土地登記相關法律知識

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔土地登記相關法律知識目錄：1、土地登記相關法律知識2、簽約相關法律知識土地登記相關法律知識民法1、民法：調整平等主體之間的財產關系和人身關系的法律規(guī)范。2、實質意義上的民法，不僅包括成文的民法典、其他成文的民事法律法規(guī)，還包括判例法及相關的習慣法；形式意義上的民法，僅指成文的以民法典命名的法律規(guī)范，如民法典和《民法通則》。3、調整對象：1）平等主體之間的財產關系：(財產所有關系和財產流轉關系，所有關系是流轉關系的前提，流轉關系是所有關系的手段與媒介)a.作為民事主體的公民、法人或其他組織地位平等；b.當時人意思表示自由；c.等價有償2）平等主體之間的人身關系：（人格關系和身份關系）a.當事人主體平等；b.以特定人身利益為內容，不直接具有財產性質；c.與主體不可分割4、基本原則：平等、自愿、公平、等價有償、誠實信用、公序良俗、禁止權利濫用5、誠實信用原則：在大陸法系各國，它幾乎是民法中唯一的基本原則，號稱“帝王條款”?；緝热荩?）任何民事主體要對他人講究信譽，恪守諾言，誠實不欺，依照善意的方式行使權利和履行義務。2）任何人應當充分尊重他人利益和社會公共利益，不得惡意加害于他人。要求平衡當時人之間的各種權利沖突和矛盾。民事法律關系1、特征：1）民事法律關系參加者的法律地位平等；2）民事法律關系式民法在調整平等主體的財產關系和人身關系的過程中形成的以民事權利和民事義務為內容的社會關系；3）民事法律關系的保障措施具有財產性與補償性（一般不具有懲罰性）2、要素：主體、內容、客體3、主體：簡稱民事主體，又稱民事權利義務的主體，指參加民事法律關系，享有民事權利和承擔民事義務的人4、客體：又稱標的，是指民事權利和民事義務共同指向的對象。5、民事法律事實：是指能夠引起民事法律關系發(fā)生、變更或者消滅的客觀事實，簡稱法律事實。6、民事法律事實的分類：1）事件：不以人的意志為轉移，如：自然人的死亡，自然災害，意外事故，時間的經過；2）行為：受人的意志支配的有意識的活動。7、民事權利的分類：1）支配權、請求權、形成權、抗辯權形成權：指權利主體僅憑自己的行為，即可使自己與他人之間的法律關系發(fā)生變動的權利。如：撤銷權、追認權、解除權、選擇權。2）絕對權和相對權絕對權又稱對世權，是指效力及于一切人的民事權利，即絕對權的義務人士不特定的任何人，權利人不必借助于義務人的積極行為就可以自行實現(xiàn)的權利，如所有權，人身權，知識產權；相對權又稱對人權，義務人是特定人，權利人必須借助于義務人實施一定行為方可實現(xiàn)的權利，如債權。8、民事義務分類：1）積極義務：指以一定的作為為內容的義務，如交付財物、完成工作；2）消極義務：以一定的不作為為內容，如所有權關系中義務主體的義務，容忍義務等。9、民事責任是對民事法律責任的簡稱。10、特征：1）民事責任是因為違反民事義務而承擔的法律后果；2）民事責任主要是一種財產責任；3）民事責任的范圍是與違法行為所造成的損害范圍相適應（反映了補償性和復原性，主要不在懲罰）。11、承擔民事責任的方式：停止侵害，排除妨礙，消除危險，泛海財產，回復原狀，修理、重作、更換，賠償損失，支付違約金，消除影響、回復名譽，賠禮道歉（后兩項不能被強制執(zhí)行）12、責任具有補救性和制裁性的雙重性質。13、責任的分類：一般責任和特殊責任。14、一般責任構成要件：1）違法行為，是指違反了法律的強行性或禁止性的規(guī)定行為；2）損害事實；3）因果關系；4）主觀過錯，過錯的形態(tài)分故意和過失。（特殊民事責任可以沒有主觀過錯這一條）15、特殊民事責任：1）高度危險作業(yè)致人損害的民事責任，是一種典型的霧過錯責任。2）動物致人損害的民事責任，動物飼養(yǎng)人或者管理人承擔。民事權利主體1、自然人的民事權利能力：是法律賦予自然人參加民事活動，享有民事權利和承擔民事義務的資格。特征：平等性。2、公民從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，胎兒或者脫離母體的時間作為出生時間，心跳停止和呼吸停止作為自然死亡的一半標志。3、關于胎兒利益的保護問題：尚未出生的胎兒不具被民事權利能力，不能享受民事權利，承擔民事義務。遺產分割時，應當保留胎兒的集成份額。胎兒出生時是死體的，保留的份額按照法定繼承辦理。4、當相互有繼承關系的若干人在同一時間中死亡的，若不能確定死亡的先后時間，推定沒有繼承人的人先死亡；死亡人各自都有繼承人的，如幾個死亡人輩分不同，推定長輩先死亡；輩分相同，推定同事死亡。宣告死亡又叫推定死亡或相對死亡，是指公民下落不明，超過了法律規(guī)定的時間，經利害關系人的申請，由司法機關依照法定程序和方式宣告該公民死亡的一種法律推定。5、自然人的民事行為能力，指法律確認自然人通過自己的行為充實民事法律活動，取得民事權利和承擔民事義務的能力。6、不滿10歲的，無；大于等于10小于18的，限制；大于等于18或者大于等于16小于18的（以自己的勞動收入為主要生活來源的），完全7、不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人；不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人8、宣告失蹤和宣告死亡p489、監(jiān)護：是為了保護無民事行為能力人和限制民事行為能力人的人身和特定財產權利而由公民或社會組織對其予以監(jiān)督、管理、保護的制度。未成年人的監(jiān)護人；精神病人的監(jiān)護人順序：配偶、父母、成年子女10、監(jiān)護人職責：保護和管理被監(jiān)護人的財產，除非為了被監(jiān)護人的利益，否則監(jiān)護人不得處分被監(jiān)護人的財產。11、住所：是指民事主體進行民事活動的主要基地和中心場所；經常居住地，是指公民離開住所地最后連續(xù)居住一年以上的地方，但住院治療除外；居所可以有多個，而住所只能有一個。12、法人特征：1）法人是按照一定方式組成的社會組織；2）是按照法定的條件和程序成立的；3）具有相應的民事權利能力和民事行為能力；4）具有獨立承擔民事責任的能力13、法人的民事權利能力：法律賦予法人從事民事活動、享有民事權利、承擔民事義務的資格。（與法人的民事行為能力同時產生同時消失）14、法人的民事行為能力：法人根據法律的規(guī)定，以其行為從事民事活動，取得民事權利和承擔民事義務的能力。15、法人成立的條件：有必要的財產和經費，有自己的名稱、組織機構和場所。16、非法人組織：雖不具有法人資格但可以以自己的名義從事民事活動的組織體。17、國有獨資公司、國有企業(yè)、上市公司以及公益性的事業(yè)單位、社會團體不得成為普通合伙人；普通合伙人可以用貨幣、實物、知識產權、土地使用權或者其他財產權利出資，也可以用勞務出資；有限合伙人則可以用貨幣、實物、知識產權、土地使用權或者其他財產群里作價出資，但不能用勞務出資。