2022年房地產估價師之開發(fā)經營與管理綜合檢測試卷B卷含答案

2022年房地產估價師之開發(fā)經營與管理綜合檢測試卷B卷含答案單選題（共100題）1、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。A.20%的首付款，加上該首付款2年的利息B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值C.該店面無債務條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現值之和D.2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質折舊、功能折舊和經濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價價值時點的現值之和【答案】C2、下列風險中無法在投資組合內部被分散或抵消的是（）。A.收益現金流風險B.未來運營費用風險C.匯率風險D.時間風險【答案】C3、詳細可行性研究階段對建設投資估算的精度為（）。A.±10%B.±20%C.±25%D.±30%【答案】A4、房產開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產抵押貸款D.凈經營收入【答案】C5、當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B6、開發(fā)商申請領取施工許可證時，若建設工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的（）A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D7、房地產開發(fā)項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.債務融資B.已建成房地產抵押貸款C.權益融資D.建設貸款【答案】A8、會計差錯的主要內容不包括（）。A.原始記錄和會計數據的計算、抄寫差錯B.對事實的疏忽和誤解C.隱瞞或刪除交易或事項D.對會計政策的誤用【答案】C9、（）承受起重機自重、起重機最大起重量以及起重機剎車時產生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A.吊車梁B.外墻圍護系統(tǒng)C.柱子D.基礎【答案】A10、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】D11、某投資者購買一間商鋪用于出租經營，名義收益率為12.0％，如果通貨膨脹率為5.5％，銀行貸款年利率為6.5％，存款年利率為3.0％，則該項目投資的實際收益率是（）。A.5.16％B.6.16％C.6.5％D.8.74％【答案】B12、以下不是房地產投資信托特征的是()。A.流動性好B.高現金匯報C.市場價值不穩(wěn)定D.抵御通貨膨脹【答案】C13、某房地產開發(fā)企業(yè)在目標客戶群中，調查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發(fā)的商品住宅，這種調查屬于（）。A.試探性調查B.推測性調查C.因果性調查D.描述性調查【答案】D14、某家庭以抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為（）元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65【答案】B15、某房地產投資項目，資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A16、在房地產開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃的基本報表是（）。A.項目投資現金流量表B.資本金現金流量表C.投資者各方現金流量表D.財務計劃現金流量表【答案】D17、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C18、個人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和()兩種類型。A.企業(yè)住房貸款B.等額本金方式C.政策性住房抵押貸款D.等額本息方式【答案】C19、房地產開發(fā)項目的資金來源通常不包括的資金渠道是()。A.資本金B(yǎng).預租售收入C.借貸資金D.政府資助【答案】D20、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（）。A.6.00萬元B.7.05萬元C.7.59萬元D.13.59萬元【答案】C21、對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。A.設計壽命B.經濟壽命C.法定壽命D.自然壽命【答案】B22、從工程費用計算角度，工程計價的順序一般為（）。A.單位工程總價→分部分項工程單價→工程項目總價→建設項目總造價B.分部分項工程單價→單位工程總價→工程項目總價→建設項目總造價C.分部分項工程單價→單位工程總價→建設項目總造價→工程項目總價D.分部分項工程單價→工程項目總價→單位工程總價→建設項目總造價【答案】B23、項目投資現金流量表中在運營費用中不應該扣除下列哪項費用（）A.財務費用B.折舊費C.攤銷費D.修理費【答案】D24、下列因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用【答案】B25、房地產項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是（）。A.專家打分法B.“三項預測值”法C.解析法D.蒙特卡洛模擬法【答案】B26、房地產開發(fā)項目用于（）時，不計算借款償還期。A.出租B.自營C.經營D.銷售【答案】D27、房地產的租金水平是由（）決定的。A.房地產資產市場的供求關系B.房地產資產價格C.房地產空間市場的供求關系D.家庭收入水平【答案】C28、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為()萬元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【答案】A29、新城區(qū)開發(fā)房地產具有的不利條件有()。A.增加安置補償費開支B.獲得土地非常困難C.規(guī)劃設計條件苛刻D.市政配套設施缺乏【答案】D30、房地產開發(fā)投資的經濟效果主要表現為（）。A.租金收入B.物業(yè)增值C.股權增加D.銷售收入【答案】D31、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】B32、房產面積的測量精度分為（）級。A.五B.二C.三D.四【答案】C33、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預測銷售量為350萬m2，如果平滑指數=0.65，則用指數平滑法預測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B34、財務費用中利息以外的其他融資費用，一般占利息的（）左右。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】C35、在房地產市場狀況分析的內容中，對于需求分析中的（）是第一步。A.需求影響因素分析B.吸納率分析C.需求預測分析D.市場購買者的產品功能需求【答案】A36、高爾夫球場屬于（）。A.居住物業(yè)B.