XX年月天津?yàn)I海旅游科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

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濱海旅游科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告2011.02天津明大置業(yè)有限公司濱海新區(qū)概況報(bào)告目錄框架濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析1濱海新區(qū)概況及主要片區(qū)主要片區(qū)

2010濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析濱海新區(qū)住宅市場(chǎng)概況住宅市場(chǎng)概況及客群分析2客群分析商業(yè)市場(chǎng)概況商業(yè)市場(chǎng)概況及客群分析3客群分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況及客群分析4客群分析市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議高端客戶(hù)訪談工業(yè)園市場(chǎng)概況工業(yè)園市場(chǎng)概況及客群分析6客群分析市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議公寓市場(chǎng)概況公寓市場(chǎng)概況及客群分析7客群分析市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議酒店市場(chǎng)概況酒店市場(chǎng)概況及客群分析5客群分析市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析濱海新區(qū)概況2010濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/濱海新區(qū)概況濱海新區(qū)——中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極

天津?yàn)I海新區(qū)位于天津東部沿海，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，是亞歐大陸橋最近的東部起點(diǎn)，也是中國(guó)鄰近內(nèi)陸國(guó)家的重要出?？?。天津?yàn)I海新區(qū)規(guī)劃面積2270平方公里，海岸線153公里，常住人口202萬(wàn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，天津?yàn)I海新區(qū)形成了開(kāi)放優(yōu)勢(shì)明顯、產(chǎn)業(yè)配套齊全、科技資源豐富等多重優(yōu)勢(shì)。成為繼深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)、上海浦東新區(qū)后，又一帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。功能定位

依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶(hù)、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港緊鄰塘沽城區(qū)和天津港，是全國(guó)綜合效益較好的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，是濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭。得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，依托京、津，輻射三北

濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/城市背景開(kāi)發(fā)區(qū)總面積33平方公里，其中25平方公里為工業(yè)區(qū)，8平方公里為生活金融商貿(mào)區(qū)。目前已經(jīng)發(fā)展成為濱海新區(qū)重要的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心商務(wù)商業(yè)區(qū)，成為中國(guó)北方加工制造中心、中國(guó)最受贊賞的工業(yè)新城區(qū)。成為濱海新區(qū)的核心區(qū)，高素質(zhì)成熟區(qū)域。12萬(wàn)平方米濱海湖、6萬(wàn)平米泰達(dá)足球場(chǎng)、9萬(wàn)平米體育休閑公園、10萬(wàn)平米泰達(dá)時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)、9萬(wàn)平米天津?yàn)I海國(guó)際會(huì)展中心

….在城市基礎(chǔ)配套建設(shè)上，開(kāi)發(fā)區(qū)擁有良好的區(qū)域環(huán)境適合現(xiàn)代人居的規(guī)劃；開(kāi)發(fā)區(qū)板塊聚集津?yàn)I、萬(wàn)科、萬(wàn)通、弘澤、泰達(dá)、天保等實(shí)力企業(yè)，產(chǎn)品定位高端、品質(zhì)出色，代表著濱海新區(qū)高端主旨市場(chǎng)水準(zhǔn)和形象。開(kāi)發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港天津保稅區(qū)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了區(qū)域內(nèi)各功能區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的新格局，具備了開(kāi)放區(qū)域的多種資源、政策和功能優(yōu)勢(shì)。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/城市背景天津保稅區(qū)位于天津港港區(qū)之內(nèi)，開(kāi)發(fā)面積5平方公里，是我國(guó)華北、西北地區(qū)唯一的、也是中國(guó)北方規(guī)模最大的保稅區(qū)。作為高度開(kāi)放的特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)域，保稅區(qū)具有國(guó)際貿(mào)易、現(xiàn)代物流、臨港加工和商品展銷(xiāo)四大功能，享有海關(guān)、稅收、外匯等優(yōu)惠政策。保稅區(qū)是以工業(yè)為主，商務(wù)、居住作為輔助進(jìn)行協(xié)調(diào)發(fā)展建設(shè)的；截止2010年12月底，板塊內(nèi)包含12個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目，并有5個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2011年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，總計(jì)供應(yīng)面積約為120萬(wàn)方，區(qū)域未來(lái)供應(yīng)量較大。地理位置獨(dú)特，與國(guó)際接軌城區(qū)與濱海新區(qū)聯(lián)動(dòng)帶，肩挑兩極帶動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/城市背景漢沽區(qū)——濱海新區(qū)改革，處于“兩帶”發(fā)展軸上樞紐位置，注入更強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力；并集中凸顯生態(tài)宜居及旅游休閑特色。自漢沽區(qū)被劃分為濱海新區(qū)行政區(qū)域后。該區(qū)域就被定義為“宜居宜游宜業(yè)的生態(tài)型濱海旅游新城”。根據(jù)漢沽區(qū)確定的目標(biāo)，漢沽區(qū)將會(huì)成為環(huán)渤海乃至東北亞地區(qū)休閑旅游服務(wù)體系的重要組成部分。

漢沽區(qū)休閑旅游區(qū)的規(guī)劃面積為150平方公里，其中陸域面積和海域面積各為75平方公里，投資金額為166億元人民幣。將以航母游樂(lè)港為龍頭，帶動(dòng)沿海旅游觀光帶和沿薊運(yùn)河旅游觀光帶的發(fā)展。建設(shè)以航母游樂(lè)港、世界級(jí)主題公園、海上游樂(lè)園、高爾夫球場(chǎng)為支撐的旅游核心區(qū)，以營(yíng)城湖、四萬(wàn)畝葡萄觀光園為支撐的生態(tài)濕地觀光區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)。

開(kāi)發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/城市背景中新兩國(guó)政府戰(zhàn)略性合作開(kāi)發(fā)建設(shè)；區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，擁有良好的城市、產(chǎn)業(yè)依托；預(yù)計(jì)10年時(shí)間生態(tài)城建設(shè)完畢；預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)人口將達(dá)到35萬(wàn)人；30平方公里城市內(nèi)，綠色建筑比例將達(dá)到100%；運(yùn)用生態(tài)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)人居、生態(tài)文化、科學(xué)管理的規(guī)劃理念；聚合國(guó)際先進(jìn)的生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能技術(shù)。中新生態(tài)城——中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)第三增長(zhǎng)極目前生態(tài)城吸引到大約25億元的高素質(zhì)工業(yè)投資項(xiàng)目，其中約有一半來(lái)自新加坡企業(yè)；預(yù)計(jì)年底生態(tài)城將完成總投資210億元、在建項(xiàng)目開(kāi)工總面積達(dá)到660萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心—東疆港