18、有限合伙企業(yè)不能具有法人資格；有限合伙企業(yè)至少應當有一個普通合伙人，僅剩有限合伙人應解散，僅剩普通合伙人轉為普通合伙企業(yè)；有限合伙企業(yè)由普通合伙人執(zhí)行合伙事務，有限合伙人不執(zhí)行合伙事務，不得對外代表有限合伙企業(yè)。民事法律行為1、民事法律行為的特征：1）民事法律行為是以發(fā)生一定民事法律后果為目的的行為；2）民事法律行為已意識表示為要素；3)民事法律行為是具有法律效力的合法行為2、分類：1）單方法律行為（形成權）、雙方法律行為（一般合同、贈與）和共同法律行為（合伙合同、聯(lián)營合同）；2）雙務法律行為（買賣）和單務法律行為（贈與、使用借貸等合同行為）3）諾成法律行為（買賣、租賃、公益性贈與）和實踐法律行為（交付標的物，一般贈與）3、附條件與附期限的民事法律行為區(qū)別：期限是將來確定能到來的事實，而條件則屬于將來不確定的事實，它可能發(fā)生也可能不發(fā)生。4、無效民事行為的特征：當然無效、完全無效、自始無效、確定的無效5、無效民事行為的類型：一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危，使對方在違背真實意愿的情況下所為的；一方以欺詐、脅迫的手段訂立的損害國家利益的合同；個人、集體利益受損的屬于可變更、可撤銷民事行為。6、可變更、可撤銷的民事行為：有權請求人民法院或者仲裁機構。7、特征：1）可撤銷的民事行為在撤銷之前已經發(fā)生法律效力，其效力可以對抗任何人；2）可撤銷的民事行為，自行為成立時起超過一年當事人才請求變更或者撤銷的，人民法院不予保護。8、類型：重大誤解的民事行為和顯失公平的民事行為。9、效力未定的民事行為特征：其是否發(fā)生效力尚未確定，須待其他的行為而確定。10、效力未定民事行為類別：1）限制民事行為能力人訂立的其依法不能獨立訂立的合同；2）無權代理人和表見代理人說訂立的合同；3）法定代表人、負責人超越權限訂立的合同；4）無處分權人處分他人財產所訂立的合同11、代理特征：代理人在代理活動中必須有獨立意思表示。12、代理種類：法定代理、委托代理、指定代理13、禁止濫用代理權：禁止自己代理，禁止雙方代理，禁止惡意串通14、無權代理的類型：沒有代理權的代理，超越代理權的代理，dialing權已終止后的代理。15、表見代理（外表授權）：代理人雖然不具有代理權，但因一些外在表面現(xiàn)象，足以使善意第三人相信代理人對被代理人有代理權而與代理人為法律行為，由此產生的大陸效果直接由被代理人承擔的一種代理制度。屬于廣義的無權代理，效果同有權代理。時效與期限1、訴訟時效（消滅時效）：權利人在一定期間內不行使權利，即喪失請求人民法院依訴訟程序強制義務人履行義務的權利。2、訴訟時效與除斥期間的區(qū)別：p128性質不同，構成要件不同，起算時間不同，效力不同，適用對象不同，期間的計算不同3、訴訟時效的種類：1）普通訴訟2年；2）特別訴訟1年：身體受到傷害要求賠償?shù)?，出售質量不合格的商品未聲明的，延付或拒付租金的，寄存財物被丟失或損毀的；3）因國際貨物買賣和技術進出口合同發(fā)生糾紛的4年。4、權利的最長保護期限：從權利被侵害之日起超過20年的，人民發(fā)法院不予保護。5、訴訟時效期間中止條件：在訴訟時效期間的最后6個月內，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的，訴訟時效中止。從中止時效的原因消除之日起，訴訟時效期間繼續(xù)計算。6、訴訟時效期間中斷：在訴訟時效期間進行中，因法定事由的發(fā)生，致使已經經過的訴訟時效期間全部歸于無效，待中斷事由消除后，訴訟時效期間重新計算。7、法定事由：1）起訴；2）以請求、通知和催告等方式主張權利；3）義務人同意履行義務，又稱承認或認諾。物權概述1、物權的法律特征：1）物權是絕對權；2）物權具有追及效力和優(yōu)先效力：a.當物權與債權并存時，物權優(yōu)先于債權；b.同一標的物上存在著兩個或兩個以上內容或性質相同的物權時，成立在先的物權優(yōu)先于成立在后的物權2、物權法的基本原則：物權法定，一物一權，物權公示3、預告登記：為保全一項請求權兒進行的不動產登記，這項請求權所要達到的目的，是在將來發(fā)生不動產物權變動。所有權1、所有權權能：占有權、使用權、收益權、處分權2、處分權：是所有權內容的核心，是擁有所有權的根本標志，是決定物之命運的一項權能。3、所有權的取得：原始取得，繼受取得，善意取得。4、原始取得：所有權首次產生或不依賴于原所有人的意志為取得物的所有權。方式：1）生產；2）先占；3）添附：混合，附合，加工；4）發(fā)現(xiàn)埋藏物和隱藏物；5）拾得遺失物；6）國有化和沒收5、善意取得：是指受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無轉移所有權的權利，受讓人仍可取得該財產的所有權。6、善意取得構成要件：1）受讓人須是善意的；2）受讓人必須支付了合理的價款；3）受讓人已經占有了該財產。善意取得即可適用于動產，也可適用于不動產。不動產的轉讓以辦理登記為物權變動的標志，如果沒有完成登記，則受讓人不能主張善意取得。禁止或限制流通物不適用善意取得制度，例如：槍支彈藥、黃金、麻醉品等。貨幣和不記名證券是一種特殊的動產，誰持有就成為其權利主體，因此適用善意取得制度。記名證券不適用善意取得。7、共同共有和按份共有的區(qū)別：成立的原因不同，標的物不同，權利的享有不同，對第三人形式權利的不同，分割共有物的限制不同。8、建筑物區(qū)分所有權：《物權法》第70條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。9、建筑物各區(qū)分所有人的專有權：《物權法》第77條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。10、相鄰關系與地役權的區(qū)別：1）相鄰關系是土地所有權或使用權的當然限制或擴張，是法定的；地役權是土地所有權人或使用權人之間因協(xié)議而產生的權利的限制和擴張，是意定的；2）相鄰關系不是獨立的權利，是權力本身的限制或擴張；而地役權是獨立的權利，屬于物權的一種；3）相鄰關系所生的權利義務不能單獨地取得或喪失，他不因相對人的意思而取得、喪失和變更；地役權可因相對人的意思而取得、喪失和變更，其取得、喪失和變更有一定的原因；4）相鄰關系的成立和對抗第三人不許經過登記；而地役權的成立需經登記才能對抗第三人；5）相鄰關系中當事人行使權利是通常是無償?shù)?；而地役權的取得既可使無償?shù)?，也可以是有償?shù)?。用益物?、建設用地使用權特征：1)建設用地使用權的主體是符合法定條件的公民和法人；2）建設用地使用權的客體為國家所有的土地；3）建設用地使用權是從國家土地所有權中分離出來的用益物權；4）建設用地使用權具有排他性，是一項獨立的物權。