論屋頂平臺(tái)的法律定位及轉(zhuǎn)讓研究與分析

人民水行政主部門建立水土保持屋頂平臺(tái)的法律定位及轉(zhuǎn)讓屋頂平臺(tái)的法律定位及轉(zhuǎn)讓

作者

湖南金州律師事務(wù)所文穎律師

2002年4月筆者承受某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的委托承辦了一件“屋頂花園使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛〞案件該案件的原告凌士于2000年11月向被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)〔以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)〕購(gòu)置頂層住宅一套雙方在訂立?商品房買賣合同?之后又訂立了一份?補(bǔ)充協(xié)議?約定凌士以119800元從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受讓與其所購(gòu)房屋等面積的屋頂平臺(tái)使用權(quán)凌士承諾對(duì)屋頂平臺(tái)面積專做屋頂花園之用。后來(lái)由于雙方為付款方式、付款限形成矛盾凌士遂一紙?jiān)V狀以屋頂屬公用面積不得轉(zhuǎn)讓為由要求解除?補(bǔ)充協(xié)議?終止履行。該案經(jīng)調(diào)解最終以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同意解除?補(bǔ)充協(xié)議?收回屋頂平臺(tái)凌士作出適當(dāng)補(bǔ)償結(jié)案。

無(wú)獨(dú)有偶在昆明也產(chǎn)生了相類似的案例李士在2000年春節(jié)向一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置了一套頂層復(fù)式樓入住之后李士一家發(fā)現(xiàn)原來(lái)自家的屋頂平臺(tái)已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商當(dāng)作屋頂花園轉(zhuǎn)讓給了鄰居。由于屋頂屢次漏水李士又無(wú)法進(jìn)入鄰居已購(gòu)得的屋頂李士遂向起訴要求開(kāi)發(fā)商收回公共屋頂。與前一案例相似的是最終雙方經(jīng)過(guò)法庭調(diào)解李士與開(kāi)發(fā)商達(dá)成了調(diào)解換房協(xié)議。

與上述兩件案件相似的糾紛越來(lái)越多的涌現(xiàn)于全國(guó)各地?fù)?jù)?廈門?2002年7月11日?qǐng)?bào)道該房地產(chǎn)糾紛中有關(guān)開(kāi)發(fā)商屋頂平臺(tái)〔曬臺(tái)或露臺(tái)〕的約占全部房地產(chǎn)糾紛的30。而我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、解釋對(duì)此卻無(wú)明確規(guī)定。因此在受理此類型的案件之后往往采取多溝通、多疏道矛盾的方式促進(jìn)當(dāng)事人之間的調(diào)解。筆者認(rèn)為隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的縱深開(kāi)展針對(duì)屋頂平臺(tái)的權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓等法律問(wèn)題應(yīng)通過(guò)詳細(xì)明確的法律規(guī)定加以標(biāo)準(zhǔn)。

一、正視屋頂平臺(tái)的使用價(jià)值肯定屋頂花園的存在意義

屋頂平臺(tái)或稱曬臺(tái)、露臺(tái)是指供人室外活動(dòng)的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護(hù)無(wú)頂蓋的臺(tái)面。從所有權(quán)的角度分析異產(chǎn)毗連房屋〔指構(gòu)造相連或具有共有的房屋〕的毗連部往往既是某個(gè)業(yè)主享有專有所有權(quán)的建筑單元的一個(gè)組成部同時(shí)也是與其他業(yè)主共有的一部。這個(gè)毗連部同時(shí)具有專有及共有的屬性。屋頂平臺(tái)它不僅是下層單元的“蓋〞還是整棟房屋的“頂〞而且平臺(tái)上半部及其上部空間不屬于下層單元具有整棟房屋全體業(yè)主共同所有的屬性。從構(gòu)造上分析屋頂平臺(tái)是房屋建筑最上層的外圍護(hù)構(gòu)件起著覆蓋遮風(fēng)擋雨、排除雨水積雪和保溫隔熱的作用。此外屋頂平臺(tái)在風(fēng)力等自然力的作用下還具備一定的承重作用。從功能上看屋頂平臺(tái)是整棟房屋的屋頂對(duì)整棟房屋的消防疏通起著非常關(guān)鍵的作用是必須的消防平安通道。由于屋頂平臺(tái)的位置特性具備空曠、光充足等特點(diǎn)又是種植花草植物的極佳地點(diǎn)。

