“西信產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目寫字樓需求市場(chǎng)報(bào)告

“西信產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目

寫字樓需求市場(chǎng)分析報(bào)告

委托方：重慶西南信息產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司執(zhí)行方：重慶東禾廣告有限公司時(shí)間：2003年9月30日前言鑒于西信產(chǎn)業(yè)園具有的高科技行業(yè)特征，因此在需求調(diào)查上主要針對(duì)高科技企業(yè)進(jìn)行分析，并以整體市場(chǎng)狀態(tài)作為大背景進(jìn)行綜合比較。本次調(diào)查分析的數(shù)據(jù)資料主要來自于西信生產(chǎn)力中心提供的調(diào)查報(bào)告，同時(shí)結(jié)合了我司對(duì)重慶寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查分析和相關(guān)市場(chǎng)資料統(tǒng)計(jì)分析。一．重慶寫字樓市場(chǎng)需求現(xiàn)狀

（一）從企業(yè)辦公現(xiàn)狀看需求重慶目前的寫字樓市場(chǎng)，普遍存在物業(yè)檔次不高、商務(wù)氛圍不夠成熟、服務(wù)水平低劣、公共區(qū)域裝修簡(jiǎn)陋、硬件設(shè)施落后、商務(wù)配套欠完善等問題，雖然也出現(xiàn)了一批上檔次的寫字樓項(xiàng)目，但總體來說，真正具有高品質(zhì)的寫字樓寥寥可數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足直轄市商務(wù)辦公市場(chǎng)的需求和整體形象。根據(jù)調(diào)查，重慶企業(yè)目前的辦公現(xiàn)場(chǎng)地除現(xiàn)有的在使用中的、有著正式寫字樓物業(yè)形象和稱號(hào)的辦公物業(yè)，如大都會(huì)、泰興科技大廈、重慶數(shù)碼港、西亞商務(wù)大廈、渝高大廈、渝高廣場(chǎng)、帝豪名都外，另外還有大量中小型企業(yè)散布在諸如孵化樓、創(chuàng)業(yè)樓、老舊辦公物業(yè)、甚至住宅樓中辦公。如渝州電腦城3-9層就作為辦公用房出租，渝高廣場(chǎng)B座作為住宅使用，其仍有28%左右的公司性客戶在內(nèi)辦公。企業(yè)對(duì)物業(yè)選擇比例圖從此表可看出寫字樓市場(chǎng)潛力很大，需求旺盛，特別是本項(xiàng)目針對(duì)的高科技企業(yè)客戶群，出于企業(yè)實(shí)力和對(duì)形象的考慮，對(duì)上檔次的高品質(zhì)寫字樓需求更大。由此，我們可得出：需求特征1：專業(yè)寫字樓市場(chǎng)需求旺盛。（二）從在售物業(yè)看需求

重慶市目前在售寫字樓中比較典型的有：躍華·國際商務(wù)、東和銀都、浪高·凱悅、重慶國際商務(wù)大廈、渝高廣場(chǎng)CD座、華宇名都城、中信實(shí)業(yè)大廈、華宇·世紀(jì)銀河等。從這些樓盤的銷售面積來看，目前重慶寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量以中小戶型為主，面積集中在40-150平方米左右，入駐企業(yè)絕大部分為中小型企業(yè)。

而從西信產(chǎn)業(yè)園主要針對(duì)的高科技企業(yè)客戶需求情況來看，200—500平米以及500平米以上的辦公面積需求占據(jù)主流。從中我們可以看出，目前市場(chǎng)上普遍缺乏能滿足高科技企業(yè)大中型辦公場(chǎng)地需求的寫字樓。由此，我們可得出：需求特征2：目前市場(chǎng)上普遍缺乏能滿足高科技企業(yè)大中型辦公場(chǎng)地需求的寫字樓。（三）從現(xiàn)有物業(yè)租售價(jià)格看需求

項(xiàng)目名稱經(jīng)營形式建面銷售價(jià)格（元/平方米）面積分割（平方米）租賃價(jià)格（元/平方米）租售率希爾頓大廈售550060—12098%大都會(huì)商廈租80—30090100%半島國際商務(wù)大廈租80—12005098%重慶國際商務(wù)大廈售/租3000170—3006338%東和銀都售310030—60暫無北辰名都售2870123—15090%中信實(shí)業(yè)大廈租60—12030—4060%陽光城大廈售2500—260030—8035%項(xiàng)目名稱經(jīng)營形式建面銷售價(jià)格（元/平方米）面積分割（平方米）租賃價(jià)格（元/平方米）租售率重慶數(shù)碼港租40—15031-3582%西亞商務(wù)大廈租售2650140—15028（含物管）83%帝豪名都以售為主清水房3100裝修房3200-400058—16825-3090%高創(chuàng)錦業(yè)售4394-4773（套內(nèi)）45—6870%華宇名都城售3080-4070（套面）40—7060%融信大廈售2500—330070—150100%躍華-國際商務(wù)售2600—349035—23028%世紀(jì)公寓租90—110900/套/月80%現(xiàn)狀分析

重慶較有代表性的寫字樓物業(yè)銷售價(jià)格主要集中在3000-4000元/平方米之間（建筑面積），租賃價(jià)格主要在30-50元/平方米之間。其中江北區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)銷售價(jià)格主要集中在2500-3000元/平方米之間（建筑面積），租賃價(jià)格主要在25-40元/平方米之間，與渝中區(qū)相比差距較大，與石橋鋪、南岸、九龍坡也略低一點(diǎn)，與沙坪壩基本相當(dāng)。而從高科技企業(yè)需求調(diào)查來看，在辦公物業(yè)的租購價(jià)格方面，大部分企業(yè)辦公物業(yè)的購買價(jià)格集中于2000-5000元/m2的中間價(jià)位，說明這是目前一種比較大眾化的價(jià)位；在租賃價(jià)格上，20-50元/月/m2的比例最高，占了總體的40%；其次是10-20元/月/m2；10元/月/m2以下以及50元/月/m2以上的比例較少。

需求特征3：

目前高科技企業(yè)辦公場(chǎng)地的購買價(jià)格比市場(chǎng)平均價(jià)位略高，說明高科技企業(yè)對(duì)中高檔次寫字樓要求較大。

總體上說，目前高科技企業(yè)辦公場(chǎng)地的購買價(jià)格在2000—5000元/平米之間、租賃價(jià)格在20—50元/平米之間，與市場(chǎng)平均價(jià)位相比，略有偏高；與江北區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格相比，偏高趨勢(shì)更為明顯。由此，我們可得出：二．現(xiàn)有寫字樓高科技企業(yè)構(gòu)成調(diào)查

