n產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)手法之專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告

時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)最受歡迎的產(chǎn)品之一便是N+1戶(hù)型的小戶(hù)型產(chǎn)品，其主力客戶(hù)群為剛需首次置業(yè)者，而最吸引客戶(hù)的核心賣(mài)點(diǎn)便是低總價(jià)實(shí)現(xiàn)的高使用性及“買(mǎi)一送一房”的賣(mài)點(diǎn)，而如何實(shí)現(xiàn)此賣(mài)點(diǎn)便是我們所需探討的。N+1產(chǎn)品創(chuàng)新研究：方式：贈(zèng)送一半面積凸窗夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)目前市場(chǎng)常用戶(hù)型創(chuàng)新方式：陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶(hù)花園、內(nèi)庭院陽(yáng)臺(tái)結(jié)合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈(zèng)送一半面積。對(duì)小戶(hù)型而言，贈(zèng)送面積較少，逐漸被露臺(tái)取代。奇偶層送露臺(tái)，贈(zèng)送全部面積贈(zèng)送全部面積露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶(hù)花園、內(nèi)庭院凸窗夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)目前市場(chǎng)常用戶(hù)型創(chuàng)新方式：方式：贈(zèng)送全部面積入戶(hù)花園陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶(hù)花園、內(nèi)庭院凸窗夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)目前市場(chǎng)常用戶(hù)型創(chuàng)新方式：方式：贈(zèng)送一半面積入戶(hù)花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。內(nèi)庭院凸窗夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)目前市場(chǎng)常用戶(hù)型創(chuàng)新方式：陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶(hù)花園、內(nèi)庭院方式：贈(zèng)送一半面積內(nèi)庭院將室外景觀引入室內(nèi)，創(chuàng)造更私密的半室外空間，也可靈活用于擴(kuò)大室內(nèi)空間。贈(zèng)送面積效率非最高，但實(shí)用性較強(qiáng)。凸窗陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶(hù)花園、內(nèi)庭院凸窗夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)目前市場(chǎng)常用戶(hù)型創(chuàng)新方式：方式：贈(zèng)送全部面積凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開(kāi)闊感，但贈(zèng)送面積較小。層高小于2.20米的夾層不計(jì)建筑面積夾層陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶(hù)花園、內(nèi)庭院凸窗夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)目前市場(chǎng)常用戶(hù)型創(chuàng)新方式：方式：贈(zèng)送全部面積在層高允許的情況下，夾層產(chǎn)品具有較強(qiáng)的靈活性，贈(zèng)送的面積較多，但空間舒適度一般，市場(chǎng)接受度不高。復(fù)式陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶(hù)花園、內(nèi)庭院凸窗夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)目前市場(chǎng)常用戶(hù)型創(chuàng)新方式：方式：以自然層計(jì)算建筑面積復(fù)式產(chǎn)品分區(qū)明確，通高空間有較高舒適及尊貴感，以自然層計(jì)算建筑面積，面積有較大彈性。小戶(hù)型贈(zèng)送方式小結(jié)：創(chuàng)新方式贈(zèng)送方式實(shí)用指數(shù)適用性創(chuàng)新指數(shù)市場(chǎng)接受度陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積適用各種產(chǎn)品露臺(tái)贈(zèng)送全部面積適用各種產(chǎn)品入戶(hù)花園贈(zèng)送一半面積適用各種產(chǎn)品內(nèi)庭院贈(zèng)送一半面積適用各種產(chǎn)品凸窗贈(zèng)送全部面積適用各種產(chǎn)品夾層贈(zèng)送全部面積適用投資型產(chǎn)品復(fù)式贈(zèng)送部分面積適用高端產(chǎn)品新的測(cè)量規(guī)范出臺(tái)后受限制的贈(zèng)送方式：進(jìn)深大于2.4米、面積大于12平方米“陽(yáng)臺(tái)”計(jì)算全部建筑面積。