2、建設用地使用權取得：有償出讓（招標、拍賣、掛牌、協(xié)議），劃撥3、土地承包經營權的特征：1）承包經營合同是確認土地承包經營權的主要依據；2）土地承包經營權的主體是公民或集體組織；3）土地承包經營權的客體為全民所有的土地和集體所有的土地；4）土地承包經營權屬于一種新型的用益物權4、宅基地使用權的特征：1）宅基地使用權屬于一種用益物權，宅基地的所有權依然屬于集體所有；2）宅基地使用權的主體是公民，而且主要為農村集體經濟組織的成員；3）宅基地使用權的客體主要是集體所有的用于建造住宅及其附屬設施；4）宅基地使用權必須遵循法定的申請程序，經過有關部門的批準后方可取得；5）宅基地使用權受國家法律的保護，非經法定程序，任何機關和個人都不得任意剝奪公民依法取得的宅基地使用權。5、海域使用權的特征：6、地役權的特征：1）地役權是利用他人的不動產的一種權利；2）地役權是為了提高自己不動產的效益；3）地役權是按照合同設立的。擔保物權1、抵押權的標的：1）可以作為抵押權標的的財產：建設用地使用權，學校、幼兒園、醫(yī)院等一公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的非教育設施、非醫(yī)療衛(wèi)生設施和非其它社會公益設施；2）禁止抵押的財產：宅基地，學校、幼兒園、醫(yī)院等一公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其它社會公益設施。2、浮動抵押的條件：1）設立浮動抵押的主體限于企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產經營者。除了上述三種主體，國家機關、社會團體、事業(yè)單位、非農業(yè)生產者的自然人都不可以設立浮動抵押；2）設立浮動抵押的財產限于生產設備、原材料、半成品、產品。除此之外的不動產和動產都不得設立浮動抵押。3、抵押權登記：《物權法》第187條規(guī)定，正在建造的建筑物，抵押權自登記時設立。《物權法》第188條規(guī)定，正在建造的船舶、航空器以及交通運輸工具抵押的抵押權只抵押合同生效時設立，未經登記不得對抗善意第三人。4、最高額抵押的特征：最高額抵押擔保的對象具有不特定性；最高額抵押時對一定期限內連續(xù)發(fā)生的債作擔保。5、抵押權針對動產和不動產，不講占有，而質權針對動產，講占有。6、不可質押的：土地使用權證，房產證，保單7、留置權的特征：1）留置權是法定的擔保物權。《物權法》第239條規(guī)定：同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優(yōu)先受償。2）留置權只發(fā)生在特定的合同關系中，比如運輸，保管財產。合同的概述1、合同的特征：1）合同當事人的法律地位平等；2）合同是在當事人自愿基礎上進行的民事法律行為；3）合同是雙方或多方的民事法律行為；4）合同是關于民事權利義務關系的協(xié)議。2、合同的分類：1）雙務合同和單務合同；2)諾成合同和實踐合同3、保證方式:1）一般保證：保證人對債權人可以拒絕承擔保證責任的權利就是先訴抗辯權；2）連帶責任保證：如果保證合同當事人雙方對保證方式沒有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。4、定金：合同當事人一方為保證合同的履行，在合同訂立時或履行前，給付對方一定數(shù)額金錢的擔保方式。5、定金罰則：根據法律的規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。6、定金的數(shù)額：由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。7、定金與預付款的區(qū)別：1）定金是合同的擔保方式，具有擔保合同履行的作用，而預付款屬于合同履行的一部分，不具有擔保作用；2）因交付定金而成立的定金合同是從合同，定金本身具有證明主合同成立的效力，而交付預付款是主合同內容的一部分，沒有證約作用；3）當事人不履行和同事，交付或者接受定金的應使用定金罰則，或喪失定金，或雙倍返還；而交付或者接受預付款的則要承擔違約責任。8、要約條件：1）要約必須是特定人的意思表示；2）要約是以訂立合同為目的的意思表示；3）要約是向要約人希望與其締結合同的相對人發(fā)出的意思表示；4）要約的內容必須具體確定。9、要約與要約邀請的區(qū)別（內容能否決定合同的主體框架）：1）目的和效果不同：要約得到的回應是承諾，要約邀請得到的回應是要約；2）對象不同：要約對象特定，要約邀請對象不特定；3）內容不同：要約具有合同的主體框架；4）法律約束力不同：要約發(fā)出后，在一定期間對要約人是有約束力的，要約邀請沒有任何約束力。10、要約邀請的形式：寄送的價目表，拍賣公告，招標公告，招股說明書，商業(yè)廣告；懸賞廣告是要約。11、要約的撤回：要約可以撤回，撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。12、要約的撤銷：要約可以撤銷，撤銷要約的通知應當在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達受要約人。13、要約撤回與撤銷的區(qū)別：1）發(fā)生時間不同：合同生效前和生效后；2）性質不同：前者等于沒有要約，后者等于反悔。14、承諾的要件：承諾的內容必須與要約的內容完全一致，受要約人對要約的內容作出實質性變更的，為新要約。15、承諾的撤回：在發(fā)車承諾后，承諾生效前，受要約人宣告收回所發(fā)出的承諾，取消其效力的行為。16、締約過失責任，應承擔損害賠償責任的：1）假借訂立合同，惡意進行磋商；2）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；3）有其他違背誠實信用原則的行為。合同的變更與解除1、合同權利轉讓的通知義務：債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發(fā)生效力。2、合同義務的轉讓：債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。3、法定解除條件：1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；2）拒絕履行；3）遲延履行主要債務，經催告后再合理期限內仍未履行；4）遲延履行債務或者有其他違約行為只是不能實現(xiàn)合同目的；5）法律規(guī)定的其他情形。合同的履行與終止1、合同履行的原則：全面履行原則，誠實信用原則。2、雙務合同履行中的抗辯權：1）同時履行抗辯權：當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行；2）不安抗辯權：在雙務合同中有先給付義務的當事人在有證據證明后給付人具有喪失或者可能喪失履行債務能力的情況時，可以中止自己先給付義務的履行。a.經營狀況嚴重惡化；b.轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；c.喪失商業(yè)信譽；d.