XXXX年德潤(rùn)置業(yè)營(yíng)口龍庭尚苑項(xiàng)目提案

制勝營(yíng)口

德潤(rùn)置業(yè)營(yíng)口「龍庭尚苑」項(xiàng)目提案首先，真心感謝德潤(rùn)置業(yè)給予我們這一次提報(bào)的機(jī)會(huì)。

提供值得信賴的增值服務(wù)，是我們回報(bào)您們信任最好的方式。

安居是我們?cè)诖蟮厣洗嬖诘奈ㄒ环绞?/p>

－－海德歌爾目錄第一部分、市場(chǎng)分析第二部分、開發(fā)策略第三部分、營(yíng)銷推廣城市解讀區(qū)域解讀競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)分析開發(fā)策略營(yíng)銷推廣★營(yíng)口過去：“條約開埠”——因河港而興，因河港而衰營(yíng)口市位于遼河入海口，在1861年作為東北第一個(gè)開埠城市，揭開了東北近現(xiàn)代發(fā)展的篇章。20世紀(jì)初，營(yíng)口成為東北最有影響力的大城市之一。歷史上的輝煌：在大連、丹東開埠之前的60-70年間營(yíng)口港是外國(guó)船舶進(jìn)入東北的唯一港口，是通往關(guān)內(nèi)及東北最為重要的，唯一的港口；便利的交通促進(jìn)了商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又刺激了金融業(yè)的繁榮，使得營(yíng)口成為當(dāng)時(shí)東北地區(qū)商品經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)和金融中心；工業(yè)興起，商貿(mào)發(fā)展，交通改善，促進(jìn)了城市化發(fā)展，成為東北后續(xù)開埠城市的示范標(biāo)桿；營(yíng)口發(fā)電廠、營(yíng)口小寺洋行油坊老照片營(yíng)口街景營(yíng)口街景東北開埠城市分布示意圖隨著著大大連連開開埠埠、、中中東東鐵鐵路路的的建建成成，，大大連連憑憑借借優(yōu)優(yōu)越越的的區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，迅迅速速發(fā)發(fā)展展成成為為東北北地地區(qū)區(qū)最最具具影影響響力力的的港港口口城城市市，，而而營(yíng)營(yíng)口口的的發(fā)發(fā)展展每每況況愈愈下下。。整個(gè)個(gè)東東北北的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)與與貿(mào)貿(mào)易易格格局局發(fā)發(fā)生生了了轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折折性性的的變變化化?！，F(xiàn)在在：：““向向海海躍躍進(jìn)進(jìn)””———因海海港港而而興興，，因因?yàn)I濱海海而而盛盛隨著著中中國(guó)國(guó)、、東東北北地地區(qū)區(qū)、、遼遼寧寧省省經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的不不斷斷向向外外發(fā)發(fā)展展，，無無論論是是內(nèi)內(nèi)貿(mào)貿(mào)還還是是外外貿(mào)貿(mào)都需需要要最最大大化化的的利利用用沿沿海海港港口口優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。東北北第第二二大大港港------營(yíng)口口，，得得到到了了國(guó)國(guó)家家、、省省級(jí)級(jí)戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的青青睞睞，，成成為為國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)少少有有，，東東北北唯唯一一的的雙雙重重戰(zhàn)戰(zhàn)略略切切點(diǎn)點(diǎn)城城市市。。沿海海經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶帶重重要要樞樞紐紐沈陽(yáng)陽(yáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈出出海海門門戶戶“五點(diǎn)點(diǎn)一一線線”戰(zhàn)略略布布局局遼寧省發(fā)展主軸節(jié)點(diǎn)遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶節(jié)點(diǎn)沈陽(yáng)都市圈空間結(jié)構(gòu)2008年，，全全年年實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地地區(qū)區(qū)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值703億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)20.3%；固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資543億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)30%；社會(huì)會(huì)消消費(fèi)費(fèi)品品零零售售總總額額177億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)23%；財(cái)財(cái)政政一一般般預(yù)預(yù)算算收收入入40億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)37.7%；城市市人人均均可可支支配配收收入入1.445萬元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)19%；農(nóng)農(nóng)民民人人均均純純收收入入6950元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)20%。2009年，，地地區(qū)區(qū)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)822億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)20%；財(cái)財(cái)政政一一般般預(yù)預(yù)算算收收入入57.1億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)42.8%；全社社會(huì)會(huì)固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資800億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)47.3%；規(guī)規(guī)模模以以上上工工業(yè)業(yè)增增加加值值522.1億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)25.6%；社會(huì)會(huì)消消費(fèi)費(fèi)品品零零售售總總額額211.4億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)18.5%；城市市人人均均可可支支配配收收入入15940元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)11%；農(nóng)農(nóng)民民人人均均純純收收入入7798元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)12.3%；全市市金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)各各項(xiàng)項(xiàng)本本外外幣幣存存貸貸款款余余額額分分別別為為835.8億元元和和681.1億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)31.8%和43.4%。房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)歷歷史史最最好好水水平平，，商商品品房房銷銷售售額額實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)101.6億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)101.3%。2010年全全市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社社會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)展展的的主主要要目目標(biāo)標(biāo)是是：：地地區(qū)區(qū)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值完完成成1000億元，增增長(zhǎng)20%；全社會(huì)會(huì)固定資產(chǎn)投資資1080億元，增增長(zhǎng)35%；規(guī)模以以上工業(yè)業(yè)增加值值652億元，增增長(zhǎng)25%；社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額253億元，增增長(zhǎng)20%；財(cái)政一一般預(yù)算算收入71.5億元，增增長(zhǎng)25%；城市人人均可支支配收入入和農(nóng)民民人均純收入分分別達(dá)到到17850元、8968元，增長(zhǎng)長(zhǎng)12%、15%。以下內(nèi)容容分別節(jié)節(jié)選自高高軍市長(zhǎng)長(zhǎng)所作的的2009年與2010年?duì)I口市市政府工工作報(bào)告告營(yíng)口正在在飛躍發(fā)發(fā)展！