世聯(lián)中信陽光澳園策略總綱及開盤前銷售執(zhí)行報(bào)告

中信陽光澳園營銷策略總綱及開盤前銷售執(zhí)行報(bào)告謹(jǐn)呈：中信華南（集團(tuán)）東莞有限公司2004.5項(xiàng)目基本情況介紹主力戶型集中在：小三房（94～97平米）136套中大三房（107～139平米）1132套總用地面積：102693.28㎡總建筑面積：184846.44㎡容積率：1.79綠化率：49％總戶數(shù)：1553套車位與住宅比率：1：0.71景湖春天二期，7萬M2，4月入市新天地，剩余8萬M2石竹新四、五期12萬建面，03年底入市江南世家B/C區(qū)12萬建面，04年5月入市金地項(xiàng)目，25萬M2，04年7月入市中信陽光澳園競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布陽光澳園競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要分布在四環(huán)路沿線，截至四月份統(tǒng)計(jì)，陽光澳園及其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推貨量總計(jì)為84萬平方米。2003年東莞城區(qū)東城、南城同等戶形單位（70-180平方米洋房銷售面積總計(jì)約55萬平方米）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手供應(yīng)量集中在100-130平方米三房；總量約5000套；其中陽光澳園三房占三房總套數(shù)比例：25%；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型比較地理位置及周邊環(huán)境分析

——陽光澳園VS景湖春天二期陽光澳園優(yōu)勢(shì)：陽光澳園的昭示性強(qiáng)；公共交通—7條公交線路；南向景觀優(yōu)勢(shì)；陽光澳園劣勢(shì)：臨路噪音相對(duì)較大；中信陽光澳園四環(huán)路景湖春天（一期）(已入住)中信陽光假日(已入住)新源路景湖花園別墅區(qū)公交車站景湖春天

（二期）火煉樹村超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)火煉樹村銀樹路東江支流江南世家地理位置及周邊環(huán)境對(duì)比分析

——陽光澳園VS江南世家江南世家陽光澳園優(yōu)勢(shì)：東莞大道——四環(huán)路沿線為中高檔洋房集中區(qū)域，區(qū)域形象高于江南世家所在的宏遠(yuǎn)中低檔居住片區(qū)；居住氣氛比較純粹，治安、狀況、文化氛圍高于宏遠(yuǎn)片區(qū)；周邊沒有污染的工業(yè)源四環(huán)路宏遠(yuǎn)外國語學(xué)校鴻福西路活力康城待開發(fā)地塊工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)對(duì)比表項(xiàng)目占地面積建筑面積容積率實(shí)用率綠化率景湖春天21.7萬43.4萬283.9%43%江南世家27萬41.9萬1.5584%49%中信陽光澳園10.318.5萬1.882-84%49%在總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)上，陽光澳園不具備突出的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比表

——兩房?jī)蓮d陽光澳園優(yōu)勢(shì)：本區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)基本無供應(yīng)量；單位朝向均為南向；客廳及陽臺(tái)開間；主臥帶轉(zhuǎn)角飄窗；面積、布局合理，無空間浪費(fèi)；劣勢(shì)：無生活陽臺(tái)；競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比表

——三房?jī)蓮d陽光澳園優(yōu)勢(shì)：朝向均為南向；陽臺(tái)寬度；主臥舒適度（面積大、帶轉(zhuǎn)角飄窗）；140平方米戶型入戶花園；陽光澳園劣勢(shì)：基本無生活陽臺(tái)；競(jìng)爭(zhēng)戶型對(duì)比表

——四房?jī)蓮d陽光澳園優(yōu)勢(shì)：朝向均為南向；客廳開間；陽臺(tái)寬度；主臥舒適度（面積大、帶轉(zhuǎn)角露臺(tái)）；137平方米戶型入戶花園；陽光澳園劣勢(shì)：基本無生活陽臺(tái)；金地項(xiàng)項(xiàng)目概概況戶型特特點(diǎn)：：實(shí)用率率高（（87％以以上，，部分分單位位在90％％以上上）三房廳廳寬基基本在在4米米以上上送面積積處理理（飄飄窗部部分））主人房房面積積大（（20M2左右））部分樓樓棟有有觀光光電梯梯戶均面面積接接近130平米米主要以以三房房和四四房為為主產(chǎn)品對(duì)對(duì)比小小結(jié)陽光澳澳園的的的亮亮點(diǎn)：：朝向基基本為為南北北向，，采光光和通通風(fēng)好好；同等面面積廳廳房布布局的的合理理性優(yōu)優(yōu)于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手；；客廳開開間大大；陽臺(tái)的