高度大于或等于2.2米、進(jìn)深大于0.6米“凸窗”計(jì)算全部建筑面積。進(jìn)深大于0.6米或高度大于2.2米“落地窗”計(jì)算全部建筑面積。

大于9平方米“異形入戶(hù)花園”計(jì)算全部建筑面積。新的測(cè)量量規(guī)范出出臺(tái)后已不能使使用的贈(zèng)送方方式：超大入戶(hù)戶(hù)花園、、陽(yáng)臺(tái)和和露臺(tái)可拆卸凸凸窗和可可打掉步步入式凸凸窗梁隱藏式衣衣柜兩個(gè)單元元之間的的空中過(guò)過(guò)道半封閉陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)中小戶(hù)型型定義所謂中小戶(hù)型其實(shí)是一個(gè)模糊的相對(duì)性（相對(duì)于大戶(hù)型）慨念，可以理解為具有相對(duì)完全的配套及功能齊全的“小面積住宅”。一般來(lái)說(shuō)，中小戶(hù)型在房間數(shù)量上不超過(guò)2個(gè)，衛(wèi)生間數(shù)量則以1個(gè)為主。中小戶(hù)型的面積標(biāo)準(zhǔn)通常也是不同的：深圳、北京、上海等大城市一般在80平米以下；而在一些二三線(xiàn)城市，則有可能達(dá)到90平米左右。另外，南方城市與北方城市相比，由于氣候的條件不同，也導(dǎo)致南方城市的中小戶(hù)型戶(hù)型面積相對(duì)要小一些。相對(duì)性區(qū)域性中小戶(hù)型型特點(diǎn)中小戶(hù)型型但雖然然面積較較小但并并簡(jiǎn)單的的不等于于檔次低低，比起起大戶(hù)型型，中小小戶(hù)型房房屋更需需要設(shè)計(jì)計(jì)合理，，功能齊齊全，在在不影響響居住的的前提下下，還具具備會(huì)客客、洗浴浴、做飯飯等功能能居住的的一般性性功能。。由于中小小戶(hù)型的的客戶(hù)特特點(diǎn)（年年輕的工工作人口口居多）），導(dǎo)致致其地理理位置一一般是在在市中心心，以及及稍遠(yuǎn)但但交通便便捷的地地方；周周邊或者者小區(qū)本本身的配配套設(shè)施施也比較較齊全。。由于戶(hù)型型面積較較小，也也使得中中小戶(hù)型型的總價(jià)價(jià)相對(duì)較較低，對(duì)對(duì)占市場(chǎng)場(chǎng)主導(dǎo)地地位的中中低收入入人群具具有較強(qiáng)強(qiáng)吸引力力。功能全地段好總價(jià)低特點(diǎn)點(diǎn)中小戶(hù)型型的定義義偷面積限限制政策策導(dǎo)讀“偷面面積””市場(chǎng)場(chǎng)背景景“偷面面積積”的的方法法綜述述市場(chǎng)結(jié)結(jié)論報(bào)告架架構(gòu)市場(chǎng)背背景—房?jī)r(jià)價(jià)因素素房?jī)r(jià)高高企使使許多多居民民相對(duì)對(duì)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力降降低，，造成成戶(hù)型型建筑筑面積積不斷斷變小小。由于房房?jī)r(jià)走走高，，導(dǎo)致致人們們?cè)谟杏邢薜牡馁?gòu)買(mǎi)買(mǎi)力情情況下下不得得不購(gòu)購(gòu)買(mǎi)小小戶(hù)型型單位位（其其實(shí)消消費(fèi)者者對(duì)寬寬大戶(hù)戶(hù)型需需求幾幾乎是是絕對(duì)對(duì)的）），因因此，，開(kāi)發(fā)發(fā)商為為消解解決消消費(fèi)者者對(duì)戶(hù)戶(hù)型面面積的的這一一心理理預(yù)期期與現(xiàn)現(xiàn)實(shí)之之間的的落差差，開(kāi)開(kāi)始進(jìn)進(jìn)行““偷面面積大大賽””，從從而適適當(dāng)滿(mǎn)滿(mǎn)足普普通消消費(fèi)者者在房房?jī)r(jià)高高企的的市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)下對(duì)對(duì)大面面積的的心理理需求求。房?jī)r(jià)收收入比比比值值提高高過(guò)快快，導(dǎo)導(dǎo)致人人們相相對(duì)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力力降低低。注：以以上數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)自各各城市市年度度統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒。深深圳““人均均可支支配收收入””在o5年年由于于統(tǒng)計(jì)計(jì)口徑徑發(fā)生生變化化而出出現(xiàn)下下降。。市場(chǎng)背背景—土地地成本本/市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)最近幾幾年，，土地地價(jià)格格開(kāi)始始直線(xiàn)線(xiàn)上升升，在在土地地價(jià)格格和房房?jī)r(jià)雙雙雙提提升的的情況況下，，建筑筑成本本在開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本中中的比比重實(shí)實(shí)際上上有所所下降降。