城市解讀讀區(qū)域解讀讀競(jìng)爭(zhēng)分析析市場(chǎng)分析析開發(fā)策略略營(yíng)銷推廣廣“工廠林立立，商厘厘櫛比，，號(hào)稱繁繁盛”“握三省省金融界界之樞紐紐也”“人聲嘈嘈雜，巷巷為之塞塞，日高高始散，，大有海海市離奇奇變換之之景象””“開辟商商港有年年，為南南北貿(mào)易易之中心心點(diǎn)，水水陸交通通輪軌錯(cuò)錯(cuò)雜，不不亞于津津滬”以上是史史料中對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域在清清末民初初時(shí)期繁繁榮景象象的描寫寫歷史沿革革本案這里是營(yíng)營(yíng)口發(fā)展展的起點(diǎn)點(diǎn)，這里里凝聚了了營(yíng)口歷歷史的輝輝煌。但是這里里似乎仍仍然保留留著那個(gè)個(gè)年代的的樣子，，卻早已已繁華落落盡。城市發(fā)展展的腳步步繞過這這里，向向東、向向西走了了很遠(yuǎn)?！，F(xiàn)在終于于轉(zhuǎn)了回回來。人文情愫愫隨處可見見的歷史史面孔，，濃濃的宗宗教氣息息，質(zhì)樸的生生活氛圍圍，這里是營(yíng)營(yíng)口歷史史文脈的的起源，，這里的的文化氣氣息最濃濃郁。解析析：：本項(xiàng)目坐坐在區(qū)域域的傳統(tǒng)統(tǒng)價(jià)值就就在于沉沉淀深厚厚的歷史史與人文文，無法法比擬的的自然環(huán)環(huán)境、親親切怡人人的建筑筑、街道道，悠然然自得的的生活便便利條件件。歷史和文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)是無法法復(fù)制的的！城市解讀讀區(qū)域解讀讀競(jìng)爭(zhēng)分析析市場(chǎng)分析析開發(fā)策略略營(yíng)銷推廣廣遼河大街街板塊位位于營(yíng)口口市最北北端，緊緊鄰遼河河南岸，，是城市市的發(fā)源源地，也也是被遺遺忘的地地區(qū)。渤海大街街板塊是是營(yíng)口市市的中心心，區(qū)域域發(fā)展較較成熟。。南部板塊塊是近兩兩年來熱熱門區(qū)域域，商業(yè)業(yè)氣息遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及渤渤海大街街板塊，，但生活活氛圍較較好。營(yíng)東板塊塊原名老老邊區(qū)，，所開發(fā)發(fā)項(xiàng)目以以中檔及及低檔為為主。遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營(yíng)東板塊營(yíng)口市主主城區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)板塊塊劃分目前在售售項(xiàng)目11個(gè)，物業(yè)業(yè)形態(tài)多多樣化，，以高層層為主，，小高層層為市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)劑產(chǎn)產(chǎn)品，成成熟的配配套及核核心地段段為該板板塊項(xiàng)目目的主要要競(jìng)爭(zhēng)力力。目前前整體均均價(jià)3347元/㎡目前在售售項(xiàng)目3個(gè)，物業(yè)業(yè)形態(tài)以以多層、、小高層層為主，，均以遼遼河景觀觀為項(xiàng)目目主要賣賣點(diǎn)，目目前整體體均價(jià)3650元/㎡遼河大街街板塊目前在售售項(xiàng)目4個(gè)，物業(yè)業(yè)形態(tài)以以多層為為主，小小高層為為市場(chǎng)調(diào)調(diào)劑產(chǎn)品品，目前前整體均均價(jià)3237元/㎡南部板塊塊目前在售售項(xiàng)目3個(gè)，物業(yè)業(yè)形態(tài)以以多層為為主，小小高層為為市場(chǎng)調(diào)調(diào)劑產(chǎn)品品，目前前整體均均價(jià)3120元/㎡營(yíng)東板塊塊各板塊綜綜述：渤海大街街板塊項(xiàng)目開發(fā)發(fā)規(guī)模開發(fā)量（萬㎡）主力物業(yè)類型整體規(guī)模區(qū)間（萬㎡）10萬以上大盤渤海大街板塊94.5高層2.4-214遼河大街板塊18.5多層/小高層5.5-70南部板塊30.5多層4.7-121營(yíng)東板塊44多層/小高層7-203規(guī)模分析析：中檔規(guī)模模（5-10萬平）樓樓盤為營(yíng)營(yíng)口市場(chǎng)場(chǎng)主力。。渤海大街街板塊開開發(fā)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于其他板板塊，是是目前營(yíng)營(yíng)口市開開發(fā)熱度度最高的的板塊。。15萬平以上上大盤主主要集中中在渤海海大街板板塊。南南部板塊塊及營(yíng)東東板塊由由于地價(jià)價(jià)較低，，存在少少量規(guī)模性大盤盤。遼河大街街板塊是是營(yíng)口最最早開發(fā)發(fā)的區(qū)域域，目前前可供開開發(fā)的土土地量較較少，因因此項(xiàng)目目數(shù)量及及規(guī)模均均低于其他他幾個(gè)板板塊。各板塊開開發(fā)量對(duì)對(duì)比：渤海大街街板塊開開發(fā)樓盤盤數(shù)量最最多，但但由于地地價(jià)較貴貴，各項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模不是很很大。營(yíng)口市場(chǎng)場(chǎng)存量房房源主要要集中在在渤海大大街板塊塊、營(yíng)東東板塊，，在2010年仍將是是市場(chǎng)主主角。遼河大街街板塊和和南部板板塊已開開發(fā)樓盤盤剩余房房源量較較少，但但未來可可供開發(fā)發(fā)的土地地存量較較大，未來發(fā)展展?jié)摿蘧薮?。從各板塊塊的成交交價(jià)來看看，開發(fā)發(fā)量最少少的遼河河大街板板塊成交交均價(jià)最最高。這這與其獨(dú)獨(dú)具的遼遼河景觀資源有有關(guān)。目前營(yíng)口口的大部部分高端端的項(xiàng)目目均聚集集在渤海海大街板板塊，但但由于其其整體開開發(fā)量較較大，各各項(xiàng)目良莠不齊齊，影響響了板塊塊的整體體均價(jià)拉拉升。營(yíng)東板塊塊及南部部板塊之之前的開開發(fā)量較較少，隨隨著政府府的大力力發(fā)展，，逐漸形形成一定定的市場(chǎng)場(chǎng)影響力力。各板塊銷銷售均價(jià)價(jià)：?jiǎn)挝唬涸?平方米各板塊銷銷售速度度渤海大街街板塊項(xiàng)項(xiàng)目的物物業(yè)類型型以高層層為主，，銷售有有一定壓壓力，因因此速度度較慢。。遼河大街街板塊整整體均價(jià)價(jià)過高是是影響其其銷售速速度的主主要原因因。東部板塊塊供應(yīng)的的主要產(chǎn)產(chǎn)品為多多層產(chǎn)品品，較容容易被市市場(chǎng)接受受，因此此其銷售售速度較較快。營(yíng)東板塊塊屬于新新開發(fā)區(qū)區(qū)域，均均價(jià)較低低而且未未來發(fā)展展空間巨巨大，因因此其銷銷售速度度最快。。從各板塊塊戶型分分布情況況來看，，130平米以上上的大戶戶型主要要分布在在遼河大大街板塊塊、渤海海大街板塊和南南部板塊塊。70平米以下下的小戶戶型產(chǎn)品品市場(chǎng)整整體供給給量較少少，主要要分布在在遼河大大街板塊塊和渤海海大街版版塊。中檔戶型型（90-110平米）的的供應(yīng)量量要大于于經(jīng)濟(jì)型型戶型（（70-90平米）。。110-130平米的中中間戶型型主要分分布在渤渤海大街街板塊。。營(yíng)東板塊塊的項(xiàng)目目檔次較較低，無無130平米以上上的超大大戶型供供應(yīng)。各板塊戶戶型面積積分布解析析：在政府““城區(qū)東東移南進(jìn)進(jìn)”的城城市規(guī)劃劃中，營(yíng)營(yíng)東板塊塊、南部部板塊將將成為未未來市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)的重重要區(qū)域域。渤海大大街板塊塊隨著開開發(fā)用地地的不斷斷減少，，市場(chǎng)供供給將減減少。營(yíng)口的的房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)通過過近兩兩年的的發(fā)展展，各各開發(fā)發(fā)商也也更加加注重重項(xiàng)目目的整整體規(guī)規(guī)劃及及綠化景觀觀。已已將規(guī)規(guī)劃、、景觀觀作為為提升升項(xiàng)目目的素素質(zhì)和和品質(zhì)質(zhì)的重重要途途徑。。從整體體戶型型供給給情況況來看看，目目前市市場(chǎng)供供給的的主力力戶型型為二二室戶戶型，，未來來仍將將會(huì)以這種種戶型型產(chǎn)品品為主主力產(chǎn)產(chǎn)品。。綜合性性樓盤盤占據(jù)據(jù)主流流地位位，多多為多多層、、小高高層和和高層層產(chǎn)品品，也也有多多層、、小高高層混合產(chǎn)產(chǎn)品。。產(chǎn)品中中多層層銷售售速度度要快快于小小高層層、高層，高層層產(chǎn)品品銷售售速度度最慢慢。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑面積（㎡）總戶數(shù)面積區(qū)間(㎡)主力面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷售率平均銷售速度（套/月）奧泰格林山水城渤海大街中段(建設(shè)銀行北)約11萬576105-400135-176425080%21美景英倫郡站前區(qū)光華路約20萬45052-253108-116340095%24中天君臨天下渤海大街中段約1175394-260116-155365090%51遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營(yíng)東板塊奧泰格林山水城美景英倫郡水御蘭亭金港綠洲翰宇園中天君臨天下中天尚品