東疆港區(qū)東臨渤海，是歐亞大陸橋的最東端，分為碼頭作業(yè)區(qū)、物流加工區(qū)、港口綜合配套服務(wù)區(qū)“三大區(qū)域”。東疆港區(qū)目前已經(jīng)累計(jì)投資超過(guò)160億元，成陸面積25平方公里，東部3縱4橫路網(wǎng)和南部路網(wǎng)建成通車(chē)。年設(shè)計(jì)吞吐能力400萬(wàn)標(biāo)箱的太平洋國(guó)際碼頭也已經(jīng)建成投運(yùn)，人工沙灘建成開(kāi)放，郵輪母港、五星級(jí)酒店等配套工程正在加緊建設(shè)。板塊內(nèi)目前主要由工業(yè)、旅游、酒店構(gòu)成。住宅市場(chǎng)還處在空白期；截止目前，板塊內(nèi)僅有一個(gè)商業(yè)住宅項(xiàng)目運(yùn)作，位于東疆港區(qū)內(nèi)港口綜合配套服務(wù)區(qū)的東部,南側(cè)為人工海濱浴場(chǎng),北臨自然海域,東接海景沙灘,項(xiàng)目占地面積15.24萬(wàn)平米,建筑面積約12萬(wàn)平米,集別墅、小高層、商業(yè)產(chǎn)品于一體,具有居家和休閑度假功能的高檔海景社區(qū)。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/城市背景依托獨(dú)特的地理環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)東疆港區(qū)的建設(shè)將承接天津港的國(guó)際中轉(zhuǎn)功能

2010年濱海新區(qū)GDP總量突破5000億元，占天津全市比重超過(guò)50%，增長(zhǎng)超過(guò)25%，超越浦東。投資拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展濱海新區(qū)固定資產(chǎn)投資的大幅攀升，代表新區(qū)在交通、市政設(shè)施、民計(jì)民生等方面持續(xù)加大投入力度，吸引各投資項(xiàng)目落戶(hù)濱海。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/2010濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)隨著浦東優(yōu)化內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，越來(lái)越多的企業(yè)伺機(jī)尋找總部基地，濱海新區(qū)以其絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)吸引投資企業(yè)駐足，新區(qū)GDP迅猛增漲。2010年本市市居民家家庭人均均可支配配收入為為24293元元，同比比增長(zhǎng)13.5%。人人均消費(fèi)費(fèi)性支出出16562元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)11.9%。。其中人均均商品性性消費(fèi)12262元，，比上年年增長(zhǎng)12.3%；人人均服務(wù)務(wù)性消費(fèi)費(fèi)4300元，，比上年年增長(zhǎng)10.7%，慢慢于商品品性消費(fèi)費(fèi)1.6%。食品占據(jù)據(jù)家庭人人均消費(fèi)費(fèi)比重的的首位，，恩格爾爾系數(shù)為為35.9%，，同比下下降0.6%。。標(biāo)志天天津居民民總體上上實(shí)現(xiàn)小小康，進(jìn)進(jìn)入了比比較富裕裕的階段段。濱海新區(qū)區(qū)概況及及區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析/2010濱海海新區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指數(shù)數(shù)分析2010年居民民家庭人人均各項(xiàng)項(xiàng)消費(fèi)比比重預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)，隨著著濱海新新區(qū)的快快速發(fā)展展，人民民生活水水平不斷斷提高，，CPI將快速速增長(zhǎng)，，從而進(jìn)進(jìn)一步刺刺激消費(fèi)費(fèi)需求的的上升。。截止2009年年，濱海海新區(qū)戶(hù)戶(hù)籍人口口已經(jīng)達(dá)達(dá)到了118.57萬(wàn)萬(wàn)人，常常住人口口230萬(wàn)人，，人口遷遷入率22.72‰；2010年1月月-11月濱海海新區(qū)新新增就業(yè)業(yè)90183人人，同比比增長(zhǎng)9.8%；2010年1月-6月，濱海海新區(qū)接接待游客客510萬(wàn)人次，，同比增增長(zhǎng)17%，實(shí)現(xiàn)旅旅游收入入27.8億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)25%。濱海新區(qū)區(qū)概況及及區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析/2010濱海海新區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指數(shù)數(shù)分析人口的增增長(zhǎng)和人人口文化化素質(zhì)的的提升,為濱海新新區(qū)的發(fā)發(fā)展提供供了契機(jī)機(jī)和動(dòng)力力濱海新區(qū)區(qū)國(guó)內(nèi)外外旅游人人數(shù)的逐逐年增多多為新區(qū)區(qū)的消費(fèi)費(fèi)能力增增強(qiáng)提供供了新的的動(dòng)力。。2010年12月《濱海新區(qū)區(qū)鼓勵(lì)科科技型中中小企業(yè)業(yè)利用股股權(quán)投資資基金融融資若干干政策措措施》2010年6月《國(guó)家工商商行政管管理總局局關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步支支持天津津?yàn)I海新新區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)開(kāi)放的的意見(jiàn)》2010年9月《關(guān)于印印發(fā)支支持科科技型型中小小企業(yè)業(yè)發(fā)展展若干干政策策的通通知》濱海新新區(qū)概概況及及區(qū)域域經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析/最新新投資資開(kāi)發(fā)發(fā)優(yōu)惠惠政策策該《措施》自2011年1月1日起實(shí)實(shí)施。。濱海海新區(qū)區(qū)今后后每年年安排排1.5億元預(yù)預(yù)算資資金，，用于于設(shè)立立科技技型中中小企企業(yè)股股權(quán)投投資基基金引引導(dǎo)資資金。。此支支基金金將采采用購(gòu)購(gòu)（租租）房房補(bǔ)助助、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)補(bǔ)償、、收益益補(bǔ)貼貼、““助學(xué)學(xué)”借借款、、政府府跟投投等扶扶持方方式投投資于于科技技型中中小企企業(yè)、、動(dòng)漫漫、3D等文化化創(chuàng)意意企業(yè)業(yè)。對(duì)對(duì)融資資金額額不低低于1000萬(wàn)元的的科技技型中中小企企業(yè)，，新購(gòu)購(gòu)建廠廠房或或辦公公用房房按照照每平平方米米300元的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)給給予一一次性性補(bǔ)助助，補(bǔ)補(bǔ)助金金額最最高不不超過(guò)過(guò)100萬(wàn)元；；新租租用的的廠房房或辦辦公用用房，，第一一年按按照房房屋實(shí)實(shí)付租租金60％的比比例給給予補(bǔ)補(bǔ)助，，第二二至三三年按按照40％比例例給予予補(bǔ)助助，補(bǔ)補(bǔ)助金金額最最高不不超過(guò)過(guò)50萬(wàn)元。?！笆逦濉逼陂g，，全市市共籌籌集財(cái)財(cái)政資資金200億元，，專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)用于于支持持科技技型中中小企企業(yè)發(fā)發(fā)展。。對(duì)提提出申申請(qǐng)并并經(jīng)專(zhuān)專(zhuān)家委委員會(huì)會(huì)評(píng)審審?fù)ㄟ^(guò)過(guò)的初初創(chuàng)期期科技技型中中小企企業(yè)提提供支支持，，額度度一般般在10萬(wàn)元至至60萬(wàn)元；；進(jìn)入入成長(zhǎng)長(zhǎng)期和和壯大大期的的科技技型中中小企企業(yè)，，可獲獲得100萬(wàn)元至至500萬(wàn)元的的支持持，重重大項(xiàng)項(xiàng)目可可獲得得高于于500萬(wàn)元的的支持持，以以上周周轉(zhuǎn)基基金采采取無(wú)無(wú)息借借用方方式，，2至3年后歸歸還。。對(duì)高高新技技術(shù)企企業(yè)、、技術(shù)術(shù)先進(jìn)進(jìn)型服服務(wù)企企業(yè)、、軟件件企業(yè)業(yè)的采采取稅稅收優(yōu)優(yōu)惠政政策，，以及及研發(fā)發(fā)經(jīng)費(fèi)費(fèi)150%加計(jì)抵抵扣、、研發(fā)發(fā)設(shè)備備加速速折舊舊、技技術(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所所得稅稅減免免等稅稅收激激勵(lì)政政策。。支持濱濱海新新區(qū)深深化綜綜合配配套改改革試試驗(yàn)區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)；支支持濱濱海新新區(qū)依依法放放寬市市場(chǎng)準(zhǔn)準(zhǔn)入條條件；；支持持濱海海新區(qū)區(qū)廣告告業(yè)發(fā)發(fā)展；；支持持濱海海新區(qū)區(qū)創(chuàng)新新服務(wù)務(wù)市場(chǎng)場(chǎng)主體體發(fā)展展方式式；支支持濱濱海新新區(qū)實(shí)實(shí)施商商標(biāo)戰(zhàn)戰(zhàn)略；；支持持濱海海新區(qū)區(qū)創(chuàng)新新市場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)管管方式式等。。