的寬度度優(yōu)于于對(duì)手手；轉(zhuǎn)角飄飄窗的的設(shè)置置；入戶花花園的的設(shè)置置；嵌入式式衣帽帽間設(shè)設(shè)置；；輕質(zhì)隔隔墻的的應(yīng)用用（戶戶內(nèi)實(shí)實(shí)用空空間增增大））陽光澳澳園的的劣勢(shì)勢(shì)：層高(3米米,低低于江江南世世家3.2米);沒有生生活陽陽臺(tái)或或面積積偏小小社區(qū)規(guī)規(guī)模相相對(duì)較較小;園林———江江南世世家洋房組組團(tuán)綠綠化率率33%左左右；；借助江江南園園林主主題，，提升升社區(qū)區(qū)的人人文價(jià)價(jià)值；；組團(tuán)式式布局局，戶戶戶有有景；；大量運(yùn)運(yùn)用流流水布布局，，并充充分借借用南南城運(yùn)運(yùn)河推推廣其其水景景養(yǎng)生生住宅宅概念念；運(yùn)用南南城運(yùn)運(yùn)河宣宣傳其其水景景養(yǎng)生生住宅宅生態(tài)態(tài)觀念念，項(xiàng)項(xiàng)目特特有21大大景區(qū)區(qū)、48大大景觀觀主題題園林———景景湖春春天二二期綠化率率41%；；借助一一期已已經(jīng)入入伙的的實(shí)景景支撐撐二期期的展展示不不足；；項(xiàng)目園園林以以靜態(tài)態(tài)景觀觀為主主，少少量水水景；；其園林林缺乏乏層次次感，，沒有有主題題；在營銷銷中園園林并并非主主推賣賣點(diǎn)。。景湖春春天一一期園園林實(shí)實(shí)景園林———陽陽光澳澳園觀賞主入口口水泉泉淺水泉泉景現(xiàn)代花花園茉莉山山花園園浪濤花花園叢林花花園旱泉盡頭廣廣場(chǎng)屋頂花花園樹叢廣廣場(chǎng)金伯利利日落落廣場(chǎng)場(chǎng)珊瑚礁礁花園園互動(dòng)花花園異域植植物主主題沖浪主主題原生植植物主主題珊瑚礁礁主題題山體主主題熱帶主主題園林六六大主主題：：超過100種原原生植植物花崗巖巖步道道材質(zhì)質(zhì)景觀大大道建筑色色調(diào)主主動(dòng)式式分區(qū)區(qū)花園式式陽光光停車車場(chǎng)互動(dòng)諾?？丝怂蓮綇街魅肟诳诹质a蔭道涼亭開放式式花架架雕塑草草坪海底礁礁石區(qū)區(qū)由加利利徑開放式式多功功能草草坪雕雕塑徑徑松林大大道開放式式商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)動(dòng)休休閑滑草場(chǎng)場(chǎng)游樂區(qū)區(qū)多功能能羽毛毛球場(chǎng)場(chǎng)/排排球場(chǎng)場(chǎng)籃球場(chǎng)場(chǎng)水系加格度度熱帶帶泳池池（2000㎡㎡）泳池長(zhǎng)長(zhǎng)堤泳池頂頂拉膜膜泳池花花架園林———陽陽光澳澳園園林主主要特特色：：澳洲風(fēng)風(fēng)情主主題園園林；；注重互互動(dòng)參參與；；休閑與與運(yùn)動(dòng)動(dòng)完美美結(jié)合合；泳池結(jié)結(jié)合水水系營營造；；高品質(zhì)質(zhì)（原原生植植物、、花崗崗巖步步道））；與建筑筑外立立面和和色調(diào)調(diào)緊密密結(jié)合合；周邊及及社區(qū)區(qū)內(nèi)配配套比比較陽光澳澳園優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：全面、、完善的生活活配套套，業(yè)業(yè)主在在大社社區(qū)內(nèi)內(nèi)部基基本解解決所所有生生活所所需；；陽光澳澳園劣劣勢(shì)：：缺乏突突出的的亮點(diǎn)點(diǎn)，如如業(yè)主主專享享會(huì)所所、醫(yī)醫(yī)院等等等；；中信專專屬廣廣東百百年名名?！煨⌒W(xué)；；東泰愛愛禰兒兒幼兒兒園；；大型肉肉菜市市場(chǎng)籃球場(chǎng)場(chǎng)、羽羽毛球球場(chǎng)、、滑草草場(chǎng)等等多功功能體體育休休閑設(shè)設(shè)施東泰社社區(qū)生生活配配套門診住戶專專車銀行，，百佳佳等酒店、、酒家家、食食街小區(qū)泛泛會(huì)所所未來大大型連連鎖加加盟超超市醫(yī)院、、酒店店宏遠(yuǎn)外外國語語學(xué)校校體育館館自帶商商業(yè)街街，但但是周周邊生生活配配套相相對(duì)不不夠完完善并有業(yè)業(yè)主巴巴士，，但只只有莞莞城沒沒有鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)巴巴士小型煤煤氣站站籃球場(chǎng)場(chǎng)、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)等多多功能能運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施施3000平平米的的小區(qū)區(qū)會(huì)所所肉菜市市場(chǎng)景湖春春天江南世世家中信陽陽光澳澳園物業(yè)管管理中信物物管優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：企業(yè)資資質(zhì)和和管理理專業(yè)業(yè)水平平；社區(qū)物物業(yè)管管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)