進行成本分攤。.1項目論證決策階段，依據(jù)投資估算確定項目目標(biāo)成本，成為項目總目標(biāo)成本，用以控制方案設(shè)計，是評審方案設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)之一。（去掉）.2項目建筑方案設(shè)計完成后，依據(jù)方案設(shè)計設(shè)計估算確定目標(biāo)成本，成為控制擴初設(shè)計的目標(biāo)成本，是評審初步設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)之一。（去掉）.3初步設(shè)計完成后，依據(jù)初步設(shè)計概算確定目標(biāo)成本，成為控制施工圖設(shè)計的目標(biāo)成本，是評審施工圖設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)之一。（去掉）.4施工圖設(shè)計完成后，依據(jù)施工圖預(yù)算確定目標(biāo)成本，作為項目施工階段成本控制目標(biāo)。（去掉）對比分析階段工程測算完成后，成本部負責(zé)和類似的工程進行對比分析，找出成本差異，進行成本分析。確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則和方法（去掉）標(biāo)桿瞄準(zhǔn)在項目選擇和項目策劃階段，項目開發(fā)籌建部門應(yīng)通過市場研究找準(zhǔn)銷售價格市場標(biāo)桿、工程成本市場標(biāo)桿，以及非工程成本市場標(biāo)桿。滿足顧客需求在項目選擇和項目策劃階段必須關(guān)注目標(biāo)顧客定位、分析目標(biāo)顧客核心需求和一般需要，并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。在分階段確定目標(biāo)成本時，應(yīng)始終注意將成本分項結(jié)構(gòu)向顧客核心需求方向傾斜。競爭策略要求在項目選擇的項目策劃階段，應(yīng)調(diào)查分析競爭對手的綜合競爭能力，結(jié)合項目自身資源條件和經(jīng)營目標(biāo)，形成明確的競爭策略，并將競爭策略對產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。在分階段確定目標(biāo)成本時，始終注意成本分項結(jié)構(gòu)滿足競爭策略要求。倒逼成本.1通過項目選擇和項目策劃階段的市場調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場標(biāo)桿和項目挖潛措施對項目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。.2用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項目總成本，并用以指導(dǎo)“設(shè)計階段成本控制建議”和項目開發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。.3用項目總成本層層倒逼方案設(shè)計成本、初步設(shè)計成本、施工圖設(shè)計成本。方案設(shè)計形成的目標(biāo)成本≤項目總目標(biāo)成本-成本預(yù)備費（一般為項目總目標(biāo)成本×8%）。用項目總目標(biāo)成本減去成本預(yù)備費的結(jié)果倒逼指導(dǎo)方案設(shè)計，直到方案設(shè)計優(yōu)化滿足此要求。初步設(shè)計形成的目標(biāo)成本≤方案設(shè)計形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費20%。用方案設(shè)計形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)初步設(shè)計，直到初步設(shè)計優(yōu)化滿足此要求。施工圖設(shè)計形成的目標(biāo)成本≤初步設(shè)計形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費10%。用初步設(shè)計形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)施工圖設(shè)計，直到施工圖設(shè)計優(yōu)化滿足此要求。測算的施工圖設(shè)計成本加上未使用的成本預(yù)備費（≥70%的成本預(yù)備費）即成為確定的項目成本控制目標(biāo)。項目實施《項目正式目標(biāo)成本》經(jīng)城市公司總經(jīng)理，集團成本管理部、成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總裁審批后作為項目成本控制的依據(jù)?！俄椖空侥繕?biāo)成本》簽發(fā)之前發(fā)生的成本按項目前期成本測算中的單項指標(biāo)控制。目標(biāo)成本調(diào)整當(dāng)項目的市場定位或規(guī)劃設(shè)計發(fā)生重大變化時，應(yīng)該按照最新的規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整目標(biāo)成本，調(diào)整之后的目標(biāo)成本按權(quán)限經(jīng)審批后生效。目標(biāo)成本變動的審批權(quán)限：目標(biāo)成本的變動（總體）不超過原來總體目標(biāo)成本的1%時，由成本部提案，成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，城市公司總經(jīng)理審批，并報集團成本管理部、財務(wù)管理部備案；目標(biāo)成本的變動（總體）超過原來總體目標(biāo)成本的1%時，由成本部提案，城市公司成本分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審核，集團成本管理部、成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，集團總裁審批，同時報集團財務(wù)管理部備案；目標(biāo)成本的變動（單項）不超過100萬時，由成本部提案，成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，城市公司總經(jīng)理審批，并報集團成本管理部、財務(wù)管理部備案；目標(biāo)成本的變動（單項）超過100萬時，由成本部提案，城市公司成本分管領(lǐng)導(dǎo)、城