X年廊坊市南尖塔村項(xiàng)目含商業(yè)前期方案匯

前期方案匯報(bào)南尖塔村項(xiàng)目Oct2009第一部分廊坊市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第二部分廊坊市房地產(chǎn)區(qū)域板塊分析第三部分項(xiàng)目解析與屬性界定第四部分項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析第五部分項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議報(bào)告框架一、市場(chǎng)發(fā)展階段二、市場(chǎng)供應(yīng)狀況三、市場(chǎng)價(jià)格狀況四、市場(chǎng)銷售狀況五、土地供應(yīng)狀況六、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)七、客群來(lái)源狀況廊坊市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目前廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于首次商品房置業(yè)的后期，在滿足基本的居住需求后，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)高品質(zhì)項(xiàng)目2001年以前，廊坊市商品住宅市場(chǎng)尚未啟動(dòng)2006-2009年，伴隨市場(chǎng)發(fā)展，項(xiàng)目出現(xiàn)品質(zhì)差異化提升2002-2005年，商品房市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段廊坊市新建居住用房主要以拆遷安置房、自建房及公房，商品房進(jìn)入2002年，廊坊市房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷增多土地持續(xù)放量,住宅供應(yīng)屢創(chuàng)新高,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇，消費(fèi)者對(duì)于住房選擇不僅滿足于居住,開(kāi)始追求居住舒適度品質(zhì)方面的要求,項(xiàng)目也開(kāi)始出現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)一、市場(chǎng)發(fā)展階段2004-2008年廊坊市商品房施工面積屢創(chuàng)新高，2006年施工面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，2008年達(dá)到近1400萬(wàn)平方米2004年到2008年5年間廊坊市地區(qū)商品房投資額從42億元增長(zhǎng)到180億元，5年間投資額增長(zhǎng)了4.3倍2004-2008年廊坊市地區(qū)商品房施工面積情況圖2004-2008年廊坊市地區(qū)商品房投資額情況圖二、市場(chǎng)供應(yīng)狀況從上表來(lái)看，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比大幅上漲全市商品房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)，市區(qū)則下降明顯完成投資全市市區(qū)2008年（1—6）35.76億元10.58億元2009年（1—6）40.56億元12.09億元同比13.40%14.29%新開(kāi)工面積全市市區(qū)2008年（1—6）186.67平方米99.29平方米2009年（1—6）225.02平方米33.39平方米同比20.55%-66.37%二、市場(chǎng)供應(yīng)狀況供應(yīng)量的增加，競(jìng)爭(zhēng)加劇，廊坊市房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了發(fā)展初期的房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)后，近年來(lái)銷售價(jià)格增幅放緩廊坊整體價(jià)格走勢(shì)廊坊市區(qū)價(jià)格走勢(shì)三、市場(chǎng)價(jià)格狀況住宅均價(jià)全市市區(qū)2008年（1—6）3577元/平方米4644元/平方米2009年（1—6）3820元/平方米4508元/平方米同比6.79%-2.93%環(huán)比（比上月）10.69%2.32%2008年下半年至2009年上半年，受到整個(gè)大勢(shì)的影響，價(jià)格有所回落。廊坊市市市區(qū)房屋均價(jià)由2008年上半年的4644元/平方米降到4508元/平方米。但2009年下半年價(jià)格增長(zhǎng)速度加快，目前市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)均價(jià)約為4822元/平方米三、市場(chǎng)價(jià)格狀況上半年廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的調(diào)整后，出現(xiàn)了普遍回暖的跡象，從三月份開(kāi)始，出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)投資逐步加大，商品房銷售量增加，價(jià)格止跌的良好態(tài)勢(shì)。市區(qū)更是出現(xiàn)了銷售高潮，截止6月底，銷售面積達(dá)到了37.88萬(wàn)平方米，相當(dāng)于去年一年的成交量。