比比宏遠(yuǎn)遠(yuǎn)、光光大物物管豐豐富；；管理費(fèi)費(fèi)；物業(yè)顧顧問；；發(fā)展商商品牌牌及附附屬資資源比比較發(fā)展商商及附附屬資資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：全國性性品牌牌的影影響力力；東莞市市場(chǎng)11年年開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)；合作單單位均均為品品牌公公司；；業(yè)主享享有中中信會(huì)會(huì)商家家聯(lián)盟盟的消消費(fèi)優(yōu)優(yōu)惠；；中信華華南集集團(tuán)：：“中國國房地地產(chǎn)百百強(qiáng)企企業(yè)””第十十名廣東地地產(chǎn)資資信20強(qiáng)強(qiáng)廣東地地產(chǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力20強(qiáng)陽光一一期：：2002年年，““全國國優(yōu)秀秀度假假社區(qū)區(qū)”2003年年，““廣東東省綠綠色社社區(qū)””“東莞莞市物物業(yè)管管理優(yōu)優(yōu)秀住宅宅小區(qū)區(qū)“中信華華南（（集團(tuán)團(tuán)）東東莞有有限公公司：：2002.2003年東東莞房房地產(chǎn)產(chǎn)綜合合開發(fā)發(fā)先進(jìn)進(jìn)企業(yè)業(yè)東莞市市誠信信承諾諾加盟盟企業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤綜合對(duì)比分析表樓盤名稱景湖春天二期江南世家金地格林小鎮(zhèn)中信陽光澳園均價(jià)32003150預(yù)計(jì)36003530優(yōu)勢(shì)周邊配套、規(guī)模較大、價(jià)格、實(shí)景園林展示充分；規(guī)模大、價(jià)格、戶型、江南主題園林、配套標(biāo)準(zhǔn)高、依托大社區(qū)（宏遠(yuǎn)酒店、外國語學(xué)校）發(fā)展商品牌、高品質(zhì)的建筑和園林；交通便利，配套完善；戶型設(shè)計(jì)南北通透，無浪費(fèi)面積；開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)品牌資源；互動(dòng)休閑、高品質(zhì)的澳洲主題園林；物管；劣勢(shì)周邊環(huán)境、社區(qū)內(nèi)配套；地理位置及周邊環(huán)境、生活配套不全面；小區(qū)規(guī)模；層高；噪音；無生活陽臺(tái)；賣點(diǎn)實(shí)景園林、戶型、現(xiàn)樓；層高3.2米；江南園林；流動(dòng)水系；戶型亮點(diǎn)；領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格澳洲風(fēng)情園林、中信品牌、物管、產(chǎn)品設(shè)計(jì)；推廣語城市精英白領(lǐng)社區(qū)江南風(fēng)情園林中國養(yǎng)生住宅快樂的小城（本階段預(yù)熱期）出自中信、源于澳洲市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析小小結(jié)2004年年，東城及及南城片區(qū)區(qū)，本項(xiàng)目目及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手推出量量超過2003年同同等類型產(chǎn)產(chǎn)品銷售量量50%（（84：55），市市場(chǎng)可能出出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)戰(zhàn)；本項(xiàng)目在2004年年面臨著““內(nèi)外夾擊擊”的局面面，本地發(fā)發(fā)展商及產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)面面臨同質(zhì)化化，外來的的競(jìng)爭(zhēng)者-金地格林林小鎮(zhèn)將不不可避免的的提升競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)水平，搶搶奪中高端端客戶群。。市場(chǎng)客戶分分析莞城洋房客客戶分類港、臺(tái)商人人本地人企業(yè)主高級(jí)公務(wù)員員70萬元以以上水景，社區(qū)區(qū)園林景觀觀，高端項(xiàng)項(xiàng)目的二、、三線產(chǎn)品品港商、臺(tái)商商外資企業(yè)管管理人員中高級(jí)公務(wù)務(wù)員私營企業(yè)主主50-70萬園林景觀社區(qū)人文氛氛圍社區(qū)文化、、休閑設(shè)施施總價(jià)客戶類型產(chǎn)品資源主力面積區(qū)區(qū)間160平方方米以上140－－180平方米35萬－50萬企事業(yè)單位位管理人員員外資企業(yè)技技術(shù)人員一般公務(wù)員員個(gè)體工商戶戶企業(yè)一般員員工年輕白領(lǐng)個(gè)體工商戶戶來莞不久的的公事人員員35萬以下下社區(qū)文化資資源，水景景，園林，，小品，游游樂設(shè)施100－－140平方米80－100平方米米園林、社區(qū)區(qū)規(guī)模、健健康休閑類類設(shè)施；代表樓盤凱旋城新世紀(jì)花園園第一居金月灣新世界花園園東城中心凱旋城金月灣花園園景湖春天盈彩美地江南世家東城中心六六期中信新天地地石竹新花園園蔚藍(lán)星湖東泰及陽光光假日業(yè)主主再次置業(yè)業(yè)訪談業(yè)主普遍認(rèn)認(rèn)可東城區(qū)區(qū)的區(qū)域環(huán)環(huán)境。