XXXX年郴州市美美世界商業(yè)廣場策劃定位報告

1郴州市美美世界商業(yè)廣場策劃定位報告謹(jǐn)呈郴州市美世界房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

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永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)大型城市綜合體對于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一個處于郴州市的大型城市綜合體，在一個日益崛起的湘南地級城市，猶如突如其來一個龐然大物。對于這樣一個注定要挑戰(zhàn)人們生活習(xí)慣的綜合體，是項目在戰(zhàn)略營銷層面面臨的重要思考。我們在對綜合體作整體思考的同時，作為難點和重點的商業(yè)，我們將著重進(jìn)行闡述。作為一個大型城市綜合體，不能孤立的單純從項目所處的區(qū)域來考慮，必須基于市場，跳出市場，站在都市體量商業(yè)發(fā)展的角度，從更廣的視野來分析，借鑒國際國內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗，以期對項目的發(fā)展起到重要的指導(dǎo)與借鑒意義。序3

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)報告目的

明確方向（項目目標(biāo)、市場競爭下的策略）清晰思路（執(zhí)行策略）4

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)報告目錄First————綜合戰(zhàn)略篇second

———商業(yè)篇

Third————項目篇Fourth————定位篇Five————執(zhí)行篇5frist綜合戰(zhàn)略篇6

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)從此，一個都市新中心即將崛起，人們的生活及消費習(xí)慣將被改變……項目屬性界定：城市中心黃金，鉆石中央49133.6平方米土地42萬平方米建筑，集辦公、住宅、公寓、集群商業(yè)這預(yù)示著：是需求，還是趨勢？420000方大型城市綜合體即將橫空出世， 國際巨擘、露顯新都市風(fēng)范！7

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)我們聯(lián)想到了…美國日本新加坡中國紐約的洛克菲勒中心東京的陽光城60佳麗比灣怡豐城北京國貿(mào)中心這正是我們所需要的…………8

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)五大商務(wù)圈：①傳統(tǒng)商務(wù)圈：火車站—汽車總站，著力發(fā)展以經(jīng)營貼近大眾生活的服裝、小商品、電腦IT類商品為主的市場，錯位發(fā)展，規(guī)范經(jīng)營，逐步從現(xiàn)貨交易市場向展（覽）貿(mào)（易）型市場轉(zhuǎn)變；②中央商務(wù)圈：以人民中路為中心，半徑500米范圍內(nèi)形成的商業(yè)圈為核心，以步步高（郴州）中心城為核心；③五嶺廣場商務(wù)圈：重點發(fā)展金融、保險等中介商務(wù)服務(wù)業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)；④武廣福城新區(qū)商務(wù)圈：以武廣高鐵車站為中心，大力發(fā)展高鐵經(jīng)濟(jì)，形成城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)化良性互動的格局，集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑娛樂業(yè)、高品質(zhì)居住和高科技產(chǎn)業(yè)于一體的具有商務(wù)功能的交通樞紐型的城市片區(qū)級中心。⑤湘南國際物流園商務(wù)圈：充分利用園區(qū)綜合物流功能，重點發(fā)展商品會展根據(jù)郴州市總體規(guī)劃要求，全力營造“358”的服務(wù)業(yè)發(fā)展格局，即構(gòu)建“三條旅游帶”、形成“五大商務(wù)圈”、打造“八大市場群”。規(guī)劃，意味著空白9

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)空白，CBD整合重組、運營城市未來機(jī)遇，項目的機(jī)遇在于利用城市中心都市圈的區(qū)位優(yōu)勢，融入CBD生活圈，成為主流生活圈擴(kuò)容的差異化有機(jī)補(bǔ)充，迫使CBD整合重組，進(jìn)而升級并運營城市中心之未來。目標(biāo)，立足郴州，運營城市，輻射長三角乃至周邊區(qū)域，跳出郴州，使本項目區(qū)域化、比肩國際！

對內(nèi)互補(bǔ)、對外輻射，一個新中心、城中城。10

永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)機(jī)遇，站在城市運營的高度，去詮釋以新都市主義，

