XX虎門(mén)號(hào)項(xiàng)目銷售代理投標(biāo)報(bào)告

2007.0４項(xiàng)目分析和策略我們的目標(biāo)報(bào)告思路產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目定位營(yíng)銷執(zhí)行方案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品牌整合項(xiàng)目目標(biāo)東莞明星樓盤(pán)將虎門(mén)地王轉(zhuǎn)化為虎門(mén)樓王實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化企業(yè)目標(biāo)樹(shù)立瑞豐品牌引領(lǐng)虎門(mén)豪宅市場(chǎng)項(xiàng)目總體目標(biāo)通過(guò)打造項(xiàng)目品牌,導(dǎo)入企業(yè)品牌;實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品牌、企業(yè)品牌雙豐收。日期銷售率蓄客期開(kāi)盤(pán)期熱銷期強(qiáng)銷期銷售率35%尾盤(pán)期銷售率60%銷售率80%銷售率98%認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)期1個(gè)月認(rèn)購(gòu)暫以07年10月為具備預(yù)售條件制定蓄客期3個(gè)月熱銷期3個(gè)月強(qiáng)銷期4個(gè)月尾盤(pán)期4個(gè)月銷售目標(biāo)一、實(shí)現(xiàn)住宅目標(biāo)銷售均價(jià)：7000元/ｍ2以上。二、實(shí)現(xiàn)銷售總額：7.8億元（含商業(yè)）三、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)：2.15億元（含商業(yè)）利潤(rùn)目標(biāo)尊地地產(chǎn)項(xiàng)目分析和策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目定位營(yíng)銷執(zhí)行方案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品牌整合市場(chǎng)分析報(bào)告思路宏觀市場(chǎng)分析雄踞珠江東岸，為珠三角地區(qū)的幾何中心；《珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》確定為七個(gè)副中心之一?；㈤T(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征發(fā)揮地理位置優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展“圓心經(jīng)濟(jì)”；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，產(chǎn)業(yè)的比例為1.8：52.2：46；全國(guó)的服裝批銷中心；“三帶聯(lián)動(dòng)、全面加速”提升制造業(yè)板塊。1、城市規(guī)劃城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)“一環(huán)、兩軸、三河、五岸、八橫四縱、七大板塊”的全新發(fā)展格局；投資超百億元的城市重點(diǎn)工程加快推進(jìn)，現(xiàn)代化海濱港口商城呼之欲出。2、城市交通水路，珠江主航道傍鎮(zhèn)而流、虎門(mén)港，直航穗、深、港、澳，連通五大洋；陸路，廣深高速；虎門(mén)大橋；臨近常平火車站，京九大動(dòng)脈；107、S358國(guó)道；?；⒏咚伲恢槿浅鞘锌焖佘壍澜煌?；航空，北連廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)，東靠惠州機(jī)場(chǎng)，南鄰深圳寶安機(jī)場(chǎng)和香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)，西近珠海機(jī)場(chǎng)和澳門(mén)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。宏觀市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域優(yōu)勢(shì)——珠三角的幾何中心，輻射范圍寬廣；經(jīng)濟(jì)發(fā)展——全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)，房地產(chǎn)的引擎動(dòng)力；城市規(guī)劃——戰(zhàn)略規(guī)劃，現(xiàn)代化的海濱港口商城；房地產(chǎn)——供需兩旺，住宅型物業(yè)是未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)。城市交通——四通八達(dá)，連接五大洋，助跑房地產(chǎn)紅火發(fā)展；尊地地地地產(chǎn)產(chǎn)界界定定競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的三三種種模模式式模式競(jìng)爭(zhēng)本質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手界定客戶群相同提供同質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；全面競(jìng)爭(zhēng)。海岸國(guó)際、盛世豪庭。產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間接近主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——反映了購(gòu)買(mǎi)力水平接近的客戶群體的總體需求，但可能沒(méi)有考慮產(chǎn)品檔次和面積需求。豐泰華園山莊、豐泰裕田花園。產(chǎn)品單價(jià)區(qū)間接近局部競(jìng)爭(zhēng)——反映了某一類客戶群體價(jià)值觀的共同偏好，但是可能忽略產(chǎn)品定位和環(huán)境等因素。東方國(guó)際星座。項(xiàng)目目地地址址：虎虎門(mén)門(mén)鎮(zhèn)鎮(zhèn)太太沙沙路路段段占地地面面積積：2.7萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡總建建面面積積：13萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡建筑筑類類別別：高高層層物業(yè)業(yè)類類別別：洋洋房房容積積率率：3.51綠化化率率：45.7％％總戶戶數(shù)數(shù)：440戶戶住宅宅均均價(jià)價(jià)：5000元元/㎡㎡戶型型情情況況：以以四四房房、、五五房房為為主主推廣廣主主題題：生生態(tài)態(tài)豪豪宅宅海岸岸國(guó)國(guó)際際競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析項(xiàng)目目地地址址：虎虎門(mén)門(mén)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人人民民北北路路占地地面面積積：3萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡總建建面面積積：8萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡建筑筑類類別別：小小高高層層、、高高層層物業(yè)業(yè)類類別別：高高尚尚洋洋房房容積積率率：：2.6綠化化率率：45％％總戶戶數(shù)數(shù)：436戶戶住宅宅均均價(jià)價(jià)：5000元元/㎡㎡戶型型情情況況：復(fù)復(fù)式式、、躍躍式式、、平平層層推廣廣主主題題：別別墅墅級(jí)級(jí)的的豪豪宅宅府府邸邸盛世世豪豪庭庭2期期競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析項(xiàng)目目地地址址：虎虎門(mén)門(mén)鎮(zhèn)鎮(zhèn)連連升升路路白白馬馬湖湖畔畔占地地面面積積：66.7萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡總建建面面積積：60萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡建筑筑類類別別：小小高高層層、、多多層層物業(yè)業(yè)類類別別：別別墅墅、、洋洋房房容積積率率：0.9綠化化率率：40％％總戶戶數(shù)數(shù)：8500戶戶住宅宅均均價(jià)價(jià)：別別墅墅，，8000元元/㎡㎡；；洋房房4800～～5000元元/㎡戶型型：別別墅墅、、聯(lián)聯(lián)排排、、復(fù)復(fù)式式、、平平層層推廣廣主主題題：親親山山近近水水，，一一站站式式生生活活豐泰華園山山莊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析項(xiàng)目地址：虎門(mén)107國(guó)道樹(shù)樹(shù)田路段占地面積：23.5萬(wàn)㎡總建面積：26萬(wàn)㎡㎡建筑類別：小高層、、多層物業(yè)類別：別墅、洋洋房容積率率：1.1綠化率率：45.8％總戶數(shù)數(shù)：－洋房均價(jià)：4500～4700元/㎡戶型情況：以三房、、四房為主主推廣主題：體育健康康社區(qū)豐泰裕田花花園競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析項(xiàng)目地址：虎門(mén)鎮(zhèn)黃黃河服裝城城西占地面積：1.2萬(wàn)萬(wàn)㎡總建面積：18萬(wàn)㎡㎡住宅6.5萬(wàn)㎡商業(yè)11.5萬(wàn)㎡建筑類別：商業(yè)、高高層物業(yè)類別：商業(yè)、洋洋房容積率率：15總戶數(shù)數(shù)：570戶戶住宅均價(jià)：4800元/㎡戶型情況：二房、三三房推廣主題：陽(yáng)光運(yùn)動(dòng)動(dòng)休閑、商商務(wù)東方國(guó)際??