世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告二

地王公寓價(jià)格報(bào)告謹(jǐn)呈：香港建設(shè)（控股）投資管理部世聯(lián)地產(chǎn)2006年8月版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）地王地王的附樓，依托地王的商務(wù)氛圍、知名度；部分已經(jīng)出租，可帶租約出售；熊谷物管的品牌及美譽(yù)度；建筑用才的品質(zhì)保證物業(yè)管理費(fèi)10元/平方米；使用年限較少，只剩39年；可售單元較少及分散,北向單位居多；戶型比較陳舊，無(wú)陽(yáng)臺(tái)設(shè)置；不能注冊(cè)辦公戶型面積較大，戶均面積在120平方米樣板房預(yù)計(jì)要10月中下旬到位萬(wàn)象城二期的啟動(dòng)；蔡屋圍村的改造，擬建深圳第一高樓，將以地王形成金融商務(wù)城；傳統(tǒng)樓市的金九銀十政策的影響引起投資客的觀望；周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大；周邊的三級(jí)市場(chǎng)的成交價(jià)格及租金讓客戶無(wú)太多的想象空間；在原價(jià)格區(qū)間內(nèi)通過(guò)市場(chǎng)比較出合理價(jià)格入市抓住樓市旺季，蔡屋圍村民拆遷的時(shí)機(jī)出貨；用地王的知名度，帶租約、部分簡(jiǎn)裝修、吸引投資客戶及中小企業(yè)客戶。通過(guò)展示充分來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)；充分利用世聯(lián)客戶渠道及專業(yè)公司的客戶資源、原來(lái)地王業(yè)主租戶資源。前期溝通的重要結(jié)論：關(guān)于項(xiàng)目主力客戶：——項(xiàng)目目標(biāo)的客戶主要為住宅投資客及寫字樓投資客。關(guān)于項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)——樣板房、看樓通道等9月底到位，抓住樓市的傳統(tǒng)的金九銀十，2～3個(gè)月完全銷售。關(guān)于項(xiàng)目銷售價(jià)格——樣板房、銷售大堂等展示到位支持項(xiàng)目箱體價(jià)格（10350—13800）中的箱體中高部?jī)r(jià)格，實(shí)現(xiàn)均價(jià)在12000元/m2以上。選自4月份匯報(bào)的〈地王公寓銷售執(zhí)行建議〉前期與開發(fā)商溝通價(jià)格的結(jié)果核心均價(jià)的確定面積租金租金/平米面積租金租金/平米面積租金租金/平米94.85636567108.680007474.04566577122.6765062103.170006882.59600073103650063109.475006994.39650069102.5620061200.71100055104950091102.5720070130.11328910294.3636567189.71250066122.9852569103.170006894.29680072103.265006393.7368007394.29750080103.780007793.835630601721000058171.81030660

項(xiàng)目的平均租金在69元/平米/月，按照世聯(lián)對(duì)寫字樓投資回報(bào)率經(jīng)驗(yàn)值（6%~8%）反算，本項(xiàng)目的合理售價(jià)在10350~13800節(jié)選自〈地王公寓銷售執(zhí)行建議〉市場(chǎng)的比準(zhǔn)按市場(chǎng)比準(zhǔn)，本項(xiàng)目合理價(jià)格10814元/m2。在租金反算10350~13800之間，取10900元/m2樓盤名稱毛坯均價(jià)對(duì)比得分折算價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)城市天地廣場(chǎng)125001.081157425%2894鴻翔花園水晶堡110000.991111130%3333世金漢宮160001.4114295%571.4佳兆業(yè)中心115001.11045515%1568港島銀座93000.95978925%2447本項(xiàng)目

