房地產(chǎn)行業(yè)：2022年四季度上海市房地產(chǎn)市場分析

海百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有0海百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有0 9 三、住宅市場 16 (一)新建商品住宅市場(不含保障房) 61 2、成交價格 19 上海百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有1四、商辦市場 29 (二)商業(yè)市場 30 (三)辦公市場 34 五、工業(yè)研發(fā)市場 39 (一)新建工業(yè)研發(fā)房地產(chǎn)市場 39 (二)存量工業(yè)研發(fā)房地產(chǎn)市場 391、成交量情況 39 上海百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有2■信貸：期限1年以上已放公積金貸款，明年執(zhí)行下調(diào)后利率10月11日，中央國家機關(guān)住房資金管理中心發(fā)布關(guān)于首套個人住房公積11月23日，銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布動態(tài)《中國人民銀行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，共措施包括：決定于2022年12月5日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有3率約為7.8%。合理充裕，保持貨幣信貸總量合理增長，融機構(gòu)資金成本每年約56億元，通過金融機構(gòu)傳導(dǎo)可促進降低■金融：股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展條例》，落實“房住不炒”，規(guī)范住房租賃行為，保障住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，■政策：中央經(jīng)濟工作會議部署2023年房地產(chǎn)工作地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有4指出，要支持住房改善等消費；要確保房地產(chǎn)市場平做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子小結(jié)上海百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有5 (一)土地市場總體情況2022年四季度，上海新增供應(yīng)土地73幅(土地供應(yīng)面積約250.8公頃)，比下降27.7%。住用地(住宅、租賃、保障)次之，供應(yīng)6幅，占比8.2%。上海百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有62022年四季度，共成交地塊83幅，同比下降56.1%，環(huán)比下降40.3%。土分月度看，其中：10月成交地塊22幅(土地成交面積約48.4公頃)，11月成交地塊18幅(土地成交面積約50.3公頃)，12月成交地塊43幅(土地成交面積約178.6公頃)。上海百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有72021Q4-2022Q4全市土地成交總金額(億元)走勢上海百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有8 (二)經(jīng)營性地塊分析顯。與此同時，商品住房用地成交總金額約126.8億元，環(huán)比下降93.1%，同比5.7%。上海百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有9Q覽表2022年四季度，商服用地成交15幅，土地成交面積約25.2萬㎡，同比下百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有10稱 面地價 聯(lián)動價 1C2302134584005心區(qū)66PDB8.9AZ000702單元01-07地塊”(溢價率44.4%)。百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有11新百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有12 (三)產(chǎn)業(yè)用地分析上漲169.8%。百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有13本季度，上海市成交的工業(yè)用地中，本季度，上海市成交的工業(yè)用地中，其中5幅為高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)用地。Q覽表序號地塊名稱產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向出讓面積(㎡)可建建筑面積 (㎡)成交總價 (萬元)1奉賢分區(qū)23JSS-0407單元(漕涇工業(yè)園)4b-10b547百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有142022年四季度，上海市研發(fā)用地成交20幅，同比持平，環(huán)比上升17.6%。。環(huán)比上升217.5%。百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有15本季度，上海市成交的研發(fā)用地中，其中本季度，上海市成交的研發(fā)用地中，其中3幅為高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)用地。Q覽表小結(jié)四季度，隨著全市土地供應(yīng)節(jié)奏的放緩，全市土地供應(yīng)量同環(huán)比下成交量保持穩(wěn)定，環(huán)比基本持平。序號地塊名稱產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向出讓面積(㎡)可建建筑面積 (㎡)成交總價 (萬元)1學(xué)園2地區(qū)3地區(qū)百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有16 (一)新建商品住宅市場(不含保障房)2022年四季度，上海新建商品住宅供應(yīng)套數(shù)約36976套(約411.3萬㎡)，環(huán)比上升15.3%，同比上升32.3%。成交套數(shù)約23171套(約265.3萬㎡)，環(huán)比大于求”態(tài)勢。