打造郴州的洛克菲勒城市生活中都市高檔居住區(qū)；都市工作生活區(qū)；都市餐飲聚集區(qū)；都市休閑娛樂區(qū)；都市時尚購物區(qū)；城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢，建筑物的功能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用。11永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)解析，新都市主義義都市中心、一一站式的便利利和滿足新都市主義””強(qiáng)調(diào)以都市市中心為工作作生活的核心心，重視在都都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)進(jìn)行有效的合合理的填補(bǔ)性性開發(fā)利用，，整合現(xiàn)代生生活諸多要素素，使“居住住、工作、購購物、休閑””等鏈接起來來，構(gòu)成一個個十分完善、、便利、現(xiàn)代代的生活空間間，確保日常?！肮ぷ?、生生活、商務(wù)、、飲食、休閑閑、娛樂”在在此范圍內(nèi)迅迅速得以解決決，使現(xiàn)代人人的生活需求求和心理感受受得到最大的的保證和滿足足。最具“個性、、時代、效率率”的新都市市主義生活主主張“新都市主義義”生活模式式占據(jù)城市資資源交匯的中中心地帶，縮縮短現(xiàn)代人的的時間、交通通成本，提升升“機(jī)遇、情感”等概率率。追求成就感、、時代進(jìn)步毗鄰都市而居居，把握社會會進(jìn)步節(jié)奏，，進(jìn)而引發(fā)自自我奮斗和追追求的成就感感，這是當(dāng)代代人的主要精精神和目標(biāo)所所在。12永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)定位，出發(fā)前前，我們對郴郴州做了思考考，對項目做做了初步設(shè)想想以新都市主義義，CBD主流建筑將是是集“居住、、辦公、餐飲飲、休閑、娛娛樂”于一體體的綜合性建建筑自由、和諧、、共享13永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)自由，我們這樣想想象……………建筑是自由的的，空間間和環(huán)環(huán)境設(shè)設(shè)計；；沒有有拘束束和壓壓抑的的感覺覺；消費是是自由由的，飲食食、休休閑、、娛樂樂、購購物、、辦公公、居居住，，多種種自由由任你你選擇擇；服務(wù)是是自由由的，人人性化化的管管理和和服務(wù)務(wù)，契契合不不同人人士；；心情是是自由由的，所所有的的一切切讓你你感到到輕松松、愉愉悅。。14永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問機(jī)機(jī)構(gòu)和諧，，甚至，，我們們還想想象了了……環(huán)境是是和諧諧的建筑與與空間間，人人與設(shè)施形形成了了一個個和諧的生生態(tài)環(huán)環(huán)境；；功能是是和諧諧的豐富購購物，，多種種餐飲飲、休休閑娛娛樂形形式相相互依依賴，，和諧諧并存存；文化是是和諧諧的東方與與西方方，國國內(nèi)與國國外，，經(jīng)典典與時尚尚，共共創(chuàng)一一個和諧諧的社社區(qū)文文化；；群體是是和諧諧的不同地地域，，不同同年齡，，不同同職業(yè)業(yè)，不不同層層次的的人們們聚集集在一一起。。15永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問機(jī)機(jī)構(gòu)共享，，我們想想象的的還更更多……共同理理想在這個個社會會中，，人們們共享享歡樂樂、喜喜悅、、光榮榮和驕驕傲，，人手手牽手手共同擁擁有我們的的城市市不只是郴郴州本本地人，而而是整整個城市周周邊的的的人群設(shè)施共共享一切設(shè)設(shè)施和和服務(wù)務(wù)都由由這里里的人人們所所擁有有，人人們享享受著著它們們，又又建設(shè)設(shè)著他他們16永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)建宏宏筑，我們們羅列列跳躍躍的思思續(xù)……我們做做的不不是一一個產(chǎn)產(chǎn)品，，而是是一個個作品品這個作作品是是滿足足不同同功能能和群群體需需求的的，而而且是是站在在城市市運營營的高高度，，為城城市CBD進(jìn)行升升級塑塑造，，引導(dǎo)導(dǎo)消費費革命命，在在城市市的發(fā)發(fā)展中中經(jīng)得得住考考驗的的………….是在形形式上上、規(guī)規(guī)模上上、在在空間間上、、概念念上、、規(guī)劃劃上、、未來來發(fā)展展上，，都要要呈現(xiàn)現(xiàn)良性互動動關(guān)系系。——這正是是我們們要努努力的的方向向是標(biāo)新新，但但怎樣樣立異異？17永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問機(jī)機(jī)構(gòu)作品，，秉承承“新新都市市主義義”的的設(shè)計計理念念空間、、時間間的高高效合合理利利用；；專門主主題、、鮮明明的時時代個個性；；高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，自自然與與城市市迅速速融合合的規(guī)規(guī)劃手手法；；與時俱俱進(jìn)，，展現(xiàn)現(xiàn)成就就的都都市身身份色色彩；；18永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問機(jī)機(jī)構(gòu)空間、、時間間的高高效合合理利利用城市快快速發(fā)發(fā)展，，許多多城市市中心心地塊塊容積積率在提升升、建建筑在在拔高高、物物業(yè)在在綜合合。新新都市主義義倡導(dǎo)導(dǎo)：地塊合合理劃劃分，，精準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)劃劃；容積率率有效效利用用；重視““人流流動線線”恰恰當(dāng)設(shè)設(shè)計，，達(dá)到到有限限范圍圍內(nèi)時時間與與空間間的高高效利利用。。19永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問機(jī)機(jī)構(gòu)專門主主題、、鮮明明的時時代個個性新都市市主義義提倡倡“主主題和和個性性”，，因為為只有有主題題和個個性，，才能能夠有有活力力，對對業(yè)主主可客客戶形形成引引力。。商業(yè)鮮鮮明主主題住宅鮮鮮明主主題在新都都市主主義概概念規(guī)規(guī)劃之之下，，營造造都市市標(biāo)志志性生生活個個性；；他就是是“都都市魅魅力、、豐富富多彩彩與舒舒適””20永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問機(jī)機(jī)構(gòu)都市魅魅力豐豐富多多彩21永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問機(jī)機(jī)構(gòu)高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，自自然與與城市市迅速速融合合的規(guī)規(guī)劃手手法隨著現(xiàn)現(xiàn)代人人們生生活節(jié)節(jié)奏的的加快快，人人們離離不開都市市，更更向往往自然然，都都市生生態(tài)居居住成成為成功人人士追追求的的方向向：盡可能能高的的綠化化率；；景觀商商業(yè)成成為主主流；；消費、、居住住、辦辦公的的生態(tài)態(tài)化；；22永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問機(jī)機(jī)構(gòu)23永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問機(jī)機(jī)構(gòu)與時俱俱進(jìn)，，展現(xiàn)現(xiàn)成就就的都都市身身份色色彩都市是是稀有有中心心，永永遠(yuǎn)是是時代代、進(jìn)進(jìn)步、身身份、、財富富的象象征，，新都都市主主義強(qiáng)調(diào)都都市身身份、、價值值：高檔次次完善善配套套；完善智智能化化高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)物業(yè)業(yè)管理理；建筑色色彩、、品質(zhì)質(zhì)與立立面；；以上上構(gòu)成成“都都市豪豪宅””要素素。