渤海大街板塊是營(yíng)口主城區(qū)重要的行政辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)。渤海大街板塊也是營(yíng)口開發(fā)熱點(diǎn)板塊，開發(fā)樓盤最多，中高檔樓盤最集中的區(qū)域，也是市場(chǎng)關(guān)注度最高的板塊。由于本區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，土地價(jià)格較高，開發(fā)商為了追求利潤(rùn)的最大化，不得不提高容積率，小高層、高層產(chǎn)品成為市場(chǎng)的主力產(chǎn)品。渤海大大街板板塊項(xiàng)項(xiàng)目分分布：：地理位置渤海大街中段(建設(shè)銀行北)開發(fā)商奧泰誠(chéng)德房地產(chǎn)開發(fā)商總建筑面積約11萬平推盤情況推出7棟多層5棟高層總戶數(shù)576戶戶型區(qū)間105-400平主力戶型三室二廳二衛(wèi)價(jià)格區(qū)間4160-4700元/平(高層)4180-4480元/平(多層)4880元/平起(洋房)銷售均價(jià)4250元/平開盤日期08.10奧泰·格林山山水城城渤海大大街板板塊典典型項(xiàng)項(xiàng)目個(gè)個(gè)案分分析：：推廣主主題:綠色家家園尊尊貴貴體驗(yàn)驗(yàn)。項(xiàng)目特特色:新古典典主義義建筑筑風(fēng)格格。疊景園園林,綠色氧氧吧養(yǎng)養(yǎng)生館館。四道門門禁系系統(tǒng)，，為業(yè)業(yè)主的的安全全提供供保障障。引入水水系、、假山山等景景觀。。奧泰·格林山山水城城樓盤評(píng)評(píng)價(jià):本項(xiàng)目目完全全實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人車車分流流，高高綠綠化率率使小小區(qū)的的品質(zhì)質(zhì)上升升很大大一個(gè)個(gè)臺(tái)階階。該項(xiàng)目目樣板板區(qū)的的建成成為項(xiàng)項(xiàng)目的的銷售售減輕輕很大大壓力力。該項(xiàng)目目為目目前營(yíng)營(yíng)口市市最高高端樓樓盤。。項(xiàng)目建建筑品品質(zhì)在在高檔檔樓盤盤中最最高。。該項(xiàng)目目作為為營(yíng)口口市內(nèi)內(nèi)目前前在售售最高高檔的的樓盤盤，現(xiàn)現(xiàn)房實(shí)實(shí)景銷銷售景觀高層，預(yù)售階段。臨街高層,戶型相對(duì)較小,。景觀高層，位于核心景觀區(qū)后側(cè)，戶型四室二廳三衛(wèi)戶型為主景觀高層，位于核心景觀區(qū)前方，房型以舒適型的三房二衛(wèi)戶型。臨街多層，房型以三室二廳一衛(wèi)為主。小區(qū)品質(zhì)最好的產(chǎn)品，為1躍3、4躍6的復(fù)式洋房產(chǎn)品。奧泰·格林山山水城城地理位置站前區(qū)光華路開發(fā)商美景房地產(chǎn)總建筑面積約20萬平米推盤情況本期推出4棟多層總戶數(shù)450戶戶型區(qū)間52-253平主力戶型兩室兩廳價(jià)格區(qū)間3250-3880元/平銷售均價(jià)3400元/平開盤日期08年6月美景英英倫郡郡美景英英倫郡郡滯銷小小面積積戶型型：52-65平；81-83平推廣主題:異國(guó)風(fēng)情躍然濱城。項(xiàng)目特色:

英式建筑風(fēng)格。英式園林設(shè)計(jì)。社區(qū)配建4300平大型會(huì)所。

樓盤評(píng)評(píng)價(jià):前期開開發(fā)的的美景華華府的的高端端項(xiàng)目目，在在項(xiàng)目目形象象、物物業(yè)管管理、、市場(chǎng)場(chǎng)口碑碑等為為開發(fā)發(fā)商奠奠定了了高檔檔盤的的品牌牌基礎(chǔ)礎(chǔ)，使其開開發(fā)的的美景景英倫倫郡項(xiàng)項(xiàng)目市市場(chǎng)關(guān)關(guān)注度度較高高。項(xiàng)目英英式建建筑風(fēng)風(fēng)格及及英式式園林林設(shè)計(jì)計(jì)是該該項(xiàng)目目的亮亮點(diǎn)，，與市市場(chǎng)上上同類類型產(chǎn)產(chǎn)品在在建筑筑風(fēng)格格、園園林設(shè)設(shè)計(jì)的的概念念有很大提提升，，市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可可度高高。地理位置渤海大街中段開發(fā)商中天房地產(chǎn)總建筑面積約11萬平米總戶數(shù)753戶戶型區(qū)間94-260平米主力戶型三室二廳價(jià)格區(qū)間3380-3980元/平銷售均價(jià)3650元/平米開盤日期08年10月中天君君臨天天下中天君君臨天天下樓盤評(píng)評(píng)價(jià):該項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)商是是營(yíng)口口高檔檔樓盤盤市場(chǎng)場(chǎng)的領(lǐng)領(lǐng)軍者者，其其項(xiàng)目目地塊塊處于于營(yíng)口口市黃黃金地地段是是項(xiàng)目目高端端定位位的客客觀因因素。。該項(xiàng)目目是一一個(gè)融融合多多層、、小高高層、、高層層等產(chǎn)產(chǎn)品的的復(fù)合合體。。項(xiàng)目目策劃劃周密密，分分期開開盤，，銷售售控制制較好好，其其戶型型的精細(xì)細(xì)化有有效地地控制制了項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，是營(yíng)營(yíng)口市市場(chǎng)一一個(gè)高高利潤(rùn)潤(rùn)的經(jīng)經(jīng)典項(xiàng)項(xiàng)目。。推廣主題：城市綜合體營(yíng)口新地標(biāo)。項(xiàng)目特色:營(yíng)口市黃金地段。人車分流設(shè)計(jì)。項(xiàng)目引入新風(fēng)系統(tǒng)。中天酒店式物業(yè)，將管家式服務(wù)引入項(xiàng)目。渤海大街板塊位于營(yíng)口市核心區(qū)域,配套完善,生活便利.受用地限制和開發(fā)慣性影響,板塊內(nèi)項(xiàng)目以高層產(chǎn)品為主.從未來土地供應(yīng)量來看,該板塊未來競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越區(qū)激烈.由于競(jìng)爭(zhēng)壓力較大,導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目盡可能提升自身品質(zhì).渤海大大街板板塊——小結(jié)：：遼河大大街板板塊項(xiàng)項(xiàng)目分分布：：遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營(yíng)東板塊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑面積（㎡）總戶數(shù)面積區(qū)間(㎡)主力面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷售率平均銷售速度（套/月）左岸金典遼河大街、新華路交匯約6萬39695-220137-152380095%20財(cái)富公館1號(hào)站前區(qū)河畔小區(qū)西門約7萬53060-285133-145365085%22紫文苑三期西市區(qū)勝利街利民里18號(hào)約5萬48080-13091-101375050%60左岸金典財(cái)富公館1號(hào)紫文苑

遼河大街板塊具有遼河及遼河公園等豐富的城市優(yōu)勢(shì)景觀資源。遼河沿線項(xiàng)目定位為高端物業(yè)，在建筑風(fēng)格、河岸景觀等方面具有優(yōu)勢(shì)。該板塊項(xiàng)目主要聚集在站前區(qū)與西市區(qū)交接處。遼河大街西段為棚戶區(qū)。42地理位置遼河大街、新華路交匯開發(fā)商天鴻房地產(chǎn)總建筑面積約6萬平米推盤情況推出2棟小高層5棟高層總戶數(shù)396戶戶型區(qū)間95-220平主力戶型室二廳一衛(wèi)價(jià)格區(qū)間3520-4650元/平銷售均價(jià)3800元/平開盤日期08年4月左岸金金典43推廣主主題:一世風(fēng)風(fēng)景一一生生珍藏藏。項(xiàng)目特特色:項(xiàng)目近近鄰遼遼河、、公園園是項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)的的提升升點(diǎn)。。政府投投資1.3億建設(shè)設(shè)遼濱濱公園園，區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值大大幅提提升。。聘請(qǐng)北北京的的物業(yè)業(yè)公司司，在在營(yíng)口口首先先提出出管家家式物物業(yè)模模式。。樓盤評(píng)評(píng)價(jià):項(xiàng)目整整體定定位為為高端端物業(yè)業(yè)，在在建筑筑風(fēng)格格、河河岸景景觀、、戶型型設(shè)計(jì)計(jì)方面面有鮮鮮明的的特色色和優(yōu)優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目目是市市場(chǎng)面面市較較早，，形象象進(jìn)度度較早早，但但由于于預(yù)熱熱期較較長(zhǎng)，，失去去的先先發(fā)制制人的的市場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。左岸金金典44地理位置站前區(qū)河畔小區(qū)西門開發(fā)商英特納房地產(chǎn)總建筑面積約7萬平米推盤情況目前推出3棟小高層總戶數(shù)530戶戶型區(qū)間60-285平主力戶型三室二廳二衛(wèi)價(jià)格區(qū)間一期：2860-3530元/平二期：3380-4000元/平銷售均價(jià)一期：3100元/平目前二期3650元/平開盤日期08年5月財(cái)富公公館1號(hào)45推廣主主題:水岸邊邊學(xué)學(xué)府旁旁傳傳世公公館。。項(xiàng)目特特色:一線河河景及及遼河河公園園是項(xiàng)項(xiàng)目主主要賣賣點(diǎn)。。全天候候酒店店式物物業(yè)管管理為為業(yè)主主提供供專業(yè)業(yè)化的的服務(wù)務(wù)。超大的的大堂堂入戶戶設(shè)計(jì)計(jì)。樓盤評(píng)評(píng)價(jià):該項(xiàng)目目位于于遼河河邊上上，外外部景景觀配配置較較好。。在銷售售均價(jià)價(jià)上，，二期期比一一期增增幅約約300元，而且二二期推出的的產(chǎn)品也較較一期有很很大的提高，，財(cái)富公館1號(hào)遼河大街板塊是營(yíng)口市的發(fā)源地。由于近幾年城市逐漸向南發(fā)展，該板塊的開發(fā)速度大幅度減緩。隨著遼河大橋竣工時(shí)間的臨近,該板塊將進(jìn)入較快的發(fā)展階段。目前主要的開發(fā)項(xiàng)目均集中在站前區(qū)與西市區(qū)交接處。遼河大街板板塊——小結(jié)：遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營(yíng)東板塊城南公館柏仕風(fēng)景天宇宏府紅運(yùn)人家項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑面積（㎡）總戶數(shù)面積區(qū)間(㎡)主力面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷售率平均銷售速度（套/月）紅運(yùn)人家營(yíng)口市盼盼路南段紅運(yùn)大飯店北300米約4.7萬236113-310113-136350090%18城南公館營(yíng)口市府路與青花大街交匯處約12萬19886-15095-103300090%60天宇宏府營(yíng)口市市婦嬰醫(yī)院南行200米約7.8萬46385-23085-95345085%62柏仕風(fēng)景營(yíng)口市市府路與智泉街交匯處約6萬54280-22080-983150售罄（一期）52

南部板塊是營(yíng)口主城區(qū)傳統(tǒng)的居住區(qū)。從區(qū)域市場(chǎng)建筑類型上看，南部板塊以多層產(chǎn)品為區(qū)域市場(chǎng)的主力，以小高層產(chǎn)品為輔。

