重啟大鼎花都湖別墅項(xiàng)目定位研究報(bào)告

大鼎花都湖工程工程定位報(bào)告重慶旭日房地產(chǎn)參謀二00七年十二月四日目錄產(chǎn)品定位推理 41.工程資源分析 71.1區(qū)域資源分析 7白市驛花卉園區(qū)產(chǎn)業(yè)特征 7白市驛花卉園區(qū)交通、配套 7小結(jié)： 71.2地塊環(huán)境分析 8商服 9文教衛(wèi)生 9交通 91.3工程資源關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié) 101.4工程SWOT分析 111.5工程SWOT應(yīng)對(duì)政策 122.工程開展思路探索 132.1工程開展檔次思考 13開展中低檔別墅 13開展高檔別墅 13小結(jié)： 132.2工程開展方向探索 13居住型別墅開展思考 13度假型別墅開展思考 14投資型別墅開展思考 14小結(jié)： 153.工程主題定位 153.1工程主題在工程中的表達(dá) 15四區(qū) 15三園 15二港 16一館 164.產(chǎn)品定位 174.1戶型定位 17產(chǎn)品面積定位的市場(chǎng)依據(jù) 17產(chǎn)品策略 20戶型面積的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力 21戶型面積建議 22戶型產(chǎn)品建議 234.2外部空間規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 26規(guī)劃布局 26外立面建議 28環(huán)境建議 284.3配套設(shè)施建議 31會(huì)所 31室外休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施 31智能化系統(tǒng)建議 324.4物管效勞建議 33物業(yè)管理形象定位 33效勞內(nèi)容 345.工程入市時(shí)機(jī)分析 346.工程價(jià)格定位 356.1價(jià)格定位推導(dǎo) 35價(jià)格定位 36工程價(jià)格定位 37價(jià)差體系建議 377.商業(yè)物業(yè)開展思路 388.經(jīng)濟(jì)測(cè)算 388.1本錢核算 38一期地塊 38二期地塊 398.2收入估測(cè) 398.3稅費(fèi)估測(cè) 408.4、利潤(rùn)估測(cè) 40花都湖工程初步定位報(bào)告產(chǎn)品定位推理一、產(chǎn)品定位思路1．本工程別墅產(chǎn)品應(yīng)該以獨(dú)棟為主，聯(lián)排為輔。理由：1、供給市場(chǎng)：聯(lián)排別墅逐漸淡出別墅市場(chǎng)，目前聯(lián)排別墅整體供給套數(shù)僅占重慶別墅總供給套數(shù)的27.59%,且根本銷售完畢，市場(chǎng)占有率低。2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：聯(lián)排別墅的主要替代產(chǎn)品花園洋房產(chǎn)品品質(zhì)提高明顯〔尤其是底躍、頂躍〕。且多為品牌開發(fā)商，放量較大，對(duì)聯(lián)排別墅影響較大，聯(lián)排別墅未來競(jìng)爭(zhēng)力勘憂。3、工程區(qū)位：聯(lián)排別墅居住人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力次于獨(dú)立別墅人群，其日常工作、生活對(duì)城市依賴性較強(qiáng)，因此聯(lián)排別墅工程通常處于城市的邊緣，與城市中心的通達(dá)度較高。本工程距離城市中心較遠(yuǎn)、商服配套均不成熟，很難吸引到聯(lián)排別墅的消費(fèi)群體。因此聯(lián)排產(chǎn)品在本工程需要著情考量。4、地塊條件：根據(jù)工程地塊整體布局研究，有一定量的別墅用地其自然條件較差，很難支持獨(dú)棟別墅，假設(shè)需保證一定量的建筑體量，可在工程的上述區(qū)域設(shè)置局部聯(lián)排別墅。目前聯(lián)排別墅的市場(chǎng)供給平均比率為27.59%,考慮到工程特殊性，此比例應(yīng)該適當(dāng)壓縮，盡量控制在20％以內(nèi)，具體根據(jù)地塊地形，以及水陸關(guān)系修正比例。二、本工程應(yīng)該以250－350的小獨(dú)棟為主理由：面積區(qū)間供給套數(shù)成交套數(shù)銷售率供給比例該戶型段產(chǎn)品銷售量占市場(chǎng)整體銷售量比例250-300㎡918897%14.33%25.29%300-350㎡1709154%26.77%26.15%350-400㎡1426646%22.36%18.97%400-450㎡27726%4.25%2.01%450-500㎡631016%9.92%2.87%500-550㎡16213%2.52%0.57%550-600㎡887181%13.86%20.40%600-650㎡12758%1.89%2.01%800㎡以上26623%4.09%1.72%合計(jì)63534867%100.00%〔重慶主要在售別墅工程各面積段產(chǎn)品供銷比例〕250－350㎡，550－600㎡別墅是市場(chǎng)空白點(diǎn)。從供給比例和銷售比例中我們發(fā)現(xiàn)，250－300平方米小獨(dú)棟，以及550－600平方米的較豪華型別墅市場(chǎng)銷售占有率均大于供給比例，是市場(chǎng)空白點(diǎn)，可作為本工程考慮的產(chǎn)品。550－600㎡別墅不適宜存在本工程。550－650㎡別墅存在的條件均為有極強(qiáng)品牌力開發(fā)商背景，例如保利、龍湖。自然條件絕佳，人文根底豐厚，或公認(rèn)的富貴區(qū)域三者必占其一，例如保利小泉絕佳的自然環(huán)境以及蔣公館的人文根底再如藍(lán)湖郡位于重慶公認(rèn)的富貴區(qū)北部新區(qū)，是其具備了打造大戶型別墅的條件。顯然，大鼎公司在房地產(chǎn)行業(yè)的影響力還有待進(jìn)一步積淀。而工程所在區(qū)域自然條件只能算作一般，人文條件有但不知名，富貴感也缺乏。所在區(qū)域更難算作公認(rèn)的富人區(qū)。因此不考慮此戶型段。250－350㎡獨(dú)棟別墅總價(jià)較底，同時(shí)享有獨(dú)棟別墅的品質(zhì)感。深得局部向往獨(dú)棟別墅區(qū)生活品質(zhì)但消費(fèi)能力有限，難以消費(fèi)大獨(dú)棟別墅群體的青睞。成為處于尚不成熟的區(qū)域別墅工程與處于上述絕佳地段別墅工程相抗?fàn)幍睦?。與工程類似的海南云天工程以小獨(dú)棟為主，獲得了市場(chǎng)成功。工程全為250－350平方米別墅，在一定建筑體量下，勢(shì)必使得整個(gè)工程棟數(shù)過多，因此必須考量局部體量相對(duì)較大的別墅。