XXXX年月日東莞茶山生態(tài)食品城項目定位及招商思考

項目定位及招商思考茶山生態(tài)食品城策劃部2010年7月10日項目SWOT分析篇項目名稱茶山國際生態(tài)食品城用地面積111127㎡建筑基底面積51253㎡總建面積220000㎡建筑密度46%容積率2.0綠化面積86812.41㎡綠化率78%停車位1100個地下約600個地面約500個樓上——【項目基礎數(shù)據(jù)】優(yōu)勢一：茶山地處東莞生態(tài)園規(guī)劃范圍內，發(fā)展?jié)摿o限。東莞生態(tài)園茶山東莞生態(tài)園規(guī)劃總用地30.5平方公里，其中規(guī)劃建設用地面積為15.58.平方公里，非建設用地14.96平方公里。規(guī)劃區(qū)位于東莞城區(qū)以東，東部快速路兩側，西起寮步的石步村，東至企石的東引河，南至橫瀝的新浦村，北至石排的燕窩村。范圍為寮步、東坑、茶山、石排、橫瀝及企石六個鎮(zhèn)區(qū)圍合相接的區(qū)域。【項目SWOT分析】茶山鎮(zhèn)規(guī)劃圖茶山、石龍、東坑、石排等規(guī)劃為東莞市東部商貿片區(qū)；茶山鎮(zhèn)域內規(guī)劃為北部鐵路物流、東部工業(yè)及商貿綜合等功能區(qū)；項目所在地屬于茶山東部板塊，規(guī)劃為以工業(yè)、商貿服務等為主導的綜合性板塊；優(yōu)勢二：茶山規(guī)劃為東莞市東部商貿區(qū)【項目SWOT分析】以石大路、莞龍路、東部快速干線等省道、鎮(zhèn)街聯(lián)網(wǎng)路為主干，鎮(zhèn)村道路為支線的公路網(wǎng)絡。隨著東莞生態(tài)園大道、廣深鐵路四線、城市輕軌R2線、東莞新火車站、站前大道等項目的規(guī)劃建設，茶山將成為東莞城市的副中心和進出東莞的重要門戶，區(qū)位優(yōu)勢將得到進一步發(fā)揮。優(yōu)勢三：茶山公路交通——生態(tài)園大道、東部干線、石大路、莞龍路【項目SWOT分析】供莞糧食可通過石龍火車站、茶山新火車站落戶茶山，再轉運至東莞各鎮(zhèn)區(qū)。優(yōu)勢四：茶山鐵路交通——武廣高速、貴廣高速、南廣高速、廣珠輕軌、廣深輕軌、廣港高速等；同時需要取得茶山政府的支持，在茶山新火車站規(guī)劃糧食基地，并協(xié)調鐵路部門設立江西、湖南、湖北、江蘇、黑龍江、吉林等省供應茶山的貨運線路【項目SWOT分析】廣東省軌道交通的建設將有力促進區(qū)域內經(jīng)濟的發(fā)展，而作為極度依賴交通運輸產(chǎn)業(yè)的商貿物流通行業(yè)，將伴隨著這一輪交通的發(fā)展有力地促進行業(yè)的升級轉型。廣佛肇輕軌、廣珠輕軌、廣深莞輕軌、廣深港高速鐵路優(yōu)勢五：城際軌道交通同城化將茶山與廣東緊密相連【項目SWOT分析】航空網(wǎng)絡：廣州國際機場、深圳國際機場港口布局：虎門港、廣州港、深圳港?；㈤T港2000噸級以上泊位11個，吞吐量600萬噸。劃分為麻涌、沙田、沙角、長安和內河等五大港區(qū)。其中麻涌港區(qū)主要發(fā)展糧食、煤炭以及建材等散雜貨運輸；優(yōu)勢六：虎門港為茶山的發(fā)展再添契機【項目SWOT分析】優(yōu)勢七：鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展增速靠前茶山鎮(zhèn)的經(jīng)濟底蘊相對單薄工業(yè)基礎不窂固，但是近年以來，GDP總量增長快，基礎設施尤其是重大基礎設施的建設加快，鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展顯現(xiàn)出強盛的潛力；通過與其它鎮(zhèn)區(qū)的對比，茶山鎮(zhèn)顯示出強盛的發(fā)展?jié)摿Α卷椖縎WOT分析】2009年年東莞莞食品品產(chǎn)業(yè)業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)值值250億億元人人民幣幣，同同比增增長30%，占占全省省12.5%糧油加加工烘培副副食飲料生生產(chǎn)三大食食品基基地為為區(qū)域域內的的食品品商貿貿物流流業(yè)的的發(fā)展展奠定定基礎礎：東莞食食品產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展異異軍突突起，，成為為了八八大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集聚之之一，，并且且形成成了麻麻涌、、中堂堂為主主導的的糧油油加工工、茶茶山為為主導導的烘烘培副副食生生產(chǎn)、、大嶺嶺山為為主導導的飲飲料生生產(chǎn)等等三大大食品品基地地；優(yōu)勢八八：麻麻涌、、中堂堂為主主導的的糧油油加工工、茶茶山為為主導導的烘烘培副副食生產(chǎn)、、大嶺嶺山為為主導導的飲飲料生生產(chǎn)三三大食食品基基地。?！