隨著開發(fā)商水平提高，區(qū)域價(jià)值的提升，產(chǎn)品更加豐富，市場(chǎng)細(xì)分更加細(xì)化。南部板塊目前項(xiàng)目品質(zhì)較低，在此不做具體案例分析。南部板塊項(xiàng)項(xiàng)目分布：：南部板塊屬于營(yíng)口市新興的房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。由于板塊競(jìng)爭(zhēng)力不足，該板塊內(nèi)項(xiàng)目以多層和小高層產(chǎn)品為主。從未來土地供應(yīng)量來看,該板塊將進(jìn)入較快的發(fā)展階段。隨著09年的幾個(gè)項(xiàng)目成功入市，該板塊的市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提高。南部板塊——小結(jié)：遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營(yíng)東板塊水岸壹品三星陽(yáng)光家園唯美品格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑面積（㎡）總戶數(shù)面積區(qū)間(㎡)主力面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷售率平均銷售速度（套/月）水岸壹品營(yíng)口渤海大街東段20萬62863-13087-98275095%90三星陽(yáng)光家園營(yíng)口市站前區(qū)育新路17萬178473-12973-78320020%100唯美品格東升路和太和北街交匯處7萬75283-13783-103340085%106

在政府“城區(qū)東移南進(jìn)”的城市規(guī)劃中，營(yíng)東板塊是營(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)展的重要的區(qū)域，是營(yíng)口未來市場(chǎng)開發(fā)主要區(qū)域。從區(qū)域市場(chǎng)建筑類型上看，市場(chǎng)以多層產(chǎn)品為區(qū)域市場(chǎng)的主力，但隨著區(qū)域市場(chǎng)的不斷成熟，市場(chǎng)會(huì)向高層、小高層產(chǎn)品發(fā)展。

目前市場(chǎng)的供給以中檔和低檔產(chǎn)品為主。營(yíng)東板塊項(xiàng)項(xiàng)目分布：：50地理位置東升路和太和北街交匯處開發(fā)商營(yíng)口智達(dá)房地產(chǎn)總建筑面積7萬平米推盤情況推出3棟高層3棟小高層12棟多層總戶數(shù)752戶戶型區(qū)間83-137平米主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)價(jià)格區(qū)間3000-3700元/平米銷售均價(jià)3400元/平米開盤日期09年9月隆翔唯美品品格營(yíng)東板塊典典型個(gè)案分分析：51推廣主題:隆翔的房子子，永江的的物業(yè)，承承諾就是信信譽(yù)。項(xiàng)目特色:現(xiàn)代城市花花園風(fēng)格。。小區(qū)實(shí)行封封閉智能化化管理，雙環(huán)多核心心多庭院的的自然原生生態(tài)、流線線型型的景觀設(shè)設(shè)計(jì)，每每棟樓前面面都有休閑閑廣場(chǎng)。便利的交通通配套以及及完整的教教育配套。。隆翔唯美品品格樓盤評(píng)價(jià)隆翔房地產(chǎn)產(chǎn)，在營(yíng)口口開發(fā)了四四個(gè)項(xiàng)目，，開發(fā)商有有一定影響響力。該項(xiàng)目09年開盤由于于已過金融融危機(jī)，營(yíng)營(yíng)口市場(chǎng)回回暖，整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)銷銷售量增加加。端頭房及高高層樓層高高的戶型銷銷售有壓力力。營(yíng)東板塊屬于營(yíng)口市的原老邊區(qū)，是傳統(tǒng)的低檔住宅區(qū)。由于傳統(tǒng)的居住觀念的影響，該板塊的項(xiàng)目檔次較低。由于政府大力發(fā)展該板塊，土地政策很好，推出的項(xiàng)目體量較大。隨著09年的幾個(gè)項(xiàng)目成功入市，該板塊的市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提高。營(yíng)東板塊——小結(jié)：交易數(shù)據(jù)2009年，營(yíng)口地地區(qū)共成交交房屋520.68萬㎡，55527套，128.7億元，同比分別增增長(zhǎng)88%、83%、113%，房屋平均成成交價(jià)格2472元/㎡，同比上升升13%。其中，商品品房銷售351.92萬㎡，38094套，99.71億元，同比分別增增長(zhǎng)85％、84％、107％，平均成交均均價(jià)2832元/㎡，同比上升升12%。二手房成交交168.75萬㎡，17433套，28.99億元，同比分別增增長(zhǎng)95％、81％、135％，平均成交均均價(jià)1718/㎡，同比上升升21%。解析：：目前，營(yíng)口口市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入入快速發(fā)展展階段。雖然在成長(zhǎng)長(zhǎng)過程中受受到2008年的國(guó)際金金融風(fēng)暴的的干擾，市市場(chǎng)一度觀觀望情緒嚴(yán)嚴(yán)重，成交交量減少。。但是在營(yíng)營(yíng)口市整體體經(jīng)濟(jì)水平平的高速發(fā)發(fā)展的帶動(dòng)動(dòng)下與沿海海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶快速建建設(shè)的強(qiáng)力力助推，2009年第二季度度起，房地地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)勁復(fù)蘇。。隨著營(yíng)口市市城市建設(shè)設(shè)飛速發(fā)展展，居住人人口數(shù)量將將快速擴(kuò)充充，營(yíng)口經(jīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新新的快速成成長(zhǎng)期。居居民消費(fèi)能能力大幅增增長(zhǎng)，住房房改善需求求旺盛，以以上都將帶帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的大大發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中中有升。未未來幾年房房?jī)r(jià)不會(huì)出出現(xiàn)大幅下下滑；外埠實(shí)力開開發(fā)商紛紛紛進(jìn)駐，考考驗(yàn)本土開開發(fā)商綜合合實(shí)力的時(shí)時(shí)候到了；；2009年主城區(qū)在在售項(xiàng)目15個(gè)，2010年預(yù)計(jì)將超超過30個(gè)，各項(xiàng)目目對(duì)購(gòu)房者者的爭(zhēng)奪戰(zhàn)戰(zhàn)必將愈演演愈烈。市場(chǎng)分析開發(fā)策略營(yíng)銷推廣項(xiàng)目自身分分析客戶定位項(xiàng)目定位價(jià)值提升本案地塊位位置分析：：

