XXXX伊通瑞祥家園項(xiàng)目整體推廣策略案

默奇（長(zhǎng)春）地產(chǎn)顧問有限公司2012伊通瑞祥家園營(yíng)銷推廣策略案目錄市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析客群分析項(xiàng)目定位整合建議推廣策略同志，多配些圖片吧，盡量是有些文化韻味的吧，如果是推廣活動(dòng)配圖片，可以根據(jù)活動(dòng)的內(nèi)容加圖片，順序如有不同想法可以調(diào)整，加上市場(chǎng)部分和園林景觀建議方案基本就全了，辛苦！一、市場(chǎng)分析推廣背景1、伊通縣作為吉林省三四線中小縣城，其經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)觀念、生活習(xí)性等與一二線城市有著本質(zhì)的區(qū)別，因而其營(yíng)銷策略與推廣方式也大相徑庭。2、要制訂伊通瑞祥家園項(xiàng)目本年度推廣方式之前，首先要總結(jié)以往營(yíng)銷推廣經(jīng)驗(yàn)，分析我們項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群體，了解他們的接觸媒體渠道，他們的主要來(lái)源構(gòu)成，他們的消費(fèi)實(shí)力與生活習(xí)慣，進(jìn)而探討于其相對(duì)應(yīng)的推廣方式。二、項(xiàng)目賣點(diǎn)分析傍水而建，南城新城發(fā)展核心區(qū)域賣點(diǎn)20萬(wàn)平米新中式風(fēng)情建筑，超脫伊通現(xiàn)有的建筑形態(tài)風(fēng)格賣點(diǎn)50-90平米全功能品質(zhì)樂居兩居/三居全社區(qū)框架結(jié)構(gòu)，超越磚混結(jié)構(gòu)伊通最安全，使用面積最高，戶型更改自由度最高的社區(qū)產(chǎn)品賣點(diǎn)多層住宅，高層洋房，中式別墅，大型商街產(chǎn)品層層升級(jí)，商住配套優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬產(chǎn)品組合賣點(diǎn)伊通河景景、中式式風(fēng)情園園林美景景，商業(yè)風(fēng)景景，公園園美景，，生活情情景，美美不勝收收……人居環(huán)境境賣點(diǎn)三、項(xiàng)目目屬性分分析高尚品質(zhì)質(zhì)社區(qū)1、別墅墅產(chǎn)品支支撐起整整個(gè)項(xiàng)目目的高端端形象。。2、多層層及高層層產(chǎn)品的的存在，，使得整整個(gè)項(xiàng)目目不是一一個(gè)純正正的高端端社區(qū)。。3、新中中式建筑筑形態(tài)及及園林，，園區(qū)高高品質(zhì)的的文化生生活方式式，賦予予項(xiàng)目豐豐富的文文化內(nèi)涵涵。所以，在在這個(gè)不不同產(chǎn)品品組合形形式下的的社區(qū)，，雖然不不完全具具備高端端社區(qū)屬屬性，但但卻具有有高尚的人人文居住住品質(zhì)。四、客群群掃描根據(jù)儲(chǔ)備備客戶及及成交客客戶整理理分析，，現(xiàn)購(gòu)買買群體無(wú)無(wú)外乎五類：事業(yè)單位位私營(yíng)業(yè)主主林牧場(chǎng)職職工外出勞務(wù)務(wù)人員下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)公務(wù)員員，鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)主主注：事業(yè)業(yè)單位包包括公務(wù)員、、人民教教師、醫(yī)醫(yī)生、金金融系統(tǒng)統(tǒng)職工等）目標(biāo)客群群此外，縣縣城地域域有一個(gè)個(gè)特點(diǎn)就就是小，，所以信信息在人人與人之之間的傳傳播速度度很快。。由于縣縣城的狹狹小，居居住在伊伊通縣的的人們大大多相互互認(rèn)識(shí)，，在縣城城內(nèi)真可可謂抬頭頭不見低低頭見，，城東發(fā)發(fā)生點(diǎn)什什么事當(dāng)當(dāng)天城西西的人就就能馬上上知道。。所以客客戶的口口碑是決決定項(xiàng)目目銷售好好壞的關(guān)關(guān)鍵所在在，是最最好的廣廣告方式式，良好好的企業(yè)業(yè)形象及及人際關(guān)關(guān)系所帶帶來(lái)的附附加值不不容低估估和忽視視。消費(fèi)心理理1、從眾眾心理嚴(yán)嚴(yán)重，愛愛湊熱鬧鬧；2、相對(duì)對(duì)的貪小小便宜，，注重實(shí)實(shí)惠?？h城的特特點(diǎn)是：：縣城人的的視野、、理念相相對(duì)狹窄窄，同時(shí)時(shí)又更重重實(shí)在。。