星座競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市市場(chǎng)分析本項(xiàng)目海岸國(guó)際豐泰華園山莊豐泰裕田花園東方國(guó)際星座盛世豪庭名門(mén)盛宴主力客戶企業(yè)主管理高層原住民企業(yè)中高層原住民企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺(tái)客企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺(tái)客個(gè)體工商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)主企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺(tái)客企業(yè)中高層原住民白領(lǐng)平均總價(jià)（萬(wàn)元）未知55～10055～11060～12060～10070～13060～70平均單價(jià)（元/㎡）未知5000～55004900～52005000～52005100～55004800～56003500～3600商業(yè)及其配套有少量商業(yè)有一層社區(qū)商業(yè)有內(nèi)部商業(yè)街、星級(jí)酒店作為配套有四層商業(yè)裙樓無(wú)商業(yè),純住宅有三層商業(yè)裙樓競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)結(jié)商業(yè)項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)程度大大于住宅宅項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)；；酒店物業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)，，檔次參參差不齊齊；住宅銷售售均價(jià)4500元/㎡㎡～5000元元/㎡；；住宅物業(yè)業(yè)戶型設(shè)設(shè)計(jì)落后后；銷售開(kāi)發(fā)發(fā)體量大大，銷售售周期長(zhǎng)長(zhǎng)；物業(yè)管理理和服務(wù)務(wù)一般，，檔次低低；客戶需求求豐富，，對(duì)產(chǎn)品品的綜合合素質(zhì)要要求越來(lái)來(lái)越高；；客戶群變變化大，，層次豐豐富，白白領(lǐng)、私私企的中中高層管管理人員、、外來(lái)經(jīng)經(jīng)商人士士等開(kāi)開(kāi)始在虎虎門(mén)購(gòu)房房安家的的趨勢(shì)明顯增增強(qiáng)；房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的營(yíng)銷水水平較低低，專業(yè)業(yè)的營(yíng)銷銷策劃代代理公司參參與的項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷水平明明顯高于于自銷項(xiàng)項(xiàng)目。項(xiàng)目分析析和策略略我們的目目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃劃建議項(xiàng)目定位位營(yíng)銷執(zhí)行行方案客戶定位位市場(chǎng)分析析廣告推廣廣及品牌牌整合項(xiàng)目分析析和策略略報(bào)告思路路項(xiàng)目的基基本情況況占地面積積：34842m2總建面積積：109958m2首期占地地面積:10232㎡㎡首期住宅宅面積:31177㎡㎡商業(yè)總面面積:約2萬(wàn)㎡㎡容積率率：2.56建筑密度度：27%綠地率率:35%項(xiàng)目的區(qū)區(qū)域位置置鎮(zhèn)政府酒吧街北方市場(chǎng)長(zhǎng)德路培英中路博文路龍泉酒店虎門(mén)中學(xué)金洲幼兒園虎門(mén)公園連升路梁屋北路金洲路梁屋山邊路本案

行政中心區(qū)金捷路廣深高速

高尚商住區(qū)項(xiàng)目的環(huán)環(huán)境現(xiàn)狀狀南西北東地塊現(xiàn)狀狀區(qū)位價(jià)值值——片區(qū)區(qū)超前的的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃,未未來(lái)發(fā)展展?jié)摿蘧薮?；地段價(jià)值值——虎門(mén)門(mén)中心,地理位位置絕對(duì)對(duì)中央；；品牌價(jià)值值——瑞豐豐集團(tuán)為為本項(xiàng)目目帶來(lái)的的品牌價(jià)價(jià)值；產(chǎn)品價(jià)值值——開(kāi)發(fā)發(fā)商、策策劃與設(shè)設(shè)計(jì)單位位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)合,打打造適度超前前的高品品質(zhì)、高高附加值值產(chǎn)品。。項(xiàng)目總結(jié)分析項(xiàng)目SWOT分分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）1、周邊邊環(huán)境資資源非常常齊備，，有五星星級(jí)酒店店、學(xué)校校幼兒園園、公園園等；2、交通通路網(wǎng)完完善，出出行便利利，遠(yuǎn)離離鬧事區(qū)區(qū)比較安安靜；；3、開(kāi)發(fā)發(fā)商的品品牌實(shí)力力和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。1、項(xiàng)目目前期拿拿地成本本很高；；2、周邊邊商業(yè)氛氛圍不夠夠濃厚；；3、南面面有梁屋屋村的村村屋影響響。1、虎門(mén)門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的趨趨勢(shì)；2、鎮(zhèn)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)繁榮的的加速；；3、中小小戶型存存在市場(chǎng)場(chǎng)需求缺缺口，戶戶型創(chuàng)新新滯后。。1、房地地產(chǎn)政策策的不確確定因素素；2、高端端的樓盤(pán)盤(pán)尚未完完全消化化，存在在一定的的競(jìng)爭(zhēng)。。項(xiàng)目SWOT策策略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)，搶占占機(jī)會(huì)（（SO)利用機(jī)會(huì)會(huì)，克服服劣勢(shì)(WO)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)，轉(zhuǎn)化化威脅(ST)減小劣勢(shì)勢(shì)，避免免威脅(WT)1、利用用現(xiàn)有的的環(huán)境資資源，吸吸引市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注度度；2、利用用地理優(yōu)優(yōu)勢(shì)，體體現(xiàn)地塊塊最大價(jià)價(jià)值；3、利用用開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，捕捕捉市場(chǎng)場(chǎng)空白的的機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)。1、抓住住連升路路繁榮的的機(jī)會(huì)，，提高項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)價(jià)值，，弱化土土地成本本的不利利因素；；2、開(kāi)發(fā)發(fā)新產(chǎn)品品提高樓樓盤(pán)價(jià)值值，跳出出村屋景景觀的干干擾。1、把握握政策走走向，整整合資源源降低開(kāi)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；2、產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威威脅立足足市場(chǎng)。。1、利用用整合推推廣、創(chuàng)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷銷避免威威脅，突突圍市場(chǎng)場(chǎng)；2、利用用科學(xué)規(guī)規(guī)劃和前前期策劃劃，有效效的規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)。。需要解決決的問(wèn)題題1、如何何提供客客戶需求求的產(chǎn)品品？2、如何何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品利潤(rùn)潤(rùn)的最大大化？3、如何何利用品品牌整合合資源實(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)擴(kuò)張，，提升項(xiàng)目影影響力？？4、如何何把土地價(jià)價(jià)3.06億元元的“虎虎門(mén)地王王”轉(zhuǎn)化為東莞莞標(biāo)志性性的“虎虎門(mén)樓王王”？找準(zhǔn)目標(biāo)標(biāo)客戶，，樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌在虎門(mén)門(mén)的第一一關(guān)注度；；挖掘項(xiàng)目目的價(jià)值值和賣點(diǎn)點(diǎn)，做居居住為主主的城市市綜合體；；以項(xiàng)目品品牌帶動(dòng)動(dòng)企業(yè)品品牌，提提升企業(yè)業(yè)影響力力；創(chuàng)新制勝勝的產(chǎn)品品差異化化戰(zhàn)略和和全新的的營(yíng)銷模模式。建立基本本策略項(xiàng)目分析析和策略略我們的目目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃劃建議項(xiàng)目定位位營(yíng)銷執(zhí)行行方案客戶定位位市場(chǎng)分析析廣告推廣廣及品牌牌整合客戶定位位報(bào)告思路路原有富裕裕居民港臺(tái)、外外資、廣廣深等客客戶本項(xiàng)目一級(jí)客戶戶二級(jí)客戶戶三級(jí)客戶戶目標(biāo)客戶戶定位私企老板板、公務(wù)務(wù)員、經(jīng)經(jīng)商人士士、企業(yè)業(yè)高管等等即使處于于同一階階層的人人生活形形態(tài)也不不盡相同同，故我我們需要要通過(guò)消消費(fèi)者AIO量量表來(lái)反反映不同同價(jià)值取取向客戶戶的生活活形態(tài)，，以指導(dǎo)導(dǎo)本項(xiàng)目目的價(jià)值值主張符符合其消消費(fèi)的需需要和欲欲望。A（活動(dòng)）日?；顒?dòng)方式I（興趣）興趣愛(ài)好O（觀點(diǎn)）對(duì)待事業(yè)、生活、家庭的態(tài)度AIO量量表———內(nèi)在驅(qū)驅(qū)動(dòng)力量量目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體———AIO量化化分析使用者公務(wù)員、私企業(yè)主、高層管理人員A（活動(dòng)）平時(shí)：嚴(yán)格的工作時(shí)間概念；節(jié)假日：