酒店和休閑娛樂設施投資C.工業(yè)物業(yè)D.特殊物業(yè)【答案】B37、當宏觀經濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經濟衰退。A.擴張B.適度擴張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A38、有一房地產，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產土地部分的現時總價為（）萬元。A.80B.97C.100D.300【答案】D39、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機抽樣C.估計抽樣D.定額抽樣【答案】A40、甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是（）。A.甲物業(yè)投資風險大B.乙物業(yè)投資風險大C.甲、乙物業(yè)的投資風險相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小【答案】B41、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據，這種定價方法是（）。A.目標定價法B.領導定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法【答案】D42、復元活血湯的病位是A.脅下B.頭面C.小腹D.少腹【答案】A43、投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的是為了（）。A.抵御通貨膨脹的影響B(tài).提高資本金的投資收益率C.提高全部投資的平均收益率D.降低借貸資金的資金成本【答案】B44、投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指（）。A.房地產管理投資B.房地產置業(yè)投資C.房地產開發(fā)投資D.房地產資產和經營投資【答案】C45、下列屬于會計恒等式的是（）。A.資產－費用＝負債＋所有者權益－收入B.所有者權益＝資產＋負債C.資產＋費用＝負債＋所有者權益＋收入D.負債＝資產＋所有者權益【答案】C46、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.人工費用B.固定費用C.變動費用D.材料費用【答案】C47、利息備付率通常按（）計算。A.月B.日C.季D.年【答案】D48、產生房地產價格泡沫的基礎是（）。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.金融機構過度放貸【答案】A49、下列選項中，反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數是（）。A.城市家庭可支配收入B.城市家庭總支出C.房地產價格指數D.城市居民消費價格指數【答案】D50、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計息周期為一年，實際利率是（）。A.106.12%B.6.17%C.50.21%D.6.00%【答案】B51、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的（）。A.變現風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險【答案】A52、（）是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。A.負外部性B.正外部性C.強外部性D.弱外部性【答案】B53、企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產品時，該企業(yè)采用的目標市場選擇模式是（）模式。A.市場集中化B.產品專業(yè)化C.市場專業(yè)化D.全面覆蓋【答案】B54、下列房地產投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是()。A.變現風險B.比較風險C.資本價值風險D.時間風險【答案】A55、編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。A.現金流量表B.利潤表C.項目總投資估算表D.資產負債表【答案】C56、某房地產開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。A.損益表B.資本金現金流量表C.資金來源與運用表D.項目投資現金流量表【答案】D57、項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析【答案】B58、某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C59、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（）。A.6.00萬元B.7.05萬元C.7.59萬元D.13.59萬元【答案】C60、下列選項中，不計入收益性物業(yè)運營管理費用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設施維修費D.保險費【答案】A61、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。A.20%的首付款，加上該首付款2年的利息B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值C.該店面無債務條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現值之和D.2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質折舊、功能折舊和經濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價價值時點的現值之和【答案】C62、關于年度運營預算，下列說法錯誤的是（）。A.該預算列出了物業(yè)的主要收入來源和費用支出項目B.該預算不僅能令物業(yè)各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時間C.該預算不需為不可預見費用的支出預留空間D.該預算除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)服務企業(yè)提供了一個分析物業(yè)過去的經營表現和根據對未來的有關估計，對個別的預算項目提供適當的調整機會【答案】C63、與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產的主要原因是（）。A.房地產投資更易變現B.房地產投資所需資金少C.房地產投資收益更高D.房地產能保值增值【答案】D64、消費者的購買行為不包括（）。A.習慣性購買行為B.單一購買行為C.復雜購買行為D.化解不協調購買行為【答案】B65、在市場細分的（）階段中，市場營銷人員要進行探討性面訪，主要是集中力量掌握消費者的消費動機、態(tài)度和行為。A.目標確定B.調查C.分析D.歸納總結【答案】B66、關于收益性物業(yè)管理中的經營費用，說法錯誤的是（）。A.大多數收益性物業(yè)費用由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別B.收益性物業(yè)管理的收入包括租金收入和其他收入C.收益性物業(yè)管理中收入包含保證金和準備金D.