公寓營銷方案

iiii價格策略模型價格策略模型超值策略經濟策略3-2超值策略經濟策略3-2層15-21層優(yōu)良價值策略9-L4層產品價格3.貨值盤點4-14層擬打造精裝公寓共154套,7749.53田2均價14000元/m2,貨值總計1.04億；15-21層擬打造清水公寓，共91套，4492.53m2,均價11600元/m2,貨值總計0.52億；三期公寓產值共計1.56億。魯能城三期公寓貨值盤點公寓樓層裝修標準套數(shù)套數(shù)占比總建筑面積面積占比均價總價4-14精裝15462.9%7449.5362.4%140001.0415-21清水9137.1%4492.5337.6%116000.52合計245100.00%11942.06100.00%1.56四、銷售目標.業(yè)績目標：為達成年度銷售目標，在住宅預售無法突破的請下，公寓產品保證最大去化量，年度銷售1.5億銷售目標；公寓首開銷售目標8500萬，為去化56.7%，即銷售139套；.蓄客目標：按照來訪轉成交市場平均轉化率10%，本案245套公寓預計需求客戶量為2450組；首開銷售139套，客戶需求量為1390組；五、營銷策略由于公寓整體取證時間滯后，且為實現(xiàn)更多的價格溢價空間，需在產品價值打造方面提供更多支撐，故對公寓的營銷策略思考如下：策略1：提前啟動線下蓄客，找準客戶，提前落位；結合公寓當前進度，9月下旬啟動大客戶的挖掘，通過資源電call、企業(yè)團購、合作單位團購等形式，進行大客戶拓展前置，縮短蓄客周期；策略2：附加值打造，提高溢價支撐由于整體產品設計較為平淡，無突出設計亮點，為實現(xiàn)更多溢價，建議增加公寓產品附加值產品打造，利用底層商業(yè)空間配置更多公共配套，提升產品價值。借鑒WEWORK模式，打造共享空間配套包裝，疊加三大泛社交會所，提升價值，統(tǒng)一招商，帶租約銷售。共享配套配置健身房、書咖、自助洗衣房、私宴館、公共會客區(qū)、專屬儲物倉等功能。策略3：分段銷售，清水與精裝同時打造，提高轉化；將公寓分為高低區(qū)，高區(qū)產品以清水為主，銷售對象為整層大客戶和只夠買清水的客戶；低區(qū)以精裝產品為主，主要銷售對象為投資性散客，同時利用精裝和清水價格差形成客戶擠壓。

策略4:小步快跑，快蓄快銷；首次開盤過后，進入持銷階段，采用“小步快跑，快蓄快銷”策略，對當周到訪客戶進行引導，拼層銷售，當周蓄客當周開盤，形成熱銷氛圍，同時避免整棟樓被賣散。六、執(zhí)行計劃整體營銷計劃鋪排：9.259.3010.2110.28前置蓄客辦卡啟動9.259.3010.2110.28前置蓄客辦卡啟動廿嘉信就 升盎9月25日-9月30日10月1日-10月8日10月9日-10月20日10月21日-10月27日10月28日銷售階段前置蓄客辦卡階段認籌階段開盤推廣主題一席盡藏城東繁華總價40萬起爭藏城東繁華致敬少數(shù)遠見者魯能?東方里重磅開盤輸出價值點項目價值、產品信息項目價值、產品信息、辦卡啟動信息項目價值、產品信息、開盤信息主打開盤信息推廣訴求釋放項目新品即將加推信息，重新喚起市場對項目的關注，同步啟動意向客戶登記，為后續(xù)轉卡累計客戶釋放項目辦卡信息，制造緊張氛圍，提高辦卡期間上訪量釋放項目開盤熱銷信息，同時以低總價優(yōu)勢吸引投資客戶關注。通過推廣宣傳開盤熱銷信息，提升項目影響力媒體建議線下包裝為主、朋友圈、微信等公交站臺、朋友圈、商圈道閘、車庫燈箱搜狐焦點、朋友圈、電梯轎廂朋友圈、論壇、官微、搜狐焦點等渠道開展項目專場推介、媒體單位拓展資源電CALL、合作單位拓展、大客戶拓展活動配合周末公寓專場發(fā)布推介會暖場資源活動、超級月亮展、品牌活動、樣板間開放開盤活動銷售方式1.4-14樓精裝銷售;2.15-21層清水銷售；3.整層銷售為主，散售為輔，散客裝層銷售、大客戶整層銷售；（一）銷售策略1.銷售階段:9月25日-9月30日：媒體單位拓展，專項推介前置蓄客，為后續(xù)排卡客戶做準備；10月1日-10月20日：資源電CALL、合作單位拓展、大客戶拓展全面拓客開展，啟動客戶辦卡登記；10月21日-10月27日：資源電CALL、合作單位拓展、大客戶拓展等拓客動作持續(xù)開展，在前期辦卡客戶基礎上啟動認籌；10月28日：公寓開盤。2.銷售方式：整層銷售為主，散售為輔分層銷售，最大化轉化客戶，同時保證樓層完整性。為滿足更多客戶需求，加快銷售速度，公寓4-14層以精裝房進行銷售15-21層以清水房進行銷售；同時滿足精裝客戶和清水房客戶的需求；為避免客戶將樓層選花，將散客裝層銷售，為后期整層客戶預留空間.其他銷售模式.政企合作：與政府合作聯(lián)合打造人才公寓。根據(jù)8月3日成都市城鄉(xiāng)房產管理局公布的成都市促進產業(yè)發(fā)展的住房保障政策措施，租住由政府提供的人才公寓滿5年后可申請按入住時市場價格購買，購房后5年內不得出售。租住人才公寓，規(guī)定租期為5年，租金標準由各區(qū)（市）縣政府（管委會）根據(jù)人才和項目情況，按照市場租金的一定比例確定。租住滿5年后，可在滿5年之日起6個月內申請購買，人才公寓的出售價格為人才入住時的市場價格。由房源業(yè)主單位參考同區(qū)域、同品質商品住房市場價格確定，并在房屋租賃合同中予以明確。.大客戶整棟包銷：尋找有實力的單位，對整棟公寓進行整體打包銷售，制定分期付款協(xié)議，首付款不低于10%；）.托管運營模式：不改變業(yè)主房屋產權，將房屋按照星級酒店客房