局部景觀較好的局部可適當(dāng)放寬面積，但不能超過400㎡。三、一期別墅戶型定位：本工程別墅均在400平方米以下，如將400平方米以下別墅看作一個(gè)整體市場(chǎng)，各戶型段的市場(chǎng)占有率如下：面積區(qū)間市場(chǎng)占有率250-300㎡36％300-350㎡37％350-400㎡27％前述所說工程聯(lián)排最多占20％，由此別墅獨(dú)棟占80％套數(shù)。我們依據(jù)獨(dú)棟各戶型段的市場(chǎng)占有率得到本工程的最終戶型配比為戶型段比例150-20020%250-300㎡28.7％300-350㎡29.8％350-400㎡21.5％1.工程資源分析1.1區(qū)域資源分析白市驛花卉園區(qū)產(chǎn)業(yè)特征白市驛花卉園區(qū)主要以開展第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主。園區(qū)功能定位是以花卉苗木產(chǎn)業(yè)為載體，依托“重慶農(nóng)科城〞和“花卉產(chǎn)業(yè)城〞建設(shè)，大力開展鄉(xiāng)村休閑旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)開展，提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)層次和文化品位，建設(shè)成為重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的模范區(qū)。白市驛花卉園區(qū)交通、配套.1交通及未來規(guī)劃白市驛花卉園區(qū)地處重慶市1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、主城區(qū)一環(huán)和二環(huán)高速公路之間，規(guī)劃中的中環(huán)路橫穿該區(qū)域，是重慶西部新城的核心板塊，其地勢(shì)開闊平坦，生態(tài)環(huán)境良好，交通興旺。園區(qū)東北鄰近重慶大學(xué)城，西連九龍園區(qū)C區(qū)、西彭工業(yè)園區(qū)，距重慶江北機(jī)場(chǎng)42公里，九龍坡港23公里，北有成渝高速公路，直通城市中心和渝長(zhǎng)、渝黔高速公路，南有華福公路與主城區(qū)相連，規(guī)劃建設(shè)中的城市快速干道、輕軌七號(hào)線.2公建配套與教育效勞設(shè)施商業(yè)——區(qū)域商業(yè)開展極為滯后，無大型集中式商業(yè)物業(yè)。教育——區(qū)域內(nèi)無大學(xué)，主要為普通中、小學(xué)校，但距離重慶大學(xué)城距離較近，可借助大學(xué)城完善的教育配套。醫(yī)院——區(qū)域內(nèi)目前無大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)。金融——中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)信合。小結(jié)：白市驛花卉園區(qū)主要以第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主，園區(qū)功能定位是以花卉苗木產(chǎn)業(yè)為載體，大力開展鄉(xiāng)村休閑旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)。白市驛花卉園區(qū)位于主城區(qū)一環(huán)和二環(huán)高速公路之間，規(guī)劃中的中環(huán)路橫穿該區(qū)域，交通通達(dá)性較佳，可連接重慶大學(xué)城、九龍園區(qū)C區(qū)、西彭工業(yè)園區(qū)，是重慶西部區(qū)域的核心。白市驛花卉園區(qū)商業(yè)開展極為滯后，無大型集中式商業(yè)物業(yè)，商業(yè)配套完全依賴外界提供。1.2地塊環(huán)境分析三期地塊一期地塊二期地塊三期地塊一期地塊二期地塊詳圖見附件地塊東側(cè)見地塊圖片地塊東側(cè)為重慶農(nóng)業(yè)科學(xué)院科研示范基地和規(guī)劃中的陪都文化公園。農(nóng)科院科研示范基地包括標(biāo)準(zhǔn)果園、標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、農(nóng)業(yè)設(shè)施和裝備實(shí)驗(yàn)示范區(qū)，與工程別墅定位缺乏聯(lián)系；而陪都文化公園與工程風(fēng)格差異較大，對(duì)工程整體形象有一定影響。地塊南側(cè)地塊南側(cè)緊鄰規(guī)劃中的重慶火鍋城，與工程風(fēng)格格格不入，且對(duì)工程別墅區(qū)定位不相符合。地塊西側(cè)地塊西側(cè)靠山，山體較低，山脊巖石裸露，自然景觀較好，善加利用，可打造成工程獨(dú)特的山石景觀，與花都湖相照應(yīng)。但三期地塊中有一局部為明清風(fēng)格還建房，對(duì)工程別墅區(qū)形象有較大影響。地塊北側(cè)地塊北側(cè)為規(guī)劃中的花卉農(nóng)業(yè)園，主要為花卉、苗圃種植及農(nóng)村住房，與工程別墅區(qū)形象差異較大。商服地塊周邊目前無商服配套，但從遠(yuǎn)期規(guī)劃來看，將有大量的商業(yè)旅游設(shè)施分布于工程地塊周邊，其中規(guī)劃中的風(fēng)情商業(yè)街還將橫穿工程一、二期地塊之間。文教衛(wèi)生工程地塊周邊目前無文教衛(wèi)生配套設(shè)施。交通目前地塊對(duì)外交通主要依靠橫穿地塊的商業(yè)街及西永——石板、華福大道道路組織，無公交線路。未來規(guī)劃中的中環(huán)將橫穿工程一、二期與三期地塊之間，連接北碚與九龍園C區(qū)，并在工程三期地塊處設(shè)有立交，將大幅提升工程交通通達(dá)度。1.3工程資源關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)區(qū)域現(xiàn)狀未來工程地塊現(xiàn)狀未來定位思考交通緊鄰華福大道及成渝高速，為西部新城核心板塊，交通通達(dá)度較高。未來中環(huán)線將橫穿工程一、二期與三期地塊之間，輕軌七號(hào)線也將途經(jīng)該區(qū)域，交通將更加便捷。交通通達(dá)度較高，無公交線路經(jīng)過。中環(huán)高速將直接連接外環(huán)高速，將大幅提升交通便捷度。突出工程西部新城核心的地位，以便捷的道路網(wǎng)絡(luò)與其他旅游地產(chǎn)工程形成差異。人氣、居住氣氛未形成居住氣氛，周邊為花卉、苗圃培育基地及休閑度假設(shè)施。隨著貝迪頤園別墅局部的面市和本工程的正式運(yùn)營(yíng)，區(qū)域休閑、度假及別墅區(qū)的形象將逐步顯現(xiàn)。