商品房銷售增長(zhǎng)，住宅均價(jià)普漲，市區(qū)商品房實(shí)現(xiàn)銷售額18.45億元，同比增長(zhǎng)122.57%。銷售面積全市市區(qū)2008年（1—6）155.54萬(wàn)平方米16.75萬(wàn)平方米2009年（1—6）204.96萬(wàn)平方米37.88萬(wàn)平方米同比31.77%126.15%四、市場(chǎng)銷售狀況住宅用地成交面積2008年（1—6）2009年（1—6）同比全市2229.68畝2362.84畝5.9%市區(qū)1170.7畝102.00畝-91.2%上半年全市供應(yīng)住宅用地2362.84畝，同比增加了5.9%，均價(jià)為78.12萬(wàn)元/畝。受到整個(gè)大勢(shì)的影響，市區(qū)內(nèi)上半年土地成交降幅及其明顯，市區(qū)供應(yīng)住宅用地均價(jià)229.49萬(wàn)元/畝，但在09年下半年，土地成交量激增。五、土地供應(yīng)狀況地塊位置出讓面積(M2)土地用途及年限出讓方式成交價(jià)(萬(wàn)元)競(jìng)得人廊坊市豐盛路西側(cè)、第九小學(xué)東側(cè)1495.591合2.243畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛牌523廊坊吉利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司廊坊市光明道以北、建設(shè)路以東、市政大樓南側(cè)28330合42.496畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛牌10200廊坊市九城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司廊坊市師范學(xué)院教工宿舍北側(cè)6336.76合9.506畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)拍賣(mài)2001廊坊市元辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司廊坊市光明西道39號(hào)24489.254合36.734畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)拍賣(mài)8097廊坊市德源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司廊坊市光明西道以北（原紡織廠宿舍）7349.52合11.024畝商品住宅70年(其中商業(yè)40年)拍賣(mài)2345廊坊市祥泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司廊坊市近近期公開(kāi)開(kāi)國(guó)有建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)成交信信息五、土地地供應(yīng)狀狀況土地位置土地面積（m2）土地用途容積率出讓年限（年）保證金(萬(wàn)元)起拍價(jià)(萬(wàn)元)廊坊市東外環(huán)東側(cè),解放道南側(cè)22932.051合34.398畝住宅≤2.0商品住宅70年(其中商業(yè)40年)58007230和平路東側(cè)，建國(guó)道南，解放道北側(cè)16214.73合24.322畝住宅≤1.8商品住宅70年(其中商業(yè)40年)41005110廊坊市光明東道以北，新開(kāi)路以東4789合7.184畝住宅≤2.2商品住宅70年(其中商業(yè)40年)3001510廊坊市永華道南,祖各莊東口10647.59合15.97畝住宅≤2.0商品住宅70年(其中商業(yè)40年)5802880廊坊市八干渠西側(cè),解放道南側(cè)34423合51.635畝住宅≤2.0商品住宅70年(其中商業(yè)40年)220010840廊坊市八干渠西側(cè),解放道北側(cè)33948合50.922畝住宅≤2.3商品住宅70年(其中商業(yè)40年)220010690愛(ài)民西道以南,龍光路兩側(cè)59365合89.048畝住宅≤1.8商品住宅70年(其中商業(yè)40年)310015150廊坊市金光道北側(cè),三中西側(cè),永豐道南側(cè)17911.773合26.868畝住宅≤2.35商品住宅70年(其中商業(yè)40年)13006450廊坊市近近期公開(kāi)開(kāi)國(guó)有建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)出讓信信息五、土地地供應(yīng)狀狀況從市場(chǎng)供供給情況況看，目目前市區(qū)區(qū)在售項(xiàng)項(xiàng)目可提提供商品品房面積積約43.8萬(wàn)平方米米，下半半年后續(xù)續(xù)的幾個(gè)個(gè)月，供供給的面面積約為為25萬(wàn)平方米米，09年一年可可售商品品房面積積約68.8萬(wàn)平方米米左右，，在2010—2011年，預(yù)計(jì)計(jì)可推出出約360余萬(wàn)平方方米。2010—2011年可推出的房源原有項(xiàng)目的續(xù)建102.4萬(wàn)平方米存量土地規(guī)劃建筑面積260萬(wàn)平方米合計(jì)362.4萬(wàn)平方米六、未來(lái)來(lái)市場(chǎng)供供應(yīng)廊坊市““十一五五”期間間住宅用用地年度度實(shí)施計(jì)計(jì)劃單位：公公頃年度全市其中市區(qū)商品住房用地政策性住房用地合計(jì)2006178-18856-658-964-742007217-22985-9611-1296-1082008248-262102-11416-18118-1322009268-279112-12020-23132-1432010284-297115-12525-28140-153合計(jì)1195-1255470-52080-90550-610在《廊坊市規(guī)規(guī)劃區(qū)住住房建設(shè)設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》當(dāng)中公布布，規(guī)劃劃期內(nèi)廊廊坊市規(guī)規(guī)劃區(qū)將將建設(shè)各各類住房房12萬(wàn)套，建建設(shè)面積積1100萬(wàn)平方米米。其中中，建設(shè)設(shè)商品住住房10.05萬(wàn)套，建建筑面積積935萬(wàn)平方米米(含城中村村改造重重建住房房面積200萬(wàn)平方米米)；建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房1.95萬(wàn)套，新新增建筑筑面積165萬(wàn)平方米米(含廉租住住房)。六、未來(lái)來(lái)市場(chǎng)供供應(yīng)2010年，廊坊坊市將要要繼續(xù)加加快舊城城改造步步伐，對(duì)對(duì)舊小區(qū)區(qū)、城中中村、危危房區(qū)及及棚戶區(qū)區(qū)三大重重點(diǎn)實(shí)施施改造，，在“城城中村””改造方方面，全全部采用用市場(chǎng)化化方式運(yùn)運(yùn)作。舊城改造造共分成成17個(gè)片區(qū)，，改造區(qū)區(qū)域總?cè)巳丝?01500萬(wàn)人，總總土地面面積51850畝。六、未來(lái)來(lái)市場(chǎng)供供應(yīng)1、行政政劃分分：現(xiàn)轄廣廣陽(yáng)、、安次次兩個(gè)個(gè)區(qū)，，三河河、霸霸州兩兩個(gè)縣縣級(jí)市市，大大廠、、香河河、永清、、固安安、文文安、、大城城六個(gè)個(gè)縣,幅員面面積6429平方公公里。。分析：：受?chē)?guó)人人“人人往高高處走走”心心態(tài)的的制約約，富富裕縣縣城及及鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的人人口到到廊坊坊市購(gòu)購(gòu)房置置業(yè)的增增多，，對(duì)廊廊坊市市房地地產(chǎn)的的需求求量加加大。。2、人口口狀況況：2006年末廊廊坊市市總?cè)巳丝跒闉?00萬(wàn)余人人。市市區(qū)規(guī)規(guī)劃面面積80平方公公里，，已建成成面積積64平方公公里，，人口口60萬(wàn)，流流動(dòng)人人口30萬(wàn)。分析：：隨著常常駐人人口及及流動(dòng)動(dòng)人口口的逐逐年增增加，，對(duì)廊廊坊市市住房房的需需求增增加。。3、交通狀況況：以100公里為半徑徑的范圍內(nèi)內(nèi)，擁有首首都國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)、天津津國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、一個(gè)特大貨貨運(yùn)港口（（天津新港港）、三條條高速公路路、五條國(guó)國(guó)家級(jí)公路。正在規(guī)規(guī)劃中的京京津間兩條條高速公路路：京滬高高速鐵路和和京津塘城際高速鐵鐵路，將使使廊坊對(duì)外外交通更加加便捷。分析：交通的便捷捷加快了城城市現(xiàn)代化化的進(jìn)程，，同時(shí)，距距離北京、、天津相對(duì)對(duì)較近，對(duì)房?jī)r(jià)的增增長(zhǎng)有較大大影響。七、客群來(lái)源狀狀況確定廊坊客客群來(lái)源的的幾個(gè)因素素作為地級(jí)市市，廊坊對(duì)對(duì)其轄下縣縣區(qū)及農(nóng)村村居民有較較大的吸引引力。此部部分購(gòu)房者者收入差距距較大，因因此購(gòu)買(mǎi)的的產(chǎn)品差異異也比較大大。是廊坊房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的最主要客客戶構(gòu)成，，其中改善善性需求占占有一定比比例，首選選區(qū)域?yàn)槌浅鞘兄行膮^(qū)區(qū)。享受京津地地區(qū)的高收收入，堅(jiān)信信廊坊地產(chǎn)產(chǎn)有廣闊的的發(fā)展空間間，多次置置業(yè)及投資資者比例較較高。交通的便捷捷、房?jī)r(jià)和和生活成本本的低廉，，使一部分分北京和天天津人以投投資升值為為目的到廊廊坊置業(yè)、、居住，目目前此類人人群呈上升升趨勢(shì)。廊坊下轄區(qū)區(qū)縣購(gòu)房者者在京津工作作的廊坊人人京津人士在廊坊工作作的其他城城市移民此部分購(gòu)房房者多集中中在開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，多數(shù)已已在廊坊工工作了一段段時(shí)間，有有定居的打打算。隨著著華為、富富士康等實(shí)實(shí)力型企業(yè)業(yè)進(jìn)駐開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，未來(lái)來(lái)此類型購(gòu)購(gòu)房者比例例將顯著提提高，開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)的高高品質(zhì)項(xiàng)目目自然是他他們的首選選。七、客群來(lái)源狀狀況廊坊市民普通工薪階層、經(jīng)濟(jì)狀況一般的個(gè)體工商戶組成、剛性需求者工薪及個(gè)體擁有一套住房，經(jīng)濟(jì)趨向利好擁有多套住房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚特殊圈層--下縣私營(yíng)業(yè)主,北京區(qū)域天津區(qū)域剛性需求80%和少量改善善型20%=當(dāng)前市場(chǎng)七、客群來(lái)源狀狀況一、區(qū)域板板塊價(jià)格趨趨勢(shì)分析二、區(qū)域板板塊產(chǎn)品類類型分析三、區(qū)域板板塊產(chǎn)品品品質(zhì)分析四、區(qū)域板板塊戶型面面積分析五、區(qū)域板板塊客源分分析廊坊市房地地產(chǎn)區(qū)域板板塊分析廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域版塊劃分廣陽(yáng)東區(qū)廣陽(yáng)西區(qū)安次區(qū)本案廊坊市區(qū)轄轄安次區(qū)和和廣陽(yáng)區(qū)兩兩個(gè)行政區(qū)區(qū)，經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)作為經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)快的的區(qū)域，在在整個(gè)房地地產(chǎn)板塊中中也占有一一席之位。。整個(gè)城市可可劃分為四四大板塊：：【廣陽(yáng)東區(qū)】均價(jià)：6000-6500元/㎡城市核心價(jià)價(jià)值高地【廣陽(yáng)西區(qū)】均價(jià)：5500-6000元/㎡主打中端市市場(chǎng)【安次區(qū)】均價(jià)：5000-5500元/㎡放量爆發(fā)的的待發(fā)展區(qū)區(qū)【開(kāi)發(fā)區(qū)】高舉高打，，發(fā)展廣闊闊5500—6000廣陽(yáng)東區(qū)板板塊6000—65005000—5500本案【07、08年價(jià)格爆發(fā)發(fā)性上漲】廣陽(yáng)東區(qū)商商品住宅價(jià)價(jià)格近年增增長(zhǎng)迅猛，，2005年時(shí)的均價(jià)價(jià)為2865元/平方米，而而到了07年的上半年年，此區(qū)域域的住宅均均價(jià)已上漲漲到4500-5200元/平方米。08年區(qū)域樓盤(pán)盤(pán)均價(jià)5500元/㎡左右。價(jià)格趨勢(shì)分分析【產(chǎn)品檔次高高于其他區(qū)區(qū)域，但仍仍需改進(jìn)】小高層、多多層板樓為為主，容積積率1.3－1.7案名容積率建筑形式阿爾卡迪亞1.32412-14層小高層設(shè)計(jì)，板塔結(jié)合旺點(diǎn)大廈21.9815層塔式尚北金街1.1994-6層錦繡花苑1.59層，11層板樓都市花園1.9146層板樓，18層塔樓圣泰新苑1.867層板樓金源麗都小區(qū)1.726層板樓興盛公寓1.476層板樓王寨新區(qū)1、2號(hào)住宅樓1.656層板樓，18層塔樓產(chǎn)品類型分分析廣陽(yáng)東區(qū)的的住宅在廊廊坊市發(fā)展展較早，成成熟度及品品質(zhì)最高，，社區(qū)的規(guī)規(guī)劃、配套套。產(chǎn)品的的設(shè)計(jì)等均均領(lǐng)先于其其他的區(qū)域域，但整體體品質(zhì)仍然然需要改善善，如戶型型設(shè)計(jì)不理理想，立面面細(xì)節(jié)處理理不佳等。。圣泰新苑96平米三居阿爾卡迪亞亞115平米三居，，客廳采光光不佳阿爾卡迪亞亞景觀效果戶型品質(zhì)分分析名稱戶型一居一居套數(shù)二居二居套數(shù)三居三居套數(shù)四居四居套數(shù)其它面積（平米）其它套數(shù)阿爾卡迪亞豪6#、豪7#