24永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問機(jī)機(jī)構(gòu)接下來來，我們的的戰(zhàn)略略思考考應(yīng)該該怎樣樣深化化、具具體的的產(chǎn)品品要做做什么么？探根尋尋源，，我們不不妨先先從市市場，，先從從商業(yè)業(yè)方面面分析析開來來………25second商業(yè)篇篇市場——————產(chǎn)產(chǎn)品26永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問機(jī)機(jī)構(gòu)對于一一個主主題性性商業(yè)業(yè)目的的性消消費的的研究究Question1：做什么么？27永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問機(jī)機(jī)構(gòu)本項目目規(guī)劃劃總建建筑面面積42萬㎡㎡，其中商商業(yè)約約為17萬㎡㎡，面面對如如此大體體量的的商業(yè)業(yè)。而而且又又處在在核心商商圈內(nèi)內(nèi)。我們們做做什什么么呢呢？？28永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問機(jī)機(jī)構(gòu)在市中中心區(qū)區(qū)域，，一般般人的的第一一直覺覺是:我們們做做百百貨貨！！那么么，，做做百百貨貨能能成成功功嗎嗎？？請看看商商業(yè)業(yè)部部分分介介紹紹29永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問問機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)項目目所所處處位位置置目前前郴郴州州商商業(yè)業(yè)市市場場形形成成了了以以國國慶慶路路、、人人民路路為為中中心心的的老老城城商商圈圈和和以以五五嶺嶺廣廣場場為為中心心的的五五嶺嶺新新區(qū)區(qū)商商圈圈及及香香雪雪商商圈圈，，本本項項目位位于于國國慶慶路和和人人民民路路交交匯匯處處，，區(qū)區(qū)位位優(yōu)勢勢極極佳佳。。北湖湖商商圈圈：：范圍圍：：主主要要包包括括國國慶慶路路、、文文化化路路、、八八一一路路、、人人民民東東路路、、北北湖湖公公園園附附近近五嶺嶺新新商商圈圈：：范圍圍：：以以五五嶺嶺廣廣場場沃沃爾爾為為核核心心向向外外擴(kuò)擴(kuò)散散。。香雪雪商商圈圈：：以今今日日興興城城為為中中心心向向外外擴(kuò)擴(kuò)散散的的環(huán)環(huán)形形區(qū)區(qū)域域，，（（社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)中中心心））規(guī)規(guī)劃劃———購物物中中心心式式模模式式北湖商圈五嶺商圈香雪商圈本案30永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問問機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)北湖湖商商圈圈特特點點(市級級商商業(yè)業(yè)中中心心)規(guī)劃劃北湖湖商商圈圈的的商商業(yè)業(yè)中中心心為為健健康康路路、、國國慶慶路路、、北北湖湖路路、、八八一一路路和和燕燕泉泉路路交交匯匯所所形形成成的的區(qū)區(qū)域域，，沿沿人人民民路路向向東東西西兩兩翼翼延延伸伸，，商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點點近近似似臥臥““中中””字字型型分分布布。。功功能能定定位位為為服服務(wù)務(wù)市市區(qū)區(qū)、、輻輻射射全全市市的的集集購購物物、、餐餐飲飲、、商商務(wù)務(wù)、、旅旅游游、、住住宿宿和和休休閑閑娛娛樂樂于于一一體體的的城城市市CBD商務(wù)務(wù)中中心心，，是是城城市市公公共共活活動動中中心心的的主主體體和和引引導(dǎo)導(dǎo)消消費費、、促促進(jìn)進(jìn)消消費費結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)升升級級的的主主導(dǎo)導(dǎo)力力量量。。規(guī)規(guī)劃劃以以調(diào)調(diào)整整經(jīng)經(jīng)營營結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、提提升升經(jīng)經(jīng)營營環(huán)環(huán)境境、、增增強(qiáng)強(qiáng)綜綜合合服服務(wù)務(wù)水水平平和和培培育育商商業(yè)業(yè)品品牌牌為為主主，，適適當(dāng)當(dāng)增增加加咨咨詢詢、、金金融融、、信信息息服服務(wù)務(wù)等等高高端端功功能能，，發(fā)發(fā)揮揮現(xiàn)現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)商商務(wù)務(wù)中中心心職職能能北湖湖商商圈圈商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃特特點點:成為為集集聚聚購購物物中中心心、、百百貨貨店店、、專專賣賣店店、、專專業(yè)業(yè)街街及及賓賓館館等等的的綜綜合合商商業(yè)業(yè)中中心心區(qū)區(qū)，，帶帶動動郴郴州州商商業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營方方式式的的創(chuàng)創(chuàng)新新和和技技術(shù)術(shù)進(jìn)進(jìn)步步，，體體現(xiàn)現(xiàn)郴郴州州的的城城市市形形象象、、商商業(yè)業(yè)形形象象和和服服務(wù)務(wù)形形象象。。