公務(wù)員－－參與各種有益身心健康的游樂(lè)活動(dòng)；

私企業(yè)主－－多用來(lái)發(fā)展人際關(guān)系，很少有時(shí)間閑下來(lái)；

高層管理－－多陪同父母或家人，會(huì)經(jīng)常和孩子交流。I（興趣）業(yè)余活動(dòng)：休閑娛樂(lè)、聚會(huì)、購(gòu)物、旅游；提升個(gè)人：閱讀專業(yè)書(shū)籍或進(jìn)修，提升專業(yè)技能；交流方式：利用吃飯、休閑運(yùn)動(dòng)、參加各種專業(yè)的會(huì)議等進(jìn)行交流。O（觀點(diǎn)）家庭觀念：重視家庭和子女教育，會(huì)單獨(dú)買(mǎi)一處房子給父母住；朋友觀念：愿意與同一層次的朋友聚會(huì)、溝通交流、生活在同一片區(qū)；生活觀念：傳統(tǒng)和先進(jìn)的觀念并存，注重修養(yǎng)、內(nèi)涵，追求更高層次的生活新標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體———AIO量化化分析使用者原有居民A（活動(dòng)）平時(shí)：由于生活相對(duì)比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定的收入來(lái)源，常出入一些特色飲食、娛樂(lè)場(chǎng)所等；節(jié)假日：常陪同家人。I（興趣）業(yè)余活動(dòng)：打麻將、購(gòu)物、以餐飲美食招待親朋等；提升個(gè)人：朋友之間相互溝通信息；交流方式：通過(guò)聊天、通訊、媒體等在親朋圈子里交流。O（觀點(diǎn)）家庭觀念：重視家庭傳統(tǒng)，重視子女教育和成長(zhǎng)；朋友觀念：愿意同朋友生活在同一小區(qū)；生活觀念：改善在農(nóng)民房里的生活條件，追求高層次、享受型的生活，對(duì)住所周邊的環(huán)境要求較高。目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體———AIO量化化分析使用者港臺(tái)、外資、廣深等客戶A（活動(dòng)）平時(shí)：嚴(yán)格的工作時(shí)間概念，私人或團(tuán)體活動(dòng)較少，下班時(shí)間大多呆在家里；節(jié)假日：邀朋友、親友聚會(huì),休閑購(gòu)物，和一些戶外活動(dòng)；會(huì)出入特色餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所。I（興趣）業(yè)余活動(dòng)：經(jīng)常參與各種小型聚會(huì)，戶外活動(dòng)較多；交流方式：以互聯(lián)網(wǎng)、同事、親朋等形式進(jìn)行交流。O（觀點(diǎn)）家庭觀念：相對(duì)事業(yè)來(lái)說(shuō)，在家庭觀念上較淡?。慌笥延^念：愿意同生意場(chǎng)上的人士生活在一個(gè)片區(qū)；生活觀念：追求高檔次、享受型的生活，對(duì)住所周邊的環(huán)境要求較高。目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體———AIO量化化分析目標(biāo)客戶戶特點(diǎn)以接待功功能為主主，兼具具度假和和置業(yè)動(dòng)動(dòng)機(jī)的客客戶；看好片區(qū)區(qū)發(fā)展?jié)摑摿Γ杏形磥?lái)增增值空間間，樓盤(pán)盤(pán)性價(jià)比高高的客戶戶；生活在周周邊多年年的原有有鎮(zhèn)上的的富裕居居民；對(duì)景觀需需求：注注重原生生態(tài)綠化化，看好好虎門(mén)公公園的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，有有休閑娛娛樂(lè)配套套；對(duì)房型要要求；多多數(shù)喜歡歡方正且且朝向好好，通透透采光良良好，有有贈(zèng)送面面積的戶戶型。洋房戶型型的設(shè)計(jì)計(jì)較落后后，普遍遍為大戶戶型，中中間產(chǎn)品品存在空空白；大項(xiàng)目體體量大銷銷售周期期長(zhǎng)，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大不不易回籠籠資金；；依托自然資源源的項(xiàng)目較容容易銷售；電梯洋房的價(jià)價(jià)格在4500～5500之間，大大多樓盤(pán)的附附加值不大；；目前市場(chǎng)上的的產(chǎn)品不夠豐豐富，購(gòu)房客客戶群的投資資或置業(yè)的途途徑受到一定定限制；銷售管理服務(wù)務(wù)不到位，影影響樓盤(pán)品牌牌形象的提升升。市場(chǎng)上現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品的共性分分析抓住市場(chǎng)空白白點(diǎn)做大戶型型的中間產(chǎn)品品；本項(xiàng)目規(guī)模小小風(fēng)險(xiǎn)低易于于操控；本項(xiàng)目有充分分的環(huán)境資源源作為依托；；我們通過(guò)產(chǎn)品品品質(zhì)和增值值服務(wù)提高樓樓盤(pán)附加值；；增加產(chǎn)品創(chuàng)新新層面，豐富富客戶的選擇擇和需求度；；建立一支全心心服務(wù)的專業(yè)業(yè)性的營(yíng)銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)。策略和措施做客戶需要的產(chǎn)品共性特性相互滲透?我們項(xiàng)目如何何定位?項(xiàng)目分析和策策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議議項(xiàng)目定位營(yíng)銷執(zhí)行方案案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品品牌整合項(xiàng)目定位報(bào)告思路建立定位策略略強(qiáng)化外部?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)品差異化項(xiàng)目精準(zhǔn)定位位構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)市場(chǎng)差異化地理位置顯赫赫環(huán)境資源豐富富交通路網(wǎng)完善善項(xiàng)目產(chǎn)品定位位建議總裁宮館=酒店公寓+空空中別墅+國(guó)國(guó)際公寓+休休閑式國(guó)際商商業(yè)街區(qū)=國(guó)際級(jí)城市市綜合體闡述：立足虎門(mén)，以以5星級(jí)酒店店服務(wù)為支撐撐，打造全城城高端的五星星級(jí)居住物業(yè)業(yè)，即包括空空中別墅、國(guó)國(guó)際公寓、酒酒店服務(wù)式公公寓和休閑式式國(guó)際街區(qū)等等一體化的綜綜合項(xiàng)目。形象定位建議議新中心區(qū)公公園南私享享宮館?項(xiàng)目如何做規(guī)規(guī)劃和產(chǎn)品定位?項(xiàng)目分析和策策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議議項(xiàng)目定位營(yíng)銷執(zhí)行方案案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品品牌整合產(chǎn)品規(guī)劃建議議報(bào)告思路134創(chuàng)造一種休閑閑、安逸、尊尊貴、國(guó)際化化的空間，一一種特有的生生活化場(chǎng)所完善的社區(qū)配配套生態(tài)的社區(qū)結(jié)結(jié)構(gòu)模式2提升社區(qū)文化化運(yùn)用小區(qū)組合合庭院來(lái)維持持社區(qū)生態(tài)環(huán)環(huán)境的平衡與與穩(wěn)定提升居住空間間景觀均好性，，配套與資源源利用的最大大化創(chuàng)造高尚、優(yōu)優(yōu)雅的社區(qū)文文化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)構(gòu)思規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思思項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃劃1、總體測(cè)算算：根據(jù)占地面積積和容積率預(yù)預(yù)計(jì)，項(xiàng)目建建筑面積10多萬(wàn)平米，，其中計(jì)容積積率面積8.7萬(wàn)多平米米。2、住宅部分分：根據(jù)商業(yè)的配配置，公寓部部分在7萬(wàn)平平米左右，按按項(xiàng)目定位的的規(guī)劃理念設(shè)設(shè)計(jì)：為空中中別墅、國(guó)際際公寓和酒店店式公寓組成成；（部分設(shè)設(shè)架空層作為為泛會(huì)所；負(fù)負(fù)一層為地下下車庫(kù)）。3、商業(yè)部分分：據(jù)地塊價(jià)值和和市場(chǎng)研究分分析，項(xiàng)目有有很大的商業(yè)業(yè)價(jià)值體現(xiàn)，，一般按商業(yè)業(yè)配比系數(shù)0.18~0.25的中間點(diǎn)計(jì)算算,應(yīng)配置15000平米左右的商商業(yè)，設(shè)為4層的集中商商業(yè)，另設(shè)部部分底層商鋪鋪，按不同業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)營(yíng)（具體見(jiàn)商商業(yè)定位建議議）。規(guī)劃總平面面示意圖項(xiàng)目規(guī)劃說(shuō)說(shuō)明北鄰主干道長(zhǎng)德路，交通便利，商業(yè)價(jià)值十分明顯?；㈤T(mén)公園位于項(xiàng)目北側(cè)，規(guī)劃須充分利用此部分資源。西鄰龍泉大酒店，須考慮城市建筑功能的連續(xù)性。通過(guò)小區(qū)內(nèi)部的景觀營(yíng)造，與外部景觀虎門(mén)公園形成互補(bǔ)。空中別墅現(xiàn)代立面——效果圖一空中別墅現(xiàn)代立面——效果圖二現(xiàn)代立面——效果圖三富有雕塑感感的形體組組合、強(qiáng)調(diào)調(diào)簡(jiǎn)潔體塊塊的穿插與與力量，都都使得建筑筑群具有強(qiáng)強(qiáng)烈的視覺(jué)覺(jué)沖擊力與與獨(dú)特的標(biāo)標(biāo)志性。通通過(guò)對(duì)幕墻墻構(gòu)造的深深入設(shè)計(jì)，，使立面肌肌理趨于均均質(zhì)化，以以達(dá)到內(nèi)部部功能與外外在表現(xiàn)的的最大限度度的統(tǒng)一?！