X年月威海市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

威海市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告**機(jī)構(gòu)研展部2008.10城市發(fā)展研究度假物業(yè)專題土地市場房地產(chǎn)市場1234一城市發(fā)展研究城市概況地處山東半島東端，北東南三面瀕臨黃海，北與遼東半島相對，東與朝鮮半島、日本相望，西與煙臺接壤，中國著名港口和旅游城市。轄三區(qū)三市：環(huán)翠區(qū)、火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和榮成、乳山、文登三市?？偯娣e5698平方公里，其中市區(qū)面積769平方公里，海岸線985.9公里。威海市總?cè)丝?51萬，市區(qū)人口63萬。年平均氣溫12度，年均降水量800毫米。歷史沿革屬青州，東方夷之地，菜夷聚居先秦南北朝北齊時(shí)，初設(shè)文登縣，經(jīng)古未變明初防倭寇，明設(shè)威海衛(wèi)，因而得名近代清末年，英國殖民地，強(qiáng)租卅年現(xiàn)代地級市，轄三市三區(qū)，終成現(xiàn)狀城市性質(zhì)海洋經(jīng)濟(jì)大市——擁有兩大漁場，漁業(yè)為全市支柱產(chǎn)業(yè)。沿海開放城市——對韓貿(mào)易橋頭堡，與8個(gè)國際城市締結(jié)友好關(guān)系，是東北、韓國遷入人口最多的沿海城市之一。新興工業(yè)城市——船舶及零部件、通信及專用設(shè)備制造業(yè)、電子信息、汽車及零部件、輕紡食品醫(yī)藥業(yè)。有16個(gè)國家名牌產(chǎn)品、7個(gè)全國馳名商標(biāo)。優(yōu)秀旅游城市——素有“東方夏威夷”之美稱。旅游業(yè)與加工制造、教育科研、農(nóng)產(chǎn)品加工是威海四大支柱產(chǎn)業(yè)。生態(tài)園林城市——首批國家環(huán)境模范城市、全球改善人居環(huán)境最佳范例城市、世界上最適合居住的范例城市之一。城市經(jīng)濟(jì)GDP：07年GDP總量達(dá)到1580億，年均增長率超過15%。人均GDP達(dá)到6.32萬元，比上年增長14.8%。人口：威海市市區(qū)人口導(dǎo)入量近年來呈快速上漲勢頭，年增長12%，預(yù)計(jì)2010年進(jìn)入全國百萬人口城市行列。三產(chǎn)：2007年三產(chǎn)比例8：62：30；工業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展迅速；旅游業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，前景廣闊。城市經(jīng)濟(jì)旅游業(yè)借助豐富的歷史自然資源，威海市形成“一線（1000公里海岸線）、六板塊（中心城市、海濱生態(tài)、漁家民俗、溫泉療養(yǎng)、傳統(tǒng)文化、田園風(fēng)光）”的旅游發(fā)展格局。2007年，全市旅游業(yè)接待海內(nèi)外游客1384.69萬人次，旅游總收入130.69億元，比上年分別增長20.4%和28.4%。旅游總收入占全市生產(chǎn)總值和三產(chǎn)的比重分別達(dá)8.2%和27.1%。城市規(guī)劃一個(gè)主中心：威海市區(qū)四個(gè)副中心：文登、榮成、乳山和石島三條發(fā)展軸：以威海城區(qū)為頂點(diǎn)，文登、榮成城區(qū)為兩腰，乳山、石島為基點(diǎn)的A字形結(jié)構(gòu)人口規(guī)模：近期2010年規(guī)模為100萬人，遠(yuǎn)期2020年規(guī)劃130萬，遠(yuǎn)景2020年以后控制在150萬，基礎(chǔ)設(shè)施按照170萬人預(yù)留。一個(gè)主中心，四個(gè)副中心，三條發(fā)展帶、十三個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)。注：本報(bào)告中，如無特別交待，“威海市區(qū)”指除去文登、榮成和乳山三市以外的威海城區(qū)，“威海市”指整個(gè)三區(qū)三市的威海。城市規(guī)劃市區(qū)功能規(guī)劃主城中心區(qū)（環(huán)翠中心區(qū)）：包括旅游、人居、文化、行政辦公和商業(yè)服務(wù)、金融等六大職能。主城西區(qū)（高區(qū)）：包括文教科研、高技術(shù)工業(yè)、一類工業(yè)、旅游、居住。主城南區(qū)（經(jīng)區(qū)）：普通工業(yè)、居住。環(huán)翠中心區(qū)高區(qū)經(jīng)區(qū)城市發(fā)展

