XXXX年中原武漢金地格林春岸北區(qū)別墅價格策略

金地格林春岸北區(qū)別墅價格策略

目錄一、定價策略二、別墅樓市環(huán)境及產(chǎn)品分析三、北區(qū)/南區(qū)別墅均價四、北區(qū)別墅價格表形成定價策略Part1春岸2011年銷售目標(biāo)為5.26億，占公司總銷售目標(biāo)的17%；其中別墅產(chǎn)品占項目總金額的41%。

別墅是春岸實(shí)現(xiàn)2011年度銷售目標(biāo)的重要籌碼！2011年春岸別墅銷售目標(biāo)為43套。根據(jù)項目別墅“小步快跑”的推售策略，2-4季度別墅銷售目標(biāo)分解如下：南區(qū)別墅于2010年4月入市，銷售一年時間，截止目前已售10套，均是景觀資源最好的端頭產(chǎn)品，成交均價10886元/㎡。高性價比的價格優(yōu)勢快速走量2011年別墅是項目全年銷售工作重點(diǎn)，且任務(wù)艱巨。因此，在當(dāng)前市場環(huán)境下，提高產(chǎn)品形象價值，打造高性價比是完成別墅銷售任務(wù)的必要條件。別墅定價策略：銷售策略逆市下，打開市場，形成熱銷快速走量，搶占市場先機(jī)價格策略——以高性價比的優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)快速銷售別墅樓市環(huán)境及產(chǎn)品分析Part22010年武漢別墅市場整體成交總量小，成交量最好的區(qū)域集中在湯遜湖片區(qū)，成交排名前10名別墅樓盤平均55套/年。2010年武漢市別墅成交量為668套，別墅成交面積為19.53萬平方米，成交金額22.57億，成交均價11555.12元/平方米。

銷量最好的前10名中，銷量最好的湯遜湖片區(qū)2010年別墅成交量共239套，占武漢市2010年別墅成交總量的35.8%。前10名樓盤成交套數(shù)大部分在50套左右。