濱海新新區(qū)企企業(yè)投投資政政策利利好，，將吸吸引更更多企企業(yè)入入住濱濱海新新區(qū)住宅市市場(chǎng)概概況及及客群群分析析2010濱海新新區(qū)住住宅市市場(chǎng)概概況客群分分析市場(chǎng)需需求及及產(chǎn)品品建議議2010濱海新新區(qū)住住宅市市場(chǎng)概概況2010濱海新新區(qū)住住宅市市場(chǎng)概概況/2009-2010樓市成成交趨趨勢(shì)成交方方面：：開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)/漢沽區(qū)區(qū)：自自10年新政出出臺(tái)后，區(qū)域內(nèi)內(nèi)的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)了較為相相似的現(xiàn)象，，5月份兩區(qū)域域內(nèi)的的成交量開(kāi)始出現(xiàn)不不同程程度的的下降降，在售項(xiàng)目多選擇堅(jiān)堅(jiān)挺售售價(jià)或或推遲遲推售售計(jì)劃劃的方式式來(lái)規(guī)規(guī)避政政策帶帶來(lái)的的影響響，購(gòu)房客戶(hù)進(jìn)進(jìn)入長(zhǎng)長(zhǎng)久觀觀望階階段；；保稅區(qū)區(qū)：09年至10年成交交量持持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定、、略有有增幅幅，但但區(qū)域域項(xiàng)目目集中中且數(shù)數(shù)量有有限，，成交交很難難有增增幅突突破；；中新生生態(tài)城城：開(kāi)開(kāi)盤(pán)成成交集集中在在下半半年10-12月份，，多個(gè)個(gè)項(xiàng)目目首推推凈銷(xiāo)銷(xiāo)，成成交能能量不不容小小視。。價(jià)格方方面：：2009年至2010年間開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)及保保稅區(qū)區(qū)的成交交均價(jià)價(jià)分別別出現(xiàn)現(xiàn)39%、52%的同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)，雖然在在此期期間國(guó)國(guó)家出出臺(tái)了了一系系列的的房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政政策，但價(jià)格并未出出現(xiàn)太太大變變化；漢沽區(qū)區(qū)成交均均價(jià)上漲幅幅度較較09年有所下降，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)約11%左右，漲幅小于圖例其他各區(qū)；中新生生態(tài)城城：目前多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目處于初期面面市階段，由于配配套設(shè)設(shè)施等等優(yōu)勢(shì)勢(shì)，價(jià)格方方面將具有一一定優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，后期期漲幅幅空間間較大大。2010濱海新新區(qū)住住宅市市場(chǎng)概概況/樓市供供銷(xiāo)情情況開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)供銷(xiāo)銷(xiāo)情況況區(qū)別別于其其他區(qū)區(qū)域，，成交交量水水平持持續(xù)偏偏低，，不僅僅是受到政策面面的影響，，同時(shí)時(shí)也受受制于于供應(yīng)應(yīng)的嚴(yán)嚴(yán)重不不足，，由于于開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)市市場(chǎng)屬屬于供供小于于求的的狀態(tài)態(tài)，歷歷年供供應(yīng)量量與成成交量量基本本保持持持平平狀態(tài)態(tài)。2011年開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)多多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)力供供應(yīng)，，預(yù)計(jì)計(jì)新增增供應(yīng)應(yīng)達(dá)250萬(wàn)平米米以上上，成成交情情況將會(huì)被有有效帶帶動(dòng)。。其他區(qū)區(qū)域依依舊保保持2010年供應(yīng)應(yīng)態(tài)勢(shì)勢(shì)，本本年度度新增增供應(yīng)應(yīng)將繼續(xù)增長(zhǎng)；尤其其中新新生態(tài)態(tài)城，，在售售項(xiàng)目目將陸陸續(xù)有新品品入市市、預(yù)計(jì)將將會(huì)進(jìn)進(jìn)一步步拉動(dòng)動(dòng)區(qū)域域內(nèi)的的成交交。樓市供供銷(xiāo)情情況/開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)從目前前市場(chǎng)場(chǎng)情況況來(lái)看看，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的房房源供供應(yīng)量量較為為充足足，其其中包包括11個(gè)在售售項(xiàng)目目和6個(gè)待售售項(xiàng)目目，主主要以以高層層為主主，洋洋房、、酒店店式公公寓等等產(chǎn)品品只占占一小小部分分。這這些項(xiàng)項(xiàng)目主主要集集中在在第一一大街街至第第三大大街附附近，，由于于這片片區(qū)域域是泰泰達(dá)居居住區(qū)區(qū)配套套設(shè)施施最為為完善善的區(qū)區(qū)域，，因此此項(xiàng)目目分布布較為為集中中。開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)最近幾幾年，，依托托于泰泰達(dá)經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展，，板塊塊內(nèi)不不斷完完善了了各項(xiàng)項(xiàng)配套套設(shè)施施，因因此得得到了了越來(lái)來(lái)越多多高端端消費(fèi)費(fèi)者的的關(guān)注注和認(rèn)認(rèn)可。。開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)公園六六號(hào)坐坐落于于開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)第第四大大街與與泰祥祥路交交口，，原為為倉(cāng)庫(kù)庫(kù)用地地，整整體地地塊占占地面面積為為3.2萬(wàn)平方方米，，住宅宅部分分總建建筑面面積7.8萬(wàn)平米米，總總規(guī)劃劃戶(hù)數(shù)數(shù)696戶(hù)，全全部為為精裝裝修交交付。。項(xiàng)目目由8棟29層和30層短板板高層層組成成。其其中位位于地地塊東東側(cè)的的1、3、5、7號(hào)樓是4棟29層直板高層層，2、4、6、8為30層折板高層層，位于公公園六號(hào)地地塊的西側(cè)側(cè)，8棟樓呈兩排排平行排布布，小區(qū)內(nèi)內(nèi)部配有3000平米的業(yè)主主會(huì)館。公公園六號(hào)整整體戶(hù)型區(qū)區(qū)間在58-215平米，主力力戶(hù)型為84-144平米的。公園六號(hào)開(kāi)發(fā)區(qū)住宅宅市場(chǎng)公園六號(hào)周邊配套設(shè)設(shè)施齊全，，項(xiàng)目新品品銷(xiāo)售中，，預(yù)計(jì)近期期開(kāi)盤(pán)最后后4棟，開(kāi)盤(pán)樓樓棟為1、2、3、6號(hào)樓，戶(hù)型型區(qū)間為80-140平米兩室、、三室戶(hù)型型，全部為為精裝修產(chǎn)產(chǎn)品，價(jià)格格和開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)間待定。。開(kāi)發(fā)區(qū)住宅宅市場(chǎng)天津華納豪豪園位于開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)業(yè)核心的心心臟位置，，南接津?yàn)I濱高速，津津塘高速；；西有全國(guó)國(guó)首條導(dǎo)軌軌電車(chē)；北北臨京津塘塘高速，京京津高速；；毗鄰兩個(gè)個(gè)輕軌站。。項(xiàng)目占地面面積12335平米，建筑筑面積92556平米，規(guī)劃劃戶(hù)數(shù)216戶(hù)。華納豪園開(kāi)發(fā)區(qū)住宅宅市場(chǎng)天津華納豪豪園位于開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)業(yè)核心的心心臟位置，，南接津?yàn)I濱高速，津津塘高速；；西有全國(guó)國(guó)首條導(dǎo)軌軌電車(chē)；北北臨京津塘塘高速，京京津高速；；毗鄰兩個(gè)個(gè)輕軌站。。項(xiàng)目占地面面積12335平米米，建筑面面積92556平米米，規(guī)劃戶(hù)戶(hù)數(shù)216戶(hù)。開(kāi)發(fā)區(qū)住宅宅市場(chǎng)萬(wàn)通新城國(guó)國(guó)際整體被被置于3.6米的臺(tái)地之之上，臺(tái)地地下層空間間用作車(chē)庫(kù)庫(kù)，上部為為景觀步行行景觀區(qū)域域，確保人人車(chē)分流。。萬(wàn)通新城城國(guó)際絕大大部分樓座座為大面寬寬小進(jìn)深純純正薄板，，陽(yáng)光通透透，通風(fēng)自自然。萬(wàn)通新城國(guó)國(guó)際萬(wàn)通新城國(guó)國(guó)際位于泰泰達(dá)時(shí)尚廣廣場(chǎng)。占地地面積112770平米，總建建筑面積50萬(wàn)平米，分分三期開(kāi)發(fā)發(fā)。其中一一期推出15萬(wàn)平米，二二期17萬(wàn)平米均已已售罄。目目前在售為為三期產(chǎn)品品，均價(jià)16000元/平米，規(guī)劃劃戶(hù)數(shù)3119戶(hù)。開(kāi)發(fā)區(qū)住宅宅市場(chǎng)萬(wàn)通新城國(guó)國(guó)際屬出房房率較高的的產(chǎn)品，出出房率為84%。項(xiàng)目周邊邊各項(xiàng)配套套設(shè)施齊全全，交通便便利。在售售產(chǎn)品戶(hù)型型面積區(qū)間間為115-310平米，均價(jià)價(jià)13000元/平米，購(gòu)房房均有車(chē)位位贈(zèng)送。開(kāi)發(fā)區(qū)住宅宅市場(chǎng)由于定位高高端市場(chǎng)，，開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)區(qū)域內(nèi)的樓樓盤(pán)銷(xiāo)售均均價(jià)一直處處于“高位位運(yùn)轉(zhuǎn)”，，整體價(jià)格格均在10000元/平方米以上上。此外，，因區(qū)域內(nèi)內(nèi)購(gòu)房者多多為較有經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的的改善型，，因此區(qū)域域內(nèi)提供的的房源多以以面積偏大大戶(hù)型為主主?？腿褐髦饕ㄎ灰砸酝獾?、塘塘沽、開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)客戶(hù)為為主，而這這片區(qū)域樓樓盤(pán)的購(gòu)房房者也基本本歸屬于這這一類(lèi)人群群。