卷椖磕縎WOT分析析】優(yōu)勢機會威脅劣勢如上所所述，，項目目在城城市規(guī)規(guī)劃、、交通通、行行業(yè)發(fā)發(fā)展等等方面面具有有八大大優(yōu)勢勢。1、茶茶山被被評為為”中中國食食品名名鎮(zhèn)““，可可獲得得政府府支持持2、東東莞東東北區(qū)區(qū)域內內無類類似項項目，，可搶搶占市市場空空白3、茶茶山目目前的的食品品主要要是內內銷，，外銷銷產(chǎn)品品為空空白4、茶茶山目目前處處于量量大規(guī)規(guī)劃之之列，，茶山山新火火車站站的興建，，茶山山作為為東莞莞副中中心的的地位位逐漸漸凸顯顯。1、項項目周周邊生生活氛氛圍、、商業(yè)業(yè)氛圍圍不濃濃厚；；2、項項目地地塊不不大，，難以以做成成產(chǎn)品品齊全全的專專業(yè)市市場；；3、如如果繼繼續(xù)做做食品品副食食品專專業(yè)市市場，，競爭爭力不不大；；1、東東莞現(xiàn)現(xiàn)有農農貿市市場呈呈飽和和狀，，生活活配套套型突突破困困難。。2、茶茶山食食品企企業(yè)上上規(guī)模模企業(yè)業(yè)的不不多，，總數(shù)數(shù)量也也較少少，相對于于其他他產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群底子子薄；；3、食食品企企業(yè)現(xiàn)現(xiàn)有采采購模模式難難突破破；4、東東莞食食品行行業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈尚不不完善善?！卷椖磕縎WOT分析析】一、東東莞專專業(yè)食食品副副食品品的專專業(yè)市市場逐逐漸趨趨于飽飽和狀狀態(tài)，，不另另辟蹊蹊徑，做差異異化的食品品行業(yè)，項項目將失去去競爭優(yōu)勢勢。二、項目地地塊限制，，不能做““小而全””的專業(yè)市市場，應該該以少量特特色的食品行業(yè)業(yè)為主導業(yè)業(yè)態(tài)，把項項目做成““小而精””的特色市市場。三、茶山食食品加工企企業(yè)GDP居東莞份份額13%，但銷售售對象主要要為內銷，銷售渠渠道較為傳傳統(tǒng)，對專專業(yè)市場的的需求暫不不明顯，需需要政府引導；【總結】項目定位篇篇項目定位南中國首個個東南亞食食品集散中中心形象定位掌控中心，，方可影響響全局業(yè)態(tài)定位主營業(yè)態(tài)：：東南亞食食品批發(fā)輔助業(yè)態(tài)：：東南亞食食品展銷東南亞美食食城國內食品展展銷、批發(fā)發(fā)大型購物中中心冷倉倉庫國內外星級級酒店一、東南亞亞食品集散散中心的定定位是華南南片區(qū)的空空白。項目定位為為：東南亞亞食品集散散中心，是是華南地區(qū)區(qū)的市場空空白點，而而且東莞乃乃至廣東地地區(qū)出口到到東南亞的的食品企業(yè)業(yè)很多，但但內銷很少少。目前華華南地區(qū)銷銷售的東南南亞食品僅僅限貿易公公司面向個個體消費者者的零售，，尚未形成成產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)發(fā)展，更沒沒有形成集集散中心的的樞紐地位位。項目定位的的可行性項目定位的的可行性二、公司資資源支撐公司具有新新加坡集團團公司背景景，并已經(jīng)經(jīng)啟動新加加坡海外招招商工作，，能夠得到到新加坡政政府及招商商公司的支支持。這是是項目成功功的關鍵因因素。三、茶山鎮(zhèn)鎮(zhèn)及東莞市市政府支撐撐項目是茶山山鎮(zhèn)政府重重點督辦項項目，政府府能夠在工工商注冊、、檢疫檢測測、財政補補貼、稅收收等方面給給與入駐商商家大力支支持。必能能成為招商商一大法寶寶。項目定位的的可行性四、食品集集散中心定定位可帶動動倉庫、冷冷鏈物流、、寫字樓、、酒店等的的招商。新加坡食品品企業(yè)的入入駐，必然然需要冷鏈鏈物流公司司的支持，，其采用自自有的合作作伙伴也減減輕了我司司招商壓力力。大型冷冷鏈物流公公司的進駐駐必然需要要高檔寫字字樓進行辦辦公，這樣樣食品集散散中心的定定位就可取取得一石三三鳥的效果果。項目定位的的可行性五、招商難難度不大，，招商費用用不多。利用政府資資源、公司司自有資源源以及海外外招商團隊隊資源，招招商難度不不大。且招招商費用多多為公關費費用，內地地招商費用用無須太多多，招商費費用如能申申請政府補補貼和稅收收減免，將將為項目節(jié)節(jié)省大筆招招商費用。。項目定位的的可行性六、海外招招商直接提提升項目品品牌度，為為后續(xù)招商商經(jīng)營提供供保障。海外招商如如能完成，，將直接提提高項目檔檔次和品牌牌度，就可可吸引茶山山鎮(zhèn)、華南地地區(qū)、香港港、澳門等等地食品企企業(yè)前來駐駐點，為項項目的后續(xù)續(xù)招商和經(jīng)營營直接提供供保障。