2017年上海房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策房地產(chǎn)相關(guān)法律考試試題

2017年上海房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)相關(guān)法律考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1個(gè)事最符合題意）1、__資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。A口一手BDDDC口原始Dm2、估價(jià)對(duì)象土地 2004年的純收益為500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2005年到2009年各年純收2009年底將益分別為510萬(wàn)元、550萬(wàn)元、580萬(wàn)元、600萬(wàn)元、6502009年底將該土地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 4000萬(wàn)元，該類土地的報(bào)酬率為 8％，土地使用權(quán)在2005年1月1日的價(jià)格為。A：6866萬(wàn)元B：7161萬(wàn)元C：5010萬(wàn)元D：5510萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、某辦公樓是 15年前在劃撥土地上建設(shè)的， 現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)， 出讓年限為 50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)所投入費(fèi)用 255萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新購(gòu)建價(jià)格為 350萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為 60年，殘值率為 3％，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為萬(wàn)元。A：61.84B：78.35C：84.88D：173.17E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、拍賣(mài)的基本原則不包括 __。A口公開(kāi)原則B口保留價(jià)原則C□公正原則D口公平原則5、設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使（） 。A口供役地的價(jià)值下降B口需役地的價(jià)值下降C口供役地與需役地的價(jià)值都下降D口供役地與需役地的價(jià)值都上升6、某房地產(chǎn)投資者以 300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為 100萬(wàn)元．其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為 10%、期限為 10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為 10萬(wàn)元，則考慮還本付息 （本付息 （不考慮所得稅影響A．10%）后的權(quán)益投資回報(bào)率為B．11.27%C．14.18%D．42.55%7、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定。A：相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布B：相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布C：相應(yīng)的成本價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布D：相應(yīng)的標(biāo)定價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、對(duì)評(píng)估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是__。A.保本點(diǎn)分析B.敏感性分析C.現(xiàn)金流量分析D.統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析9、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，銷售住房8萬(wàn)套，則吸納周期為（）年。A．0.63B．1.63C．2.25D．12.5010、現(xiàn)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)某寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2,可售建筑面積為8000m2,銷售單價(jià)為1.6萬(wàn)元/m2,若報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為10%。則測(cè)算該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完成后的現(xiàn)值是__萬(wàn)元。A．9616.83B．10161.05C．12021.04D．1280011、在強(qiáng)制拍賣(mài)中,拍賣(mài)的主體是__。A.人民法院和拍賣(mài)公司B.競(jìng)買(mǎi)人和買(mǎi)受人C.人民法院和拍賣(mài)標(biāo)的所有權(quán)人D.拍賣(mài)公司和拍賣(mài)標(biāo)的所有權(quán)人12、下列在確定房屋貨幣拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí),關(guān)于房屋“用途”的說(shuō)法不正確的是。A：“用途”是指被拆遷房屋所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的用途B：所有權(quán)證書(shū)未標(biāo)明用途的，以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的用途為準(zhǔn)C：產(chǎn)權(quán)檔案未記錄用途的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)D：實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門(mén)同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、在建工程抵押貸款,是以開(kāi)發(fā)商與施工單位簽訂的依法生效的__設(shè)定抵押權(quán),按其在建工程已完工部分分次發(fā)放貸款。A.房屋建筑物B.土地使用權(quán)C.在建工程D.房屋期權(quán)14、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)中現(xiàn)金流的表達(dá)方式，正確的是人：稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用8：稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息C：稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅口：稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅E：借款合同15、對(duì)運(yùn)用各種估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的要求不包括。A：估價(jià)方法選用恰當(dāng)B：估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C：計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程正確無(wú)誤D：各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果一致E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、工業(yè)區(qū)許多煙囪構(gòu)成一個(gè)區(qū)域性的污染源，屬于。A：點(diǎn)源B：線源C：面源D：瞬時(shí)源E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、采用__求取的年折舊額每年遞減。A.成新折扣法B.償債基金折舊法C.年數(shù)合計(jì)法D.直線折舊法18、下列不屬于耕地占用稅免稅范圍的包括。A：部隊(duì)軍事設(shè)施用地B：炸藥庫(kù)用地C：醫(yī)院用地D：農(nóng)村居民占用耕地新建住宅E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、下列說(shuō)法不正確的是__。A.建筑安裝工程費(fèi)用中的利潤(rùn)主要是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程造價(jià)的利潤(rùn)，它是按相應(yīng)的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)乘以計(jì)劃利潤(rùn)率確定的土建工程的利潤(rùn)=直接工程費(fèi)義利潤(rùn)率C.安裝工程的利潤(rùn)=人工費(fèi)義利潤(rùn)率D.依據(jù)不同投資來(lái)源或工程類別，采用差別利潤(rùn)率20、按照公司法的規(guī)定，只有才可以發(fā)行股票。A：個(gè)人B：合伙企業(yè)C：有限責(zé)任公司D：股份有限公司E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、__，又稱目標(biāo)市場(chǎng)，是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。A.商品市場(chǎng)B.生產(chǎn)要素市場(chǎng)C.服務(wù)市場(chǎng)D.潛在市場(chǎng)22、運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)。A：利潤(rùn)B：毛收入C：價(jià)值D：凈收益E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、國(guó)家實(shí)行土地登記制度，由對(duì)所管轄的土地進(jìn)行登記造冊(cè)。