戶型選擇集集中在三房房、四房，，面積集中中在80-150平平方米，為為洋房類產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)場(chǎng)主流戶型型；購房目的主主要是由基基本實(shí)用向向舒適型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?？蛻魧?duì)物業(yè)業(yè)配套要求求除了滿足足生活上的的服務(wù)配套套外，另一一個(gè)方向是是健康生活活與追求更更高的精神神層面的休休閑配套設(shè)設(shè)施客戶購房要要素分析在市調(diào)中，，被訪客戶戶購房要素素排序（按按要素重要要性），依依次為：價(jià)價(jià)格、發(fā)展展商實(shí)力、、景觀、朝朝向因素；；認(rèn)卡意向客客戶分析認(rèn)卡客戶購購房關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)排序：環(huán)境、景觀觀價(jià)格位置物管（品牌牌）本項(xiàng)目客戶戶分析項(xiàng)目的主要要客戶群：：企業(yè)管理及及技術(shù)人員員（企業(yè)白白領(lǐng)）公務(wù)員個(gè)體工商戶戶來源分類購房特征購房關(guān)注點(diǎn)契合度東城、南城、莞城本地人東莞土生土長(zhǎng)，向往高品位的大社區(qū)生活，希望改變自己的傳統(tǒng)居住方式，關(guān)注品牌發(fā)展商開發(fā)的物業(yè)，關(guān)注物業(yè)保值增值性；環(huán)境、戶型、配套設(shè)施、物管10％企業(yè)中層管理-包括港臺(tái)企業(yè)事業(yè)有一定基礎(chǔ)，受港臺(tái)影響較深，購房關(guān)注點(diǎn)集中于交通、配套和教育，希望家是能提升全家生活素質(zhì)的地方環(huán)境、配套、教育、價(jià)格、保值增值性70％企業(yè)技術(shù)人員由于關(guān)注工作的持續(xù)和穩(wěn)定性，購房更為看中環(huán)境、環(huán)境、價(jià)格、配套、教育50％個(gè)體工商戶關(guān)心財(cái)富與機(jī)遇，購房主要考慮生活和事業(yè)便利性，看中配套、居住舒適環(huán)境、物管、保值增值性、教育30％企事業(yè)單位員工希望家是穩(wěn)步提升自己事業(yè)空間的場(chǎng)所，更關(guān)注品牌、環(huán)境等物業(yè)的綜合素質(zhì)；品牌、升值潛力、景觀、配套30％基于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手和客戶戶的總結(jié)市場(chǎng)處于幾幾大“寡頭頭”壟斷的的局面，幾幾家大發(fā)展展商基本瓜瓜分了市場(chǎng)場(chǎng)大部分份份額和客戶戶；陽光澳園的的18萬平平方米的銷銷售任務(wù)，，意味著必必須創(chuàng)造新新的競(jìng)爭(zhēng)突突破點(diǎn)；減小劣勢(shì)，，避免威脅脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，，轉(zhuǎn)化威脅脅利用機(jī)會(huì)，，克服劣勢(shì)勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，，搶占機(jī)會(huì)會(huì)利用廣告牌牌截留競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的目目標(biāo)客戶；；主要的推廣廣投入集中中于賣場(chǎng)內(nèi)內(nèi)的展示和和銷售政策策；塑造全新的的形象；制制造與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手鮮明明的區(qū)別。。依托中信大大社區(qū)，塑塑造澳園獨(dú)獨(dú)特的社區(qū)區(qū)概念；優(yōu)勢(shì)（S））：產(chǎn)品的朝向向、布局的的合理性、、陽臺(tái)、客客廳開間、、入戶花園園等方面具具有局部的的亮點(diǎn)；依托中信大大社區(qū)的完完善配套；；發(fā)展商品牌牌和資源的的優(yōu)勢(shì)；澳洲主題園園林的優(yōu)勢(shì)勢(shì)；劣勢(shì)（W））：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)現(xiàn)樓銷售；；陽光一期負(fù)負(fù)面營銷；；機(jī)會(huì)（O））：區(qū)域內(nèi)部沒沒有競(jìng)爭(zhēng)主主導(dǎo)者；威脅（T））：市場(chǎng)供應(yīng)量量巨大；競(jìng)爭(zhēng)樓盤同同時(shí)間段集集中推售；；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