世聯(lián)淡市營銷基本動作系列講座推廣渠道三

淡市營銷基本動作系列分享

——推廣渠道

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房地產(chǎn)渠道也不單單是渠道，它包括供應商、物流分銷商和客戶終端建設幾部分組成，由于房地產(chǎn)商品的特殊性，它的商品并不流通，這種物流的過程中層層加碼的現(xiàn)象不復存在。因此，房地產(chǎn)商品的渠道建設與普通商品的渠道建設要簡單，成本要相對低。主要集中在對政府、媒體、企劃、廣告、金融、建筑、裝修、印刷、設計等。上端渠道的建設

4直接面對客戶終端建設。下端渠道的建設

營銷推廣的目的：建立與客戶溝通的平臺１.建立項目的市場知名度２.讓客戶知道我們３.讓客戶產(chǎn)生興趣，引起上門４.讓客戶認可，并產(chǎn)生口碑傳播營銷推廣途徑的種類推廣途徑線上推廣線下推廣報紙廣告電臺廣告戶外廣告電視廣告車體廣告網(wǎng)絡廣告直郵廣告短信廣告夾單廣告派單分展場………引起市場關注塑造項目形象確定項目市場占位直接傳遞項目信息滲透項目賣點維系客戶持續(xù)關注度營銷推廣的關鍵關鍵一：需要言之有物；——能清晰的告訴客戶你賣什么關鍵二：推廣信息與銷售重點結(jié)合——讓推廣真正為項目銷售服務關鍵三：結(jié)合銷售階段，有重點的投放——降低營銷成本，將錢花在刀刃上關鍵四：在客戶看得到的地方，做文章——實現(xiàn)推廣效果最大化案例一:星河國際——以一夜傾城的推廣模式，建立鮮明的市場形象，突破競爭，星河國際星河國際位于深圳市中心區(qū)，在項目推出時面臨城中雅苑、如詩美地、雅頌居等樓盤的激烈競爭。項目本身容積率達到4.5，遠遠高于周邊樓盤。星河國際營銷節(jié)奏月上門月進線月成交2002.102003.32003.102004.2開盤熱銷期持續(xù)銷售期尾盤消化期營銷節(jié)點宣傳推廣報紙廣告報紙廣告報紙廣告網(wǎng)絡直郵機場橫幅及大巴站廣告牌機場橫幅電臺廣告電臺廣告電視廣告電視廣告10月13日解籌當天售出158套，18％

推出第三批房號，售出423套，46％空中園林完工，售出781套，88%1.推廣策略回顧02.89月10月11月12月03.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月報紙廣告電臺廣告戶外廣告網(wǎng)絡廣告電視臺直郵巴士廣告主訴點策略一二三四2003年置業(yè)看中心區(qū)中心區(qū)置業(yè)看星河國際CBD國際人居讓你的生活成為別人的旗幟讓你的生活成為別人的旗幟多媒體組合立體轟炸軟文及發(fā)布預熱炒作以主流媒體為主要陣地重點戶型銷售引導推廣攻勢減弱保持市場聲音營銷的成功功關鍵因素素——取勢勢三、形象。。1.項目前前后推廣調(diào)調(diào)性保持一一致，市場場識別度高高度統(tǒng)一；；2.階段性性推廣重點點明確，重重點戶型重重點引導。。一、推廣。。站在市場大大勢與區(qū)域域的高度，，進行形象象推廣，以以磅礴的氣氣勢貫穿積積聚過程。。二、展示。。開盤日實現(xiàn)現(xiàn)井噴，而而后全方位位展示產(chǎn)品品價值，實實施全面滲滲透。報紙廣告回回顧1.項目前前后推廣調(diào)調(diào)性保持一一致，市場場識別度高高度統(tǒng)一；；2.階段性性推廣重點點明確，重重點戶型重重點引導。。戶外廣告回回顧機場深圳大劇院市民中心仙湖關鍵時間節(jié)節(jié)點選擇關關鍵位置，，形成視覺覺沖擊的同同時形象深深入人心第一階段：：能量積聚聚，高度蓄蓄勢營銷強度營銷節(jié)點策略一、媒體組組合：軟文文及硬廣告告發(fā)布，進進行預熱炒炒作，牢牢牢抓住消費費者注意力力。