，F(xiàn)代立面——效果圖三雙“L”型型布局創(chuàng)創(chuàng)造出豐富富多變的城城市空間，，建筑個(gè)性性鮮明。立立面肌理統(tǒng)統(tǒng)一在一套套網(wǎng)格體系系中，既是是結(jié)構(gòu)又是是表皮,同同時(shí)又是立立面劃分。。材質(zhì)選用用較為內(nèi)斂斂的黑灰色色花崗巖與與單元式雙雙層玻璃窗窗，使得建建筑內(nèi)斂沉沉穩(wěn)、雍容容大氣。現(xiàn)代立面——效果圖三本項(xiàng)目基地地的北側(cè)緊緊鄰長(zhǎng)德路路是該片區(qū)區(qū)的主要交交通干道。。交通及出出行極為便便捷并且存存在巨大的的商業(yè)價(jià)值值和發(fā)展?jié)摑摿?。虎門(mén)門(mén)公園位于于基地的北北側(cè)，景觀觀及視野非非常優(yōu)良，，適于居住和度假。。功能組織分分布圖該規(guī)劃體現(xiàn)現(xiàn)了高水準(zhǔn)準(zhǔn)的城市化化水平、持持續(xù)快速健健康的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展、強(qiáng)強(qiáng)大的資金金實(shí)力、優(yōu)優(yōu)越的地理理位置、前前瞻性的設(shè)設(shè)計(jì)理念與與商業(yè)策劃劃的完美結(jié)結(jié)合。項(xiàng)目規(guī)劃為為中型建筑筑綜合體集集商業(yè)、居居住、休閑閑、娛樂(lè)等等功能于一一體，通過(guò)過(guò)自身有機(jī)機(jī)的整合與與明確的定定位，在各各彼此之間間建立起一一種相互依依存、資源源共享的能能動(dòng)關(guān)系，，從而形成成一個(gè)多功功能、高效效率、復(fù)雜雜而統(tǒng)一的的城市“活活力核”。。地面商業(yè)步步行街效果果下沉商業(yè)廣廣場(chǎng)示意效效果空中休閑會(huì)會(huì)所概念設(shè)設(shè)計(jì)雙會(huì)所設(shè)計(jì)計(jì)為了滿足客客戶的室內(nèi)內(nèi)外休閑娛娛樂(lè)需求，，我們可以以在設(shè)計(jì)上上利用4層層作為室內(nèi)內(nèi)會(huì)所的同同時(shí)，建議議在空間層層部分做成成架空———即泛會(huì)所所，分布在在不同的樓樓層,使客客戶能夠在在不同的居居住樓層都都有近便的的室外休閑閑空間,最最大的提高高項(xiàng)目的居居住品質(zhì)。室內(nèi)功能會(huì)會(huì)所概念設(shè)設(shè)計(jì)功能導(dǎo)示牌牌休閑室服務(wù)臺(tái)冷飲吧住宅部部分分戶型定位依依據(jù)項(xiàng)目戶型定定位依據(jù)市場(chǎng)熱銷點(diǎn)點(diǎn)宏觀調(diào)控政政策市場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)客戶置業(yè)需需求注：目前市市場(chǎng)主力面面積區(qū)間為為170平平米以上；；其中兩房產(chǎn)產(chǎn)品可以通通過(guò)偷面積積等方式實(shí)實(shí)現(xiàn)兩房變變?nèi)?；空中?fù)式為為市場(chǎng)稀缺缺產(chǎn)品；酒酒店式公寓寓為市場(chǎng)稀稀缺產(chǎn)品。。產(chǎn)品戶型定定位建筑類型戶型本項(xiàng)目建議面積比例市場(chǎng)供應(yīng)面積比例建筑面積（㎡）戶型套數(shù)比市場(chǎng)面積區(qū)間（㎡）市場(chǎng)套數(shù)比酒店式公寓單人套房35-50約15％空白空白一房二廳45－55約20％空白空白二房二廳60－80約10％空白空白國(guó)際公寓二房二廳（平層）80－95約10％80－95約15%二房二廳（復(fù)式）90－110約10％空白空白三房二廳（平層）110-130約15％110－140約13%三房二廳（復(fù)式）110-150約10％空白空白空中別墅四房二廳（復(fù)式）130－160約6％170－220約47%五房三廳（復(fù)式）170－230約4％230－280約25%類型戶型轉(zhuǎn)角凸窗大露臺(tái)入戶花園步入式凸窗/陽(yáng)臺(tái)飄板面積酒店式公寓單人套房一房一廳二房二廳國(guó)際公寓二房二廳三房二廳三房二廳（復(fù)式）空中別墅四房二廳（復(fù)式）五房二廳（復(fù)式）注：90平平米及以上上戶型可考考慮增加贈(zèng)贈(zèng)送的面積積產(chǎn)品戶型之之創(chuàng)新點(diǎn)空中別墅產(chǎn)品示意圖圖一空中別墅空中別墅空中別墅尊地地產(chǎn)景觀自足性性空間內(nèi)向性性功能多樣性性根據(jù)景觀資資源的不同同設(shè)置不同同的戶內(nèi)花花園/形成成豐富的空空間形式/同時(shí)賦予予空間不同同的功能空中別墅創(chuàng)創(chuàng)新圖示——1空中別墅創(chuàng)創(chuàng)新圖示——2復(fù)式設(shè)計(jì)形形式：舒適型復(fù)式式錯(cuò)層復(fù)式設(shè)設(shè)計(jì)附加值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)途徑：入戶花園落地凸窗轉(zhuǎn)角凸窗6m層高大大露臺(tái)頂層天臺(tái)花花園本戶型在空空間上完美美地設(shè)計(jì)了了隱蔽式衣衣櫥，凈高高約有2.1米，增增加了房間間的實(shí)際使使用面積，，同時(shí)又不不計(jì)入建筑筑面積入戶花園結(jié)結(jié)合大露臺(tái)臺(tái)的設(shè)計(jì)，，在于創(chuàng)造造了美觀的的戶外空間間?？罩袆e墅創(chuàng)創(chuàng)新圖示——3國(guó)際公寓產(chǎn)品示意圖圖二國(guó)際公寓國(guó)際公寓梁凸窗窗臺(tái)凸窗窗臺(tái)客客戶可根據(jù)據(jù)需要拆卸卸，贈(zèng)送面面積。凸窗剖面入戶花園可可變房倒凸窗公寓產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新圖示—12房2廳52-56平平米，約100套至少一間臥臥室可與客客廳之間隔隔墻可以打打通；保證臥室、、客廳開(kāi)間間；小餐廳，大大客廳；明廚，可設(shè)設(shè)開(kāi)放式或或半開(kāi)放式式，靠近入入戶門(mén)為宜宜；明衛(wèi)4件套，衛(wèi)生生間適合公公、私兩用用；須有觀景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，生活活陽(yáng)臺(tái)盡量量滿足。創(chuàng)新點(diǎn)：客客廳與臥室室形成錯(cuò)層層，使空間間更具靈動(dòng)動(dòng)性雙私人人空中花園園。公寓產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新圖示——2公寓產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新圖示——3酒店服務(wù)公公寓產(chǎn)品示意圖圖三酒店服務(wù)公公寓酒店服務(wù)式式公寓酒店服務(wù)式式公寓酒店服務(wù)式式公寓——概念定位與虎門(mén)有長(zhǎng)長(zhǎng)期聯(lián)系的的客戶：廣深、港臺(tái)臺(tái)、外資等等人員、企企業(yè)高管………居家氛圍＋＋酒店服務(wù)務(wù)＝酒店服服務(wù)式公寓寓市場(chǎng)創(chuàng)造價(jià)值感受超越居住層層次：設(shè)施施完善的背背后是完善善的服務(wù)體體系，享受受尊貴的貴貴賓服務(wù)不單是空間間的舒適性性，而且體體驗(yàn)心情的的舒適，是是一種繁忙忙工作后釋釋放心情的的樂(lè)島與自我身份份匹配。作作為高級(jí)白白領(lǐng)，同樣樣享受高檔檔次豪華的的居所，得得到自己和和朋友對(duì)生生活品質(zhì)的的認(rèn)同價(jià)值支撐配套、裝修修、服務(wù)、、檔次、中中心區(qū)地標(biāo)標(biāo)、升值潛潛力……酒店式商務(wù)務(wù)公寓不單單是作為一一種新型的的物業(yè)類型型，同時(shí)，，應(yīng)該給客客戶更多的的生活體驗(yàn)驗(yàn)。不單是是作為建筑筑符號(hào)的完完美，而且且提供的服服務(wù)、體驗(yàn)驗(yàn)的感受也也是令人心心情愉悅的的。它作為項(xiàng)目目的核心矗矗立在城市市中心區(qū)，，給客戶第第一眼的感感受就是與與眾不同、、莊貴華麗麗的。而當(dāng)客戶入入住其間，，室內(nèi)空間間布局似家家庭般舒適適，一體化化的服務(wù)使使之賓至如如歸。酒店店式商務(wù)公公寓提供的的空間是舒舒適化的、、私密化的的，忙碌一一天的生活活在這里緩緩解，心情情回歸平和和。我們的住宅宅成了鬧市市中卓爾不不群的優(yōu)藏藏空間。隨隨著物業(yè)價(jià)價(jià)值的提升升，成了高高檔次住宅宅的代名詞詞，那些深深港客或高高階層會(huì)互互相傳播，，它又成了了高品質(zhì)生生活象征。。他們樂(lè)于于在這里居居住，顯示示他們的身身份和對(duì)優(yōu)優(yōu)質(zhì)生活的的認(rèn)同。酒店服務(wù)式式公寓——概念闡述公寓大堂效效果圖國(guó)際公寓酒店服務(wù)式式公寓國(guó)際公寓酒店服務(wù)式式公寓目前長(zhǎng)沙奧奧林匹克花花園、銀港港水晶城、、中南梅林林苑、香墅美地、、麓谷錦園園等26個(gè)個(gè)樓盤(pán)已采采用直飲水水系統(tǒng)。注：直飲水系統(tǒng)統(tǒng)的開(kāi)通手續(xù)續(xù)和費(fèi)用由由廠家負(fù)責(zé)責(zé)。管道直飲水水系統(tǒng)管道直飲水水系統(tǒng)是市市政管網(wǎng)的的水或地下下水經(jīng)過(guò)濾濾、膜處理理、消毒、、再經(jīng)變頻頻供水設(shè)備備通過(guò)凈水水管路輸送送到用戶或或賓館樓宇宇的用水終終端，用戶戶打開(kāi)水龍龍頭即可直直接飲用的的供水系統(tǒng)統(tǒng)。LOW-E玻璃輻射鍍膜玻玻璃（又稱稱LOW-E玻璃）），是在玻玻璃表面鍍鍍上多層金金屬或其他他化合物組組成的膜系系產(chǎn)品。該該產(chǎn)品對(duì)對(duì)可見(jiàn)光有有較高的透透射率，對(duì)對(duì)紅外線（（尤其是中中遠(yuǎn)紅外））有很高的的反射率，，具有良好好的隔熱性性能。硬件配置建建議樓宇可視對(duì)對(duì)講系統(tǒng)家園安防報(bào)報(bào)警系統(tǒng)門(mén)禁控制系系統(tǒng)小區(qū)信息發(fā)發(fā)布系統(tǒng)數(shù)字家園e-home系統(tǒng)家居家電控控制系統(tǒng)智能化系統(tǒng)統(tǒng)室外智能化室內(nèi)智能化化硬件配置建建議商業(yè)部部分商業(yè)定位推推導(dǎo)過(guò)程原有的消費(fèi)費(fèi)人群？