以來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)、溢價(jià)率、投資額、銷(xiāo)售情況及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

以來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)、溢價(jià)率、投資額、銷(xiāo)售情況及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

一、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、物業(yè)、消費(fèi)領(lǐng)域、辦公需求等多領(lǐng)域的發(fā)展息息相關(guān)。

從2016-2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)及其各項(xiàng)指數(shù)構(gòu)成的變化情況看，商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)與宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)、商用土地指數(shù)、商用物業(yè)開(kāi)發(fā)指數(shù)、零售商信心指數(shù)的變化趨勢(shì)基本趨同。此外，除商

2019年Q1，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)124.5，同比下降2.4%，環(huán)比下降6.6%。從2019年第一季度各項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比變化情況來(lái)看，各項(xiàng)指數(shù)均較2018年第四季度有所下降；從2019年第一季度各項(xiàng)指標(biāo)的同比變化情況來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)和零售商信心指數(shù)保持同比上升態(tài)勢(shì)，其余指數(shù)均同比下降，表明國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)局平穩(wěn)，零售商保持拓展節(jié)奏；商用土地指數(shù)同比出現(xiàn)較大幅度地下跌，土地供應(yīng)緊縮趨勢(shì)明顯；商用物業(yè)開(kāi)發(fā)指數(shù)同環(huán)比均出現(xiàn)下降，受到存量市場(chǎng)及周期性因素的共同影響。

2019年第一季度中國(guó)商用土地指數(shù)91，環(huán)比微降1.9%，同比下降23.8%。2019年第一季度商用土地溢價(jià)率為5.5%，平均溢價(jià)率環(huán)比回升48.6%，同比下降28.6%。

2019年一季度全國(guó)商服用地拿地?cái)?shù)量為1558宗，面積達(dá)35136.9畝；其中，百?gòu)?qiáng)企業(yè)商服用地拿地面積達(dá)22177.9畝，占比63.12%；商服用地拿地面積在100畝以上的企業(yè)有76家，200畝以上29家，500畝以上5家，而1000畝以上的企業(yè)僅有1家。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資額及銷(xiāo)售情況分析

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，2019年第一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23803億元，同比增長(zhǎng)11.8%，其中辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額合計(jì)3634億元，占比15.27%；從施工面積來(lái)看，第一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積699444萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%，其中，商業(yè)地產(chǎn)施工面積占比16.62%；從新開(kāi)工面積來(lái)看，房屋新開(kāi)工面積38728萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.9%，其中，商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積占比12.04%。從竣工面積來(lái)看，房屋竣工面積18474萬(wàn)平方米，下降10.8%，其中，商業(yè)地產(chǎn)竣工面積占比15.82%。綜上，除辦公樓施工面積和新開(kāi)工面積同比增加外，其余均同比減少，供給趨緊。

從房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積來(lái)看，2019年第一季度，中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積29829萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積合計(jì)2552萬(wàn)平方米，占比8.56%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降11.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降6.9%。從房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額來(lái)看，商品房銷(xiāo)售額27039億元，增長(zhǎng)5.6%，其中，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積合計(jì)3111億元，占比11.51%，辦公樓銷(xiāo)售額下降13.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降2.6%。綜上，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均下降，需求減少。

截止2019年3月末，中國(guó)商品房待售面積51646萬(wàn)平方米，比2月末減少605萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少531萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少47萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加21萬(wàn)平方米。截止2019年3月末，商業(yè)地產(chǎn)待售存量較2018年末減少26萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量消化階段。

2019年第一季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額97790億元，同比增長(zhǎng)8.3%。按經(jīng)營(yíng)單位所在地分，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額83402億元，增長(zhǎng)8.2%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額14388億元，增長(zhǎng)9.2%。按消費(fèi)類(lèi)型分，餐飲收入10644億元，增長(zhǎng)9.6%；商品零售87146億元，增長(zhǎng)8.2%。此外，2019年第一季度中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出7160元，同比上漲4.1%。

2018全年商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資額、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售規(guī)模等主要指標(biāo)較2017年均出現(xiàn)下降，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資額下降9.95%至20173.42億元。

2018年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為20173.42億元，增速下滑嚴(yán)重，同比下降9.95%。

2018年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重繼續(xù)下降，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額占比11.79%，下降2.45個(gè)百分點(diǎn);辦公樓開(kāi)發(fā)投資額占比4.99%，下降1.17個(gè)百分點(diǎn)。

2018年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)施工面積為138471.45萬(wàn)平方米，同比下降1.97%。

2010-2018年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積總體呈上升趨勢(shì)，而2018年增速下滑到負(fù)增長(zhǎng)水平，2018年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為16334.65萬(wàn)平方米，同比下降7.16%。