有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。只有在有確切的證據證明后給付義務人具有不能進行對待給付的現(xiàn)實危險，危機先給付義務人的債權實現(xiàn)時，才能行使不安抗辯權；3）先履行抗辯權：當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。3、引起合同終止的原因：抵消、提存、混同。違約責任1、違約責任：違反合同的責任，指合同當事不履行或不適當履行合同義務所應承擔的民事責任。2、違約責任的形式：1）繼續(xù)履行；2）支付違約金：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款；3）違約損害賠償。3、違約的免責事由：不可抗力，受害人的過錯，免責條款。4、免責條款無效的：1）造成對方人身傷害的；2）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。行政法1、行政法：指調整和控制行政權運行的法律規(guī)范的總稱。2、調整對象：行政關系和監(jiān)督行政關系3、行政法的特點:1）形式上的特點：a.尚無統(tǒng)一、完整的主體行政法典；b.有統(tǒng)一的行政程序法典；c.行政法規(guī)范機器存在形式特別多；2）內容上：a.內容廣泛，數(shù)量龐大；b.易于變動，穩(wěn)定性弱；c.實體規(guī)范與程序規(guī)范交織。4、行政法基本原則：1）行政合法性原則；2）行政合理性原則：產生的主要原因是由于行政自由裁量權的存在；3）行政應急性原則：面臨突發(fā)事件，甚至停止某些憲法權利和大量權利、中斷某些憲法和法律條款實施、或突破一般行政程序規(guī)范的行為，但不得限制和剝奪生命權、語言權、宗教信仰權等基本人權。行政主體1、行政主體：享有國家行政權力，能以自己的名義從事行政管理活動，并獨立承擔由此產生的法律責任的組織。2、行政機關：按照憲法和有關組織法的規(guī)定設立，依法享有并運用國家行政權，負責對國家各項行政事務進行組織、管理、監(jiān)督和指揮的國家機關。P3243、行政機關的特征：1）執(zhí)行性和法律從屬性；2）相對獨立性；3）組織體系上實行領導從屬制，決策體制上實行首長負責制；4）社會性、專業(yè)性和服務性。4、行政機關的分類:1）中央行政機關和地方行政機關：a.國務院；b.國務院各部、委員會；c.國務院直屬機構；d.國務院各部、委管理的國家局；e.國務院的辦公和辦事機構；2）一般權限的行政機關和部門權限的行政機關；3）派出機關與派出機構5、公務員：國家依法定方式和程序任用，在中央和地方國家行政機關中依法行使行政職權、執(zhí)行行政職務、納入國家行政編制、由國家財政負擔工資福利的工作人員。（工勤不是公務員）6、公務員分類：政務類公務員（特別職公務員）和業(yè)務類公務員（一般職公務員）7、公務員的義務和權力：p3308、被授權組織：依照法律、法規(guī)授權而行使特定行政職能的非國家機關組織。9、受委托組織：受行政機關委托行使特定行政管理權的非國家機關的組織。行政行為概述1、行政行為的特征：1）行政行為是執(zhí)行法律的行為；2）行政行為具有一定的裁量性；3）行政主體在實施行政行為時，具有單方意志性；4）行政行為是以國家強制力為保障實施的，帶有強制性。2、行政行為的效力：1）確定力；2）拘束力；3）執(zhí)行力。3、行政行為的分類：1）抽象行政行為：是指行政主體針對不特定的行政管理對象實施的行政行為，包括行政主體制定行政法規(guī)和行政規(guī)章的行為，也即行政立法行為，也包括行政主體制定其他規(guī)范性文件和行政措施、發(fā)布行政命令、通知、通告、決議、決定的行為等；具體行政行為：是指國家行政主體針對特定的行政管理對象實施的行政行為，包括行政許可、行政強制、行政處罰等行為，通常以具體、完整的行政決定的形式表現(xiàn)出來；2）依職權行政行為和依申請行政行為。主要的行政行為行政立法的性質：既具有行政的性質，是一種抽象行政行為，又具有立法的性質，是一種準立法行為。行政立法主體：1）國務院：制定行政法規(guī)；2）國務院各部門；3）省、自治區(qū)、直轄市人民政法和較大的市人民政府。較大的市：是指省、自治區(qū)的人民政府所在地的市，經濟特區(qū)所在地的市，以及經國務院批注的較大的市，共19個。重慶（直轄市），唐山、大同、包頭、大連、鞍山、撫順、吉林、齊齊哈爾、青島、無錫、淮南、洛陽、寧波、淄博、邯鄲、本溪、蘇州、徐州等18個。行政許可的特點：1）行政許可是依申請的具體行政行為；2）行政許可是一種受益性行政行為；3）行政許可存在的前提是法律的一般禁止；4）行政許可一般為要式行政行為。行政許可的設定權限：p352圖行政許可實施的一般程序（重要期限）：1）補證告知應在5日內一次做出，否則視為受理申請；2）一機關決定20日，經本機關負責人批準可延長10日。平級多機關45日，經本級政府負責人批準可延長15日?？缂壎鄼C關，下級在20日內審查完畢；3）準予許可的，自決定之日起10日內頒證；4）聽證、招標、拍賣、檢驗、檢測、檢疫等時間另計；5）需延續(xù)的在屆滿30日前申請，行政機關在屆滿前決定；6）聽證：權利人在被告知聽證權利之日5日內申請聽證。行政機關在20日內組織聽證，并在聽證7日前告知聽證時間、地點。行政許可的撤銷：對不具備申請資格或不符合法定條件的申請人準予行政許可的要撤銷。行政許可的注銷：因不可抗力導致行政許可事項無法實施的。行政處罰是對外，行政處分是對內。行政處罰的種類：1）警告；2）罰款；3）沒收違法所得、沒收非法財物；4）責令停產停業(yè)；5）暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；6）行政拘留：只能由公安機關決定和執(zhí)行；不適用于精神病患者、不滿14歲的公民以及孕婦或者正在哺乳自己一周歲以內的嬰兒的婦女、我國的法人和其他組織。行政處罰的設定：1）法律：6條均可；2）行政法規(guī)（國務院）：1-5條；3）地方性法規(guī)（省級、自治區(qū)、較大市）：1-4條；4）規(guī)章（地方人民政府）：1-2條。行政處罰的簡易程序：又叫當場處罰程序。條件：1）違法事實確鑿；2）法定依據明確；3）對公民處50元以下，對法人或者其他組織處1000元以下的罰款或者警告。行政處罰的聽證程序：條件：1）適用于責令停產停業(yè)、吊銷許可證或者執(zhí)照、較大數(shù)額罰款；2）當事人在行政機關告知其有權申請后的三日內提出聽證申請。當場收繳罰款的情形：依法給予20元以下罰款的。代執(zhí)行：是指行政強制執(zhí)行機關或者第三人代替義務人履行法定義務，并向義務人征收必要費用的強制執(zhí)行措施。執(zhí)行罰：即行政強制執(zhí)行加冠對拒不履行不作為義務或不可替代作為義務的義務主體，科以金錢給付義務，以促使其履行義務的強制執(zhí)行措施。直接強制執(zhí)行分類：1）人身強制執(zhí)行：強制拘留、傳喚、隔離；2）財產強制執(zhí)行。