地塊目前為為農(nóng)業(yè)用地，無居住功能建筑。工程三期地塊將建設(shè)10萬方明清風(fēng)格還建房，橫穿工程商業(yè)街也以明清風(fēng)格為主。弱化周邊建筑對(duì)工程的影響，突出工程的高品質(zhì)感。商服配套區(qū)域商服配套主要以休閑度假為主，無大型購物場(chǎng)所，只能在主城核心區(qū)域解決購物需求。大型購物場(chǎng)所很難進(jìn)駐該區(qū)域。該區(qū)域商服配套依然以休閑度假為主。無任何商服配套設(shè)施。橫穿工程商業(yè)街將帶來一定商業(yè)配套，但主要以區(qū)域特色商業(yè)為主。商服配套主要為休閑度假為主，極度缺乏大型購物場(chǎng)所，但本工程定位為別墅區(qū)，對(duì)商服配套要求較低，不會(huì)對(duì)工程開展帶來較大影響。文教衛(wèi)生缺乏文教衛(wèi)生配套設(shè)施，只能依靠主城其他區(qū)域提供。未規(guī)劃大型文教衛(wèi)生設(shè)施。地塊周邊無文教衛(wèi)生設(shè)施。與目前無較大變化。適當(dāng)解決醫(yī)療問題，完善工程根底配套。附加值區(qū)域擁有較好的自然景觀資源及休閑度假氣氛?；ɑ軋@區(qū)的進(jìn)一步完善，將使區(qū)域形成獨(dú)特的自然景觀及休閑度假氣氛。三期地塊緊鄰局部山脊，有一定山景資源。花都湖蓄水后，將帶來較好的湖景資源，加之溫泉會(huì)所的建立，將大幅提升工程附加值。山水景觀及溫泉資源并不是人無我有的獨(dú)特資源。如何打造差異化的溫泉會(huì)所及別墅產(chǎn)品，才是工程開展的獨(dú)特資源。未來規(guī)劃區(qū)域功能定位為以花卉苗木產(chǎn)業(yè)為載體，依托“重慶農(nóng)科城〞和“花卉產(chǎn)業(yè)城〞建設(shè)，大力開展鄉(xiāng)村休閑旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)。中環(huán)線及輕軌七號(hào)線建成后，交通將更加便捷。別墅產(chǎn)品客戶群較特殊，具有較高的品鑒能力及經(jīng)濟(jì)承受能力，工程整體定位同樣應(yīng)具備較高的品位。綜述：從地塊自身?xiàng)l件看，本地塊相對(duì)區(qū)域其他地塊而言并不具備明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本工程定位應(yīng)該著眼于通過對(duì)溫泉會(huì)所及產(chǎn)品的打造，表達(dá)出有別于其他工程的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而形本錢工程的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力。1.4工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)〔Strength〕：地塊臨近成渝高速及華福大道，交通通達(dá)度較高，非其他旅游地產(chǎn)工程可比；區(qū)域休閑度假氣氛較濃厚，有利于人氣的聚集；工程所在區(qū)域?yàn)榛ɑ墚a(chǎn)業(yè)園，擁有較好的自然環(huán)境；開展旅游型地產(chǎn)符合政府對(duì)區(qū)域的政策規(guī)劃；工程擁有山、水景觀及溫泉資源；工程規(guī)模較大，有利于表達(dá)開發(fā)企業(yè)實(shí)力，塑造企業(yè)品牌。劣勢(shì)〔Weakness〕：工程地塊被多條道路分割，整體規(guī)劃存在較大難度；大鼎公司首次涉足地產(chǎn)業(yè)，缺乏品牌優(yōu)勢(shì)；區(qū)域未形成高檔居住氣氛，市場(chǎng)培育難度較大；工程周邊建筑多為明清風(fēng)格，與工程風(fēng)格不相符合。時(shí)機(jī)〔Opportunity〕：宏觀市場(chǎng)行情較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于良性開展階段，高端產(chǎn)品市場(chǎng)需求量較大；上邦高爾夫別墅、貝迪頤園等一批別墅工程即將正式啟動(dòng)，將有利于提升區(qū)域整體形象；中環(huán)線及輕軌七號(hào)線將有效縮短工程與主城核心區(qū)域的空間距離，大幅提升工程交通便捷度。威脅〔Threat〕：區(qū)域內(nèi)后期放量較大〔如上邦高爾夫別墅、貝迪頤園等〕，將對(duì)高端市場(chǎng)形成較大沖擊，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；三期地塊將建設(shè)10平方米明清風(fēng)格還建房，對(duì)工程品質(zhì)有較大影響；山、水景觀及溫泉資源并不是本工程獨(dú)有，未來將面臨較大挑戰(zhàn)。1.5工程SWOT應(yīng)對(duì)政策在明確本案的優(yōu)劣勢(shì)所在后，針對(duì)整體市場(chǎng)的大環(huán)境及未來出現(xiàn)的市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)和威脅點(diǎn)，我們通過對(duì)上述四項(xiàng)指標(biāo)的分段組合，建立了工程S.W.O.T的應(yīng)對(duì)策略模型。這樣使未來的整體形勢(shì)在更加簡(jiǎn)潔、清晰的同時(shí)又具有了大局觀。而且也為我們?cè)谕茝V過程中能夠揚(yáng)長(zhǎng)避短指明了方向。具體詳見下表：工程S.W.O.T重組分析模型工程優(yōu)勢(shì)〔Strength〕1.營(yíng)銷執(zhí)行力的優(yōu)勢(shì)2.交通通達(dá)度較高3.自然景觀資源較好4.規(guī)模較大劣勢(shì)(Weakness)1.地塊規(guī)劃難度較大2.缺乏品牌支撐3.市場(chǎng)氣氛較差4.與周邊建筑風(fēng)格差異較大時(shí)機(jī)(Opportunity)1.區(qū)域開展前景看好2.交通條件將得到提升SO策略塑造工程品牌，用品牌效應(yīng)造就強(qiáng)大的品牌忠誠(chéng)度；利用工程自然景觀的優(yōu)勢(shì)結(jié)合溫泉資源，打造高品質(zhì)別墅產(chǎn)品；以大規(guī)模、高檔次提升工程形象。WO策略利用白市驛地區(qū)未來西部新城核心的規(guī)劃，讓人們心中對(duì)本地區(qū)重新定位；產(chǎn)品上必須獨(dú)樹一幟，引領(lǐng)別墅開展走勢(shì)；以便捷的交通體系，與其他旅游地產(chǎn)工程形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。威脅(Threat)1.