100%108141）根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)狀況、客戶的反饋，項(xiàng)目的均價(jià)為10900元/m2帶850元/m2裝修價(jià)格后，均價(jià)為11750元/m22）開發(fā)商要求項(xiàng)目的價(jià)格在均價(jià)12000以上；結(jié)合以上兩點(diǎn)，故取三套價(jià)格進(jìn)行敏感性分析：均價(jià)在11750元/m2（含850元/m2裝修）價(jià)格體系均價(jià)在12250元/m2（含850元/m2裝修）價(jià)格體系均價(jià)在12750元/m2（含850元/m2裝修）價(jià)格體系政策持續(xù)出臺(tái)，高價(jià)項(xiàng)目及投資類、度假類將面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)（彈性需求→剛性需求）短線炒家退出市場(chǎng)，投資客戶更為關(guān)注長(zhǎng)期投資回報(bào)率。“5年轉(zhuǎn)手全年?duì)I業(yè)稅”及限制外資炒房”等對(duì)寫字樓客戶也有較大影響；6月8月7月國(guó)六條出臺(tái)9部15條出臺(tái)2006年6月1日起，購(gòu)買自住住房且套型建筑面積９０平方米以上的按揭貸款首付款比例不得低于３０%個(gè)人對(duì)外銷售購(gòu)買不足5年的住房全額征收營(yíng)業(yè)稅。六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》。2006年8月1日起，二手房轉(zhuǎn)讓起征收個(gè)稅，盈利須繳稅20%。深圳公布普通住房?jī)r(jià)格上限。深十條出臺(tái)5月8月19日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)宏觀市場(chǎng)情況：

政策連續(xù)出臺(tái)，投資客敏感。每次政策出臺(tái)，總會(huì)使其持幣觀望?？蛻魧?duì)價(jià)格的預(yù)期：

客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期不高，客戶接受價(jià)格在11000-12200的客戶只占19%?？蛻舴治鰜?lái)源于世聯(lián)客戶平臺(tái)中篩選有意購(gòu)買地王公寓72份客戶問(wèn)卷。客戶對(duì)項(xiàng)目的印象：

“地王”=深圳地標(biāo)=金融商務(wù)中心地王作為深圳地標(biāo)的形象深入人心；對(duì)地王的名氣、地段、投資回報(bào)高是比較認(rèn)可；年限短是客戶猶豫深圳放棄購(gòu)買一個(gè)比較大的影響因素（建立在價(jià)格的基礎(chǔ)上），且由于受政策等因素的影響觀望的客戶也占不小比率。本項(xiàng)目鎖定為主力客戶的投資客受政策影響嚴(yán)重，對(duì)投入產(chǎn)出更為敏感；現(xiàn)客戶認(rèn)可地王，但對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期較低；關(guān)于項(xiàng)目主力客戶

本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)：合理的價(jià)格入市，給客戶較高的投資回報(bào)空間，增加投資吸引力；將本項(xiàng)目依托“地王”，將“地王”形象發(fā)揚(yáng)光大。關(guān)于銷售時(shí)機(jī)機(jī)9月10月11月12月8月售樓處開放樣板房開放公開發(fā)售強(qiáng)銷期尾盤銷售期原計(jì)劃目前進(jìn)度樣板房進(jìn)場(chǎng)施施工樣板房施工完完成蔡屋圍村拆遷遷傳統(tǒng)的銷售旺旺季關(guān)于于銷銷售售時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)樣板板房房的的滯滯后后嚴(yán)嚴(yán)重重影影響響了了項(xiàng)項(xiàng)目目的的推推售售，，錯(cuò)錯(cuò)過(guò)過(guò)了了樓樓市市傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的金金九九銀銀十十及及蔡蔡屋屋圍圍村村拆拆遷遷村村民民覓覓房房的的契契機(jī)機(jī)；；如推推售售時(shí)時(shí)間間再再拖拖延延，，錯(cuò)錯(cuò)過(guò)過(guò)投投資資客客資資金金比比較較充充足足的的時(shí)時(shí)段段。。