經營費用的數量和類型依物業(yè)類型和規(guī)模及所處的地區(qū)而有所不同，但還是存在著房地產管理行業(yè)公認的通用費用項目【答案】C67、房地產投資決策中常見的期權問題不包括（）。A.等待投資型期權B.放棄型期權C.機會型期權D.成長型期權【答案】C68、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】D69、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是（）。A.相關房地產類型的在建數量B.吸納率分析C.相關房地產類型的存量D.改變用途數量【答案】B70、工程成本控制的主要對象是主要費用的（）。A.變動費用B.固定費用C.材料費用D.人工費用【答案】A71、物業(yè)甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風險比較的結果是（）。A.甲物業(yè)投資風險較大B.乙物業(yè)投資風險較大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風險一樣大D.無法判斷【答案】B72、下列費用中，不屬于企業(yè)財務費用的是（）。A.審計費B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費【答案】A73、（）是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。A.負外部性B.正外部性C.強外部性D.弱外部性【答案】B74、房地產市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問人員提供咨詢服務，其中可負責合同簽訂、建筑材料與設備采購、施工監(jiān)理、協助解決工程施工中的技術問題等工作的工程師不包括（）。A.造價工程師B.結構工程師C.建筑設備工程師D.電氣工程師【答案】A75、某房地產開發(fā)項目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，預計開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5【答案】A76、以出讓方式獲得城市毛地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和（）構成。A.基礎設施建設費B.城市建設配套費C.公共配套設施建設費D.不可預見費【答案】B77、從抵押擔保的質量看，以下最優(yōu)的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地產C.經濟適用住宅D.出讓國有土地使用權【答案】A78、房產用地面積測算時，需計入用地面積的是（）。A.公共使用的排水溝B.市政道路C.權屬不明的巷道D.房屋占地面積【答案】D79、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B80、土建工程、給水排水工程、照明工程估算時，按建筑m2造價乘以工程量得到單項工程投資，這種估算的方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】B81、會計差錯的主要內容不包括（）。A.原始記錄和會計數據的計算、抄寫差錯B.對事實的疏忽和誤解C.隱瞞或刪除交易或事項D.對會計政策的誤用【答案】C82、下列關于房地產投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算【答案】D83、房地產泡沫產生的基礎是（）。A.投機需求膨脹B.金融機構過度放貸C.房地產市場中的過度開發(fā)D.土地資源的稀缺性【答案】D84、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是（）。A.相關房地產類型的在建數量B.吸納率分析C.相關房地產類型的存量D.改變用途數量【答案】B85、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉售收入等，會對投資者的收益產生巨大影響，這種風險是（）。A.收益現金流風險B.未來經營費用風險C.資本價值風險D.比較風險【答案】A86、在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位【答案】C87、表示準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積【答案】B88、下列引起資產和負債同時減少的經濟業(yè)務是（）。A.將現金存入銀行B.購進一批材料，貨款暫欠C.以銀行存款購買設備D.以銀行存款償還銀行借款【答案】D89、如國家債券的收益率為9%，經測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B90、某城市規(guī)劃將一個污染嚴重的企業(yè)南該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產投資()的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.變現性差C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D91、某房地產開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的()。A.損益表B.資金來源與運用表C.資本金現金流量表D.全部投入現金流量表【答案】D92、從房地產開發(fā)企業(yè)的角度看，不屬于房地產開發(fā)過程中投入資源的是（）。A.土地B.資本C.勞動力D.技術革新【答案】D93、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.人工費用B.固定費用C.變動費用D.材料費用【答案】C94、根據房地產開發(fā)經營企業(yè)的業(yè)務經營模式，（）主要適用于商品住宅開發(fā)項目。A.開發(fā)-銷售模式B.開發(fā)-持有出租-出售模式C.購買-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出租模式【答案】A95、房地產的（），決定了房地產投資的收益和風險不僅受地區(qū)社會經濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響，體現了房地產投資中（）的重要性。A.不可移動性；區(qū)位選擇B.不可再生性；區(qū)位選擇C.稀缺性；環(huán)境選擇D.變現性差；環(huán)境選擇【答案】A96、商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B97、房地產開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤【答案】A98、房地產泡沫產生的基礎是（）。A.投機需求膨脹B.金融機構過度放貸C.房地產市場中的過度開發(fā)D.土地資源的稀缺性【答案】D99、在現金流量表的流入與流出項目中，不應該出現（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B100、甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是（）。A.甲物業(yè)投資風險大B.乙物業(yè)投資風險大C.甲、乙物業(yè)的投資風險相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小【答案】B多選題（共50題）1、下列關于國產設備原價的構成，表述正確的是（）。