)價(jià)格戰(zhàn)搶占時(shí)機(jī)，，先期預(yù)熱熱，積累客客，集中爆爆發(fā)靈活的銷售售政策；實(shí)景賣點(diǎn)局局部展示，，做足細(xì)節(jié)節(jié)；；以中信獨(dú)特特的社區(qū)形形象的概念念對(duì)抗現(xiàn)樓樓展示項(xiàng)目目；以依托中信信品牌(誠誠信宣言等等)的手法法提升二期期的品質(zhì)感感，提高競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的層面面，規(guī)避價(jià)價(jià)格戰(zhàn)；營銷總策略略塑造唯一的的市場(chǎng)形象象；讓片區(qū)內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的客戶成為為我們的客客戶；讓賣場(chǎng)（售售樓處、樣樣板房等））成為營銷銷的主戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)，以針對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的的必殺殺技在現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)解決終端端銷售；我們的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)必殺技中信陽光澳園景湖春天之必殺技澳洲六大主題園林、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品品質(zhì)感、中信品牌社區(qū)的全面完善配套；江南世家之必殺技中信品牌社區(qū)的全面完善配套、區(qū)域價(jià)值優(yōu)勢(shì)；金地格林小鎮(zhèn)之必殺技中信社區(qū)品牌和社區(qū)全面配套；家、生活氛圍營造；中信大社區(qū)區(qū)品牌和資資源的整合合；澳洲園林；；產(chǎn)品亮點(diǎn)；；營銷攻略：：賣場(chǎng)（售售樓處）澳洲園林展展示：增設(shè)一個(gè)展展示澳洲園園林的模型型（主要打打景湖）；；中信榮譽(yù)墻墻展示：中信地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目歷年獲獲得的榮譽(yù)譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)；開開發(fā)商資質(zhì)質(zhì)及歷年的的獲獎(jiǎng)；合合作公司的的作品展示示說明；澳洲風(fēng)情展展示：水吧臺(tái)用原原木制作圍圍繞澳洲風(fēng)風(fēng)情進(jìn)行；；談判桌椅擺擺置貝殼、、海星、珊珊瑚等代表表澳洲海洋洋文化的藝藝術(shù)品；銷售人員著著沙灘休閑閑服裝和草草帽；信息傳遞關(guān)關(guān)鍵字：中信澳洲休閑生活營銷攻略：：賣場(chǎng)（樣樣板房和清清水房）兩套實(shí)體樣樣板房7.28開盤盤前完成，，主題分別為為1：“SUNNYHOUSE-陽光盒子子”，現(xiàn)代代感強(qiáng)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)光線的的通透性，，建議盡量量少的采用用隔斷，多多運(yùn)用玻璃璃、不銹鋼鋼，主要吸吸引偏愛現(xiàn)現(xiàn)代生活的的購房者；；2：“CENTRalPARK—中央公公園”強(qiáng)調(diào)調(diào)實(shí)用、休休閑、聚會(huì)會(huì)的多重功功能，建議議運(yùn)用澳洲洲的原住民民生活元素素，如原木木，主要針針對(duì)偏向于于傳統(tǒng)文化化的消費(fèi)者者；樣板房17號(hào)樓06、07單單元2樓，，130平平方米三房房；清水房17號(hào)樓06、07單單元2樓，，130平平方米三房房；清水房：一套為交樓樓標(biāo)準(zhǔn)；另另一套為施施工工藝、、施工新材材質(zhì)的展示示；交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；智能能化的展示示；戶型內(nèi)內(nèi)各個(gè)空間間的尺度展展示等等；；氛圍營造：：陽光、澳洲洲休閑營銷攻略：：推廣推廣手段運(yùn)運(yùn)用主要依靠廣廣告牌截留留競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手客戶；依靠電視片片在初期傳傳遞項(xiàng)目形形象；報(bào)紙出現(xiàn)在在重大節(jié)點(diǎn)點(diǎn)前后，作作為鋪墊和和信息及時(shí)時(shí)傳遞作用用；其他需要如如電臺(tái)、短短信、夾報(bào)報(bào)、網(wǎng)絡(luò)等等作為各大大重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的配合媒媒體使用；；市場(chǎng)媒體的的狀況東莞缺乏主主流媒體，，在項(xiàng)目推推廣需要綜綜合考慮各各種媒體的的組合和運(yùn)運(yùn)用其他媒體的的應(yīng)用新天地：短短信、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)地王國際：：加油站紙紙巾盒星河傳說：：沿路燈箱箱廣告例證利用中信