房供求走勢百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有17中外環(huán)間成交套數(shù)3067套，占比約13.2%；外環(huán)以外成交套數(shù)16760套，占比易量仍占據(jù)上海新建商品住宅市場的主導(dǎo)地位，總成交量近超七成。房成交套數(shù)環(huán)線分布圖百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有18套，占全市總供應(yīng)量最高，達23.6%；青浦區(qū)次之，供應(yīng)套數(shù)6739套，占比約現(xiàn)象2022年四季度，上海新建商品住宅成交均價約65620元/㎡，同比上漲約房成交額及成交均價走勢百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有19跌9.6%。房成交均價分環(huán)線走勢房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有202022Q4及2022Q3新房區(qū)域均價對比(元/㎡)房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有21序號樓盤名稱環(huán)線供應(yīng)套數(shù) (套)備案均價 (元/㎡)入圍積分192.75286.8385.92480.74577.64677.03775.85874.96972.8471.8368.0367.4466.1265.8464.5163.4261.2260.66注：表中相同名稱的樓盤為不同批次上市數(shù)323套，認(rèn)購組數(shù)1069套(認(rèn)購率331%)，入圍積分92.75?！吧m壹公館”季度內(nèi)認(rèn)購率最高，該項目入市套數(shù)41套，認(rèn)購組數(shù)253組(認(rèn)購率617%)，小結(jié)房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有22 (二)存量住房市場地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析平臺系統(tǒng)”對上海住宅小區(qū)價格的監(jiān)測情況分區(qū)基價均值監(jiān)測圖落2022年四季度上海存量住宅市場成交套數(shù)44992套(成交面積約375.0萬㎡)，環(huán)比下降22.4%，同比上升3.1%。2022年在疫情解封之后，一系列政策，但隨著宏觀政策的逐漸落地，市場信心逐步穩(wěn)定，全市期水平。房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有23量住宅市場成交量走勢市場密集的度擠壓了二手房市場，雙重因素的影響使得存量房市場成交量持交量、價走勢房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有24

外郊環(huán)間交易比重出現(xiàn)下滑，環(huán)比下降約1.9個百分點8108套，成交占比約18.0%；外郊環(huán)間成交套數(shù)16752套，成交占比約37.2%；此相對，外郊環(huán)間交易套數(shù)環(huán)比下降1.9個百各環(huán)線存量住宅成交量分布圖房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有252022Q4上海市各區(qū)存量住宅成交量分布(套)房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有26量住宅市場成交價格走勢環(huán)。環(huán)線價格及同、環(huán)比幅度房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有27分區(qū)域看，2022年四季度上海存量住宅市場各區(qū)成交均價保持相對平穩(wěn)，/幅最高，成交均價下跌1384元/㎡(由31538元/㎡下跌至30154元/㎡)，環(huán)比2022年Q4及2022年Q3存量住宅市場成交均價比對(元/㎡)小結(jié)住宅市場的看房及量下降；同時，新房市場供應(yīng)節(jié)奏的加快，原本準(zhǔn)備購買存量房的客戶新房市場，四季度存量房市場成交量在多重因素的影響下有所下滑，但量仍高于去年同期水平：成交價格方面，受成交區(qū)域、成交結(jié)構(gòu)的影響房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有28 (一)大宗交易案例能源7.07億購買上海虹橋富力中心T3寫字樓據(jù)悉，晶科能源早期已在富力中心購入一棟辦公樓，T房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有29 (二)商業(yè)市場建商業(yè)供銷量走勢圖套。地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有30度供求量走勢浦東新區(qū)次之，供應(yīng)189套，占比約20.4%。成交方面，浦東新區(qū)成交量最大，地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有319.1%。建商業(yè)成交額及成交均價走勢本季度，內(nèi)環(huán)以內(nèi)新建商業(yè)地產(chǎn)成交均價32354元/㎡，環(huán)比下跌13.7%；95元/㎡，環(huán)比上漲35.4%；外環(huán)線以外成交均價19067元/㎡，環(huán)比下跌3.0%。價有限責(zé)任公司版權(quán)所有32近期各季度上海新建商業(yè)成交均價環(huán)線走勢(元/㎡)2022Q4與2022Q3新建商業(yè)區(qū)域均價對比(元/㎡)地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有33 (三)辦公市場620套，同比下降建辦公供求量走勢地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有34度供求量走勢。、地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有35公新建成交額及成交均價走勢地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有36中外環(huán)間成交均價33107元/㎡，環(huán)比上漲3.0%；外環(huán)以外成交均價31157元/近期各季度上海一手辦公成交均價環(huán)線走勢(元/㎡)域的回落。地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司版權(quán)所有