既然屋頂平臺(tái)具備以上功能和作用是否屋頂平臺(tái)就不能通過(guò)某一種法律途徑使之變?yōu)槟骋粰?quán)利人的專用屋頂花園呢？學(xué)術(shù)界對(duì)此頗有爭(zhēng)議筆者認(rèn)為：在合理的范圍內(nèi)將屋頂花園的一部讓與某一特定權(quán)利人以做屋頂花園之用符合國(guó)際慣例和社會(huì)公益應(yīng)當(dāng)予以支持。如東京由于人口稠綠化缺乏即專門制定標(biāo)準(zhǔn)性鼓勵(lì)和標(biāo)準(zhǔn)屋頂花園的建立。又如我國(guó)首都北京為籌辦2021年北京奧運(yùn)會(huì)特地將新建大型城屋頂花園作為一項(xiàng)綠化指標(biāo)來(lái)施行。屋頂花園作為城中的一道風(fēng)景如因房屋平臺(tái)的法律性質(zhì)定位不清而制止或限止建立那么是因噎廢食的短行為。

二、屋頂平臺(tái)專用于屋頂花園建立的法律障礙。

由于我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)以及其他標(biāo)準(zhǔn)性均未明確規(guī)定屋頂平臺(tái)的歸屬權(quán)問(wèn)題給屋頂平臺(tái)的法律處理帶來(lái)了一系列的問(wèn)題。首先屋頂平臺(tái)沒(méi)有計(jì)入整棟房屋的建筑面積。房屋的建筑面積是指房屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍程度面積包括臺(tái)、走廊、地下室、室外樓梯等且具備上蓋構(gòu)造結(jié)實(shí)層高2、20米〔含〕以上的永久性建筑。建筑部?商品房購(gòu)銷面積計(jì)算及公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么?第八條公用建筑面積組成部也不包括屋頂平臺(tái)。也就是說(shuō)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行建筑標(biāo)準(zhǔn)屋頂是不計(jì)入整棟房屋的建筑面積的更不可能計(jì)入分?jǐn)偯娣e。其次屋頂平臺(tái)不能以形式進(jìn)展權(quán)利登記。根據(jù)我國(guó)?房地產(chǎn)理法?的規(guī)定?房屋所有權(quán)證?是確定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的唯一合法憑證。屋頂平臺(tái)雖然具備不動(dòng)產(chǎn)的屬性且具備多種使用價(jià)值但房屋主部門是斷不會(huì)為屋頂平臺(tái)頒發(fā)權(quán)證的。以上兩點(diǎn)我們得出的推是：屋頂平臺(tái)的面積不在建筑面積之內(nèi)屋頂平臺(tái)沒(méi)有法律意義上的所有權(quán)。而卻是屋頂平臺(tái)是可以丈量具備多種實(shí)用功能的實(shí)實(shí)在在的面積屋頂平臺(tái)的客觀存在本身就說(shuō)明了屋頂平臺(tái)不應(yīng)當(dāng)是無(wú)主物。從現(xiàn)行法律、法規(guī)看成認(rèn)屋頂平臺(tái)確屬共用面積的標(biāo)準(zhǔn)性有兩個(gè)：一是1992年6月15日建立部發(fā)布的?公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)理暫行方法?一是1998年11月9日建立部發(fā)布的?住宅共用部位公共設(shè)施設(shè)備維修理方法?而成認(rèn)屋頂具備產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)性至今仍是空白。隨著商品房的不斷開(kāi)發(fā)和開(kāi)展對(duì)于屋頂平臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)僅僅停留在“誰(shuí)維修〞“誰(shuí)維護(hù)〞的淺層根底之上更應(yīng)著眼于現(xiàn)實(shí)與將來(lái)對(duì)屋頂?shù)拈_(kāi)發(fā)和利用。當(dāng)前不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往采取兩種方式來(lái)攫取“屋頂平臺(tái)〞這桶金一是借屋頂平臺(tái)設(shè)置廣告位出租一是變相進(jìn)步頂層房屋價(jià)格以“買屋頂送屋頂花園〞施行屋頂平臺(tái)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。這些開(kāi)發(fā)商的做法顯然違背了1992年7月、建立部、、中國(guó)人民銀行結(jié)合發(fā)布的?商品住宅價(jià)格理暫行方法?第五條住宅價(jià)格構(gòu)成的規(guī)定且實(shí)際損害了全體業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。