區(qū)域高端產(chǎn)品放量大，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈ST策略用高品質(zhì)產(chǎn)品及豐富的主題概念拋離對(duì)手，不在同一檔次進(jìn)行拼殺；利用自身優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新概念和營(yíng)銷手段，綜合所有有利條件打破區(qū)域認(rèn)同度的現(xiàn)狀，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。WT策略利用對(duì)手對(duì)區(qū)域別墅聚集地形象的炒作，再推波助瀾，以豐富的主題及自身產(chǎn)品贏得人心；工程內(nèi)部自成一體，減少與周邊的聯(lián)系，弱化周邊建筑對(duì)工程的影響。2.工程開展思路探索2.1工程開展檔次思考開展中低檔別墅分析：重慶別墅市場(chǎng)中低檔別墅產(chǎn)品放量較大，競(jìng)爭(zhēng)非常為劇烈；重慶別墅市場(chǎng)中低檔別墅工程銷售速度緩慢，不利于資金快速回籠，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也說明該類產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)同度不高；中低檔別墅工程難以吸引市場(chǎng)關(guān)注度，不利于企業(yè)品牌的塑造；前期溫泉會(huì)所資金投入較大，如開展中低檔次別墅工程，將大幅降低工程利潤(rùn)率。開展高檔別墅分析：工程具備較好的自然景觀及溫泉資源，具備開展高檔次別墅的條件；重慶別墅市場(chǎng)高檔次別墅工程整體銷售狀況較好；能有效吸引市場(chǎng)關(guān)注，迅速樹立企業(yè)品牌形象，從而搶占市場(chǎng)；工程總投資加大，但工程利潤(rùn)率大幅提高。小結(jié)：本工程位于規(guī)劃中的西部新城核心區(qū)域，擁有較好的自然經(jīng)管資源，但目前重慶別墅市場(chǎng)中低檔別墅產(chǎn)品放量較大，且銷售狀況不佳。為躲避工程投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)大量吸引市場(chǎng)關(guān)注，迅速樹立企業(yè)品牌，建議本工程開展檔次為高檔別墅工程。2.2工程開展方向探索居住型別墅開展思考居住型別墅工程一般距主城核心區(qū)域較近，交通較便捷，所在區(qū)域較為成熟，客戶群構(gòu)成以本地客戶為主，總價(jià)較低，工程檔次主要為中低檔。本工程所在地距主城核心區(qū)域距離較近，且交通便捷度較高；本工程所在區(qū)域不成熟，各項(xiàng)配套設(shè)施極度缺乏；本工程以開展高檔次別墅工程為思路，與居住性別墅客戶群、檔次不相符合。分析：本工程雖距主城核心區(qū)域較近，交通通達(dá)度較高，但所在區(qū)域成熟度較低，各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)較為滯后，加之居住型別墅客戶群主要以本地客戶為主，檔次普遍較低，與開展高檔別墅工程的思路不匹配，因此建議本不開展居住型別墅。度假型別墅開展思考度假型別墅工程一般擁有較好的自然景觀或獨(dú)特的旅游資源，對(duì)交通條件的要求較低。本工程擁有較好的自然景觀及溫泉資源；本工程所在區(qū)域休閑度假氣氛濃厚；本工程距離主城核心區(qū)域距離較近，交通條件優(yōu)越。分析：本工程所在區(qū)域一直以來都是重慶近郊休閑度假熱點(diǎn)區(qū)域，而本工程擁有較好的自然景觀及溫泉資源，具備開展度假型別墅的根本條件，而高端度假型別墅目前是重慶別墅市場(chǎng)的空白，可與其他度假型別墅工程拉開差距，不與之發(fā)生直接競(jìng)爭(zhēng)；同時(shí)本工程交通條件也優(yōu)于市場(chǎng)上同類工程，使工程在競(jìng)爭(zhēng)中能占得優(yōu)勢(shì)，因此建議本工程開展度假型別墅。投資型別墅開展思考投資型別墅工程檔次普遍較高，對(duì)自然景觀或人文文化要求較高，同時(shí)對(duì)開發(fā)企業(yè)的品牌力也更為關(guān)注。本工程擁有較好的自然資源；白市驛作為重慶“五方十泉〞的重要組成局部，區(qū)域溫泉文化極其濃厚；開發(fā)企業(yè)前期無任何工程入市，缺乏品牌支撐。分析：本工程雖然擁有較好的自然資源及人文文化，但投資型別墅檔次較高，總價(jià)也相對(duì)較高，客戶群主要來自沿海經(jīng)濟(jì)興旺城市，該類客戶品鑒能力較強(qiáng)，且非常重視企業(yè)品牌，而大鼎公司由于初涉房地產(chǎn)業(yè)，無其他成功工程，缺乏品牌支撐，因此建議前期不開展投資型別墅，后期積累一定品牌力之后再開展投資型別墅。小結(jié)：由于本工程定位為高檔別墅，加之區(qū)域不成熟，缺乏各項(xiàng)配套設(shè)施，不適合開展居住型別墅；重慶市場(chǎng)缺乏高檔度假型別墅，本工程具備開展高檔度假型別墅的條件，周邊區(qū)域休閑度假氣氛也較為濃厚，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，可開展度假型別墅；本工程雖擁有較好的自然資源及人文文化，但由于缺乏品牌力支撐，前期不適合開展投資型別墅，可在后期積累一定品牌力之后在開展投資別墅。3.工程主題定位主要應(yīng)用于工程呈送政府版本，各主題園分布以體量將根據(jù)專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)就整體布局地形地貌修正主要應(yīng)用于工程呈送政府版本，各主題園分布以體量將根據(jù)專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)就整體布局地形地貌修正本工程主題應(yīng)該切合花卉園區(qū)的主題，以某種“花〞為主題。本工程又帶水，因此我們建議以荷花為主題，建立以荷花為主題景觀，荷文化為工程文化主題的園林社區(qū)。同時(shí)兼有游船、垂釣等休閑娛樂方式。3.1工程主題在工程中的表達(dá)園內(nèi)大致化為四區(qū)〔溫泉休閑區(qū)、餐飲區(qū)、度假區(qū)、觀蓮區(qū)〕、三園〔精品荷園、垂釣園、靜心園〕、二港〔泊船港、觀魚港〕、一館〔荷文化館〕。四區(qū)溫泉休閑區(qū)位于工程西北角。具體形態(tài)定位在溫泉可行性報(bào)告中表達(dá)。餐飲區(qū)位于工程?hào)|北角，建筑體量約5000平方米，以引入品牌餐飲為主?！苍斠姽こ潭ㄎ粓?bào)告〕度假區(qū)，即工程別墅區(qū)觀蓮區(qū)，工程主題表達(dá)的重點(diǎn)，建議一個(gè)集中的荷花欣賞園〔即后述中的精品荷園、垂釣園。另外建議在湖岸邊分布荷花特色風(fēng)光帶。三園精品荷花園，劃出一定面積的湖面，結(jié)合半濕地，集中培育荷花。