二、公關營營銷活動互互動的方式式，直接而而準確地傳傳達樓盤信信息、宣傳傳項目的形形象及項目目所宣言的的生活方式式。2002.8～2002.10，畜客客期兩個月月。關鍵行動Action1、報紙炒作，，高端形象象入市——CBD國際際生活領域域第一階段：：能量積聚聚，高度蓄蓄勢居住優(yōu)勢講講解會2、產(chǎn)品推推介會，賣賣VIP卡卡，積累客戶3、宣言出出擊——八大革命綱綱領（必殺技）4、善心善善舉住豪宅宅，并憑借借與紅十字字會合作的的優(yōu)勢獲取取市民中心心、深圳大大劇院等重要的戶外外廣告位。通過蓄勢期期一系列動動作，得到到社會各界界的廣泛關關注，在社社會上形成成良好的口口碑，提升升了星河國國際的社會會形象及樓樓盤知名度度。深圳大劇院院市民中心第二階段：：強勢入市市，脫穎而而出一、多媒體體組合，立立體轟炸二、無懈可擊的的現(xiàn)場展示示營銷策略營銷強度選房百萬抽獎關鍵舉措1、強勢開盤通過選房、、百萬抽獎獎等活動造造場關鍵時間節(jié)節(jié)點選擇關關鍵位置，，形成強烈烈視覺沖擊擊的同時展展現(xiàn)氣勢與與氣度機場仙湖弘法寺寺深圳大劇院院市民中心2、強勢推廣報紙、戶外外、電臺、、網(wǎng)絡、直直郵立體轟轟炸，形象象深入人心心在區(qū)域中脫脫穎而出，，一舉奠定定領袖地位位處處展現(xiàn)氣氣勢與高度度3、現(xiàn)場展示淋漓盡致樣板房紐約約工作室第三階段：：全面滲透透，口碑傳傳播以主流媒體體為主要陣陣地，持續(xù)續(xù)滲透CBD下午午茶印度美食節(jié)節(jié)熱辣比薩節(jié)節(jié)萬人大盆菜菜營銷強度營銷策略關鍵舉措1、占據(jù)主流媒體報紙機場網(wǎng)絡2、事件、、活動強化樓盤主主題3、重點戶戶型、重點點引導第四四階階段段：：形形成成品品牌牌積積累累與與沉沉淀淀入伙伙慶慶典典推廣廣攻攻勢勢減減弱弱，，保保持持市市場場聲聲音音營銷銷強強度度營銷銷策策略略關鍵鍵舉舉措措價格格策策略略促銷銷手手段段營銷銷節(jié)節(jié)點點標竿竿產(chǎn)產(chǎn)品品2.總總推推廣廣費費統(tǒng)統(tǒng)計計推廣方式推廣費用報紙廣告約1100萬元電臺廣告約113萬元戶外廣告約429萬元網(wǎng)絡廣告約63萬元電視臺廣告約10萬元展會約146萬元影視片約111萬元各類制作費約232萬元合計約2204萬元項目目推推廣廣總總費費用用約約占占總總收收益益的的1.7％％案例二：瑋鵬鵬花園3期———時代都會會——重塑項目目推廣形象，，瞄準目標客客戶群體直銷營銷，，扭轉(zhuǎn)項目困困境，重樹項目形象象—實現(xiàn)逆境境轉(zhuǎn)折的關鍵鍵措施進場前樓盤形形象項目售樓處及及戶外包裝簡簡單陳舊，極極不到位。售樓處前振中路單行道道車行路口重塑項目推廣廣形象————實現(xiàn)逆境轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折的關鍵措措施之二進場前樓盤形形象定位：沒有提煉出項項目真正的價價值點；推廣語、主打打賣點缺乏銷銷售力：“簡簡約風格”；；樓書無品質(zhì)感感。重新命名，重重塑項目形象象———實現(xiàn)現(xiàn)逆境轉(zhuǎn)折的的關鍵措施之之二進場后重新挖掘物業(yè)價值值、組織樓盤盤賣點———華強北、唯唯一在售樓樓盤；緊鄰華強北北商圈、聯(lián)接地王王商圈；商住兩用、大社區(qū)、、臨地鐵口、地王管家家、華強北北片區(qū)教育育資源。