必須須搶搶樓樓市市金金九九銀銀十十時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)銷銷售售，，即即只只能能在在樣樣板板房房未未做做好好之之前前就就要要銷銷售售。。高價(jià)價(jià)格格的的支支撐撐因因素素適逢逢市市場(chǎng)場(chǎng)好好；；政策策頻頻出出，，投投資資客客處處于于觀觀望望，，或或是是投投資資高高收收益益、、稀稀缺缺物物業(yè)業(yè)客戶戶對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格預(yù)預(yù)期期不不高高；；項(xiàng)目目本本身身品品質(zhì)質(zhì)高高，，且且展展示示到到位位及及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)配配合合好好支支撐撐高高價(jià)價(jià)格格。。為搶搶銷銷售售黃黃金金時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)，，樣樣板板房房未未做做好好展展示示；；因怕怕影影響響原原有有租租戶戶，，銷銷售售大大堂堂需需要要調(diào)調(diào)整整到到29樓樓而而不不是是原原定定東東大大堂堂；；銷售售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)不不提提供供按按揭揭銀銀行行及及pos機(jī)機(jī)；；綜合合以以上上所所有有，，為為提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資回回報(bào)報(bào)吸吸引引投投資資客客，，并并在在黃黃金金銷銷售售時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)消消化化投投資資客客戶戶，，價(jià)格格：：價(jià)價(jià)格格箱箱體體按按市市場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況取取箱箱頂頂價(jià)價(jià)格格則則風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)非非常常大大。。取取比比客客戶戶預(yù)期期值值稍稍偏偏高高入入市市，，比比較較穩(wěn)穩(wěn)健健，，即即取取箱箱體體的的中中部部。。推廣廣：：將將本本項(xiàng)項(xiàng)目目緊緊密密依依托托于于地地王王。?！啊拔椅揖途褪鞘堑氐赝跬酢薄遍_發(fā)發(fā)商商要要求求項(xiàng)項(xiàng)目目的的價(jià)價(jià)格格在在均均價(jià)價(jià)12000以以上上；；根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目的的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況、、客客戶戶的的反反饋饋，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的均均價(jià)價(jià)在在10814較較為為穩(wěn)妥妥。。1081412000以上上差距距至至少少在在1186元元需要要整整合合世世聯(lián)聯(lián)渠渠道道資資源源挖掘掘優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)客客戶戶支支撐撐本本項(xiàng)項(xiàng)目更更高高的的價(jià)價(jià)格格。。