形成集中的荷花景觀垂釣園，湖邊獨(dú)島或半島設(shè)置相對(duì)集中的垂釣區(qū)域，可設(shè)置人造釣魚臺(tái)靜心園，設(shè)立于湖中獨(dú)島局部。以中式亭臺(tái)形式出現(xiàn)。用于游客修生養(yǎng)性。二港泊船港：用于?？坑未^魚港：適合處于地塊北部，靠近餐飲區(qū)，魚兒相對(duì)集中的區(qū)域一館荷文化在中國(guó)傳統(tǒng)文化中占有一席之地。可建造一宣揚(yáng)荷文化的博物館。對(duì)中國(guó)的荷文化進(jìn)行詳細(xì)介紹，展示荷花的特性成效、使用歷史，歷代贊美荷花的詩詞繪畫雕塑等。4.產(chǎn)品定位4.1戶型定位4.1.1產(chǎn)品面積定位的市場(chǎng)依據(jù).1供需狀況及銷售去化率影響工程戶型定位重慶目前主要在售別墅工程供需分析：區(qū)域工程名稱面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間供給套數(shù)供給比例銷售套數(shù)南岸區(qū)保利·小泉?jiǎng)e墅開盤時(shí)間：0踩盤時(shí)間：07年9月15日330-350600-12000萬/棟1532%6360-3801940%12390-4001328%5合計(jì)47100%23高山流水〔二期〕開盤時(shí)間：06年7月15日踩盤時(shí)間：07年9月15日280-300250-530萬元/棟1820%15300-3304650%43350-3802830%24合計(jì)92100%82坡嶺頓開盤時(shí)間：0踩盤時(shí)間：07年9月13日266-270200-300萬元/棟3035%30278-3403335%33340-3501415%14350-3601315%13合計(jì)90100%90合計(jì)229套195套北部新區(qū)綠地翠谷開盤時(shí)間：0踩盤時(shí)間：07年9月13日205.89100--300萬之間7126%71205.08135%13200.54176%17225.31176%16245.596323%60293.862710%27197218%212184015%39合計(jì)269100%264保利高爾夫開盤時(shí)間：06年10月踩盤時(shí)間：07年9月13日300-320300-800萬/棟3624%8350-3703624%7390-4104228%10440-4703624%4合計(jì)150100%29棕櫚泉開盤時(shí)間：0踩盤時(shí)間：07年9月16日450-500800-2800萬/棟97%7550-6008464%71600-650129%7800-15002620%6合計(jì)131100%91合計(jì)550套384套九龍坡區(qū)西郊莊園開盤時(shí)間：0踩盤時(shí)間：07年9月14日593.85278萬-1000萬/棟44%0526.081616%2466.852424%1340.93031%2351.51212%1343.671212%1合計(jì)98100%7合計(jì)98套7套合計(jì)877套586套重慶在售主流別墅工程7個(gè)，共推出別墅房源877套，到目前為止完成銷售586套，銷售率到達(dá)66.8%。從區(qū)域來看，主要分布在南岸區(qū)、北部新區(qū)和九龍坡區(qū)。.2重慶主流別墅各面積區(qū)間供給成交狀況44—4.1.1.3根據(jù)踩盤數(shù)據(jù)整理面積區(qū)間供給套數(shù)成交套數(shù)銷售率150-200㎡〔聯(lián)排〕2121100%200-250㎡〔聯(lián)排〕22121798%250-300㎡918897%300-350㎡1709154%350-400㎡1426646%400-450㎡27726%450-500㎡631016%500-550㎡16213%550-600㎡887181%600-650㎡12758%800㎡以上26623%合計(jì)87758667%分析：目前重慶市場(chǎng)主流別墅供給主要以獨(dú)棟別墅為主，聯(lián)排別墅供給量較小。但從銷售率來看，聯(lián)排別墅銷售率明顯高于獨(dú)棟別墅。聯(lián)排別墅供給主要集中在200-250㎡區(qū)間內(nèi)，獨(dú)棟別墅那么主要集中在300-400㎡區(qū)間內(nèi)。獨(dú)棟別墅市場(chǎng)認(rèn)同度較高的面積區(qū)間為350㎡左右和600-650㎡，其銷售率相對(duì)其他面積區(qū)間較高。650㎡以上別墅市場(chǎng)抗性較大，銷售率較低。.3各區(qū)域供給成交狀況南岸區(qū)面積區(qū)間供給套數(shù)成交套數(shù)銷售率250-300㎡646195%300-350㎡928087%350-400㎡735474%合計(jì)22919585%南岸區(qū)主流別墅面積集中在250—400㎡區(qū)間范圍內(nèi)，且全部為小獨(dú)棟別墅，整體銷售率到達(dá)85%。其中300—350㎡區(qū)間范圍內(nèi)供給量最大，250—300㎡區(qū)間范圍內(nèi)成交率最高。北部新區(qū)面積區(qū)間供給套數(shù)成交套數(shù)成交率150-200㎡〔聯(lián)排〕2121100%200-250㎡〔聯(lián)排〕22121698%250-300㎡2727100%300-350㎡36822%350-400㎡571221%400-450㎡39718%450-500㎡27933%500-550㎡550-600㎡847185%600-650㎡12758%800㎡以上26623%合計(jì)55038470%北部新區(qū)是目前別墅供給熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域供給量占總供給量的62.7%，其中聯(lián)排別墅占44%，獨(dú)棟別墅占56%。區(qū)域聯(lián)排別墅成交率較高，目前已根本完成銷售，其面積區(qū)間分布在150—250㎡范圍內(nèi)，其中主要集中在200-250㎡區(qū)間范圍內(nèi)。獨(dú)棟別墅面積區(qū)間跨度較大，從250—800㎡不等，其中供給量最大的為550—600㎡區(qū)間范圍，成交率最高的為250—300㎡區(qū)間范圍。九龍坡區(qū)面積區(qū)間供給套數(shù)成交套數(shù)成交率300-350㎡4237%350-400㎡1218%400-450㎡450-500㎡2414%500-550㎡16213%550-600㎡40%合計(jì)9877%九龍坡區(qū)目前只有西郊莊園·香格里拉別墅在售，供給量較小，成交率較低。該工程為經(jīng)濟(jì)型別墅，市場(chǎng)接受度較低?？