項目定位的的可行性一、項目地地塊限制項目占地10萬㎡，，建面僅為為20萬㎡㎡，體量量較小，業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃過多，，最終都做做不到最強強。必須另另辟蹊徑，，尋找市場的空白點點，只有做做到專一，，才有可能能做到強大大。項目定位的的必然性二、項目區(qū)區(qū)位限制項目地處茶茶山鎮(zhèn)石大大路，雖然然車流量大大，但人流流量小，居居住氣氛不不濃厚，如如僅以茶山山鎮(zhèn)零售和和食品企業(yè)業(yè)為消費群群體，不足足以支撐項項目的經(jīng)營營，必須以以大宗商品品、特色商商品的批發(fā)發(fā)，輻射整整個東莞和和華南片區(qū)區(qū)才能有出出路。項目定位的的必然性一、東南亞亞食品企業(yè)業(yè)是否愿意意在此設立立展銷廳或或研發(fā)中心心？二、東南亞亞食品經(jīng)銷銷商是否愿愿意在此投投資設點？？三、東莞乃乃至廣東省省對東南亞亞食品的接接受程度，，東南亞食食品在廣東東省消費空間有多多大？四、即使招招商率達到到50%，，后期經(jīng)營營方面是否否會持久？？項目定位的的不確定性性招商策略及及方向隨著建筑規(guī)規(guī)劃方案的的確定，建建議項目盡盡快明確招招商對象。。以下幾類招招商對象僅僅供參考：：東南亞食品品加工企業(yè)業(yè)東南亞食品品經(jīng)銷商東南亞美食食一條街東莞及廣東東地區(qū)的食食品加工企企業(yè)和經(jīng)銷銷商國內外冷鏈鏈物流倉儲儲企業(yè)國內外星級級酒店集團團小型連鎖超超市、餐飲飲店而東南亞食品品經(jīng)銷商的的招商是重中之重重！策略一：明明確招商對對象第一步：東東南亞美食食餐飲企業(yè)業(yè)（建立美美食一條街街，提高項項目知名度度及商業(yè)氛圍）第二步：東東南亞、港港澳臺等地地的食品加加工企業(yè)及及經(jīng)銷商招招商國內外冷鏈鏈物流企業(yè)業(yè)招商（引引狼入室，，通過國外外食品內銷銷刺激當?shù)厥称菲笃髽I(yè)盡快進進駐項目））酒店、倉庫庫、冷庫的的招商同時時進行第三步：茶茶山、東莞莞、華南地地區(qū)食品加加工企業(yè)及及經(jīng)銷商招招商酒店、倉庫庫、冷庫的的招商同時時進行策略二：理理順招商進進程目前我司的的招商團隊隊如下：1、海外招招商團隊（（主要針對對新加坡的的食品加工工、餐飲、、冷鏈物流流公司）2、公司高高層3、政府部部門4、招商部部招商團隊尚尚不完善，，建議增加加專業(yè)的招招商公司和和培訓公司司自有招商商隊伍。招商公司擁擁有大量的的客戶資源源，且對項項目規(guī)劃和和招商能給給出專業(yè)的的意見，建建議聘請香香港中原、、香港美聯(lián)聯(lián)等招商公公司。加強公司自自有招商隊隊伍的培訓訓，必定對對公司招商商起到極大大推動作用用。策略三：完完善招商團團隊策略四：整整合食品行行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈鏈上游：食品品加工企業(yè)業(yè)中游：食品品經(jīng)銷商下游：食品品消費終端端展銷廳研發(fā)中心尋找經(jīng)銷商商貿易交易平平臺尋找經(jīng)銷商商尋找下游消消費者尋找經(jīng)銷商商貿易交易平平臺招商成功不不代表經(jīng)營營成功。需需要在產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈整合方方面下功夫夫，做好上上下游的資資源共享，，才能形成成持續(xù)的經(jīng)經(jīng)營旺場。。東南亞食品品進口方面面的衛(wèi)生檢檢驗檢疫、、通關手續(xù)續(xù)、關稅減減免、物流流運輸?shù)确椒矫嬉崆扒鞍才?，盡盡早解決。。建議通過政政府資源，，和虎門港港有關部門門達成合作作協(xié)議，與與項目有關關的進出口業(yè)務享享受政策范范圍內允許許的優(yōu)惠政政策。策略五：打打通流通環(huán)環(huán)節(jié)目前項目地地生活氛圍圍不濃厚，，項目在前前期招商階階段可考慮慮先招中小小型的連鎖超市和和東南亞美美食城來帶帶動項目的的人氣，提提高項目的的知名度。。策略六：餐餐飲超市先先行，積聚聚人氣項目定位為為“東南亞亞食品集散散中心”決決定了應當當以海外招招商為重點點。通過海外招招商推介會會等手段向向東南亞食食品加工企企業(yè)、經(jīng)銷銷商、行業(yè)業(yè)協(xié)會進行行定向宣傳傳；與東南亞政政府部門取取得聯(lián)系，，通過政府府進行項目目招商推介介；與東南亞食食品行業(yè)協(xié)協(xié)會等組織織取得聯(lián)系系，擴大項項目的宣傳傳范圍；海外招商推推介會需要要的宣傳道道具（電視視廣告片、、樓書等)建議提前前進行制作作。