31永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問問機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)北湖湖商商圈圈商商業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀本案案32永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問問機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)北湖湖商商圈圈商商業(yè)業(yè)百百貨貨33永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問問機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)北湖湖商商圈圈步步行行街街解析析：郴州州的的零零售售商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點點布布局局頗頗顯顯規(guī)規(guī)模模，，但但卻卻似似乎乎欠欠缺缺合合理理規(guī)規(guī)劃劃，，尤尤其其是是商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)的的建建設(shè)設(shè)，，同同質(zhì)質(zhì)化化現(xiàn)現(xiàn)象象較較為為嚴(yán)嚴(yán)重重，，其其中中興興隆隆、、興興旺旺兩兩街街甚甚至至毗毗鄰鄰而而建建，，風(fēng)風(fēng)格格、、經(jīng)經(jīng)營營主主題題并并無無多多大大差差異異化化存存在在，，乃乃至至于于目目前前的的經(jīng)經(jīng)營營現(xiàn)現(xiàn)狀狀都都不不盡盡如如人人意意，，有有相相當(dāng)當(dāng)高高的的空空置置率率。。一一定定程程度度上上造造成成了了城城市市中中心心區(qū)區(qū)黃黃金金地地段段的的資資源源浪浪費費，，同同時時也也可可謂謂是是商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點點布布局局的的一一大大敗敗筆筆。。但不不可可否否認(rèn)認(rèn)的的是是，，興興隆隆商商業(yè)業(yè)步步行行街街的的設(shè)設(shè)計計裝裝飾飾風(fēng)風(fēng)格格相相當(dāng)當(dāng)具具備備個個性性化化色色彩彩的的，，尤尤其其是是其其內(nèi)內(nèi)廊廊式式街街鋪鋪（（類類似似廣廣州州上上下下九九步步行行街街）），，不不失失為為一一道道景景觀觀。。其其商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營主主題題以以服服裝裝為為主主，，中中高高等等檔檔次次。。街街區(qū)區(qū)除除卻卻少少許許休休閑閑設(shè)設(shè)施施，，其其商商品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)較較為為單單一一，，尚尚不不具具備備““一一站站式式消消費費””體體系系。。34永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問問機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)北湖湖商商圈圈超超市市分析：在在市場了了解中，，可發(fā)現(xiàn)現(xiàn)目前的的郴州商商業(yè)市場場存在較較大發(fā)展展空間，，大中型型連鎖超超市新一一佳、家家潤多、、步步高高、等都都已大舉舉進(jìn)駐，，店面規(guī)規(guī)模普遍遍不小，，從其人人流量可可初步判判斷經(jīng)營營狀況應(yīng)應(yīng)較為良良好，在在超市中中了解商商品價格格時，發(fā)發(fā)現(xiàn)其多多種商品品的零售售價與長長沙店價價位基本本相當(dāng)，，由此可可見郴州州的消費費水平隱隱約已有有追趕長長沙標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)之勢頭頭。35永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)五嶺商圈圈特點以郴州文文化館、、華天酒酒店群和和沃爾瑪瑪商圈為為核心，，功能定定位于服服務(wù)城南南、輻射射全市，，以滿足足城市會會展業(yè)、、政府辦辦公和居居民日常常生活消消費為主主的商業(yè)業(yè)中心。。規(guī)劃以以擴(kuò)大會會展業(yè)，，完善酒酒店餐飲飲業(yè)集群群，新建建沃爾瑪瑪商圈為為主要發(fā)發(fā)展方式式。以沃爾瑪瑪進(jìn)駐的的五嶺新新天地商商業(yè)城，，完善商商業(yè)城的的購物、、休閑娛娛樂功能能，提高高經(jīng)營水水平，創(chuàng)創(chuàng)新服務(wù)務(wù)方式，，滿足居居民“一一站式””購物和和多元化化消費需需求。與與國慶路路商業(yè)中中心共同同形成立立足市區(qū)區(qū)、輻射射郊縣、、影響湘湘南的商商業(yè)體系系。五嶺商圈圈規(guī)劃36永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)五嶺商圈圈商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀37永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)五嶺商圈圈商業(yè)介介紹38永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)五嶺商圈圈商業(yè)總總結(jié)五嶺商圈圈是郴州州商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點規(guī)劃劃中的一一個區(qū)級級商業(yè)中中心，但但從其區(qū)區(qū)位發(fā)展展和功能能來看，，該商圈圈是郴州州的一個個新城市市中心，，東進(jìn)南南延的發(fā)發(fā)展線路路也使得得本商圈圈的商業(yè)業(yè)充滿著著契機(jī)。。它的幅幅射也將將會對本本項目所所在的商商圈較有有一定的的影響，，以五嶺嶺廣場為為中心，，周圍匯匯聚著駐駐如華天天、萬國國、雄森森國際、、五嶺新新天地以以及沃爾爾瑪?shù)雀吒邫n酒店店，公寓寓和大型型超市，，使得該該圈以商商業(yè)、住住宅、酒酒店高檔檔消費區(qū)區(qū)的新城城市中一一個核心心商圈。。五嶺廣場場是目前前郴州房房地產(chǎn)最最為活躍躍的板塊塊，是以以市政府府前面的的郴州五五嶺廣場場為中心心的板塊塊，目前前從以往往的邊緣緣地帶蛻蛻化為新新城的城城市核心心區(qū)域。。這里聚聚集了天天一名邸邸、山水水緣、香香雪公館館、香樟樟雅苑、、天潤天天城等眾眾多高檔檔樓盤，，是郴州州高檔項項目的集集聚區(qū)。。武廣高高鐵開通通后，這這里是郴郴州站到到市區(qū)的的第一個個地產(chǎn)板板塊。39香雪商圈圈特點（社區(qū)商商業(yè)中心心）規(guī)劃劃——購物中心心式模式式建設(shè)商業(yè)業(yè)中心基基本服務(wù)務(wù)半徑是是700-800米，服務(wù)務(wù)人口4-8萬，設(shè)置置于另一一商業(yè)中中心至少少半徑1000米商圈范范圍外的的板塊內(nèi)內(nèi)。根據(jù)據(jù)不同社社區(qū)自身身特點，，商業(yè)中中心發(fā)展展模式可可分為““購物中中心式””、“組組團(tuán)式””、“會會所式””和“鄰鄰里式””等四種種新型商商業(yè)形態(tài)態(tài)。其中中，“購購物中心心”模式式集購物物、餐飲飲、休閑閑、娛樂樂、文體體活動、、社區(qū)服服務(wù)等功功能于一一體，設(shè)設(shè)置于交交通便捷捷的新興興區(qū)域，，或居民民數(shù)量集集中的地地方，滿滿足居民民一站式式消費需需求；““組團(tuán)式式”商業(yè)業(yè)模式以以中型超超市為核核心，配配置生鮮鮮食品超超市、便便利店、、專業(yè)店店、專賣賣店、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化菜菜市場、、大眾化化餐飲、、社區(qū)生生活服務(wù)務(wù)網(wǎng)點等等；“會會所式””商業(yè)模模式以中中高檔居居住小區(qū)區(qū)居民為為服務(wù)對對象，以以綜合性性會所為為載體，，突出休休閑餐飲飲、健身身娛樂、、文化商商務(wù)、家家政服務(wù)務(wù)功能，，讓居民民足不出出戶就可可享受市市級商業(yè)業(yè)中心才才能提供供的服務(wù)務(wù)；“鄰鄰里式””商業(yè)模模式適宜宜于居民民規(guī)模較較小、交交通閉塞塞的的小小型居民民區(qū)，鄰鄰里社區(qū)區(qū)商業(yè)以以發(fā)展小小型超市市和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)菜市場場相結(jié)合合的“農(nóng)農(nóng)加超””形式為為主。