本案位于營(yíng)口市西市區(qū)遼河大街西段，得勝路與新興大街半圍合處。本案的北側(cè)與東側(cè)各有一條規(guī)劃中的道路，尚未建成。本案北臨遼河公園，目前周邊為棚戶區(qū)。項(xiàng)目地塊內(nèi)原為棚戶區(qū)，現(xiàn)已部分拆遷，土地尚未平整。地塊成長(zhǎng)方形，南北方向較長(zhǎng)，地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦。上風(fēng)上水風(fēng)風(fēng)運(yùn)龍脈脈所在！地塊現(xiàn)狀：：地塊周邊配配套：得勝市場(chǎng)，位于本案西南側(cè)，目前是周邊居民購(gòu)買日常瓜果時(shí)蔬的主要場(chǎng)所，但由于年久失修，該市場(chǎng)目前狀況不佳。裕興家私商場(chǎng)、裕興水產(chǎn)品綜合交易中心，位于本案西北側(cè)。地塊周邊配配套：地塊方圓500米范圍內(nèi)可可輻射到的的學(xué)校不少少，但是教教學(xué)環(huán)境普普遍較差營(yíng)口第四中中學(xué)營(yíng)口信息技技術(shù)學(xué)校營(yíng)口英華學(xué)學(xué)校營(yíng)口奇虹藝藝術(shù)學(xué)校地塊周邊配配套：本案周邊可供乘坐的公交線路有1路、2路、19路、22路、230路，可方便快捷的到達(dá)市內(nèi)各處。營(yíng)口渡口，位于本案北側(cè)，距本案約0.4公里。目前主要提供通往盤錦的輪渡。地塊周邊環(huán)環(huán)境：本名天后、媽祖廟，現(xiàn)通稱西大廟。位于本案西北側(cè)，距本案最北端約0.2公里。該廟始建于清雍正四年（1726年）。廟坐北朝南，四周建有圍墻，前有山門、鐘鼓樓和兩座角門，以海神娘娘殿為主體，配以龍王殿、藥王殿、觀音閣等建筑。過去居住在這里的人們以打漁為生，每當(dāng)有船出航的時(shí)候必定會(huì)來這里祭拜，保佑營(yíng)口人民風(fēng)調(diào)雨順。地塊周邊環(huán)環(huán)境：遼河大橋：位于本案西北側(cè)，距本案約1.5公里。遼河特大橋路線全長(zhǎng)4.44公里，大橋采用六車道一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)時(shí)速為80公里。該橋建成后，將使盤錦和營(yíng)口跨過遼河相連，兩市之間距離縮短7公里。通過遼河特大橋，可以使盤錦產(chǎn)業(yè)基地與盤海營(yíng)高速公路連接的距離由40公里縮短至24公里。大橋會(huì)方便遼河兩岸居民出行，讓一部分住在遼河北岸的營(yíng)口市民可以直接通過大橋到營(yíng)口市內(nèi)去上班?？紤]到營(yíng)口、盤錦兩地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，遼河特大橋設(shè)計(jì)上可以通過萬噸級(jí)海輪雜貨船。地塊周邊環(huán)環(huán)境：遼河：發(fā)源于內(nèi)蒙古，蜿蜒千里，在營(yíng)口境內(nèi)劃了一個(gè)優(yōu)美的弧線，以豪邁的氣勢(shì)瀉入渤海。遼河公園：沿著遼河邊修建，景色優(yōu)美，是周邊居民閑時(shí)的主要活動(dòng)場(chǎng)所。地塊周邊環(huán)環(huán)境：遼河老街：在本案的北側(cè)約0.2公里處是一條遼河老街，該街在清末民初是營(yíng)口市最為繁華的一條商街，隨著時(shí)代的變遷、社會(huì)的發(fā)展以及城市建設(shè)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，遼河老街在解放后的數(shù)十年光景中漸漸沒落。歷史的價(jià)值是不可估量的，遼河老街是營(yíng)口歷史繁華的見證。營(yíng)口市委、市政府與2008年啟動(dòng)遼河西大街西段改造工程，將在三年內(nèi)完成；遼河大街西段改造工程西起遼河渡口廣場(chǎng)，東至新華路；南起遼河大街，北至遼河岸邊，占地71公頃。改造后的遼河大街西段風(fēng)貌將更勝歷史繁華時(shí)期，變成集生活、旅游、商貿(mào)、餐飲、休閑觀光、文化娛樂等功能為一體的生活中心，成為營(yíng)口市一張靚麗的名片。

本案周邊原原有項(xiàng)目：：本案周邊的的項(xiàng)目大部部分為原有有的棚戶房房，現(xiàn)已部部分拆遷。。除此之外外為“紅運(yùn)運(yùn)”開發(fā)的的廣廈新居居和“中天”開開發(fā)的中天天新城，這這兩個(gè)開發(fā)發(fā)商是營(yíng)口口市最早的的開發(fā)商，，這兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目也是他他們的早期期產(chǎn)品，由于于當(dāng)時(shí)營(yíng)口口市房產(chǎn)市市場(chǎng)還很落落后，故目目前看來這這兩個(gè)項(xiàng)目目品質(zhì)很低低。本案周邊即即將開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目：中源國(guó)際：：該項(xiàng)目位位于本案的的東北側(cè)，，目前尚未未開盤，處處于項(xiàng)目蓄蓄水期，目目前未定價(jià)價(jià)格。該項(xiàng)項(xiàng)目緊鄰遼遼河，擁有有良好的景景觀資源，，該項(xiàng)目將將推出情景景洋房產(chǎn)品品，所有戶戶型均為復(fù)復(fù)式戶型，，戶型面積積將160平方米以上上，預(yù)計(jì)計(jì)均價(jià)將在在6000元/平方米左右右。優(yōu)勢(shì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)：：重點(diǎn)改造區(qū)區(qū)域，升值值潛力巨大大；文脈優(yōu)勢(shì)：：人文氣息濃濃厚，高貴貴氣質(zhì)與生生俱來；交通優(yōu)勢(shì)：：臨新興大街街沿線，得得勝路、遼遼河大街就就在近旁；；產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：：力求產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新和差異異性，創(chuàng)造造產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)；形象優(yōu)勢(shì)：：建筑形象高高大，傲視視周遭，形形象便于傳傳播；購(gòu)物優(yōu)勢(shì)：：臨近市場(chǎng)，，生活用品品采購(gòu)便利利；弱勢(shì)地段弱勢(shì)：：周邊形象較較差，影響響視覺感官官；規(guī)模弱勢(shì)：：50萬平米超大大規(guī)模，考考驗(yàn)營(yíng)銷手手段與執(zhí)行行力；產(chǎn)品弱勢(shì)：：高層、小高高層產(chǎn)品為為主，存在在很強(qiáng)的市市場(chǎng)購(gòu)買抗抗性；我們應(yīng)該做做什么做產(chǎn)品——進(jìn)行產(chǎn)品和和戶型的創(chuàng)創(chuàng)新，減少少高層的市市場(chǎng)障礙立形象——將項(xiàng)目打造造為遼河大大街板塊地地標(biāo)，樹立立城市形象象和德潤(rùn)品品牌找客戶——走出營(yíng)口，，放眼周邊邊，找準(zhǔn)我我們的消費(fèi)費(fèi)核心創(chuàng)品牌——做好項(xiàng)目品品牌和企業(yè)業(yè)品牌的銜銜接，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)雙贏市場(chǎng)分析開發(fā)策略營(yíng)銷推廣項(xiàng)目自身分分析客戶定位項(xiàng)目定位價(jià)值提升我們的客戶戶區(qū)域邊際:其他重要:大石橋、鲅鲅魚圈核心:主城區(qū)需求行為特特點(diǎn)自住剛性需需求對(duì)產(chǎn)品的功功能性、便便利性要求求較高，注注重性價(jià)比比短期自?。顿Y對(duì)現(xiàn)有總價(jià)價(jià)要求高，，多為首次次置業(yè)的年年輕群體；；經(jīng)濟(jì)條件件改善即換換房，對(duì)未未來升值空空間有預(yù)期期即可投資更多強(qiáng)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品的投資資回報(bào)，有有投資頭腦腦，看好未未來區(qū)域發(fā)發(fā)展；對(duì)未未來價(jià)格的的要求大于于眼前價(jià)格格他們是新銳銳階層，銳銳意進(jìn)取是是他們的特特點(diǎn)