在在此情情況下下，商商品住住宅由由于偷偷面積積而新新增的的建筑筑成本本在總總成本本當(dāng)中中并不不顯著著，對(duì)對(duì)于希希望在在市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中出出彩的的樓盤(pán)盤(pán)來(lái)看看，偷偷面積積具有有莫大大的吸吸引力力。土地成成本在在開(kāi)發(fā)發(fā)成本本中比比重加加，建建筑成成本比比重下下降。。市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的烈度度在加加強(qiáng)，，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新不不斷提提出新新的挑挑戰(zhàn)。。隨著樓樓市競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的不斷斷加劇劇，在在全國(guó)國(guó)大多多數(shù)地地區(qū)，，商品品房供供不應(yīng)應(yīng)求的的時(shí)代代已經(jīng)經(jīng)不復(fù)復(fù)存在在。市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)產(chǎn)品品創(chuàng)新新提出出了空空前的的挑戰(zhàn)戰(zhàn)，在在某種種程度度上，，偷面面積是是得到到開(kāi)發(fā)發(fā)商和和業(yè)主主雙方方都積積極追追捧的的為數(shù)數(shù)不多多的共共同語(yǔ)語(yǔ)言之之一。。市場(chǎng)背背景—70/90政政策/計(jì)算算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)06年年6月月推出出的70/90政策策對(duì)90平平米以以下的的中小小戶(hù)型型比重重作出出了強(qiáng)強(qiáng)制性性規(guī)定定，但但許多多樓盤(pán)盤(pán)由于于地段段和市市場(chǎng)的的差異異需要要更大大比重重的大大戶(hù)型型產(chǎn)品品，因因此，，在保保證建建筑面面積滿(mǎn)滿(mǎn)足政政策限限制的的前提提下，，通過(guò)過(guò)“偷偷面積積’的的方法法擴(kuò)大大戶(hù)型型的使使用面面積逐逐漸成成為一一種市市場(chǎng)主主流。。必須要要出的的是，，近乎乎全國(guó)國(guó)統(tǒng)一一的計(jì)計(jì)算建建筑面面積的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)存在在一定定的可可利用用空間間是導(dǎo)導(dǎo)致偷偷面積積出現(xiàn)現(xiàn)的直直接原原因。。除此之之外，，許多多地方方政府府出于于各種種各樣樣的考考慮，，在較較長(zhǎng)一一段時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)，對(duì)對(duì)于游游走的的法規(guī)規(guī)邊緣緣的偷偷面積積行為為也采采取了了近乎乎默認(rèn)認(rèn)的政政策，，這也也是偷偷面積積得以以產(chǎn)生生并發(fā)發(fā)展的的重要要前提提。70/90政策策限制制了戶(hù)戶(hù)型面面積，，使偷偷面積積成為為必要要。計(jì)算建建筑面面積的的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)存存在利利用空空間。。中小戶(hù)型的定義偷面積限制政策導(dǎo)讀“偷面積”市場(chǎng)背景“偷面積”的方法綜述市場(chǎng)結(jié)論報(bào)告架構(gòu)一般性方法分類(lèi)分析一般性性方法法低臺(tái)凸凸窗和和落地地凸窗窗主要方方法：把帶窗窗外墻墻向外外推移移，把把窗臺(tái)臺(tái)放到到最低低，做做成大大玻璃璃窗，，這樣樣在外外立面面上會(huì)會(huì)凸出出一部部分。。由于于現(xiàn)行行建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范范規(guī)定定2.2米米以下下空間間不計(jì)計(jì)入建建筑面面積，，只要要凸窗窗部分分層高高不超超過(guò)2.2米，，便可可有效效到面面積。。注意事事項(xiàng)：大凸窗窗設(shè)計(jì)計(jì)也會(huì)會(huì)帶來(lái)來(lái)諸如如外墻墻保溫溫、外外墻滲滲漏等等問(wèn)題題，需需要開(kāi)開(kāi)發(fā)商商在材材料、、建筑筑施工工上下下功夫夫。目前,“偷偷術(shù)””又有有了很很大改改進(jìn)，，在設(shè)設(shè)計(jì)圖圖紙中中和毛毛坯房房交付付時(shí)可可能會(huì)會(huì)有““低臺(tái)臺(tái)”，，但客客戶(hù)裝裝修時(shí)時(shí)，這這個(gè)““低臺(tái)臺(tái)”往往往可可以打打掉。。由于于本身身凸窗窗有2.2米的的層高高，加加上打打掉的的那部部分““低臺(tái)臺(tái)”，，凸窗窗部分分的層層高可可以達(dá)達(dá)到2.3米甚甚至更更高。。案例—招商城市主主場(chǎng)戶(hù)型32平米米，凸窗贈(zèng)送送面積達(dá)10平米。城市主場(chǎng)在偷面積創(chuàng)新處主要體現(xiàn)在大進(jìn)深的落地凸窗設(shè)計(jì)和可打掉的隱藏式凸窗上梁。戶(hù)型62平米凸窗贈(zèng)送面積達(dá)到9平米代表項(xiàng)目：大凸窗設(shè)計(jì)在深圳已經(jīng)屬于比較普遍的設(shè)計(jì)方式，目前市場(chǎng)上典型的項(xiàng)目有優(yōu)山美地的2房單位、僑香諾園的3房單位等。