準確定位，，市場研究是是基礎。推廣名：瑋鵬花園三三期·時代代都會推廣語：華強北唯一一在售商住住大社區(qū)城市核心動動力社社區(qū)調(diào)整宣傳物物料，讓樓樓書更加言言之有物——實現(xiàn)現(xiàn)逆境轉(zhuǎn)折折的關鍵措措施之三進場后銷售售物料：集項目賣賣點整合與與促銷信息息于一體：：“2萬住一一房3萬住二房房4萬住三房房”“三萬元輕輕松入住送全屋精裝裝修”—“都會成成本論”時間成本論論教育成本論論生活成本論論辦公成本論論投資成本論論安居成本論論空間成本論論充分利用項項目本體，，為項目提提供更多被被人關注的的機會實實現(xiàn)現(xiàn)逆境轉(zhuǎn)折折的關鍵措措施之四進場后樓盤盤形象；策略指導：：全面提升形形象關鍵工作：：售樓處整改改、戶外包包裝到位（（燈桿旗、、售樓處導導示、看樓樓通道、樣樣板房導示示、樓體條條幅）其中樓體霓霓虹燈條幅幅效果顯著著。將報紙作為為項目信息息的載體，，直接釋放放項目信息息實實現(xiàn)逆逆境轉(zhuǎn)折的的關鍵措施施之五公開發(fā)售形形象；引發(fā)公眾興興奮點。投放情況：：2004.7.3周周四南都A2頭頭版特報D8半半版銷售情況：：進線：123批上門：57批成交：8套套主打廣告語語：“登陸華強強北搶搶占都會先先機”“華強北?。⌒聲r代財財富基地””“在自己的的家打打造自己的的事業(yè)”“華強北現(xiàn)現(xiàn)樓兩房，，全城商住住之王”……主打賣點：：“華強北首首席商住大大社區(qū)”“頂級地段段頂頂級名校頂頂級級交通頂頂級物管管”配合促銷信信息：7月5日準準現(xiàn)樓公開開發(fā)售，當當日成交可可獲2——5萬現(xiàn)金金代用券三萬元輕松松入住送送全屋精精裝修首付3萬3年年返租……樓體霓虹燈燈：將樓體體的昭示性性合理利用用，全面搜搜羅區(qū)域內(nèi)內(nèi)客客戶銷售效果：：2004.6.16—11.9因樓體條幅幅成交178套；后期成成交42套。占總銷銷售量的34%。5號樓樓體體包裝7號樓樓體體包裝低成本推廣廣要點：一一句足以引引起人購買買情緒的推推廣語樓盤賣點主打地段：：華強北輔以價值點點：“頂級地段段、頂級物物管、頂級級名校、頂頂級交通””推廣信息“2萬住一一房3萬住二房房4萬住三房房”足夠吸引引的樓盤盤賣點+足足夠吸引引的促銷銷信息，，必將重重新引爆爆公眾的的興奮點點；時代都會會案例：進場第第四周（（7.10-13）夏夏交會會———把握機機遇，憑憑借優(yōu)越地理理位置和輕松首付付脫穎而出出。參展展當周成成交41套。夏交會展展場低成本推推廣要點點：讓讓信息充充分對稱稱多渠道道推廣，，全方位位搶占市市場原則：報紙廣告43廣播電臺0電視臺0展會24直郵、邀請函14華強北燈桿旗14華強北燈箱片3樓體霓虹燈條幅220短信群發(fā)1電子市場派夾報、派單0競爭樓盤門口派單1主要應用于第一階段。目的：迅速聚焦、引起關注、擴大市場認知。特點：推廣費用在此階段最高。間隔分布于三個階段。目的：有效利用華強北日均50萬的人流、動態(tài)傳遞營銷信息。特點：擴大客戶群，引起持續(xù)關注。貫穿于整個過程。目的：充分、有效利用資源。特點：成本低收效大針對性強。主要應用于第三階段。目的：針對目標群體進一步挖掘；截流。特點：“走出去”主動營銷，成本低。低成本推推要點————要在目目標客戶戶看的到到的地方方做廣告告燈桿旗的的效果明明顯高于于燈箱片片。