最具消費(fèi)力力的客戶？？共性有一定的消消費(fèi)力.較多層次消消費(fèi)他們的需求求？重要消費(fèi)來(lái)來(lái)源？本地及周邊邊的富裕居居民外來(lái)的管理理、經(jīng)商人人士港臺(tái)、外資資等企業(yè)人人士市場(chǎng)的供應(yīng)應(yīng)？是否最大有有效空白?相對(duì)空白點(diǎn)是否具可持持續(xù)經(jīng)營(yíng)?是否塑造品品牌形象?是否挖掘了了項(xiàng)目?jī)r(jià)值值?定位商業(yè)定位建建議雙首層、休休閑主題、、國(guó)際商業(yè)業(yè)街區(qū)面積規(guī)劃：超市市：約2000㎡休休閑服服飾：約1000㎡㎡。尊地資源：如SPAR、屈臣臣氏、BOSILILA、布布羅芭、NOVO等等。負(fù)1F2F3F中小型超市市、中高端端名牌服飾飾等業(yè)態(tài)分布及及面積規(guī)劃劃1F面積規(guī)劃：銀行行：800㎡精精品店店：約2700㎡㎡郵局局：500㎡尊地資源：如雅芳、、雅詩(shī)蘭黛黛、歐萊雅雅等化妝品品；法國(guó)都都彭、鱷魚(yú)魚(yú)、PRADA、、GUCCI等皮皮鞋皮具。。負(fù)1F2F3F1F銀行、郵局局、精品店店等業(yè)態(tài)態(tài)分分布布及及面面積積規(guī)規(guī)劃劃面積積規(guī)規(guī)劃劃：約約4000㎡㎡。。尊地地資資源源：唐唐宮宮海海鮮鮮酒酒樓樓、、臺(tái)臺(tái)灣灣私私家家菜菜、、泰泰國(guó)國(guó)美美食食、、韓韓國(guó)國(guó)料料理理、、美美味味廚廚等等。。負(fù)1F2F3F1F特色色餐餐飲飲、、海海鮮鮮酒酒樓樓等等業(yè)態(tài)態(tài)分分布布及及面面積積規(guī)規(guī)劃劃面積積規(guī)規(guī)劃劃：SPA：：約約1000㎡㎡健健身身館館：：約約1000㎡㎡咖啡啡廳廳：：約約800㎡㎡清清吧吧：：約約200㎡㎡桑拿拿館館：：1000㎡㎡尊地地資資源源：如如BATHSPA、、陽(yáng)陽(yáng)光光健健身身館館、、名名典典咖咖啡啡、、真真鍋鍋咖咖啡啡、、上上島島咖咖啡啡、、沁沁園園茶茶藝藝等等。。2F3F1F休閑閑中中心心：：美容容、、健健身身、、咖咖啡啡吧吧、、清清吧吧等等負(fù)1F業(yè)態(tài)態(tài)分分布布及及面面積積規(guī)規(guī)劃劃商業(yè)業(yè)租租售售策策略略銷售售策策略略市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向向＋＋成成本本加加成成靈活活返返租租＋＋合合理理回回報(bào)報(bào)租賃賃策策略略大小小有有別別，，高高低低不不一一開(kāi)門(mén)門(mén)見(jiàn)見(jiàn)禮禮，，裝裝修修期期免免租租金金1、、一一、、二二層層銷銷售售，，利利潤(rùn)潤(rùn)回回報(bào)報(bào)高高，，資資金金回回籠籠快快；；2、、負(fù)負(fù)一一層層、、三三層層出出租租，，主主力力店店先先行行，，抓抓大大引引小小。。一層層價(jià)價(jià)格格定定位位：：25000～～30000元元/㎡㎡；；二層層價(jià)價(jià)格格定定位位：：15000～～18000元元/㎡㎡；；負(fù)一一層層租租金金定定位位：：130～～150元元/㎡㎡/月月。。三層層租租金金定定位位：：60-80元元/㎡/月月商業(yè)業(yè)租租售售價(jià)價(jià)格格定定位位項(xiàng)目目分分析析和和策策略略我們們的的目目標(biāo)標(biāo)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議項(xiàng)目目定定位位營(yíng)銷銷執(zhí)執(zhí)行行方方案案客戶戶定定位位市場(chǎng)場(chǎng)分分析析廣告告推推廣廣及及品品牌牌整整合合營(yíng)銷銷執(zhí)執(zhí)行行方方案案報(bào)告告思思路路營(yíng)銷銷執(zhí)執(zhí)行行策策略略本案案是是一一個(gè)個(gè)充充滿滿想想象象力力和和創(chuàng)創(chuàng)造造力力的的項(xiàng)項(xiàng)目目顛覆覆傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的運(yùn)運(yùn)作作思思維維挑戰(zhàn)戰(zhàn)平平庸庸的的創(chuàng)創(chuàng)新新概概念念市場(chǎng)場(chǎng)空空缺缺的的有有力力形形勢(shì)勢(shì)劍走走偏偏鋒鋒的的營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣項(xiàng)目目過(guò)過(guò)硬硬的的產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)本區(qū)區(qū)域域和和周周邊邊區(qū)區(qū)域域的的消消費(fèi)費(fèi)需需求求營(yíng)銷模式式品牌地產(chǎn)產(chǎn)的有力力鋪墊橙色風(fēng)暴暴的銷售售軍團(tuán)1一一個(gè)好的的案名2一一個(gè)好的的推廣語(yǔ)語(yǔ)3一一個(gè)好的的概念4一一個(gè)好的的事件營(yíng)營(yíng)銷5一一個(gè)好的的形象標(biāo)標(biāo)簽尊地策略略之---五個(gè)個(gè)一工程程虎門(mén)門(mén)1號(hào)一個(gè)好的的案名案名:虎門(mén)1號(hào)號(hào)具有很很好的記記憶點(diǎn)和和標(biāo)示性性，符合合項(xiàng)目樹(shù)樹(shù)立第一一品牌的的特點(diǎn)，，建議采采用。備選選：港城·國(guó)國(guó)際泊岸國(guó)際際公寓擎日灣公公寓一個(gè)城市市的仰望望輔助推廣廣語(yǔ)：中心區(qū)繁繁華之之上的舞舞者自由都市市活活力港灣灣一個(gè)好的的推廣語(yǔ)語(yǔ)新中心區(qū)區(qū)公園園南私私享宮館館一個(gè)好的的概念闡述：虎門(mén)首個(gè)個(gè)全新的的純粹宮宮館式高高檔社區(qū)區(qū),其概概念并非非僅僅是是一種創(chuàng)創(chuàng)新，而而是營(yíng)造造一種全全新的生生活模式式；它詮詮釋了社社區(qū)品質(zhì)質(zhì)的高貴貴，體現(xiàn)現(xiàn)了居住住人士在在社會(huì)上上層中的的身份。?！懊嚸Ｃ鳌薄敝黝}活活動(dòng)一個(gè)好的的事件營(yíng)營(yíng)銷世界頂級(jí)級(jí)紅酒雪雪茄巡禮禮一個(gè)好的的形象標(biāo)標(biāo)簽建筑創(chuàng)新新獎(jiǎng)5大推售原則則成功推售售整層銷控控產(chǎn)品組合合避免內(nèi)部部競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)勢(shì)媒體體集中推售售總體推售售策略關(guān)鍵點(diǎn)了解不等于相信知道不等于了解相信不等于行動(dòng)讓客戶從從知道到到了解讓客戶從從了解到到相信讓客戶從從相信到到行動(dòng)讓客戶從從知覺(jué)到到知道全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)美學(xué)營(yíng)銷銷事件營(yíng)銷銷體驗(yàn)營(yíng)銷銷口碑營(yíng)銷銷營(yíng)銷總策策略精確制導(dǎo)導(dǎo)重重點(diǎn)出出擊形象拔高高體體驗(yàn)至至尊要點(diǎn)：“高舉舉高打打，塑塑造形形象””：高調(diào)調(diào)入市市，充充分體體現(xiàn)應(yīng)應(yīng)有的的品質(zhì)質(zhì)、身身份、、國(guó)際際感，，建立市市場(chǎng)公公信力力。“市場(chǎng)場(chǎng)炒作作，制制造熱熱點(diǎn)””：制造造轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，迅迅速掀掀起強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)推推廣攻攻擊，，營(yíng)造銷銷售熱熱潮。。“情景景營(yíng)銷銷，活活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷””：營(yíng)造造氛圍圍，建建立有有效溝溝通，，全面面?zhèn)鞑ゲ潜P(pán)盤(pán)信息息。營(yíng)銷總總策略略客戶積積累，，提升升到訪訪率通過(guò)推推廣，，吸引引客戶戶關(guān)注注項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展展示，，吸引引客戶戶到訪訪現(xiàn)場(chǎng)氣氣氛營(yíng)營(yíng)造，，提高高成交交率客戶區(qū)區(qū)分，，定點(diǎn)點(diǎn)爆破破針對(duì)不不同客客戶，，實(shí)行行不同同營(yíng)銷銷策略略定點(diǎn)攻攻擊，，直擊擊目標(biāo)標(biāo)客戶戶群針對(duì)性性推介介，擴(kuò)擴(kuò)大營(yíng)營(yíng)銷面面在市中中心設(shè)設(shè)立外外展廳廳，并并設(shè)看看樓專專車針對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品，，組織織產(chǎn)品品推介介會(huì)關(guān)系營(yíng)營(yíng)銷，，互動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷銷利用老老客戶戶的口口碑傳傳播，，并與與各種種小眾眾團(tuán)體體建立立客戶戶互動(dòng)動(dòng)平臺(tái)臺(tái)，建立廣廣泛的的客戶戶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，引引起社社會(huì)效效應(yīng)，，形成成口碑碑效應(yīng)應(yīng)?？