行政程序行政程序的基本原則：1）公開原則：依據必須公開，信息公開，過程公開，決定公開；2）效率原則（首長負責制）：時效制度、代理制度、不停止執(zhí)行制度、緊急處置制度、委任制度、排除行政障礙制度和行政協(xié)助制度。行政復議管轄中一般管轄的兩個例外：1）對海關、金融、國稅、外匯管理等實行垂直領導的行政機關和國家安全機關的具體行政行為不服的，只能向上一級主管部門申請行政復議；2）不服國務院部門的，可以上人民法院提起行政訴訟，也可以向國務院申請作出最終裁決。特殊管轄：不服法律、法規(guī)授權組織的具體行政行為的復議申請，由直接管理該組織的地方人民政府、地方人民政府工作部門或者國務院部門管轄。行政復議參加人：申請人、被申請人、第三人。被申請人：1）被申請人法律、法規(guī)授權的組織作出的具體行政行為引起行政復議，該組織是被申請人；2）行政機關委托的組織作出具體行政行為引起行政復議，委托的行政機關是被申請人。第三人：在行政確權案件中，被駁回請求的人申請復議，被授予權利的人或者其他被駁回請求的人，可以作為第三人申請參加復議。申請復議期限：行政相對人應當在知道相應具體行政行為之日起60天內提出復議申請，法律規(guī)定超過60天的除外。復議審理期限：自受理申請之日起60日內作出行政復議決定，經行政復議機關的負責人批準，可以適當延長，并告知申請人和被申請人，最多不超過30日。行政訴訟行政訴訟：是指公民、法人或者其他組織認為行政機關和被授權組織作出的具體行政行為侵犯其合法權益，依法定程序向人民法院起訴，人民法院在當事人及其他訴訟參與人的參與下，對具體行政行為的合法性進行審查并作出裁決的制度。行政訴訟的特征：1）人民法院審理的行政案件只限于就行政機關作出的具體行政行為的合法性發(fā)生的爭議；2）行政復議不是行政訴訟的前置姐夫按或者必經程序。行政訴訟的特有原則：1）當事人選擇復議原則。在我國，復議不是行政訴訟的必經程序；2）具體行政行為不因訴訟而停止執(zhí)行原則；3）不適用調解原則。人民法院不予受理的事項（行政訴訟法規(guī)定的排除性條款）：1）國防、外交等國家行為：統(tǒng)治行為或政治行為；2）行政法規(guī)、規(guī)章或者行政機關制定、發(fā)布的具有普遍約束力的決定、命令：抽象行政行為；3）行政機關對行政機關工作人員的獎懲、任免等決定：內部行為；4）法律規(guī)定由行政機關最終裁決的具體行政行為：國務院最終裁決。（級別管轄）中級人民法院管轄三類案件：1）確認發(fā)明專利權的案件和海關處理的案件；2）對國務院各部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府所作出的具體行政行為提起訴訟的案件；3）本轄區(qū)內重大、復雜的案件。特殊地域管轄：1）共同管轄：a.經過復議，復議機關改變原具體行政行為的，有最初做出具體行政行為的行政機關所在地或者有復議機關所在地的人民法院管轄；b.對限制人身自由的行政強制措施不服提起的行政訴訟，由被告所在地或原告所在地人民法院管轄。原告可以選擇兩個或以上有管轄權的人民法院中的一個起訴，同時向兩個或以上法院起訴的，最先收到起訴狀的人民法院管轄。被告的確定：1）經復議的案件：復議機關維持原具體行政行為的，被告是原具體行政行為的行政機關；復議機關改變原具體行政行為的，被告為復議機關；2）行政機關與非行政機關共同作出具體行政行為，當事人不服向人民法院起訴的，應以作出決定的行政機關為被告，非行政機關不能作為被告，但在行政賠償訴訟中，人民法院應通知該非行政機關作為第三人參加訴訟；3）由法律、法規(guī)授權的組織作出的具體行政行為，該組織是被告；由行政機關委托的組織作出的具體行政行為，委托的行政機關是被告；4）行政機關被撤銷的，繼續(xù)行使其職權的行政機關是被告；5）當事人不服經上級批準的具體行政行為，向人民法院提起訴訟的，應當以在對外發(fā)生法律效力的文書上署名的機關為被告。行政訴訟的舉證責任：被告對作出的具體行政行為負有舉證責任，應當提供作出該具體行政行為的證據和所依據的規(guī)范性文件。在訴訟過程中，被告不得自行向原告和證人收集證據。起訴與訴訟時效：1）直接向人民法院起訴的一般時效是3個月；2）行政機關未告知起訴期限的，起訴期限從知道或者應當知道之日起計算，但從知道或者應當知道具體行政行為內容之日起最長不得超過2年；3）對涉及不動產的具體行政行為從作出之日起超過20年、其他具體行政行為超過5年提起訟訴的，人民法院不予受理。一審判決：1）維持判決；2）撤銷判決：適用法律法規(guī)錯誤；3）限期履行判決：被告沒有依法發(fā)給撫恤金、最低生活保障費用及社會保險金；4）變更判決：在行政處罰顯示公正時；5）確認判決；6）駁回判決。執(zhí)行管轄：行政機關申請人民法院強制執(zhí)行起作出的法律文書的，由被執(zhí)行人所在地的基層人民法院受理。執(zhí)行阻卻：1）執(zhí)行中止：執(zhí)行程序開始后，因出現(xiàn)特殊情況，人民法院暫時停止執(zhí)行程序的實施；2）執(zhí)行終結：因發(fā)生某種特殊情況，是執(zhí)行程序沒有必要或者不可能繼續(xù)執(zhí)行，從而結束執(zhí)行程序。行政賠償行政賠償?shù)奶卣鳎?）行政賠償責任由國家承擔；2）行政賠償途徑是多渠道的。國家不承擔賠償責任的情形：1）行政機關工作人員與行使職權無關的個人行為；2）因公民、法人或其他組織自己的行為導致?lián)p害發(fā)生；3）法律規(guī)定的其他情形。以國防、外交等國家行為或者行政機關制定發(fā)布行政法規(guī)、規(guī)章或者具有普遍約束力的決定、命令侵犯其個發(fā)權益造成損害為由，人民法院不予受理。行政賠償訴訟：1）賠償訴訟可以適用調解作為結案方式；2）行政賠償訴訟不完全采取“被告負舉證責任”。行政追償：是指行政賠償義務機關代表國家向行政賠償請求人支付賠償費用以后，依法責令有故意或重大過失的行政機關工作人員或受委托的組織或個人承擔部分或者全部哦誒長費用的制度。侵犯公民生命健康權的賠償計算標準：1）造成身體傷害的，應支付醫(yī)療費以及賠償因誤工減少的收入。減少的收入每日的賠償金按國家上年度職工日平均工資計算，最高額為5倍；2）部分喪失勞動能力的最高額為國家上年度職工年平均工資的10倍，全部喪失的為20倍；3）造成死亡的，應支付死亡賠償金，喪葬費，總額為國家上年度職工年平均工資的20倍。行政補償行政補償?shù)奶攸c：1）目的是為了彌補私人為公共利益所付出的特別犧牲；2）導致行政補償?shù)男袨槭切姓C關的合法行為；3）行政補償是行政機關為自身行為承擔責任的一種法律形式。財產性利益補償：1）財產性利益征收征用補償；2）財產性利益限制補償；3）公務行為附隨效果損失補償。間接補償：帶薪休假，額外增加計劃內物資，解決農轉非指標，有限安排就業(yè)，減免稅費等。精品文檔精心整理精品文檔可編輯精品文檔簽約相關法律知識內部信息系統(tǒng)info.c21ax王倩發(fā)布于：2011-02-18點擊136次簽約相關法律知識