華強北街街燈箱片片——““華強強北全現(xiàn)現(xiàn)樓全城商住住之王””華強北路路燈桿旗旗低成本實實效營銷銷：針對對核心客客戶群開開設分展展場整合發(fā)展展商集團團公司資資源出擊大亞亞灣核電電站（連續(xù)兩兩周）———效果評估估：3月月4日：：本本周上門門19，，進線12批，，成交4套3月11日：本周上門12，進線線5批瑋鵬花園園3期··時代都會會——喜迎“三三·八””節(jié)送送精美禮禮品2004年3月月6日至至8日親親臨時代代都會售售樓處，，即可憑憑此券獲獲贈精美美禮品一一份?！叭ぐ税恕惫?jié)落落定客戶戶可獲超超值大禮禮包?；顒佑行掌跒闉椋?004年年3月6日—2004年3月月8日。。售樓熱熱線活動最最終解釋釋權(quán)歸深深圳中核核集團公公司及深深圳市瑋瑋鵬實業(yè)業(yè)有限公公司所有有。三八節(jié)禮禮品券第二階段段以總推推廣費用用的19%完成成了17%的的銷售率率；第三階段段以總推推廣費用用的13%完成成了19%的銷銷售率。。背景物料展板、樓樓書/宣宣傳單張張、禮禮券、小小禮品低成本實實效營銷銷：銀行行夾單，，針對目目標客戶戶傳遞信信息整合發(fā)展展商按揭揭銀行資資源工行對賬賬單客戶戶派單———2月18日—27日：：工行第第一次派派單：房房貸（8萬）、、個人消消費貸款款（1萬萬）理財金客客戶（1萬）3月4日日—9日日：：工工行第二二次派單單：信用用卡客戶戶（5萬萬）效果統(tǒng)計計：上門36批，，進線51批。。整合項目目資源瑋鵬一期期業(yè)主；；華強北相相關電子子市場及及住宅附附近派單單；———來自自對成交交客戶的的了解競爭樓盤盤附近派派單?！亓袅魣蠹埫襟w體推廣總總結(jié)南都：每每周一版版整版A2頭版版、E疊疊頭版（2003年年7月-12月18日））晚報：一版晶報：兩版特區(qū)報“現(xiàn)樓樓淘金版”時間媒體版面?zhèn)渥?003年7月證券時報7月3日（周四）彩版深圳特區(qū)報7月3日（周四）D8半版南方都市報7月3日（周四）A2頭版南方都市報7月11日（周五）A2頭版南方都市報7月17日（周四）A2頭版南方都市報7月24日（周四）A2頭版南方都市報7月31日（周四）A2頭版8月南方都市報8月7日（周四）A2頭版南方都市報8月15日（周五）生活三版南方都市報8月22日（周五）E疊頭版南方都市報8月29日（周五）E疊頭版9月南方都市報9月4日（周四）B疊頭版南方都市報9月11日（周四）A2疊頭版南方都市報9月19日（周五）特刊二版商報9月18日（周四）B疊報眼特區(qū)報9月19日（周五）B疊報眼南方都市報9月29日（周一）A疊底版時間媒體版面?zhèn)渥?0月南方都市報10月3日（周五）C疊底版南方都市報10月9日（周四）A2疊頭版南方都市報10月16日（周四）A2疊頭版南方都市報10月23日（周四）A2疊頭版晚報10月24日A3全版南方都市報10月30日（周四）A2疊頭版晶報10月31日（周五）B32全版11月南方都市報11月6日（周四）A2疊頭版南方都市報11月14日（周五）A2疊頭版南方都市報11月20日（周四）A2疊頭版南方都市報11月28日（周五）A2疊頭版12月南方都市報12月11日（周四）B疊底版南方都市報12月18日（周四）C疊頭版2004年3月晶報3月5日（周五）B疊頭版4月特區(qū)報4月9日（周五）E疊5版特區(qū)報4月16日（周五）D疊10版報紙媒體推廣廣總結(jié)：結(jié)合合目標客戶的的需求，信息息釋放要準確確第一階段：入入伙前（2003年7月-10月月31日）主打廣告語：：“華強北首首席商住大社社區(qū)”“登陸華強北北搶占都都會先機”“華強北！