1、行業(yè)比例例科技企業(yè)75%研究機(jī)構(gòu)4%服務(wù)企業(yè)16%其它類型5%2．企業(yè)性質(zhì)質(zhì)比例15%58%4%8%15%國有企業(yè)私營企業(yè)集體企業(yè)合資企業(yè)有限責(zé)任公司3.企業(yè)規(guī)模模（1）企業(yè)辦辦公面積以企業(yè)辦公面面積大小作為為劃分的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：辦公面積積在500平方米以上上為大型企業(yè)業(yè)，辦公面積積在200-500平方方米為中型企企業(yè)，辦公面面積在200平方米以以下為小型企企業(yè)。本次被調(diào)查企企業(yè)辦公空間間面積在500平米以上上數(shù)量最多，，占了36%的比例，這這其中又以產(chǎn)產(chǎn)值在1000萬以上的的科技企業(yè)居居多；其次是是100-200平米的的企業(yè)，占了了總體的30%；最少的的是辦公面積積為50-100平米的的企業(yè)，只占占了總體的13%。（2）企業(yè)員員工人數(shù)（3）企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值本次被調(diào)查企企業(yè)中年產(chǎn)值值在1000萬以上的最最多，占企業(yè)業(yè)總數(shù)的33%。其其中研究類企企業(yè)中60%的年產(chǎn)值在在1000萬萬以上；科技技類企業(yè)中35%的年產(chǎn)值在在1000萬萬以上；而服服務(wù)類和其它它類企業(yè)年產(chǎn)產(chǎn)值達(dá)到1000萬的較少少。年產(chǎn)值200萬以下的企企業(yè)居第二位位，占企業(yè)總總數(shù)的25%，主要是服務(wù)類企業(yè)業(yè)，服務(wù)行業(yè)業(yè)43%的企企業(yè)年產(chǎn)值在在200萬以以下。年產(chǎn)值200—500萬萬的企業(yè)排名名第三，占企企業(yè)總數(shù)的19%。主要要是服務(wù)類企業(yè)和和科技類企業(yè)業(yè)。年產(chǎn)值500—1000萬的排在最最后，占企業(yè)業(yè)總數(shù)的16%。主要是其它類企業(yè)業(yè)，其它類行行業(yè)43%的的企業(yè)年產(chǎn)值值在這一檔次次?？傮w上說，研研究類企業(yè)整整體年產(chǎn)值最最高，其次是是科技類企業(yè)業(yè)，再次是其它類企企業(yè)，服務(wù)類類企業(yè)年產(chǎn)值值最低。因此，我們推推導(dǎo)出：需求特征4：：目前重慶寫字樓中中的高科技企企業(yè)主要以科科技企業(yè)為主主；企業(yè)性質(zhì)質(zhì)半數(shù)以上為為私營；企業(yè)業(yè)規(guī)模、實(shí)力力普遍較強(qiáng)，，對(duì)辦公面積積的需求也較較大。三．高科技企企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的的主觀認(rèn)知在區(qū)域選擇上上，大多數(shù)企企業(yè)認(rèn)為北部部新區(qū)的選址址好，對(duì)北部部新區(qū)的投資潛潛力很有信心心，愿意到北北部新區(qū)投資資，但同時(shí)大大部分企業(yè)又認(rèn)為北北部新區(qū)2008年才能能初具規(guī)模，，普遍對(duì)園區(qū)區(qū)建設(shè)的工期信心不足，，認(rèn)為一期工工程的完成不不能使園區(qū)的的功能初具規(guī)規(guī)模。而且在辦公區(qū)區(qū)域選擇上，，絕大部分被被調(diào)查企業(yè)認(rèn)認(rèn)為在未來會(huì)會(huì)有更多具有同種優(yōu)優(yōu)勢(shì)的開發(fā)區(qū)區(qū)出現(xiàn)，他們們有更多的選選擇，對(duì)整個(gè)個(gè)的投資環(huán)境持樂觀觀的態(tài)度。另另外，也有一一部分企業(yè)認(rèn)認(rèn)為北部新區(qū)區(qū)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力大大，覺得已經(jīng)經(jīng)有高新區(qū)等等開發(fā)區(qū)的在在前，吸引了了很多的商家，北部部新區(qū)作為后后來者想趕超超前者難度較較大。在對(duì)產(chǎn)業(yè)園的的認(rèn)識(shí)上，大大部分企業(yè)都都認(rèn)為政策優(yōu)優(yōu)惠和產(chǎn)業(yè)集集中化是信息園區(qū)區(qū)比較大的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，相對(duì)來來說，人文環(huán)環(huán)境及信息通通暢方面的優(yōu)勢(shì)不明顯顯。具體針對(duì)西信信產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目目而言，絕大大部分企業(yè)認(rèn)認(rèn)為西信產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)主主要集中在豐豐富的信息資資源上，地理理位置和品牌牌的優(yōu)勢(shì)不明顯。同同時(shí)，多數(shù)企企業(yè)認(rèn)為西南南信息產(chǎn)業(yè)園園的劣勢(shì)主要要是在知名度不夠，，應(yīng)該加大宣宣傳的力度，，以及提高信信息到達(dá)率。?？傮w來說，他他們普遍看好好北部新區(qū)的的發(fā)展前景，，但對(duì)北部新新區(qū)近期環(huán)境和和工程進(jìn)度信信心不足，持持觀望態(tài)度，，需要宣傳推推廣加以引導(dǎo)，鼓舞舞他們對(duì)項(xiàng)目目所在區(qū)域的的信心。而在在他們對(duì)西信信項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)上，也也反映出需要要加強(qiáng)宣傳推推廣，使他們們對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)勢(shì)有較全面的了解解。由此，我們可可得出：需求特征5：：企業(yè)普遍看好好西信項(xiàng)目所所在的區(qū)域發(fā)發(fā)展前景，但但對(duì)北部新區(qū)區(qū)近期環(huán)境信信心不足，對(duì)對(duì)西信項(xiàng)目也也缺乏了解，，需要加強(qiáng)宣宣傳推廣。四．高科技企企業(yè)看重的投投資環(huán)境分析析：調(diào)查結(jié)果顯示示，企業(yè)目前前看重的投資資環(huán)境主要有有以下幾種：：首先是優(yōu)惠惠的政策，有有74%人選選擇了此項(xiàng)；；其次是較集集中的產(chǎn)業(yè)氛氛圍，有71%人次選擇擇此項(xiàng)；再次次是方便的商商務(wù)環(huán)境，選選擇此項(xiàng)的有有69%人。。大部分人認(rèn)認(rèn)為優(yōu)美的自自然環(huán)境還不不是他們看重重的投資環(huán)境境的要素，在在本次調(diào)查中中，只有33%人次選擇擇了此項(xiàng)?？煽梢钥闯觯F(xiàn)現(xiàn)階段的企業(yè)業(yè)以追求經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益為目標(biāo)標(biāo)，比較看重重政策優(yōu)惠、、商務(wù)環(huán)境等等能很快帶來來利益的因素素，而較少考考慮自然環(huán)境境等因素。