2018年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額為19625.45億元，同比下降0.35%。

三、2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1.商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)行新一輪的優(yōu)勝劣汰，不符合消費(fèi)升級(jí)需求的商業(yè)體，將面臨升級(jí)和淘汰

隨著消費(fèi)需求的升級(jí)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，預(yù)計(jì)2019年，傳統(tǒng)的百貨型商業(yè)體、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和業(yè)態(tài)一成不變的商業(yè)體，將面臨著嚴(yán)重的人氣不足和業(yè)績(jī)下滑的風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)被迫做出改變，要么進(jìn)行規(guī)劃升級(jí)改造涅槃重生，要么會(huì)被市場(chǎng)所淘汰進(jìn)行低價(jià)轉(zhuǎn)讓。

2.商業(yè)體規(guī)模數(shù)量的大幅增加將會(huì)放緩，隨著金融環(huán)境的緊縮，商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)更加趨于理性

2018年底就已開(kāi)始，全國(guó)主要商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)放緩，融資困難等一系列的問(wèn)題，不得不采取縮減開(kāi)支，暫緩擴(kuò)張計(jì)劃，因此2019年商業(yè)項(xiàng)目的增加將會(huì)有所放緩

3.商業(yè)體面向中檔消費(fèi)、大眾化消費(fèi)的業(yè)態(tài)是主流

隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步推進(jìn)，面向中產(chǎn)階層的中檔消費(fèi)仍然是主流，特別是一些偏高端的商業(yè)體，將會(huì)隨著市場(chǎng)的變化而對(duì)業(yè)態(tài)做出調(diào)整，以中檔為主。

4.越來(lái)越多的知名品牌、甚至國(guó)際品牌會(huì)下沉到三四線城市商業(yè)體

一線、二線城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)放緩，為了增加業(yè)績(jī)，一線知名品牌商會(huì)下沉到三線、四線城市的商業(yè)體當(dāng)中去，特別是過(guò)年期間，電商物流配送關(guān)閉，人員大幅度的回流，處于消費(fèi)的最佳節(jié)日，線下銷(xiāo)售迎來(lái)千載難逢的機(jī)會(huì)。

5.新穎的業(yè)態(tài)將會(huì)成為商業(yè)項(xiàng)目新的人氣發(fā)動(dòng)機(jī)

隨著市場(chǎng)的不斷變化，一些新穎的業(yè)態(tài)如雨后春筍般的出現(xiàn)，并且迅速獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，成為人氣增長(zhǎng)點(diǎn)，成為各大商業(yè)項(xiàng)目的寵兒，新穎的業(yè)態(tài)代表如新穎的科技體驗(yàn)店，吸引了很多人前來(lái)體驗(yàn)，感受科技的造福生活便利。

.商業(yè)體智能化技術(shù)應(yīng)用更加廣泛

2019年商業(yè)體開(kāi)始逐漸提高應(yīng)用智能化比例，提高運(yùn)營(yíng)效率，精簡(jiǎn)人員，創(chuàng)造業(yè)績(jī)；特別是智能化停車(chē)場(chǎng)、導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)、結(jié)算系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，大大的提高了服務(wù)效率，節(jié)省了人力成本。

7.中小住宅房企將會(huì)更加慎重進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域

政策和金融環(huán)境的嚴(yán)峻，一些中小開(kāi)發(fā)商將會(huì)慎重進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，靜觀其變，不再像以前那樣比較樂(lè)觀的判斷商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，將會(huì)更加專注所在的領(lǐng)域，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)再考慮進(jìn)入。

8.自持、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，仍然是市場(chǎng)主流

項(xiàng)目自持是開(kāi)發(fā)商銀行貸款和成本回收、盈利的根本，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)是保障，因此這兩者依然是2019年全國(guó)主要商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作特點(diǎn)，不會(huì)發(fā)生較大的改變。

9.線上線下相結(jié)合運(yùn)作模式越來(lái)越明顯

商業(yè)體作為線下實(shí)體項(xiàng)目，不能忽視線上的作用，越來(lái)越多的商業(yè)體開(kāi)始開(kāi)設(shè)線上商場(chǎng)，微信公眾號(hào)、小程序的應(yīng)用，線上購(gòu)物線下提，O2O相結(jié)合的運(yùn)作模式，而不是單一的只注重線下。

10.趨向于打造更多的人氣流量入口

人氣是項(xiàng)目的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)，項(xiàng)目會(huì)千方百計(jì)的打造亮點(diǎn)吸引人氣，預(yù)計(jì)2019年商業(yè)體將會(huì)涉足到許多領(lǐng)域，使用更多的措施來(lái)提升人氣