所以利利益重于于理念、、物質(zhì)勝勝于精神神，他們們的“尊尊貴”、、“榮耀耀”都需需要實(shí)物物體現(xiàn)。。所以，，相對(duì)而而言，推推廣渠道道越小眾眾越好。。大眾媒媒體除了了戶外看看板，報(bào)報(bào)紙、電電視、包包括公交交車都進(jìn)進(jìn)不了他他們的視視野，這這與生活活習(xí)慣和和到達(dá)率率有關(guān)。。所以文文藝娛樂樂及趣味味活動(dòng)、、傳單、、短信、、老客戶戶介紹等等能產(chǎn)生生小圈子子議論的的形式會(huì)會(huì)更勝一一籌。五、項(xiàng)目目定位新中式，，城市“養(yǎng)心””宅院項(xiàng)目功能能定位“幽美””生活穿過車水水馬龍的的喧囂里里回到了了自家的的院落。。神情悠閑閑，沐浴浴著都市市午后的的陽(yáng)光，，目光依舊舊戀著中中國(guó)古典典的藍(lán)印印花布，，唇邊綿延延流淌著著菊花茶茶特有的的清香。。20萬(wàn)平平米“新新中式””庭園項(xiàng)目形象象定位現(xiàn)代文明明里久違違了的““院落落生活””曾經(jīng)最親親切的，，最熟悉悉的生活活方式和諧的鄰鄰里的院院落之美美此處，鑒鑒證中華華五千年年的建筑筑智慧項(xiàng)目文化化提煉六、項(xiàng)目目整合策策略項(xiàng)目整合合策略---案案名傳播播整合項(xiàng)目案名名策略“瑞祥家家園”，，有中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)的的文化意意味，但但是文化化意味不不強(qiáng)烈，，在傳播播上沒有有很強(qiáng)的的識(shí)別性性，且用用此名稱稱也無(wú)法法很好的的表現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目別墅墅產(chǎn)品的的高端屬屬性和其其他產(chǎn)品品的文化化品質(zhì)，，建議將將瑞祥家家園作為為項(xiàng)目的的整體案案名，項(xiàng)項(xiàng)目的三三種產(chǎn)品品多層，，別墅，，高層作作為三種種組團(tuán)，，分別制制定推廣案名名。組團(tuán)案名名瑞祥家園園多層組組團(tuán)：學(xué)士府瑞祥家園園別墅組組團(tuán)：翰林園瑞祥家園園高層組組團(tuán)：進(jìn)士第瑞祥家園園仿古商商街：唐人街項(xiàng)目整合策略略---園林林建設(shè)建議七、營(yíng)銷推廣廣策略項(xiàng)目營(yíng)銷推廣廣目前存在的的問題1、地產(chǎn)品牌的影影響力，開發(fā)發(fā)商給予市場(chǎng)場(chǎng)的信心需要要建立。2、伊通縣經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平平較低，財(cái)政政收入微薄，，目標(biāo)客戶群群狹小。3、項(xiàng)目產(chǎn)品品線繁多冗長(zhǎng)長(zhǎng)，開發(fā)周期期長(zhǎng)。4、項(xiàng)目所在在地遠(yuǎn)離舊城城區(qū)，交通不不便，周邊配配套設(shè)施欠缺缺。項(xiàng)目營(yíng)銷機(jī)會(huì)會(huì)1、老城區(qū)人口擁?yè)頂D，住宅環(huán)環(huán)境差，城市市體質(zhì)擴(kuò)容迫迫在眉睫。2、伊通向西西向北發(fā)展，，東部可開發(fā)發(fā)地塊較少，，產(chǎn)品稀缺。。3、景觀公園園和學(xué)校建立立，為項(xiàng)目增增加營(yíng)銷賣點(diǎn)點(diǎn)。4、伊通河改改造工程正在在進(jìn)行中，增增加了項(xiàng)目的的外部風(fēng)景線線。推盤次序：多多層組團(tuán)學(xué)士士府別別墅組團(tuán)翰翰林園高高層組團(tuán)團(tuán)進(jìn)士第用多層實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目熱銷打開開銷售局面，，為別墅銷售售奠定伏筆用別墅銷售實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售售價(jià)值的提升升高層最后可順順?biāo)浦郏?xiàng)項(xiàng)目整體銷售售價(jià)值已經(jīng)完完全體現(xiàn)。產(chǎn)品推廣次序序各階段推廣策策略7月項(xiàng)項(xiàng)目重磅亮相相營(yíng)銷思路大型戶外廣告告先期進(jìn)行本本項(xiàng)目整體形形象宣傳，同同時(shí)配合產(chǎn)品品說明會(huì)大型型活動(dòng)，以達(dá)達(dá)到全城知曉曉，家家談?wù)撜?，制造大聲聲?shì)引起市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注，制造造人文傳播。。