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：城市主場(chǎng)位于于八卦嶺片區(qū)區(qū)，總建面65400平平米，高層單單位，精裝修修中小戶(hù)型為為主，05年年銷(xiāo)售均價(jià)約約8000元元/平米。超大入戶(hù)花園園和大陽(yáng)臺(tái)主要方法：入戶(hù)花園和陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半半建筑面積，，通過(guò)做大入入戶(hù)花園和陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)“偷面積積”，這一招招不但能偷到到很大面積，，甚至能偷出出一個(gè)房間！！注意事項(xiàng)：凸陽(yáng)臺(tái)和凸凸入戶(hù)花園一一定要注意進(jìn)進(jìn)深，太深容容易影響房間間和下一層的的采光，太淺淺則難以形成成圍合成圈喝喝茶、聊天、、打牌的空中中庭院的感覺(jué)覺(jué)。入戶(hù)花園園應(yīng)該與戶(hù)內(nèi)內(nèi)保持一定高高差，否則無(wú)無(wú)法填浮土種種花草，不能能達(dá)到真正花花園的效果。。案例—富通城三期期1房2廳1衛(wèi)衛(wèi)，建筑面積積約50多平平米，入戶(hù)花花園贈(zèng)送一半半面積為3.84平米。。左上側(cè)戶(hù)型贈(zèng)贈(zèng)送面積約12平米。贈(zèng)贈(zèng)送部分為入入戶(hù)花園一半半面積和餐廳廳衛(wèi)生間(凸凸窗部分，全全送）2房2廳1衛(wèi)衛(wèi)，建筑面積積約70平米米，入戶(hù)花園園贈(zèng)送一半面面積為3.16平米。右下側(cè)戶(hù)型贈(zèng)贈(zèng)送面積約8平米。贈(zèng)送送部分同上。。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于寶寶安中心區(qū)濱濱海大道，總總建面148600平米米，三期戶(hù)型型面積在32～77㎡之之間，07年銷(xiāo)售價(jià)格格在12000-18000之間。。案例—云棲西岸閣建筑面積77.5平米建筑面積77.5平米上述戶(hù)型除采用入戶(hù)花園贈(zèng)送面積以外，還采用了大進(jìn)深的露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于前前海路西，總總建面19620平米，，高層單位，，07年銷(xiāo)售售價(jià)格在15000元/平米左右。。大露臺(tái)主要方法：無(wú)蓋露臺(tái)通常常采用退臺(tái)方方式實(shí)現(xiàn)，上上蓋高度達(dá)到到或超過(guò)二個(gè)個(gè)層高的陽(yáng)臺(tái)臺(tái)也視為露臺(tái)臺(tái)，均不計(jì)入入建筑面積，，是能偷到面面積最大的方方式。案例—鼎太風(fēng)華五五期01戶(hù)型露臺(tái)面積達(dá)到25.1平米；06戶(hù)型露臺(tái)面積達(dá)到25.9平米。04戶(hù)型露臺(tái)面積達(dá)到20.2+6.4=26.6平米。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于南山區(qū)前海路路西、桂廟路路南，第五期總建建面52725平米，高高層單位，05年銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格在11000元/平平米左右。帶帶大露臺(tái)戶(hù)型型開(kāi)盤(pán)非常受受市場(chǎng)歡迎，，開(kāi)盤(pán)即銷(xiāo)售售一空。案例—君悅龍庭小復(fù)式建筑面積為93平米，贈(zèng)送露臺(tái)面積為16.8平米。除露臺(tái)以，該戶(hù)型還設(shè)計(jì)有入戶(hù)花園，并通過(guò)利用雙層層高增加室內(nèi)使用空間。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于龍崗中心城，總建面172755平平米，高層單單位，08年年6月銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格在9200元/平米米左右。贈(zèng)送半地下室室主要方法：一樓住戶(hù)贈(zèng)送送半地下室，，有開(kāi)發(fā)商的的做法是通過(guò)過(guò)一個(gè)樓梯將將半地下室和和一樓客廳相相連，使得樓樓上樓下有機(jī)機(jī)結(jié)合起來(lái)。。有些則與入入戶(hù)花園結(jié)合合，成為一個(gè)個(gè)極富個(gè)人情情趣的私密空空間。注意事項(xiàng)：贈(zèng)送地下室存存在一定爭(zhēng)議議，按照相關(guān)關(guān)規(guī)定半地下下室應(yīng)該屬于于業(yè)主共有空空間，如果送送給只送給一一樓住戶(hù)則有有可能侵犯了了其他業(yè)主的的合法權(quán)益。。所以，一定定要有一份嚴(yán)嚴(yán)密的解釋條條款。案例—萬(wàn)科東海岸岸一般來(lái)說(shuō)，以以大戶(hù)型的別別墅類(lèi)產(chǎn)品贈(zèng)贈(zèng)送半地下室室的情況比較較多，中小戶(hù)戶(hù)型普通住宅宅產(chǎn)品贈(zèng)送半半地下室的情情況比較少見(jiàn)見(jiàn)。