標準整理、布置，由托管平臺進行推廣，實現(xiàn)租賃，獲取收益；采取收益分成。桃鞋 安部JL 芭龍…，辱等客源平臺慮源和的端售托管養(yǎng)護全國入住慮源就求…經營平臺

t就求…（二）推廣策略本案公寓線上推廣方面以“都會私人CLUB”多功能投資空間為概念進行宣傳。線上以“東二環(huán)，雙地鐵，輕奢私人CLUB”為推廣主線進行傳播。線上通過對區(qū)域價值、雙地鐵及豐富的商業(yè)配套，利用網絡、自媒體等平臺進行話題炒作和價值的傳播，線下通過資源類圈層活動、集團品牌活動、公寓樣板間開放等節(jié)點活動將線上召集客戶導流至案場。第一階段：9月25日-9月30日推廣主題：東二環(huán)、雙地鐵、大都會一席盡藏城東繁華建面約35-44nV輕奢私享CLUB即將發(fā)售推廣訴求：釋放項目新品即將加推信息，重新喚起市場對項目的關注，同步啟動意向客戶登記，為后續(xù)轉卡累計客戶；媒體建議：線下包裝宣傳為主，官微、朋友圈等活動配合：公寓專場推介發(fā)布會第二階段：9月29日-10月8日推廣主題：東二環(huán)、雙地鐵、大都會總價40萬起，爭藏城東繁華建面約35-44m2輕奢私享CLUBVIP卡啟動辦理推廣訴求：釋放項目辦卡信息，制造緊張氛圍，提高辦卡期間上訪量；媒體建議：公交站臺、朋友圈、商圈道閘、車庫燈箱等；活動配合：資源暖場活動第三階段：10月9日-10月27日推廣主題：東二環(huán)、雙地鐵、大都會致敬少數(shù)遠見者建面約35-44m2輕奢私享CLUB即將開盤推廣訴求：釋放項目開盤熱銷信息，同時以低總價優(yōu)勢吸引投資客戶關注。媒體建議：搜狐焦點、朋友圈、電梯轎廂等；活動建議：超級月亮展、資源暖場活動、品牌活動、精裝樣板房開放（三）渠道建議1、電call:針對前期業(yè)主及來訪未成交客戶，安排置業(yè)顧問進行電話回訪，告知公寓銷售信息；2、媒體推介：針對合作媒體，進行上門推介宣傳，同時包裝媒體購房專享折扣（額外享受1個點優(yōu)惠），給予專屬感，同時借助媒體進行市場傳播；意向推介單位：搜房網、新浪網、鳳凰網等；3、合作單位宣講：走進合作單位，進行項目專場推介，制定專屬優(yōu)惠（額外享受1個點優(yōu)惠），組織合作單位團購；意向推介單位：銀行、總包單位、供應商單位等；4、大客戶洽談：提前啟動潛在整層或半層大客戶，如經濟型酒店等，開盤前進行落位和鎖客。（四）優(yōu)惠體系公寓開盤前一次性最大優(yōu)惠15%，按揭最大優(yōu)惠13%。優(yōu)惠政策優(yōu)惠組成一次性優(yōu)惠點數(shù)（%）按揭優(yōu)惠點數(shù)（%）大客戶優(yōu)惠3%3%團購、專項優(yōu)惠包裝1%1%辦卡VIP2.0%2.0%交10000抵2%2.0%2.0%開盤當天認購優(yōu)惠3.0%3.0%按時簽約1.0%1.0%按揭、公積金和其他付款方式0.0%1.0%一次性3.0%0.0%最高優(yōu)惠合計15.0%13.0%（五）費用預估（按照開盤銷售1億，1個點的營銷費用）序號費用名稱預算金額（萬）1物料制作印刷費用102網絡、自媒體等線上投放40