他們們并沒有很很多財(cái)富，，但他們有有潛力發(fā)展展成為城市市中的中高高端收入群群體

他們們講究創(chuàng)新新，積極接接受新事物物

他們骨骨子里講究究品位，講講究格調(diào)，，講究身份份

他們時(shí)時(shí)尚，生活活自然、從從容隨意在在他們周周圍，形成成了一定的的“小圈子”形成了特殊殊的“圈子文化”，往者地位位相當(dāng)，趣趣味相投典型客戶群群生活特征征描述性格標(biāo)簽市場(chǎng)分析開發(fā)策略營(yíng)銷推推廣項(xiàng)目自自身分分析客戶定定位項(xiàng)目定定位價(jià)值提提升我們們將將把把什什么么樣樣的的房房子子留留給給城市市未未來來的的一一百百年年？？將產(chǎn)品品價(jià)值值重組組后，，產(chǎn)品品價(jià)值值得到到完全全體現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值＝＝50萬平人人文住住宅區(qū)區(qū)＋購(gòu)購(gòu)物＋遼河+沿河景景觀帶帶＋明清一一條街街+品質(zhì)生生活理理念區(qū)域大大價(jià)值值天然價(jià)價(jià)值附加價(jià)價(jià)值居住價(jià)價(jià)值投資價(jià)價(jià)值產(chǎn)品價(jià)價(jià)值梳梳理比普通社區(qū)更健康生態(tài)，比渤海大街更清凈悠然，比東、南板塊更通達(dá)便捷比其他他項(xiàng)目目更有有升值值潛力力營(yíng)口50萬平大大型人人文生生態(tài)住住區(qū)---遼河岸岸老老城城區(qū)生生活館館形象定定位市場(chǎng)分分析開發(fā)策策略營(yíng)銷推推廣項(xiàng)目自自身分分析客戶定定位項(xiàng)目定定位價(jià)值提提升1、產(chǎn)品品創(chuàng)新新模式式以創(chuàng)新新的產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)引引發(fā)市市場(chǎng)關(guān)關(guān)注，，提升升項(xiàng)目目的價(jià)價(jià)值感感2、概念念創(chuàng)新新模式式將新穎穎的、、有吸吸引力力、拉拉動(dòng)力力的概概念附附著于于創(chuàng)新新的產(chǎn)產(chǎn)品之上，，產(chǎn)生生互動(dòng)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，形形成市市場(chǎng)傳傳播熱熱點(diǎn)3、形象象驅(qū)動(dòng)動(dòng)模式式通過全全方面面形象象建設(shè)設(shè)與形形象包包裝，，獲得得市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)同同，提提升客戶的的價(jià)值值判斷斷，拉拉升利利潤(rùn)空空間項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值驅(qū)驅(qū)動(dòng)主通道道入口口建設(shè)設(shè)標(biāo)志志性的的精神神形象象項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值提提升第一時(shí)時(shí)間展展示精精品示示范環(huán)環(huán)境沒有細(xì)細(xì)節(jié)就就不可可能完完美，，就不不可能能人性性化??！注重細(xì)細(xì)節(jié)打打造精精品空調(diào)機(jī)機(jī)位的的設(shè)計(jì)計(jì)與遮遮擋，，要與與立面面協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一一；水管的的隱蔽蔽處理理；專業(yè)表表箱的的嵌入入式集集中設(shè)設(shè)置；；鋼化玻玻璃陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)欄欄板；；合理的的空間間尺度度關(guān)系系；各種管管線的的隱蔽蔽或貼貼墻處處理；；外墻防防滲漏漏處理理。電梯前前室直直接采采光獨(dú)特的的單元元入口口設(shè)計(jì)計(jì)走廊等等公共共空間間要有有品質(zhì)質(zhì)感、、有品品位、、有生生活氣氣息景觀/采光停停車場(chǎng)場(chǎng)高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)主題題會(huì)館館精致而而富于于魅力力；附著以以概念念；與人相相融和和的；；充滿層層次感感的坡坡地環(huán)環(huán)境語(yǔ)語(yǔ)言；；城市共共享的的；成本適適度的的；園林景景觀地下停停車場(chǎng)場(chǎng)入口口的細(xì)細(xì)膩處處理道路與與硬覆覆蓋的的精細(xì)細(xì)處理理細(xì)致的的人行行系統(tǒng)統(tǒng)用成型型樹木木營(yíng)造造成熟熟環(huán)境境就地取取材，，節(jié)約約成本本不同樹樹種形形成的的有層層次的的綠化化關(guān)系系轉(zhuǎn)角與與過度度空間間的細(xì)細(xì)致處處理以灌木木和草草坪形形成的的地面面綠化化系統(tǒng)統(tǒng)營(yíng)造緩緩坡地地或臺(tái)臺(tái)階式式地平平變化化層次分分明的的坡地地空間間設(shè)計(jì)計(jì)適應(yīng)北北方特特色的的小規(guī)規(guī)模水水景系系統(tǒng)道路停停車系系統(tǒng)的的關(guān)系系處理理過度空空間的的精心心點(diǎn)綴綴過度空空間的的精心心點(diǎn)綴綴視線終終端阻阻隔系系統(tǒng)——短墻等等增強(qiáng)意意境的的情趣趣小品品以精細(xì)細(xì)的品品質(zhì)替替代奢奢華的的檔次次園林景景觀可可能是是最討討好的的賣相相,也是最最值得得做文文章的的賣相相!市場(chǎng)分分析開發(fā)策策略營(yíng)銷推推廣營(yíng)銷策策略銷售策策略推廣策策略包裝策策略營(yíng)銷活活動(dòng)1、采取取藍(lán)海海戰(zhàn)略略，以以客戶戶價(jià)值值增益益為根根本，，一方方面挖挖掘未未來價(jià)價(jià)值，，用巨大大升值值的潛潛力吸吸引客客戶，，另一一方面面在產(chǎn)產(chǎn)品上上增加加價(jià)值值亮點(diǎn)點(diǎn)，建立與與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手的““不同同”價(jià)價(jià)值；；2、高性性價(jià)比比入市市，拉拉開價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間，，以低低價(jià)位位高品品質(zhì)的的市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知知突破破市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)圍圍堵；；3、項(xiàng)目目主戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)為為營(yíng)口口市區(qū)區(qū)，同同時(shí)在在鲅魚魚圈、、大石石橋等等周邊邊地區(qū)區(qū)設(shè)立立分銷點(diǎn)點(diǎn)，多多個(gè)戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)同同時(shí)銷銷售。。保障障項(xiàng)目目銷售售速度度。4、客戶戶為本本，主主動(dòng)定定向挖挖掘客客戶，，采取取坐銷銷行銷銷結(jié)合合，針針對(duì)特特定客客群開開展展活活動(dòng)動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷銷。。