89－97102105－13680

阿爾卡迪亞小區(qū)駿景園1#、3#豪景園5#樓

130－142474

阿爾卡迪亞豪景園2#、3#、4#、駿景園2#、4#樓

110－164624

阿爾卡迪亞豪景園8#、駿景園8#樓51－5619853－91252103－13980

阿爾卡迪亞駿景園6#樓51—557174—9296105—12939

阿爾卡迪亞駿景園5#、7#樓51—576860—85138

阿爾卡迪亞中心湖別墅6#、7#、8#

392－5303旺點(diǎn)大廈2

63-127143

圣泰新苑1-4號(hào)住宅樓

70-9315193-123178

金源麗都小區(qū)1-4號(hào)樓

78-856693-132198

興盛公寓

985213336

尚北金街1#、2#、3#A-C

76-112105109-12819

盛園小區(qū)7#

96-11130122-18542

盛園小區(qū)5、6#

48-9665126-15236

恒基嘉園二期4號(hào)樓

8214109-1346914813

匯總

392

1346

2051

13

3戶型面積分分析廣陽(yáng)東區(qū)是是本地居民民最為認(rèn)可可的地區(qū)，，本區(qū)域中中本市客群群占80—90%，包括政府府職員、企企業(yè)職員、、管道局職職員等，廊廊坊中高收收入者和投投資客在該該板塊中比比例最高。?？驮捶治?000—45004500—50003800—4200廣陽(yáng)西區(qū)板板塊廣陽(yáng)西區(qū)隨隨著第五大大街到第八八大街的開(kāi)開(kāi)發(fā)力度加加快，區(qū)域域成熟度持持續(xù)升高，，07年市場(chǎng)上可可售項(xiàng)目的的均價(jià)為4100-4550元/平方米，目目前大部分分項(xiàng)目均價(jià)價(jià)已達(dá)5000元/㎡。【價(jià)格快速上上漲】?jī)r(jià)格趨勢(shì)分分析【產(chǎn)品綜合品品質(zhì)平平】小高層、多多層板樓為為主，容積積率1.3－1.8項(xiàng)目名稱容積率建筑形態(tài)第八大街東、西區(qū)1.612、16層小高層，21、22高層，塔樓馨境界1.7510層板樓、12-15塔樓華夏新城A區(qū)1.86層板式，14、18層塔式華夏新城B區(qū)1.66-8層的板式多層，部分為14層的板式小高層；旭景花園1.386、9、11層板樓逸樹(shù)家小區(qū)1.456、11、12層板樓廣陽(yáng)公寓二期1.476層板樓林苑小區(qū)1.726層板樓第八大街產(chǎn)品類型分分析3居產(chǎn)品仍是是該區(qū)域主主要的產(chǎn)品品形式，所所占比例超超過(guò)52%，主力面積積集中于100-130平方米；1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例42-7812.33%73-11734.55%97-14652.88%1560.24%【3居產(chǎn)品是區(qū)區(qū)域主力產(chǎn)產(chǎn)品】戶型面積分分析項(xiàng)目1居2居3居其他面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)華夏新城B區(qū)67－73589－107123105－1342871565華夏新城A區(qū)47－536373－95313第八大街西區(qū)2號(hào)樓、3號(hào)樓49－789343－9321120－12762第八大街西區(qū)1、5、6、7、8、9號(hào)樓42－788989－95104117－128169旭景花園3—8號(hào)樓80-10094104-145130旭景花園1.2.9號(hào)樓84-10126102-146124錦繡花苑18#樓783101612157錦繡花苑16#00118-12124錦繡花苑13#、14#、15#84-1171698-136106廣陽(yáng)公寓二期73697-118126戶型面積分分析本地工薪階階層是廣陽(yáng)陽(yáng)西區(qū)的主主流人群；；受廣陽(yáng)東區(qū)區(qū)價(jià)格高啟啟影響，西西區(qū)的輻射射力和市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注正在在持續(xù)增強(qiáng)強(qiáng)；華夏新城A區(qū)中年輕客客戶比例較較高?？驮捶治?500——40004000——4500安次區(qū)板塊塊4000——4500由于區(qū)域成成熟度不高高，整體發(fā)發(fā)展滯后，，目前安次次區(qū)價(jià)格在在各板塊中中處于末位位；安次區(qū)區(qū)樓盤(pán)價(jià)格格差異較大大，價(jià)格范范圍區(qū)間在在3500-5000元不等，大大部分樓盤(pán)盤(pán)均價(jià)在4500元/平米左右【價(jià)格處于城城市末位后后市增增長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)強(qiáng)勁】?jī)r(jià)格趨勢(shì)分分析小高層板塔塔、多層板板樓為主，，容積率1.4－1.8馨語(yǔ)星苑項(xiàng)目容積率建筑形態(tài)馨語(yǔ)星苑1.618-12層板樓、塔樓金碧倫溫泉公寓1.6911層小高層，板樓，一梯兩戶或一梯三戶新新小鎮(zhèn)1.36層板樓，一梯兩戶藍(lán)波灣小區(qū)二期1.6312層小高層板樓盛德花園1.676層板樓，11層塔樓安泰家園1.49層板式，12層塔樓銀豐小區(qū)1.86層板樓嘉多麗花園小區(qū)1.826層板樓，11層塔樓永華小區(qū)1.556層，11層板樓盛世豪庭1.8小高層，一梯2-4戶馨視界1.9小高層，一梯2-4戶君蘭苑1.7小高層，一梯2-4戶第九園1.2多層小高層【產(chǎn)品檔次低低下】產(chǎn)品類型分分析1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例58-803.4%63-11833.23%82-15562.73%1900.64%以往供給以以90-120平米經(jīng)濟(jì)三三居為主力力戶型；案名戶型比例盛世豪庭88-89兩居占70%，121-136三居占30%馨視界70-90平米兩室為主君蘭苑77-91兩居占70%，90-131三居占30%第九園110-160㎡三室兩廳占80%，其他為50㎡一室，180㎡四室潛在供給項(xiàng)項(xiàng)目戶型明明顯趨小，，以70-90平米兩居為為主；戶型面積分分析項(xiàng)目1居2居3居其他面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)藍(lán)波灣小區(qū)二期5-10#住宅樓53－60889－104224124泰家園怡景園3、9、10、11、15、16號(hào)樓75－9212896－126170安泰家園怡景園4—8號(hào)樓882497-138188馨語(yǔ)星苑9#、10#、11#72-7414400馨語(yǔ)星苑6#樓00118-12072馨語(yǔ)星苑5、7#樓882089-106232馨語(yǔ)星苑8#樓79-88929816馨語(yǔ)星苑1#、3#、4#85-1184798-139181馨語(yǔ)星苑2#樓97-10992永華小區(qū)5#-10#樓63-92110100-122110嘉多麗花園小區(qū)582477-11211082-141207新新小鎮(zhèn)60—782280—1025494碧倫溫泉公寓46—585575—9313292-138176總計(jì)3.4％33.23％62.73％0.64％戶型面積分分析下轄區(qū)縣購(gòu)購(gòu)房者占有有相當(dāng)比例例；安次區(qū)低廉廉的價(jià)格受受到當(dāng)?shù)刂兄袑邮杖胝哒叩那嗖A，，中青年居居多；對(duì)周邊下轄轄區(qū)縣購(gòu)房房者較強(qiáng)的的吸引力；；自住為主，，主力需求求為經(jīng)濟(jì)型型三居、二二居；整體客戶素素質(zhì)低于其其他區(qū)域。?？驮捶治霭该恢每偨ㄖ娣e建筑形態(tài)容積率主力戶型憩園小區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)對(duì)面6.2普通住宅1.6