結(jié)合合開開發(fā)發(fā)商商需需求求的的均均價(jià)價(jià)體體系系取以以下下三三套套價(jià)價(jià)格格體體系系進(jìn)進(jìn)行行試試算算價(jià)價(jià)（（均均含含850元元/平平方方米米裝裝修修））11515元元/m2價(jià)價(jià)格格體體系系的的敏敏感感性性分分析析12015元元/m2價(jià)價(jià)格格體體系系的的敏敏感感性性分分析析12515元元/m2價(jià)價(jià)格格體體系系的的敏敏感感性性分分析析價(jià)格格表表驗(yàn)驗(yàn)證證單價(jià)價(jià)敏敏感感性性分分析析總價(jià)價(jià)敏敏感感性性分分析析11500以以下下的的單單位位是是目目前前客客戶戶價(jià)價(jià)格格預(yù)預(yù)期期，，11515價(jià)價(jià)格格體體系系下下此此類類單單位位最最多多；；120萬(wàn)單單位以以下是是客戶戶比較較能接接受的的總價(jià)價(jià)區(qū)間間，11515、12015此類類單位位較多多；對(duì)對(duì)完成成銷售售目標(biāo)標(biāo)比較較穩(wěn)妥妥；整體均均價(jià)11515元/m2（含含850元元/m2）入入市，，多數(shù)數(shù)單位位價(jià)格格在客客戶預(yù)預(yù)期之之內(nèi)，，銷售售難度度稍微微小點(diǎn)點(diǎn)，但但無(wú)法法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商價(jià)價(jià)格目目標(biāo)；；整體均均價(jià)12015元/m2（（含850元/m2））入市市，，能滿滿足開開發(fā)商商目標(biāo)標(biāo)，但但是實(shí)實(shí)現(xiàn)銷銷售速速度存存在一一定的的難度度，需需要整整合世世聯(lián)住住宅及及寫字字樓客客戶資資源；；整體均均價(jià)12515元/m2（（含850元/m2））入市市，多多數(shù)單單位價(jià)價(jià)格在在客戶戶預(yù)期期之上上，對(duì)對(duì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)速度度目標(biāo)標(biāo)存在在較大大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。價(jià)格表表驗(yàn)證證結(jié)合開開發(fā)商商對(duì)價(jià)價(jià)格及及速度度目標(biāo)標(biāo)的要要求，，建議議選擇擇整體體均價(jià)12015元/m2（（含850元/m2））入市市。價(jià)格表表形成成綜合折折扣率率。項(xiàng)目享受折扣使用率折算后折扣付款方式折扣（一次性及按揭）0.96100%0.04開發(fā)商折扣0.0220%0.004老帶新優(yōu)惠老業(yè)主新業(yè)主

共3000元60%0.0013促銷折扣0.0115%0.0015現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理折扣0.0250%0.01選房?jī)?yōu)惠及后續(xù)優(yōu)惠0.0230%0.006合計(jì)0.9372預(yù)留談?wù)剝r(jià)空空間，，本項(xiàng)項(xiàng)目的的預(yù)計(jì)計(jì)綜合合折扣扣率為為0.9372。本本項(xiàng)目目的出出街均均價(jià)為為12820元元/m2（（帶裝裝修）），具具體價(jià)格表表見附附件。。銷售節(jié)節(jié)奏安安排9月底底-10月月中旬旬10月月中下下旬-11月底底12月月樣板房房出來(lái)來(lái)之前前，以以下客客戶消消化是是9、、10月中中旬之之前重重點(diǎn)消化化客戶戶（預(yù)預(yù)計(jì)在在20—32套套單位位，主主要為為帶裝裝修或或是帶帶租約約單位位）原帶租租約單單位的的租戶戶，繼繼續(xù)現(xiàn)現(xiàn)在的的用途途（消化帶租租約的房號(hào)3-5套））寫字樓老老業(yè)主及及公寓老老業(yè)主，，投資或或是作為為企業(yè)接接待房（消化帶帶租約或或是帶裝裝修單位位5-8套，））蔡屋圍北北舊城改改造村民民，熟悉悉并習(xí)慣慣周邊環(huán)環(huán)境，用用于暫時(shí)的過(guò)渡渡（帶簡(jiǎn)單單裝修的的3房單單位2-3套））世聯(lián)寫字字樓及其其他投資資客戶，，認(rèn)可地地王商務(wù)務(wù)氛圍并并希望獲得穩(wěn)定定而高得得投資回回報(bào)（帶租約約單位3-5套套，帶裝裝修的2房5-8套）路過(guò)偶得得客戶（總價(jià)較較小的兩兩房2-3套））銷售節(jié)奏奏安排9月底-10月月中旬10月中中下旬-11月月底12月樣板房出出來(lái)之后后10月月中下旬旬—11月底，，項(xiàng)目集集中起勢(shì)勢(shì)，開拓拓客戶資資源；以下客戶戶將是重重點(diǎn)消化化客