A.國產設備原價分為國產標準設備原價和國產非標準設備原價B.在計算國產標準設備原價時，一般采用不帶有備件的原價C.國產標準設備原價有兩種，即帶有備件的原價和不帶備件的原價D.國產設備原價一般是指設備制造廠的交貨價或訂貨合同價E.可通過查詢相關交易市場價格或向設備生產廠家詢價得到國產標準設備原價【答案】ACD2、商業(yè)銀行為降低房地產開發(fā)貸款風險，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項目具有（）。A.國有土地使用證B.建設用地規(guī)劃許可證C.建設工程規(guī)劃許可證D.建設工程施工許可證E.商品房預售許可證【答案】ABCD3、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務模式下的現金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.租金收入E.房產購買成本【答案】ABC4、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD5、制訂租售方案的工作內容主要包括()。A.租售價格確定B.宣傳手段選擇C.租售進度安排D.廣告設計及安排E市場租售對比分析【答案】AC6、政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有()。A.加大城市基礎設施建設投入B.調整銀行貸款利率C.調整公共住房政策D.調整房地產稅收政策E加快城市化進程【答案】BCD7、按照計價方式的不同，建筑工程施工合同形式分為（）。A.固定價格合同B.可調價格合同C.獨立承包合同D.成本加酬金合同E.計量估價合同【答案】ABD8、下列關于房地產市場周期循環(huán)的描述，正確的有（）。A.房地產周期循環(huán)是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發(fā)生B.在房地產周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格D.在房地產周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率E.在房地產周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的【答案】ABD9、下列關于房地產投資特點的說法中，不正確的有（）。A.房地產所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域對投資者也很重要B.房地產投資非常適合作為一種長期投資C.不可移動性是房地產的重要特性，直接導致市場上沒有兩宗完全相同的房地產D.房地產資產的證券化能夠從根本上改變房地產資產流動性差的弱點E.房地產投資容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響【答案】CD10、房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為（）分析。A.區(qū)域房地產市場B.全國性房地產市場C.專業(yè)房地產市場D.細分房地產市場E.項目房地產市場【答案】AC11、制訂租售方案的工作內容主要包括()。A.租售價格確定B.宣傳手段選擇C.租售進度安排D.廣告設計及安排E市場租售對比分析【答案】AC12、按資產投資的類型劃分，REITs可分為（）形式。A.權益型B.債務型C.混合型D.綜合型E.抵押型【答案】AC13、制定租售方案的工作內容主要包括()。A.租售選擇B.宣傳手段選擇C.租售進度安排D.廣告設計及安排E租售價格確定【答案】AC14、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有（）。A.回歸分析法B.簡單平均法C.移動平均法D.指數平滑法E.市場因子推演法【答案】BCD15、影響房地產市場發(fā)展的經濟因素包括()。A.物價水平B.家庭規(guī)模C.工資水平D.就業(yè)水平E家庭結構【答案】ACD16、房地產項目敏感性分析的主要步驟包括（）。A.確定用于敏感性分析的財務評價指標B.確定不確定性因素可能的變動范圍C.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值D.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析E.分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率【答案】ABCD17、房地產權益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉換債券【答案】AB18、政府在房地產市場中的主要職能有（）。A.制定市場規(guī)則B.進行市場監(jiān)管C.確定土地利用條件D.制定商品房價格E.提供商業(yè)貸款【答案】AB19、美國甲公司生產的平板計算機在其本國享有"A"注冊商標專用權，但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產的平板計算機也使用"A"商標，并享有中國注冊商標專用權，但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產的平板計算機都在中國市場上銷售。此情形下，依據中國商標法，()商標權。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A20、在房地產市場調查中，收集一手資料常用的方法有（）。A.文案法B.觀察法C.訪問法D.問卷法E.實驗法【答案】BCD21、土地費用估算主要包括（）。A.劃撥土地的征收補償費B.出讓土地的土地出讓地價款C.轉讓土地的土地轉讓費D.租用土地的土地租用費E.轉讓土地應繳納的手續(xù)費【答案】ABCD22、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包括（）。A.按地域范圍細分B.按房地產用途細分C.按增量存量細分D.按交易形式細分E.按目標市場細分【答案】ABD23、下列關于凈現值標準差的表述中，正確的有（）。A.凈現值期望值相同、凈現值標準差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項目風險性高低C.凈現值標準差相同、凈現值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現值標準差系數大的方案為優(yōu)E.可以反映項目年度凈現值的離散程度【答案】AC24、房地產間接投資的形式主要有()。A.投資房地產信托B.購買住房抵押支持證券C.購買房地產企業(yè)債券D.購買物業(yè)用于出租經營E購買土地進行開發(fā)【答案】ABC25、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。A.認知價值定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法【答案】CD26、下列屬于房地產市場調查內容的有（）。A.經濟環(huán)境調查B.市場供給量調查C.市場需求容量調查D.消費者行為調查E.競爭情況調查【答案】ACD27、宏觀經濟周期循環(huán)的擴張過程包括（）。A.繁榮B.衰退C.蕭條D.復蘇E.重生【答案】AD28、以下屬于房地產市場運行的社會環(huán)境的有()。A.基礎設施狀況B.