金地自在城全年營銷報提報

科學筑家金地自在城營銷策劃報告TheScienceofLiving目錄第一章市場研究第二章項目分析第三章目標客戶分析第四章項目競爭態(tài)勢分析第五章營銷推廣策略第六章項目銷售策略市場研究1.1房地產(chǎn)宏觀市場分析1.2區(qū)域市場分析1.3區(qū)域典型項目分析第一章南京板塊分布格局城北板塊仙林板塊城中板塊河西板塊江北板塊板橋板塊江寧板塊城東板塊城南板塊主城區(qū)價格的飆升成為整個市場活躍的第一推力；江寧、江北、河西成為拉動南京樓市的三股持續(xù)動力；江寧、江北與河西三分天下；主城供應量迅速下降，價格急速拉升。造成主城客戶被迫出城，支撐江寧、江北等外圍板塊急速放量。市場結構－3大“人氣板塊”的形成

2005年2006年2007年2008年住宅供應面積(萬㎡)790.44686.76860396.29城中板塊21.0439.5928.1418.5城東板塊46.229.5535.18.43城南板塊48,8431.7730.3836.83河西板塊179.7991.1997.9861.63城北板塊59.9966.162.1331.06仙林板塊28.7434.6827.497.47江寧板塊195.49162.95239.6699.81江北板塊210.35230.93338.24132.56住宅成交面積(萬㎡)685.51870.09980.70253.98城中板塊4938.1247.29.3城東板塊38.3336.3145.67.97城南板塊53.8761.1338.520.51河西板塊127.47170.7914243.22城北板塊50.4660.698315.52仙林板塊12.2334.9838.64.8江寧板塊177.96215.5826175.56江北板塊176.19252.4932577.1江寧板塊在南京整體市場這一輪的快速發(fā)展中,表現(xiàn)出了非常穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，市場逐漸走向成熟，未來將會是本項目最主要的競爭區(qū)域。受07年市場火爆的刺激，08年以來，各板塊推案量明顯加大，供大于求的市場壓力在加大。由于市場發(fā)生了急劇的變化，未來供大于求的市場趨勢將會持續(xù)。結論：江北、江寧、河西三大板塊將是未來市場供求的主要區(qū)域;整體市場“供大于求”的矛盾將會顯現(xiàn)。市場結構－3大“人氣板塊”的形成市場結構－3大“人氣板塊”的形成南京板塊分布格局城北板塊仙林板塊城中板塊河西板塊江北板塊板橋板塊江寧板塊城東板塊城南板塊在2007年的市場熱潮中，江北價格出現(xiàn)非理性增長。江寧由于嚴格限價政策，價格漲幅相對較小。2007年的市場熱潮，是以對主城區(qū)（包括河西）的追捧搶購推動發(fā)展的。2004-2008年各板塊成交面積份額江北市場的超高速發(fā)展,完全由板塊內(nèi)的5個大盤項目所推動雖然江北板塊供應巨大,并且整體絕對價格市場最低,但85%以上的成交面積集中在5個大盤項目內(nèi)；江北的大盤營銷,代表南京大盤營銷的最高市場水平。04—07年，河西、江寧、江北三板塊累計占南京市場總成交面積的69.5%

07年,河西、江寧、江北三板塊成交面積占比分別為：14.5%、26.5%和33%。河西、江寧、江北是南京大盤營銷的主戰(zhàn)場一般大盤，與這三個板塊關聯(lián)越密切，其成功的可能越大；反之亦然；除地緣性消費，江寧、江北較集中的是南京的經(jīng)濟型剛性消費需求，河西集中的是城市一次改善型消費。市場結構－3大“人氣板塊”的形成分析：自08年3月，市場完全轉(zhuǎn)向觀望，供銷比急速攀升。08年1－7月全市住宅成交量為254萬平方米，同比降幅超過50％，市場轉(zhuǎn)入“調(diào)控期”。結論：08全年銷量可能在500萬平米左右，總體將比07年下跌50%左右。08年市場成交量將跌至04年之前水平。

市場趨勢－“調(diào)控期”3大“人氣板塊”的表現(xiàn)及市場整體走勢分析：1、河西目前無新開大盤，主要在售為前期的尾盤或延續(xù)項目，這些項目無主動向下“跳水”動力。2、以“奧體”為核心的河西板塊日益走向成熟，加之與主城的距離與交通優(yōu)勢，市場整體向好發(fā)展。3、08年開盤的萬科“金域緹香”是目前板塊內(nèi)近期價格走勢的主要“不安定”因素；4、08年底至09年年中，120萬方的“萬達廣場”和70萬方的“仁恒江灣城”將陸續(xù)開盤，尤其是位于奧體的“仁恒江灣城”，預計精裝均價將不低于萬科“金域緹香”的價格標準，將進一步穩(wěn)定該板塊的整體均價.結論：河西板塊良好的市場形象和穩(wěn)健的價格走勢是“自在城”大盤及板塊營銷極為重要的市場資源.