偨Y(jié)：聯(lián)排別墅受花園洋房等類別墅產(chǎn)品的沖擊，已經(jīng)逐步淡出市場(chǎng)，未來重慶別墅開展方向?qū)⒁元?dú)立別墅為主；面積350平方米以上別墅總價(jià)較高，銷售率較低，本工程在單棟面積上應(yīng)盡量控制在350平方米以內(nèi)，主要以300平方米以內(nèi)小獨(dú)棟別墅為主，景觀絕佳區(qū)域可適當(dāng)放寬尺度。4.1.2產(chǎn)品策略一期地塊：4.1.3戶型面積的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力一期地塊：如前分析所述，度假及投資是工程一期目標(biāo)客戶群的主要用途，滿足尊崇性舒適性是工程戶型設(shè)計(jì)的前提，在有限戶型面積建議.1一期地塊戶型定位一期地塊戶型面積段平均面積套數(shù)套數(shù)比例總建筑面積建筑面積比例200—250㎡〔雙拼〕225㎡3020%6750㎡10.51%250—300㎡295㎡4028.7％11800㎡18.38%300—350㎡345㎡4529.8％15525㎡24.18%350—400㎡375㎡3521.5％13125㎡20.44%商業(yè)5000㎡5000㎡7.79%溫泉會(huì)所12000㎡12000㎡18.69%合計(jì)150100%64200㎡100%到可在景觀絕佳處設(shè)置小局部“豪宅〞，但為減小工程內(nèi)部貧富差距，同時(shí)控制銷售難度，建議適當(dāng)減少“豪宅〞面積，盡量控制在350—400平方米之間。一期別墅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總戶數(shù)：150戶〔雙拼30戶，獨(dú)棟120戶〕總建筑面積：47200平方米〔雙拼6750平方米，獨(dú)棟40450平方米〕戶均面積：314.7平方米〔雙拼225平方米，獨(dú)棟337平方米〕.2二期地塊戶型定位二期地塊戶型面積段平均面積套數(shù)套數(shù)比例總建筑面積建筑面積比例250—300㎡295㎡2020%5900㎡14.08%300—350㎡345㎡2535%8625㎡20.58%350—400㎡375㎡2530%9375㎡22.37%400－450㎡425㎡2015%8500㎡20.29%會(huì)所5000㎡5000㎡11.93%合計(jì)110100%41900㎡100%建議在湖岸線與湖心島嶼上設(shè)置350—450平方米獨(dú)棟別墅，其他區(qū)域仍然以250—350平方米獨(dú)棟別墅為主，個(gè)別景觀較差或外界影響較嚴(yán)重區(qū)域可設(shè)置200—250平方米雙拼別墅。二期別墅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總戶數(shù)：110戶〔雙拼20戶，獨(dú)棟90戶〕總建筑面積：36900平方米〔獨(dú)棟32400平方米，雙拼4500平方米〕戶均面積：335平方米〔獨(dú)棟360平方米，雙拼225平方米〕4.1.5戶型產(chǎn)品建議.1室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)建議由于本工程定位為高品質(zhì)別墅區(qū)，所在區(qū)域休閑度假氣氛濃厚，建議工程內(nèi)所有建筑高度控制在兩層內(nèi)，如建筑過高，將破壞工程休閑度假氣氛，影響高品質(zhì)感。4.1.5.2工程主要?jiǎng)?chuàng)新亮點(diǎn)戶型創(chuàng)新的原那么是：或是擁有其他所有工程不具備的創(chuàng)新點(diǎn)，或是擁有盡量多的創(chuàng)新品種，取各家之長(zhǎng)，將市場(chǎng)上提高舒適性及實(shí)用性的創(chuàng)新點(diǎn)，融聚在本工程。適度創(chuàng)新是必須的。適度創(chuàng)新的方向主要在于：可變空間，有限的面積范圍內(nèi)劃分更多的功能區(qū)間形本錢工程獨(dú)特的亮點(diǎn)，功能區(qū)間可以開展的方向是棋牌室、休閑廳等；4.1.5陽光地下室陽光地下室采用陽光地下室，突破了地下室的功能局限；房型方正，浪費(fèi)面積較少；客廳挑空，彰顯尊貴與大氣?；乩鹊脑O(shè)計(jì)，表現(xiàn)出了傳統(tǒng)的美洲風(fēng)情。室內(nèi)功能空間齊備，動(dòng)靜、潔污劃分嚴(yán)謹(jǐn)，休閑娛樂設(shè)施全部設(shè)置在負(fù)一層，臥室設(shè)在2層，充分保證了業(yè)主的私密性?？蛷d八角形的設(shè)計(jì)，加強(qiáng)了室內(nèi)的通風(fēng)采光，增加了景觀面，同時(shí)也為外立面帶來了更多的變化。室內(nèi)空間緊湊、精致，但客廳及臥室尺度較大，充分滿足了舒適性的需求。4.2外部空間規(guī)劃設(shè)計(jì)建議4.2.1規(guī)劃布局4.2.1.1規(guī)劃布局關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)原那么低容積保證：盡可能將建筑高度控制在2層以內(nèi)，形成較低的容積率，確保工程較高的品質(zhì)。環(huán)境保證：將建設(shè)用地與湖面進(jìn)行穿插，增加湖岸線長(zhǎng)度；同時(shí)建設(shè)用地還將與綠地進(jìn)行穿插，增加工程景觀面，到達(dá)景觀的均好性。視野保證：保證各棟別墅對(duì)湖面良好的景觀視線和對(duì)工程周邊綠化景觀的視線，形成內(nèi)、外結(jié)合的景觀優(yōu)勢(shì)。私密保證：工程內(nèi)盡可能防止出現(xiàn)環(huán)線，盡量使用“斷頭路〞進(jìn)行交通組織，降低道路對(duì)工程私密性的影響。同時(shí)工程周邊應(yīng)大量種植高大的樹陣，減弱外部噪音，防止對(duì)工程內(nèi)部的窺視。4工程規(guī)劃布局工程一期整體規(guī)劃建議注重工程內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃和湖面景觀設(shè)計(jì)，提高工程品質(zhì)感為硬性指標(biāo)，旨在塑造高品質(zhì)別墅區(qū)。別墅產(chǎn)品主要以兩層或一層半形式出現(xiàn)，各棟的擺放、朝向、布局都應(yīng)盡量考慮到湖景資源和綠化景觀的最大化利用，做到別墅景觀的均好性。本工程主景觀面為花都湖，為提高工程親水性，增加工程景觀面，建議將建設(shè)用地與湖面、綠地相互穿插，形成多個(gè)局部半島，別墅主要布置在湖岸線。但考慮到政府對(duì)地塊的規(guī)劃要求，建議將湖面水系有主次的分割，保存局部較寬闊湖面，其中設(shè)置1—2個(gè)湖心島嶼，豐富湖面景觀的同時(shí)也符合政府規(guī)劃要求。合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)車流動(dòng)線，盡量以“斷頭路〞組織各棟別墅的交通，增強(qiáng)工程私密性及獨(dú)享性。