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于鹽鹽田區(qū)大梅沙沙區(qū)域，產(chǎn)品以聯(lián)排排別墅和高層層住宅等大戶(hù)戶(hù)型產(chǎn)品為主主，總建面約約為27.5萬(wàn)平米，06年聯(lián)排銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)在25000元元/平米左右右。由于交通通距離，東海海岸銷(xiāo)售進(jìn)度度相對(duì)較忙。。共享梯廳主要方法：電梯可以前前后雙開(kāi)門(mén)，，電梯開(kāi)門(mén)后后可以直接進(jìn)進(jìn)入房屋，將將以前的電梯梯等待區(qū)改為為私人空間，，把入戶(hù)門(mén)外外移，使得業(yè)業(yè)主可以多出出部分面積。。注意事項(xiàng)：共享梯廳無(wú)無(wú)疑增加了業(yè)業(yè)主對(duì)樓梯、、過(guò)道的使用用率，多出部部分會(huì)為客戶(hù)戶(hù)節(jié)省很多空空間，但對(duì)電電梯的配置要要求較高。案例—香詩(shī)美林電梯廳花園由由兩層高露臺(tái)臺(tái)組成，即每每?jī)蓪与娞萏輳d均有一個(gè)個(gè)近30—40平方米的的露臺(tái)，形成成了可供兩層層業(yè)主共同使使用梯廳花園園。所“偷的的面積”，是是下層的共享享梯廳花園。。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于深深南大道園博博園旁，高層住宅，，總建面約為為10萬(wàn)平米米，05年銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)在7500元/平米左右。。層高做高，增增加豎向利用用空間主要方法：這種做法已經(jīng)經(jīng)廣為流傳于于小戶(hù)型中。。在將房屋層層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至至更高后，在在上層做一個(gè)個(gè)層高低于2.2米的閣閣樓，使空間間得到充分利利用。在商商業(yè)建筑中，，由于對(duì)層高高限制不是很很強(qiáng)，因此，，可以做到層層高6米，入入伙驗(yàn)收后再再隔出一層。。常見(jiàn)的有LOFT建筑筑。注意事項(xiàng)：挑高房是利利用“層高””偷面積的一一種，如果規(guī)規(guī)劃中限高要要求限制，在在將房屋層高高做大意味著著整個(gè)項(xiàng)目的的建筑面積可可能減少。案例—鼎誠(chéng)國(guó)際由于住宅類(lèi)產(chǎn)品對(duì)層高的限制較多，因此，深圳的LOFT住宅產(chǎn)品相對(duì)較少，華強(qiáng)北鼎誠(chéng)國(guó)際的LOFT辦公空間具有一定的參考價(jià)值。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于福福田區(qū)振中路路，高層住宅，，總建面約84806平米，05年年銷(xiāo)售均價(jià)在在12500元/平米左左右。內(nèi)院露臺(tái)與空空中院館內(nèi)院露臺(tái)：兩層高的開(kāi)敞敞式空間，全全部不計(jì)入建建筑面積；；空中院館：一層高的開(kāi)敞敞式空間，計(jì)計(jì)算一半建筑筑面積，也稱(chēng)稱(chēng)為內(nèi)陽(yáng)臺(tái)。。雙層高內(nèi)院露露臺(tái)一層高空中院院館案例—天悅龍庭天悅龍庭的超超高內(nèi)院（內(nèi)內(nèi)院露臺(tái)）達(dá)達(dá)到兩層高，，增大了室內(nèi)內(nèi)的使用空間間；而窗外花花廊也有利于于美化環(huán)境，，但不增加建建筑面積。超高內(nèi)院建筑筑面積約為14平米超高內(nèi)院建筑筑面積約為13.2平米米項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于寶寶安新中心區(qū)區(qū)，高層住宅，，總建面約為為171000平米，05年銷(xiāo)售均均價(jià)在5400元/平米米左右。案例—深業(yè)新岸線(xiàn)線(xiàn)三期凹進(jìn)戶(hù)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算一半建筑面積。戶(hù)型面積101平米，空中院館建筑面積約5.8平米。戶(hù)型面積142平米，空中院館建筑面積約9平米。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于寶寶安新中心區(qū)區(qū)，小高層、高高層住宅，第第三期總建面面約為104184平米米，08年6月銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)在12700元/平米米左右。隱藏式衣櫥主要方法：隱藏式衣櫥的的高度通常也也在2.2米米以下，不用用計(jì)入建筑面面積，但業(yè)主主卻可以使用用。將這種““偷”面積方方式發(fā)揮到極極致的是，在在屋內(nèi)做一道道假梁，將部部分空間隔成成兩層，下層層空間不超過(guò)過(guò)2.2米，，上層空間0.6米左右右用于儲(chǔ)藏。。在裝修的時(shí)時(shí)候，購(gòu)房者者可以將故意意設(shè)計(jì)的那道道假梁打掉，，使得房屋空空間變大。注意事項(xiàng)：可能會(huì)影響室室內(nèi)空間的舒舒適度。代表項(xiàng)目：桂芳園六期按國(guó)家的建筑筑面積計(jì)算規(guī)規(guī)范：“有永永久性的室外外樓梯，應(yīng)按按建筑物自然然層的水平投影面面積的1/2計(jì)算”。