信社區(qū)建建立區(qū)域域識(shí)別系系統(tǒng)利用好中中信其他他項(xiàng)目的的資源（（東泰、、陽光一一期）形象墻條幅燈竿旗導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)街區(qū)包裝裝燈光工程程路過和周周邊的上上門客戶戶量較大大世紀(jì)城：：約15％新天地：：約23％凱旋城：：約30％鮮明的區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)形象的的樹立有有賴于戶戶外媒體體的運(yùn)用用;戶外媒體體的效果果分析營銷攻略略：推廣廣營銷攻略略：推廣廣—區(qū)域域包裝和和導(dǎo)示東莞大道道四環(huán)路銀樹路新源路陽光澳園中信東泰泰花園中信凱旋旋城中信陽光光假日一一期旗峰路東江大道道莞太大道道廣告牌道旗營銷攻略略：推廣廣—區(qū)域域包裝和和導(dǎo)示條幅和樓樓體燈光光1樓體條幅幅是最大大限度利利用樓體體本身昭昭示性，，集約利利用推廣廣成本的的最佳方方式之一一：1、8的的昭示性性最佳，，16號(hào)號(hào)樓正對(duì)對(duì)景湖春春天，可可以有效效的利用用對(duì)手客客戶資源源；81/8/11號(hào)號(hào)樓均可可根據(jù)工工程進(jìn)度度的程度度，懸掛掛燈光字字（白天天和夜間間兼有效效果）；；樓頂燈光光字的制制作原則則考慮昭昭示性和和長(zhǎng)期使使用的最最佳效果果，建議議封頂后后制作長(zhǎng)長(zhǎng)期使用用；16媒體的選選擇建議議報(bào)紙———階段性性重要節(jié)節(jié)點(diǎn)使用用；南都全版版、東莞莞日?qǐng)?bào)軟軟文、羊羊晚報(bào)眼眼電視：高高頻率投投放（套套餐選擇擇）周三~周周六使用用；網(wǎng)絡(luò)：搜搜房東東莞視視窗DM：行行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)戶外廣告告：利用用戶外廣廣告牌搶搶占各個(gè)個(gè)重要的的交通要要害，并并根據(jù)推推廣節(jié)點(diǎn)點(diǎn)經(jīng)常更更換；利用道旗旗（或燈燈桿旗））覆蓋項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的主要要干道；；派單：東東泰社區(qū)區(qū)市市區(qū)商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)短信，節(jié)節(jié)點(diǎn)時(shí)間間的利用用其他媒體體：公交交站的的士車營銷攻略略：推廣廣—媒體體選擇營銷攻略略：宣傳傳物料計(jì)計(jì)劃地圖的運(yùn)運(yùn)用：““東莞中中信社區(qū)區(qū)人文配配套地圖圖”；樓書：澳澳園形象象樓書（（5.1~開盤盤前）,中信和和項(xiàng)目品品牌形象象樹立；；澳洲陽陽光休閑閑手冊(cè)（（強(qiáng)銷期期），凸凸現(xiàn)項(xiàng)目目實(shí)際賣賣點(diǎn)和生生活的結(jié)結(jié)合；中信白領(lǐng)領(lǐng)置業(yè)錦錦囊：指指導(dǎo)目標(biāo)標(biāo)客戶購購房決策策的過程程，如購購買兩房房的關(guān)鍵鍵因素，，購買三三房應(yīng)該該關(guān)注的的因素；；業(yè)主通訊訊：采取取半月刊刊形式，，以中信信業(yè)主，，上門客客戶、領(lǐng)領(lǐng)卡客戶戶為發(fā)放放對(duì)象；；澳洲陽光光戶型集集；海報(bào)：澳澳園實(shí)際際賣點(diǎn)和和工程進(jìn)進(jìn)度信息息的傳遞遞，在莞莞城大量量派發(fā)；；DM：選選房、開開盤、活活動(dòng)等重重大節(jié)點(diǎn)點(diǎn)使用，，向南城城、莞城城及各個(gè)個(gè)行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)發(fā)放放為主；；營銷攻略略：營銷銷活動(dòng)市場(chǎng)案例例借鑒：：新天地：：閭丘露露薇簽名名售書景湖花園園：法拉拉利巡游游光大花園園：臺(tái)商商聯(lián)誼會(huì)會(huì)凱旋城：：中信業(yè)業(yè)主聯(lián)誼誼會(huì)華南MALL：：亞洲SHOPPINGMALL論論壇世紀(jì)城：：名車展展、雪茄茄紅酒品品鑒會(huì)、、水果節(jié)節(jié)、植樹樹節(jié)營銷攻略略：營銷銷活動(dòng)幾項(xiàng)重大大活動(dòng)的的確定：：項(xiàng)目前期期：產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)會(huì)—傳遞遞發(fā)展商商和項(xiàng)目目品牌信信息，及及項(xiàng)目的的基本情情況，如如合作專專業(yè)公司司等等；；選房活動(dòng)：配配合房號(hào)放出出，消化認(rèn)卡卡客戶；開盤活動(dòng)：邀邀請(qǐng)鳳凰衛(wèi)衛(wèi)視主持人陳陳魯豫，人為為制作節(jié)點(diǎn)，，制造銷售的的高峰；中信十一周年年慶典：可以以和項(xiàng)目銷售售互動(dòng)的營銷銷節(jié)點(diǎn)；中信地產(chǎn)2004年誠信信宣言——制制造競(jìng)爭(zhēng)門檻檻，營造媒體體的宣傳高峰峰：