區(qū)域點(diǎn)評(píng)樓市供銷(xiāo)情情況/漢沽區(qū)近年來(lái)諸多多開(kāi)發(fā)商，，特別是一一些品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商的涌涌入，加大大了漢沽區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)密密度，目前前在售項(xiàng)目目14個(gè)，其中包包括尾盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目1個(gè)；待售未未入市項(xiàng)目目3個(gè)，后續(xù)還還會(huì)有土地地和待開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目陸續(xù)續(xù)啟動(dòng)，預(yù)預(yù)計(jì)漢沽區(qū)區(qū)的樓市將將逐漸呈現(xiàn)現(xiàn)出群雄逐逐鹿的熱鬧鬧局面。漢沽區(qū)住宅宅市場(chǎng)隨著濱海新新區(qū)的發(fā)展展，漢沽區(qū)區(qū)城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和交交通設(shè)施的的不斷完善善，為房地地產(chǎn)升值提提供了物質(zhì)質(zhì)保證。由由于該區(qū)域域相比我市市其他各區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展的的滯后性，，所以在價(jià)價(jià)格上相對(duì)對(duì)而言具有有更大的上上揚(yáng)空間。。漢沽區(qū)住宅宅市場(chǎng)寶利新都匯匯是天津?qū)殞毨瘓F(tuán)在在漢沽繼成成功打造海海尚豪庭后后的又一新新力作，項(xiàng)項(xiàng)目處于城城市東部,未來(lái)發(fā)展?jié)摑摿^(qū)域巨巨大，中小小緊湊戶(hù)型型產(chǎn)品定位位,適合中青年年等剛需群群體。該項(xiàng)項(xiàng)目占地面面積20000平米，建筑筑面積70000平米，規(guī)劃劃戶(hù)數(shù)820戶(hù)。寶利新都匯匯寶利新都匯匯目前在售28層到頂高層層高層產(chǎn)品，均價(jià)為7200元/平米。主力戶(hù)型面積積為70、90平米，另有有110平米戶(hù)型，，70平米單套價(jià)價(jià)位預(yù)計(jì)53萬(wàn)/套起。全款款2個(gè)點(diǎn)，貸款款1個(gè)點(diǎn)。漢沽區(qū)住宅宅市場(chǎng)漢沽區(qū)住宅宅市場(chǎng)華城公邸位位于漢沽區(qū)區(qū)漢沽大橋橋旁，項(xiàng)目目主要產(chǎn)品品分為四個(gè)個(gè)組團(tuán)，1、芷園：六六層的低密密度花園洋洋房組團(tuán)，，南北通透透，一梯兩兩戶(hù)，采光光通風(fēng)效果果極佳；2、尚水：22-24層的水景高高層公寓組組團(tuán)，由于于臨河而建建，所以戶(hù)戶(hù)戶(hù)觀水；；3、高第：中中央公園超超高層（32層）組團(tuán)，，無(wú)敵視野野；4、優(yōu)派街區(qū)區(qū)：情景街街區(qū)組團(tuán)，，18層，采光景景觀均佳，，樓下就是是風(fēng)情街區(qū)區(qū)，購(gòu)物出出行極為方方便。該項(xiàng)項(xiàng)目占地面面積97000平方米，建建筑面積175000平方米，規(guī)規(guī)劃戶(hù)數(shù)1700戶(hù)。華城公邸華城公邸現(xiàn)現(xiàn)階段推出出特惠房源源，均價(jià)在在5960-7260元/平米左右，，戶(hù)型為85平米全陽(yáng)和和92平米的南北北通透戶(hù)型型。目前該該項(xiàng)目同時(shí)時(shí)在售6層到頂洋房房產(chǎn)品，主主推80-120平米兩室和和三室戶(hù)型型，售價(jià)在在9000-10000元/平米左右。。漢沽區(qū)住宅宅市場(chǎng)漢沽區(qū)住宅宅市場(chǎng)香水灣位于于漢沽區(qū)漢漢沽大橋北北側(cè)200米處，地處處漢沽區(qū)河河西留莊，，位置優(yōu)越越，交通便便捷。項(xiàng)目目占地面積積5萬(wàn)平米，建建筑面積7.5萬(wàn)平米，共共13棟樓，規(guī)劃劃戶(hù)數(shù)787戶(hù)。主力戶(hù)戶(hù)型為85-100平方米兩室室，128平方米三室室。香水灣香水灣項(xiàng)目目現(xiàn)階段在在售產(chǎn)品中中小高層戶(hù)戶(hù)型主推80-90平米兩居室室；高層戶(hù)戶(hù)型主推91、114、130平米兩室到到三室，購(gòu)購(gòu)房全款減減10000元，貸款減減5000元。漢沽區(qū)住宅宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)住宅宅市場(chǎng)漢沽區(qū)作為為濱海新區(qū)區(qū)的組成部部分，很多多體量較大大的項(xiàng)目已已經(jīng)或者即即將入住該該區(qū)域，隨隨之而來(lái)的的必然是土土地的征用用和原有房房屋的拆遷遷，這將進(jìn)進(jìn)一步增加加該區(qū)域內(nèi)內(nèi)的剛性需需求數(shù)量。。當(dāng)前，區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展在在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的大環(huán)境境下，帶動(dòng)動(dòng)和發(fā)展了了住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定定的發(fā)展趨趨勢(shì)，隨著著低品質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售完完成新項(xiàng)目目紛紛面世世，未來(lái)漢漢沽區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格還具備備很大的價(jià)價(jià)格提升空空間。區(qū)域點(diǎn)評(píng)濱海新區(qū)熱點(diǎn)板塊/中新生態(tài)城城中新生態(tài)城城2011年中新生態(tài)態(tài)城供應(yīng)量量會(huì)進(jìn)一步步加大，將將對(duì)濱海其其他區(qū)域市市場(chǎng)產(chǎn)生巨巨大沖擊。。天房天和園園萬(wàn)通新新家家園萬(wàn)科錦廬菲律賓嘉銘紅樹(shù)灣灣吉寶四季華華庭美麗豐公物世茂新城遠(yuǎn)雄蘭苑三井景山美林園良好的生態(tài)態(tài)環(huán)境和大大量應(yīng)用的的綠色建筑筑技術(shù)，使使該區(qū)域受受到廣大購(gòu)購(gòu)房者的極極大關(guān)注。。就目前來(lái)來(lái)看，不僅僅有漢沽、、塘沽、開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)以及及天津市區(qū)區(qū)的意向客客戶(hù)，而且且還吸引了了東北、華華北等地的的購(gòu)房者。。中新生態(tài)態(tài)城整體規(guī)規(guī)劃、以及及未來(lái)良好好的低碳環(huán)環(huán)保居住環(huán)環(huán)境對(duì)購(gòu)房房者具有強(qiáng)強(qiáng)大的吸引引力，很多多購(gòu)房者對(duì)對(duì)未來(lái)這一一區(qū)域的保保值升值潛潛力尤為看看好。樓市供銷(xiāo)情情況/中新生態(tài)城城隨著多家知知名地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的入駐，備備受關(guān)注的的中心生態(tài)態(tài)城板塊現(xiàn)現(xiàn)有住宅項(xiàng)項(xiàng)目10個(gè)，其中待待售項(xiàng)目1個(gè)，在售項(xiàng)項(xiàng)目8個(gè)，尾盤(pán)1個(gè)。2010年年板塊商商品住宅供供應(yīng)面積為為57.2萬(wàn)平米米，占全年年濱海新區(qū)區(qū)供應(yīng)的16.2%。起步區(qū)區(qū)4平方公公里范圍內(nèi)內(nèi)已有8個(gè)個(gè)項(xiàng)目亮亮相銷(xiāo)售。。中新生態(tài)城城住宅市場(chǎng)場(chǎng)2010年中新天津津生態(tài)城投投資開(kāi)發(fā)公公司和日本本三井不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)以及新新加坡長(zhǎng)成成控股強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，攜攜手建設(shè)了了中新生態(tài)態(tài)城的首個(gè)個(gè)跨國(guó)協(xié)作作住宅項(xiàng)目目——ParkOrigin源語(yǔ)城。旗旗下產(chǎn)品將將秉承Park住宅系列在在日本成熟熟的技術(shù)與與高端品質(zhì)質(zhì)，給中國(guó)國(guó)客戶(hù)帶來(lái)來(lái)生態(tài)、宜宜居、智能能的居住新新體驗(yàn)。項(xiàng)項(xiàng)目將國(guó)際際化高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的節(jié)能、、舒適、環(huán)環(huán)保、人性性化設(shè)計(jì)理理念和建造造科技貫徹徹到了設(shè)計(jì)計(jì)、施工全全過(guò)程，確確保兌現(xiàn)給給客戶(hù)精工工、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡母咂焚|(zhì)住住宅。ParkTower景杉ParkTower景杉緊鄰規(guī)規(guī)劃中的輕輕軌站和生生態(tài)谷，周周邊配套完完善，擁有有便捷交通通的同時(shí)可可坐擁絕佳佳景觀、尊尊享便捷生生活。中新新生生態(tài)態(tài)城城住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)ParkTower景景杉杉現(xiàn)現(xiàn)階階段段主主推推80-150平平米米戶(hù)戶(hù)型型產(chǎn)產(chǎn)品品，，目目前前優(yōu)優(yōu)惠惠方方式式為為全全款款5個(gè)個(gè)點(diǎn)點(diǎn)，，貸貸款款1個(gè)個(gè)點(diǎn)點(diǎn)。。ParkTower景景杉杉項(xiàng)項(xiàng)目目占占地地面面積積63000平平米米，，建建筑筑面面積積101000平平米米，，規(guī)規(guī)劃劃總總戶(hù)戶(hù)數(shù)數(shù)900戶(hù)戶(hù)，，當(dāng)當(dāng)期期戶(hù)戶(hù)數(shù)數(shù)450戶(hù)戶(hù)。。產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式分分為為高高層層、、小小高高層層，，目目前前一一期期主主推推2棟棟高高層層和和1棟棟小小高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品。。