城市向西向南發(fā)展，即向高區(qū)和經(jīng)區(qū)發(fā)展。城市帶狀狀格局三個(gè)區(qū)域域分割較較遠(yuǎn)，連連接道路路較少。連接經(jīng)區(qū)區(qū)和市區(qū)區(qū)的街道道只有兩兩條，而而連接市市區(qū)和高高區(qū)的干干線可以以說只有有一條。。“市區(qū)工工作郊區(qū)區(qū)生活””。相當(dāng)數(shù)量量的市民民工作在在市區(qū)，，而居住住分散在在高區(qū)和和經(jīng)區(qū)（（即），，而公交交運(yùn)行狀狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿滿足乘客客數(shù)量的的需要。。帶狀規(guī)劃劃的城市市格局使市民的的各種日日常生活活增加了了很多交交通負(fù)擔(dān)擔(dān)，同時(shí)時(shí)大大降降低了威威海市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的利潤潤。11．文文化路2．新新威-青青島路3．世昌昌大道4．．海濱路路5．嵩山山路城市競爭爭分析威海市SWOT競爭分分析SWOT國內(nèi)最長長海岸線線城市，，最潔凈凈的沙灘灘全球宜居居城市環(huán)黃海經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈距離日韓韓最近城城市交通不理理想，火火車機(jī)場場遠(yuǎn)離市市中心下轄三市市城市化化進(jìn)程較較低與國際化化濱海城城市概念念打造有有較遠(yuǎn)距離第三產(chǎn)業(yè)業(yè)快速發(fā)發(fā)展稀缺海景景資源，，旅游發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮笈c國內(nèi)外外溝通加加強(qiáng)假期調(diào)整整帶來的的分時(shí)度度假產(chǎn)品品的發(fā)展展契機(jī)整體消費(fèi)費(fèi)水平較較低房地產(chǎn)受受宏觀調(diào)調(diào)控影響響較大來自青島島、煙臺臺等海濱濱城市的的競爭較較大核電站的的不確定定性影響響二土土地市市場研究究土地出讓讓08年（（到9月月底）土土地出讓讓達(dá)到峰峰值，共共出讓82宗422萬萬平米。。威海市土土地出讓讓主要以以環(huán)翠區(qū)區(qū)為主，，其次是是經(jīng)區(qū)和和高區(qū)。05年以以來，威威海市土土地出讓讓較快增增長。住宅用地地出讓07年共共出讓住住宅用地地216萬平米米，占全全年出讓讓土地的的83%。08年至至今共推推出25宗住宅宅用地，，成交122萬萬平米，，占已出出讓土地地的29%左右右。進(jìn)入08年，住住宅及商商業(yè)配套套用地出出讓明顯顯放緩。。價(jià)格變化化與07年年相比，，08年年至今已已出讓土土地中工工業(yè)用地地較多，，因此均均價(jià)大幅幅下降；；住宅用地地價(jià)格保保持較為為平穩(wěn)的的發(fā)展，，略有上上漲?？偨Y(jié)威海市土土地市場場發(fā)展較較快，其其中作為為體現(xiàn)其其支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的工工業(yè)和制制造業(yè)用用地增長長較快；；住宅用地地成交較較為平緩緩，尤其其是進(jìn)入入08年年以來，，土地成交交宗數(shù)和和面積都都有明顯顯減少。三房房地產(chǎn)產(chǎn)市場研研究整體特征征—GDP經(jīng)濟(jì)周期期對房地地產(chǎn)周期期的影響響緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重超速發(fā)展，單純數(shù)量型發(fā)展特征改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求需求特征12000以上8000-120003000-80000-3000人均GDP（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動階段發(fā)展階段2007年威海海市人均均GDP6.32萬元元（折合合約9000美美元）已已超過8000美元，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場進(jìn)進(jìn)入平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展階階段；市市場需求求以改善善型需求求為主，，質(zhì)量和和數(shù)量并并重。人均GDP超超過8000美元，房地地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展階段。。2007年房房地產(chǎn)開發(fā)投投資持續(xù)增長長，增速有所所放緩從整體房地產(chǎn)產(chǎn)市場來看，，威海房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資逐逐年穩(wěn)步增長長，從2003年的43.69億到到2007年年94.8億億，五年間增增長了217%，投資開開發(fā)力度大。。