項(xiàng)目形象出街街宣傳形式：媒體全城占領(lǐng)領(lǐng)全城告告知跨街天橋，燈燈桿廣告同時(shí)時(shí)整體形象出出街供求世界、項(xiàng)項(xiàng)目宣傳單同同日全城派發(fā)發(fā)告知產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)日期出街內(nèi)容：重點(diǎn)推出兩個(gè)個(gè)首開首開伊通〖新新中式，城市市“養(yǎng)心”宅宅院〗首開伊通〖““三高”多層層框架住宅〗〗忽如一夜春風(fēng)風(fēng)來(lái)，千樹萬(wàn)萬(wàn)樹梨花開產(chǎn)品說明會(huì)推廣活動(dòng)：瑞瑞祥家園產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)活動(dòng)主題：欣欣賞“新中式式城市養(yǎng)心美美宅”，觀看看最熱電影時(shí)間：形象廣廣告出街后的的第一個(gè)周末末告知：供求世世界，宣傳單單，營(yíng)銷中心心置業(yè)顧問地點(diǎn):伊通縣縣電影院放映映廳活動(dòng)內(nèi)容：現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)大屏幕介介紹項(xiàng)目形象象及產(chǎn)品，公公司開發(fā)理念念，項(xiàng)目區(qū)域域未來(lái)發(fā)展?jié)摑摿?。免費(fèi)觀看最近近熱映電影一一場(chǎng)（熱場(chǎng)））現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)項(xiàng)目目宣傳單，憑憑入場(chǎng)券至售售樓處可領(lǐng)取取小禮品（印有項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)志的鑰匙鏈鏈，手機(jī)鏈，，手機(jī)套等））參加資格：至至營(yíng)銷中心領(lǐng)領(lǐng)取活動(dòng)入場(chǎng)場(chǎng)券，活動(dòng)根根據(jù)場(chǎng)地限定定人數(shù)活動(dòng)目的：全全城關(guān)注，全全城熱議8月近近距距離接觸營(yíng)銷思路戶外廣告繼續(xù)續(xù)延續(xù)；通過過7月份的形形象宣傳和推推廣活動(dòng)，項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)具備備很高的知名名度，此時(shí)乘乘勝追擊，將將項(xiàng)目的產(chǎn)品品信息以點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)的方式跟跟進(jìn)一步傳播播到目標(biāo)客群群當(dāng)中去。面對(duì)面的溝通通1、派發(fā)傳單派發(fā)人群：沿沿街商鋪，酒酒店，超市；；商場(chǎng)購(gòu)物人人群，中小學(xué)校接送送還孩子的學(xué)學(xué)生家長(zhǎng)企事業(yè)單位，，行政部門（（可以通過夾夾報(bào)的方式））派單內(nèi)容：不不虛張聲勢(shì)，，將產(chǎn)品信息息直接宣傳，，重點(diǎn)傳播框框架式住宅的的優(yōu)點(diǎn)，進(jìn)行行教育引導(dǎo)，，同時(shí)發(fā)布樓樓層防水，外外墻保溫，物物業(yè)管理等，，盡量用數(shù)字字說話；另外外就是促銷信信息，比如買買房就贈(zèng)送：：送家電、送送禮品、送面面積、送現(xiàn)金金！2、“住宅””下鄉(xiāng)包裝2—3臺(tái)臺(tái)宣傳車在各各鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展，，主要是下鄉(xiāng)鄉(xiāng)拓展宣傳項(xiàng)項(xiàng)目，同時(shí)派派發(fā)宣傳單，，并在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建建立“聯(lián)絡(luò)站站”，找到交交通員，負(fù)責(zé)責(zé)聯(lián)絡(luò)客戶，，組織客群進(jìn)進(jìn)城看房。3、框架式住住宅的“三高高”說明會(huì)（（高安全，高高得房率，高高自由度）通過框架式住住宅產(chǎn)品說明明會(huì)讓客戶對(duì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生生更高的項(xiàng)目目忠誠(chéng)度，從從而增加客戶戶的購(gòu)買欲望望，同時(shí)在伊伊通這樣的城城市，顧客更更相信眼見為為實(shí)，所以框框架式住宅產(chǎn)產(chǎn)品說明會(huì)會(huì)會(huì)起到很好的的促進(jìn)銷售的的作用。