98-120翠林洲開(kāi)發(fā)區(qū)祥云道108號(hào)5雙拼獨(dú)棟0.43278艾力楓社艾力楓社高爾夫球場(chǎng)內(nèi)10獨(dú)棟0.19510－950塞納河谷一期開(kāi)發(fā)區(qū)祥云道17雙拼、疊拼、花園洋房0.7150-300開(kāi)發(fā)區(qū)早期期的住宅以以區(qū)內(nèi)眾多多駐園企業(yè)業(yè)的住宅配配套為主，，比如幗華華邨小區(qū)、、憩園小區(qū)區(qū)、藍(lán)多多廊廊等，，但但近近年年來(lái)來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)基基本本停停滯滯，，而而滿滿足足高高端端人人群群的的別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品則則相相繼繼出出現(xiàn)現(xiàn)，，目目前前在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目以以別別墅墅及及類類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主，，總總規(guī)規(guī)模模在在50萬(wàn)平平米米以以上上。。【別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品為為當(dāng)當(dāng)前前供供應(yīng)應(yīng)主主流流】產(chǎn)品品類類型型分分析析塞納納河河谷谷一一期期取取得得了了良良好好的的銷銷售售業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)；；翠林林洲洲產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)相相對(duì)對(duì)落落后后，，銷銷售售不不暢暢；；艾力力楓楓社社具具有有絕絕佳佳的的高高爾爾夫夫資資源源，，但但單單價(jià)價(jià)過(guò)過(guò)高高，，針針對(duì)對(duì)京京津津人人士士，，但但產(chǎn)產(chǎn)品品仍仍不不具具備備典典型型豪豪宅宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，財(cái)財(cái)富富階階層層消消費(fèi)費(fèi)市市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)于于地地段段認(rèn)認(rèn)知知仍仍有有一一定定抗抗性性。。目目前前500-800平米米戶戶型型能能維維持持正正常常銷銷售售，，800平米米以以上上大大戶戶型型銷銷售售較較差差。。代表項(xiàng)目主力戶型（平米）翠林洲278艾力楓社510－1200塞納河谷150-300【面積積相相對(duì)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的類類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品受受到到追追捧捧】戶型型面面積積分分析析案名報(bào)價(jià)（元/平米）翠林洲9680艾力楓社16000-30000塞納河谷8000類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)多多在在7000元以以上上，，艾艾力力楓楓社社憑憑借借不不可可多多得得的的高高爾爾夫夫資資源源，，價(jià)價(jià)格格則則達(dá)達(dá)16000-30000元/平米米；；由于于區(qū)區(qū)域域住住宅宅供供給給稀稀缺缺，，并并有有良良好好的的居居住住需需求求，，在在別別墅墅類類產(chǎn)產(chǎn)品品的的帶帶動(dòng)動(dòng)下下，，目目前前二二手手房房報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)已已達(dá)達(dá)到到4000－6000元/平米米。。【高端端別別墅墅帶帶動(dòng)動(dòng)價(jià)價(jià)格格上上漲漲】?jī)r(jià)格格趨趨勢(shì)勢(shì)分分析析高質(zhì)質(zhì)量量客客群群密密集集；；收入入較較高高，，教教育育水水平平較較高高；；開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)工工作作的的中中層層以以上上領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)居居多多，，本本土土購(gòu)購(gòu)房房者者比比例例不不高高；；翠林林洲洲、、艾艾力力楓楓社社等等項(xiàng)項(xiàng)目目中中京京津津地地區(qū)區(qū)客客戶戶占占有有一一定定比比例例。?？驮丛捶址治鑫鲆弧?、項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分析析二、、項(xiàng)項(xiàng)目目屬屬性性界界定定項(xiàng)目目解解析析與與屬屬性性界界定定本案案整整體體開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)位位置置較較好好———城市市中中心心地地塊塊周邊邊主主要要依依附附道道路路及及市市政政商商業(yè)業(yè)配配套套齊齊全全區(qū)域域銷銷售售價(jià)價(jià)格格已已經(jīng)經(jīng)得得到到市市場(chǎng)場(chǎng)鞏鞏固固和和接接納納地塊塊位位置置依依托托諸諸多多市市政政利利好好因因素素優(yōu)勢(shì)勢(shì)分分析析項(xiàng)目目SWOT分析析劣勢(shì)勢(shì)分分析析回遷遷量量大大，，品品質(zhì)質(zhì)口口碑碑受受牽牽連連?！，F(xiàn)金金流流先先期期壓壓力力大大對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商實(shí)實(shí)力力信信譽(yù)譽(yù)的的擔(dān)擔(dān)心心，，度度過(guò)過(guò)市市場(chǎng)場(chǎng)前前期期有有相相當(dāng)當(dāng)困困難難。。項(xiàng)目SWOT分析目前主要城市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊齊跌的情況，，市場(chǎng)調(diào)整態(tài)態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)，必必將對(duì)項(xiàng)目投投資決策產(chǎn)生生影響隨著對(duì)二手房房貸款的收緊緊，未來(lái)是否否還有針對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的調(diào)控措施尚尚不得而知，，政策風(fēng)險(xiǎn)依依然存在周?chē)诮潜P(pán)盤(pán)同質(zhì)化跟隨隨威脅點(diǎn)項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)點(diǎn)區(qū)域度認(rèn)知成成熟，占領(lǐng)推推廣制高點(diǎn)較較輕松。規(guī)模與實(shí)力的的適當(dāng)時(shí)機(jī)彰彰顯，利用回回遷安置塑造造放心工程形形象，樹(shù)立責(zé)責(zé)任地產(chǎn)大盤(pán)盤(pán)著力塑造產(chǎn)品品特色亮點(diǎn)，，同質(zhì)化中取取勝。大盤(pán)的規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)，綜合配配套易于成為為發(fā)力方向規(guī)模上基地條件地塊容積率較較高地塊臨近主干干道，具有較較高的商業(yè)價(jià)價(jià)值三線城市核心心區(qū)具備良好宜居居環(huán)境的中高容積率大大規(guī)模房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核心區(qū)，配套套設(shè)施齊備項(xiàng)目位于廊坊坊市核心商圈圈輻射區(qū)核心區(qū)項(xiàng)目屬性初步步界定一、產(chǎn)品層面面二、客戶層面面三、未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)分析市場(chǎng)整體規(guī)劃劃水平有限，，同質(zhì)明顯，，少數(shù)明星項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)始在規(guī)規(guī)劃上進(jìn)行新新的嘗試。受規(guī)劃條件、、市場(chǎng)階段和和規(guī)劃理念的的限制，市場(chǎng)場(chǎng)整體規(guī)劃水水平比較平均均，同質(zhì)化明明顯；容積率接近、、建筑形式單單一，目前多多數(shù)項(xiàng)目為高高層產(chǎn)品。市場(chǎng)階段影響響下，規(guī)劃的的市場(chǎng)價(jià)值還還在逐步被認(rèn)認(rèn)知的階段，，直接影響到到各項(xiàng)目社區(qū)區(qū)意向極為接接近，項(xiàng)目個(gè)個(gè)性多靠建筑筑風(fēng)格來(lái)體現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品層面市場(chǎng)上的項(xiàng)目目現(xiàn)在除了關(guān)關(guān)注產(chǎn)品本身身外，開(kāi)始注注重內(nèi)部園林林景觀的設(shè)計(jì)計(jì)，但是整體體園林景觀水水平不高，園園林景觀的實(shí)實(shí)現(xiàn)度不理想想目前市場(chǎng)上在在售項(xiàng)目中，，園林中包含含了微地形的的處理，吸引引客戶眼球。。市場(chǎng)機(jī)會(huì)——產(chǎn)品層面市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)發(fā)水平有限，，產(chǎn)品創(chuàng)新單單一，少數(shù)““明星”項(xiàng)目目在立面、園園林、戶型、、智能化等方方面有創(chuàng)新嘗嘗試。產(chǎn)品層面客戶特征年齡：40-55歲，有穩(wěn)定且且豐厚的收入入來(lái)源職業(yè)特征：下縣私營(yíng)業(yè)業(yè)主、大型私私企老板、國(guó)國(guó)企高層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、權(quán)力公務(wù)務(wù)員總承受能力：：100萬(wàn)元以上行為特征：基本為多次次置業(yè)，部分分有外地置業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，有較較多的購(gòu)房經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，成功的的事業(yè)經(jīng)歷帶帶來(lái)較高視野野，講究生活活品質(zhì)，注重重產(chǎn)品與社會(huì)會(huì)地位的貼合合度對(duì)核心地段等等稀缺資源的的占有有較高的社區(qū)區(qū)形象，身份份感很重要，，需要體現(xiàn)城城市主人的感感覺(jué)對(duì)于社區(qū)的自自然和人文環(huán)環(huán)境都有關(guān)注注，希望社區(qū)區(qū)的人群相對(duì)對(duì)勻質(zhì)；強(qiáng)調(diào)社區(qū)安全全性、私密性性要求好的物業(yè)業(yè)管理物業(yè)是否具備備升值潛力，，區(qū)域是否有有發(fā)展利好對(duì)生活配套要要求不高，能能滿足簡(jiǎn)單的的生活需要即即可重視子女或第第三代的教育育置業(yè)關(guān)注點(diǎn)高端客戶多為為多次置業(yè)的的居住升級(jí)客客戶，追求良良好的居住環(huán)環(huán)境和高尚的的生活品質(zhì)高端客戶客戶層面中高端客戶，，收入較高，，相對(duì)穩(wěn)定，，追求價(jià)格與與品質(zhì)的平衡衡，表現(xiàn)為剛剛性的二次置置業(yè)需求中高端客戶客戶特征年齡：35—40歲左右，有較較高的、穩(wěn)定定的收入來(lái)源源職業(yè)特征：私營(yíng)業(yè)主、、北京天津購(gòu)購(gòu)房者、個(gè)體體生意人、企企事業(yè)單位中中層總承受能力：：60—80萬(wàn)元行為特征：多為二次置置業(yè)，已有單單位集資房福福利分房或者者部分客戶購(gòu)購(gòu)買(mǎi)過(guò)早期的的商品房，需需要居住條件件改善，住宅宅產(chǎn)品升級(jí)換換代社區(qū)園林環(huán)境境產