1、憲法是國家的根本大法，由國家最高權利機關經特殊程序制定和修改，綜合規(guī)定國家、社會和公民生活根本問題。憲法具有最高的法律效力，一切法律，行政法規(guī)，地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得同憲法相抵觸。憲法中有關房地產的規(guī)定，是房地產法最重要的表現(xiàn)形式。2、法律由全國人大及其常委會依法制定，規(guī)定和調整國家、社會和公民生活中某一方面根本性的社會關系或基本問題的一種法。其地位和效力低于憲法而高于其他法，是法的形式體系中二級大法。由于房地產屬于民法、物權法范疇，所以，有關民法的基本原則，民法中有關法人、代理、物權和債權、訴訟時效、民事責任的規(guī)定同樣適用于房地產的運作過程。房屋買賣合同屬于合同法調整范疇，因此，合同法也是簽訂商品房買賣合同時必須遵守的。房地產法律主要有三部，它們是《中華人民共和國城市房地產管理法》（1994年頒布，1995年1月1日起實施）、《中華人民共和國土地管理法》（1998年修訂，19993、行政法規(guī)及地方性法規(guī)它是由國務院依法制定和變動的有關行政管理和管理行政事項的規(guī)范性文件的總稱。其效力低于憲法、法律，高于地方性法規(guī)、規(guī)章。房地產的行政法規(guī)主要有：《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《住房公積金》、《物業(yè)管理條例》、《物權法》等，地方性法規(guī)是根據地方特色制定的行政法規(guī)。4、部門規(guī)章行政規(guī)章是有關行政機關依法制定的事關行政管理的規(guī)范性文件的總稱。其地位低于憲法、法律、行政法規(guī)，不得與他們相抵觸。房地產的部門規(guī)章主要有《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》、《城市商品房預售管理辦法》、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產中介服務管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》等。這些部門規(guī)章都和房地產經紀息息相關，是房地產經紀過程必須熟知的。此外，還有地方性部門規(guī)章和房地產多項規(guī)范性文件以及技術法規(guī)等。