永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)40香雪商圈圈商業(yè)介介紹總體來說說：香雪商圈圈是郴州州市的一一個社區(qū)區(qū)型商圈圈，該商商圈目前前較前面面兩個商商圈的商商業(yè)氛圍圍顯得較較為清淡淡，而且且整個商商圈區(qū)域域形象較較差，據(jù)據(jù)郴州規(guī)規(guī)劃及東東進(jìn)南延延的發(fā)展展路線，，使得本本商圈在在不久的的將來會會有很大大的提升升和改善善。該商商圈由于于南塔公公園坐腹腹其中，，使得整整個商圈圈以旅游游作為定定位，發(fā)發(fā)展成為為餐飲、、汽車美美容、休休閑商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的商圈。。永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)41永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)典型案例例介紹友誼中皇皇城是郴郴州目前前檔次最最高、人流量最最旺的大大型百貨貨購物場場所業(yè)態(tài)相對對單一，，經(jīng)過2011年的品牌牌提升，，中皇城城整體調(diào)調(diào)性有所所提升，，針對的的客群年年齡層有有所變化化經(jīng)營情況況較好，，但作為為郴州市市最頂級級的購物物中心，，其購物物環(huán)境一一般，經(jīng)經(jīng)營無亮亮點。42永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)典型案例例介紹是郴州市市商業(yè)地地產(chǎn)標(biāo)志志性作品，，提高了了商業(yè)中中心級的輻射射效應(yīng)和和影響力力。作為市級級商圈中中的核心心商業(yè)，租租金目前前代表郴郴州最高的的水準(zhǔn)，，輻射面面最廣，人人流最旺旺盛。43永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)項目名稱稱：步步步高·新天地建設(shè)單位位：步步高高臵業(yè)有有限責(zé)任任公司項目概要要：項目建設(shè)設(shè)地位于于建設(shè)地地位于郴郴州市國國慶北路路與北湖湖路之間間總建筑面面積：19.6萬㎡。項目定位位：集商業(yè)、、辦公、、公寓、、餐飲、、娛樂、、休閑等等功能的的復(fù)合型型生活街街區(qū)。物業(yè)類型型：1棟23層寫字樓樓、2棟29高層住宅、6層高商業(yè)業(yè)裙房、、一棟33層回遷住住宅、一一條室內(nèi)內(nèi)步行街街。銷售價格格：2-10萬/㎡.在建項目目項目位于于郴州市市國慶北北路與北北湖路之之間貫穿國慶慶北路與與北湖路路，東臨臨北湖路路，南臨臨湘運家家屬區(qū)，，西臨國國慶北路路，北臨臨興旺風(fēng)風(fēng)情步行行街。44永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)商業(yè)小結(jié)結(jié)郴州商業(yè)業(yè)市場仍仍處于起起步階段段，目前前僅形成成了以國國慶路、、人民路路為中心心的老城城中心商商圈和以以五嶺廣廣場為中中心的五五嶺新商商圈，市市場對商商業(yè)街街街鋪接受受程度高高。郴州市場場高形象象、高檔檔次的商商業(yè)物業(yè)業(yè)缺失，，隨著城城市改造造和發(fā)展展，市中中心的街街鋪將隨隨著改造造而日益益減少，，市中心心街鋪的的價值會會提高。。郴州五嶺嶺購物廣廣場地下下人防商商業(yè)項目目已經(jīng)開開業(yè)該項項目的經(jīng)經(jīng)營會經(jīng)經(jīng)歷比較較長的時時間培育育期，前前期購買買該項目目的15年經(jīng)營權(quán)權(quán)的投資資者對投投資地下下商鋪經(jīng)經(jīng)營權(quán)有有一定的的抗性。。45永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)結(jié)論:百貨在市市中心急急需升級級換代，，市場還還是具有有一定的的潛力Condition（現(xiàn)狀）地理位置：目前百貨聚集中心、但競爭力不明顯；業(yè)態(tài)定位：百貨對中心區(qū)域依賴強(qiáng)，已經(jīng)形成固定的客群品牌優(yōu)勢：目前市場品牌較少；但本案的發(fā)展是一個鍥機(jī)客戶層面：百貨占據(jù)市場，消費群體龐大；Question（問題））百貨在市市中心，具有有發(fā)展勢頭46永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)通過市場場了解，，我們適適合做百百貨那么我們做什什么樣的的百貨呢呢結(jié)合項目目地塊我我們在做做解析47項目篇Third48永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)項目地理理位置項目地處處郴州市市北湖區(qū)區(qū)人民西西路，坐坐落于郴郴州市最最繁華的的北湖商商圈西側(cè)側(cè)，東臨臨北湖路路、文化化路、八八一路和和興隆、、興旺等等密集的的商業(yè)街街和中皇皇城、步步步高百百貨及家家潤多超超市，北北側(cè)與新新一佳購購物中心心臨街相相望。。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)：項目名稱稱：郴州州美美世世界城市市商業(yè)廣廣場開發(fā)發(fā)項目建設(shè)地點點：郴州州市人民民西路與與國慶路路交界處處西南側(cè)側(cè)占地面積積：49133.6平方米（（合73.8畝）建筑面積積：總建建筑面積積為422203平方米49永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)項目地理理位置項目輻射射范圍輻射1——5公里日常常消費區(qū)區(qū)（以北北湖商圈圈為軸心心，覆蓋蓋老城區(qū)區(qū)全部范范圍）輻射2——15公里娛樂休閑閑消費區(qū)區(qū)（覆蓋郴郴州市區(qū)區(qū)全部范范圍）輻射3——30公里以上上，邊緣緣區(qū)域（（包括資資興市及及永興、、桂陽等等八縣））50永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)項目地理理位置項目周邊邊商業(yè)國慶路為為郴州市市最重要要的主干干道，貫貫穿于整整個郴州州市中心心，其商商業(yè)最核核心的區(qū)區(qū)域從北北湖公園園到燕泉泉路，且且與郴州州市兩條條主要步步行街相相接。該該商業(yè)街街聚集了了諸如珠寶、服服裝等中中高檔的的品牌專專賣店。位于該該商業(yè)街街步步高高集團(tuán)投投資的郴郴州目前前最大的的購物中中心已經(jīng)經(jīng)開工建建設(shè)人民路東東西貫穿穿郴州市市中心，，是主要要商業(yè)及及交通主主干道，，其商業(yè)業(yè)比較發(fā)發(fā)達(dá)的部部分處在在文化路路與國慶慶路之間間，業(yè)態(tài)態(tài)主要以以手機(jī)數(shù)碼碼為主，其其中位于于國慶路路的新城城廣場有有較多的的空置面面積。