由此，我們可可得出：需求特征6：：優(yōu)惠政策、集集中的產(chǎn)業(yè)氛氛圍、商務(wù)環(huán)環(huán)境是企業(yè)選選擇辦公場(chǎng)地地最看重的因因素。五．高科技企企業(yè)需求分析析：1、客戶需求求整體分析：：（1）對(duì)目前前辦公狀態(tài)滿滿意點(diǎn)：調(diào)查分析結(jié)果果顯示：大部部分企業(yè)對(duì)目目前自身所處處的位置交通通條件、信息息溝通與交流流、物業(yè)的周周邊環(huán)境都比比較滿意。（2）目前辦辦公狀態(tài)不滿滿意點(diǎn)：從調(diào)查結(jié)果分分析：企業(yè)目目前對(duì)所在地地物業(yè)的硬件件配置最不滿滿意，其次是是對(duì)物管服務(wù)務(wù)不滿意；再再次是對(duì)周邊邊環(huán)境和通風(fēng)風(fēng)條件不滿意意；以后依次次是信息溝通通與交流、位位置交通、物物業(yè)形象、配配套、價(jià)格因因素、行業(yè)分分散度等。（3）產(chǎn)品形形態(tài)需求：A．辦公用房房的檔次中等檔次辦公公用房占主要要需求，有55%的企業(yè)業(yè)選擇；34%的企業(yè)選選擇了高檔次次，另有11%的企業(yè)選選擇了一般的的檔次。B．辦公空間間類型58%的企業(yè)業(yè)傾向于用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)式的寫字字間作為自己己的辦公用房房；25%的的企業(yè)希望有有自己的辦公公大樓，另外外17%的企企業(yè)則認(rèn)同商商住式的寫字字樓。專用寫寫字間的需求求最大。C．戶型選擇擇60%的企業(yè)業(yè)希望自己規(guī)規(guī)劃分割自己己的辦公空間間，他們需要要全開放式的的空間，另有有36%的企企業(yè)需要小面面積獨(dú)立單間間與開許空間間相結(jié)合的辦辦公用房空間間，只有3%的企業(yè)需要要小面積獨(dú)立立單間，另外外1%則要有有其它類型的的。D．辦公室層層高選擇73%的企業(yè)業(yè)要求有2.8米以上的的層高，12%的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為有2.8米的層高就就足夠了，另另外有15%的企業(yè)持無無所謂的態(tài)度度。表明企業(yè)業(yè)對(duì)辦公空間間的要求日益益挑剔，都需需要更高一點(diǎn)點(diǎn)的空間。E．辦公樓類類型選擇41%的企業(yè)業(yè)選擇了高層層的辦公樓，，40%的企企業(yè)選擇了小小高層的辦公公樓，19%的企業(yè)選擇擇了多層?？煽梢钥闯?，在在這個(gè)選擇上上，企業(yè)分為為了勢(shì)力相當(dāng)當(dāng)?shù)膬纱箨嚑I營“選擇高層層”與“選擇擇小高層”，，而選擇7層層以上辦公樓樓的占了絕對(duì)對(duì)的多數(shù)，總總的比例超過過了80%。。（4））面積積需求求：企業(yè)將將來購購買或或租賃賃新的的辦公公場(chǎng)地地大部部分要要求200-500平米米與500平米米以上上的場(chǎng)場(chǎng)地，，分別別占了了總體體的37%，其其次是是100-200平平米的的場(chǎng)地地。說說明將將來企企業(yè)在在選擇擇新的的場(chǎng)地地時(shí)都都在考考慮以以后的的發(fā)展展，他他們需需要一一個(gè)能能夠支支撐他他們后后續(xù)發(fā)發(fā)展的的辦公公場(chǎng)地地。（5））價(jià)格格需求求：□租房房?jī)r(jià)格格需求求很大部部分的的企業(yè)業(yè)在租租房?jī)r(jià)價(jià)格的的選擇擇上都都傾向向于視視情況況而定定，并并沒有有一個(gè)個(gè)確定定的范范圍，，這部部分企企業(yè)占占了53%的比比例；；有28%的企企業(yè)認(rèn)認(rèn)為30元元/月月/平平米的的價(jià)格格比較較理想想；另另有17%的企企業(yè)認(rèn)認(rèn)為50元元/月月/平平米價(jià)價(jià)格是是他們們的理理想租租房?jī)r(jià)價(jià)格。?！踬彿糠?jī)r(jià)格格需求求對(duì)于準(zhǔn)準(zhǔn)備自自購辦辦公用用房的的這部部分企企業(yè)，，對(duì)他他們回回答的的能接接受的的購房房最高高價(jià)格格分析析可知知：同同租房房的選選擇一一樣，，大部部分企企業(yè)都都選擇擇了視視情況況而定定；30%的企企業(yè)能能夠接接受3000-4000元/平米米的價(jià)價(jià)格；；14%的的企業(yè)業(yè)能接接受4000-5000元/平米米的價(jià)價(jià)格；；2%和1%的的企業(yè)業(yè)分別別能夠夠接受受5000-6000元元/平平米和和6000元/平米米以上上的價(jià)價(jià)格。?！踬彿糠靠們r(jià)價(jià)接受受程度度購房的的最高高總價(jià)價(jià)承受受分析析如下下：26%的企企業(yè)能能接受受20-40萬萬的總總價(jià)；；16%的的企業(yè)業(yè)能接接受40-60萬的的總價(jià)價(jià)；而而能夠夠接受受200萬萬以上上價(jià)格格的企企業(yè)比比例也也占了了11%。?？偟牡膩砜纯?，高高低價(jià)價(jià)分布布比較較均衡衡，對(duì)對(duì)各層層次房房?jī)r(jià)都都有相相當(dāng)比比例的的受眾眾群。。（6））付款款方式式選擇擇在新購購房的的付款款方式式選擇擇上，，44%的的企業(yè)業(yè)選擇擇了分分期付付款，，42%的的企業(yè)業(yè)選擇擇按揭揭，而而準(zhǔn)備備采取取一次次性付付款購購房的的企業(yè)業(yè)只占占總體體的12%。（7）地地域需求求：對(duì)企業(yè)理理想的辦辦公區(qū)域域的選擇擇對(duì)比分分析如上上圖：渝渝中區(qū)高高居首位位，成為為企業(yè)辦辦公區(qū)域域的首選選；而高高新區(qū)作作為新開開發(fā)成規(guī)規(guī)模的園園區(qū)，也也有很多多選擇此此地作為為辦公地地點(diǎn)；渝渝北區(qū)僅僅居第三三，高于于沙坪壩壩等區(qū)的的選擇率率。（8）社社區(qū)配置置需求：：A.智能能化配置置：對(duì)辦公大大樓中智智能設(shè)施施的重要要度評(píng)價(jià)價(jià)，被調(diào)調(diào)查企業(yè)業(yè)認(rèn)為有有線寬帶帶、電視視監(jiān)控報(bào)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)、內(nèi)部部智能化化門禁系系統(tǒng)、局局域網(wǎng)比比較重要要，園區(qū)區(qū)應(yīng)該優(yōu)優(yōu)先布置置這些設(shè)設(shè)施；背背景音樂樂、智能能化收費(fèi)費(fèi)系統(tǒng)則則不哪么么重要，，不應(yīng)優(yōu)優(yōu)先考慮慮。B.空調(diào)調(diào)配置：：對(duì)辦公樓樓中安置置的空調(diào)調(diào)類型的的調(diào)查表表明：一一半的企企業(yè)認(rèn)為為集中式式的中央央空調(diào)較較好，26%的的企業(yè)希希望安裝裝小戶式式的中央央空調(diào)，，24%的企業(yè)業(yè)則需要要自己獨(dú)獨(dú)立的空空調(diào)。C.裝修修選擇：：大部分的的企業(yè)都都認(rèn)為應(yīng)應(yīng)該有基基本的裝裝修，這這部分的的比例占占到了65%；；而認(rèn)為為不需要要與持無無所謂的的比例接接近，分分別有18%和和17%。