蛻敉谕诰虿卟呗月放茝V廣告———道道路占占據(jù)，，攔截截客戶戶在項(xiàng)目目周邊邊、虎虎門(mén)主主要交交通干干道及及鎮(zhèn)中中心設(shè)設(shè)立廣廣告牌牌現(xiàn)場(chǎng)包包裝———加加強(qiáng)綜綜合感感官刺刺激，，引起起關(guān)注注售樓處處、樣樣板房房、樓樓體包包裝、、工地地包裝裝、指指示牌牌、外外展場(chǎng)場(chǎng)等小眾媒媒體———快快速提提升項(xiàng)項(xiàng)目的的口碑碑、建建立龐龐大的的客戶戶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)通過(guò)各各種小小眾渠渠道散散播信信息、、培育育種子子客戶戶資源整整合———整整合尊尊地以以及瑞瑞豐以以往項(xiàng)項(xiàng)目的的客戶戶資源源充分利利用尊尊地客客戶資資料庫(kù)庫(kù)以及及瑞豐豐以往往客戶戶資源源，建建立數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)信息息管理理平臺(tái)臺(tái)口碑營(yíng)營(yíng)銷———建建立第第二營(yíng)營(yíng)銷通通道，，向目目標(biāo)客客戶傳傳播項(xiàng)項(xiàng)目信信息通過(guò)以以老帶帶新、、車友友會(huì)等等合作作、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)營(yíng)銷、、DM等方方式傳傳播樓樓盤(pán)信信息客戶挖挖掘策策略開(kāi)盤(pán)期期熱銷期期尾盤(pán)期期強(qiáng)銷期期階段時(shí)間安排累計(jì)銷售率1蓄客期3個(gè)月2007年7月-9月——2開(kāi)盤(pán)期1個(gè)月2007年10月35%3熱銷期3個(gè)月2007年11月-2008年1月60%4強(qiáng)銷期4個(gè)月2008年2月-5月80%5尾盤(pán)期3個(gè)月2008年6月-8月98%注：開(kāi)盤(pán)指項(xiàng)目取的預(yù)售許可證并在本地主流媒體上第一次發(fā)布開(kāi)盤(pán)廣告推盤(pán)節(jié)節(jié)奏蓄客期期07年年7-9月月07年年10月07年年11月-08年1月08年年2-5月月08年年6月月-8月暫以07年年10月為為具備備預(yù)售售條件件制定定第一階段蓄客期（2007年7月－9月）銷售目標(biāo)接受客戶咨詢，積累客戶；客戶的跟蹤、回訪主推廣語(yǔ)一個(gè)城市的仰望展示線報(bào)紙硬廣、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、站臺(tái)廣告等導(dǎo)視系統(tǒng)、工地包裝、商業(yè)包裝、售樓處、園林展示銷售線售樓處裝修、人員培訓(xùn)、銷售百問(wèn)、銷售物料準(zhǔn)備等客戶線售樓中心現(xiàn)場(chǎng)客戶的接待積累；外展中心客戶的接待積累推廣線媒體：報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、站臺(tái)等活動(dòng)：物業(yè)管理高調(diào)簽約儀式一、蓄蓄客期期日期1個(gè)月月1個(gè)月月片區(qū)推推廣產(chǎn)品展展示形象導(dǎo)導(dǎo)入1個(gè)月月蓄客期期品牌推廣懸念入市片區(qū)推廣記住一一個(gè)片區(qū)：虎門(mén)新新中心心區(qū)記住一一個(gè)事件：產(chǎn)品推推介會(huì)會(huì)記住一一個(gè)樣板：虎門(mén)1號(hào)（巔峰峰階層層）形象導(dǎo)入產(chǎn)品展示產(chǎn)品展示AIDA，，客戶戶積累累片區(qū)推推廣記住一一個(gè)片片區(qū)：：虎門(mén)新新中心心區(qū)片區(qū)價(jià)價(jià)值推廣企業(yè)品品牌推廣+戶外路路牌現(xiàn)場(chǎng)形形象報(bào)紙軟軟文電視采采訪片區(qū)定定義《《虎門(mén)門(mén)新豪豪宅宣宣言》》戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)合虎門(mén)新新中心心區(qū)研研討會(huì)會(huì)簽約英英式管管家－－第一一太平平戴維維斯?fàn)I銷活活動(dòng)事事件第二階段開(kāi)盤(pán)期（2007年9-10月）銷售目標(biāo)住宅累計(jì)銷售35％主推廣語(yǔ)新中心區(qū)公園南私享宮館展示線報(bào)紙硬廣、精選戶外路牌、電視電臺(tái)、站臺(tái)廣告等售樓處→園林→樣板房→商業(yè)街銷售線客戶篩選，價(jià)格試算客戶線認(rèn)籌客戶優(yōu)惠，外展場(chǎng)推廣線媒體：報(bào)紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、短信、梯間廣告、雜志、DM直郵、站臺(tái)廣告等活動(dòng)：

產(chǎn)品發(fā)布會(huì)名車名模名流活動(dòng)開(kāi)盤(pán)慶典紅酒文化展二、開(kāi)開(kāi)盤(pán)期期注：從從產(chǎn)品品發(fā)布布會(huì)進(jìn)進(jìn)入開(kāi)開(kāi)盤(pán)導(dǎo)導(dǎo)入期期，直直至正正式開(kāi)開(kāi)盤(pán)后后一個(gè)個(gè)月產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)關(guān)鍵事事件：：產(chǎn)品品發(fā)布布會(huì)暨暨“名名車名名模模名名流””主題題活動(dòng)動(dòng)誠(chéng)意登登記開(kāi)盤(pán)盛盛典提前解解籌開(kāi)盤(pán)慶典邀請(qǐng)著著名主主持人人現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)主持持，邀請(qǐng)上上層領(lǐng)領(lǐng)域代代表人人物剪剪彩鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)為虎虎門(mén)1號(hào)號(hào)揭幕幕儀式式“頂級(jí)級(jí)紅酒酒文化化展””開(kāi)幕幕關(guān)鍵事事件：：提前前解籌籌及開(kāi)開(kāi)盤(pán)日日頂級(jí)級(jí)紅酒酒鑒賞賞第三階段熱銷期（2007年11－2008年1月）銷售目標(biāo)住宅累計(jì)銷售65％主訴求傲視天下華貴天成展示線報(bào)紙硬廣、精選戶外路牌、電視電臺(tái)、站臺(tái)廣告等售樓處→園林→智能屋→樣板房→商業(yè)街銷售線銷售總結(jié)分析，階段銷售策略，配合階段提價(jià)，提供價(jià)格表客戶線私人會(huì)所正式開(kāi)業(yè)慶典為起點(diǎn)的系列活動(dòng)推廣線媒體：報(bào)紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、短信、梯間廣告、雜志、DM直郵、站臺(tái)廣告等活動(dòng)：

頂級(jí)紅酒、雪茄品鑒體驗(yàn)活動(dòng)；

三、熱熱銷期期頂級(jí)酒酒雪茄茄鑒賞賞私人酒酒窖收收藏展展示營(yíng)銷活活動(dòng)事事件第四階段強(qiáng)銷期（2008年2月－5月）銷售目標(biāo)住宅累計(jì)銷售85％主訴求睿智人生胸懷天下展示線報(bào)紙硬廣、戶外廣告、車體廣告、DM直郵等售樓處→園林→智能屋→樣板房→商業(yè)街(戶外更換）銷售線配合階段提價(jià)，提供價(jià)格表客戶線業(yè)主忠誠(chéng)計(jì)劃，抽獎(jiǎng)活動(dòng)推廣線媒體：戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、DM直郵等活動(dòng)：

CEO論壇CEO生活巡禮。

四、強(qiáng)強(qiáng)銷期期CEO論論壇營(yíng)銷活活動(dòng)事事件第五階段尾盤(pán)期（2008年6月－8月）銷售目標(biāo)98％主訴求傳世經(jīng)典天賦貴胄氣度展示線報(bào)紙硬廣、戶外廣告、DM直郵等售樓處、園林、樣板房、物管、社區(qū)文化銷售線配合階段目標(biāo)，銷售進(jìn)入最后結(jié)尾消化期客戶線促銷活動(dòng)、業(yè)主忠誠(chéng)計(jì)劃推廣線媒體：戶外廣告、DM直郵、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等五、尾盤(pán)期期市場(chǎng)比較法法市場(chǎng)比準(zhǔn)均均價(jià)最低均價(jià)擬定銷售均均價(jià)最高均價(jià)支撐產(chǎn)品特色的的銷售檢驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)銷附加值值加價(jià)各方精誠(chéng)合合作的附加加值加價(jià)價(jià)格策略本項(xiàng)目比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格＝5128×30％％+5058×15％+4717×15％+5120××20％+5714×20％％＝5172/平方米住宅均價(jià)測(cè)測(cè)算項(xiàng)目指標(biāo)本項(xiàng)目海岸國(guó)際華園山莊裕田花園東方國(guó)際星座盛世豪庭因素權(quán)重30%15%15%20%20%區(qū)位25%808070709070環(huán)境10%907090907070規(guī)模10%707090807070園林15%808080806070戶型15%808070707070配套15%808080908070開(kāi)發(fā)商5%808080807070物業(yè)管理5%808070707070807877.5787570銷售價(jià)格50004900460048005000比準(zhǔn)價(jià)格5128.215058.064717.955120.005714.29項(xiàng)目最低均均價(jià)＝5172××1.1元/平方方米≈5689元/平方米由于本項(xiàng)目目產(chǎn)品推出出有一段時(shí)時(shí)間差，根根據(jù)虎門(mén)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)近年價(jià)格格漲幅幅度度來(lái)看，本本項(xiàng)目還有有10%左左右的升值值空間：由于項(xiàng)目以以下附加價(jià)價(jià)值：1、高端客客戶定位；；2、產(chǎn)品稀稀缺；3、獨(dú)樹(shù)一幟的的國(guó)際化建建筑形象；；4、贈(zèng)送面積；；5、區(qū)域未未來(lái)增值；；6、會(huì)所等等功能配套套齊備；7、銷售服服務(wù)與營(yíng)銷銷推廣；8、精裝修修及生活空空間展示；；9、所創(chuàng)造造的國(guó)際化化生活方式式。以上因素可可實(shí)現(xiàn)15-20%的增值項(xiàng)目預(yù)期均均價(jià)＝5689××1.15元/平方方米≈6542元/平方米項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)＝6542××1.03元/平平方米≈6738元元/平方米米預(yù)期均價(jià)測(cè)算項(xiàng)目操作各各方的精誠(chéng)誠(chéng)合作將使使項(xiàng)目銷售售各環(huán)節(jié)操操作更加順順暢，有利利于提高項(xiàng)項(xiàng)目的整體體銷售均價(jià)價(jià)，屆時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)將將能再提升升3%，即即：預(yù)期最終均均價(jià)＝6700～～7000元/平米米尊地價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)：：7000元元/平米以以上項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效益評(píng)價(jià)投資利潤(rùn)回報(bào)率住宅4604844899.75％商業(yè)1150716993147.68％整體575552148237.32％備注：商業(yè)業(yè)部分按一一層5000㎡、二二層5000㎡、地地下室3000㎡計(jì)計(jì)算。