節(jié)點(diǎn)活動(dòng)：名名人效應(yīng)，帶帶動(dòng)上門量強(qiáng)銷期：業(yè)主主公關(guān)活動(dòng)，，帶動(dòng)上門量量產(chǎn)品攻略：建建筑和園林展展示運(yùn)用與澳洲風(fēng)風(fēng)情相關(guān)聯(lián)的的雕塑小品，，如：袋鼠、澳洲國國鳥、考拉、、庫克船長(zhǎng)、、帆船等等；提升小鎮(zhèn)的澳澳洲風(fēng)情；形象代言人計(jì)計(jì)劃；產(chǎn)品攻略：商商業(yè)街和泛會(huì)會(huì)所運(yùn)用與澳洲休休閑相關(guān)聯(lián)的的元素：商業(yè)街前廣場(chǎng)場(chǎng)擺設(shè)長(zhǎng)期固固定的休閑茶茶座雅居；泳池旁設(shè)具備備觀賞和實(shí)用用的張拉膜結(jié)結(jié)合木質(zhì)長(zhǎng)椅椅；小區(qū)內(nèi)的泛會(huì)會(huì)所通過設(shè)置置休閑書吧或或網(wǎng)吧、聊天天室形成客戶戶和業(yè)主休閑閑聚會(huì)的場(chǎng)所所；開盤前營銷計(jì)計(jì)劃時(shí)間表將選房和開盤盤分開進(jìn)行有有利于制造多次銷銷售高潮；選房7.25開盤7.31時(shí)間軸推廣強(qiáng)度媒體安排電視廣告為主，業(yè)主速遞和報(bào)紙新聞報(bào)導(dǎo)為輔，重點(diǎn)為廣告牌報(bào)紙廣告鋪墊，電視、網(wǎng)絡(luò)廣告配合。重點(diǎn)為廣告牌直郵、短信、海報(bào)派發(fā)配合節(jié)點(diǎn)，廣告牌直郵、短信、海報(bào)派發(fā)配合節(jié)點(diǎn)廣告牌推廣重點(diǎn)休閑生活概念社區(qū)形象概念細(xì)節(jié)賣點(diǎn)宣傳展示細(xì)節(jié)賣點(diǎn)資源與品質(zhì)展示社區(qū)品牌建立7月營銷活動(dòng)內(nèi)部選房（180套）中信地產(chǎn)11周年慶典中信地產(chǎn)華南行7.18產(chǎn)品發(fā)布會(huì)7.25第二次選房7.31中信地產(chǎn)2004年誠信宣言（無理由退房、免入伙費(fèi)）及開盤活動(dòng)6月時(shí)間：5.1～7.28銷售目標(biāo)：VIP卡2000～2500張，解解籌認(rèn)購350－400套推廣目標(biāo)：項(xiàng)項(xiàng)目品牌、形形象先行，持持續(xù)滲透，瞬瞬間爆發(fā)開盤前銷售策策略第一步：現(xiàn)在在—6月30日項(xiàng)目目品牌和形象象滲透推廣目標(biāo)：中中信地產(chǎn)2004年重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目-陽關(guān)關(guān)澳園動(dòng)態(tài)廣廣受關(guān)注；推廣手段：電電視、廣告牌牌、工地圍墻墻、業(yè)主通訊訊；推廣主題：源源于中信出出自澳洲洲澳洲陽光休閑閑小鎮(zhèn)推廣強(qiáng)度：中中第二步：7月月1日—7月月28日中中信和項(xiàng)目目品牌的持續(xù)續(xù)傳播/高高調(diào)亮相推廣目標(biāo)：集集中爆發(fā)、提提高項(xiàng)目知名名度，迅速吸吸引大量客客戶關(guān)注推廣手段：戶戶外廣告牌/報(bào)紙/電視視/主動(dòng)單張張派發(fā)推廣主題：中中信地產(chǎn)中堅(jiān)堅(jiān)團(tuán)隊(duì)，打造造澳洲陽光休休閑小鎮(zhèn)媒體配合：每每周1款硬廣廣和軟文，電電視、海報(bào)派派發(fā)宣傳物料：海海報(bào)/戶型型集形象樓書：澳澳洲風(fēng)情/休休閑生活寫真真（產(chǎn)品+精精神）/戶型型集活動(dòng)配合：6月16日周周年慶典7.18產(chǎn)品品推介會(huì)7.25選房房活動(dòng)；7.28開盤盤活動(dòng)7.31誠信信宣言發(fā)布會(huì)會(huì)推廣強(qiáng)度：高高關(guān)鍵工作：銷售培訓(xùn)5.1房博會(huì)會(huì)，VIP卡認(rèn)購6.16中信信慶典7月初中中信地產(chǎn)華南南行7.18產(chǎn)品品推介會(huì)7.28開盤盤活動(dòng)7.31誠信信宣言發(fā)布會(huì)會(huì)基本條件：形象墻、廣告告牌等包裝；；樣板房完工價(jià)目表確定，，確定銷售200問；取得預(yù)售許可可證；活動(dòng)基本操作作思路產(chǎn)品推介會(huì)（（7.31））目的：讓目標(biāo)標(biāo)客戶了解陽陽光澳園產(chǎn)品品的特點(diǎn)展示打造陽光光澳園團(tuán)隊(duì)的的實(shí)力發(fā)布選房和開開盤信息判斷客戶的誠誠意度地點(diǎn)：某五星星級(jí)酒店邀請(qǐng)人員：中中信領(lǐng)導(dǎo)合作單位（貝貝爾高林、柏柏濤、樣板房房設(shè)計(jì)單位、、第一太平等等）媒體認(rèn)卡客戶流程安排：發(fā)發(fā)放邀請(qǐng)函（（業(yè)主速遞和和售樓處）－－誠意客戶憑憑嘉賓憑邀請(qǐng)請(qǐng)函入場(chǎng)－現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品介紹（（可安排提問問人員）－會(huì)會(huì)議結