D.車位位配置：：94%的的企業(yè)需需要轎車車泊位，，有35%的企企業(yè)需要要貨車泊泊位。對(duì)對(duì)轎車泊泊位個(gè)數(shù)數(shù)的需要要分析表表明：需需要2個(gè)個(gè)轎車泊泊位的企企業(yè)的較較其它的的多，需需要其它它個(gè)數(shù)的的泊位的的企業(yè)相相對(duì)要少少；也有有個(gè)別的的企業(yè)需需要20個(gè)泊位位。大多多需要貨貨車泊位位的企業(yè)業(yè)有一個(gè)個(gè)貨車泊泊位就足足夠了，，需要3個(gè)或以以上貨車車泊位的的企業(yè)數(shù)數(shù)量較少少。E.倉庫庫配置：：31%的的企業(yè)需需要倉庫庫，另外外69%的企業(yè)業(yè)則認(rèn)為為他們用用不著倉倉庫。在在回答了了他們需需要的倉倉庫面積積的企業(yè)業(yè)當(dāng)中，，需要100及及100平米以以上的倉倉庫的企企業(yè)的數(shù)數(shù)量遠(yuǎn)大大于選擇擇其它面面積的企企業(yè)的數(shù)數(shù)量。企企業(yè)大多多需要內(nèi)內(nèi)空高度度在3米米以上的的倉庫。。需要庫庫房的企企業(yè)當(dāng)中中有64%的企企業(yè)要求求用獨(dú)立立的庫房房，另外外36%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為非非獨(dú)立的的庫房也也能滿足足它們的的要求。。F.辦公公室特殊殊要求：：大部分企企業(yè)對(duì)辦辦公室并并沒有特特殊需要要，這部部分企業(yè)業(yè)的比例例占到了了88%，另外外有12%的企企業(yè)對(duì)他他們的辦辦公空間間有特殊殊的要求求，比如如防靜電電等。（10））.社區(qū)區(qū)配套需需求：A.商務(wù)務(wù)配套：：大部分企企業(yè)認(rèn)為為銀行、、多功能能會(huì)議室室、商務(wù)務(wù)中心、、生活商商業(yè)配套套這此商商務(wù)設(shè)施應(yīng)應(yīng)該有，，而證券券、保險(xiǎn)險(xiǎn)則不提提供也可可。對(duì)公共空空間要求求的重要要度調(diào)查查表明：：被調(diào)查查企業(yè)商商務(wù)中心心、展示示中心比比較重要，，非正式式的交流流空間、、技術(shù)培培訓(xùn)中心心的重要要度次之之。B.服務(wù)務(wù)配套：：在園區(qū)的的服務(wù)配配套方面面，要求求有集中中的員工工用餐地地點(diǎn)的企企業(yè)較其其它的多多，要求交通通車服務(wù)務(wù)、休閑閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所、專專門的廣廣告發(fā)布布場(chǎng)地的的企業(yè)的的數(shù)量差差距不大。企業(yè)業(yè)更希望望提供集集中的員員工用餐餐地點(diǎn)、、交通車車服務(wù)、、休閑運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地地，選擇這些的的企業(yè)超超過了半半數(shù)。大部分企企業(yè)要求求園區(qū)提提供乒乓乓球、羽羽毛球場(chǎng)場(chǎng)等休閑閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所，38%的的企業(yè)認(rèn)為無無所謂，，只有5%的企企業(yè)認(rèn)為為沒有必必要。園區(qū)是否否提供專專門的廣廣告發(fā)布布場(chǎng)地，，48.9%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為有必必要提供供，37%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為提不不提供無無所謂，，14.5%的的企業(yè)不不需要提提供專門門的廣告告發(fā)布場(chǎng)地。C.周邊邊生活設(shè)設(shè)施配套套：周邊的生生活設(shè)施施的重要要度分析析表明：：餐廳、、超市、、運(yùn)動(dòng)娛娛樂設(shè)施施、綠色色景觀空空間對(duì)被被調(diào)查企企業(yè)來說說都比較較重要，，而認(rèn)為為學(xué)校等等設(shè)施的的重要度度不高。。D.園區(qū)區(qū)景觀配配套：對(duì)園區(qū)內(nèi)內(nèi)的景觀觀要求的的分布如如下：超超過一半半的企業(yè)業(yè)認(rèn)為只只要環(huán)境境優(yōu)美就就行，并并不一定定要局限限于哪一一種園林林風(fēng)格，，選擇現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格的企業(yè)業(yè)有26%，贊贊成用中中國傳統(tǒng)統(tǒng)園林的的企業(yè)占占了15%，而而欣賞歐歐式園林林的企業(yè)業(yè)只占8%的比比例。（11））知曉途途徑：在本次的的調(diào)查中中，對(duì)企企業(yè)獲取取信息的的渠道分分析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：報(bào)紙紙、實(shí)地地考察、人人際介紹紹、互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)是他他們獲取取物業(yè)信信息的主主要渠道道，而通通過宣傳單單、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)廣告牌牌等獲取取辦公地地點(diǎn)物業(yè)業(yè)信息的的企業(yè)較較少。作作為傳統(tǒng)媒媒體的報(bào)報(bào)紙、新新興媒體體互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)、親身身體驗(yàn)是是大部分分企業(yè)選選擇辦公地地點(diǎn)運(yùn)用用較多的的渠道。。2.客戶戶需求概概括評(píng)述述：（1）不滿集中中于：企業(yè)對(duì)物物業(yè)的硬硬件配置置最不滿滿意，其其次對(duì)物物管服務(wù)務(wù)也不滿滿意；說說明目前前重慶辦辦公用房房的物業(yè)業(yè)的硬件件配置還還沒有達(dá)達(dá)到業(yè)主主所期望望的要求求，而且且對(duì)物業(yè)業(yè)的管理理也沒有有跟上，，很多業(yè)業(yè)主對(duì)此此不甚滿滿意，正正在積極極尋求更更好的物物業(yè)空間間。這為為西信項(xiàng)項(xiàng)目介入入市場(chǎng)提提供了有有利的先先決條件件。（2）對(duì)對(duì)產(chǎn)品形形態(tài)的需需求:大部分企企業(yè)需要要中等檔檔次的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)式的的寫字間間作為自自己的辦辦公用房房；7層層以上的的“高層層”與““小高層層”是他他們選擇擇辦公樓樓的主流流；在戶戶型上，，他們需需要全開開放式的的空間，，自己規(guī)規(guī)劃分割割辦公空空間，（3）對(duì)產(chǎn)品品面積的需求求大部分要求200-500平米與500平米以以上的場(chǎng)地，，其次是100-200平米的的場(chǎng)地。（4）對(duì)產(chǎn)品品地域的需求求渝中區(qū)高居首首位，成為企企業(yè)辦公區(qū)域域的首選；而而高新區(qū)作為為新開發(fā)成規(guī)模的的園區(qū)，也有有很多選擇此此地作為辦公公地點(diǎn)；渝北北區(qū)僅居第三，高于沙沙坪壩等區(qū)的的選擇率。