整體特征—房房地產(chǎn)開發(fā)投投資2007年房房地產(chǎn)投資占占全市固定投投資的12.6%，比例例持續(xù)上升房地產(chǎn)投資占占固定投資的的比重經(jīng)過04、05年年的探底回顧顧之后，進(jìn)入入高速上升階階段。整體特征———房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資比例房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顮顩r年份商品房施工面積（萬㎡）增長率竣工面積（萬㎡）增長率商品房銷售面積（萬㎡）增長率銷售額（億元）增長率人均居住面積（㎡）2003年531.120%169.70%150.524.2%24.821.6%15.532004年538.71.4%155.3-9.2%19630.3%35.342.3%16.452005年723.831.4%188.621.4%190.3-2.9%37.15.1%17.722006年335.1715.4%230.522.1%225.2818.4%51.9940.2%18.312007年1087.2927.8%261.613.5%328.8346%92.1677.3%18.792008年（1-4月）837.1325.3%同比——74.1359.5%同比23.382.4%同比—2003-2008年威威海市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)威海市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展始于于1985年年的老城區(qū)改改造，先后經(jīng)經(jīng)歷了1985-1992年的起步步、1992-1993年的開發(fā)熱熱、1994-1997年的調(diào)整和和1998年年以來的快速速發(fā)展階段。。2000年以以來，威海市市通過多種媒媒體和活動宣宣傳其居住環(huán)環(huán)境，“威?！钸m適合人類居住住的地方”成為城市品牌牌，為房地產(chǎn)產(chǎn)市場增加了了新活力。施工面積：房房地產(chǎn)施工面面積保持穩(wěn)定定增長，房地地產(chǎn)投資也較較穩(wěn)定，沒有有較大波動。。施工面積：除除05年因宏宏觀政策影響響，出現(xiàn)負(fù)增增長，其他年年份均穩(wěn)中見見漲。銷售面積：近近兩年呈跳躍躍式增長，一一方面因?yàn)槭惺忻窀纳凭幼∽…h(huán)境，另一一方面反映出出威海已經(jīng)出出現(xiàn)大量投資資性客戶，外外來置業(yè)、投投資的拉動快快速走強(qiáng)。銷售額：銷售售額的增長不不僅因?yàn)殇N售售面積出現(xiàn)大大幅增加，也也是威海整體體房價(jià)上漲的的驅(qū)動。人均居住面積積：威海市人人均居住面積積一直穩(wěn)步增增加，但是指指標(biāo)仍然較低低，其中市區(qū)區(qū)（不含三市市）人均居住面積積為23.6平方米，高于全市平平均水平。改改善住房環(huán)境境等需求將在在未來逐步釋釋放。五年規(guī)劃：根根據(jù)《威海市市住房建設(shè)規(guī)規(guī)劃》，未來來5年內(nèi)，威威海市區(qū)將建建設(shè)1436萬平方米的的住宅，平均均每年開發(fā)建建設(shè)287萬萬平方米的商商品房住宅。。2012年年，威海市區(qū)人人均居住面面積將達(dá)到到32平方方米。板塊特點(diǎn)——板塊劃分分威海的房地地產(chǎn)市場板板塊按照行行政區(qū)的不不同進(jìn)行劃劃分，從大大威海市場場看，可以以分為威海海市區(qū)板塊塊和文登板板塊、榮成成板塊、乳乳山板塊。。威海市區(qū)區(qū)板塊主主要由構(gòu)構(gòu)成威海海市區(qū)的的環(huán)翠區(qū)區(qū)、高區(qū)區(qū)和經(jīng)區(qū)區(qū)構(gòu)成，，因此分分為環(huán)翠板塊塊、高區(qū)區(qū)版塊、、經(jīng)區(qū)版版塊。環(huán)翠區(qū)：：威海市市傳統(tǒng)市市中心，，面積368平平方公里里，人口口31.1萬。。高區(qū)：國國家級高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)，，面積121.9平方方公里，，人口18萬。。經(jīng)區(qū)：國國家級經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)，面積積194平方公公里，人人口10萬。