戶（（銷售目目標(biāo)要達(dá)達(dá)到30-40套，總總價(jià)較小小的單位及樣板板房）世聯(lián)其他他投資客客（總價(jià)價(jià)較小的的兩房））聯(lián)合其他他專業(yè)公公司的客客戶資源源（消化化中高層層單位））老業(yè)主，，重復(fù)購(gòu)購(gòu)買或是是企業(yè)接接待房（（樣板房房）尾盤消化化，繼續(xù)續(xù)開拓客客戶資源源，促銷銷消化““難啃””戶型世聯(lián)其他他投資客客（低層層單位））聯(lián)合其他他專業(yè)公公司的客客戶資源源（大戶戶型）路過(guò)偶得得客戶（（低層單單位、大大戶型））目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的配合合世聯(lián)的客客戶渠道道傳播其他渠道道傳播看樓通道道及導(dǎo)示示安排（（見附件件）營(yíng)銷安排排銷售物料料及銷售售現(xiàn)場(chǎng)配配合世聯(lián)客戶戶渠道傳傳播充分整合合世聯(lián)的的豪宅客客戶、寫寫字樓客客戶資源源，實(shí)行行二三級(jí)級(jí)聯(lián)動(dòng)，，二二級(jí)級(jí)聯(lián)動(dòng)，，轉(zhuǎn)介客戶戶。聯(lián)動(dòng)需求：9月底—10月中旬聯(lián)動(dòng)300批10月中旬—11月底聯(lián)動(dòng)500批12月聯(lián)動(dòng)200批聯(lián)動(dòng)需求求VS客客戶描述述世聯(lián)客戶戶渠道傳傳播租賃三級(jí)級(jí)地鋪的的櫥窗，，變世聯(lián)聯(lián)三級(jí)地地鋪為廣廣告牌。。其他客戶戶渠道的的傳播原有的租租戶；地王的業(yè)業(yè)主及公公寓其他他租戶、、業(yè)主；；蔡屋圍村村民；銀行客戶戶（按揭揭合作銀銀行客戶戶）專業(yè)短信信直郵公公司客戶戶營(yíng)銷安排排賣點(diǎn)整合合：深圳市地地標(biāo)物業(yè)業(yè)——地地王；蔡屋圍的的改造及及萬(wàn)象城城二期改改造，““地王時(shí)時(shí)代”回回歸地處深圳圳公認(rèn)的的金融商商務(wù)圈，，商務(wù)氛氛圍濃厚厚熊谷物管管公司的的美譽(yù)度度及知名名度；地鐵口物物業(yè)，臨臨深南路路，距離離羅湖口口岸近，，便利；；豪華裝修修，酒店店式商務(wù)務(wù)公寓現(xiàn)現(xiàn)樓銷售售，即買買即住，，即買即即收租，，部分帶帶租約銷銷售；項(xiàng)目推廣廣名地王商務(wù)務(wù)公寓/地王公公寓“我就是是地王！！”營(yíng)銷推廣廣。營(yíng)銷推廣廣方案地王分展展場(chǎng)裙樓廣告告牌短信老帶新9月底10月中中旬10月中中下旬11月底底12月直郵樣板房出出來(lái)之前前樣板房出來(lái)來(lái)之后尾盤消化期期營(yíng)銷安排策略營(yíng)造銷售氛氛圍，針對(duì)對(duì)特定客戶戶散發(fā)項(xiàng)目目銷售信息息制造營(yíng)銷節(jié)節(jié)點(diǎn)，通過(guò)過(guò)渠道營(yíng)銷銷全面起勢(shì)勢(shì)加大朋友介介紹力度，，價(jià)格小幅快快漲，配合合現(xiàn)場(chǎng)促銷進(jìn)進(jìn)行逼定優(yōu)惠配合燈桿旗銷售物料及及銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)配合區(qū)域具體位置銷售物料人員安排分展場(chǎng)地王中庭咨詢臺(tái)、背景拉網(wǎng)展架項(xiàng)目資料若干銷售人員1名，PT1名選擇時(shí)段：周一至周五11：00~14：00周六、日10：00~18：00大堂咨詢處東大堂前臺(tái)背景拉網(wǎng)展價(jià)、項(xiàng)目資料電話2臺(tái)、對(duì)講機(jī)3部、價(jià)格表3份（銷售人員用）保安1名/銷售人員3名財(cái)務(wù)室29樓08單位116平米Pos機(jī)、點(diǎn)鈔機(jī)各1臺(tái)電話1部傳真機(jī)1臺(tái)電腦1臺(tái)財(cái)務(wù)人員2名合同室電腦1臺(tái)復(fù)印機(jī)1臺(tái)合同人員2名辦公室29樓07單位116平米電腦1臺(tái)、電話1部洽談室洽談桌3張吧臺(tái)吧臺(tái)服務(wù)人員保潔人員銷售人員3名（兼）Vip洽談室洽談桌1張29樓樣板板房未到位位之前接待待處在一樓樓的原兒童童活動(dòng)室我們要用事事實(shí)向開發(fā)發(fā)商證明，，世聯(lián)的強(qiáng)大大的優(yōu)質(zhì)客客戶資源勝勝于其他代代理公司！！