新新時代財富基基地”“在自己的家家打造自自己的事業(yè)””主打賣點：““頂級物管頂頂級名校頂頂級交通”“2萬住一房房3萬住二房4萬住三房房”“戶型46-102平米米開啟商住住生活”“三萬元輕松松入住送送全屋精裝修修”“一萬元輕松松入住，一房房至三房任您您選擇”——過低的門門檻帶來的非非目標客戶干干擾了正常銷銷售報紙媒體推廣廣總結(jié)：推廣廣內(nèi)容過多側(cè)側(cè)重與促銷會會降低項目形形象象，不不利于促進銷銷售第二階段：入入伙后（2003年11月-12月31日））主打廣告語語：“華強強北現(xiàn)樓兩兩房全全城商住之之王”主打賣點：：““送全屋屋精裝修即即買即即住”“四萬元致致富華強北北”“三年返租租投資保保障”“現(xiàn)樓搶購購大行動，，驚爆優(yōu)惠惠價”——進線16批，上上門27批批，無成交交?？偨Y(jié)：大勢勢宣傳醒目目打折，給給客戶的感感覺并不好，建建議待客戶戶上門后再再推。報紙媒體推推廣總結(jié)———銷售售進入中后后期時，報報紙媒體體體現(xiàn)的效果果逐漸遞減減，因此投投放的信息息必須與客客戶需求吻吻合當周報紙紙成交5套；上上門76批；進進線45批。南方都市市報媒體體效果評評估：1、效果果最差的的報版：：國慶節(jié)前前一天（（9.29））；賀新春（（12.18））：作為為2004年最最后一款款報版，，其效果果足以證證明在項目中后后期報版版對促進進銷售的的作用微微乎其微微。2、效果果最好的的報版為為：公開發(fā)售售期；——大眾眾對新鮮鮮事物的的興奮感感入伙前一一周關于于社區(qū)環(huán)環(huán)境實景景的報版版。——眼見見為實，，客戶還還是相對對理性性的，尤尤其對于于投資客客而言新年爭彩彩三三年包租租再封大大禮華強北商商住之王王，全現(xiàn)現(xiàn)樓即買買即住選擇時代代都會的的四個理理由：頂級地段段：頂級名校校：頂級交通通：頂級服務務：報紙媒體體推廣總總結(jié)：軟軟硬結(jié)合合的推廣廣形式，，能清晰晰傳遞項項目信息息，，同時能能實現(xiàn)低低成本營營銷第三階段段：新年年后（2004年3月-4月）主打廣告告語：““首付三三萬三三年返返租”“投資商商住全現(xiàn)現(xiàn)樓致致富華強強北”“三年返返租挑挑戰(zhàn)置業(yè)業(yè)精明眼眼”重新選擇擇媒體組組合晶報半版版，配合合半版軟軟文；當周：進進線78，上門門23，，成交1套。報紙媒體體推廣總總結(jié)：銷銷售進入入尾期，，可嘗試試新的報報紙媒體體，增加加項項目新鮮鮮感《現(xiàn)樓淘淘金》廣告費用用：1.48萬萬元規(guī)格：75*170mm115*170mm特報現(xiàn)樓樓淘金板板塊報廣廣重新選擇擇媒體組組合特報《現(xiàn)現(xiàn)樓淘金金》專欄欄兩版。。4.9（（周五五）：報紙進線線21，，上門28，成成交1套套。4.16（周五五）：報紙無進進線，無上門，無無成交。。結(jié)論：1、長期期選用單單一報廣廣，會導導致讀者者“視覺覺疲勞””，失去去新鮮感感，同時時限制了了客戶群群（對于于一些小小報尤為為如此））；2、試用用新的報報媒，或或者新類類型的媒媒體板塊塊可以帶帶來不同同的客戶戶群，但但是要注注意與銷銷售階段段及樓盤盤形象配配合。