板塊特點(diǎn)點(diǎn)—環(huán)翠翠板塊環(huán)翠區(qū)主主要在售售樓盤：：序號樓盤名稱總建面積㎡開盤時(shí)間銷售率1山海華府7萬2008.10—2環(huán)翠家園7.5萬2007.8三期70%3伴月灣國際度假村1.5萬未開盤—4海韻華府50萬2007.570%5山水家園13萬未開盤—6環(huán)翠花苑4.6萬2007.1230%7伴月灣山海名宅6萬三期認(rèn)購中一二期售完8陽光海岸1.7萬2008.1040%9望海園4萬2008.130%1099名邸2.4萬2007.1280%12345687910環(huán)翠區(qū)在在售樓盤盤較多，，總體去去化情況況較好，，未來可可售面積積約30萬平方方米。板塊特點(diǎn)點(diǎn)—環(huán)翠翠板塊樓盤分析析：序號樓盤名稱建筑類型容積率綠化率主力面積㎡均價(jià)（元/㎡）裝修情況1山海華府別墅0.5560%175-220—毛坯2環(huán)翠家園多層1.1638.4%三室90-1404680毛坯3伴月灣國際度假村別墅0.4353%——精裝4海韻華府多層高層1.7439.3%三室150-1705400毛坯5山水家園多層高層1.4542%二室90-100三室120—毛坯6環(huán)翠花苑多層公寓1.6540.5%住宅三室120-130公寓一室39-527200精裝7伴月灣山海名宅多層小高1.12641.2%三室1207000毛坯8陽光海岸高層公寓2.642%一室40-507000精裝9望海園高層3.340.8%二室70-1005600毛坯1099名邸別墅0.59——150-25015800精裝主城區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品客源源豐富，，建筑形形態(tài)囊括括別墅、、多層、、小高和和高層；；普通住宅宅的主力力面積為為90-100的二室室和120-130的的三室；；價(jià)格跨度度較大，，從5000-16000元元/㎡均均有，一一線海景景房價(jià)格格超過12000元/㎡。板塊特點(diǎn)點(diǎn)—高區(qū)區(qū)板塊高區(qū)主要要在售樓樓盤：序號樓盤名稱總建面積㎡開盤時(shí)間銷售率1新浪嶼頤景園8萬2007.1070%2國際海景城19.8萬2007.1150%3海悅國際11.3萬2007.7二期50%4仁泰旅游度假花園14萬—60%5自由東方3.9萬2006.590%6洪福莊園20萬2007.580%7碧海莊園3.6萬2008.10—8青青小城7萬2005.480%9藍(lán)堡1.8萬2008.340%123456879高區(qū)在售售酒店式式公寓項(xiàng)項(xiàng)目較多多，銷售售情況良良好，后后期供應(yīng)應(yīng)量在10萬平平米左右右。板塊特點(diǎn)點(diǎn)—高區(qū)區(qū)板塊樓盤分分析：：序號樓盤名稱建筑類型容積率綠化率主力面積均價(jià)（元/㎡）裝修情況1新浪嶼頤景園多層高層1.7540%二室95㎡8000精裝2國際海景城高層公寓2.4745%二室60-90㎡18000精裝3海悅國際高層公寓4.3331%一室60㎡9000精裝4仁泰旅游度假花園多層小高高層2.9639.6%二室三室80-150㎡11000精裝5自由東方高層公寓4.9531.1%二室50-70㎡8000精裝6洪福莊園多層—40%二室80-90㎡6000毛坯7碧海莊園別墅0.4159.8%300-800㎡500萬起價(jià)精裝8青青小城高層小高1.770%三室110-130㎡6500毛坯9藍(lán)堡高層公寓430%一室30-50㎡5650毛坯高區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品豐豐富，，外部部客源源較多多（占占50%以以上）），建建筑形形態(tài)豐豐富；；在售主主力面面積住住宅為為90平米米的二二室，，酒店店式公公寓為為60-90平平米二二室和和30-50平平米一一室；；價(jià)格普普遍較較高，，且多為精精裝修修產(chǎn)品品，酒店店式公公寓、、海景景房前前景較較好。。板塊特特點(diǎn)——經(jīng)區(qū)區(qū)板塊塊經(jīng)區(qū)主主要在在售樓樓盤：：序號樓盤名稱總建面積㎡開盤時(shí)間銷售率1濱海龍城17萬06.11一期50%2麗景健康花園6.6萬06.10.580%3樂天世紀(jì)雙子座72萬07.11.1430%4海源麗都10萬04年售完5嘉和花園7.77萬08.0920%6小城故事38.6萬08.09一期10%7五洲太陽城86.7705.12二期50%8悅海世家15萬07.05售完15234678經(jīng)區(qū)住住宅供供應(yīng)量量充足足（200萬平平米左左右）），居居于三三區(qū)之之首，，銷售售情況況一般般。