我們因團(tuán)隊(duì)隊(duì)而強(qiáng)大；；盼望公司各各項(xiàng)目組激激情聯(lián)動(dòng)地地王的70套公寓！！附件一：價(jià)格表附件三：看樓通道及及導(dǎo)示看樓路線及及導(dǎo)示。兩條行車路路線深南路西向向－－解放放路－－北北門一號(hào)崗崗－－地下下停車場(chǎng)深南路東向向－－寶安安路－－解解放路－－－北門二號(hào)號(hào)崗－－地地下停車場(chǎng)場(chǎng)北門一號(hào)崗北門二號(hào)崗深南東路寶安南路銷售執(zhí)行行車路線設(shè)設(shè)定地王公寓銷售咨詢處請(qǐng)前行第一條行車車路線導(dǎo)示示及包裝北門一號(hào)崗崗門口設(shè)置置鮮明導(dǎo)示示70-150m2地王公寓，現(xiàn)樓銷售88888888銷售執(zhí)行看樓路線及及導(dǎo)示。伊甸園外圍圍鐵柵欄，，從深南路路轉(zhuǎn)入解放放路北門一一號(hào)崗段，，全部圍上上噴繪擋板板，內(nèi)容為為項(xiàng)目宣傳傳及導(dǎo)示第二條行車車路線導(dǎo)示示及包裝從寶安路到解放路沿線所有燈桿旗均換上項(xiàng)目宣傳內(nèi)容，烘托地盤氣氛70-150m2地王公寓，現(xiàn)樓銷售銷售熱線：88888888北門二號(hào)崗?fù)＼噲?chǎng)入口廣告牌換上項(xiàng)目宣傳內(nèi)容銷售熱線88888888地王公寓尊崇空間銷售熱線88888888地王公寓現(xiàn)樓銷售銷售執(zhí)行看樓路線及及導(dǎo)示。北門二號(hào)崗崗東側(cè)燈箱箱換上項(xiàng)目目宣傳及導(dǎo)導(dǎo)示內(nèi)容北門二號(hào)崗崗西側(cè)燈箱箱換上項(xiàng)目目宣傳及導(dǎo)導(dǎo)示內(nèi)容70-150m2地地王公寓，，現(xiàn)樓銷售售8888888870-150m2地王王公寓現(xiàn)樓銷售售8888888銷售執(zhí)行看樓路線線及導(dǎo)示示。第二條行行車路線線導(dǎo)示及及包裝四條人行行路線商場(chǎng)北門門－－向向右（工工商銀行行）－－－電梯－－－磁卡卡門－－－東大堂堂售樓處處商場(chǎng)南門門－－上上樓（工工商銀行行）－－－電梯－－－磁卡卡門－－－東大堂堂售樓處處商場(chǎng)南門門----西行行向下-----東大大堂售樓樓處寫字樓大大門－－－西行（（工商銀銀行）－－－電梯梯－－磁磁卡門－－－東大大堂售樓樓處東大堂售樓處商場(chǎng)北門商場(chǎng)南門寫字樓大門銷售執(zhí)行看樓路線線及導(dǎo)示示。商場(chǎng)北門門正對(duì)入入口處放放置X展展架導(dǎo)示示一樓工商商銀行拐拐角處放放置X展展架導(dǎo)示示70-150m2地王公寓寓現(xiàn)樓銷售售88888888內(nèi)容同上上銷售執(zhí)行看樓路線線及導(dǎo)示示。人行導(dǎo)示示系統(tǒng)電梯旁或區(qū)域轉(zhuǎn)角處放置X展架導(dǎo)示地王大廈寫字樓入口放置大噴畫進(jìn)行項(xiàng)目宣傳及導(dǎo)示展架內(nèi)容容：70-150m2地王公寓寓現(xiàn)樓銷售售88888888銷售執(zhí)行看樓路線線及導(dǎo)示示。人行導(dǎo)示示系統(tǒng)商場(chǎng)南門門至東大大堂售樓樓處路段段（面向向深南路路）全部部換上項(xiàng)項(xiàng)目燈桿桿旗，內(nèi)內(nèi)容為宣宣傳及導(dǎo)導(dǎo)示，另另外在路路口轉(zhuǎn)彎彎處需加加指示牌牌銷售熱線88888888城市坐標(biāo)標(biāo)尊崇空間間銷售熱線88888888地王公寓寓現(xiàn)樓銷售售銷售執(zhí)行看樓路線線及導(dǎo)示示。商場(chǎng)中庭庭上空懸懸掛兩條條大條幅幅，13×1.8米商場(chǎng)天花花板上空空懸掛pop掉掉旗銷售執(zhí)行看樓路線及及導(dǎo)示。附件三：客戶分析客戶分析辦公自住其他無(wú)論是什么么用途，70-90平方米客客戶普遍關(guān)關(guān)注；自住的131-150也有部部分需求；；客戶分析來(lái)來(lái)源于世聯(lián)聯(lián)客戶平臺(tái)臺(tái)中篩選有有意購(gòu)買地地王公寓72份客戶戶問(wèn)卷。