(jié)束后邀邀請(qǐng)嘉賓參觀售售樓處－后期期媒體報(bào)道建議：現(xiàn)場(chǎng)可可辦理認(rèn)卡手手續(xù)邀請(qǐng)專業(yè)主持持人誠信宣言發(fā)布布會(huì)（7.31）目的：展示中中信發(fā)展商的的實(shí)力利用宣言內(nèi)容容促進(jìn)銷售制造選房后的的又一個(gè)高潮潮地點(diǎn)：售樓處處內(nèi)容：誠信宣宣言發(fā)布（10天無理由由退房、）工程質(zhì)量監(jiān)督督委員會(huì)成立立邀請(qǐng)人員：中中信領(lǐng)導(dǎo)施工單位媒體誠意客戶流程安排：確確定委員資格格－發(fā)布會(huì)（（中信領(lǐng)導(dǎo)宣宣讀誠信宣言言、施工和監(jiān)監(jiān)理單位講話）－工工程質(zhì)量監(jiān)督督委員會(huì)成立立儀式－委員員參觀工地－－后期媒體報(bào)道銷售目標(biāo)7月底開盤（（放出530套）開盤實(shí)現(xiàn)銷售售1億（約350套）10月初持續(xù)續(xù)銷售（約400套）全年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售750套（6－12月）月均銷售約125套相當(dāng)于市場(chǎng)平平均銷售速度度的150%；市場(chǎng)背景銷售節(jié)奏工程配合核心工作媒體配合景湖二期推售售430套；；江南B區(qū)700套；發(fā)發(fā)售金地預(yù)熱熱金地花園面面市約600套；江江南C區(qū)推推售約500套；各個(gè)項(xiàng)目的的主銷期，，推廣廣力度大，，激烈競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)激烈潛潛在對(duì)手1/2/3/5/16/17/18/19棟發(fā)發(fā)售共530套接受登記展示包裝工工程公司品牌宣宣傳11周年慶慶典產(chǎn)品發(fā)布會(huì)會(huì)選房和開盤盤10月底房房博會(huì)；全面封頂?shù)涞涠Y；銀行、超市市、會(huì)所等等展示入伙儀式；；（可能第三三次選房））會(huì)所等配套套開放；中信會(huì)項(xiàng)目目特刊海報(bào)宣傳、、軟文炒作作電視及報(bào)紙紙品牌集中中宣傳電視、電臺(tái)臺(tái)、報(bào)紙、、海報(bào)、單單張、短信信等全方位位立體宣傳傳；鎮(zhèn)區(qū)宣傳推推廣電視、特刊刊為主報(bào)紙配合節(jié)節(jié)點(diǎn)及現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)電視、報(bào)紙紙為主短信、單張張等配合形象墻、廣廣告牌等包包裝；售樓處、樣樣板房完工工示范園林批批樣板房全面封頂（（12月中中）；14、15、16、、17棟外外立面展示示中心園林及及第三批樣樣板房完工工（11月月底）會(huì)所完工（（3月底））二期商鋪及及其廣場(chǎng)包包裝到位（（1月底））車位劃分完完成（2月月中）工程全面完完工（4月月初）營銷總控圖圖6/7/13/15棟全部和和10棟部部分單位房房號(hào)，約400套8/9/11/12棟全部和和10棟部部分單位房房號(hào)，約600套單單位費(fèi)用預(yù)算總體費(fèi)用比比例約占總總體銷售額額的2.5%戶外廣告按按1年35萬計(jì)算，，預(yù)計(jì)需要要10塊報(bào)紙按每月月18萬計(jì)計(jì)算，相當(dāng)當(dāng)于三個(gè)南南都整版短信按50萬條/次次，可發(fā)15次（針針對(duì)重大節(jié)節(jié)點(diǎn)和商鋪鋪推售）活動(dòng)費(fèi)用主主要考慮重重大節(jié)點(diǎn)活活動(dòng)和邀請(qǐng)請(qǐng)名人費(fèi)用用放映結(jié)束9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:37:1503:37:1503:371/5/20233:37:15AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:37:1503:37Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:37:1503:37:1503:37Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:37:1503:37:15January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月20233:37:15上午午03:37:151月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:37上上午1月-2303:37January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/53:37:1503:37:1505January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。3:37:15上午3:37上上午03:37:151月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。