價格決定銷售量，盤龍城寶安中國院子，別墅面積220平米的，均價7000元，總價在100萬左右。年成交量150套。2010年全年東西湖區(qū)別墅墅成交總量為為79套。2011年年初受新政政影響，武漢漢整體別墅市市場呈急劇下降趨勢勢，2011年東西湖片區(qū)區(qū)別墅將遇更更大的銷售阻阻力。2010年整個東西湖湖片區(qū)核心別別墅樓盤所賣賣套數(shù)為79套，成交量量相當(dāng)小。。片區(qū)核心別別墅大部分分為2010年之前剩余余的產(chǎn)品，，2010年并未推出出新產(chǎn)品。。2010年，片區(qū)項項目整體市市場推盤量量相當(dāng)小，，且蓄客時時間非常久久，基本用用了一年的的消化時間間。2010年整個東西西湖片區(qū)樓樓盤成交情情況非常不不理想。2010年4月之后，由由于二套房房首付比例例提高至50%，導(dǎo)致下半半年銷量情情況明顯下下降。新政后，別別墅成交情情況非常不不理想，導(dǎo)導(dǎo)致2011年別墅推售售壓力劇增增。競爭對手產(chǎn)產(chǎn)品分析一一：萬科高高爾夫項目產(chǎn)品：：產(chǎn)品舒適度度欠佳，但但景觀設(shè)計計較好；項目本體分分析地下室一層二層三層聯(lián)排：298平米（五房房兩廳四衛(wèi)衛(wèi)）中庭中庭含有中庭，，增加了采采光面；16米面寬太窄窄，25.7米進(jìn)深過長長；2露臺、庭院院較多，但但地下室面面積過?。唬?別墅全部臨臨湖，景觀觀面較佳4私密性較差差，與高層層距離較近近5競爭對手產(chǎn)產(chǎn)品分析二二：銀湖翡翡翠項目產(chǎn)品別別墅—湖景資源較較為開闊，，但整體設(shè)設(shè)計風(fēng)格相相對陳舊項目本體分分析一層二層地下室項目產(chǎn)品別別墅面積（（地上建筑筑面積）有有260平米左右。。優(yōu)勢在于于別墅均有有獨(dú)立雙車車位和較大大面積的地地下室。從別墅的戶戶型圖可以以看出，別別墅的整體體設(shè)計風(fēng)格格顯得有些些相對陳舊舊。別墅產(chǎn)品本項目北區(qū)區(qū)別墅產(chǎn)品品分析：三三面環(huán)湖湖，景觀資資源豐富，，獨(dú)立成團(tuán)團(tuán)，私密性性好北區(qū)別墅北區(qū)別墅三三面環(huán)湖，，景觀資源源豐富，獨(dú)獨(dú)立成團(tuán)，，私密性好好。北區(qū)別墅的的位置說明明：南面與南區(qū)區(qū)別墅和10#樓相鄰北面為緊鄰鄰北區(qū)公園園。東面、西面面為寬闊湖湖景北區(qū)公園北區(qū)別墅的的產(chǎn)品說明明：共59套聯(lián)排別別墅景觀上：21、23、25棟別墅景觀觀資源最好好11、16、19、22、24棟01號房湖景資資源最好21、18、15、13棟東邊端頭頭別墅湖景景資源最好好產(chǎn)品上：280平米的產(chǎn)品品多個庭院院，在戶型型上優(yōu)于260平米的產(chǎn)品品11、16、19、22、24、25棟的01、02號房和1302、1303、1503、1504號房共16套別墅是單單車位。私密性上：：11、12、13棟的緊鄰10棟高層，私私密性較差差采光上：11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、22、24、25棟別墅端頭頭戶型的采采光優(yōu)于中中間戶型項目別墅產(chǎn)產(chǎn)品主要賣賣點(diǎn)：1、三重庭院院，360°全景露臺。。2、大面寬、、短進(jìn)深，，9米調(diào)高客廳廳。3、主人全層層私屬尊崇崇空間。4、配送約120㎡地下空間間。5、順勢建房房，坡地建建筑。7、超大落地地窗，兼顧顧景觀與私私密性。8、地下陽光光車庫，部部分為雙子子車庫。北區(qū)/南區(qū)別墅均均價Part3別墅成交客客戶核心關(guān)關(guān)注點(diǎn)——從武漢客戶戶敏感度看看，客戶核核心關(guān)注的的是項目的片區(qū)區(qū)交通的便利利性配套的完善善性別墅產(chǎn)品體體現(xiàn)的檔次次得分最高得分最低本項目“聯(lián)排”產(chǎn)品得分情情況——金山大道片片區(qū)“聯(lián)排排”比較參參考金山大道片片區(qū)的自然然資源非常常好，客戶戶普遍認(rèn)可可的萬科和和銀湖翡翠翠的別墅，，該片區(qū)看看湖景、單單邊位的TH今年預(yù)計價價格在1.3-1.5萬。吳家山片區(qū)區(qū)環(huán)境資源源略次與金金銀湖，客客戶認(rèn)可度度比較低，，前期別墅墅較為老式式，且位置置較遠(yuǎn)，整整體競爭力力較弱，前前期成交均均價8000元/平方吳家山片區(qū)區(qū)“聯(lián)排””比較參考考本片區(qū)是緊緊鄰三環(huán)，，離城市中中心近，別別墅供應(yīng)量量較少，多多為高層剛剛需產(chǎn)品，，臥龍原墅墅預(yù)計6月推出，交交通便利，，容積率低低，預(yù)計均均價13000元/平方金銀湖三環(huán)環(huán)片區(qū)“聯(lián)聯(lián)排”比較較參考產(chǎn)品形象高低高銀湖翡翠臥龍別墅萬科高爾夫夫沿海賽洛城城格林春岸第一梯隊別別墅：老牌牌別墅區(qū)，，以便利的的交通、成成熟的社區(qū)區(qū)、精美的的園林、優(yōu)優(yōu)良的景觀觀為核心賣賣點(diǎn)，客戶戶認(rèn)可度高高第二梯隊別別墅：新興興別墅區(qū)，，臥龍別墅墅以其優(yōu)良良的配套（（雙地鐵配配套）及良良好的產(chǎn)品品品質(zhì)構(gòu)筑筑核心競爭爭力景觀、性價價比景觀、產(chǎn)品品、社區(qū)雙地鐵別墅墅性價比品牌、景觀觀、園林、、社區(qū)本項目別墅墅定位：由由于位置較較偏，產(chǎn)品品密度較高高，項目與與片區(qū)別墅墅比競爭力力較弱，處處于第二梯梯隊本項目“聯(lián)聯(lián)排”產(chǎn)品品定價比準(zhǔn)準(zhǔn)打分通過市場比比較法組合合出本項目目聯(lián)排按照市場比比準(zhǔn)均價約約為：11871元/平方米均價比準(zhǔn)前前提:項目展示到到位達(dá)市場場高端別墅墅項目標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn),有足夠客戶戶基礎(chǔ)，無無影響政策策出臺.設(shè)本項目“聯(lián)排”均價為：PxP1=折實(shí)均價×權(quán)重×本項目得分分/該項目得分分(P2、P3……P7的算法同P1)Px=P1+P2+P3+P4+P5+P6+P7本項目“聯(lián)聯(lián)排”產(chǎn)品品均價定位位（靜態(tài)比準(zhǔn)準(zhǔn)，未考慮慮銷售速度度；定位于于二類聯(lián)排排價格水平平）北區(qū)別墅的的均價制定定：因此，北區(qū)區(qū)別墅定價價需務(wù)實(shí)、、謹(jǐn)慎。。。。銷售均價為為11500元/平方米。