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品、戶型實(shí)實(shí)用物業(yè)管理社區(qū)配套以及及周邊教育、、生活配套總價(jià)控制，同同時(shí)在價(jià)格和和整體社區(qū)品品質(zhì)之間平衡衡置業(yè)關(guān)注點(diǎn)客戶層面中端客戶主要要為事業(yè)剛起起步的私營(yíng)業(yè)業(yè)主、最求地地段和總價(jià)之之間的平衡，，多表現(xiàn)為首首次置業(yè)，少少量的二次置置業(yè)客戶特征年齡：30—35歲左右，有穩(wěn)穩(wěn)定的收入來(lái)來(lái)源職業(yè)特征：公務(wù)員階層層、剛起步的的個(gè)體老板、、公務(wù)員階層層、泛公務(wù)員員階層、普通通職員、拆遷遷戶家庭特征：部分為婚齡客客戶，部分為為3口之家行為特征：多為首次購(gòu)購(gòu)買(mǎi)商品房，，購(gòu)買(mǎi)主要滿滿足居住功能能，對(duì)未來(lái)生生活有很多憧憧憬，易于被被營(yíng)銷引導(dǎo)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)價(jià)格較敏感，，總結(jié)支付能能力不強(qiáng)總價(jià)支付能力力范圍內(nèi)，追追求性價(jià)比二居室或緊湊湊三居教育、生活配配套現(xiàn)代感強(qiáng)，都都市氣息濃關(guān)注工作和生生活的便利性性，對(duì)城市生生活依賴度高高中端客戶客戶層面低端客戶，收收入較低或收收入不穩(wěn)定，，極大多數(shù)為為首次置業(yè)，，選擇范圍受受到收入影響響，選擇范圍圍不大客戶特征年齡：25-35歲，參加工作作時(shí)間不長(zhǎng)職業(yè)特征：普通工薪階階層、較小個(gè)個(gè)體工商戶、、拆遷戶行為特征：首次購(gòu)買(mǎi)商商品房，受到到總價(jià)控制較較大置業(yè)關(guān)注點(diǎn)價(jià)格極為敏感感一居室或緊湊湊二居室低端客戶客戶層面客戶分類總價(jià)承受力置業(yè)狀況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素置業(yè)關(guān)注點(diǎn)高端客戶下縣私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)企老板政府權(quán)力公務(wù)員企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)100萬(wàn)元以上反復(fù)置業(yè)資產(chǎn)保值與增值高品質(zhì)生活身份與地位高品質(zhì)的園林規(guī)劃高舒適度的產(chǎn)品設(shè)計(jì)體現(xiàn)安全與身份感的物業(yè)管理核心地段中高端客戶私營(yíng)企業(yè)主北京和天津購(gòu)房者個(gè)體生意人企事業(yè)單位中層60-80萬(wàn)元二次置業(yè)居住生活品質(zhì)改善二次剛性換房需求產(chǎn)品設(shè)計(jì)實(shí)用總價(jià)控制高品質(zhì)的園林規(guī)劃便利的生活配套核心地段中低端客戶婚齡客戶事業(yè)剛起步的個(gè)體老板企事業(yè)單位普通職員泛公務(wù)員40-60萬(wàn)首次置業(yè)二次置業(yè)自住地段總價(jià)戶型緊湊實(shí)用生活配套低端客戶普通工薪階層較小個(gè)體工商戶40萬(wàn)以內(nèi)首次置業(yè)自住總價(jià)客戶層面分析析總結(jié)第一，從目前前全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)形勢(shì)來(lái)看，，銷售趨淡的的發(fā)展態(tài)勢(shì)較較為明顯，供供給量持續(xù)增增加，銷售量量下滑，短期期內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加劇，持幣幣待購(gòu)的苗頭頭初現(xiàn)端倪；；第二，由于本本項(xiàng)目處于廊廊坊市較為核核心的位置，，受到房地產(chǎn)產(chǎn)具有稀缺性性和不可移動(dòng)動(dòng)性的特點(diǎn)影影響，在市場(chǎng)場(chǎng)趨好的情況況下，本項(xiàng)目目具有較大的的升值潛力。。未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展展態(tài)勢(shì)產(chǎn)品層面市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)水平有限，產(chǎn)品創(chuàng)新單一，少數(shù)“明星”項(xiàng)目在立面、園林、戶型、智能化等方面有創(chuàng)新嘗試目前市場(chǎng)上少數(shù)明星項(xiàng)目除了關(guān)注產(chǎn)品本身外，還重視內(nèi)部園林景觀設(shè)計(jì)，已成為提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的亮點(diǎn)客戶層面高端客戶客戶數(shù)量較大，購(gòu)房區(qū)域范圍廣，不易受到市場(chǎng)調(diào)整影響中高端客戶剛性二次置業(yè)，不易受到大勢(shì)影響中低端客戶客戶群體較龐大，首次置業(yè)剛性較強(qiáng)，對(duì)性價(jià)比要求較高低端客戶受總價(jià)影響，選擇范圍小未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)短期內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，持幣待購(gòu)的苗頭初現(xiàn)端倪在市場(chǎng)趨好的情況下，本項(xiàng)目具有較大的升值潛力項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)盤(pán)點(diǎn)Q1:如何在激烈的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與與調(diào)整期的大大背景下,盡可能提高項(xiàng)項(xiàng)目的消化速速度，保證項(xiàng)項(xiàng)目初期投入入的順利的回回收，大盤(pán)的的后續(xù)盈利奠奠定基礎(chǔ)？Q2:前期現(xiàn)金流為為王的開(kāi)發(fā)策策略，如何在在后期順利過(guò)過(guò)渡到利潤(rùn)最最大化的策略略？通過(guò)什么么樣的開(kāi)發(fā)方方式，能夠?qū)崒?shí)現(xiàn)地塊資源源價(jià)值利用的的最大化？近期中遠(yuǎn)期明確項(xiàng)目需要要解決的核心心問(wèn)題1、綜合產(chǎn)品線線、盡量擴(kuò)大大客戶層面，，降低大盤(pán)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。多產(chǎn)品組合。。2、前期現(xiàn)金流流為王，控制制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，，后期實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)目標(biāo)。前期在市場(chǎng)調(diào)調(diào)整期，緊抓抓淡市下依然然存在的剛性性需求客戶，，快速出貨，，同時(shí)兼顧商商務(wù)公寓客戶戶的需求，最最大程度提升升項(xiàng)目的消化化速度。后期結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)回暖機(jī)會(huì)，，爭(zhēng)取改善型型置業(yè)客戶，，客戶結(jié)構(gòu)復(fù)復(fù)合化，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目總體利利潤(rùn)目標(biāo)。3、營(yíng)銷回歸價(jià)價(jià)值本身，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的性性價(jià)比。強(qiáng)化項(xiàng)目地段段價(jià)值以產(chǎn)品、社區(qū)區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)大大盤(pán)產(chǎn)品力品品質(zhì)以綜合配套實(shí)實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值值最大化。營(yíng)銷主題以地地段為核心，，通過(guò)產(chǎn)品力力、綜合配套套放大項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總體發(fā)展展戰(zhàn)略Action1多梯度產(chǎn)品線線，緊湊實(shí)用用型為主，主主打高性價(jià)比比啟動(dòng)期主要提提供滿足剛性性客戶需求的的住宅產(chǎn)品，，同時(shí)提供滿滿足改善性客客戶的產(chǎn)品，，同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目具備比較較優(yōu)勢(shì)的資源源價(jià)值，提升升項(xiàng)目性價(jià)比比！最大程度度的吸引各類類客戶并保證證其購(gòu)買(mǎi)Action2產(chǎn)品升級(jí)，價(jià)價(jià)值提升，實(shí)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)產(chǎn)品升級(jí)以吸吸引廊坊市中中高端和高端端消費(fèi)者，通通過(guò)項(xiàng)目核心心的地理位置置和其他主要要買(mǎi)點(diǎn)的釋放放，將項(xiàng)目推推入市場(chǎng)的制制高點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最最大化速度對(duì)于剛性置業(yè)業(yè)客戶把握，，以及對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)房客戶的的全面爭(zhēng)取！！價(jià)值市場(chǎng)復(fù)蘇與與上升期，，實(shí)現(xiàn)物業(yè)業(yè)價(jià)值的根根本在于依依靠中高端端客戶實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的溢溢價(jià)發(fā)展戰(zhàn)略細(xì)細(xì)化項(xiàng)目定位一、客群定定位二、產(chǎn)品定定位三、物業(yè)發(fā)發(fā)展建議客戶分類總價(jià)承受力置業(yè)狀況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素置業(yè)關(guān)注點(diǎn)高端客戶下縣私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)企老板政府權(quán)力公務(wù)員企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)100萬(wàn)元以上反復(fù)置業(yè)資產(chǎn)保值與增值高品質(zhì)生活身份與地位高品質(zhì)的園林規(guī)劃高舒適度的產(chǎn)品設(shè)計(jì)體現(xiàn)安全與身份感的物業(yè)管理核心地段中高端客戶私營(yíng)企業(yè)主北京和天津購(gòu)房者個(gè)體生意人企事業(yè)單位中層60-80萬(wàn)元二次置業(yè)居住生活品質(zhì)改善二次剛性換房需求產(chǎn)品設(shè)計(jì)實(shí)用總價(jià)控制高品質(zhì)的園林規(guī)劃便利的生活配套核心地段中低端客戶婚齡客戶事業(yè)剛起步的個(gè)體老板企事業(yè)單位普通職員泛公務(wù)員40-60萬(wàn)首次置業(yè)二次置業(yè)自住地段總價(jià)戶型緊湊實(shí)用生活配套低端客戶普通工薪階層較小個(gè)體工商戶40萬(wàn)以內(nèi)首次置業(yè)自住總價(jià)近期中遠(yuǎn)期期客群定位為了擴(kuò)大大客戶層，，降低項(xiàng)目目前期風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，迅速回回籠資金，，增加少量量目前市場(chǎng)場(chǎng)主流的小小戶型產(chǎn)品品（包括一一居和緊湊湊二居），，促進(jìn)銷售售；針對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶的總總價(jià)承受能能力，兩居居室戶型面面積盡量控控制在80-90㎡；考慮到部部分目標(biāo)客客戶中家庭庭人口較多多的情況存存在，設(shè)置置適量緊湊湊三居，在在保證功能能空間完整整的情況下下合理壓縮縮面積，以以滿足客戶戶的不同需需求；結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀、客戶戶對(duì)于戶型型面積要求求以及高層層戶型的設(shè)設(shè)計(jì)要素綜綜合確定項(xiàng)項(xiàng)目的戶型型面積區(qū)間間前期：現(xiàn)金金流為王，，提高項(xiàng)目的的消化速度度，保證項(xiàng)項(xiàng)目初期投投入的順利利的回收。