半島頂端或湖心島多面環(huán)湖區(qū)域，可將局部作為“豪宅〞或適當(dāng)放寬尺度打造精品，提高工程品質(zhì)。戶型面積較大的獨(dú)立別墅主要布置在半島上，戶型面積略小的獨(dú)立別墅那么沿湖擺放；地塊西側(cè)沿中環(huán)高速區(qū)域和臨近工程商業(yè)局部區(qū)域，由于景觀相對(duì)較差，受外界干擾較嚴(yán)重，建議布置雙拼別墅，在工程內(nèi)部形成層次感，減弱對(duì)獨(dú)立別墅區(qū)的影響。工程二期整體規(guī)劃設(shè)計(jì)注重工程內(nèi)部景觀規(guī)劃及水系的設(shè)計(jì)，力求景觀資源的最大利用并保證景觀的均好性；工程景觀仍然以湖景為主，但由于二期地塊對(duì)湖面面積無硬性要求，建議盡可能控制湖面面積，由湖面延伸出多條小溪，形成豐富的水系，增加工程親水性；戶型面積較大的獨(dú)棟別墅主要布置在湖心島嶼與湖岸線上，地塊東側(cè)景觀較差處，用于設(shè)置雙拼別墅。4.2.2外立面建議外立面風(fēng)格建議外立面風(fēng)格與元素設(shè)計(jì)必須符合工程形象定位，給消費(fèi)者強(qiáng)烈的硬質(zhì)感受，以迎合目標(biāo)客戶群體心理特征。建議本工程采用北美寒帶別墅風(fēng)格，外立面色彩褐色為主，建筑輪廓主要以直線條勾勒，表現(xiàn)出工程厚重的質(zhì)感，并能融入周邊環(huán)境，從而表達(dá)這一建筑風(fēng)格。4.2.3環(huán)境建議湖景是本工程內(nèi)部景觀的核心局部，“擇水而居〞素來也是中國(guó)人的夢(mèng)想，中國(guó)傳統(tǒng)文化中就有“仁者樂山，智者樂水〞的說法。所謂水景，外表來看是有水的景致，但是其深層次的含義那么彰顯了人與自然的和諧關(guān)系。建議可在湖岸設(shè)置局部濕地，加強(qiáng)工程親水性的同時(shí)，擴(kuò)大公共活動(dòng)空間。濕地景觀外圍綠化用地除設(shè)置環(huán)地塊樹陣外，建議將其他局部劃分為假設(shè)組團(tuán)，各組團(tuán)冠以不同的主題，主要以花卉〔主要以荷花為主題〕、果園等表現(xiàn)方式為主，在種植品種上應(yīng)注意不同季節(jié)品種的搭配，盡可能做到“花——四季常開，果——八節(jié)常熟〞。樹陣荷花池建議主入口處設(shè)置大面積綠化景觀，力求營(yíng)造較強(qiáng)的震撼性和尊崇感，同時(shí)應(yīng)以綠化景觀阻隔入口處對(duì)工程內(nèi)部的直視。4.3配套設(shè)施建議4.3.1會(huì)所詳見會(huì)所可研報(bào)告詳見會(huì)所可研報(bào)告本工程會(huì)所定位為高檔會(huì)員制溫泉會(huì)所，在功能配置方面除了滿足常見設(shè)施的根本要求，為表達(dá)工程高檔別墅的形象，還應(yīng)與一般溫泉會(huì)所形成較大差異，除硬件設(shè)施檔次應(yīng)高于同類工程外，還應(yīng)考慮到業(yè)主的個(gè)性需求，強(qiáng)調(diào)尊崇性、享受性的特征，使其具備尊貴、高雅的氣質(zhì)。由于本工程溫泉會(huì)所將對(duì)外開放，前期只要目的是為別墅工程聚集人氣，擴(kuò)大知名度，加之總體規(guī)模較大，可考慮分期建設(shè)，同時(shí)可作為工程售樓部使用，降低工程前期硬性投資。同時(shí)會(huì)所與別墅工程之間應(yīng)分別成立工程公司進(jìn)行開發(fā)，減少會(huì)所因工程調(diào)整、轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)本錢。4.3.2室外休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施應(yīng)盡量集中設(shè)置在居住組團(tuán)里，既能到達(dá)運(yùn)動(dòng)健身的目的，又能共享環(huán)境空間，并成為景觀的重要組成一局部。根據(jù)工程定位，建議工程休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施主要是：高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)建議在地塊南側(cè)，臨近主入口處設(shè)置100平方米左右高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)，以提升工程品質(zhì)。網(wǎng)球場(chǎng)或壁球館4.3.3智能化系統(tǒng)建議智能化特點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)的高效管理，節(jié)約能源，保持和改善生態(tài)環(huán)境；滿足人們現(xiàn)代生活需要，為物業(yè)管理中心提供良好的管理與控制方式；為住戶提供良好的效勞和交流手段。具體而言，本工程智能化系統(tǒng)主要包括以下幾項(xiàng)即可：平安防范系統(tǒng)出入口管理及周界防越報(bào)警；對(duì)講/可視對(duì)講與防盜門控制；信息管理系統(tǒng)對(duì)平安防范系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)控；緊急播送與背景音樂系統(tǒng)；物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)綜合布線有線電視網(wǎng)系統(tǒng)高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)網(wǎng)4.3.4溫泉入戶思考泡溫泉是非常享受的事，將溫泉接引入戶無疑將提升工程檔次，增加工程產(chǎn)品附加值，成為工程的一大賣點(diǎn)，但溫泉入戶同時(shí)也存在諸多缺陷?！?〕、由于需要通過管道接引溫泉，無疑將增加工程本錢；〔2〕、各棟別墅與溫泉會(huì)所之間距離不同，溫泉接引管道的長(zhǎng)短不一，對(duì)溫泉溫度難以保證，加之業(yè)主對(duì)水溫的要求各不相同，如另行增加加熱設(shè)備，將大幅提高開發(fā)本錢，從而提升銷售價(jià)格，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；〔3〕、溫泉使用頂峰主要集中在冬季，其他季節(jié)使用頻率較低，而業(yè)主對(duì)溫泉的喜好程度不一，溫泉入戶市場(chǎng)接受度值得商榷；〔4〕、溫泉水質(zhì)富含多中礦物質(zhì)，長(zhǎng)時(shí)間使用將使管道出現(xiàn)堵塞狀況，增加后期維護(hù)本錢；〔5〕、本工程溫泉會(huì)所將對(duì)外開放，而本工程業(yè)主也是溫泉會(huì)所只要客戶來源之一，如設(shè)置溫泉入戶，將減少溫泉會(huì)所客戶量，增加溫泉會(huì)所經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。