北區(qū)別墅根根據(jù)前面的的市場權(quán)重重價格分析析結(jié)合目前的的市場新政政的影響最終為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全年43套的艱巨任任務(wù)南區(qū)別墅31套，整體均價價12000元/平方米，別墅銷售從從2010年4月至今，12個月成交10套，成交情況況不理想。。南區(qū)別墅銷銷售分析：：南區(qū)已售別別墅10套，都是景景觀資源好好的端頭別別墅，成交交均價10886元/平方米。剩余別墅墅21套（不包括括樣板間））。景觀好視野開闊戶型好已售房源未售房源景觀差視野差戶型一般售價10886元/平方米售價12130元/平方米在逆市環(huán)境境下，目前前別墅價格格并無上漲漲空間，因因此，南區(qū)區(qū)別墅剩余余產(chǎn)品價格格是不合理理的。素質(zhì)好的產(chǎn)產(chǎn)品素質(zhì)差的產(chǎn)產(chǎn)品南區(qū)別墅滯滯銷南區(qū)別墅價價格調(diào)整：：同時參考北北區(qū)別墅9500——13200元的別墅單單價，為了了合理的配配合北區(qū)別別墅銷售，，均衡走貨貨。南區(qū)剩剩余素質(zhì)較較差產(chǎn)品均均價定位9500元/㎡比較合理銷售均價為為9500元/平方米。由于目前剩剩余產(chǎn)品都都是素質(zhì)較較差的別墅墅產(chǎn)品，根根據(jù)南區(qū)別別墅前期銷銷售素質(zhì)好好的產(chǎn)品價價格10880元/㎡進(jìn)行分析析,南區(qū)剩余產(chǎn)產(chǎn)品比已售售產(chǎn)品在素素質(zhì)上比較較：在景觀上相相差1000元/㎡在視野開闊闊度上相差差600元/㎡市場上漲空空間200元/㎡(結(jié)合目前金金銀湖市場場今年和去去年別墅銷銷售的上漲漲幅度）北區(qū)別墅價價格表形成成Part4結(jié)合對項目目的入市背背景、項目目競爭環(huán)境境等方面的的分析，建建議在價格格的制定上上采取以下下策略：》拉大總價差差，均衡走走貨策略：拉大端頭和和中間別墅墅的價差，，以合理的的價差設(shè)置置，保證項項目整體的的均衡銷售售?！芳?xì)分產(chǎn)品，，合理設(shè)置置景觀戶型型差：對產(chǎn)品進(jìn)行行細(xì)分，提提高優(yōu)質(zhì)湖湖景別墅價價格，降低低中間資源源較差的單單位價格，，分流集中中在端頭的的意向客戶戶。通過合理的的價格體系系，快速走走貨價格表的制制定標(biāo)準(zhǔn)一、每棟別別墅戶型差差：280平米較260平米多個庭庭院，且基基本都位于于端頭，端端頭景觀資資源好，戶戶型優(yōu)于明明顯。11、12、16、19、22、24棟別墅兩端端頭13、15、18、21棟別墅東邊邊端頭23、25棟別墅西邊邊端頭280平米產(chǎn)品二、每棟別墅景景觀差：根根據(jù)不同景景觀資源，，別墅景觀觀跳差500-1800元不等。三、視野采采光不同：：11棟4號別墅和12棟5套別墅被10棟小高層遮遮擋，采光光視野差，，價差減800元13棟1301、1302別墅南面被被商業(yè)建筑筑遮擋，價價差減600元四、朝向差差：五、車位配配置差：六、最好別別墅單元：：七、最差別別墅單元：：八、匯總分分析：每棟別墅單單位整體價價格均衡，，東西各有有景觀和朝朝向優(yōu)勢。。進(jìn)行綜合權(quán)權(quán)衡相似產(chǎn)產(chǎn)品價格差差，有利于于客戶引導(dǎo)導(dǎo)和選擇。。最好最差分戶價格表表形成工具具：P=基準(zhǔn)價+戶型調(diào)差、、附贈面積積調(diào)差+朝向、景觀觀、車位差差、噪音差差、視野+特殊調(diào)差七、項目總總價：附件：價格格表ThanksforyourattentionWishyouagoodday!9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。00:23:1100:23:1100:231/5/202312:23:11AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2300:23:1100:23Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。00:23:1100:23:1100:23Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2300:23:1100:23:11January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月202312:23:11上上午00:23:111月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:23上上午1月-2300:23January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/50:23:1100:23:1105January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。12:23:11上上午午12:23上上午午00:23:111月月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。00:23:1100:23:1100:231/5/202312:23:11AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2300:23:1100:23Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。00:23:1100:23:1100:23Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2300:23:1100:23:11January5,202314、意志志堅強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月202312:23:11上上午午00:23:111月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月2312:23上上午1月-2300:23January5,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/50:23:1100:23:1105January202317、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。12:23:11上上午12:23上上午00:23:111月-239、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談?wù)勗捲??！?0:23:1100:23:11