板塊特特點(diǎn)——經(jīng)區(qū)區(qū)板塊塊樓盤分分析：：序號樓盤名稱建筑類型容積率綠化率主力面積均價(jià)（元/㎡）裝修情況1濱海龍城高層、小高層、多層、LOFT公寓1.6140.9%二室90，三室110-1306000LOFT精裝2麗景健康花園多層、小高層—40%二室85-95，三室1104900毛坯3樂天世紀(jì)雙子座高層公寓240%51-123復(fù)式5700精裝4海源麗都多層1.5843.6%三室120-1353400毛坯5嘉和花園多層、小高層1.3539%二室90-1104500毛坯6小城故事多層、小高層1.340%二室80-1104200毛坯7五洲太陽城多層、聯(lián)排別墅1.0560%二室85-95，三室110-1354800毛坯8悅海世家高層、小高層、多層、聯(lián)排1.2248%三室150-1609200毛坯經(jīng)區(qū)定定位較較低，，主要要針對對工薪薪階層層；建筑類類型豐豐富，，基本本涵蓋蓋所有有產(chǎn)品品線；；主力戶戶型以以90平米米的二二室和和120平平米的的三室室為主主；價(jià)格處處于全全市較較低水水平，，毛坯坯為主主，價(jià)價(jià)格在在三大大區(qū)域域中有有突出出優(yōu)勢勢。價(jià)格變變動環(huán)翠區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)、生生活教教育等等配套套設(shè)施施完善善，房房價(jià)居居各區(qū)區(qū)之首首；高區(qū)依依托高高科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)支持持，同同時(shí)擁擁有海海景資資源，，生活活環(huán)境境優(yōu)越越，外外地客客戶較較多；；經(jīng)區(qū)房房價(jià)較較低，，客戶戶多針針對工工薪階階層，，以本本地客客戶為為主。。上半年年，威威海市市高檔檔住宅宅整體體價(jià)格格上漲漲5.8%，其其中環(huán)環(huán)翠區(qū)區(qū)上漲漲6%，高高區(qū)上上漲7.8%，，經(jīng)區(qū)區(qū)上漲漲3.6%。市場綜述開發(fā)理念威海房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商開開發(fā)理念仍仍較為落后后，缺少產(chǎn)產(chǎn)品升級和和產(chǎn)品創(chuàng)新新，對度假型物物業(yè)的關(guān)注注不夠；缺少大局觀觀，不能合合理規(guī)劃，，海景、度假假等元素未未能充分挖挖掘；產(chǎn)品缺乏國國際元素，缺乏度假假情調(diào)。存在機(jī)會威海是中國國宜居城市市，收國內(nèi)內(nèi)外關(guān)注較較多，東北、河南南、河北、、韓國等地地客源較多多；國家假期調(diào)調(diào)整，分時(shí)時(shí)度假產(chǎn)品品存在較大大發(fā)展空間間；投資性客戶戶均為二次次置業(yè)或者者多次置業(yè)業(yè)，對住宅宅的品質(zhì)要要求較高，，海景、度度假、休閑閑、國際化化等元素應(yīng)應(yīng)充分融入入產(chǎn)品；海景資源稀稀缺，海景景產(chǎn)品的保保值增值性性能優(yōu)越。。市場綜述板塊比較開發(fā)空間（（未來供應(yīng)應(yīng)）：經(jīng)區(qū)>高區(qū)區(qū)>環(huán)翠區(qū)區(qū)；建筑容積率率：環(huán)翠區(qū)>高高區(qū)>經(jīng)區(qū)區(qū)；土地價(jià)格：：環(huán)翠區(qū)>高高區(qū)>經(jīng)區(qū)區(qū)。環(huán)翠中心區(qū)高區(qū)經(jīng)區(qū)四度度假假型物業(yè)專專題研究板塊分布威海的度假假型物業(yè)市市場主要指指以海景為前前提的度假假休閑產(chǎn)品品，包括海景景別墅、海海景公寓、、高檔海景景住宅等。。從大威海市市的概念看看，度假型型產(chǎn)品主要要分布在威海市區(qū)板板塊、榮成成石島板塊塊、乳山板板塊，分別依靠靠威海北部部旅游度假假區(qū)、石島島、乳山銀銀灘等海景景資源。市區(qū)板塊石島板塊乳山板塊說明關(guān)于乳山、、石島板塊塊發(fā)展的不不利因素：：核電站按照國家的的《核電中中長期發(fā)展展規(guī)劃》，，山東半島島將修建三三座核電站站，分別是是煙臺海陽陽核電站、、乳山核電電站和榮成成核電站。。其中，海陽陽核電站已已經(jīng)開工建建設(shè)。乳山山核電站距距離乳山銀銀灘度假區(qū)區(qū)板塊僅5公里，乳乳山核電站站與榮成核核電站相距距20公里里。因此，乳山山板塊和石石島板塊已已經(jīng)受到核核電站的影影響，并且且這一影響響在未來一一段時(shí)間將將會持續(xù)。。產(chǎn)品分布碧海莊園新浪嶼頤景園國際海景城仁泰旅游度假花園山海華府伴月灣山海名宅99名邸悅海世家浪花別墅頤和花園別墅銀灘海景花苑市區(qū)板塊：：依靠北海旅游度度假區(qū)和省省級旅游度度假區(qū)的建設(shè)，以以及人文和和自然環(huán)境境，發(fā)展出出眾多度假假型物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品。