（5）社區(qū)配配置需求：◆客戶對(duì)智能能化配置主要要要求有線寬寬帶、電視監(jiān)監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)、內(nèi)部智能能化門禁系統(tǒng)統(tǒng)、局域網(wǎng)；；背景音樂、、智能化收費(fèi)費(fèi)系統(tǒng)則不很很重要?！粲幸话氲钠笃髽I(yè)選擇集中中式的中央空空調(diào)，另外一一半企業(yè)希望望安裝小戶式式的中央空調(diào)調(diào)和自己獨(dú)立立的空調(diào)?！舸蟛糠值钠笃髽I(yè)都認(rèn)為應(yīng)應(yīng)該有基本的的裝修?！?4%的的企業(yè)需要轎轎車泊位，35%的企業(yè)業(yè)需要貨車泊泊位。需要2個(gè)轎車泊位位的企業(yè)的較較其它的多，，大多需要貨貨車泊位的企企業(yè)有一個(gè)貨貨車泊位就足足夠了?！?/3以以上企業(yè)不需需要倉庫。需需要倉庫的企企業(yè)當(dāng)中，大大部分要求用用獨(dú)立的庫房房，倉庫內(nèi)空空高度在3米米以上，面積積在100及及100平米米以上?！舸蟛糠制髽I(yè)業(yè)對(duì)辦公室并并沒有特殊需需要。（6）社區(qū)配配套需求：□銀行、多功功能會(huì)議室、、商務(wù)中心、、生活商業(yè)配配套是企業(yè)最最大的需求。?！跗髽I(yè)更希望望提供集中的的員工用餐地地點(diǎn)、交通車車服務(wù)、休閑閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，，選擇這些的的企業(yè)超過了了半數(shù)?！醮蟛糠制髽I(yè)業(yè)要求園區(qū)提提供乒乓球、、羽毛球場(chǎng)等等休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所，餐廳、、超市、運(yùn)動(dòng)動(dòng)娛樂設(shè)施、、綠色景觀空空間對(duì)被調(diào)查查企業(yè)來說都都比較重要，，而認(rèn)為學(xué)校校等設(shè)施的重重要度不高。?！醭^一半的的企業(yè)認(rèn)為只只要環(huán)境優(yōu)美美就行，并不不一定要局限限于哪一種園園林風(fēng)格，選選擇現(xiàn)代風(fēng)格格的企業(yè)有相相對(duì)較多，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目高科科技特征，選選擇現(xiàn)代風(fēng)格格較為適宜。。（7）價(jià)位需需求：大部分企業(yè)都都選擇了視情情況而定，基基本上都能夠夠接受購房3000-5000元/平米、租賃30—50元元/月/平方方米的價(jià)格。。說明高科技技類企業(yè)對(duì)價(jià)價(jià)格相對(duì)來說說不是很關(guān)注，，他們更重視視位置交通、、物業(yè)管理、、項(xiàng)目形象、、行業(yè)集中度度、政策等因素。（8）付款方方式：絕大部分企業(yè)業(yè)選擇分期付付款和按揭，，而準(zhǔn)備采取取一次性付款款購房的企業(yè)業(yè)只占總體的極少少數(shù)。這與高高科技類企業(yè)業(yè)更愿意將資資金用于投資資發(fā)展有關(guān)，，也與企業(yè)市場(chǎng)總體體置業(yè)趨勢(shì)相相吻合。（9）信息渠渠道：傳統(tǒng)媒體的報(bào)報(bào)紙、人際介介紹、親身體體驗(yàn)、新興媒媒體互聯(lián)網(wǎng)是是企業(yè)選擇辦辦公地點(diǎn)運(yùn)用較較多的渠道。。其中對(duì)人際際介紹和親身身體驗(yàn)的重視視說明企業(yè)在在選擇辦公場(chǎng)地上非非常理性和稹稹重，也具有有強(qiáng)烈的圈層層意識(shí)，在西西信項(xiàng)目的推推廣上可對(duì)此進(jìn)行針針對(duì)性推廣。。企業(yè)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)的重視程度度與高科技類類企業(yè)特征有有關(guān)，網(wǎng)絡(luò)是是它們?nèi)粘９すぷ髦斜夭豢缮偕俚墓ぞ?，相相?duì)與于其它它行業(yè)，高科科技企業(yè)對(duì)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的倚賴度度更為明顯。綜上所訴：我我們總結(jié)出：：需求特征7：：對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)環(huán)境的不滿集集中于硬件配配置和物管服務(wù)。需求特征8：：中等檔次、7層以上的““高層”與““小高層”標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)式的寫字間間，可靈活分分割的全開放放式自由空間間是企業(yè)選擇辦公樓的的主流需求。。需求特征9：：信息、安全、、便捷是高科科技企業(yè)客戶戶對(duì)辦公場(chǎng)地配置的的主要需求。。需求特征10：對(duì)寫字樓物業(yè)業(yè)綜合態(tài)勢(shì)和和多功能服務(wù)務(wù)的需求強(qiáng)烈，對(duì)商商業(yè)配套、生生態(tài)、綠色、、人性化的需需求日趨明顯。需求特征11：對(duì)價(jià)格不很敏敏感，主要重重視位置交通通、行業(yè)集中度、物物業(yè)管理、項(xiàng)項(xiàng)目形象、政政策等因素。。需求特征12：報(bào)紙、人際介介紹、親身體體驗(yàn)、新興媒媒體互聯(lián)網(wǎng)是企業(yè)選選擇辦公地點(diǎn)點(diǎn)最重視的信信息渠道。六．各行業(yè)特特征分析本次調(diào)查的高高科技企業(yè)主主要可分為軟軟件類、研究究類、服務(wù)類類、其它科技類四四大行業(yè)，下下面主要針對(duì)對(duì)這四大行業(yè)業(yè)進(jìn)行需求特特征細(xì)分，以考察不同類類型企業(yè)的置置業(yè)需求：1、軟件類行行業(yè)（信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)）企業(yè)類型：軟件開發(fā)、銷銷售、系統(tǒng)、、網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)營營商典型特征：全天侯配套服服務(wù)行業(yè)特征：主要從事電腦腦軟件的開發(fā)發(fā)、銷售、系系統(tǒng)的建立，，有的兼顧硬件的銷售售等。此種類類型企業(yè)一般般都存在辦公公的需求，大大量實(shí)力弱的小型公司司選擇在租金金相對(duì)便宜的的非正式辦公公物業(yè)內(nèi)辦公公，如渝高廣場(chǎng)B座就就存在大量這這類型公司；；而實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)的公司，如如金卡路橋、、稅航科技等均均租購有1000平米及及以上的辦公公面積。需求特征：A、行業(yè)聚集集，形成聚合合態(tài)勢(shì)；B、全天侯配配套服務(wù)（對(duì)對(duì)項(xiàng)目配套與與公共設(shè)施要要求高，如咖咖啡吧等；由由于其多加班班要求，需要要24小時(shí)服服務(wù)）；C、政府優(yōu)惠惠政策。軟件類行業(yè)需需求特征總析析：◆軟件產(chǎn)業(yè)靠靠近現(xiàn)有和潛潛在客戶，與與最終用戶要要求比較近距距離的營銷服服務(wù)、產(chǎn)品展展示、市場(chǎng)營營銷活動(dòng)。