產(chǎn)品定位為滿足中端端剛性換房房客戶的需需求，建議議設(shè)計(jì)兩居居半戶型，，考慮客戶戶承受力與與高層戶型型實(shí)現(xiàn)，面面積建議在在100平米左右。。緊湊三居居面積區(qū)間間建議在120-130平米之間，，吸引中端端剛性客戶戶與中高端端改善型客客戶，舒適適性三居建建議在130-140平米，緊抓抓市場(chǎng)中高高端改善型型客戶。四居與復(fù)式式，四居面面積區(qū)間建建議150—160平米之間，，復(fù)式建議議在200—250平米之間，，緊扣市場(chǎng)場(chǎng)高端客戶戶需求。結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀、客戶戶對(duì)于戶型型面積要求求以及高層層戶型的設(shè)設(shè)計(jì)要素綜綜合確定項(xiàng)項(xiàng)目的戶型型面積區(qū)間間中后期：依依靠中高端端客戶實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的溢溢價(jià)。產(chǎn)品定位戶型產(chǎn)品面積套數(shù)比例一居50-60平米25%兩居80-90平米45%兩居半100平米左右5%三居緊湊性三居120-130平米5%舒適性三居130-140平米15%四居150-160平米3%復(fù)式200-250平米2%戶型面積配配比建議自設(shè)設(shè)計(jì)任任務(wù)嚴(yán)格滿足容容積率、日日照要求戶戶通透、、朝陽(yáng)，不不得出現(xiàn)東東西向房屋屋大面積景觀觀預(yù)留，且且宅間景觀觀均好滿足套型比比例要求與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目產(chǎn)品直接接比拼有明明顯優(yōu)勢(shì)，，且性價(jià)比比高在各個(gè)功能能空間設(shè)置置景觀窗，，增加與外外界的交流流和溝通物業(yè)發(fā)展建建議凸角窗擴(kuò)展展了可用空空間景觀衛(wèi)生間間大落地窗觀觀景物業(yè)發(fā)展建建議錯(cuò)層，增加加空間感，，符合部分分消費(fèi)者喜喜歡豐富變變化的特點(diǎn)點(diǎn)物業(yè)發(fā)展建建議精致大堂電電梯廳，突突顯產(chǎn)品檔檔次休息區(qū)油畫(huà)綠植裝修風(fēng)格格與大堂一一致，處處處體現(xiàn)項(xiàng)目目高端品質(zhì)質(zhì)。電梯廳盡盡量保持良良好的通風(fēng)風(fēng)和采光。。適當(dāng)布臵臵綠色植物物、藝術(shù)感感的裝飾品品、油畫(huà)等等來(lái)點(diǎn)綴，，展現(xiàn)項(xiàng)目目與眾不同同。園林景觀建建議園林設(shè)計(jì)總總體方向多點(diǎn)、多功功能的組團(tuán)團(tuán)式園林；；注重景觀的的參與性；；生態(tài)自然化化的園林，，符合北方方氣候特征征；注重細(xì)節(jié)營(yíng)營(yíng)造，彰顯顯品質(zhì)；物業(yè)發(fā)展建建議坡地園林能能夠增強(qiáng)社社區(qū)內(nèi)綠化化的趣味性性和觀賞性性，營(yíng)造出出充滿自然然情趣的生生態(tài)化園林林體系。園林景觀建建議坡坡地園林林物業(yè)發(fā)展建建議園林景觀建建議建建筑小品品物業(yè)發(fā)展建建議小型廣場(chǎng)、、長(zhǎng)椅、兒兒童游戲區(qū)區(qū)、老人健健身設(shè)施、、籃球場(chǎng)等等，提供不不同年齡層層尤其是對(duì)對(duì)社區(qū)環(huán)境境比較依賴賴的兒童老老人活動(dòng)區(qū)區(qū)域，增強(qiáng)強(qiáng)社區(qū)內(nèi)的的居民的社社會(huì)交往。。創(chuàng)新：晨跑道將會(huì)會(huì)成為社區(qū)區(qū)利用率很很高的健身身設(shè)施。園林景觀建建議交交流空間間物業(yè)發(fā)展建建議安全防范系系統(tǒng)室內(nèi)可視對(duì)對(duì)講入戶門(mén)門(mén)磁磁防盜感應(yīng)應(yīng)設(shè)施，中央閉路電電視，小區(qū)區(qū)圍墻紅外外線監(jiān)控安安防系統(tǒng)電子巡更求救報(bào)警按按鈕戶內(nèi)燃?xì)庑剐孤秷?bào)警及及自動(dòng)切斷斷設(shè)施管理監(jiān)控系系統(tǒng)一卡通門(mén)禁禁系統(tǒng)車(chē)輛出入自自動(dòng)管理系系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)背景音音樂(lè)系統(tǒng)社區(qū)智能化化及物業(yè)服服務(wù)物業(yè)發(fā)展建建議利用新理念念、新科技技、新材料料打造綠色色、環(huán)保、、科技、生生態(tài)的健康康住區(qū)物業(yè)發(fā)展建建議阿爾卡迪亞亞115平米三居圣泰新苑96平米三居商業(yè)方案匯匯報(bào)Oct2009報(bào)告框架四、商業(yè)客群消費(fèi)行為研究一、廊坊市商業(yè)板塊分析五、商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議二、商業(yè)供給分析三、商業(yè)發(fā)展特征一、廊坊市市商業(yè)板塊塊分析主行政中心區(qū)安次行政區(qū)城中村東南版塊新興生活區(qū)城中村文教集中區(qū)西小區(qū)集中生活區(qū)北部生活配套服務(wù)區(qū)次商業(yè)區(qū)新商業(yè)區(qū)城中村北部生活新區(qū)西北生活新區(qū)西外環(huán)生活新區(qū)群安街生活區(qū)生活區(qū)科工貿(mào)區(qū)主商業(yè)區(qū)區(qū)域形態(tài)分布1級(jí)商圈2級(jí)商圈3級(jí)商圈3級(jí)商圈3級(jí)商圈主流商業(yè)區(qū)分布一、商業(yè)板板塊分析中心商業(yè)帶帶特色商業(yè)帶帶新朝陽(yáng)商業(yè)業(yè)帶新華路銀河路和平路路環(huán)南京津高速路環(huán)四海路高華祥路路環(huán)東西路環(huán)北廣陽(yáng)道步行街愛(ài)民路金光道廊坊道大金源道新奧道藝術(shù)大新朝陽(yáng)商業(yè)帶中心商業(yè)帶特色商業(yè)帶新朝陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)明珠商廈林美商廈華聯(lián)商廈蘇寧電器大中電器京客隆沃爾瑪和蘇寧電器目前廊坊市市已形成三三個(gè)較為成成熟的商業(yè)業(yè)板塊。一、商業(yè)板板塊分析二、商業(yè)供供給分析位置位于廊坊市市核心地帶帶，以金光光道附近的的明珠商廈廈為圓心，，步行在10分鐘左右以以內(nèi)的范圍圍。規(guī)模約30萬(wàn)平方米。。流量日平均人流流量約為6-8萬(wàn)人左右。。交通經(jīng)過(guò)的公交交線路：1路、2路、3路、5路、6路、8路、11路等。典型項(xiàng)目明珠百貨。。廊坊核心商商業(yè)區(qū)二、商業(yè)供供給分析特點(diǎn)中心商業(yè)帶帶屬于典型型的百貨、、超市、小小商品市場(chǎng)場(chǎng)等生活配配套商圈。。明珠百貨貨屬于該區(qū)區(qū)域最有影影響的集中中商業(yè)，另另有月光廣廣場(chǎng)、華聯(lián)聯(lián)商廈，整整個(gè)區(qū)域商商業(yè)放量巨巨大，對(duì)各各層次的消消費(fèi)者具有有普遍的吸吸引力，是是大眾性的的基礎(chǔ)購(gòu)物物場(chǎng)所。品牌以明珠百貨貨為例，以以傳統(tǒng)購(gòu)物物形式為主主要消費(fèi)模模式，主力力品牌多為為國(guó)內(nèi)一、、二線，如如Bossini、only、Veromoad、Eatm、老人頭、、金利來(lái)、、盛大保羅羅、皮爾卡卡丹、羅蒙蒙、九牧王王、西域駱駱駝、恒源源祥、寶馬馬服飾、尼尼格里拉等等。二、商業(yè)供供給分析位置位于第一大大街至第八八大街。規(guī)模約28萬(wàn)平方米。。流量日平均人流流量約為5萬(wàn)人左右。。交通經(jīng)過(guò)該商業(yè)業(yè)帶的公交交線路有1路、2路、3路、13路。典型項(xiàng)目女人街、大大中電器、、蘇寧電器器、京客隆隆超市特色的步行行商業(yè)帶二、商業(yè)供供給分析特點(diǎn)該板塊主要要為步行商商業(yè)帶，以以專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)和提供廣廣陽(yáng)區(qū)域西西部生活配配套為主，，其中以女女人街最為為代表性，，并包括了了大中電器器、蘇寧電電器行及京京客隆超市市。雖然商業(yè)物物業(yè)業(yè)態(tài)較較為豐富，，但呈現(xiàn)雜雜而亂的現(xiàn)現(xiàn)象，統(tǒng)一一管理性和和產(chǎn)品協(xié)調(diào)調(diào)性較差，，整體檔次次處于中檔檔以下，主主要滿足中中低檔城市市消費(fèi)群。。二、商業(yè)供供給分析位置以愛(ài)民東道道與和平路路交叉口西西南角的新新朝陽(yáng)購(gòu)物物廣場(chǎng)為圓圓心，步行行在6—8分鐘左右以以內(nèi)的范圍圍。規(guī)模約15萬(wàn)平方米。。流量日平均人流流量約為3萬(wàn)人左右。。交通經(jīng)過(guò)商業(yè)帶帶的公交線線路：7路、15路、17路。典型項(xiàng)目新朝陽(yáng)購(gòu)物物中心。新興的商業(yè)業(yè)區(qū)域二、商業(yè)供供給分析特點(diǎn)朝陽(yáng)購(gòu)物中中心屬于新新建項(xiàng)目，，尚處在培培養(yǎng)階段，，短時(shí)間內(nèi)內(nèi)無(wú)法與傳傳統(tǒng)商圈相相抗衡。且且由于20年產(chǎn)權(quán)的限限制，未來(lái)來(lái)是否盈利利還是未知知，同時(shí)明明珠商廈對(duì)對(duì)新朝陽(yáng)形形成了圍追追堵截的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)排斥，，而此區(qū)域域商業(yè)為傳傳統(tǒng)購(gòu)物和和專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)組成，中中高檔商業(yè)業(yè)向新朝陽(yáng)陽(yáng)商業(yè)帶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移需考慮慮因素過(guò)多多，因此新新朝陽(yáng)商業(yè)業(yè)帶長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展不被看看好。但由由于成功引引進(jìn)了沃爾爾瑪超市，，其品牌知知名度對(duì)整整個(gè)項(xiàng)目的的帶動(dòng)作用用加大，也也聚攏了商商場(chǎng)附近一一批的高尚尚社區(qū)消費(fèi)費(fèi)人群。品牌朝陽(yáng)購(gòu)物廣廣場(chǎng)從京津津等地引進(jìn)進(jìn)大批知名名品牌包括括：圣德西西、Eatm、polo、Omger、Veromode、萊克斯威威、康耐、、沙馳、賓賓度、swatch、caiso、瑞士格林林表。二、商業(yè)供供給分析類別劃分商業(yè)中心名稱位置業(yè)態(tài)組成備注中心商業(yè)帶蘇果超市、寶龍倉(cāng)新華路、光明道交口大型超市（寶龍倉(cāng)、蘇果）、服裝店（沿街商鋪）、餐飲店（超市底商、沿街商鋪）臨火車(chē)站、汽車(chē)站明珠商圈新華路、建國(guó)道交口大型商場(chǎng)（明珠商廈）、中小型商場(chǎng)（華聯(lián)商廈、大方鞋城、林美商廈）、服裝飾品店（沿建國(guó)道兩側(cè)）、餐飲等（肯德基）傳統(tǒng)商業(yè)中心京客隆商圈新華路、第五大街交口超市（京客?。?、商場(chǎng)（溫州服裝城）、步行街（四大街、五大街）、餐飲（麥當(dāng)勞、肯德基、西餐廳等）次商業(yè)中心特色商業(yè)帶第一大街和平路以東家具城、