銀灘板塊：：銀灘旅游游度假區(qū)位位于威海乳乳山市境內(nèi)內(nèi)，東接威威海，北臨臨煙臺，西西近青島，，南涉黃海海。1992年年7月開始始興建，1994年年7月被批批為省級旅旅游度假區(qū)區(qū)，規(guī)劃面面積8.5平方公里里，規(guī)劃控控制面積65平方公公里，被譽(yù)譽(yù)為“天下下第一灘””、“東方方夏威夷””。產(chǎn)品分析區(qū)域樓盤名稱建筑類型主力面積裝修情況開盤時(shí)間均價(jià)（元/㎡）客戶來源去化率市區(qū)板塊新浪嶼頤景園多層高層二室80-110㎡精裝2007.108000外地、本地55%國際海景城高層二室60-90㎡精裝2007.1118000外地50%仁泰旅游度假花園多層小高高層二室三室80-150㎡精裝2007年10000韓國、外地60%99名邸別墅150-250㎡精裝2007.1215800外地、20%悅海世家高層、小高層、多層、聯(lián)排高層150-160㎡毛坯2007.59200本地官員、外地商人售完碧海莊園別墅300-800㎡精裝2008.10（未）500-2000萬——銀灘板塊銀灘海景花苑小高別墅別墅191-328㎡小高層37-60㎡精裝2006.107300北京上海等60%頤和花園別墅別墅—精裝2006聯(lián)排5300雙拼7080北京上海天津等70%案例分析—國國際海景城基本資料開發(fā)商商：威海鴻建房地地產(chǎn)有限公司司項(xiàng)目位置：高區(qū)國際海水水浴場海景廣廣場占地面積：80000平平方米建筑面積：19.8萬平平方米容積率率：2.47總戶數(shù)數(shù)：45%物業(yè)形態(tài)：高高層公寓均價(jià)價(jià)：18000元/平米開盤時(shí)間：2006年案例分析—國國際海景城景觀規(guī)劃分為東西二區(qū)區(qū)。東區(qū)包括海景景酒店公寓、、商務(wù)公寓、、國際公寓、、專家公寓和和美食城。建建筑面積98000平方方米。西區(qū)建筑面積積100000平米，由由海景公寓和和酒吧商業(yè)街街組成。西區(qū)東區(qū)案例分析—國國際海景城建筑特色七大建筑科技技系統(tǒng)：高熱工性能圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫溫?zé)嵯到y(tǒng)高性能保溫隔隔熱玻璃門窗窗系統(tǒng)天棚輻射采暖暖制冷系統(tǒng)指環(huán)式新風(fēng)系系統(tǒng)中央吸塵系統(tǒng)統(tǒng)同層排水系統(tǒng)統(tǒng)全系統(tǒng)國際品品牌整合內(nèi)裝裝修系統(tǒng)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)貫穿游艇享享受，以游艇艇空間為船頭頭的“豪華游游輪”建筑。。按照世衛(wèi)組織織住宅健康標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，采用七七大建筑科技技系統(tǒng)，打造造節(jié)能舒適的的商務(wù)休閑高高檔住宅。案例分析—國國際海景城戶型分析戶型：1/1/1建面：56.85㎡弧形觀景陽臺臺，觀海臥室和客客廳戶型：2/2/1建面：91.13㎡開敞式觀海平平臺，主次臥室和廚廚房均面海次臥接連觀海海陽臺案例例分分析析——仁仁泰泰旅旅游游度度假假花花園園基本本資資料料開發(fā)發(fā)商商：：威海海市市盛盛元元房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司項(xiàng)目目位位置置：：高區(qū)區(qū)北北環(huán)環(huán)海海路路占地地面面積積：：平平方方米米建筑筑面面積積：：14萬萬平平方方米米容積積率率：：2.96綠化化率率：：39.6%總戶戶數(shù)數(shù)：：908戶戶物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)：：多多層層、、小小高高層層、、高高層層均價(jià)價(jià)：：11000元元/平平米米開盤盤時(shí)時(shí)間間：：2007年年3月月案例例分分析析——仁仁泰泰旅旅游游度度假假花花園園景觀觀規(guī)規(guī)劃劃小區(qū)區(qū)建建筑筑呈呈多多層層扇扇形形向向海海灘灘展展開開，，依依次次布布局局2棟棟33層層、、2棟棟29層層高高層層、、2棟棟11層層小小高高層層和和2棟棟多多層層，，擴(kuò)擴(kuò)大大海海景景視視野野。。景觀以以中央央下沉沉式休休閑健健身廣廣場為為原點(diǎn)點(diǎn)，藝藝術(shù)小小品、、木椅椅小亭亭、卵卵石道道路等等發(fā)散散排列列。新古典典歐式式風(fēng)格格建筑筑，富富有動動感立立面，，整體體線條條簡潔潔明快快。