然而屋頂平臺(tái)專用于屋頂花園無(wú)非是兩種或是全體業(yè)主委托物業(yè)理統(tǒng)一建立、維護(hù)或是某一特有權(quán)利人單獨(dú)享有這項(xiàng)權(quán)利和承當(dāng)這項(xiàng)義務(wù)。筆者認(rèn)為以上兩種途徑均是適當(dāng)之道可因時(shí)、因勢(shì)而定。但本文暫不就委托理的法律關(guān)系進(jìn)展闡述僅就某一特定權(quán)利人獲得屋頂平臺(tái)特定權(quán)利問(wèn)題進(jìn)展討即：某一特定權(quán)利人獲得屋頂平臺(tái)特有權(quán)利必須產(chǎn)生一種轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。要建立屋頂平臺(tái)的合法轉(zhuǎn)讓機(jī)制就必需要從法律的高度認(rèn)可它的法律地位以及權(quán)利性質(zhì)。屋頂平臺(tái)專有權(quán)利轉(zhuǎn)讓需要解決的法律問(wèn)題包括：

1、法律標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)屋頂平臺(tái)的使用權(quán)是一項(xiàng)合法權(quán)利并可以依法進(jìn)展轉(zhuǎn)讓。

2、法律標(biāo)準(zhǔn)對(duì)屋頂平臺(tái)使用權(quán)加以必要的限制。包括屋頂平臺(tái)之上不可搭建違章建筑屋頂平臺(tái)需滿足消防平安之需要屋頂平臺(tái)的專用屬性等。

3、法律標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)屋頂平臺(tái)有償轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的對(duì)價(jià)雙方主體。即屋頂平臺(tái)有償轉(zhuǎn)讓的一方當(dāng)事人為屋頂平臺(tái)權(quán)利的受讓人另一方當(dāng)事人應(yīng)為房屋的全體業(yè)主房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不可將出讓屋頂平臺(tái)所獲的收入納入已身利潤(rùn)。

4、法律標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)有權(quán)代理全體業(yè)主出讓屋頂平臺(tái)的主體。經(jīng)業(yè)主會(huì)受權(quán)委托物業(yè)理可以代表全體業(yè)主與購(gòu)置人訂立?屋頂花園使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?。

5、法律標(biāo)準(zhǔn)確定出讓屋頂平臺(tái)的業(yè)主表決機(jī)制。

三、有關(guān)屋頂平臺(tái)轉(zhuǎn)讓的法律建議

1、修改現(xiàn)行建立標(biāo)準(zhǔn)成認(rèn)屋頂平臺(tái)屬于具備價(jià)值的實(shí)用面積

盡在學(xué)術(shù)界已經(jīng)普遍成認(rèn)了屋頂平臺(tái)的實(shí)用屬性但由于我國(guó)現(xiàn)行建立標(biāo)準(zhǔn)仍然停留在根據(jù)傳統(tǒng)的建筑面積折算房屋面積無(wú)視了屋頂平臺(tái)的價(jià)值定位給屋頂平臺(tái)的法律屬性造成了前提性真空。因此建議在建立標(biāo)準(zhǔn)中將屋頂平臺(tái)納入實(shí)用面積并在規(guī)劃、報(bào)建、房屋勘測(cè)以及確定房屋面積的過(guò)程中對(duì)該面積加以確認(rèn)。