建材專賣(mài)、裝飾裝修公司三層商業(yè)街第二大街和平路至新開(kāi)路

電子商城、家具城、美容美發(fā)店、裝飾建材、酒吧休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲三層商業(yè)街第三大街新開(kāi)路至建設(shè)路電子商城、酒吧、休閑娛樂(lè)、商品批發(fā)、家庭裝修、建材專賣(mài)

三層商業(yè)街第四大街建設(shè)路至新華路酒吧、網(wǎng)吧、KTV、服裝專賣(mài)

三層商業(yè)街第五大街新華路至銀河路

餐飲、KTV、服裝店、藝術(shù)學(xué)校等三層商業(yè)街新朝陽(yáng)商業(yè)帶新朝陽(yáng)商圈和平路、愛(ài)民道交口大型超市（沃爾瑪）、商場(chǎng)（新朝陽(yáng)購(gòu)物中心）、餐飲（永和豆?jié){、肯德基等）次商業(yè)中心二、商業(yè)供供給分析區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置商業(yè)配套（平米）層數(shù)商業(yè)業(yè)態(tài)面積分割備注東北區(qū)域陽(yáng)光佳和北環(huán)道是體育館向東500米底商，有一個(gè)5層商業(yè)中心1/2層限制做餐飲/歌廳（20—100平）（100-300平）（300-600平）尚未經(jīng)營(yíng)阿爾卡迪亞北環(huán)路北文化藝術(shù)中心西側(cè)底商（南側(cè)、西側(cè)、北側(cè)）2/3層超市/餐飲/美容美發(fā)/診所/服裝/銀行/洗衣/建材店大小不等，從200-600都有北側(cè)商業(yè)預(yù)計(jì)1萬(wàn)/平米，08年銷售和平麗景和平路以西，北外環(huán)以南外圍底商2層醫(yī)院/診所/旅行社/寵物醫(yī)院/茶藝/咖啡/美容美體/酒吧300-500——城市旺點(diǎn)和平路東側(cè)新源道南底商2層以大型餐飲為主約500——西北區(qū)域馨境界廣陽(yáng)道南、第八大街北、永興路兩側(cè)沿街底商2層餐飲/茶樓/面包房、移動(dòng)/足療等279-300——逸樹(shù)家光洋道南側(cè)，廊萬(wàn)路與銀河路之間底商與步行商業(yè)街2層限制做餐飲/娛樂(lè)250-260尚未經(jīng)營(yíng)錦繡花苑廣陽(yáng)道以南，第八大街以北底商1層便利店/洗衣/診所、小飾品店120出租率95%以上廣陽(yáng)區(qū)恒基嘉園廊坊市廣陽(yáng)區(qū)金光道47號(hào)沿街底商1/2層服裝為主