一、

合同相關1、合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。

2、合同的分類（1）

買賣合同1）買賣合同是指一方當事人向另一方轉移標的物所有權，另一方當事人支付價款的合同。在這一合同關系中，按照約定轉移標的物所有權的一方為出賣人，接受所有權并支付價款的一方為買受人。2）房屋買賣合同即指標的物是房屋的買賣合同。（2）

租賃合同1）租賃合同是出租人將租賃物交付使用、收益。承租人支付租金的合同。2）房屋租賃合同即標的物為房屋的租賃合同。（3）

居間合同1）居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。2）居間合同的特征A、居間人按照委托人指示、委托業(yè)務的范圍和具體要求進行業(yè)務活動。B、居間合同的目的是使委托人與第三人訂立合同。C、居間合同是有償合同。3）居間人的責任第四百二十五條

居間人應就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。第四百一十二條

因委托人死亡、喪失民事行為能力或者破產，致使委托合同終止將損害委托人利益的，在委托人的繼承人、法定代表人或者清算組織承受委托事務之前，受托人應當繼續(xù)處理委托事務。

3、合同的訂立當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人依法可以委托代理人訂立合同。合同上簽字的人應當具有民事行為能力：年滿18周歲、無精神疾病。

4、合同變更（1）

合同的變更變更合同，是一種法律行為，是指簽約雙方當事人在符合法律規(guī)定的條件下，就修改原訂合同的內容所達成的協(xié)議。（2）

合同履行注意事項合同成交價、簽署日期等條款，在買賣雙方及居間方確認一致后，可以做適當?shù)淖兏?。但應該注意的是，對于合同內容的變更首先要確保與該合同相關聯(lián)的其他合同的能夠繼續(xù)履行。在出現(xiàn)買賣雙方中的一方違約情況時，盡量不能主動向守約方提出中止履行合同的建議。當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行；有先后履行順序的，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：1）資產狀況嚴重惡化2）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務3）喪失商業(yè)信譽

5、合同的解除（1）

合同解除的方式《合同法》對解除合同的限制十分嚴格，規(guī)定只有出現(xiàn)下列情形，才允許當事人解除合同：1）當事人可以在合同中約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時：【案例】客戶A申請商業(yè)貸款購房，與銀行簽署了價款合同。在辦理產權過戶手續(xù)過程中，客戶A提出將房屋買賣合同的買方由A變更為：A和A的未婚妻B。假如此時變更合同當事人，則房屋管理部門將按照變更后的合同上的當事人制作產權證書，即A為主證，B為副證。但是與銀行簽署的房屋抵押貸款的只有A本人，因此，銀行將無法完成該房屋的抵押登記手續(xù)，那么這必然導致銀行終止對A的商業(yè)貸款。2）當事人經協(xié)商一致；3）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；4）在履行期屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務；5）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；6）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。（2）

合同解除的法律后果合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。

6、無效合同（1）

無效合同的表現(xiàn)形式無效合同是指不符合法律規(guī)定，不受法律保護，所訂立的條款，對當事人沒有法律約束力的合同。無效合同是違反合同法律行為的一種表現(xiàn)形式，也就是指訂立合同的行為是違反法定條件的行為，其行為本身就是無效的。因而，所訂立的合同從訂立的時候起，就是無效合同，不但不受法律保護，而且應該根據其造成的法律后果，給予必要的處理。（2）

《合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家的利益；2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；3）以合法形式掩蓋非法目的；4）損害社會公共利益；5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

二、違約責任1、違約責任是指合同當事人、第三人由于自身的過錯造成合同不能履行或者不能全面履行，依照法律規(guī)定和合同約定，必須承受的法律制裁。違約責任可以采用一定數(shù)額的違約金，也可以約定違約產生的損失賠償額的計算方法。

2、承擔違約責任的形式違約責任的承擔形式依據合同法分為：繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失、違約金、定金等形式。

3、違約金的分類1）法定違約金法定違約金——是指法律上規(guī)定的當事人應當承付的違約金（是指雙方當事人在訂立合同時，在法律規(guī)定范圍內協(xié)商確立的應由違約方承付的違約金）。2）約定違約金約定違約金——是指由雙方當事人對違約金的適用和具體比例實行約定（約定的方式應參照有關法規(guī)的類似條款加以合理確定，一般可分為確定一定數(shù)額和一定伸縮幅度的兩種）。是否采用違約金這一補救辦法，必須是由合同當事人事先在合同中明確約定，否則，當事人一方無權要求違約方支付違約金。