客戶分析由于目前客客戶投資目目的為主要要，對(duì)朝向向要求不高高，價(jià)格決決定其購(gòu)買買；為方便投資資，多數(shù)要要求帶裝修修銷售，其其中提及較較多的是帶帶簡(jiǎn)單裝修修銷售，豪豪華裝修也也有部分提提及，但是是客戶同時(shí)時(shí)也表示擔(dān)擔(dān)心投資成成本太高；；客戶分析一半以上的的客戶是私私營(yíng)企業(yè)的的老板；從事的行業(yè)業(yè)主要以貿(mào)貿(mào)易金融為為主。朋友介紹是是其上門購(gòu)購(gòu)房的主要要途徑，其其次是短信信。附件四：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情情況競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情情況。本項(xiàng)目·地王的品牌、熊谷組物管·地鐵口物業(yè)·年限39，可售單位較少·地王商務(wù)金融中心·提供裝修套餐·現(xiàn)樓·物管費(fèi)10元，含空調(diào)費(fèi)·不能注冊(cè)掛牌城市天地廣場(chǎng)·可注冊(cè)辦公·年限59年·戴得梁行物管，6.8元管理費(fèi)·毛坯交樓·現(xiàn)樓

對(duì)比得分：1.08鴻翔花園水晶堡·大社區(qū)、大園林·現(xiàn)樓·無(wú)管道煤氣·不能注冊(cè)辦公掛牌·開發(fā)商自管，3.5管理費(fèi)·70年產(chǎn)權(quán)·帶800元裝修對(duì)比得分：0.99世金漢宮·復(fù)式，買一層送一層；·智能化控制系統(tǒng)，豪華精裝·圣廷苑提供酒店式管理，管理費(fèi)16元/平方米·50年產(chǎn)權(quán)·現(xiàn)樓對(duì)比得分：1.4佳兆業(yè)中心·地鐵口物業(yè)·靠近華強(qiáng)北商圈、中信城市廣場(chǎng)·圣廷苑提供酒店式管理，管理費(fèi)4.5·50年產(chǎn)權(quán)·帶1000元裝修·現(xiàn)樓

對(duì)比得分：1.1港島銀座·地鐵口物業(yè)·無(wú)管道煤氣·靠近東門·帶裝修銷售·物業(yè)管理費(fèi)4.5·現(xiàn)樓

對(duì)比得分：0.95核心均價(jià)的的確定9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:39:5503:39:5503:391/5/20233:39:55AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2303:39:5503:39Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:39:5503:39:5503:39Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月月-231月月-2303:39:5503:39:55January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見青青山。。05一月20233:39:55上午03:39:551月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:39上午午1月-2303:39January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/53:39:5503:39:5505January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。3:39:55上午3:39上上午03:39:551月-239、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。03:39:5503:39:5503:391/5/20233:39:55AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2303:39:5503:39Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。03:39:5503:39:5503:39Thursday,January5,202313、不不知知香香