屬于明珠商圈都市花園三大街北側(cè)，建設(shè)路東，廣陽(yáng)道南集中式沿街商業(yè)3層大型餐飲400左右配套費(fèi),地下室等其他費(fèi)用共約3.8萬(wàn)安次區(qū)藍(lán)波灣光明西道與永興道交口西南側(cè)集中商業(yè)、沿街商鋪3層集中商業(yè)和部分沿街商鋪（可做餐飲）300左右屬于西部板塊馨語(yǔ)星苑光明西道沿街底商3層社區(qū)配套商業(yè)180-200屬于西部板塊二、商業(yè)供供給分析三、商業(yè)發(fā)發(fā)展特征三個(gè)特色商商業(yè)帶滿滿足生活活需求為主主最近幾年，，廊坊市的的商業(yè)發(fā)展展極為迅猛猛，目前已已形成了三三個(gè)不同特特色的商業(yè)業(yè)帶，并且且新興商業(yè)業(yè)還在不斷斷的規(guī)劃和和誕生中。。從目前來(lái)看看，廊坊地地區(qū)的商業(yè)業(yè)供以滿足足居民日常常生活需求求為主。如如百貨、超超市、餐飲飲等商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，各大大商業(yè)項(xiàng)目目業(yè)態(tài)布局局簡(jiǎn)單，缺缺乏特色，，停車(chē)位匱匱乏，配套套落后。1商業(yè)發(fā)展特特征三、商業(yè)發(fā)發(fā)展特征商業(yè)供應(yīng)量量大，人均均零售商業(yè)業(yè)面積高，，結(jié)構(gòu)分分布不均勻勻目前廊坊市市市區(qū)商業(yè)業(yè)規(guī)模約73萬(wàn)平方米，，按市區(qū)常常住人口按按50萬(wàn)人計(jì)，則則廊坊市人人均擁有零零售商業(yè)面面積約1.5平方米，人人均零售商商業(yè)面積較較高。從業(yè)態(tài)類型型方面分析析，廊坊市市商業(yè)在餐餐飲、休閑閑、娛樂(lè)等等類型比例例偏低，仍仍有一定需需求。2商業(yè)發(fā)展特特征三、商業(yè)發(fā)發(fā)展特征消費(fèi)水平增增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)構(gòu)升級(jí)，商商業(yè)將向更更高層次發(fā)發(fā)展目前在廊坊坊居民消費(fèi)費(fèi)支出中，，呈現(xiàn)“六六升二降””情況，除除家庭設(shè)備備用品及服服務(wù)和居住住支出下降降外，食品品、衣著、、醫(yī)療保健健、交通通通訊、娛樂(lè)樂(lè)教育文化化服務(wù)等均均呈上升趨趨勢(shì)，居民民的消費(fèi)支支出逐步向向非傳統(tǒng)消消費(fèi)支出分分流。由于經(jīng)濟(jì)水水平的提升升使得可支支配消費(fèi)支支出提高，，并由于可可支配收入入的增加使使得這種消消費(fèi)欲望能能夠適時(shí)得得到釋放和和滿足，同同時(shí)由于消消費(fèi)層次需需求的變化化，這些綜綜合因素導(dǎo)導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化化和升級(jí)。。依據(jù)需求決決定供給的的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)規(guī)律，可可以預(yù)見(jiàn)，，未來(lái)廊坊市市的商業(yè)發(fā)發(fā)展必然朝朝著高層次次、能給人人們帶來(lái)更更多精神享享受、滿足足人們受尊尊重、自我我實(shí)現(xiàn)的方方向發(fā)展。。表現(xiàn)形式式上更多的的體現(xiàn)為休休閑、娛樂(lè)樂(lè)、度假、、高品質(zhì)購(gòu)購(gòu)物的形態(tài)態(tài)多樣化。3商業(yè)發(fā)展特特征三、商業(yè)發(fā)發(fā)展特征4一線城市商商業(yè)聚集力力較強(qiáng)，形形成商業(yè)真真空效應(yīng)，，高端消費(fèi)費(fèi)外流明顯顯由于廊坊城城市位于京京、津城市市帶之間，，同時(shí)距離離過(guò)近，由由于一線城城市商業(yè)的的強(qiáng)聚集力力效應(yīng)，使使廊坊市商商業(yè)形成真真空效應(yīng)，，高端消費(fèi)費(fèi)支撐較弱弱，大多高高端消費(fèi)向向外流失。。這一現(xiàn)象造造成目前廊廊坊商業(yè)缺缺少國(guó)際品品牌，業(yè)態(tài)態(tài)布局簡(jiǎn)單單，以日常常生活消費(fèi)費(fèi)業(yè)態(tài)為主主的現(xiàn)狀。。相信隨著廊廊坊經(jīng)濟(jì)、、人均GDP的進(jìn)一步發(fā)發(fā)展，廊坊坊本地的消消費(fèi)將逐漸漸向休閑、、娛樂(lè)、餐餐飲等方向向發(fā)展。三、商業(yè)發(fā)發(fā)展特征四、商業(yè)客客群消費(fèi)行行為研究148％的被訪者者的購(gòu)物行行為發(fā)生在在居住地附附近據(jù)廊坊市內(nèi)內(nèi)購(gòu)物場(chǎng)所所的選擇看看，就近生生活超市占占有37％的比例。。市中心綜綜合百貨和和特色商街街占有37％的同樣比比例。由此可見(jiàn)見(jiàn)，廊坊坊市日常常消費(fèi)品品的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行為遵遵循就近近原則，，而購(gòu)物物消費(fèi)行行為集中中在市中中心綜合合百貨和和特色商商街。廊廊坊市日日常購(gòu)物物行為主主要圍繞繞百貨、、水果蔬蔬菜、副副食品等等日常消消費(fèi)品為為主。值得注意意的是30％的客群群購(gòu)物行行為發(fā)生生在高端端購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所和北北京，即即所謂““上北京京”現(xiàn)象象。四、消費(fèi)費(fèi)行為分分析2廊坊周末末和節(jié)假假日為主主要購(gòu)物物消費(fèi)時(shí)時(shí)段廊坊周末末和節(jié)假假日為主主要購(gòu)物物消費(fèi)時(shí)時(shí)段，符符合國(guó)人人消費(fèi)習(xí)習(xí)慣。不不過(guò)廊坊坊購(gòu)物商商場(chǎng)一般般營(yíng)業(yè)至至晚十點(diǎn)點(diǎn)。晚上上19：31———20：30為第二購(gòu)購(gòu)物時(shí)段段。四、消費(fèi)費(fèi)行為分分析3購(gòu)物消費(fèi)費(fèi)是目前前廊坊最最主流的的休閑方方式不斷富裕裕的生活活逐漸改改變著大大眾的消消費(fèi)習(xí)性性，音樂(lè)樂(lè)、影視視及上網(wǎng)網(wǎng)、閱讀讀的休閑閑方式已已開(kāi)始占占有較大大比例。。消費(fèi)意意識(shí)由傳傳統(tǒng)向時(shí)時(shí)尚轉(zhuǎn)變變。傳統(tǒng)購(gòu)物物消費(fèi)特特征的主主導(dǎo)也說(shuō)說(shuō)明廊坊坊休閑娛娛樂(lè)業(yè)有有待進(jìn)一一步發(fā)展展，以滿滿足逐漸漸多樣化化休閑方方式。四、消費(fèi)費(fèi)行為分分析4價(jià)格、購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境和交通通便利是是影響消消費(fèi)最主主要因素素在消費(fèi)模模式趨于于傳統(tǒng)，，消費(fèi)意意識(shí)也處處于初始始狀態(tài)下下，價(jià)格格因素及及性價(jià)比比影響力力的權(quán)重重通常較較大。但但同時(shí)，，消費(fèi)意意識(shí)超前前的群體體所關(guān)注注的產(chǎn)品品特色、、服務(wù)和和品牌影影響作用用也占有有較大比比重。顯然，廊廊坊市新新時(shí)代下下的消費(fèi)費(fèi)理念已已開(kāi)始萌萌動(dòng)，有有可能成成為主流流。四、消費(fèi)費(fèi)行為分分析5傳統(tǒng)購(gòu)物物消費(fèi)頻頻次最高高、占日日常消費(fèi)費(fèi)最大份份額，餐餐飲消費(fèi)費(fèi)其次對(duì)比日用用品、服服飾和餐餐飲消費(fèi)費(fèi)水平可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)傳統(tǒng)購(gòu)購(gòu)物消費(fèi)費(fèi)頻次最最高，也也占據(jù)著著總體日日常消費(fèi)費(fèi)的最大大份額，，餐飲消消費(fèi)其次次。22％的被訪訪者日用用品月均均消費(fèi)為為200元，36％的被訪訪者服飾飾月均消消費(fèi)為200－400元，36％的被訪訪者餐飲飲月均消消費(fèi)為400－600元。年度度假假頻次普普遍在1—2次，對(duì)比比國(guó)際平平均標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)年度假假頻次在在3次以上，，水平不不低。但但度假目目的地多多以北京京為主，，可見(jiàn)廊廊坊休閑閑度假消消費(fèi)尚處處于初級(jí)級(jí)階段。。四、消費(fèi)費(fèi)行為分分析市場(chǎng)研究究對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)的啟示示廊坊市人人均商業(yè)業(yè)占有面面積較大大，但業(yè)業(yè)態(tài)類型型分布不不均勻，，在餐飲飲、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)等類型型比例偏偏低。距離一線線城市過(guò)過(guò)近，高高端消費(fèi)費(fèi)外流現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重重。廊坊商業(yè)業(yè)目前正正處于由由中低端端消費(fèi)向向中高端端消費(fèi)過(guò)過(guò)渡的時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，本案案集中商商業(yè)檔次次應(yīng)以中中端、中中高端檔檔次為主主。本項(xiàng)目地地處廊坊坊主要商商業(yè)圈北北側(cè)，為為本項(xiàng)目目商業(yè)提提供了較較好的區(qū)區(qū)域條件件，本項(xiàng)項(xiàng)目不具具備設(shè)置置大型集集中商業(yè)業(yè)的條件件?？偨Y(jié)唯一可考考慮配套套型特色色獨(dú)立商商業(yè)五、商業(yè)