51永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)項目地理理位置項目區(qū)域域整體分分析優(yōu)勢(strength)郴州城市市中心一一級商圈，周邊邊金融、、商貿(mào)、服務(wù)、、餐飲、、娛樂商業(yè)項目目林立。。地段優(yōu)勢勢交通優(yōu)勢勢規(guī)模優(yōu)勢勢品牌優(yōu)勢勢項目北臨臨主干道道人民路路，東側(cè)側(cè)是商業(yè)繁繁華的國國慶路，，靠近多多條城市市交通要要道，享享有優(yōu)越越的城市市交通條條件。地處市區(qū)區(qū)核心稀稀缺地段段，擁有有52500m22，占地面面積，391000m2建筑面積積和大體體量的商商業(yè)MALL面積，是是郴州市市最大體體量的地地產(chǎn)項目目。大型超市市大潤發(fā)發(fā)超市已已入住，，必然帶帶動其它它各行業(yè)業(yè)主力商商家的進(jìn)進(jìn)住52永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)項目地理理位置項目地理理位置項目區(qū)域域整體分分析2、劣勢(weakness)當(dāng)?shù)氐钠菲放瀑Y源源較少，，而又面面對這么么大體量量，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的招商工工作存在在一定難難度，商商業(yè)項目目的品牌牌組合和和主力店店及次主主力店的的經(jīng)營將將對消費費者購買買產(chǎn)生決決定影響響。招商困難難53永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)項目地理理位置項目地理理位置項目區(qū)域域整體分分析3、機(jī)會(opportunity)機(jī)會穩(wěn)定的固固定消費費群，購購買力強(qiáng)強(qiáng)；商業(yè)品牌牌的組合合及大型型主力商商家的引引進(jìn)，是是我們的的機(jī)遇本項目是是郴州老老城區(qū)的的標(biāo)志性性商業(yè)區(qū)區(qū)來開發(fā)發(fā)；擁有老商商圈的顧顧客群，，區(qū)域內(nèi)內(nèi)未有大大型同質(zhì)質(zhì)商業(yè)的的崛起，，代表著著我們領(lǐng)領(lǐng)先市場場、占領(lǐng)領(lǐng)市場54永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)項目地理理位置項目地理理位置項目區(qū)域域整體分分析4、威脅(threat)威脅郴州房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場量量價齊升升，未來來競爭壓壓力不可可避免。。國家宏觀觀調(diào)控的的系列政政策存在在許多不不確定性性和不可可預(yù)見性性。未來其它它區(qū)域在在建項目目較多，，對于本本案商業(yè)業(yè)招商、、銷售有有一定的的壓力55永聯(lián)恒泰泰北京顧問問機(jī)構(gòu)項目地理理位置項目地理理位置項目最大大價值挖挖掘核心競爭力分分析核心競爭力是是企業(yè)及項目目在地產(chǎn)市場場競爭中的核核心優(yōu)勢。核核心競爭力能能夠作為主導(dǎo)導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項項目對外推廣廣的亮點，而而在表述商業(yè)業(yè)樓盤整體品品質(zhì)方面，核核心競爭力可可以聯(lián)合其他他競爭點互為為補(bǔ)充，經(jīng)整整合后使自身身的形象更加加豐滿。運用用核心競爭力力為主導(dǎo)，輔輔以其他競爭爭力的支撐，，在推廣中有有利于迅速提提高市場認(rèn)知知度。56永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)深入分析市中心，隨機(jī)機(jī)逛百貨，步步行街，人們們觀念已經(jīng)根根深蒂固占80%以上的人逛街街首選，選擇擇到市心商圈圈的人占到了了90%。目前，郴州市市心逛街情節(jié)節(jié)根深蒂固；；去市中心逛街街大多為有目目的或沒有目目的性的隨機(jī)機(jī)逛街；據(jù)調(diào)查，郴州州人逛百貨首首選市中心，，“百貨、步步行街、品牌牌專賣、餐飲飲一條街”是是最愛逛的地地方，且非常常注重特色餐餐飲、休閑娛娛樂。57永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)以百貨為主，，消費線過于于集中，生活活水平的提高高促使人們的的消費趨向集集中化、家庭庭化、一站式式、豐富型方方向發(fā)展，除除購物外，家家庭集約性玩玩、樂、消費費日趨明顯。。項目解析百貨必須有主主題才能保證成功功經(jīng)營！怎么去做Question2（問題）58永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)綜述結(jié)論在定位之前，，我們需要考考慮兩點：1、市場缺少什什么？區(qū)域內(nèi)商業(yè)多多數(shù)為大型專專賣店和超市市形態(tài)，缺少少一條可以“逛”的街。2、消費者需要要什么？占市場主導(dǎo)消消費的青年群群體需要一個個“吃、喝、、玩樂”一站站式消費的““集結(jié)號”。。59fouth定位篇60永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)當(dāng)大家在按統(tǒng)統(tǒng)一固定模式式行事時，你你不妨獨辟蹊蹊蹺，按另一一種模式去做做，這樣很可可能取得成功功?！譅柆攧?chuàng)始人人薩薩姆·沃爾頓項目發(fā)展模式式61永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)我們對項目的的總定位建議議文化藝術(shù)分解定位，逐逐步分塊提升升其特色及業(yè)業(yè)態(tài)品質(zhì)，則則整體占據(jù)市市場領(lǐng)導(dǎo)地位位商業(yè)綜合體商業(yè)街區(qū)百貨+購物中心住宅細(xì)化每個業(yè)態(tài)分類突出各個業(yè)態(tài)功能與特色占領(lǐng)區(qū)域性居住品質(zhì)巔峰整體品質(zhì)的提升公寓區(qū)域經(jīng)典小戶型62永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)主題商業(yè)目的的性消費”，，即：定位理念集中性大型，，以“餐飲、、休閑娛樂””為鮮明主題題，輔助“購購物超市、品品牌專賣”，，形成大眾化化、人性化、、特色化、一一體化、大而而全的新型消消費巨無霸。。面對百貨市中中心的絕對統(tǒng)統(tǒng)治地位，郴郴州人逛街根根深蒂固的市市心情節(jié)。我我們必須認(rèn)真真研究，立足足于項目地塊塊經(jīng)營“餐飲飲、休閑、品品牌專賣店””的原生優(yōu)勢勢。63永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)差異化定位——目的性消費解解析市中心區(qū)域大大多為主題不不鮮明的綜合合型商業(yè)物業(yè)業(yè)，消費者多多為逛街的隨機(jī)性消費費項目通過“餐餐飲、休閑娛娛樂”的集中中性主題營造造，成為一個個獨特的目的性消費區(qū)區(qū)域；目的性消費有有利于吸引大大量的回頭客客；目的性消費有有利于迅速打打開項目的市市場認(rèn)知；有利于作為市市心業(yè)態(tài)差異異化的補(bǔ)充，，依托并迅速速納入市中心心范疇；64永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)