外外掛廊既能節(jié)節(jié)省建筑面積積，又能夠形形成一梯兩戶(hù)的格局局。一般來(lái)說(shuō)說(shuō)，外掛廊建建筑大多屬于于板樓。外掛廊案例—五米陽(yáng)光項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于寶寶安區(qū)龍華，小高層住宅宅，總建面約約為38754平米，05你啊11月銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)為6300元/平米。。該項(xiàng)目以創(chuàng)新新的外掛廊薄薄板樓形式、、整體東南37度的朝向向進(jìn)行設(shè)計(jì)，，每戶(hù)平均5.7米的短短進(jìn)深，使所所有空間均能能享受到陽(yáng)光光直射，在小小戶(hù)型樓盤(pán)中中比較少見(jiàn)。。案例—山海家園走廊外掛，即即減少面積公公攤，又保證證了戶(hù)型的通通透性，不足足之處是私密密性不佳。外觀項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于鹽鹽田區(qū)沙頭角角，小高層、高高層住宅，總總建面約為29471平平米，價(jià)格未未推出。案例—金地名京AB項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于北北京朝陽(yáng)區(qū)東東四環(huán)，AB兩棟公寓式式板樓，項(xiàng)目目總建面為12萬(wàn)平米，，A\B棟為為L(zhǎng)OFT產(chǎn)產(chǎn)品，銷(xiāo)售均均價(jià)為28000元/平平米。與山海家園相相比，金地名名京的外掛廊廊在造型上豐豐富了一些，，通過(guò)凹凸不不平的外墻設(shè)設(shè)計(jì)，增強(qiáng)了了走廊的趣味味性，對(duì)業(yè)主主私密性的保保護(hù)也有所提提升。其他空中單元連廊（空中花園）：在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過(guò)道，房屋驗(yàn)收后，分割給兩戶(hù)人家，作為自己的私人空間，多出一個(gè)休閑空間；空調(diào)機(jī)安放處變生活陽(yáng)臺(tái)：在一些樓盤(pán)的設(shè)計(jì)中，為了能給客戶(hù)實(shí)惠，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)多設(shè)計(jì)出一個(gè)或者兩個(gè)空調(diào)外機(jī)安放處，或?qū)⑵鋵痈呖刂圃?.2米以?xún)?nèi)，或在頂上做一個(gè)假梁，使得這個(gè)空調(diào)機(jī)安放處可以裝修成為一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)。將空調(diào)機(jī)安放處改為生活陽(yáng)臺(tái)，一般能“偷”得1—2m2左右的面積；挑高入戶(hù)花園：左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶(hù)花園設(shè)計(jì)成兩層高度；可延展性客廳：是將原設(shè)計(jì)的兩戶(hù)之間的管道井面積，兩家各分一半。待驗(yàn)收后，發(fā)展商會(huì)組織重新隔墻，按照樣板房樣式向業(yè)主交樓；過(guò)道花園和露臺(tái)花園：錯(cuò)層（奇偶層）布置，使陽(yáng)臺(tái)頂蓋高度達(dá)到兩層層高。室內(nèi)挑高小復(fù)式：將室內(nèi)部分中空部份在驗(yàn)收后隔成兩層；案例—富通城三期期左側(cè)戶(hù)型贈(zèng)送送空中花園面面積約14平平米。1房2廳1衛(wèi)衛(wèi)，建筑面積積約55平米米單身公寓，建建筑面積為32平米右側(cè)戶(hù)型贈(zèng)送送空中花園面面積約10平平米。案例—鴻榮源禧園園小復(fù)式2房1廳2衛(wèi)，建筑面積98平米。最大贈(zèng)送面積積可達(dá)38平平米，主要將將左圖中中空空部分隔成夾夾層。2房2廳1衛(wèi)衛(wèi)，建筑面積積79平米右圖：內(nèi)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，贈(zèng)送一半半面積，約5平米。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于寶寶安區(qū)沙井，高層住宅，，總建面約為為22.6萬(wàn)萬(wàn)平米，08年7月銷(xiāo)售售均價(jià)為8700元/平平米。案例—金域東郡金域東郡在偷偷面積的方法法上并沒(méi)有過(guò)過(guò)多的創(chuàng)新，，但比較突出出的是每個(gè)戶(hù)戶(hù)型每個(gè)空間間都在貫徹偷偷面積的精神神，積少成多多，聚沙成塔塔。總共6處偷面面積設(shè)計(jì)總共5處偷面面積設(shè)計(jì)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于龍龍崗大工業(yè)區(qū)區(qū)中心公園一一側(cè)，高層住宅，，總建面約為為78654平米，08年6月銷(xiāo)售售均價(jià)為7700元/平平米?；视啡?房2廳1衛(wèi)，建面約75平米上圖戶(hù)型在偷偷面積上沒(méi)有有特別出彩之之處，但由于于使用多處偷偷面積的設(shè)計(jì)計(jì)，使室內(nèi)空空間在采光和和通風(fēng)上比較較出色。