中新新生生態(tài)態(tài)城城住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)季景景華華庭庭位位于于中中新新天天津津生生態(tài)態(tài)城城。。項(xiàng)項(xiàng)目目建建筑筑面面積積約約68萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)能能夠夠提提供供約約5000套套住住宅宅，，以以及及包包括括辦辦公公樓樓和和零零售售的的商商業(yè)業(yè)房房產(chǎn)產(chǎn)，，并并將將分分階階段段推推出出。。第第一一階階段段推推出出的的季季景景華華庭庭將將提提供供約約1680套套生生態(tài)態(tài)住住宅宅。。季景景華華庭庭中新新生生態(tài)態(tài)城城住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)季景景華華庭庭項(xiàng)項(xiàng)目目占占地地面面積積100000平米米，，建建筑筑面面積積170000平米米，，規(guī)規(guī)劃劃1670戶(hù)。。該項(xiàng)項(xiàng)目目目目前前在在售售產(chǎn)產(chǎn)品品中中，，主主推推8-17層到到頂頂?shù)牡木b裝小小高高層層，，最最小小戶(hù)戶(hù)型型為為79平米米全全陽(yáng)陽(yáng)戶(hù)戶(hù)型型、、87-101平米兩居、135-140平米三居，均均價(jià)12000元/平米，全款優(yōu)優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)，貸款優(yōu)優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)。目前一一期60多平米一居已已經(jīng)售罄，預(yù)預(yù)計(jì)2013年5月前入住。中新生態(tài)城住住宅市場(chǎng)萬(wàn)科錦廬項(xiàng)目緊鄰動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)園、商業(yè)街街、多所名牌牌學(xué)校、國(guó)際際學(xué)校等，未未來(lái)周邊配套套設(shè)施完善，，生活便利。建筑面積逾1.2萬(wàn)平米米的市政規(guī)劃劃公園將為社社區(qū)增添另一一番生態(tài)景象象。萬(wàn)科錦廬中新生態(tài)城住住宅市場(chǎng)萬(wàn)科錦廬社區(qū)主力產(chǎn)品品為萬(wàn)科.水水晶城的經(jīng)典典專(zhuān)利產(chǎn)品———情景花園園洋房，打造造高品質(zhì)的低低密度花園社社區(qū)。項(xiàng)目占地面積90000平米米，建筑面面積126000平米，，規(guī)劃總戶(hù)戶(hù)數(shù)1096戶(hù)，當(dāng)期戶(hù)戶(hù)數(shù)201戶(hù)戶(hù)。萬(wàn)科錦廬現(xiàn)階階段在售產(chǎn)品品中主推5層層到頂?shù)那榫熬盎▓@洋房，，均價(jià)14000元/平平，濱海新區(qū)熱點(diǎn)板塊/中新生態(tài)城目前，生態(tài)城城已開(kāi)工濱海海家園、公屋屋、世茂、遠(yuǎn)遠(yuǎn)雄、萬(wàn)科、、萬(wàn)通等住宅宅項(xiàng)目14個(gè)，總開(kāi)工面面積150萬(wàn)平方米；8個(gè)生態(tài)盤(pán)項(xiàng)目目已經(jīng)初具規(guī)規(guī)模，其中4個(gè)項(xiàng)目已辦理理了相關(guān)手續(xù)續(xù)陸續(xù)銷(xiāo)售，，并已經(jīng)售出出1500多套，首批居居民將于2011年下半年入住住。作為世界首個(gè)個(gè)國(guó)家間合作作開(kāi)發(fā)建設(shè)的的項(xiàng)目，天津津生態(tài)城引來(lái)來(lái)世界級(jí)知名名房企競(jìng)相搶搶灘入駐。目目前，已有萬(wàn)萬(wàn)通生態(tài)城新新新家園、萬(wàn)萬(wàn)科錦廬、季季景華庭、遠(yuǎn)遠(yuǎn)雄蘭苑、世世茂濕地公元元、ParkTower景杉、嘉銘紅紅樹(shù)灣、天房房生態(tài)城8大住宅項(xiàng)目亮亮相。其中，，已經(jīng)有6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)銷(xiāo)售。隨著首批市民民入住日期的的日益臨近，，中新天津生生態(tài)城的公交交、醫(yī)院、商商業(yè)、學(xué)校等等配套設(shè)施正正加進(jìn)規(guī)劃和和建設(shè)。區(qū)域點(diǎn)評(píng)濱海新區(qū)住宅宅市場(chǎng)客群分析樣本抽取來(lái)源源樣本數(shù)量情況況訪問(wèn)/抽樣方法住宅客群分析析/樣本情況濱海新區(qū)熱點(diǎn)點(diǎn)板塊住宅項(xiàng)項(xiàng)目售樓處；；中檔、高檔商商廈周邊開(kāi)發(fā)區(qū)人人樂(lè)樂(lè)超市、市民民廣場(chǎng)、友誼誼民都、泰達(dá)達(dá)中心酒店普調(diào)樣本150份本次調(diào)查共發(fā)發(fā)放普調(diào)問(wèn)卷卷150份，回收有效效問(wèn)卷113份，問(wèn)卷有效率達(dá)達(dá)到75%研究方法定向一對(duì)一訪訪問(wèn)在受訪者的甄甄選中加大了了20-40歲年齡段受受訪者的比例例，為全部有有效問(wèn)卷的76%，這一一年齡段多為為剛性需求，，具有一定的的研究?jī)r(jià)值，，能夠體現(xiàn)濱濱海新區(qū)住宅宅市場(chǎng)的真實(shí)實(shí)需求。兩口、三口之之家占到了受受訪者比例的的85%，家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)簡(jiǎn)單，排除除了家庭特殊殊因素對(duì)真實(shí)實(shí)購(gòu)房意向的的干擾與影響響。受訪者中大專(zhuān)專(zhuān)以上學(xué)歷占占總調(diào)研人數(shù)數(shù)的91%，高于目前濱濱海新區(qū)平均均教育水平。。受訪者家庭年年總收入在10--20萬(wàn)之間的占占總調(diào)研人群群的52%，較能代表表市場(chǎng)中中等等收入家庭的的住宅置業(yè)意意向。住宅客群分析析/受訪者個(gè)人背背景受訪者目前家家庭居住面積積多為50-90平米的的中小戶(hù)型，，占總調(diào)研人人群的63%，是具有深度度挖掘潛質(zhì)的的改善群體。。在有購(gòu)房計(jì)劃劃的受訪者中中仍以婚房及及改善需求為為主。雖然市場(chǎng)調(diào)控控難以預(yù)料，，但仍有15%的受訪者有投投資意向。62%的受訪者有有購(gòu)房計(jì)劃，，說(shuō)明有一定市場(chǎng)剛性性及改善需求求，但最終決決定出手的干干擾因素較多多，其中以受受市場(chǎng)調(diào)控的的因素為主導(dǎo)導(dǎo)。63%的受訪者擁有有1套住房或從未未置業(yè)，主要要原因在于濱濱海區(qū)域內(nèi)有有大量年輕人人群不斷向內(nèi)內(nèi)涌入，年齡齡層較低，具具有置業(yè)的基基本需求。住宅客群分析析/受訪者居住情情況同等市場(chǎng)交易易情況下，有有66%的購(gòu)房者傾傾向于購(gòu)置新新建商品房，，追求社區(qū)環(huán)環(huán)境、產(chǎn)品附附加值等優(yōu)勢(shì)勢(shì)。住宅客群分析/受訪者購(gòu)房意意向多數(shù)購(gòu)房者仍仍選擇居住在在配套成熟、、交通便捷的的老城區(qū)；備備受關(guān)注的中中新生態(tài)城也也成為一部分分購(gòu)房者的首首選區(qū)域。調(diào)查顯示由于于受價(jià)格制約約以及戶(hù)型尺尺度限制等因因素影響目前前市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)高高層產(chǎn)品的人人群仍為主力力，；選擇小小高層和洋房房產(chǎn)品的人群群數(shù)量基本一一致，對(duì)產(chǎn)品品舒適度及附附加值也較為為看重。67%的購(gòu)房者購(gòu)房房面積需求為為70-120平米，由此可以看出出中等面積尺度度產(chǎn)品市場(chǎng)需需求量較大，，此類(lèi)戶(hù)型產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)成為中中端住宅項(xiàng)目目的主力面積積區(qū)間。在開(kāi)發(fā)區(qū)和中中新生態(tài)城區(qū)區(qū)域受訪者中中，普遍接受受總價(jià)在80-100萬(wàn)之間的商品品住宅。在新房交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)方面，住住宅精裝概念念已市場(chǎng)化，，品牌開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的精精裝受到73%購(gòu)房者的認(rèn)認(rèn)可；市場(chǎng)對(duì)對(duì)于菜單式裝裝修希望了解解，但并非最終終選擇。住宅客群分析析/受訪者購(gòu)房意意向在開(kāi)發(fā)區(qū)和中中新生態(tài)城區(qū)區(qū)域受訪者中中，萬(wàn)元左右右的成交均價(jià)價(jià)符合市場(chǎng)的的購(gòu)買(mǎi)能力；；部分受訪者者希望價(jià)格下下探到萬(wàn)元以以?xún)?nèi)。根據(jù)訪問(wèn)調(diào)查查，濱海新區(qū)區(qū)人群有足夠夠意愿進(jìn)行改改善置業(yè)，同時(shí)又又存在極大的的剛性需求；；除價(jià)格因素以以外，更愿意意選擇舒適度度、附加值較較高的小高層和洋洋房；對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌牌、工程質(zhì)量量等方面等均有關(guān)注；中新生態(tài)城成成為投資或改改善的關(guān)注區(qū)區(qū)域?？蛻?hù)需求未來(lái)產(chǎn)品建議議產(chǎn)品面積需求求方面更趨于于接受90平米左右的二二室戶(hù)型；總價(jià)承受范圍圍在80-100萬(wàn)左右；單價(jià)價(jià)期望值普遍遍希望下調(diào)到10000元以下；對(duì)于精裝認(rèn)知知度較高，并并不排斥，但但希望選擇品品牌開(kāi)發(fā)商的精裝樓盤(pán)盤(pán)。住宅消費(fèi)者問(wèn)問(wèn)卷小結(jié)濱海新區(qū)未來(lái)來(lái)住宅市場(chǎng)需需求及產(chǎn)品建建議商業(yè)市場(chǎng)概況況及客群分析析2010濱海海新區(qū)商業(yè)市市場(chǎng)概況客群分析市場(chǎng)需求及產(chǎn)產(chǎn)品建議2010濱海新區(qū)商業(yè)業(yè)市場(chǎng)概況于家堡金融街街響螺灣商務(wù)區(qū)區(qū)解放路步行街街市民廣場(chǎng)商圈圈泰達(dá)商圈洋貨市場(chǎng)商圈圈2010濱海新區(qū)商業(yè)業(yè)市場(chǎng)概況與天津其他區(qū)區(qū)域住宅市場(chǎng)場(chǎng)占絕對(duì)主力力位置不同，，濱海新區(qū)自自崛起之日起起就實(shí)現(xiàn)了全全面發(fā)展。