策略七：海海外招商是是重點1、面向廣廣州、深圳圳等地一級級批發(fā)市場場進行定向向招商，主主要通過DM直郵、、戶外廣告告牌、短信信等方式進進行宣傳推推介；2、面向東東南亞食品品經(jīng)銷商（（如廣州自自由自在進進口食品營營運總部、、藏寶藏””進口食品品加盟））進行定向向招商推介介；策略八：定定向招商是是突破口目前外界對對項目的認認知度不高高。作為茶茶山的標志志性項目，，這是非常常不利的。建議盡快工工地圍墻廣廣告進行出出街，同時時在東部快快線至茶山山路段、環(huán)環(huán)城路等重要地段段尋找戶外外廣告牌，，發(fā)布戶外外廣告，提提前引爆項項目的知名名度和關注度。策略九：宣宣傳推廣提提前進行營銷部近期期工作計劃劃1、招商部部整理東莞莞市專業(yè)市市場的市場場調查資料料，主要集集中在建筑筑規(guī)劃、業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、、經(jīng)營動向向等方面，，向董事會會匯報；2、考察廣廣州、深圳圳等地的專專業(yè)市場，，主要集中中在建筑規(guī)規(guī)劃、業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃等方方面，向董董事會匯報報；3、策劃部部盡快完成成樓書文案案的工作，，提交董事事會審核；；4、提前和和影視公司司聯(lián)系，為為招商廣告告片的拍攝攝做前期準準備；5、提前和和戶外廣告告公司聯(lián)系系，為戶外外廣告牌的的尋找做前前期準備；；6、繼續(xù)進進行招商隊隊伍的人員員培訓工作作，每兩周周進行一次次考核，匯匯報董事會會；7、招商部部著手進行行進口食品品加工企業(yè)業(yè)、進口食食品經(jīng)銷商商的客戶資資料收集；；此項工作作完成后，，進行港澳澳臺地區(qū)、、東南亞地地區(qū)政府職職能部門、、行業(yè)協(xié)會會組織的資資料收集工工作。9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。00:19:0400:19:0400:191/5/202312:19:04AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2300:19:0400:19Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。00:19:0400:19:0400:19Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2300:19:0400:19:04January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月202312:19:04上上午午00:19:041月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:19上上午1月-2300:19January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/50:19:0500:19:0505January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。12:19:05上上午午12:19上上午00:19:051月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。00:19:0500:19:0500:191/5/202312:19:05AM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2300:19:0500:19Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。00:19:0500:19:0500:19Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2300:19:0500:19:05January5,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月202312:19:05上上午00:19:051月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月2312:19上午1月-2300:19January5,202316、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/50:19:0500:19:0505January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。12:19:05上上午午12:19上上午午00:19:051月月-23