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于位位于福田區(qū)福福田南路7號(hào)號(hào)，高層住宅，，第三期總建建面約為7.5萬(wàn)平米，，08年4月月銷(xiāo)售均價(jià)為為19000元/平米。。案例—陽(yáng)光新干線(xiàn)線(xiàn)生活陽(yáng)臺(tái)在施施工圖上是空空調(diào)室外機(jī)位位，驗(yàn)收后將將改造為生活活陽(yáng)臺(tái)。由由于空調(diào)室外外機(jī)位不計(jì)入入建筑面積，，改為生活陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)后，可以以作為使用面面積，起碼““偷”了一半半面積。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于春春風(fēng)路與東門(mén)門(mén)南路交匯處處，高層住住宅，總建面面約為8.4萬(wàn)平米，為為39-69平米的中小小戶(hù)型為主。。案例—新天地名居居6米層高6米高入戶(hù)花花園由于上層層被封閉，在在使用中甚至至可以再作一一層閣樓。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于羅羅湖區(qū)深南東東部與北斗路路交匯處，，高層住宅，，總建面約為為11.5萬(wàn)萬(wàn)平米，04年11月銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)為8500元/平米。案例—新天地名居居“客廳偷面積積”，也可稱(chēng)稱(chēng)為“可延展展客廳”,指指的是將原設(shè)設(shè)計(jì)在兩戶(hù)之之間的管道井井兩家各分一一半。如下圖圖所示，在樣樣板房中明地地將“偷的面面積”用紅色色墻面標(biāo)示。。案例—京地海世界界位于過(guò)道一側(cè)側(cè)的2層高的的“過(guò)道花園園”（兩層高高的預(yù)留洞口口，入伙后后加板封閉）），不計(jì)入建建筑面積。位于陽(yáng)臺(tái)一側(cè)側(cè)的兩層露臺(tái)臺(tái)花園（預(yù)留留洞口）。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于鹽鹽田區(qū)梅沙路路，小高層層住宅，總建建面約為26900平米米，04年12月銷(xiāo)售均均價(jià)為16400元/平平米。案例—萬(wàn)科城市風(fēng)風(fēng)景中山萬(wàn)科城市市風(fēng)景的陽(yáng)光光房，使室外外空間室內(nèi)化化，將陽(yáng)臺(tái)(贈(zèng)送一半面面積）設(shè)計(jì)成成陽(yáng)光房，增增加室內(nèi)使用用空間。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于中中山市城南一一路，多層層住宅，總建建面約為26900平米米，07年3月銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)為5500元/平米。。案例—花樣年花郡郡全面是落地凸凸窗戶(hù)型一面全是是落地凸窗，，有效地?cái)U(kuò)展展了室內(nèi)空間間。案例—花港客廳外7平米米左右的雙層層高露臺(tái)臥室?guī)Р饺胧绞酵勾绊?xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于鹽鹽田區(qū)鹽田港港附近，精精裝修小戶(hù)性性公寓，總建建面約為26779平米米，08年5月銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)為9500元/平米。。住宅產(chǎn)品創(chuàng)新新研究：小戶(hù)型創(chuàng)新實(shí)實(shí)例全部贈(zèng)送贈(zèng)送一半改房按奇偶層，利利用內(nèi)庭院，，結(jié)合露臺(tái)，，提高戶(hù)型舒舒適度及品質(zhì)質(zhì)，并為改房房提供可能，，增強(qiáng)實(shí)用性性，達(dá)到提升升產(chǎn)品價(jià)值的的目的。贈(zèng)送：6㎡改房贈(zèng)送：8㎡陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)庭院院改房小戶(hù)型創(chuàng)新實(shí)實(shí)例：陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)庭院院改房小戶(hù)型創(chuàng)新實(shí)實(shí)例：內(nèi)庭院，可改改房，贈(zèng)送面積積9平米內(nèi)庭院，可改改房，贈(zèng)送面積積9平米入戶(hù)花園改餐餐廳入戶(hù)花園，可可改餐廳或洗手間間小戶(hù)型創(chuàng)新實(shí)實(shí)例：入戶(hù)花園既改改善了不規(guī)則則平面對(duì)戶(hù)型型的影響，又又為戶(hù)內(nèi)外提提供了一個(gè)過(guò)過(guò)渡性空間，，也適合會(huì)客客、小憩、綠綠化等多種功功能的使用，，豐富了居民民的生活內(nèi)容容。入戶(hù)花園改餐廳內(nèi)庭院改餐廳廳小戶(hù)型創(chuàng)新實(shí)實(shí)例：內(nèi)庭院，可改改餐廳陽(yáng)臺(tái)改廚房預(yù)留生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，在裝修時(shí)時(shí)改為廚房，，可為其它功功能空間節(jié)省省面積。