4、不可抗力1）不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。因不可抗力而不能履行合同的，要相應的免除或減輕責任。合同法規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。2）不可抗力的構成要件A、自然災害B、政府行為。指當事人在訂立合同以后，政府當局頒發(fā)新政策、法律和行政措施而導致合同不能履行。如訂立合同以后，由于政府頒布禁運的法律，使某些運輸合同不能履行。C、社會異常事件。主要是指一些偶發(fā)時間阻礙合同的履行。如罷工、騷亂等。這些行為既不是自然事件，也不是政府行為，而是社會中人為的行為，但對于合同當事人來說，在訂約時是不可預見的，因此也可以成為不可抗力的事件。D、按照合同法規(guī)定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并且應當在合同期限內提供證明。

三、產權的變更方式1、房屋買賣是指將自己名下的房產進行買賣。房產必須產權明晰且具備房屋產權所有證。

2、贈與1）《合同法》第185條：贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。第186條：贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。第187條：贈與的財產依法需要辦理登記等手續(xù)的，應當辦理有關手續(xù)。2）房產贈與是指房屋所有人將房屋所有權無償贈給他人的行為。一般來說，房屋贈與手續(xù)有五個步驟：A、贈與人與受贈人訂立房屋贈與的書面合同，即贈與書。按規(guī)定，房屋贈與一定要采用書面形式。B、房屋贈與的當事人（受贈人）憑原房屋所有權證、贈與合同、按規(guī)定繳納有關契稅。C、辦理公證。根據規(guī)定，房屋贈與必須辦理公證。D、辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)。房屋贈與當事人到房地產管理機構申請變更登記，應提交申請書、身份證明、原房地產產權證、贈與書及公證書和契稅收據。E、贈與人將房屋交付受贈人。

3、繼承房產

是指按照《繼承法》的規(guī)定，把被繼承人所遺的房產轉歸繼承人的行為。繼承是一種法律制度，繼承關系要在一定的條件下才能發(fā)生。1）繼承應當在被繼承人（在房產繼承中就是遺留下房產的人）死亡后才能發(fā)生。這是繼承的首要條件。有的房產所有人為了避免繼承人在日后可能會因爭奪房產而產生糾紛，在生前就將房產權交給繼承人，如分給某個或各個子女，這也是合法的行為，但這不是繼承，因為這時繼承還沒有開始，而是生前的贈與行為。2）繼承遺產的人應當是被繼承人的合法繼承人，就是依照法律的規(guī)定能作為繼承人的繼承人。這是繼承的第二個條件。被繼承人如果立下遺囑，將房產指定給法定繼承人以外的人，或是捐贈給國家、集體，這也是被繼承人處分遺產的方式，但這不是繼承而是遺贈。3）遺產應當是被繼承人生前屬于個人所有的財產。這是繼承的第三個條件。有的房產是共有的，如常見的夫妻之間的共有，當一方死亡以后，并不是所有的房產都成了遺產。這時，應當先將房產進行產權分割，將屬于被繼承人配偶的份額（除有約定者外，一般應分處房產份額的一半）分割出來以后，再對遺產進行繼承。4）繼承開始后，按照法定繼承辦理：有遺囑的，按照遺囑繼承或遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。被繼承人死亡后，如果其生前立有遺囑，或是曾經與某一社會組織或個人簽訂有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，應當先按遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的內容對遺產進行處理。沒有遺囑或協(xié)議的，則按法定繼承處理。5）繼承的方式（1）

遺囑繼承指繼承人按照被繼承人所立遺囑，繼承被繼承人遺產的方式，它的優(yōu)點在于被繼承人能夠充分按照自己的意愿處分財產。遺囑繼承不受法定繼承的影響。（2）

法定繼承根據我國《繼承法》規(guī)定，法定繼承須在下列情況下適用：A、沒有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，又沒有合法遺囑的情況下；B、遺囑的繼承人、受贈人先于遺囑人死亡，遺囑失去效力的情況下；C、遺囑的繼承人表示放棄繼承的情況下；D、遺囑繼承人喪失繼承權的情況下；E、遺囑的受贈人表示放棄贈與的情況下；F、遺囑的受贈人喪失受贈權的情況下；G、遺囑不合法或因故而全部有效的情況下；H、遺囑部分無效情況下無效部分的遺產；I、未涉及遺產處理的遺囑，繼承人對遺產的處理；J、遺囑指定的繼承人或受贈人不履行遺囑中的合法義務，被人民法院決定取消繼承或受贈權的情況下；K、遺囑中為胎兒保留的特定遺產份額，出生時是死胎，其為胎兒保留的份額適用法定繼承。6）法定繼承的順序（1）

第一順序：配偶、子女、父母。（2）

第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；A、子女，包括婚生子女、養(yǎng)子女和有撫養(yǎng)關系的繼子女；B、父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有撫養(yǎng)關系的繼父母；C、兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹，同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有撫養(yǎng)關系的繼兄弟姐妹。7）出售房產屬于遺產的處理方式此時所要出售的房產應當經過財產繼承，明確房產繼承情況，其配偶、父母、子女均享有繼承權。首先應當完成繼承更名手續(xù)。待繼承的過戶手續(xù)完成后，再由現(xiàn)房屋產權人辦理出售過戶手續(xù)。如果產權人為若干人，則需全部產權人共同同意出售該房產。如未留遺囑則由所有第一順序繼承人到場辦理繼承公證后，辦理更名手續(xù)即可。8）繼承人的繼承權可以因繼承人的下列行為而喪失A、故意殺害被繼承人的；B、為爭奪遺產而殺害其他人的；C、遺產被繼承人的，或者虐待被繼承人情節(jié)嚴重的；D、偽造、篡改或者銷毀遺囑，情節(jié)嚴重的。

4、房產分割是指將總的房地產面積根據需要分割成若干份，在房地產登記表上表現(xiàn)為《房地產證》的分證，即將一本《房地產證》分為幾本《房地產證》，但總面積不發(fā)生變化。房產的繼承和分割與其他財產不同，房產雖然可以分割但這種分割是有限的，如不能把一間房屋分成許多份。在這種情況下，可以由繼承人共同繼承，作為共有的房產。如一定要分割時，可以采用作價分