綜上所訴，為盡可能降低工程開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，建議本工程不設(shè)置溫泉入戶。4.4物管效勞建議物業(yè)管理直接影響企業(yè)品牌的建立，也是別墅工程成功與否的關(guān)鍵。本工程將通過引進(jìn)成熟的現(xiàn)代業(yè)管理來提升工程品質(zhì)。4.4.1物業(yè)管理形象定位較高品質(zhì)物業(yè)管理——管家式物業(yè)管理核心工作理念：提供主動(dòng)的、體貼入微的、尊重和滿足業(yè)主需求的效勞，以滿足生活和精神層面的雙重需求。人員外在形象包裝重視物管的外在形象，應(yīng)通過統(tǒng)一的著裝，統(tǒng)一的效勞用語、行為，來表達(dá)對(duì)客戶的尊重以及工程的高品質(zhì)風(fēng)格。管理目標(biāo)社區(qū)環(huán)境：盡其所能以細(xì)致入微的效勞滿足業(yè)主一切合理要求。社區(qū)生活氣氛：平安、高雅、健康、悠閑。社區(qū)品牌形象：高尚、領(lǐng)先、知名、升值。4.4.2效勞內(nèi)容管家式效勞模式：除提供常規(guī)效勞內(nèi)容外，還提供戶內(nèi)定時(shí)清潔、設(shè)備維護(hù)，送餐效勞，代購、代訂，叫醒效勞，接送、搬運(yùn)、鑰匙保管、代雇保姆等。該模式更人性化，對(duì)不同年齡段的人群同樣有效。5.工程入市時(shí)機(jī)分析企業(yè)名稱地塊位置地塊面積〔平方米〕地塊容積率建筑體量〔萬平方米〕拿地時(shí)間保利〔重慶〕投資實(shí)業(yè)北部新區(qū)經(jīng)開園陡溪生態(tài)體育公園及配套設(shè)施居住區(qū)3號(hào)宗地1286100.506.432006-3-29重慶時(shí)代建設(shè)〔集團(tuán)〕北部新區(qū)高新園L7號(hào)〔局部〕宗地199130.330.662006-7-25重慶渝能晨陽置業(yè)南岸區(qū)南坪鎮(zhèn)四南村碾盤溝宗地533360.191.042006-10-20重慶潤(rùn)君房地產(chǎn)開發(fā)北碚區(qū)北碚組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)A28-2/01、A29-1/01、A30-1/01等宗地2494540.4912.322006-12-30重慶勁創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)北碚區(qū)北碚組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)A6-5/03(1)、A6-5/03(2)、縉云山麓郊A4-3/01、郊A61249070.506.252006-12-30重慶慶隆屋業(yè)開展、重慶眾誠(chéng)物業(yè)開展南岸區(qū)茶園新區(qū)K標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)K22/01號(hào)等宗地10176770.3838.672007-3-29合計(jì)：159389765.372005—2007重慶每年平均別墅銷售套數(shù)約為1200套，按目前重慶樓市狀況保守估計(jì)，未來兩年內(nèi)年銷售量將保持在1000套左右，如按350平方米/套計(jì)算，未來兩年別墅年銷售量約為35萬平方米/年。以上為2006—2007年內(nèi)拿地工程，預(yù)計(jì)其開發(fā)時(shí)間應(yīng)在2021初年，銷售時(shí)間應(yīng)在2021年底，2021年底已經(jīng)完成大局部銷售，且工程形象已逐漸老化，正是本工程入市搶占市場(chǎng)的最好時(shí)機(jī)；同時(shí)，由于目前政府已停止別墅用地的報(bào)批，到2021年底別墅用地隨著逐步的開發(fā)將日益稀少，因此建議將本工程入市時(shí)間確定在2021年底或2021年初。6.工程價(jià)格定位6.1價(jià)格定位推導(dǎo)以工程開發(fā)原那么為定價(jià)的基點(diǎn)。主要通過市場(chǎng)比擬法進(jìn)行工程價(jià)格定位：方法一：市場(chǎng)比擬法本案價(jià)格修正比擬體系體系說明：以房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的修正比擬法為根底工具，選用和本案具有較強(qiáng)可比擬性且銷售良好的案例，將其價(jià)格作為被市場(chǎng)認(rèn)同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，通過本工程與參照案例存在的各項(xiàng)差異性進(jìn)行系數(shù)修正從而得出本工程的價(jià)格預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)的價(jià)值主要表達(dá)在地塊價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值兩局部，比擬因素分為地塊和產(chǎn)品條件兩局部。在地塊和產(chǎn)品的組成分項(xiàng)上遵照現(xiàn)階段消費(fèi)者對(duì)其綜合判斷的組成因素為根本點(diǎn)，并綜合考慮全面和條件之間不重疊為標(biāo)準(zhǔn)。將工程因素分為區(qū)位、價(jià)格、交通、配套、環(huán)境、樓盤規(guī)模、外觀、戶型設(shè)計(jì)、開展商實(shí)力及信譽(yù)、物業(yè)管理。對(duì)于每項(xiàng)指數(shù)的評(píng)價(jià)數(shù)值設(shè)定為0～10之間。數(shù)值旨在表現(xiàn)案例和本工程之間的價(jià)值差異性，并不作為一種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。6.1.1價(jià)格定位價(jià)值評(píng)價(jià)表因素權(quán)重本工程西郊莊園保利小泉坡嶺頓高山流水棕櫚泉區(qū)位/交通0.0676.5576.757.25內(nèi)部配套0.08657666景觀/文化0.137686.756.757.5工程規(guī)模0.116.75676.56.57建筑體外觀0.1276.75776.757價(jià)格0.156.567.256.2567戶型建筑結(jié)構(gòu)0.176.57.256.56.57開展商實(shí)力及信譽(yù)0.1576.5877.257.75增值潛力0.176.58777合計(jì)16.81756.2157.38756.676.655