前期費用介紹

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工程費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費等。規(guī)劃設(shè)計費：項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費（含支付社會中介服務(wù)機構(gòu)的市場調(diào)研費），制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費?？睖y丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等?！叭ㄒ黄健辟M：接通紅線外施工用臨時給排水（含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用）、供電、道路（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費）等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用（包括開工前垃圾清運費）等。臨時設(shè)施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機，家具等不屬于臨時設(shè)施費。預(yù)算編、審費：支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。發(fā)生前期工程費的時候就在該項目下設(shè)明細科目進行核算，待工程結(jié)束后，按規(guī)劃允許的總建筑面積比例進行分攤，分攤到工程成本之中。解析房地產(chǎn)開發(fā)費用（前期費用）明細征地、拆遷階段：地形勘測費征用土地補償費附著物補償費（拆遷補償費）林地補償費森林植被恢復(fù)費林地同意使用砍伐費使用林地評估費耕地占用稅耕地開墾費新菜地、魚塘開發(fā)建設(shè)基金村民社?；鹫鞯毓芾碣M征地查勘測量費拆遷管理費臨遷補助費城市增容費土地手續(xù)階段：用地預(yù)審附圖費土地勘測費摘牌交易服務(wù)費土地使用權(quán)出讓金（地價）土地使用權(quán)出讓合同契稅土地閑置費地質(zhì)災(zāi)害評估費購買地形圖費套圖費用總規(guī)階段：交通評估費調(diào)規(guī)可行性研究費公示公證費公示牌制作費專業(yè)報建環(huán)境評價咨詢費人防易地建設(shè)費規(guī)劃報建放線測量費公示費（含公證費、公示牌制作費）市政設(shè)施配套費設(shè)計、施工、監(jiān)理招投標招投標評標費場地使用費交易服務(wù)費初步設(shè)計審查審查費用專家費會議費施工許可證施工圖審查費工程定額編制費質(zhì)監(jiān)費安監(jiān)費勞保金散裝水泥基金印花稅新型墻體材料基金農(nóng)民工社會工商保險預(yù)售證門牌號碼制作費郵箱制作費樓盤名、路名登報費制作路牌費面積測繪費規(guī)劃驗收階段：驗線費公示費（含公證費、公示牌制作費）公示費（含公證費、公示牌制作費）違章處罰大確權(quán)房屋測繪費確權(quán)查冊費補交出讓金房地產(chǎn)銷售交易階段：印花稅繳交稅費房地產(chǎn)交易手續(xù)費其他費用工商注冊費工商年檢費補充：房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用組成對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。（一）開發(fā)成本共有八項：.土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。.土地征用及拆遷安置補償費。（1）土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。（2）拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。.前期工程費。前期工程費主要包括：（1）項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3％左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算。（2）“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算。4.建安工程費。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算5.基礎(chǔ)設(shè)施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。.公共配套設(shè)施費。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。.不可預(yù)見費。它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1?6項之和為基數(shù)，按3%—5%計算。.開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。（二）開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。.管理費用?？砂错椖块_發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項之和為基數(shù)，按3%左右計算。.銷售費用。它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：（1）廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；（2）銷售代理費。約為銷售收入的1.5％一2％；（3）其他銷售費用。約為銷售收入的0.5％一1％。房地產(chǎn)開發(fā)前期費用費率及流程是什么1、規(guī)劃部門：（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉(zhuǎn)讓合同（2）如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領(lǐng)取并填寫選址意見書，規(guī)劃局批準后發(fā)用地許可證。需交費：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費2、領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續(xù)。需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領(lǐng)取立項批文3、完成1、2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領(lǐng)證需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅4、完成前3項后，再到規(guī)劃局建管處辦理報建手續(xù)。（1）建設(shè)單位寫出書面申請（內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。（2）提交土地證、航測圖、規(guī)劃用地證、計委立項批文、總平面圖。（3）根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設(shè)工程申請復(fù)函”的具體要求，設(shè)計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規(guī)劃局審定后方可進行施工圖設(shè)計。（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表，到相關(guān)部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（5）經(jīng)局長簽發(fā)后領(lǐng)取交費通知單，需繳納：規(guī)劃管理費：0.1~0.25%檔案保證金：5%建設(shè)配套費：5~20元/平方米綠化費：1元/平方米人防費：6.5元/平方米商業(yè)網(wǎng)電費：15元/平方米墻改基金：15元/平方米（6）交費、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。5、第4項完成后，到建委辦理報建及招標手續(xù)。A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進賬單復(fù)印件B、招標表：（1）建設(shè)單位憑報建表領(lǐng)取招投標申請書。（2）發(fā)布招標工程信息。（3）編制招標文件，確定評標辦法。（4）選定投標隊伍不少于5家。（5）建設(shè)單位書寫考察報告，并提出侯標單位的名單報招標辦。（6）招標單位以書面形式通知投標候選單位，明確選定投標單位的辦法、活動地點和時間。（7）確定開標日期，由招標辦派人監(jiān)督開標、評標、定標。（8）確定中標單位后，雙方簽訂《中標條件內(nèi)容》，按規(guī)定繳納招標投標管理費，辦理《中標通知書》。（9）按《中標通知書》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米D、質(zhì)量監(jiān)督：0.25%~0.65%E、施工許可證F、辦理安全監(jiān)督G、核定工程類別和取費標準H、辦理開工報告6、房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進