濱海新區(qū)商業(yè)業(yè)呈現(xiàn)出勃勃勃生機(jī),由最初塘沽解解放路金街為為主力商圈,洋貨及泰達(dá)核核心商圈為次次級(jí)商圈的發(fā)發(fā)展格式,轉(zhuǎn)變?yōu)樘凉两饨夥怕方鸾盅友由焯凉列氯A華路的主力商商業(yè)圈,泰達(dá)三大街商商業(yè)圈和市民民廣場(chǎng)為次級(jí)級(jí)商業(yè)圈的新新格式。塘沽沽與泰達(dá)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目形成了了差異,消費(fèi)整體也有有所不同,兩大地區(qū)范圍圍的商業(yè)圈都都自稱(chēng)一體。。解放路金街街立足塘沽本本地和研發(fā)區(qū)區(qū)外來(lái)職員;洋貨市場(chǎng)依據(jù)據(jù)自身特色可可以吸引塘沽沽以外消費(fèi)者者;泰達(dá)商圈主要要輻射研發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)數(shù)量龐大大的外企職員員和高管高端端消費(fèi)。區(qū)域市場(chǎng)核心商圈解放路商圈洋貨商圈第三大街商圈市民廣場(chǎng)商圈泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)交通便利性位于區(qū)域中心，交通非常便利是從市區(qū)到塘沽的必經(jīng)之路，交通便利。位于開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)中心地段，交通便利津?yàn)I輕軌聯(lián)通開(kāi)發(fā)區(qū)與市中心，交通便利位于京津塘高速公路北側(cè)，東側(cè)的東海路對(duì)接沿海高速

人口聚集度面向全區(qū)消費(fèi)者，人口的聚集能力強(qiáng)大獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)主題和便捷的交通使得洋貨商圈的輻射范圍擴(kuò)大到全市范圍地處開(kāi)發(fā)區(qū)中心地帶，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富，已經(jīng)發(fā)展成為開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)中心新興的綜合性商業(yè)設(shè)施，市場(chǎng)認(rèn)知情況一般，有待培養(yǎng)新興的城市功能綜合體，目前市場(chǎng)關(guān)注度較高，未來(lái)將聚集開(kāi)發(fā)區(qū)人氣主要商業(yè)設(shè)施中原百貨、東方之珠、樂(lè)購(gòu)超市（Tesco）、巨川金海岸、八方園明等等易買(mǎi)得超市、蘇寧電器、家樂(lè)（華潤(rùn)）超市等等友誼名都、樂(lè)購(gòu)超市（Tesco）、財(cái)富星座友誼名都、FoxTown、假日酒店、太平洋百貨、鴻泰仟佰匯、翠亨廣場(chǎng)永旺購(gòu)物中心、濱海國(guó)際會(huì)展中心、泰達(dá)足球場(chǎng)、泰達(dá)體育休閑公園、泰達(dá)光控噴泉景觀湖區(qū)異業(yè)聚集度百貨、餐飲、娛樂(lè)、品牌專(zhuān)賣(mài)店等等百貨、餐飲、娛樂(lè)、超市、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)百貨、餐飲、娛樂(lè)、超市、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)百貨、餐飲、娛樂(lè)百貨、餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)消費(fèi)客群做為濱海新區(qū)的商業(yè)中心，輻射范圍遍及整個(gè)濱海新區(qū)，消費(fèi)人群涵蓋各個(gè)階層作為外貿(mào)和低檔產(chǎn)品聚集商業(yè)地段對(duì)中低檔消費(fèi)群體及其外地游客有較強(qiáng)的吸引力豐富的業(yè)態(tài)和完善的配套設(shè)施，使之成為面向開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，針對(duì)中高端消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)檔次在開(kāi)發(fā)區(qū)首屈一指，已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)區(qū)的高端商業(yè)中心完備的商業(yè)配套，使之成為開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的又一新興商業(yè)中心，面向中高端消費(fèi)群體隨著濱海新區(qū)區(qū)概念的提出，，濱海新區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)緩慢開(kāi)始起起步解放路步行街改造完成奠定其濱海新區(qū)第一商業(yè)街的地位塘沽區(qū)政府投資建成洋貨市場(chǎng)步行街以泰達(dá)中心酒店為圓心的中高檔核心商圈形成19942007200220012010濱海新區(qū)商業(yè)業(yè)市場(chǎng)概況/商業(yè)發(fā)展階段段第五大大街泰達(dá)時(shí)時(shí)尚廣廣場(chǎng)國(guó)際化化主題題公園式式城市市功能能綜合體體20132010濱海新新區(qū)商商業(yè)市市場(chǎng)概概況/解放路路區(qū)域域解放路路商業(yè)業(yè)圈是是濱海海新區(qū)區(qū)本土土消費(fèi)費(fèi)核心心，2001年10月500米的解解放路路金街街建成成,它除了了金元元寶商商廈和和長(zhǎng)虹虹商場(chǎng)場(chǎng)等原原有的的商業(yè)業(yè)修建建以外外,又新建建了濱濱海商商貿(mào)大大世界界、芙芙蓉商商廈、、貽成成時(shí)代代金街街、弘弘基大大廈、、盛和和大廈廈和新新百?gòu)V廣場(chǎng)6座共12.76萬(wàn)平方方米的的大型型商業(yè)業(yè)設(shè)施施,就此奠奠定了了其作作為濱濱海新新區(qū)第第一商商業(yè)中中心的的職位位地方方。從從業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)置置上來(lái)來(lái)看,以百貨貨、休休閑服服飾專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店店、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)賣(mài)賣(mài)場(chǎng)(超市、、電器器賣(mài)場(chǎng)場(chǎng))、輕餐餐飲為為主。。經(jīng)過(guò)過(guò)激烈烈競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng),包括金金元寶寶幾乎乎占據(jù)據(jù)了金金街的的“半半壁””,金元寶寶商廈廈、金金元寶寶東方方商廈廈、長(zhǎng)長(zhǎng)虹商商場(chǎng)、、金元元寶愛(ài)愛(ài)來(lái)無(wú)無(wú)憂數(shù)數(shù)碼廣廣場(chǎng)。。目前前芙蓉蓉商廈廈已被被金元元寶從從各處處買(mǎi)進(jìn)進(jìn),只有天天百弘弘基、、中原原百貨貨還在在與金金元寶寶抗衡衡。隨隨著去去年新新生代代廣場(chǎng)場(chǎng)、今今年愛(ài)愛(ài)來(lái)無(wú)無(wú)憂廣廣場(chǎng)的的開(kāi)業(yè)業(yè),解放路路商業(yè)業(yè)圈已已拓展展到了了新華華路,濃郁的的商業(yè)業(yè)氣氛氛也愈愈加凸凸顯。。兩大大商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)更側(cè)側(cè)重時(shí)時(shí)尚的的青年年人。。解放路路商業(yè)業(yè)圈2010濱海新新區(qū)商商業(yè)市市場(chǎng)概概況/洋貨市市場(chǎng)區(qū)區(qū)域洋貨市市場(chǎng)是是環(huán)渤渤海商商品集集散地地。就就在解解放路路商業(yè)業(yè)街建建成的的第二二年,由塘沽沽區(qū)當(dāng)當(dāng)局投投資4000多萬(wàn)元元建成成全長(zhǎng)長(zhǎng)375米的洋洋貨市市場(chǎng)步步行街街,形成了了以新新洋市市場(chǎng)為為龍頭頭,與隆洋洋、盛盛洋、、鑫洋洋、金金洋““五大大洋””市場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)動(dòng)的格格局,洋貨市市場(chǎng)成成為環(huán)環(huán)渤海海地區(qū)區(qū)著名名的商商品集集散地地。洋洋貨商商圈的的客源源漫衍衍于塘塘沽本本土、、天津津市區(qū)區(qū)以及及北京京、河河北等等地。。每年年僅從從北京京等周周邊地地區(qū)來(lái)來(lái)的旅旅客就就超過(guò)過(guò)200萬(wàn)人次次。以以洋貨貨市場(chǎng)場(chǎng)為核核心的的周邊邊地區(qū)區(qū)范圍圍,聚集了了塘沽沽區(qū)1/3左右的的人口口。近近年來(lái)來(lái),以洋貨貨市場(chǎng)場(chǎng)為核核心的的洋貨貨商圈圈成長(zhǎng)長(zhǎng)迅速速,大五金金商場(chǎng)場(chǎng)、勝勝利賓賓館的的升級(jí)級(jí),華潤(rùn)超超市、、蘇寧寧電器器的進(jìn)進(jìn)駐,以及浩浩繁家家居商商場(chǎng)的的繁榮榮,使這一一帶的的商業(yè)業(yè)配套套日益益完善善。易易買(mǎi)得得超市市的進(jìn)進(jìn)駐,“華僑街街”的的開(kāi)幕幕,進(jìn)一步步擴(kuò)充充和提提升了了這里里的商商業(yè)能能力。。洋貨市市場(chǎng)商商圈2010濱海新新區(qū)商商業(yè)市市場(chǎng)概概況/第三大大街區(qū)區(qū)域泰達(dá)商商業(yè)區(qū)起步就就在短短短的的兩年年間,從單純純工業(yè)業(yè)配套套的餐餐飲逐逐步形形成友友誼名名都、、樂(lè)購(gòu)購(gòu)、中中心酒酒店、、萬(wàn)麗麗酒店店、博博美園園酒吧吧街以以及財(cái)財(cái)富星星座，，鴻泰泰千百百匯的的陸續(xù)續(xù)建成成和開(kāi)開(kāi)業(yè),泰達(dá)三三大街街核心心商圈圈逐漸漸形成成。該該商圈圈是以以財(cái)富富星座座為中中心、、輻射射第三三大街街和黃黃海路路范圍圍的商商業(yè)聯(lián)聯(lián)合體體。