小戶(hù)戶(hù)型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：生活活陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)改改廚房房大進(jìn)進(jìn)深深陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)小戶(hù)戶(hù)型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：進(jìn)深深稍稍作作調(diào)調(diào)整整的的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，，賦賦予予更更多多的的功功能能：：陽(yáng)陽(yáng)光光書(shū)書(shū)房房、、餐餐臺(tái)臺(tái)、、花花廳廳…………L型型陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)小戶(hù)戶(hù)型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：雙L型型陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)（（加加花花架架））形形成成錯(cuò)錯(cuò)層層贈(zèng)贈(zèng)送送陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái),較較好好解解決決露露臺(tái)臺(tái)私私密密性性問(wèn)問(wèn)題題。。主臥臥L型型落落地地凸凸窗窗贈(zèng)贈(zèng)送送，，形形成成溫溫馨馨休休閑閑空空間間，，同同時(shí)時(shí)使使主主臥臥得得到到三三面面采采光光和和景景觀觀。。主臥臥送送雙雙凸凸窗窗雙凸凸窗窗衛(wèi)生生間間帶帶凸凸窗窗小戶(hù)戶(hù)型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：凸窗窗贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積最最大大化化:大大面面積積落落地地凸凸窗窗，，主主臥臥送送雙雙凸凸窗窗，，衛(wèi)衛(wèi)生生間間帶帶凸凸窗窗。。衛(wèi)生生間間靈靈活活隔隔斷斷，，在在有有限限面面積積條條件件下下，，保保障障私私密密性性。。同同時(shí)時(shí)過(guò)過(guò)道道被被利利用用為為衣衣帽帽間間。。衣帽帽間間小戶(hù)戶(hù)型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：主人人房房通通過(guò)過(guò)衣衣帽帽間間與與衛(wèi)衛(wèi)生生間間相相連連，，縮縮短短交交通通路路途途，，增增加加使使用用方方便便性性；；衣帽帽間間的的設(shè)設(shè)置置，，增增加加小小戶(hù)戶(hù)型型的的豪豪華華和和舒舒適適元元素素，，是是小小戶(hù)戶(hù)型型重重要要?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)新新點(diǎn)點(diǎn)。。說(shuō)明明：：預(yù)預(yù)留留戶(hù)戶(hù)型型的的功功能能彈彈性性。。讓讓客客戶(hù)戶(hù)有有更更多多的的想想象象空空間間，，根根據(jù)據(jù)自自己己需需要要決決定定功功能能的的分分配配。。彈性性空空間間預(yù)預(yù)留留小戶(hù)戶(hù)型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：多用用間間設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，使使居居室室使使用用增增添添靈靈活活性性，，提提供供多多種種實(shí)實(shí)用用可可能能，，讀讀書(shū)書(shū)、、家家務(wù)務(wù)、、健健身身、、臨臨時(shí)時(shí)居居住住…………可可變變的的空空間間體體現(xiàn)現(xiàn)居居住住的的個(gè)個(gè)性性。。多功功能能房房夾層層空空間間小戶(hù)戶(hù)型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：贈(zèng)送送夾夾層層，，可可作作臥臥室室使使用用（（帶帶獨(dú)獨(dú)立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間））。。世金金漢漢宮宮1房房：：二二層層面面積積全全部部贈(zèng)贈(zèng)送送，，作作為為帶帶獨(dú)獨(dú)立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間的的臥臥室室，，并并贈(zèng)贈(zèng)送送一一間間多多功功能能房房。。夾層層空空間間小戶(hù)戶(hù)型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：通過(guò)過(guò)夾夾層層設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，提提高高了了對(duì)對(duì)空空間間的的利利用用率率，，有有力力提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值，，對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)有有借借鑒鑒意意義義。。根據(jù)據(jù)景景觀觀資資源源的的不不同同設(shè)設(shè)