人口數量和結構C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產品開發(fā)能力【答案】BC29、融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。A.政策風險B.資金供應風險C.經營風險D.利率風險E.匯率風險【答案】BD30、實物期權類型主要包括（）。A.等待投資型期權B.成長型期權C.放棄型期權D.剛性期權E.柔性期權【答案】ABC31、下列不確定性分析方法中，屬于風險分析方法的有（）。A.三項預測值法B.專家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模擬法E.盈虧平衡分析法【答案】BCD32、下列房地產定價方法中，屬于購買者導向定價的有（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.領導定價法D.認知價值定價法E.目標定價法【答案】BD33、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。A.概算指標估算法B.根據類似工程經驗估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E單位指標估算法【答案】ABC34、房地產開發(fā)的四個階段是指()。A.投資機會選擇和決策分析階段B.可行性研究階段C.前期工作、建設階段、租售階段D.獲取土地使用權階段E租售階段【答案】AC35、地方政府的年度土地儲備計劃包括（）。A.年初和年末土地儲備規(guī)模B.年度前期開發(fā)規(guī)模C.年度土地出讓金總額D.年度土地供應規(guī)模E.年度土地儲備臨時利用計劃【答案】ABD36、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB37、物業(yè)代理的形式主要有以下()方式。A.聯合代理B.獨家代理C.招標代D.投標代理E政府代理【答案】AB38、房地產市場劃分為三級市場，下列市場類型屬于二級市場的包括（）。A.國有土地使用權出讓市場B.土地轉讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產交易市場E.一手房市場【答案】BC39、制訂物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時應做到（）。A.物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本B.只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實施C.租金確定應考慮業(yè)主希望的投資回報率D.市場經濟條件下，應充分考慮同類物業(yè)的市場供求關系E.利用已有類似出租物業(yè)的租金數據時，應進行相應的修正【答案】ACD40、下列房地產市場調查的內容中，屬于房地產市場營銷因素調查的有（）。A.房地產銷售價格調查B.房地產促銷策略調查C.城鎮(zhèn)居民家庭收入調查D.城市人口地理分布調查E.城市基礎設施狀況調查【答案】AB41、進行房地產投資項目敏感性分析，可以選用的盈利性財務評價指標有（）。A.財務內部收益率B.財務凈現值C.成本利潤率D.資產負債率E.償債備付率【答案】ABC42、租售方案必須明確的問題包括（）。A.出租面積和出售面積的數量及其與建筑物的對應關系B.租售收入C.在整個租售期內每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數量D.租售價格E.收款方式【答案】AC43、政府對企業(yè)投資項目進行核準評估時，重點評估的內容有（）。A.項目是否符合國家法律法規(guī)要求B.項目是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求C.項目是否符合國家宏觀調控政策的要求D.項目是否符合該企業(yè)投資目標實現的要求E.項目是否符合該企業(yè)經濟效益要求【答案】ABC44、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息【答案】AD45、房地產營銷因素調查包括的類型有（）。A.產品調查B.價格調查C.市場需求容量調查D.技術調查E.競爭情況調查【答案】AB46、預期資本價值和現實資本價值之間的差異即資本價值的風險，資本價值的風險表現有以下幾種情況()。A.房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求，物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用，報酬率不變B.房地產投資項目的實際收益現金流超出預期目標要求，物業(yè)實際運營費用支出低于預期運營費用，報酬率不變C.房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求，運營費用不變，報酬率升高了D.房地產投資項目的實際收益現金流超出預期目標要求，運營費用不變，報酬率降低了E物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用，實際收益現金流與預期收益現金流一樣，報酬率升高了【答案】AC47、房地產企業(yè)債務融資的主要資金來源有()。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD48、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有（）。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】AC49、房地產間接投資包括（）。A.置業(yè)投資B.購買房地產開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD50、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB大題（共20題）一、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；二、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；三、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。四、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】五、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】六、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮科?、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】八、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮烤拧⒐纼r對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮恳皇ⅰ痢辽虅諛枪纼r報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮恳皇弧⒛臣彝ヒ缘盅嘿J款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十二、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應