2、從法律的高度確認(rèn)屋頂平臺(tái)的所有權(quán)人。

從所有權(quán)的角度出發(fā)商品房在未經(jīng)之前房屋歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有；之后歸房屋受讓的業(yè)主所有。由此屋頂平臺(tái)的原始所有權(quán)人應(yīng)以此而推即商品房在未經(jīng)之前屋頂平臺(tái)的所有權(quán)人為開(kāi)發(fā)商；商品房在之后屋頂平臺(tái)的所有權(quán)人為全體業(yè)主。全體業(yè)主可以通過(guò)某種形式的表決將屋頂平臺(tái)的使用權(quán)出讓給某一特定權(quán)利人受讓后該權(quán)利人可以依法享有屋頂平臺(tái)的使用權(quán)。既然我國(guó)實(shí)行了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度就完全有必要對(duì)屋頂平臺(tái)這項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)加以登記確認(rèn)以確保屋頂平臺(tái)所有權(quán)人和使用權(quán)人的合法利益。

3、屋頂平臺(tái)使用權(quán)人的權(quán)利限制。

〔1〕屋頂平臺(tái)所有權(quán)的制止性標(biāo)準(zhǔn)。

A、八層以上且未裝乙級(jí)以上防火門的樓棟必須保障主樓梯與屋頂直接相通。屋頂平臺(tái)所有權(quán)人必須留足面積以供消防平安之用。

B、不得在權(quán)利面積內(nèi)建筑不合符城規(guī)劃的違章建筑物。

C、不得對(duì)房屋頂層進(jìn)展損壞性裝修。

D、未經(jīng)答應(yīng)不得擅自使用屋頂平臺(tái)作廣揭發(fā)布的經(jīng)營(yíng)性使用。

〔2〕建議在屋頂平臺(tái)作權(quán)屬登記時(shí)明確屋頂平臺(tái)的專用屬性。屋頂平臺(tái)轉(zhuǎn)讓之時(shí)轉(zhuǎn)讓雙方可約定屋頂平臺(tái)專為屋頂花園之用。

4、轉(zhuǎn)讓

〔1〕屋頂平臺(tái)使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓給某一特定權(quán)利人的時(shí)間限制：

如今許多開(kāi)發(fā)商往往在與購(gòu)房人訂立?商品房買賣合同?的過(guò)程中要求購(gòu)房人放棄屋頂平臺(tái)的使用權(quán)。且多使用格式條款施行。而后開(kāi)發(fā)商再將屋頂平臺(tái)變相轉(zhuǎn)讓獲利。筆者認(rèn)為屋頂平臺(tái)作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)其物權(quán)必然將歸屬于購(gòu)置了房屋的全體業(yè)主。開(kāi)發(fā)商以格式條款要求購(gòu)房人放棄屋頂平臺(tái)權(quán)利本質(zhì)上就是在攫取業(yè)主的經(jīng)濟(jì)權(quán)利。該行為顯失公平不可支持。

既然屋頂平臺(tái)的物權(quán)將屬于購(gòu)置房屋的業(yè)主開(kāi)發(fā)商在未獲得業(yè)主的普遍答應(yīng)的前提下是無(wú)權(quán)出讓屋頂平臺(tái)使用權(quán)的。只有當(dāng)業(yè)主以某種形式普遍答應(yīng)了這種轉(zhuǎn)讓的情況下方可施行轉(zhuǎn)讓行為。而需獲得“普遍答應(yīng)〞必要的前提是已購(gòu)置房屋的業(yè)主占房屋全體業(yè)主的絕對(duì)多數(shù)已購(gòu)置房屋的業(yè)主有足夠的表決權(quán)代表全體業(yè)主作出。即商品房已經(jīng)完成超過(guò)全部面積50的銷售量且已購(gòu)置房屋的業(yè)主形成有效表決同意出讓屋頂平臺(tái)之后方可進(jìn)展屋頂平臺(tái)的轉(zhuǎn)讓。

〔2〕轉(zhuǎn)讓方式：

一旦業(yè)主形成同意出讓屋頂平臺(tái)的業(yè)主即可受權(quán)物業(yè)理代為出讓屋頂平臺(tái)的使用權(quán)。購(gòu)置者首先必須具備業(yè)主身份方可有權(quán)購(gòu)置。如欲購(gòu)置房屋平臺(tái)的業(yè)主