因因此，其需求求發(fā)達(dá)的交通通，周圍的酒酒店、會(huì)展中中心、培訓(xùn)設(shè)設(shè)施等必不可可少；◆對(duì)外觀的要要求比較簡(jiǎn)單單，符合公司司的市場(chǎng)定位位就行；內(nèi)部部格局需求自自由可分割的的大開間布局局，層高要求求較高，過于于壓抑的空間間會(huì)加大員工工的緊張感；；◆配套設(shè)施：：空調(diào)系統(tǒng)的的發(fā)達(dá)程度是是重要指標(biāo)，，軟件企業(yè)彈彈性化工作較較多。另外，，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系系統(tǒng)工作不能能間斷，通常常需要辦公樓樓空調(diào)的延時(shí)時(shí)服務(wù)，這方方面需求不容容忽視。綜合合布線、通訊訊傳輸是他們們最基本的要要求；同時(shí)他他們也需要安安全與風(fēng)險(xiǎn)管管理，強(qiáng)調(diào)物物管安全。2、服務(wù)類行行業(yè)。企業(yè)類型：咨詢、顧問、、管理公司、、事務(wù)所、服服務(wù)中心、技技術(shù)中心等典型特征：注重形象行業(yè)特征：區(qū)域依賴性較較強(qiáng)，對(duì)交通通、位置極為為看重，與服服務(wù)的客戶能方便快捷捷的交流是他他們主要的辦辦公需求。相相對(duì)于其它幾幾類高科技企業(yè)而言，，服務(wù)類企業(yè)業(yè)辦公場(chǎng)地面面積需求較小小，租賃辦公公場(chǎng)地的比例較大。需求特征：A、注重公司司形象，希望望所購物業(yè)成成為其實(shí)力象象征；B、交通便捷捷；C、配套設(shè)施施完善。服務(wù)類行業(yè)需需求特征總析析：咨詢、管理類類服務(wù)性行業(yè)業(yè)較為注重企企業(yè)的形象及及包裝，希望望辦公場(chǎng)所成為其實(shí)實(shí)力的表征，，因此對(duì)物業(yè)業(yè)的外觀、硬硬件配置十分分看重。3．研究類企企業(yè)企業(yè)類型：研究中心、設(shè)設(shè)計(jì)院、技術(shù)術(shù)公司等典型特征：需要安全、私私密的研究環(huán)環(huán)境行業(yè)特征：主要進(jìn)行科技技的研發(fā)、設(shè)設(shè)計(jì)，絕大部部分是為企業(yè)業(yè)自身服務(wù)，少量兼顧顧對(duì)外服務(wù)。。因行業(yè)的技技術(shù)保密需要要，對(duì)辦公場(chǎng)場(chǎng)地的安全系統(tǒng)、獨(dú)立立性和靜謐性性極為看重，，而對(duì)位置交交通則相對(duì)不不是很重視。需求特征：A、安全性、、獨(dú)立性、靜靜謐性辦公環(huán)環(huán)境的需求；；B、與其它類類型企業(yè)相比比，置業(yè)面積積較大，主要要以購買為主主，價(jià)格承受受力強(qiáng)；C、智能監(jiān)控控系統(tǒng)、保安安管理是主要要的配套服務(wù)務(wù)需求。D、對(duì)交通、、位置相比不不是很看重。。研究類行業(yè)需需求特征總析析：安全性、獨(dú)立立性、靜謐性性辦公環(huán)境是是他們最大的的置業(yè)需求；；在社區(qū)配套服務(wù)上，，他們更看重重智能監(jiān)控系系統(tǒng)、保安管管理等配套；；置業(yè)面積較大，價(jià)格格承受力強(qiáng)。。4．其它科技技類企業(yè)企業(yè)類型：科技公司、信信息公司、工工程公司等典型特征：重視企業(yè)形象象和商務(wù)配套套行業(yè)特征：與研究類企業(yè)業(yè)有部分類似似，但不以研研究開發(fā)為主主，主要進(jìn)行市場(chǎng)拓展展和服務(wù)。與與其他企業(yè)相相比，這類企企業(yè)與服務(wù)類類企業(yè)較為相似，都較較為看重企業(yè)業(yè)形象、交通通、位置和商商務(wù)配套。需求特征：A、注重公司司形象，希望望所購物業(yè)成成為其實(shí)力象象征；B、交通便捷捷、區(qū)位成熟熟；C、租賃和按按揭是主要的的置業(yè)方式，，資金更愿意意再投資擴(kuò)大大企業(yè)規(guī)模；；D、希望社區(qū)區(qū)配套設(shè)施完完善，特別是是商務(wù)配套上上。其它科技類行行業(yè)需求特征征總析：注重公司形象象、交通和區(qū)區(qū)位環(huán)境，對(duì)對(duì)物業(yè)配套、、外觀較為重重視，租賃和按揭是是其主要的置置業(yè)方式。由以上分析我我們可得出：：需求特征13：高科技企業(yè)普普遍要求完善善的商務(wù)配套套，便利的交交通、智能化化系統(tǒng)和安防防設(shè)施。其中中軟件類、研研究類企業(yè)對(duì)對(duì)安防和智能能化要求最突突出，服務(wù)類類和其它科技技類企業(yè)對(duì)辦辦公形象、交交通、位置要要求最突出。。七．企業(yè)需求求交叉分析□在投資區(qū)域域意向上：各類型企業(yè)到到新區(qū)投資發(fā)發(fā)展的意愿都都比較強(qiáng)烈，，絕大部分的的都愿意到新區(qū)投資資；認(rèn)為新區(qū)區(qū)能夠給他們們更好的發(fā)展展機(jī)會(huì)。其中中軟件類的有有94%的企業(yè)業(yè)愿意到新區(qū)區(qū)發(fā)展，居各各行業(yè)之首，，是西信項(xiàng)目目最值得關(guān)注注的客戶群?！踉谀壳稗k公公面積上：服務(wù)類的企業(yè)業(yè)辦公面積以以100-200平米的的為主，軟件件類的企業(yè)類類主要集中于100-200平米面積和和500平米米以上面積部部分，研究類類的企業(yè)的辦公面積集中中于500平平米以上；其其它科技類的的企業(yè)也以500平米以以上的企業(yè)居多。另另外服務(wù)類與與軟件類的企企業(yè)在100-200平平米、200-500平平米、500平米以以上的面積的的比例分布較較接近，說明明此兩類企業(yè)業(yè)愿意選擇此此三類大小的辦公公場(chǎng)地。1.各行業(yè)業(yè)需求交叉分分析□在將要選擇擇的辦公面積積上：各類型企都傾傾向于選擇面面積較大的場(chǎng)場(chǎng)地；選擇５５０－１０００平米的企業(yè)業(yè)占的比例很很??；研究類類的企業(yè)選擇擇５００平米米以上的比例例較大；服務(wù)務(wù)類傾向于選選擇２００－－５００平米米的場(chǎng)地；軟軟件類與其它它科技類選擇擇２００－５５００平米和和５００平米米以上的比例例接近，都高高于其它選擇擇?？傮w上說，200—500平米和５５００平米以以上的辦公場(chǎng)場(chǎng)地是目前高高科技類企業(yè)業(yè)置業(yè)選擇的的主流。□在產(chǎn)品形態(tài)態(tài)的需求上：：四類的企業(yè)選選擇中等檔次次的比例都較較大。研究類類企業(yè)傾向于于擁有自己的的辦公大樓，，對(duì)小面積的的單間＋開放放空間與全開開放空間的偏偏好度等同；；服務(wù)類、軟軟件類企業(yè)以以及其它科技技類的企業(yè)大大部分傾向于于標(biāo)準(zhǔn)的寫字字間，對(duì)開放放的空間更加加偏好，小面面積獨(dú)立單間間＋全開放空空間也比較愛愛好，但選擇擇的比例要小小于全開放的的空間?？傮w上說，中中等檔次、全全開放式的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)寫字間是是高科技類企企業(yè)置業(yè)的主主流需求?！