案例三:鴻景翠翠峰——政策策影響下下的，以以直效推推廣突破破困境東方尊峪峪33萬平平米&大大盤羅沙路深鹽第二二通道鴻景翠峰峰占地面積：30000.4㎡建筑面積：93517.2㎡住宅面積：69061.6㎡商業(yè)面積：1479㎡容積率：2.4總套數(shù)：447園林：10800.1㎡園林風格：東南亞泰式園林建筑形式：6棟9F多層；6棟18F小高層～23F高層攝于05年底航天·晴晴山月陌生片區(qū)區(qū)、資源源型項目目、中小小規(guī)模、、競爭激激烈、梧桐山片區(qū)區(qū)銷售歷程回回顧12月05年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月06年07年臨時銷售中中心進場4月15日日產(chǎn)品發(fā)布會會1.5月1日正式銷銷售中心入入駐，初步客客戶排查；；2.5月3日樣板房房開放，深深度深度排查3.5月23日算價價4.5月25派發(fā)選選房聯(lián)系卡卡5.5月28日正式式開盤，銷銷售率15%1.策略調(diào)調(diào)整期2.7月29日封頂頂儀式銷售回暖期期1.9月29日參加加秋交會2.中秋節(jié)節(jié)老客戶維維護3.教師節(jié)節(jié)客戶維護護4.周末美美食節(jié)活動動1.十一黃黃金購房周周活動1.11月月16日業(yè)業(yè)主答謝酒酒會2.11月月26日多多層樣板房房開放1.周末美美食節(jié)2.12月月21日多多層鑒賞會會3.12月月23日圣圣誕節(jié)活動動1.元旦節(jié)節(jié)客戶維護護活動2.1月21日多層層10#、、12#內(nèi)內(nèi)部認購春節(jié)1.元宵節(jié)節(jié)燈謎活動動2.多層啟啟動的儲客客期1.4月14日豪宅宅市場走勢勢宣講2.4月21日多層層正式啟動動及東南亞亞業(yè)主答謝謝酒會母親節(jié)活動動推廣形象的的轉(zhuǎn)變：從梧桐山中中首席豪宅宅轉(zhuǎn)變?yōu)榫泳由健ぜ兗兇狻ご笳呗?突出項目的的位置、資資源、及占占位形象推廣語語：梧桐山中首首席豪宅形象推廣語語：居山·純粹粹·大宅策略:策略：明確確表達出產(chǎn)產(chǎn)品特性經(jīng)驗總結(jié)：：項目形象象是項目核核心賣點的的體現(xiàn)，因因此項目的的LOGO必須能體體現(xiàn)形象的傳遞項目目的定位、、推廣語必必須清晰的的表達項目目的核心賣賣點，清晰晰的傳遞項目““賣什么？？”經(jīng)驗總結(jié)：：報紙廣告告的必須傳傳遞項目的的定位，形形象及核心心賣點，項項目前期的的報紙畫面唯美但但缺乏豪宅宅的貴氣與與品質(zhì)，不不利于項目目豪宅前期期的市市場占位，，后期項目報報紙廣告轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楹勒蜗?，同同時將項目目賣點清晰晰羅列，能能更加完整、清晰的的傳遞項目目信息推廣形象的的轉(zhuǎn)變：從平實到豪豪宅形象的的轉(zhuǎn)變，信信息由虛到到實推廣形象的的轉(zhuǎn)變———資源結(jié)結(jié)合產(chǎn)品的的形象深入入人心小結(jié):產(chǎn)品及資源源成為客戶戶產(chǎn)生購買買的主要因因素,由此此看來以資資源結(jié)合產(chǎn)產(chǎn)品特征的的推廣策略略充分體現(xiàn)現(xiàn)了產(chǎn)品的的核心賣點點,并被客客戶接受以以及認同.06.406.506.606.706.806.906.1006.1106.1207.107.207.307.407.5推廣途徑濱河廣告牌羅沙廣告牌聚寶廣告牌報紙廣告電臺廣告短信廣告華強南樓頂廣告樓體廣告圍墻廣告秋交會網(wǎng)絡廣告集中推廣期期形象導入期期持續(xù)推廣期期推廣渠道：：前前期形象導導入期推廣廣力度有限限，項目市市場形象不不清晰總結(jié)：由于于原“傍大大款”的營營銷推廣模模式，前期期在形象導導入期未啟啟動項目全全面