現(xiàn)場(chǎng)包裝為了使項(xiàng)目目更好的展展現(xiàn)于客戶戶面前，提提高客戶到到訪率、客客戶成交率率，我司建建議在開(kāi)盤(pán)盤(pán)前應(yīng)按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化展示示路線對(duì)于于核心展示示區(qū)率先做做好施工配配合。重點(diǎn)工作配配合：1、內(nèi)部園園林、會(huì)所所展示、看看樓通道等等全面做好好；2、售樓處處、樣板房房先行開(kāi)放放；3、商業(yè)街街部分先做做。銷售中心局局部效果樣板房展示示--豪華華式公寓戶型面積：：65㎡左右一一房二廳廳樣板房展示示—尊享式式公寓戶型面積：：55㎡一房二廳樣板房展示示—溫馨式公公寓戶型面積：：85㎡二二房房二廳樣板房展示示—?jiǎng)?chuàng)新式公公寓樣板房展示示—?jiǎng)?chuàng)新式公公寓樣板房展示示—現(xiàn)代簡(jiǎn)約樣板房展示示—古典歐式銷售中心外導(dǎo)示道路結(jié)點(diǎn)導(dǎo)導(dǎo)示停車場(chǎng)導(dǎo)示示售樓中心導(dǎo)導(dǎo)示景觀/商業(yè)業(yè)/樣板房房導(dǎo)示導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)虎門(mén)中學(xué)金洲幼兒園梁屋北路梁屋山邊路路本案長(zhǎng)德路培英中路龍泉酒店虎門(mén)1號(hào)虎門(mén)1號(hào)導(dǎo)視系統(tǒng)虎門(mén)中學(xué)金洲幼兒園梁屋北路梁屋山邊路路本案長(zhǎng)德路培英中路龍泉酒店圍墻形象打造一流銷銷售軍團(tuán)橙色風(fēng)暴房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、項(xiàng)目基本知識(shí)卓越銷售員工職業(yè)生涯設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)培訓(xùn)上崗：：客服培訓(xùn)：接待流程程、客戶禮禮儀、客戶戶回訪跟蹤蹤、客戶類類型、商業(yè)談?wù)勁屑记?；；銷售培訓(xùn)：銷售流程程、項(xiàng)目百百問(wèn)、敘盤(pán)盤(pán)詞、團(tuán)隊(duì)隊(duì)精神、逼逼定技巧、模擬擬演練；上崗考核：接待流程程、銷售流流程、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)演練、項(xiàng)項(xiàng)目百問(wèn)筆筆試考核；客戶管理：：成交客戶維系和營(yíng)銷銷；誠(chéng)意客戶的積累和跟跟蹤；階段未成交交客戶原因分析。。橙色風(fēng)暴----銷銷售現(xiàn)場(chǎng)組組織現(xiàn)場(chǎng)管理：：每日銷售例例會(huì)：成交經(jīng)驗(yàn)分分享、客戶戶疑問(wèn)解答答、未成交交原因分析及對(duì)對(duì)策；每周業(yè)務(wù)報(bào)報(bào)表：成交量、客客戶量統(tǒng)計(jì)計(jì)和分析；；階段總結(jié)報(bào)報(bào)表：一個(gè)月、一一季度、半半年、一年年等；行政人力資資源管理輪序接待表表、考勤表表、橙色風(fēng)風(fēng)暴、末位位淘汰、分分級(jí)晉升制制實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)動(dòng)態(tài)調(diào)調(diào)查和定期期考察制度度制定切實(shí)可可行的銷控控策略，完完成銷售的的階段性銷銷售目標(biāo)橙色風(fēng)暴----銷銷售現(xiàn)場(chǎng)管管理運(yùn)用的電子子化售樓系系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行精確確、及時(shí)的的銷控管理理及客戶的的信息統(tǒng)計(jì)計(jì)分析。信息化管理理項(xiàng)目分析和和策略我們的目標(biāo)標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建建議項(xiàng)目定位營(yíng)銷執(zhí)行方方案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及及品牌整合合廣告推廣及及品牌整合合報(bào)告思路企業(yè)品牌三三級(jí)跳123外地知名開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙名星開(kāi)發(fā)商當(dāng)?shù)匾欢ㄖ?23廣州知名開(kāi)開(kāi)發(fā)商珠三角洲明明星開(kāi)發(fā)商商虎門(mén)知名開(kāi)開(kāi)發(fā)商

瑞豐地產(chǎn)產(chǎn)廣州知名名度。金雅苑、藍(lán)色康園鉑林國(guó)際公公寓的成功運(yùn)作作半島城邦成成功銷售虎門(mén)1號(hào)地地王

瑞豐品牌牌在虎門(mén)開(kāi)開(kāi)始樹(shù)立知知名度及良良好形象。?；㈤T(mén)1號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目在東莞莞成功運(yùn)作作，成為虎虎門(mén)樓王。。

瑞豐品牌牌在虎門(mén)成成功打造逐步建立珠珠三角明星星品牌地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的形形象說(shuō)明：1、瑞豐在在廣州有鉑鉑林國(guó)際公公寓等多個(gè)個(gè)知名樓盤(pán)盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，建立立了一定的的品牌知名名度；2、半島城城邦的成功功運(yùn)作奠定定了企業(yè)在在虎門(mén)乃至至東莞的知知名度；3、在虎門(mén)門(mén)以3.06億元標(biāo)標(biāo)王地價(jià)拿拿取虎門(mén)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心金洲洲村地塊，，具有一定定的廣告?zhèn)鱾鞑バб?，，吸引了市市?chǎng)的一定定關(guān)注度；；4、企業(yè)在在品牌建設(shè)設(shè)方面系統(tǒng)統(tǒng)管理尚不不足，需要要對(duì)于企業(yè)業(yè)的品牌內(nèi)內(nèi)涵進(jìn)行充充分挖掘；；品牌個(gè)性性不夠鮮明明，在購(gòu)房房者群體未未建立廣泛泛知名度；；5、企業(yè)具具有品牌運(yùn)運(yùn)作的意識(shí)識(shí)，就需要要從產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新、服務(wù)務(wù)、管理創(chuàng)創(chuàng)新等多系系統(tǒng)運(yùn)作品品牌。企業(yè)品牌內(nèi)內(nèi)涵挖掘使命：值得得尊敬的地地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值：誠(chéng)信信創(chuàng)新新企業(yè)業(yè)公民瑞豐地產(chǎn)顧客至上公眾形象建筑精品建立品牌管管理支持系系統(tǒng)顧客至上公眾形象建筑精品服務(wù)升級(jí)物業(yè)服務(wù)升升級(jí)銷售服務(wù)升升級(jí)增值服務(wù)體體系歷史積淀產(chǎn)品升級(jí)社會(huì)公益可持續(xù)發(fā)展展企業(yè)品牌價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)體體系注3：新開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品品牌與企業(yè)業(yè)品牌互動(dòng)動(dòng)注2：歷史史開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的企業(yè)品品牌沉淀注1：客戶戶會(huì)瑞豐品牌2007價(jià)價(jià)值提升的的切入點(diǎn)：：服務(wù)升級(jí)、、產(chǎn)品升級(jí)級(jí)、公眾形形象升級(jí)。。企業(yè)品牌價(jià)價(jià)值提升來(lái)來(lái)源于顧客客項(xiàng)目品牌牌和產(chǎn)品體體驗(yàn)，以及及企業(yè)品牌牌營(yíng)銷事件件推廣。1靈魂缺失，走失于市場(chǎng)?？蓮?fù)制性強(qiáng)，核心競(jìng)爭(zhēng)力弱2產(chǎn)品概念：意識(shí)形態(tài)的超越細(xì)節(jié)打造：建造技術(shù)的推敲3價(jià)值形態(tài)的認(rèn)同感，實(shí)現(xiàn)品牌產(chǎn)品的打造。我們要打造什么產(chǎn)品？——客戶需求研究我們?nèi)绾未蛟煜胍漠a(chǎn)品？——項(xiàng)目狀況研判產(chǎn)品設(shè)計(jì)既以人為本產(chǎn)品設(shè)計(jì)又引導(dǎo)人改善生活方式——設(shè)計(jì)融入生活文化合適的物業(yè)品牌物業(yè)受歡迎的物業(yè)項(xiàng)目品牌三三級(jí)跳打造品牌形形象，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高端目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目品牌內(nèi)內(nèi)涵產(chǎn)品屬性：：新中心區(qū)區(qū)CEO級(jí)級(jí)宮館———國(guó)際化城城市綜合體體虎門(mén)1號(hào)品牌個(gè)性：：尊崇高高貴國(guó)國(guó)際階階層王王者2007品品牌事件：：虎門(mén)地王王——虎門(mén)門(mén)樓王。