踉趦r(jià)格需求求上：購買價(jià)格：大部分企業(yè)選選擇視情況而而定，服務(wù)類類、軟件類以以及其它科技技類的企業(yè)接接受3000-4000元的價(jià)格的的比例較高價(jià)價(jià)格的多，而而研究類的兩兩者比例相當(dāng)當(dāng)。租賃價(jià)格：大部分企業(yè)選選擇視情況而而定，其次是是選擇３０元元／月/m2與５０元／月月/m2；軟件類與其其它科技類３３０元／月/m2的比例大于選選擇５０元／／月/m2的企業(yè)。服務(wù)務(wù)類選擇５００元／月/m2的比例多于３３０元／月/m2?？傮w上說，購購買價(jià)格3000-4000元、租租賃價(jià)格30—50元／／月/m2是高科技企業(yè)業(yè)置業(yè)的主流流需求?！踉诟犊罘绞绞缴希焊黝惼髽I(yè)在未未來購買新的的辦公場(chǎng)地，，服務(wù)類、軟軟件類選擇分分期付款和按按揭的比例較較大，選擇一一性付款的比比例??；研究究類的企業(yè)選選擇一次性付付款與按揭的的比例相當(dāng)，，其它科技類類的按揭的比比例最高，分分期付款次之之，一次性付付款比例最少少?？傮w上說，分分期付款和按按揭是高科技技企業(yè)置業(yè)的的主流需求。?！踉谏鐓^(qū)配置置需求上：有線寬帶：各類企業(yè)對(duì)有有線寬帶這一一上網(wǎng)方式的的支持率都很很高，達(dá)到到了80%或或以上。電視監(jiān)控報(bào)警警系統(tǒng)：出于安全及各各種技術(shù)保密密的需要，軟軟件類與研究究類的企業(yè)對(duì)對(duì)電視監(jiān)控報(bào)報(bào)警系統(tǒng)的支支持率都比較較高。而服務(wù)務(wù)類與其它科科技類的企業(yè)業(yè)的支持率相相對(duì)要低于前前兩者。智能化門禁系系統(tǒng)：研究類的企業(yè)業(yè)對(duì)內(nèi)部智能能化門禁系統(tǒng)統(tǒng)的支持率很很高，達(dá)到了了90%，軟軟件類、服務(wù)務(wù)類與其它科科技類對(duì)支持持率相近?？傮w上說，，有線寬帶帶、電視監(jiān)監(jiān)控報(bào)警系系統(tǒng)、智能能化門禁系系統(tǒng)是絕大大部分高科科技企業(yè)的的基本需求求，也是西西信產(chǎn)業(yè)園園理應(yīng)具備備的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施?！踉谏鐓^(qū)配配套上：商務(wù)中心：：各類企業(yè)對(duì)對(duì)園區(qū)必須須要有商務(wù)務(wù)中心這一一觀點(diǎn)的認(rèn)認(rèn)同率如上上圖所示：：軟件類企企業(yè)的認(rèn)同同度最高，，達(dá)到了72%；其其它科技類類的企業(yè)認(rèn)認(rèn)同度次之之，達(dá)到64%；總總的來看，，各類企業(yè)業(yè)對(duì)此觀點(diǎn)點(diǎn)的支持率率都超過了了50%。。多功能會(huì)議議中心：從上圖的分分析來看，，各類企業(yè)業(yè)都以高支支持率觀成成在園區(qū)應(yīng)應(yīng)該有多功功能會(huì)議中中心，他們們認(rèn)為此設(shè)設(shè)施對(duì)他們們的商務(wù)活活動(dòng)有比較較大的影響響力。其中中以軟件類類企業(yè)的支支持率最高高，達(dá)到了了79%。。金融設(shè)施：：大部分企業(yè)業(yè)都認(rèn)為園園區(qū)必須要要有很行這這種金融設(shè)設(shè)施，其中中軟件類企企業(yè)的贊成成率最高，，有92%，其它科科技類次之之，有84%。相對(duì)對(duì)的服務(wù)類類與研究類類的支持度度要小一此此，分別是是77%與與80%。。展示中心、、商務(wù)中心心、餐廳、、公交等公公共空間設(shè)設(shè)施：在四類企業(yè)業(yè)中，其它它科技類的的企業(yè)認(rèn)為為展示中心心最重要；；軟件類企企業(yè)認(rèn)為商商務(wù)中心重重要高；四四類企業(yè)都都認(rèn)為餐廳廳很重要，，它的重要要度支持率率高于其它它三種設(shè)施施。除了研研究類企業(yè)業(yè)外，其它它三類企業(yè)業(yè)認(rèn)為公交交設(shè)施也是是比較重要要?？傮w上說，，商務(wù)中心心、多功能能會(huì)議中心心、金融設(shè)設(shè)施、展示示中心、商商務(wù)中心、、餐廳、公公交等公共共空間設(shè)施施各類高科科技企業(yè)都都非常重視視，是西信信產(chǎn)業(yè)園應(yīng)應(yīng)盡力完善善的社區(qū)配配套服務(wù)。。需求特征14：各類型企業(yè)業(yè)大部分都都愿意到新新區(qū)投資發(fā)發(fā)展，其中中軟件類企企業(yè)意愿最最強(qiáng)烈。需求特征15：中等檔次、、200—500平米米和５０００平米以上上的全開放式標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)寫字間間是目前高科科技類企業(yè)業(yè)置業(yè)選擇擇的主流。。其中研究究類企業(yè)對(duì)對(duì)辦公場(chǎng)地地面積要求求最大，軟軟件類和其其它科技類類企業(yè)居中中，服務(wù)類類企業(yè)對(duì)辦辦公面積的的要求最小小。需求特征16：購買價(jià)格3000-4000元、租賃賃價(jià)格30—50元元／月/m2是高科技企企業(yè)置業(yè)的的主流需求求；分期付付款和按揭揭是高科技技企業(yè)置業(yè)業(yè)的主要方方式。需求特征17：高科技企業(yè)業(yè)普遍需要要智能化系系統(tǒng)、安防防系統(tǒng)、商商務(wù)配套、、金融設(shè)施施、員工餐餐廳等服務(wù)務(wù)設(shè)施。2．企業(yè)業(yè)年產(chǎn)值與與企業(yè)特征征交叉分析析年產(chǎn)值與公公司性質(zhì)年產(chǎn)值與員員工數(shù)量年產(chǎn)值與現(xiàn)現(xiàn)有辦公面面積年產(chǎn)值與目目前辦公面面積滿意程程度總體上說，，年產(chǎn)值500—1000萬萬的企業(yè)對(duì)對(duì)目前辦公公面積最不不滿意，其次是年產(chǎn)產(chǎn)值200—500萬的企業(yè)業(yè)，這兩個(gè)個(gè)檔次的企企業(yè)是西信信項(xiàng)目最應(yīng)關(guān)注的客客戶資源。。年產(chǎn)值與租租購意向總體上說，，大部分企企業(yè)選擇租租用辦公場(chǎng)場(chǎng)地，年產(chǎn)產(chǎn)值在500萬以上上的企業(yè)租房意愿愿比較明顯顯，而年產(chǎn)產(chǎn)值在200—500萬的企企業(yè)則更多多選擇購買辦公場(chǎng)地地。年產(chǎn)值與面面積需求年產(chǎn)值與物物業(yè)檔次需需求年產(chǎn)值與產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)需需求總體上說，，標(biāo)準(zhǔn)寫字字間、全開開放空間、、高層和小小高層是各各檔次企業(yè)業(yè)的主流需求求。差異較較明顯的方方面是年產(chǎn)產(chǎn)值500萬以上的的企業(yè)首要要選擇小高層，而而年產(chǎn)值在在500萬萬以下的企企業(yè)首要選選擇高層。。分析原因因，應(yīng)與年產(chǎn)值高高、規(guī)模大大的企業(yè)更更注重辦公公環(huán)境的自自然性和寬寬松性，而而規(guī)模較小的的企業(yè)主要要是服務(wù)類類、其它科科技類企業(yè)業(yè)，更注重重企業(yè)形象象包裝有關(guān)。。年產(chǎn)值與智智能化需求求檔次排序第一位