從從業(yè)態(tài)態(tài)看,起步區(qū)區(qū)以服服務(wù)流流動(dòng)人人口的的餐飲飲、娛娛樂(lè)、、酒店店為主主,過(guò)渡區(qū)區(qū)則灌灌注了了購(gòu)物物商場(chǎng)場(chǎng)、超超市、、農(nóng)貿(mào)貿(mào)城和和菜市市場(chǎng)等等服務(wù)務(wù)區(qū)內(nèi)內(nèi)居民民的內(nèi)內(nèi)部實(shí)實(shí)質(zhì)意意義,核心區(qū)區(qū)則增增加了了大型型購(gòu)物物中心心、超超市、、四星星級(jí)酒酒店、、專(zhuān)業(yè)業(yè)酒吧吧群落落?，F(xiàn)現(xiàn)階段段研發(fā)發(fā)區(qū)尤尤其是是第三三大街街的商商業(yè)用用地非非常稀稀缺,財(cái)富星星座的的商業(yè)業(yè)價(jià)值值和市市場(chǎng)潛潛力毋毋庸置置疑。。目前前,財(cái)富星星座一一層招招商已已基本本完成成,而且財(cái)財(cái)富星星座周周邊商商家開(kāi)開(kāi)店也也非常?；鸨?。區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)三至至五層層辦公公空間間的潛潛力還還在進(jìn)進(jìn)一步步發(fā)掘掘。隨隨著研研發(fā)區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展,預(yù)計(jì)會(huì)會(huì)有更更多的的金融融業(yè)、、服務(wù)務(wù)業(yè)選選擇財(cái)財(cái)富星星座。。第三大大街商商圈2010濱海新新區(qū)商商業(yè)市市場(chǎng)概概況/市民廣廣場(chǎng)區(qū)區(qū)域市民廣廣場(chǎng)商商業(yè)區(qū)區(qū)投資資著眼眼于未未來(lái)研研發(fā)區(qū)區(qū)第一一大街街的黃黃金地地段、、津?yàn)I濱輕軌軌市民民廣場(chǎng)場(chǎng)車(chē)站站開(kāi)始始建筑筑了一一座融融合吃吃、住住、玩玩、游游等娛娛樂(lè)項(xiàng)項(xiàng)目的的泰達(dá)達(dá)市民民文化化廣場(chǎng)場(chǎng)。就就廣場(chǎng)場(chǎng)的地地點(diǎn)而而言,其西側(cè)側(cè)靠鄰鄰濱海海新區(qū)區(qū)的主主干道道南海海路,北面是是天津津經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)術(shù)研發(fā)發(fā)區(qū)投投資服服務(wù)中中心大大廈,距離市市內(nèi)只只有40分鐘的的輕軌軌車(chē)程程。在在市民民文化化廣場(chǎng)場(chǎng)四周周另有有泰達(dá)達(dá)學(xué)院院、泰泰達(dá)病病院、、泰達(dá)達(dá)國(guó)際際心血血管病病院、、行政政金融融文化化區(qū)以以及目目前正正在規(guī)規(guī)劃中中的泰泰達(dá)大大劇院院和大大面積積的生生活區(qū)區(qū),都為這這個(gè)““休閑閑商業(yè)業(yè)平臺(tái)臺(tái)”聚聚集了了無(wú)窮窮的消消費(fèi)潛潛能。。在濱濱海經(jīng)經(jīng)濟(jì)中中心戰(zhàn)戰(zhàn)略東東移的的過(guò)程程中,泰達(dá)市市民文文化廣廣場(chǎng)不不單搶搶先占占據(jù)了了研發(fā)發(fā)區(qū)、、保稅稅區(qū)、、塘沽沽區(qū)交交集的的腹地地,而且經(jīng)經(jīng)由過(guò)過(guò)程日日益完完善的的立體體式快快捷交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò),其商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛還還將將向向外外延延伸伸至至漢漢沽沽、、大大港港、、東東麗麗以以及及天天津津城城區(qū)區(qū)東東部部等等地地區(qū)區(qū)。。市民民廣廣場(chǎng)場(chǎng)商商圈圈2010濱海海新新區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)概概況況/市民民廣廣場(chǎng)場(chǎng)區(qū)區(qū)域域泰達(dá)達(dá)市市民民文文化化廣廣場(chǎng)場(chǎng)不不僅僅融融合合國(guó)國(guó)際際名名流流會(huì)會(huì)所所、、五五星星級(jí)級(jí)影影院院、、風(fēng)風(fēng)情情酒酒吧吧街街、、沐沐日日酒酒店店、、滑滑冰冰場(chǎng)場(chǎng)等等餐餐飲飲娛娛樂(lè)樂(lè)項(xiàng)項(xiàng)目目,而且且另另有有購(gòu)購(gòu)物物中中心心以以及及世世界界知知名名品品牌牌名名品品店店,選擇擇來(lái)來(lái)這這里里投投資資的的商商家家更更看看重重它它未未來(lái)來(lái)的的商商機(jī)機(jī)。。目目前前,市民民廣廣場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)1年多多時(shí)時(shí)間間,主要要定定位位高高管管及及商商業(yè)業(yè)人人士士,日客客流流量量遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不如如塘塘沽沽商商業(yè)業(yè)圈圈和和三三大大街街商商業(yè)業(yè)圈圈。。投投資資市市民民文文化化廣廣場(chǎng)場(chǎng)的的商商家家表表示示,他們們看看重重的的是是這這里里的的未未來(lái)來(lái)。。隨隨著著環(huán)環(huán)渤渤海海及及濱濱海海地地區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的迅迅速速發(fā)發(fā)展展,泰達(dá)達(dá)市市民民文文化化廣廣場(chǎng)場(chǎng)憑憑借借區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、交交通通優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、資資源源優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、商商業(yè)業(yè)根根蒂蒂根根基基優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、雄雄厚厚的的商商業(yè)業(yè)群群落落、、與與世世界界接接軌軌的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)情情勢(shì)勢(shì),將會(huì)會(huì)吸吸引引更更多多的的國(guó)國(guó)際際投投資資。。2010濱海海新新區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)概概況況/小結(jié)結(jié)當(dāng)前前濱濱海海新新區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)正正處處于于蓬蓬勃勃發(fā)發(fā)展展期期，，而而且且隨隨著著開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的不不斷斷成成熟熟以以及及知知名名跨跨國(guó)國(guó)品品牌牌企企業(yè)業(yè)紛紛紛紛落落戶(hù)戶(hù)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)為為開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展奠奠定定了了豐豐厚厚的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，最最為為顯顯著著的的則則是是表表現(xiàn)現(xiàn)在在了了擁?yè)碛杏写蟠罅苛肯M(fèi)費(fèi)能能力力強(qiáng)強(qiáng)的的客客戶(hù)戶(hù)群群體體，，如如鴻鴻泰泰千千百百匯匯商商業(yè)業(yè)、、泰泰達(dá)達(dá)市市民民廣廣場(chǎng)場(chǎng)等等等等。。那那么么隨隨著著這這些些商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的紛紛紛紛上上市市，，勢(shì)勢(shì)必必將將進(jìn)進(jìn)一一步步挖挖掘掘該該區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的消消費(fèi)費(fèi)潛潛力力。。區(qū)域域點(diǎn)點(diǎn)評(píng)評(píng)濱海海新新區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)客群群分分析析及及未未來(lái)來(lái)產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議樣本本抽抽取取來(lái)來(lái)源源樣本本數(shù)數(shù)量量情情況況訪問(wèn)問(wèn)/抽樣樣方方法法商業(yè)業(yè)客客群群分分析析/樣本本情情況況中檔檔、、高高檔檔商商廈廈周周邊邊市民民廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、友友誼誼民民都都、、泰泰達(dá)達(dá)中中心心酒酒店店、、泰泰達(dá)達(dá)時(shí)時(shí)尚尚廣廣場(chǎng)場(chǎng)專(zhuān)訪訪樣樣本本20份根據(jù)據(jù)有有效效問(wèn)問(wèn)卷卷中中個(gè)個(gè)人人年收入15萬(wàn)以上的的實(shí)力購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)人群進(jìn)進(jìn)行專(zhuān)訪訪普調(diào)樣本本150份本次調(diào)查查共發(fā)放放普調(diào)問(wèn)問(wèn)卷150份，，回收有有效問(wèn)卷卷100份，問(wèn)卷有效效率達(dá)到到66.67%研究方法法定向一對(duì)對(duì)一訪問(wèn)問(wèn)在受訪者者中20-40歲年齡齡段居多多，該年年齡段受受訪者購(gòu)購(gòu)買(mǎi)愿望望強(qiáng)，是是消費(fèi)的的中堅(jiān)力力量。受訪者中中大專(zhuān)以以上學(xué)歷歷占總調(diào)調(diào)研人數(shù)數(shù)的81%，高于目目前濱海海新區(qū)平平均教育育水平。。受訪者個(gè)個(gè)人年總總收入在在5-20萬(wàn)之之間的占占總調(diào)研研人群的的49%，較能能代表市市場(chǎng)中高高端收入者的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)意向與與選擇偏偏好。商業(yè)客群群分析/受訪者個(gè)個(gè)人背景景本次調(diào)研中，，受訪者女性較多多，符合合商場(chǎng)等等消費(fèi)型型場(chǎng)所女女性居多多的特點(diǎn)點(diǎn)。