A：縣級(jí)以上人民政府B：縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)C：縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)管理部門(mén)D：鄉(xiāng)級(jí)以上人民政府E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章24、某待開(kāi)發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為1.5億元/k近。假設(shè)開(kāi)發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%,該土地的投資利息為元/近。A：55.20B：103.22C：109.63D：114.82E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、城市居住區(qū)的規(guī)模通常以__作為主要標(biāo)志。A.居住人口規(guī)模B.居住戶數(shù)規(guī)模C.用地規(guī)模D.建筑規(guī)模二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放在房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來(lái)（）。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.法律風(fēng)險(xiǎn)C.信用風(fēng)險(xiǎn)D.管理風(fēng)險(xiǎn)2、下列，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。A：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)B：房地產(chǎn)入股C：房地產(chǎn)繼承D：房地產(chǎn)抵債E：房地產(chǎn)贈(zèng)與3、拆遷主管部門(mén)收到拆遷申請(qǐng)和規(guī)定提交的批準(zhǔn)文件后，應(yīng)對(duì)申請(qǐng)內(nèi)容進(jìn)行審查。人：申請(qǐng)人提供的批準(zhǔn)文件是否齊全、有效B：拆遷范圍內(nèi)是否有受保護(hù)且不允許拆除的建筑C：拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)是否明確或有爭(zhēng)議D：對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償安置是否符合政策規(guī)定及拆遷人內(nèi)心滿意情況E：補(bǔ)償安置方案是否可行，拆遷期限是否合理4、房產(chǎn)測(cè)量的成果包括。A：房產(chǎn)簿籍B：房產(chǎn)數(shù)據(jù)C：房產(chǎn)測(cè)量要求D：房產(chǎn)圖集E：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范5、某基金允許持有人中購(gòu)或贖回所持有的基金單位或股份，若依據(jù)基金證券能否贖回劃分，這種基金屬于__基金。A.契約型B.公司型C.封閉型D.開(kāi)放型6、在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的主要任務(wù)是__。A.選出最佳方案B.檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)因素C.對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響D.對(duì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的建議E.定量確定風(fēng)險(xiǎn)大小7、技術(shù)設(shè)計(jì)階段必須編制的概算是。A：建設(shè)項(xiàng)目總概算B：?jiǎn)挝还こ谈潘鉉：設(shè)計(jì)概算D：修正概算E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、下列屬于商品房預(yù)售條件的有。A：取得土地使用權(quán)證書(shū)B(niǎo)：持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證C：按建設(shè)的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到王程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期D：按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期E：取得《商品房預(yù)售許可證》9、全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格制度的政策制定、資格考試、注冊(cè)登記、監(jiān)督管理等工作由__共同負(fù)責(zé)。A.國(guó)土資源部和人事部B.建設(shè)部和人事部C.建設(shè)部和房地產(chǎn)管理部門(mén)D.人事部和房地產(chǎn)管理部門(mén)10、以被保險(xiǎn)人的民事?lián)p害賠償責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)稱為_(kāi)_。A.責(zé)任保險(xiǎn)B.保證保險(xiǎn)C.自愿保險(xiǎn)D.商業(yè)保險(xiǎn)11、優(yōu)先股可以分為三種，其中不包括__。A.累計(jì)優(yōu)先股B.股息可調(diào)整的優(yōu)先股C.法人優(yōu)先股D.可轉(zhuǎn)換的優(yōu)先股12、股票和債券的相同之處表現(xiàn)在。A：都是融資工具B：都是流通證券C：持有者享有相同權(quán)利D：都具有償還性E：都可以為投資者帶來(lái)收益13、在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（）。A.拖欠建設(shè)工程價(jià)款B.已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額C.房地產(chǎn)變賣(mài)處置費(fèi)用D.訴訟費(fèi)用E.其他法定優(yōu)先受償款14、房地產(chǎn)拍賣(mài)通常需交納的稅、費(fèi)項(xiàng)目包括等。A：企業(yè)所得稅B：營(yíng)業(yè)稅及其附加、合同和權(quán)證印花稅、契稅C：交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)D：合同公證費(fèi)E：拍賣(mài)傭金費(fèi)15、下列工程建設(shè)定額中，屬于施工企業(yè)定額的種類有。（2009年試題）A：施工定額B：預(yù)算定額C：概算定額D：概算指標(biāo)E：投資估算指標(biāo)16、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16%，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（）。A．3.57%B．4.00%C．6.56%D．10.56%17、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括__。A.安置標(biāo)準(zhǔn)B.補(bǔ)償方式C.補(bǔ)償金額D.安置用房面積E.拆遷方式18、某估價(jià)事務(wù)所在1998年3月27日至4月12日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2004年4月6日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為_(kāi)_。A.2004年4月6日B.現(xiàn)在C.重新估價(jià)的作業(yè)日期D.要求重新估價(jià)的委托方指定的日期19、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟包括__。A.調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況B.選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式C.估計(jì)開(kāi)發(fā)前的房地產(chǎn)價(jià)值及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期D.估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)E.進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值.20、拆遷當(dāng)事人王某對(duì)w市A縣房屋拆遷管理部門(mén)的裁決不服，下列王某的做法正確的是。A：王某可以向A縣人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議B：王某可以向A縣房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政復(fù)議C：王某可以向w市人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議D：王某可以向w市房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政復(fù)議E：王某也可以在接到裁決書(shū)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴21、對(duì)同一宗房地產(chǎn)而言，__。A.房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格-建筑物的折舊B.建筑物價(jià)格=房地價(jià)格-土地價(jià)格土地價(jià)格=房地價(jià)格-建筑物價(jià)格-建筑物的折舊D.房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格+建筑物的折舊22、下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)的公式中，正確的是__。A.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加B.經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入