第二位

第三位

200萬元以下

有線寬帶

局域網(wǎng)、內(nèi)部智能化門禁系統(tǒng)（如密碼鎖等）

國際電視、電話

200-500萬元

有線寬帶

電視監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、局域網(wǎng)

內(nèi)部智能化門禁系統(tǒng)（如密碼鎖等）

500-1000萬元

有線寬帶

局域網(wǎng)

電視監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)

1000萬元以上

有線寬帶

局域網(wǎng)、內(nèi)部智能化門禁系統(tǒng)（如密碼鎖等）

電視監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)

年產(chǎn)值與商商務(wù)配套需需求年產(chǎn)值與生生活配套需需求總體上說，，各年產(chǎn)值值檔次的企企業(yè)都非常常重視餐廳廳、公交、、超市、運(yùn)運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施施、員工宿宿舍、綠色色景觀等配配套，而對(duì)對(duì)醫(yī)院和學(xué)學(xué)校需求不不大。對(duì)比各各年產(chǎn)值檔檔次，可以以發(fā)現(xiàn)產(chǎn)值值較高的企企業(yè)對(duì)員工工宿舍更重重視，而產(chǎn)值值較低的企企業(yè)對(duì)綠色色景觀更重重視。檔次排序第一位

第二位

第三位

200萬元以下

餐廳

公交

綠色景觀空間

200-500萬元

公交

餐廳

超市

500-1000萬元

餐廳

公交

超市

1000萬元以上

餐廳、運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施

公交、員工公寓

綠色景觀空間

由以上分析析圖表我們們可歸納出出需求特征18：年產(chǎn)值200—1000萬的的企業(yè)對(duì)目目前辦公面積最不滿滿意，是西西信項(xiàng)目最最應(yīng)關(guān)注的的客戶資源源群體。需求特征19：大多數(shù)企業(yè)業(yè)選擇租用用辦公場(chǎng)地地，年產(chǎn)200—500萬的的企業(yè)購買買意識(shí)相對(duì)對(duì)較強(qiáng)。需求特征20：中等檔次的的物業(yè)是不不同產(chǎn)值企企業(yè)的主要要選擇，高擋擋物業(yè)其次次，選擇一一般物業(yè)檔檔次的企業(yè)業(yè)較少，說明高科技技企業(yè)對(duì)辦辦公形象普普遍較為看看重，希望望在中高擋物業(yè)內(nèi)辦辦公。需求特征21：標(biāo)準(zhǔn)寫字間間、全開放放空間、高高層和小高高層是不同產(chǎn)值值企業(yè)的主主流需求。需求特征22：不同產(chǎn)值的的企業(yè)都非非常重視有有線寬帶、、門禁系統(tǒng)、報(bào)報(bào)警系統(tǒng)、、局域網(wǎng)，，而對(duì)智能能一卡通和和背景音樂則不是很很看重。需求特征23：不同產(chǎn)值的的企業(yè)都看看重銀行、、多功能會(huì)會(huì)議室、商務(wù)中中心、商業(yè)業(yè)生活配套套、財(cái)稅代代理、貨運(yùn)運(yùn)、星級(jí)客房等商務(wù)務(wù)配套。需求特征24：不同產(chǎn)值的的企業(yè)都非非常重視餐餐廳、公交交、超市、運(yùn)動(dòng)動(dòng)娛樂設(shè)施施、員工宿宿舍、綠色色景觀等配配套，而對(duì)醫(yī)院和學(xué)學(xué)校需求不不大。3．辦公用用房檔次要要求與行業(yè)業(yè)特征交叉叉分析檔次要求與與公司性質(zhì)質(zhì)□檔次要求求與員工人人數(shù)檔次要求與與年產(chǎn)值檔次要求與與目前辦公公面積檔次要求與與目前辦公公面積滿意意程度檔次要求與與租購意向向檔次要求與與面積需求求總體上說，，選擇高檔檔辦公用房房的企業(yè)，，主要需要要500平平米以上的的面積；選選擇中檔辦辦公用房的企業(yè)業(yè)，主要需需求200—500平米的面面積；選擇擇一般辦公公用房的企企業(yè)，主要要需求100—500平米米的面積；；而50——100平平米的面積積在高科技技企業(yè)中不不論哪個(gè)檔檔次都需求求不大。檔次要求與與購房總價(jià)價(jià)接受度總體上說，，選擇高檔檔辦公用房房的企業(yè)大大多數(shù)能接接受200萬以上的的總價(jià)；選擇中擋辦辦公用房的的企業(yè)大多多數(shù)能接受受20—80萬的總總價(jià)；選擇擇一般辦公用房的的企業(yè)基本本上都只能能接受60萬以下的的總價(jià)。檔次要求與與產(chǎn)品形態(tài)態(tài)需求總體上說，，標(biāo)準(zhǔn)寫字字間、高層層和小高層層建筑形態(tài)態(tài)、全開放放式空間和和獨(dú)立單間＋開放空空間在各檔檔次需求中中都是最主主要的選擇擇。各檔次次對(duì)比而言言，獨(dú)立辦公樓在選選擇高檔辦辦公用房的的企業(yè)中相相對(duì)需求更更大；高層層在選擇高高檔辦公用房的企業(yè)業(yè)中需求更更大，小高高層在選擇擇中檔辦公公用房的企企業(yè)中需求求更大；獨(dú)立單間＋＋開放空間間在選擇一一般辦公用用房的企業(yè)業(yè)中需求更更大。檔次要求求與智能能化需求求檔次排序第一位

第二位

第三位

高

有線寬帶

電視監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、局域網(wǎng)

內(nèi)部智能化門禁系統(tǒng)（如密碼鎖等）

中

有線寬帶

內(nèi)部智能化門禁系統(tǒng)（如密碼鎖等）

電視監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)

一般

有線寬帶

局域網(wǎng)

國際電視、電話

檔次要求求與商務(wù)務(wù)配套需需求檔次要求求與生活活配套需需求檔次排序第一位

第二位

第三位

高

餐廳

公交

娛樂運(yùn)動(dòng)設(shè)施

中

餐廳

公交

超市

一般

餐廳

綠色景觀空間

公交

根據(jù)以上上圖表分分析我們們歸納出出：需求特征征25：：選擇高高檔辦公公用房的的企業(yè)主主要特征征：年產(chǎn)產(chǎn)值在1000萬萬以上，，企業(yè)員員工在50人以以上，需需求面積積在500平平米以上上，大多多數(shù)能接接受200萬以以上的總總價(jià)，以以購買為主。需求特征征26：選擇中檔檔辦公用用房的企企業(yè)主要要特征：：年產(chǎn)值在1000萬萬以上和和200—500萬這這兩個(gè)層層次上的的企業(yè)最最多，企業(yè)員工工主要在在20——50人人之間，，需求面面積在200——500平米之間，，大多數(shù)數(shù)能接受受20——80萬萬的總價(jià)價(jià)，以租租用為主主。需求特征征27：選擇一般般辦公用用房的企企業(yè)主要要特征：：年產(chǎn)值在200萬以以下，企企業(yè)員工工主要在在20——50人人之間，，需求面面積在100—500平平米之間間，大多多數(shù)只能能接受60萬以以下的總總價(jià)，以租租用為主主。重慶寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)供/需關(guān)系對(duì)對(duì)應(yīng)需求結(jié)論

供給現(xiàn)狀

◆專業(yè)寫字樓市場(chǎng)需求極其旺盛?！暨m合高科技企業(yè)大中型辦公場(chǎng)地的寫字樓需求無法得到滿足?！艄┙o市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡，市場(chǎng)面臨重新洗牌◆寫字樓物業(yè)總體素質(zhì)偏低，規(guī)模偏小，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代商務(wù)辦公的需求。

◆目前重慶寫字樓中的高科技企業(yè)主要以科技企業(yè)為主，企業(yè)性質(zhì)半數(shù)以上為私營，企業(yè)規(guī)模、實(shí)力普遍較強(qiáng)，對(duì)辦公面積的需求也較大?！魧懽謽俏飿I(yè)總體素質(zhì)偏低，規(guī)模偏小，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代商務(wù)辦公的需求?！粜羌?jí)酒店式管理是高檔寫字樓必備的要素。

◆目前高科技企業(yè)辦公場(chǎng)地的購買價(jià)格比市場(chǎng)平均價(jià)位略高，說明高科技企業(yè)對(duì)中高檔次寫字樓要求較大。

◆客戶層次日趨明顯，促成寫字樓市場(chǎng)演變?！粜袠I(yè)集中化及行業(yè)關(guān)聯(lián)性特征明顯。重慶寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)供/需關(guān)系對(duì)對(duì)應(yīng)需求結(jié)論

供給現(xiàn)狀

◆目前重慶寫字樓中的高科技企業(yè)主要以科技企業(yè)為主，企業(yè)性質(zhì)半數(shù)以上為私營，企業(yè)規(guī)模、實(shí)力普遍較強(qiáng)，對(duì)辦公面積的需求也較大?！魧懽謽俏飿I(yè)總體素質(zhì)偏低，規(guī)模偏小，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代商務(wù)辦公的需求?！粜羌?jí)酒店式管理是高檔寫字樓必備的要素。

◆目前高科技企業(yè)辦公場(chǎng)地的購買價(jià)格比市場(chǎng)平均價(jià)位略高，說明高科技企業(yè)對(duì)中高檔次寫字樓要求較大。

◆客戶層次日趨明顯，促成寫字樓市場(chǎng)演變?！粜袠I(yè)集中化及行業(yè)關(guān)聯(lián)性特征明顯。9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,Janu