營(yíng)銷銷策策略略以客客戶戶價(jià)價(jià)值值為為出出發(fā)發(fā)點(diǎn)點(diǎn)，，尋尋找找“龍庭庭”的藍(lán)藍(lán)海海市場(chǎng)場(chǎng)分分析析開發(fā)發(fā)策策略略營(yíng)銷銷推推廣廣營(yíng)銷銷策策略略銷售售策策略略推廣廣策策略略包裝裝策策略略營(yíng)銷銷活活動(dòng)動(dòng)銷售售節(jié)節(jié)奏奏銷控控節(jié)節(jié)奏奏———四次次開開盤盤八八次次高高潮潮亮相相10年7月初初第一一次次開開盤盤10年9月中中秋季季房房展展會(huì)會(huì)&樣板板間間開開放放10年10月初初第二二次次開開盤盤10年10月底底春季季房房展展會(huì)會(huì)11年4月第三三次次開開盤盤11年4月底底第四四次次開開盤盤11年6月交付付使使用用11年底底1）鑒鑒于于項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在地地目目前前在在營(yíng)營(yíng)口口市市民民心心目目中中尚尚稱稱不不上上熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域，，為為增增加對(duì)對(duì)購(gòu)購(gòu)房房人人群群吸吸引引力力，，同同時(shí)時(shí)保保障障后后續(xù)續(xù)組組團(tuán)團(tuán)價(jià)價(jià)值值能能夠夠提提升升上上來來，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)先先推推出出沿沿街街組組團(tuán)團(tuán)，，吸吸引引購(gòu)購(gòu)房房者者的的同同時(shí)時(shí)保保證證起起價(jià)價(jià)不不低低，，再再推推出出其其他組組團(tuán)團(tuán)，，借借勢(shì)勢(shì)上上揚(yáng)揚(yáng)；；2）根根據(jù)據(jù)客客戶戶積積累累情情況況適適當(dāng)當(dāng)推推出出；；4）不不同同產(chǎn)產(chǎn)品品分分階階段段推推廣廣，，分分階階段段推推出出，，持持續(xù)續(xù)保保持持市市場(chǎng)場(chǎng)熱熱度度。。銷控控策策略略1234推盤盤順順序序：：1234價(jià)格格策策略略第一一階階段段市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法、、資源源分分析析法法初步步定定價(jià)價(jià)第二二階階段段結(jié)合合財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)要要求求制制定定項(xiàng)項(xiàng)目目均均價(jià)價(jià)第三三階階段段結(jié)合合推推售售制制定定階階段段均均價(jià)價(jià)第四四階階段段對(duì)接接客客戶戶詳詳細(xì)細(xì)定定價(jià)價(jià)銷售售價(jià)價(jià)格格預(yù)預(yù)估估項(xiàng)目目一一期期開開盤盤銷銷售售起起步步價(jià)價(jià)為為3300元/㎡㎡項(xiàng)目目一一期期開開盤盤銷銷售售均均價(jià)價(jià)為為3700元/㎡㎡項(xiàng)目目一一期期開開盤盤銷銷售售最最高高價(jià)價(jià)為為4100元/㎡㎡項(xiàng)目目結(jié)結(jié)案案均均價(jià)價(jià)達(dá)達(dá)到到4000元/㎡㎡采用用中中開開高高走走的的策策略略———市場(chǎng)場(chǎng)分分析析開發(fā)發(fā)策策略略營(yíng)銷銷推推廣廣營(yíng)銷銷策策略略銷售售策策略略推廣廣策策略略包裝裝策策略略營(yíng)銷銷活活動(dòng)動(dòng)分展展：：針針對(duì)對(duì)目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶相相對(duì)對(duì)密密集集流流通通的的位位置置做做項(xiàng)項(xiàng)目目分分展展，，用看看樓樓車車運(yùn)運(yùn)送送客客戶戶訪訪問問項(xiàng)項(xiàng)目目活動(dòng)動(dòng)：：定定期期或或定定向向主主題題活活動(dòng)動(dòng)，，吸吸引引目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶關(guān)關(guān)注注，，積積累累客客戶戶行銷銷：：針針對(duì)對(duì)目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶密密集集的的機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)和和聚聚集集區(qū)區(qū)產(chǎn)品品說說明明會(huì)會(huì)和和銷銷售售對(duì)對(duì)接接提提升升客客戶戶意意向向適當(dāng)當(dāng)發(fā)發(fā)展展團(tuán)團(tuán)購(gòu)購(gòu)，，尤尤其其是是具具有有標(biāo)標(biāo)識(shí)識(shí)價(jià)價(jià)值值的的團(tuán)團(tuán)體體老客客戶戶資資源源：：歷歷史史積積累累和和周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目客戶攻略略標(biāo)志與應(yīng)應(yīng)用市場(chǎng)分析析開發(fā)策略略營(yíng)銷推廣廣營(yíng)銷策略略銷售策略略推廣策略略包裝策略略營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)包裝—體驗(yàn)營(yíng)銷銷的全面面展現(xiàn)體驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷模式式（如樣樣板示范范區(qū)、樣樣板房等等營(yíng)銷手手段）對(duì)對(duì)促進(jìn)銷銷售效果果明顯。。體驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷模式式，如樣樣板區(qū)的的開設(shè)可可以使消消費(fèi)者更更加真實(shí)實(shí)、直觀觀的了解解到項(xiàng)目目的情況，，便于銷銷售人員員介紹、、講解項(xiàng)項(xiàng)目情況況，也便便于雙方方的溝通通和交流流，從而而達(dá)到更好好的銷售售項(xiàng)目的的目的。。工地包裝裝售樓處包包裝樣板間包包裝商業(yè)環(huán)境境包裝公建配套套設(shè)施以以“便利、、新鮮、、健康””為核心組組織業(yè)態(tài)態(tài)和商家家；通過建筑筑形式的的創(chuàng)新和和獨(dú)特設(shè)設(shè)計(jì)，表表達(dá)出現(xiàn)現(xiàn)代城市市的生活活意象；；市場(chǎng)分析析開發(fā)策略略營(yíng)銷推廣廣營(yíng)銷策略略銷售策略略推廣策略略包裝策略略營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)硬線：“品鑒龍庭庭尚苑”年度系列列活動(dòng)設(shè)立分展展場(chǎng)；項(xiàng)目說明明會(huì)；售樓處開開放；樣板房、、體驗(yàn)區(qū)區(qū)開放系系列活動(dòng)動(dòng)；軟線：““尚苑生生活”年年度系列列活動(dòng)意向客戶戶植樹、、踏青；；佳節(jié)系列列客戶活活動(dòng)；認(rèn)購(gòu)期現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)活動(dòng)；；尚苑生活活系列現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)（競(jìng)賽賽、演出出、講座座等）；；扶困助學(xué)學(xué)等公益益活動(dòng)；；植樹踏青業(yè)主攝影影比賽9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1