案例分分析——仁泰泰旅游游度假假花園園戶型分分析戶型：：3/2/2建面：：126南北向向觀景景陽臺臺、露露臺動靜分分離戶型：：2/2/1建面：：130客廳、、臥室室均朝朝南大面積積觀景景陽臺臺，連連接主主次臥臥陽臺陽臺案例分析析—銀灘灘海景花花苑基本資料料開發(fā)發(fā)商：：乳山華銀銀置業(yè)有有限公司司項(xiàng)目位置置：乳山市銀銀海路占地面積積：19萬平方方米建筑面積積：10萬平方方米容積積率：：0.52綠化化率：：52%總戶戶數(shù)：：1037戶物業(yè)形態(tài)態(tài)：小高高層、別別墅均價(jià)價(jià)：獨(dú)獨(dú)棟別墅墅8800元，，小高層層4700元開盤時(shí)間間：2006年年6月案例分析析—銀灘灘海景花花苑景觀規(guī)劃劃按照建筑筑高度，，從海濱濱向內(nèi)布布置獨(dú)棟棟、聯(lián)排排、疊拼拼和小高高層，充充分利用用海景。。會所等布布置在小小區(qū)中央央，起到到對別墅墅區(qū)和公公寓的分分隔作用用。別墅區(qū)小高層案例分析析—銀灘灘海景花花苑戶型分析析建筑類型套數(shù)層數(shù)面積區(qū)間交房標(biāo)準(zhǔn)小高層4棟8321337-60精裝修獨(dú)棟別墅1013-4191-328精裝/毛坯聯(lián)體別墅523253-268精裝修疊加別墅525191-328精裝修小高層1/12/137-60㎡㎡小戶型，，南向陽陽臺觀海海獨(dú)棟248㎡案例分析析—悅海海世家區(qū)域：位位于威海海市區(qū)南南部的濱濱海親水水板塊，，環(huán)翠區(qū)區(qū)與經(jīng)區(qū)區(qū)交界處處位置：西側(cè)與與海濱路相連連，北側(cè)為威威海公園，東東側(cè)為悅海公公園及海岸線線環(huán)境：位于海海岸公園生態(tài)態(tài)帶的中心位位置，周遍配配套完善指標(biāo)：項(xiàng)目占占地約184畝，建筑面面積為15萬萬平方米，容容積率為1.22物業(yè)類型：多多層、小高層層、高層、別別墅、星級酒酒店等建筑風(fēng)格：現(xiàn)現(xiàn)代主義建筑筑風(fēng)格?；举Y料案例分析—悅悅海世家開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目分二期開開發(fā)建設(shè)，一一期產(chǎn)品為8棟“8+1”帶電梯板板樓。建筑密密度14.8%，容積率率1.22，，綠化率48%，綠地面面積58903平米。2007年7月18日開開盤。戶型及售價(jià)戶型從二室二二廳到四室二二廳二衛(wèi)，面面積從100平方米到230平方米米不等，大尺尺度格局。整整體布局緊湊湊、短進(jìn)深、、大開間、南南北通透、多多面采光，無無精裝修，交交房標(biāo)準(zhǔn)為毛毛坯房，得房房率約80%；總價(jià)區(qū)間間90-230萬,起起價(jià)8300元/平方米米，均價(jià)9600元/平平方米，一戶戶一價(jià)，價(jià)格格接受度相對對要求偏高。。項(xiàng)目主題定位位中國海岸人居居第一區(qū)的概概念，而且打打出的概念是是三大海景公公園一個(gè)悅海海世家，雙生生態(tài)健康社區(qū)區(qū)案例分析—悅悅海世家悅海世家一期期全部采用小小高層的電梯梯板樓設(shè)計(jì)，，填補(bǔ)了威海海市場的空白白，抓住本地地客群對板式式物業(yè)的喜好好。一梯兩戶，南南北通透性得得到很好的詮詮釋，短肢剪剪力墻結(jié)構(gòu)，，無梁無柱，，空間更為開開闊。悅海世家項(xiàng)目目有利因素案例分析—悅悅海世家現(xiàn)象客觀分析產(chǎn)生后果開盤戶型偏大威海的異地購房人群中自住需求占大多數(shù)，使用物業(yè)局限于短期度假。與海景酒店的精巧套房形成競爭，不利于異地人群短期度假購買產(chǎn)品創(chuàng)新不足區(qū)域項(xiàng)目同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，體現(xiàn)在建材標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)及品牌使用上的雷同設(shè)計(jì)上與區(qū)域內(nèi)其他競爭樓盤相比并沒有體現(xiàn)產(chǎn)品差異，不能有效避開與競爭項(xiàng)目的正面交鋒悅海世家項(xiàng)目目不利因素統(tǒng)統(tǒng)計(jì)案例分析—99名邸基本資料開發(fā)商商：山東宏領(lǐng)領(lǐng)地產(chǎn)開發(fā)有有限公司項(xiàng)目位位置：：環(huán)翠區(qū)區(qū)伴月月灣孫孫家疃疃鎮(zhèn)合合慶村村占地面面積：：1.42萬平平方米米建筑面面積：：2.4萬萬平方方米容積積率率：：0.59總戶戶數(shù)數(shù)：：83戶物業(yè)形形態(tài)：：多層，，別墅墅均價(jià)價(jià)：：均價(jià)價(jià)15800元元/平平米開盤時(shí)時(shí)間：：2007年12月月9號號銷售速速度：：截止止08年8月28日日，剩剩20套左左右大大戶型型案例分分析——99名邸邸景觀規(guī)規(guī)劃花橋穿穿梭其其間，，帶狀狀的樹樹林，，海景景、林林景、、園景景交替替呈現(xiàn)現(xiàn)。