4、“金福福”卡認(rèn)購(gòu)，，客戶積累凡在開盤前與與售樓處認(rèn)購(gòu)購(gòu)金福卡的客客戶，均可憑憑金?？ㄏ硎苁荛_盤所有優(yōu)優(yōu)惠互動(dòng)之后后價(jià)格98折折的再優(yōu)惠待待遇，金?？▽?duì)外只辦理理200組客客戶，實(shí)際按按客戶要求可可適當(dāng)增加數(shù)數(shù)量。（作為為一次內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)）框架式住宅的的“三高”說說明會(huì)暨學(xué)士士府組團(tuán)產(chǎn)品品推介會(huì)活動(dòng)主題：體驗(yàn)“新結(jié)構(gòu)”建建筑，創(chuàng)造全新生生活方式活動(dòng)時(shí)間：2012年8月初活動(dòng)目的：進(jìn)一步加深框框架式結(jié)構(gòu)的的市場(chǎng)教育，，增強(qiáng)客戶的的購(gòu)買欲望。?；顒?dòng)內(nèi)容：1、框架式建建筑的模型展展示與講解2、學(xué)士府組組團(tuán)產(chǎn)品推介介會(huì)階段性重要事事件說明9月學(xué)士士府組團(tuán)正式式開盤營(yíng)銷思路通過7、8月月客戶的積累累、開盤前的的“金福卡””內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，，開盤派單，，廣告、下鄉(xiāng)鄉(xiāng)宣傳、促銷銷活動(dòng)等的不不斷對(duì)購(gòu)買客客群的近距離離接觸，在達(dá)達(dá)到一定的客客群積累后進(jìn)進(jìn)行開盤，開開盤及開盤后后相應(yīng)舉辦促促銷活動(dòng)。樣板區(qū)參觀（（9月上旬---中旬））1、推廣主題題：品鑒新中中式城市養(yǎng)心心宅院眼見為實(shí)的““未來(lái)生活””2、時(shí)間：樣樣板區(qū)落成，，通過營(yíng)銷中中心告知登記記業(yè)主及購(gòu)卡卡業(yè)主至項(xiàng)目目地參觀，為為開盤進(jìn)行預(yù)預(yù)熱，對(duì)項(xiàng)目目形象宣傳進(jìn)進(jìn)行再次加溫溫。階段性重要事事件說明項(xiàng)目開盤（9月中旬）1、開盤主題題：恭請(qǐng)學(xué)士士入府2、開盤互動(dòng)動(dòng)：開盤黃金金日，大禮傾傾囊送活動(dòng)內(nèi)容：開開盤當(dāng)日購(gòu)房房的前50名名客戶，參加加購(gòu)房大抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)活動(dòng)（中獎(jiǎng)獎(jiǎng)率100%）獎(jiǎng)品分類：特等獎(jiǎng)1名---“學(xué)士士府”5萬(wàn)元元裝修基金一等獎(jiǎng)1名---“學(xué)士士府”2萬(wàn)萬(wàn)元裝修基金金二等獎(jiǎng)3名名---““學(xué)士府””1萬(wàn)元元裝修基金金三等獎(jiǎng)5名名---““學(xué)士府””8000元裝修修基金四等獎(jiǎng)10名---“學(xué)士府府”5000元裝修修基金五等獎(jiǎng)30名---“學(xué)士府府”1000元裝修修基金階段性重要事事件說明2、以老帶新，，大禮相送活動(dòng)形式：開盤后凡由已已成交業(yè)主介介紹的成交的的，新、老客客戶均有現(xiàn)金金大禮相送。?；顒?dòng)內(nèi)容：1、老客戶簽簽約后贈(zèng)送一一張“親情卡卡”，親情卡卡由老客戶簽簽名領(lǐng)取，此卡為為老客戶贈(zèng)送送擬購(gòu)房親友友使用。2、新客戶持持親情卡購(gòu)房房后，老客戶戶可獲贈(zèng)現(xiàn)金金2000元元。3、新客戶可可直接享受9.7折優(yōu)惠惠。10月-12月產(chǎn)產(chǎn)品熱銷繼續(xù)保持項(xiàng)目目的宣傳熱度度：1、老帶新2、住宅下下鄉(xiāng)3、、派發(fā)傳單教師節(jié)感恩團(tuán)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)活動(dòng)主題：教師節(jié)買房送送大禮------感恩恩活動(dòng)周活動(dòng)時(shí)間：2012年9月5日-2012年9月11日活動(dòng)目的：針對(duì)市區(qū)及周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)學(xué)校校的老師進(jìn)行行宣傳，促成成意向團(tuán)購(gòu)。?；顒?dòng)內(nèi)容：1、活動(dòng)周期期間來(lái)訪售樓樓處的老師將將獲得鮮花作作為教師節(jié)的的禮物。