集中百貨+購物中心

新型消費中心

餐飲、休閑、娛樂大眾化、人性化、特色化、全面性1234NO項目屬性結(jié)論郴州首座樂多功能化創(chuàng)新項目屬性定位位推導(dǎo)65永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)郴州頂級的主主題特色商業(yè)業(yè)中心——多功能中檔次次消費理念全業(yè)態(tài)、全天天候、一站式式，商業(yè)服務(wù)務(wù)綜合體主題延伸：打造知名購物物場所集聚地地，滿足全天天候全家娛樂樂，社交聚會會、休閑時光光、創(chuàng)意前沿沿、品味文化化需求，在這這里不僅僅是是購物，更是是心靈社交地地?？傮w定位66打造，郴州首座集群式主主題性購物世世界除了業(yè)態(tài)定位位，還必須達(dá)達(dá)到：多樣性吸引顧客留住顧客使顧客消費參與性目的性總體定位永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)67多樣性參與性目的性多維時間多維空間多維年齡多維享受公共空間的引引導(dǎo)性動線的豐富形形式景觀文化的體體驗性留住顧客—我們的主張主題性商業(yè)、、目的性消費費“購物為主”“餐飲、休閑娛娛樂”等為輔我們商業(yè)的核核心競爭力就就是：多樣性性、參與性永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)三項特征68永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)在我們設(shè)定的的鮮明的主題題里，能滿足足人們“視覺覺、視覺、味味覺、嗅覺、、觸覺、感覺”等諸多多刺激，為人人們提供澈透透的感受服務(wù)務(wù)。Happyeat——食樂（歐美、、東南亞、中中式美食體驗驗；特色餐飲飲、小吃；品品牌餐飲）；Happyplay———玩樂（KTV、真冰溜冰場場、湯姆熊））Happyshopping——購樂（影視城城、歌舞娛樂樂城、超市）Happyenjoying——享樂（影視城城、SPA、電玩城）Happybusiness——商樂（品牌咖咖啡店、酒吧吧、）Happysport———康樂（健身俱俱樂部、斯諾諾克、瑜伽））國際級六星體體驗69H-Eat餐飲是主題的的核心，務(wù)必必做出良好環(huán)環(huán)境、風(fēng)情、、文化、品位、品牌，方方能滿足現(xiàn)代代人的食樂需需求，引八方方來客。食樂特色餐飲韓式風(fēng)情中式風(fēng)情永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)70Play玩樂兒童玩樂童趣館湯姆BearKTV從小孩子的湯湯姆Bear，到成人的KTV，適應(yīng)各年齡階層，充充分體現(xiàn)商業(yè)業(yè)的人性化。。據(jù)此可延伸至至：兒童玩具具、兒童書籍籍等永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)71美容SPA桑拿足浴Enjoying享樂演藝歌城永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)72??Shopping購樂永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)73??休閑茶吧休閑咖啡吧Business商樂休閑酒吧永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)74??Sport康樂健康是21世紀(jì)人們追逐的潮潮流，設(shè)置不同同男女類別的運運動健身設(shè)施，，以體現(xiàn)健康之之樂。永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)75永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)僅僅是豐富、、多樣，就能夠留住顧顧客嗎？回答是：不盡然！76永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)參與性日本著名的大大型綜合體““博多運河城城”的設(shè)計者者JonAdamsJerde曾有這樣的感感慨：我的設(shè)計是在在多年以前意意大利之行中中找到的靈感感——關(guān)于社區(qū)、活活力和建筑，這就就如同美夢成成真。在意大利的很很多山區(qū)，人人們登山的過過程是不知不不覺走到較高高山坡的建筑物周邊，人人們通過連續(xù)續(xù)的道路，步步行到達(dá)山頂頂，沒有在傳傳統(tǒng)建筑中感覺樓梯之間間的明顯分隔隔。這對于高高層的商場空空間垂直動線線處理具有較大啟發(fā)，JERDE設(shè)計的很多著著名商業(yè)建筑筑借助了意大大利山區(qū)建筑筑的規(guī)劃手法，對于于商業(yè)建筑設(shè)設(shè)計的流線處處理也具有普普遍的推廣意意義。--------------讀到了什么？？77永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)在意大利的很很多山區(qū)，人人們登山的過過程是不知不不覺走到較高高山坡的建筑物周邊，人人們通過連續(xù)續(xù)的道路，步步行到達(dá)山頂頂，沒有在傳傳統(tǒng)建筑中感覺樓梯之間間的明顯分隔隔。這對于高高層的商場空空間垂直動線線處理具有較大啟發(fā)，JERDE設(shè)計的很多著著名商業(yè)建筑筑借助了意大大利山區(qū)建筑筑的規(guī)劃手法，對于于商業(yè)建筑設(shè)設(shè)計的流線處處理也具有普普遍的推廣意意義。參與性景觀文化的體驗性動線豐富形式式公共空間的引引導(dǎo)性78永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)參與性公共空間引導(dǎo)性動線的豐富形式景觀文化的體驗性讀到了參與性79永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)公共空間引導(dǎo)導(dǎo)性室內(nèi)公共空間間重視公共空間間的設(shè)計，通通過公共空間間將人流最大大限度引導(dǎo)到到商業(yè)空間，，讓人們舍不得離開，，實現(xiàn)商業(yè)增增值。形式一：新產(chǎn)產(chǎn)品促銷、發(fā)發(fā)布會80永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)公共空間引導(dǎo)導(dǎo)性室內(nèi)公共空間間表演舞臺是設(shè)設(shè)計的關(guān)鍵和和公共空間聚聚焦人流的焦焦點，人們站站在長廊觀看表演演，久久不遠(yuǎn)遠(yuǎn)離開，聚集集了大量人氣氣。形式二：舞臺表演81永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)動線的豐富形形式電觀觀梯光光扶梯l合理l舒適l便捷l穿插l循環(huán)空中連廊82永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)機(jī)構(gòu)景觀文化的的體驗性商業(yè)park體驗庭院景觀風(fēng)風(fēng)情商業(yè)83永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)機(jī)構(gòu)燈光效果體體驗性燈光設(shè)計創(chuàng)創(chuàng)造更好的的夜景，白白天和晚上上變化較大大，不斷讓讓客戶的好奇心保持持最強(qiáng)。84永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)機(jī)構(gòu)以上我們所所倡導(dǎo)之“餐飲、休休閑娛樂””為主，其其他“品牌牌購物”等等為輔，是是主題式的的目的性商商業(yè)類型；而諸如等等步行街等等市中心商商業(yè)則是綜綜合類商業(yè)業(yè)，是隨機(jī)機(jī)性無目的的消費類商商業(yè)。主題性商業(yè)業(yè)、目的性性消費是本本案商業(yè)區(qū)區(qū)別于其他他傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)圈的最顯顯著的特征征。我們的核心心競爭力就就是：多樣性、參與性！留住顧客——我們的主張張85FIVE執(zhí)行篇86永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)機(jī)構(gòu)招商策略②為商鋪自身身銷售造勢勢①通過提前展展示價值，，提高項目的形象，，為住宅銷銷售服務(wù)商業(yè)對項目目的意義③通過商鋪炒炒作招商提提升項目品品牌創(chuàng)造市場口口碑商業(yè)解決方方案87永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)機(jī)構(gòu)招商策略招商為王，，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的生命線線------引狼入室、、狼羊共舞舞我們所做的的不是招商商，而是選選商：不是被動動的接受客客戶租賃商商鋪，而是是要對入駐商家的信信譽、經(jīng)營營管理、經(jīng)經(jīng)營產(chǎn)品、、公司經(jīng)營營狀況等方方面進(jìn)行全全方位考察察，優(yōu)秀者才能能如駐。先大后?。海捍笮椭髁ι躺碳业恼猩躺坛晒κ琼楉椖砍晒I營銷的前提提，務(wù)必先先招大商家家、后招小小商家，先先大而后小小商家必然然聞風(fēng)而來來。88永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)機(jī)構(gòu)招商策略1、優(yōu)秀的經(jīng)經(jīng)營管理方方案打動客客戶：“雙時段經(jīng)經(jīng)營、魚和和熊掌皆得得”經(jīng)營方案，，此方案將將提高商戶戶的經(jīng)營時時間和商鋪鋪業(yè)主的收收益，并創(chuàng)創(chuàng)造兩個購購物消費高高峰。2、優(yōu)惠招商商，以點代代面，重點點招募主力力商家和商商圈影響力力較大的商商家，帶動動散戶經(jīng)營營；與商家家共同宣傳傳策劃，共共同造市，，先做人氣氣，再做生生意。3、強(qiáng)化項目目規(guī)劃、與與區(qū)位后發(fā)發(fā)優(yōu)勢，良良好的交通通物流組織織優(yōu)勢。