獨(dú)特的的私家家庭院院和露露臺設(shè)設(shè)計(jì)獨(dú)特、、豐富富多彩彩的臺臺階式式造型型依靠獨(dú)特特的自然然優(yōu)勢，，構(gòu)筑封封閉式社社區(qū)大庭庭院。案例分析析—99名邸戶型分分析150—250平米米的主主力戶戶型。。首層庭院、、下沉式庭庭院、單戶戶雙庭院獨(dú)獨(dú)特。大庭院、大大露臺門廊、坡屋屋頂、雨雪雪廊、觀海海廊橋案例分析——新浪嶼頤頤景園基本資料開發(fā)商商：威海海西港房地地產(chǎn)有限公公司項(xiàng)目位置：：威海市環(huán)海海旅游路與與長春路交交匯處西占地面積：：3.3萬萬平方米建筑面積：：8萬平方方米容積率率：1.75總戶數(shù)數(shù)：500余戶物業(yè)形態(tài)：：多層7棟、、高層3棟棟均價(jià)價(jià)：：均價(jià)8000元/平方米開盤時(shí)間：：2007年10月月景觀規(guī)劃社區(qū)內(nèi)設(shè)有有疊水噴泉泉廣場、親親水平臺、、兒童樂園園、健身休休閑廣場等等觀景，雕雕塑小品點(diǎn)點(diǎn)綴其間；；三面面環(huán)環(huán)海海，，在在家家感感受受潮潮起起潮潮落落；；案例例分分析析——新新浪浪嶼嶼頤頤景景園園由7棟棟多多層層和和3棟棟高高層層構(gòu)構(gòu)成成一一全全封封閉閉海海景景社社區(qū)區(qū)人車車分分流流的的線線路路設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，最最大大限限度度的的保保障障業(yè)業(yè)主主的的出出行行安安全全戶型型分分析析61.53平平米米到到138.41平平米米，，二二十十六六種種種種戶戶型型；；110平平米米以以內(nèi)內(nèi)宜宜居居小小戶戶型型占占到到50%；；90%以以上上戶戶型型南南北北通通暢暢；；獨(dú)獨(dú)一一無無二二外外開開窗窗式式衛(wèi)衛(wèi)生生間間案例例分分析析——新新浪浪嶼嶼頤頤景景園園結(jié)論論物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)：：集集中中在在海海景景別別墅墅和和海海濱濱公公寓寓住住宅宅；；主力力面面積積：：高高檔檔住住宅宅主主力力面面積積是是二二室室90平平米米左左右右，，酒酒店店式式公公寓寓以以50平平米米左左右右一一室室為為主主，，別別墅墅類類項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)區(qū)間間較較大大；；裝修修：：90%為為精精裝裝修修房房源源，，裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)公公寓寓為為1000-1500元元，，別別墅墅3000元元；；價(jià)格格：：市市區(qū)區(qū)板板塊塊成成交交均均價(jià)價(jià)在在10000元元/平平米米以以上上，，其其它它板板塊塊均均價(jià)價(jià)6000元元；；客戶戶：：成成交交客客戶戶以以外外地地度度假假型型、、養(yǎng)養(yǎng)老老型型為為主主，，兼兼有有本本地地改改善善型型客客戶戶。。銷售售情情況況：：銷銷售售速速度度一一般般，，受受一一定定程程度度的的宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控影影響響。。THANKS！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。01:54:1601:54:1601:541/5/20231:54:16AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2301:54:1601:54Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。01:54:1601:54:1601:54Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2301:54:1601:54:16January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20231:54:16上午01:54:161月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月231:54上午午1月-2301:54January5,202316、行動出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/51:54:1601:54:1605January2023