2、活動(dòng)周期期間教師可憑憑《教師資格格證》購(gòu)買任任意戶型，在在基本的優(yōu)惠惠額度外，可可還享受購(gòu)房房最高優(yōu)惠厚厚禮。（僅限限本人）3、5名以上上教師購(gòu)房將將享受教師節(jié)節(jié)感恩優(yōu)惠活活動(dòng)基金。階段性重要事事件說明營(yíng)銷推廣渠道道1、禮品紙盒盒印刷帶有“藍(lán)藍(lán)海公館”的的禮品紙盒，，在伊通高檔檔飯店發(fā)放使使用，也可直直接在企事業(yè)業(yè)單位前發(fā)放放，因其實(shí)用用有價(jià)值，將將起到很好的的宣傳作用。。2、購(gòu)物袋宣宣傳為伊通主要商商場(chǎng)和超市提提供印有藍(lán)海海公館的購(gòu)物物袋，質(zhì)量好好一點(diǎn)的塑料料袋，可以讓讓客戶重復(fù)實(shí)實(shí)用，能夠起起到很廣的宣宣傳效果。3、條幅廣廣告在樓體上懸掛掛條幅，釋放放項(xiàng)目信息。。4、節(jié)假日活活動(dòng)伊通是滿族自自治縣，在漢漢族和滿族兩兩個(gè)民族上有有很多的大型型節(jié)日，可以以組織一到兩兩次由企業(yè)發(fā)發(fā)起贊助的大大型民族活動(dòng)動(dòng)，博得知名名度的同時(shí)獲獲得伊通人群群的好感。5、口碑傳播播新老業(yè)主聯(lián)誼誼會(huì)建材知識(shí)講座座及項(xiàng)目建材材展示銘謝賜教默奇（長(zhǎng)春））地產(chǎn)顧問公公司長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)2區(qū)10棟西西側(cè)姜先生TEL：8601640213844862660Changchuneconomicandtechnologicaldevelopmentzone2west10buildings9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。00:05:0500:05:0500:051/5/202312:05:05AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2300:05:0500:05Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:05:0500:05:0500:05Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2300:05:0500:05:05January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。05一一月202312:05:05上上午00:05:051月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:05上上午1月-2300:05January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/50:05:0500:05:0505January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。12:05:05上上午午12:05上上午午00:05:051月月-239、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。00:05:0500:05:0500:051/5/202312:05:05AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2300:05:0500:05Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。00:05:0500:05:0500:05Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2300:05:0500:05:05January5,202314、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月202312:05:05上上午午00:05:051月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月2312:05上上午1月-2300:05January5,202316、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/50:05:0500:05:0505January202317、空山新雨雨后，天氣氣晚來(lái)秋。。。12:05:05上上午12:05上午00:05:051月-239、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Thursd