推廣，，因此形象象建立由為為重要，需需要全面的的推廣組合合模式打造造鮮明的市市場形象，，并形成市市場影響力力上門客戶主主要以看東東方尊峪及路過、朋朋友介紹為為主，其次為短信、、網(wǎng)絡、濱濱河廣告由此看來項項目推廣的的對外影響力相對有有限；客戶戶了解信息的渠道主主要依賴于于競爭對手及路過的的客戶；成交客戶主主要以業(yè)主主介紹及截流東方尊尊峪、路過過為主，其次為短信信成交，短短信推廣效果在本項項目中比較較明顯，因此瞄準目目標客戶群群，針對性的釋放信信息是項目目低成本營銷的關鍵鍵；推廣渠道：：

利用項項目本身的的昭示性，，是實現(xiàn)低低成本營銷銷的關鍵小結(jié)：從從推廣效果果而言，截截流競爭對對手及老帶帶新占主導導，推廣效效應偏向內(nèi)內(nèi)在傳播效效應，外外在推廣影影響力較小小推廣渠道———短信信群發(fā)，將將項目信息息第一時間間傳遞給目目標客戶總結(jié)：短信投放在在本項目中中效果較好好，從投放放方式來看看，開始針針對目標客客戶進行撒撒網(wǎng)式，待待客戶對象象明確后采采取集中針針對十投放放；項目前期短短信發(fā)送內(nèi)內(nèi)容主要針針對項目整整體宣傳，，到項目中中后期，短短信內(nèi)容緊緊密結(jié)合推推售單位及及其項目主主要銷售信信息，因此此在后期減減少投放量量后，仍能能保證相對對穩(wěn)定的短短信成交撒網(wǎng)式投放放針對性集中中式投放推廣渠道(現(xiàn)場截留留)——將將客戶直接接帶上門小結(jié):山谷口的廣廣告牌\樓樓體條幅及及圍墻廣告告充分利用用了展示面面?zhèn)鬟f項目目銷售信息息,成功截截流競爭對對手推廣渠道———老帶新新，將客戶戶成為項目目的SALES小結(jié)：老帶帶新成交比比例占整體體比例的37%，老老客戶的口口碑宣傳成成為項目最最為有效的的推廣廣途途徑徑。。由由此此看看來來，，項項目目成成交交客客戶戶及及上上門門客客戶戶的的口口碑碑維維系系是是促促進進客客戶戶成成交交及上門的關鍵鍵且有效的途途徑，也是項項目實現(xiàn)低成成本營銷的關關鍵。新天地名居羅湖區(qū)北斗路路與深南東路路交匯處1632套；；40-143平米一房至至四房三次開盤，兩兩輪包裝一年售完6月6.268.219月10月11.13預熱期選房開盤進場售卡消費場所住宅推廣村屋推廣國內(nèi)報紙香港地鐵網(wǎng)絡站臺直郵短信樓體條幅口岸廣告香港報紙鎖定目標客戶多渠道深入挖掘策略重大節(jié)點，強勢媒體組合宣傳，加強積分卡營銷深南路羅湖派的新天地主訴點8.21公開選房/11.13盛大開盤熱銷期預熱期運用渠道進行宣傳和組織積分卡活動，覆蓋了目標客戶群，樹立了項目的市場影響力熱銷期，加強了積分卡的客戶營銷，通過抽獎、積分卡增值等活動激勵老帶新，保證了持續(xù)熱銷并為開盤充分蓄勢選房關鍵節(jié)點，集中強勢媒體宣傳，引起市場關注，擴大了市場影響力新天地名居12月1月2月3.264月5月6月7月8月龍座選房尾盤期商鋪派單超市派單村屋推廣國內(nèi)報紙站臺直郵短信樓體條幅口岸廣告香港報紙龍座公開選房主訴點深南路準現(xiàn)樓熱銷，三房單位促銷信息熱銷期酒店推廣寫字樓巡展香港媒體持續(xù)續(xù)推廣，重大節(jié)點配合國國內(nèi)媒體，延續(xù)戶外站臺臺口岸廣告增加樓體條幅幅，加強昭示保持市場關關注度銷售后期，多多渠道密集宣宣傳現(xiàn)樓和優(yōu)優(yōu)惠信息結(jié)合積分卡客客戶營銷，加加強挖掘周邊邊客戶資源。