以項(xiàng)目品牌牌帶動(dòng)企業(yè)業(yè)品牌，突突出企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)新的價(jià)值值；在項(xiàng)目目推廣時(shí)結(jié)結(jié)合企業(yè)品品牌事件、、企業(yè)理念念、企業(yè)輝輝煌業(yè)績(jī)的的傳播，突突出企業(yè)誠(chéng)誠(chéng)信和社會(huì)會(huì)公民的價(jià)價(jià)值創(chuàng)新產(chǎn)品，，制造市場(chǎng)場(chǎng)稀缺高端形象，，市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者服務(wù)形象：：5星級(jí)酒酒店物管+客戶會(huì)增增值服務(wù)+橙色風(fēng)暴暴星級(jí)服務(wù)，，價(jià)值提升升建立品牌資資產(chǎn)知名度品牌聯(lián)想忠誠(chéng)度專利、知識(shí)識(shí)產(chǎn)權(quán)認(rèn)知度建立品牌資資產(chǎn)知名度：關(guān)關(guān)鍵事件1：虎門(mén)地王成成為2007初關(guān)鍵鍵事件，以以及半島城城幫的良好銷售售，初步建建立企業(yè)品品牌知名度度；關(guān)鍵事件2：廣告攻勢(shì)，，獨(dú)特定位位，項(xiàng)目品品牌形象推推廣深化認(rèn)知度：忠誠(chéng)度：關(guān)鍵事件3：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)會(huì)，名流生生活方式體體驗(yàn)關(guān)鍵事件4：產(chǎn)品體驗(yàn)，，虎門(mén)新豪豪宅標(biāo)準(zhǔn)制制定者形象象關(guān)鍵事件5：客戶會(huì)活動(dòng)動(dòng)，中高端端階層籠絡(luò)絡(luò)關(guān)鍵事件6：社會(huì)公益活活動(dòng)，企業(yè)業(yè)品牌聯(lián)動(dòng)動(dòng)申請(qǐng)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新專利，，建立項(xiàng)目目品牌的獨(dú)獨(dú)特個(gè)性，，通過(guò)軟文文炒作、新新聞事件、、公關(guān)活動(dòng)動(dòng)等建立積積極的品牌牌聯(lián)想，構(gòu)構(gòu)建強(qiáng)有力力的品牌資資產(chǎn)，建立立品牌競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力項(xiàng)目品牌推推廣的調(diào)性性：整體調(diào)性必必須現(xiàn)代而而大氣，必必須立足項(xiàng)項(xiàng)目尊貴的的一面，即即一定要讓讓尊崇貴胄胄、現(xiàn)代生生活、理性性的目標(biāo)人人群“三三位一體””，樹(shù)立一一個(gè)全新的的現(xiàn)代貴族族標(biāo)準(zhǔn)。個(gè)性必須在在內(nèi)斂中凸凸顯引領(lǐng)居居住方向的的張力。尊尊貴的體現(xiàn)現(xiàn)必須高雅雅。表現(xiàn)上必須須結(jié)合現(xiàn)代代、尊貴與與城市生活活。文案訴求，，必須向東東莞發(fā)出一一種創(chuàng)新居居住的方向向，以及一一種新的現(xiàn)現(xiàn)代生活。。主張現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)景加賣賣點(diǎn)形成生生活的調(diào)性性，增加說(shuō)說(shuō)服力。廣告推廣主訴求點(diǎn)提提煉城市核心公園生活上層名流寬景空間稀缺物業(yè)城市生活綜綜合體項(xiàng)目定位：：總裁宮館國(guó)國(guó)際級(jí)級(jí)城市綜合合體形象定位：：新中心區(qū)公公園南私私享宮館館主推廣語(yǔ)：：一個(gè)城市的的仰望廣告及品牌牌推廣的五五個(gè)階段形象建立期期——案名、、形象亮相相。蓄勢(shì)造勢(shì)期期——以認(rèn)籌籌認(rèn)購(gòu)作為為手段，啟啟動(dòng)蓄客，，蓄勢(shì)待發(fā)發(fā)。公開(kāi)發(fā)售期期——積累客客戶達(dá)到開(kāi)開(kāi)盤(pán)要求，，以活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷等為主，刺激激銷售。趁勢(shì)熱銷期期——以項(xiàng)目目品牌為指指導(dǎo)，從項(xiàng)項(xiàng)目形象推推廣向項(xiàng)目目產(chǎn)品賣點(diǎn)過(guò)渡。掃尾清盤(pán)期期——以項(xiàng)目目熱銷及企企業(yè)品牌推推廣為主，，并重點(diǎn)推推廣滯銷戶型。一、形象建建立期（07年5月月-7月））傳播目的：：在前期尚尚無(wú)形象推推廣的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，重點(diǎn)點(diǎn)落在項(xiàng)目目與市場(chǎng)關(guān)關(guān)系上。傳播內(nèi)容：：本階段進(jìn)進(jìn)入“建立立形象”的的階段。打打造高品質(zhì)質(zhì)的樓盤(pán)形形象為主，，用“虎門(mén)門(mén)1號(hào)”項(xiàng)項(xiàng)目的品牌牌最初的張張力來(lái)引爆爆市場(chǎng)的關(guān)關(guān)注度。1．道路導(dǎo)導(dǎo)視——項(xiàng)目周周邊導(dǎo)示一一定要做足足，本階段段一定要在在“項(xiàng)目形形象”推廣廣過(guò)程中，，讓市場(chǎng)感感受的確與與眾不同，，值得期待待。2．圍墻展展示——項(xiàng)目的的圍墻面臨臨主干道，，是不可多多得的媒介介，要充分分利用。二、蓄勢(shì)造造勢(shì)期（07年7月月-9月））傳播目的：：在前期形形象推廣的的基礎(chǔ)上，，本階段重重點(diǎn)落在項(xiàng)項(xiàng)目與品牌牌、項(xiàng)目與與東莞關(guān)系系、項(xiàng)目與與買(mǎi)家關(guān)系系上。傳播內(nèi)容：：本階段進(jìn)進(jìn)入“品牌牌征服”““形象征服服”的階段段。打造公公園物業(yè)、、現(xiàn)代生活活、細(xì)節(jié)與與精品建筑筑等。以現(xiàn)現(xiàn)代生活、、稀缺物業(yè)業(yè)等作為提提高品質(zhì)的的差異化。。并且，我我們一定要要重點(diǎn)用““虎門(mén)1號(hào)號(hào)”項(xiàng)目品品牌為綱，，虎門(mén)公園園、城市核核心、現(xiàn)代代生活等為為領(lǐng)，串聯(lián)聯(lián)到整體推推廣運(yùn)動(dòng)中中去。1．戶外廣廣告牌——建議在在前一階段段廣告牌基基礎(chǔ)上，增增加人流量量集中點(diǎn)的的宣傳力度度。一方面面利用廣告告牌在鎮(zhèn)區(qū)區(qū)中心和通通往其他各各區(qū)的主要要出口通路路攔截；另另一方面在在進(jìn)入虎門(mén)門(mén)高速公路路上建立路路面廣告牌牌進(jìn)行封殺殺。2．道路導(dǎo)導(dǎo)視——項(xiàng)目周周邊導(dǎo)視一一定要做足足，本階段段一定要在在“鞏固形形象”的基基礎(chǔ)上，讓讓市場(chǎng)期待待更強(qiáng)烈一一些。3．圍墻展展示——項(xiàng)目的的圍墻及部部分樓體2面臨主干干道，是可可以有效利利用的媒介介。4．星級(jí)酒酒店咨詢點(diǎn)點(diǎn)——可采用用展示或者者擺放宣傳傳資料的形形式來(lái)完成成，在龍泉大酒店店等酒店大大堂。5．報(bào)紙廣廣告、軟文文——強(qiáng)勢(shì)推推廣開(kāi)始進(jìn)進(jìn)行。報(bào)紙紙配合節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，認(rèn)籌及及相關(guān)營(yíng)銷活動(dòng)開(kāi)開(kāi)始。報(bào)紙紙廣告主要要以“虎門(mén)門(mén)1號(hào)””項(xiàng)目品牌為經(jīng)經(jīng)線，公園物業(yè)為為緯線，城城市核心為為最佳注腳點(diǎn)、、訴求點(diǎn)等等聯(lián)系起來(lái)來(lái)。我們要多多談產(chǎn)品、建筑細(xì)節(jié)節(jié)、生活配套套等的結(jié)合合。6．網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體炒炒作——此此階段的的網(wǎng)絡(luò)炒炒作任務(wù)務(wù)，一定定要與認(rèn)認(rèn)籌火爆爆有關(guān)，與項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值、項(xiàng)目目形象等等有關(guān)。。7．手機(jī)機(jī)信息傳傳播——認(rèn)認(rèn)籌內(nèi)容容。媒介主題題：1、城市市/王座座/公園園極極少數(shù)人人的私享享2、首席席CEO官邸，，上層居居住典范范活動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)：公園主題題活動(dòng)，，工程進(jìn)進(jìn)度加快快，樣板板房、局局部園林林實(shí)景施施工中。。三、公開(kāi)發(fā)售售期（07年10月——12月月）傳播目的的：開(kāi)盤(pán)盤(pán)，銷售售工作落落到實(shí)處處。開(kāi)盤(pán)盤(pán)活動(dòng)，，利用銷銷控制造造銷售火火爆的場(chǎng)場(chǎng)面。傳播內(nèi)容容：本階階段進(jìn)入入“品牌征服服”“形象征服服”“現(xiàn)場(chǎng)征服服”三位一一體的階階段。打打造公園物業(yè)業(yè)、現(xiàn)代代生活、、細(xì)節(jié)與與精品建建筑等。。以公園園物業(yè)、、城市核核心、高高層視野野等作為為提高品品質(zhì)的差差異化。傳播工具具：1．戶外外廣告牌牌——利用用廣告牌牌加導(dǎo)示示的形式式。一方方面利用用廣告牌牌在虎門(mén)門(mén)中心區(qū)區(qū)和通往往其他各各區(qū)的主主要出口口通路攔攔截；另另一方面面在進(jìn)入入虎門(mén)的的高速公公路上建建立路面面封殺。。2．道路路導(dǎo)示——在項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的主干干道上做做好道路路導(dǎo)示，，營(yíng)造現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)盤(pán)的氣氛氛。3．圍墻墻展示——項(xiàng)目目的圍墻墻及樓體體2面臨臨主干道道，可以以充分利利用，并并可以起起到優(yōu)化化工地形形象的效效果。4．報(bào)紙紙廣告、、電視——強(qiáng)勢(shì)勢(shì)推廣開(kāi)開(kāi)始進(jìn)行行。報(bào)紙紙配合節(jié)節(jié)點(diǎn)，開(kāi)開(kāi)盤(pán)信息