89永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)機(jī)構(gòu)招商策略先進(jìn)帶后進(jìn)進(jìn)，多點開開花散戶如何利利用主力店店帶動進(jìn)行行招商90永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)機(jī)構(gòu)招商方式點對點招商商激勵招商項目洽談會會廣告招商通過人脈關(guān)關(guān)系招商1542391永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)機(jī)構(gòu)招商計劃準(zhǔn)備：為保保障商家利利益，要做做好細(xì)致的的準(zhǔn)備工作作。確定招招商時間安安排、主要要招商場所所、主要招招商骨干、、主要招商商活動、招招商費用。。開展實際際招商工作作之前，首首先確定招招商條件，，然后確定定商家品類類、規(guī)模。。招商條件92營銷策略永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)機(jī)構(gòu)營銷的目的的最大限度利利用現(xiàn)有客客戶資源,增加銷售額額；提前銷售商商業(yè),避開周邊集集中式商業(yè)業(yè)銷售競爭爭；93營銷策略永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)機(jī)構(gòu)商業(yè)提前展展示有利于于住宅的進(jìn)進(jìn)一步銷售售在工程進(jìn)度度允許的前前提下住宅銷售達(dá)達(dá)到一定相相當(dāng)高的比比例后商鋪外立面面及部分功功能達(dá)到后后，有利于于招商工作作開展商業(yè)推售時時機(jī)94要點解析：：形成商圈中中心規(guī)劃經(jīng)營模模式盡快完成項項目建設(shè)周周期引進(jìn)主力店店引入成熟先先進(jìn)的商家家和經(jīng)營模模式，實行行統(tǒng)一經(jīng)營營、統(tǒng)一管管理營造商業(yè)街街獨特的經(jīng)經(jīng)營環(huán)境我司成立專專門機(jī)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)招商銷銷售管理確定投資回回報（帶租租約銷售模模式）提供優(yōu)惠政政策及付款款方式，推推出投資計計劃運用價格策策略制造升升值前景建立投資者者信心營銷策略永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)機(jī)構(gòu)95營銷策略永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問問機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)銷售售模模式式租售售結(jié)結(jié)合合，，以以租租帶帶售售———————5年帶帶租租約約，，承承諾諾給給與與回回報報這樣樣做做的的目目的的帶租租約約銷銷售售解解決決購購房房者者的的擔(dān)擔(dān)憂憂，，保保證證其其前前期期租租金金收收益益。。市場場認(rèn)認(rèn)可可度度較較高高,同同時時也也給給業(yè)業(yè)主主帶帶了了一一種種投投資資保保障障。。帶租租約約銷銷售售，，增增大大商商鋪鋪溢溢價價空空間間。。降低低客客戶戶購購房房門門檻檻，，前前期期發(fā)發(fā)展展商商幫幫客客戶戶供供鋪鋪。。96營銷銷策策略略永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問問機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)帶租租約約銷銷售售模模式式優(yōu)優(yōu)勢勢優(yōu)勢勢：：通過過招招商商保保證證前前期期商商業(yè)業(yè)定定位位與與形形象象；；能能快快速速回回籠籠資資金金，，無無需需承承擔(dān)擔(dān)返返租租補(bǔ)補(bǔ)貼貼與與相相關(guān)關(guān)稅稅費費；；短短期期內(nèi)內(nèi)業(yè)業(yè)主主獲獲得得穩(wěn)穩(wěn)定定收收益益。。適用用項項目目：：有強(qiáng)強(qiáng)勢勢招招商商力力量量支支持持：：商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍已已形形成成且且正正經(jīng)經(jīng)營營紅紅火火，，無無需需擔(dān)擔(dān)心心后后續(xù)續(xù)收收益益；；可可銷銷售售物物業(yè)業(yè)有有大大型型主主力力店店進(jìn)進(jìn)駐駐且且長長期期經(jīng)經(jīng)營營保保證證，，長長期期穩(wěn)穩(wěn)定定收收益益回回報報；；純純街街鋪鋪或或少少量量商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)。。97營銷銷策策略略永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問問機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)自持持與與銷銷售售部部分分如如何何計計劃劃才才能能使使開開發(fā)發(fā)風(fēng)風(fēng)險險最最低低且且利利潤潤最最大大化化？？以穩(wěn)穩(wěn)定定整整體體商商業(yè)業(yè)體體為為目目標(biāo)標(biāo)盡盡量量提提高高銷銷售售面面積積住宅宅、、公公寓寓集中中商商業(yè)業(yè)臨商商業(yè)業(yè)街街特色色商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)超市市、、電電器器銷售售主力力店店自自持持，，其其余余銷銷售售主力力店店自自持持，，其其余余銷銷售售主力力店店自自持持，，其其余余銷銷售售我司司建建議議：：商商業(yè)業(yè)銷銷售售占占總總面面積積的的60%，自自持持40%。原因因：：自持持部部分分過過多多，，銷銷售售面面積積減減少少，，則則短短期期之之內(nèi)內(nèi)回回籠籠資資金金較較少少，，會會對對初初期期開開發(fā)發(fā)商商帶帶來來很很大大壓壓力力，，不不利利于于后后期期滾滾動動開開發(fā)發(fā)。。98營銷銷策策略略永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問問機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)銷售售中中心心原原則則預(yù)熱期認(rèn)籌期開盤期強(qiáng)銷期保溫期持續(xù)期尾盤期一個個中中心心7各階階段段多點點開開花花保持持定定位位主主題題不不變變的的情情況況下下，，有有階階段段性性并并有有延延續(xù)續(xù)性性的的進(jìn)進(jìn)行行宣宣傳傳造造勢勢。。關(guān)于于營營銷銷推推廣廣的的地地區(qū)區(qū)性性萬萬不不可可拘拘泥泥于于一一點點進(jìn)進(jìn)行行長長時時間間推推進(jìn)進(jìn)，，可可結(jié)結(jié)合合項項目目本本地地有有關(guān)關(guān)周周邊邊區(qū)區(qū)域域進(jìn)進(jìn)行行聯(lián)聯(lián)動動99營銷銷策策略略永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問問機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)銷售售模模式式多點點分分銷銷人海海戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)海陸陸空空數(shù)據(jù)據(jù)庫庫支支持持營營銷銷軍事化團(tuán)隊本地售樓中心心不能滿足每每日客戶認(rèn)知知和談判需求求，置多個分分銷點同時進(jìn)進(jìn)行銷售，將將會使銷售事事半功倍只有持續(xù)進(jìn)行行高強(qiáng)度客戶戶談判才能有有更效率的成成交結(jié)果。所所以每個售樓中中心人數(shù)就是是必備的關(guān)鍵鍵“海陸空”式營銷手段能能夠快速將項項目推行入市市，并不斷擴(kuò)擴(kuò)大項目宣傳力力度，為之后后項目銷售打打下堅實基礎(chǔ)礎(chǔ)。公司成立系統(tǒng)統(tǒng)的客戶管理理體系，其中中統(tǒng)計大批量量房地產(chǎn)客戶戶資源，因此前前期很長一段段時間內(nèi)大批批量約訪，能能夠盡快進(jìn)入入熱銷狀態(tài)。銷售團(tuán)隊采用用軍事化管理理制度，從始始自終按高效效率、高素質(zhì)質(zhì)優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行工作加快去化率提升售價100營銷策略永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)推廣策略主題題營銷以特誘人以獨特多維繽繽紛生活，聚聚集人氣以勢帶銷先樹立項目形形象，以形象象帶動銷售高舉高打倡導(dǎo)本案理念念、生活方式式、形成創(chuàng)意意文化101營銷策略永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)推廣包裝策略略————包裝形象適當(dāng)當(dāng)高于項目形形象空間聯(lián)想效應(yīng)應(yīng)：包裝的關(guān)鍵在在于建立起客客戶對項目的的想像空間。。具體而言，，就是要塑造造出良好的項目形形象和發(fā)展前前景，以吸引引租客和買家家。調(diào)性：總體體現(xiàn)時尚尚、明快、大大氣的風(fēng)格，，滲入大量歐歐美文化元素素和符號，烘烘托熱烈、歡歡樂的氣氛。色塊塊上使用鮮艷艷的紅、橙、、黃等顏色，，形成視覺爆爆炸效果。形象體現(xiàn)：模型、效果圖圖、招商手冊冊、樓書、海海報、廣告等等各個方面，，項目中高檔檔次形象始終貫穿其中中102營銷策略永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)整體營銷戰(zhàn)略略奪眼球引發(fā)關(guān)注，成成為事件直擊營銷各層客戶群直直擊營銷跨界聯(lián)合營銷銷利用多方資源源聯(lián)動，撬動整體市場場103營銷策略永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)首先，進(jìn)行大規(guī)模的的招商，吸引引品牌商家進(jìn)進(jìn)駐經(jīng)營，然然后招商與招招租工作同步步進(jìn)行，待租租賃情況理想想之后，再實實行租售結(jié)合合，開始銷售售已帶租約的的商鋪，實現(xiàn)現(xiàn)資金的快速速回籠，為后后期商業(yè)街的的運作和繼續(xù)續(xù)推廣提供充充足的資金支支持。招商合作方式式：純出租針對大大中型商家1、租售整體策策略104營銷策略永聯(lián)恒泰北京顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)2、租售方法招商方法：以形象廣告配配合直銷，并并舉行公關(guān)活活動和事件