尾盤期間通過過媒體釋放重重點優(yōu)惠信息息，集中消化難點戶戶型策略渠道挖掘，重大節(jié)點、工程節(jié)點配合媒體宣傳，加強積分卡營銷新天地名居居新天地名居居高檔消費場場所推廣關鍵詞：項目進場前前、、擴大客戶戶群、羅湖客戶羅羅湖情結(jié)、、小戶型客客戶經(jīng)?；罨顒有绿斓孛泳痈邫n消費場場所推廣要點：購買消費券券的形式抵抵扣合作費費用，消費費券可用于于后費客戶戶維護抽獎獎活動酒樓：表表哥葡式茶茶餐廳＼剛剛之鶴日本本料理＼骨骨頭煲＼海海燕酒店＼＼嘉萬年酒家＼＼三島潮皇皇＼勝記酒酒家＼小東東京日本料料理＼新都都酒店夜總會：春春風畢打奧奧＼東門本本色＼花樣樣年華＼金金色時代＼＼三九月光光城新天地名居居住宅區(qū)及村村屋推廣黃貝嶺周邊邊農(nóng)民房派派單高層住宅區(qū)區(qū)放置易拉拉寶要點：１、派發(fā)資資料注重實實用性；2、聘請兼兼職人員不不定時監(jiān)控控；新天地名居居-龍座新天地名居羅湖專業(yè)市場推廣＼超市分展場鳳凰路沃爾爾瑪超市分分展場；羅湖片區(qū)東東門的部分分茶葉經(jīng)銷銷商、向西西村餐飲、、湖貝路及及南湖路的的煙酒經(jīng)銷銷商、水貝貝珠寶市場場及建材市市場經(jīng)銷商商、田貝燈燈飾市場經(jīng)經(jīng)銷商及樂樂園路的部部分海鮮酒酒樓；（原原有積分卡卡升級為金金鉆卡，推推薦及自自購房享有有額外優(yōu)惠惠）購買酒樓消費費券及干貨禮禮品用于抽獎獎；新天地名居-龍座新天地名居-龍座寫字樓巡展/金光華廣場分展場佳寧娜廣場、、海燕酒店、、嘉里中心等等羅湖片區(qū)高高檔寫字樓安安排銷售人員員及項目宣傳傳資料，有意意向客戶專車車接到現(xiàn)場看看樓金光華廣場分分展場新天地名居香港外銷報紙方面：小戶型：東方方日報；中大大戶型：星島島日報春節(jié)期間，黃黃大仙地鐵站站包裝：新天地名居其它渠道車體廣告候車亭廣告謝謝大家!謝謝1月-2303:54:5903:5403:541月-231月-2303:5403:5403:54:591月-231月-2303:54:592023/1/53:54:599、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:55:0003:55:0003:551/5/20233:55:00AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:55:0003:55Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:55:0003:55:0003:55Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:55:0003:55:00January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20233:55:00上上午03:55:001月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:55上上午1月-2303:55January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/53:55:0003:55:0005January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。3:55:00上上午3:55上上午03:55:001月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-2