3電梯轎廂、車庫燈箱等線下廣告304推介禮品費用55活動費用106合計95（六）公寓工作倒排成都魯能城公寓工作籌備節(jié)點類別工作內容收口時間營銷節(jié)點輸出成果《公寓價格方案》9月28日《公寓營銷推廣方案》（廣告、網推公司）9月29日《公寓蓄客方案》9月26日《首批次開盤方案》10月15日銷售培訓銷售說辭及百問初稿9月28日周邊市場及重點項目踩盤9月26日項目公寓交底培訓（設計、客服、工程等）9月27日區(qū)域公寓市場及重點競品培訓9月27日公寓合同培訓10月10日置業(yè)顧問考核上崗9月29日價格擬制定周邊市場價格摸底9月25日測繪面積、結構、編號等核定9月26日公寓價格初稿（價格框架搭建）9月28日根據(jù)客戶反應價格修正10月15日擬定價格材料，提交集團審批10月16日價格體系培訓10月25日銷售政策公寓銀行、金融政策培訓10月20日推廣廣告公司案名、宣傳語、VI、LOGO確定9月28日主題定位展板、總平展板、投資價值展板、風險提示展板等設計確定9月29日網絡媒體廣告設計、其他媒體推廣設計等線上物料確定9月29日

廣告調性、平面表現(xiàn)、風格確定9月29日媒體組合思路確定9月30日媒體資源洽談并確定排期10月5日銷售物料設計和定稿10月2日項目推介PPT（第一版）9月28日網推公司區(qū)域價值炒作思路10月1日項目價值解讀思路10月1日線上造勢活動思路10月1日銷售節(jié)點信息釋放持續(xù)銷售及活動節(jié)點單圖發(fā)布持續(xù)公寓H5價值解讀根據(jù)銷售節(jié)點發(fā)布活動公司首批次公寓開盤活動10月30日每周暖場及節(jié)點活動持續(xù)包裝展示區(qū)圍擋畫面更換10月2日銷售中心增加三期公寓沙盤10月2日更換公寓價值展板及案場宣傳畫面10月2日物料銷售物料籌備公寓價值手冊、戶型圖、DM海報、三期總平圖10月2日三期紅線內外不利因素公示10月10日公寓效果圖9月28日誠意登記書、意向落位表10月20日公寓樣板間（若修建）10月21日公寓VR（若使用）10月22日工程進度工程進度確定公寓精裝設計方案及配置標準9月1日工程進度達到正負零10月20日展示區(qū)呈現(xiàn)10月30日公寓樣板間（若修建）10月20日看房通道搭建10月15日七、附加值打造1、公共配套打造借鑒wework共享辦公模式，利用公寓公共空間，打造造高品質優(yōu)

質服務、便利生活，同時滿足自住與商旅客戶的服務式公寓物業(yè)，提高

產品附加值。業(yè)態(tài)分布：1F引入776.05m2便利生活商業(yè)配套為主，2-3F打造1568.12m2共享服務空間，4-8F為精裝公寓，9-21F為清水公寓。招商銷售：2-3F共享服務空間部分進行業(yè)態(tài)規(guī)劃，統(tǒng)一招商，帶租約銷售。精裝分區(qū)：60m2以下公寓產品以單間精裝為標準，60m2以上公寓產品可打造隔斷，采用一室一廳精裝標準，散賣。清水公寓：引入中高端商務酒店，整層銷售，或引入酒店，帶租約銷售。2、工區(qū)打造為提高公寓及三期整體形象，在公寓10月1日前，完成公寓大堂及1-4層外立面的裝修，對公寓大堂出入口的景觀進行提前呈現(xiàn)，利用高品質的展示區(qū)，增加公寓的未來投資潛力。3、物業(yè)服務升值1）、打造物業(yè)APP服務。定制化人「「,貼心無憂物業(yè)服務，物業(yè)提供包括出租車電招、駕校報名、健康檢測服務、代泊車、叫早服務、等服務。2）社區(qū)云商。社區(qū)局域商業(yè)平臺，一站式解決社區(qū)商業(yè)與用戶對接。如洗衣上門收取、在線訂購上門送餐等。

整生活智能物管平臺十