在交通較較為方便便的商圈圈，公交交車(chē)依然然是消費(fèi)費(fèi)者經(jīng)常常選擇的的交通方方式；受訪者中近7成每月在在商場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)生1-2次的的購(gòu)物消消費(fèi)，代代表著市市場(chǎng)較大大的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)需求。。每次在百百貨公司司、購(gòu)物中心心的消費(fèi)費(fèi)金額低低于500元的的占到56%；整體的消消費(fèi)水準(zhǔn)準(zhǔn)處于中中等水平平。大型超市市、百貨貨商場(chǎng)依依然是消消費(fèi)者經(jīng)經(jīng)常選擇擇的購(gòu)物物場(chǎng)所。。商業(yè)客群群分析/消費(fèi)習(xí)慣慣隨著團(tuán)購(gòu)購(gòu)等商業(yè)業(yè)手段的的加入，，娛樂(lè)消消費(fèi)成本本降低，，59%的受訪者者月均娛娛樂(lè)消費(fèi)費(fèi)小于300元元。觀影、就就餐、健健身成為該區(qū)域主主要娛樂(lè)樂(lè)休閑方方式，同同時(shí)在選選擇娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)所方方面，偏偏向于舒舒適優(yōu)雅雅的休閑閑環(huán)境。。有超過(guò)50%的受受訪者每每月外出出進(jìn)行娛娛樂(lè)消費(fèi)，有40%的受訪人人群可達(dá)達(dá)到每周周進(jìn)行固固定消費(fèi)費(fèi)。商業(yè)客群群分析/消費(fèi)偏好好調(diào)研結(jié)果果反映了了開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)目前的的購(gòu)物消消費(fèi)的基基本狀況況，處于于適中的的水平；品牌和高高端商業(yè)業(yè)的認(rèn)同同度一般般，依然然需要時(shí)時(shí)間培育育；商業(yè)的發(fā)發(fā)展依然然有較大大的空間間。娛樂(lè)方式式多樣，，體現(xiàn)時(shí)時(shí)尚、年年輕的消消費(fèi)群體體特征；餐飲娛樂(lè)樂(lè)的期望望值較高高，且希希望能夠夠體現(xiàn)多多種休閑閑娛樂(lè)融融合的，，集中的的，主題題特色鮮鮮明的場(chǎng)場(chǎng)所；對(duì)單純的的百貨類(lèi)類(lèi)商業(yè)場(chǎng)所已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)一定的的消費(fèi)疲疲勞；良好的環(huán)環(huán)境，綜綜合性購(gòu)購(gòu)物中心心有較大大發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)。購(gòu)物消費(fèi)費(fèi)娛樂(lè)消費(fèi)費(fèi)商業(yè)消費(fèi)費(fèi)者問(wèn)卷卷小結(jié)專(zhuān)訪樣本本20份：根據(jù)有效效問(wèn)卷中中，個(gè)人年收入15萬(wàn)以上的的實(shí)力消消費(fèi)人群群進(jìn)行專(zhuān)專(zhuān)訪實(shí)力客群群分析消費(fèi)者印印象：整體消費(fèi)氛圍沉重重品牌感覺(jué)覺(jué)年齡層層次較大大，有沉沉重感一些歐美美品牌尺尺碼不適適合東方方人特點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)物人群群素質(zhì)參參差不齊齊送禮和彰顯身份份的奢侈消消費(fèi)居多多購(gòu)物環(huán)境境整潔，，典型的的日式百百貨品牌較多多，選擇擇范圍較廣泛服裝尺碼碼較為符符合東方方人特點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)物、用用餐、觀觀影等需需求可同同時(shí)滿(mǎn)足足交通便利利友誼名都都永旺購(gòu)物物中心綜合性較較高端的的購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所購(gòu)物場(chǎng)所所品牌或或者品種種比較齊齊全購(gòu)物環(huán)境境舒適更多國(guó)際際的一線線或者二二線品牌牌供消費(fèi)費(fèi)者選擇更加加關(guān)注手手袋，提提包，圍圍巾，眼眼鏡，手手表等配飾飾以及內(nèi)內(nèi)衣類(lèi)個(gè)人護(hù)理理品購(gòu)買(mǎi)最新新款，同同步世界界的時(shí)尚尚品牌對(duì)友誼商商廈的感感覺(jué)并不不是太好好，主要要集中在品牌牌整體的的沉重感感和購(gòu)物物者的整整體文化品位及及層次定位高端端或中高端良良好購(gòu)物環(huán)境的商業(yè)體將將更有機(jī)會(huì)吸引顧客客關(guān)顧高端或中高端+時(shí)尚定位的購(gòu)購(gòu)物中心心將更有發(fā)展空空間對(duì)于未來(lái)來(lái)消費(fèi)者層次和和品位的的把控是可以利利用的契機(jī)較高層次次的社會(huì)會(huì)精英文文化和生生活意識(shí)識(shí)形態(tài)代代表了未未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)的消費(fèi)費(fèi)趨勢(shì)購(gòu)物場(chǎng)所所品牌種類(lèi)類(lèi)商廈印象象分析高端人群群訪談小小結(jié)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)概況況及客群群分析2010濱海新新區(qū)寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)概況客群分析析市場(chǎng)需求求及產(chǎn)品品建議2010濱海新區(qū)區(qū)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)概概況2010濱海新區(qū)區(qū)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)概概況開(kāi)發(fā)區(qū)市市場(chǎng)：第三大街街、第二二大街沿沿線寫(xiě)字字樓仍然然是多數(shù)數(shù)求租者者趨之若鶩鶩的最佳選選擇。開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)濃郁的商業(yè)氛圍和完善的的周邊配配套都被被即將落戶(hù)戶(hù)該區(qū)域域的企業(yè)和機(jī)構(gòu)所看看重。而而相比于于濱海地區(qū)的其他區(qū)域域，開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)仍然然是寫(xiě)字字樓相對(duì)對(duì)集中的的區(qū)域，而多數(shù)選擇擇在寫(xiě)字字樓辦公公的企業(yè)業(yè)工作人人員最看看重還是寫(xiě)字樓的的地理位位置、周周邊環(huán)境境和配套套設(shè)施等因素。。漢沽市場(chǎng)場(chǎng)：區(qū)域內(nèi)寫(xiě)寫(xiě)字樓產(chǎn)產(chǎn)品基本本空白，，唯一項(xiàng)項(xiàng)目寶德德數(shù)碼時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)，定位位為華北北地區(qū)最最大、最最具特色色的集國(guó)國(guó)內(nèi)知名名數(shù)碼品品牌為一一體的大大型商業(yè)業(yè)中心。。規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)有大大型IT數(shù)碼廣場(chǎng)場(chǎng)、商務(wù)務(wù)寫(xiě)字樓樓及超大大型IT數(shù)碼廣場(chǎng)場(chǎng)。完全全具備中中國(guó)北方方IT數(shù)碼及各各種高科科技電子子產(chǎn)品批批發(fā)、零零售集散散地的條條件，填填補(bǔ)了華北地區(qū)區(qū)缺少大型專(zhuān)業(yè)業(yè)IT數(shù)碼產(chǎn)品品集散地地的空白白。中新生態(tài)態(tài)城：起步區(qū)首首期綜合合項(xiàng)目天天和新樂(lè)樂(lè)匯，為為國(guó)際甲甲級(jí)寫(xiě)字字樓、國(guó)國(guó)際時(shí)尚尚型商業(yè)業(yè)街區(qū)、、低碳服服務(wù)公寓寓，三種種產(chǎn)品形形式相互互支撐，，互為依依托；生生態(tài)城文文化廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目系系國(guó)家級(jí)級(jí)動(dòng)漫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合合示范園園首期重重要組成成部分，，產(chǎn)品涵涵蓋寫(xiě)字字樓、商商業(yè)等，，目前讀讀者集團(tuán)團(tuán)、華漫漫兄弟等等動(dòng)漫文文化企業(yè)業(yè)已經(jīng)入入駐。2010濱海新區(qū)區(qū)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)概概況響螺灣寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)：提到濱海海新區(qū)的的寫(xiě)字樓樓就不得得不響螺螺灣，響響螺灣CBD定位為濱濱海新區(qū)區(qū)中心商商務(wù)區(qū)，，未來(lái)將將成為大大型企業(yè)業(yè)總部基基地、外外省區(qū)市市駐濱海海辦事處處基地以以及中高高端商務(wù)務(wù)辦公的的聚集地地，這樣樣的定位位將決定定著響螺螺灣商務(wù)務(wù)樓宇的的硬件配配置與高高標(biāo)準(zhǔn)的的商務(wù)服服務(wù)。響螺灣規(guī)劃效效果圖響螺灣商務(wù)區(qū)區(qū)規(guī)劃圖2010濱海新區(qū)寫(xiě)字字樓市場(chǎng)概況況生態(tài)城文化廣廣場(chǎng)位于生態(tài)態(tài)城中距離濱濱海新區(qū)核心心區(qū)最近的南南部片區(qū)區(qū)，由由薊運(yùn)河和薊薊運(yùn)河故道環(huán)環(huán)繞，兩面環(huán)環(huán)水，擁有生生態(tài)城中最長(zhǎng)長(zhǎng)的天然海岸岸線，總長(zhǎng)3.5公里，風(fēng)景優(yōu)優(yōu)美。項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃占地面積積約1平方公里，規(guī)規(guī)劃總建筑面面積約77萬(wàn)平方米。目前已有近40家企業(yè)落戶(hù)于于此，入住住企業(yè)，除了了享有濱海新新區(qū)的基本政政策外，還可可享有生態(tài)城