河西板塊商品住宅市場走勢市場趨勢－“調(diào)控期”中河西板塊市場走勢分析：1、江北板塊08年前七個月成交量同比降幅超過了40%,在供應量并沒有大幅萎縮的情況下,板塊市場供求矛盾進一步被拉大.2、江北主要大盤項目的地價均在16—22萬/畝，剛性成本較低.3、經(jīng)過一輪價格搏奕，江北市場目前在4000元均價達成階段性平衡.4、未來江北區(qū)域的價格變化，江寧板塊的量價走勢將是一個核心的影響因素。5、年底業(yè)績沖刺也是板塊近期價格走勢的主要變量。結論：江北板塊與本案并不構成直接競爭，但自04年由陌生板塊的成功入市，到今天大盤扎堆大手筆運營，相關經(jīng)驗值得借鑒.

江北板塊商品住宅市場走勢市場趨勢－“調(diào)控期”中江北板塊市場走勢分析：1、06年之前前，江寧寧的均價價沒有越越過4000元元。2、直到到07年年萬科、、恒大高高價在江江寧拿地地及跟風風的幾幅幅高價地地塊，江江寧的大大部分項項目成本本均很低低。3、由于于江寧區(qū)區(qū)政府的的“一房房一價””政策，，江寧的的房價對對市場變變化的反反應相對對“遲鈍鈍”和““滯后””。4、08年的市市場轉(zhuǎn)向向后，江江寧的項項目價格格還在延延續(xù)07年的余余溫向上上發(fā)展，，并上摸摸6000元均均價。5、08年6月月起，江江寧項目目陸續(xù)對對市場作作出反應應。目前前項目定定價表現(xiàn)現(xiàn)非常混混亂，從從5100元到到6700元，，開發(fā)商商心態(tài)復復雜。但但各項目目7/8月的成成交表現(xiàn)現(xiàn)卻很一一致，成成交量極極低，個個別項目目出現(xiàn)““負成交交”。6、江寧寧板塊開開發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)一思想想、統(tǒng)一一步調(diào)的的工作將將集中在在9—10月內(nèi)內(nèi)完成。。“恒大大綠洲””精裝房房將在9月內(nèi)以以5700元價價格上市市。隨后后開盤的的“萬科科金域藍藍灣”將將快速反反應，一一輪價格格“跳水水”將在在板塊內(nèi)內(nèi)鏈式展展開。結論：““恒大綠綠洲”階階段性價價格策略略和即將將展開的的江寧板板塊的年年終“跳跳水”，，將對南南京市場場產(chǎn)生強強烈震動動“該來的的早晚要要來”。。除了城墻墻內(nèi)的主主城區(qū)和和河西板板塊仍將將保持相相對的價價格穩(wěn)定定，但繼繼續(xù)“縮縮量”已已不可避避免。其其余所有有板塊內(nèi)內(nèi)的項目目價格，，在08年年底底均將有有所反應應?！懊髂昴昴曛惺袌鰣鰞r格將將回復相相對穩(wěn)定定”。直接的影影響還在在于：1、壓縮縮了品牌牌開發(fā)商商的“溢溢價空間間”。2、強化化了已有有的三大大板塊超超過75%市場場份額格格局。刺刺激并留留住了城城市購房房客群體體。結論：江江寧板塊塊的年終終“跳水水”對南南京市場場將產(chǎn)生生強烈震震動.市場趨勢勢－“調(diào)控期期”中江江寧板塊塊市場走走勢1.1.3市場場未來－－“調(diào)控期期市場””趨勢發(fā)發(fā)展判斷斷④恒大跳跳水，標標志著降降價由江江北擴大大到全市市1234①央行出出臺政策策，限制制“二套套房”貸貸款，市市場開始始走下坡坡路②旭日上上城率先先降價，，拉開江江北板塊塊價格回回歸的旗旗幟③奧運＋＋高溫，，樓市徹徹底陷入入低谷，，開發(fā)商商資金鏈鏈愈加緊緊張A旺市B觀望C部分項項目降價價D大規(guī)模模的降價價E震蕩恢恢復價格走勢勢銷量走勢勢結論：2009年，全全年成交交量將保保持與2008年大致致相當?shù)牡乃?。。分析?、供求求關系：：在相當當長的一一段時間間里供大大于求的的市場格格局將會會持續(xù)，，市場低低迷的態(tài)態(tài)勢會延延續(xù)，未未來兩年年成交量量繼續(xù)維維持較低低水平。。2、成交交價格：：受資金金鏈限制制，部分分開發(fā)商商將被迫迫選擇降降價促銷銷，將對對區(qū)域及及全市產(chǎn)產(chǎn)生影響響，促使使一些郊郊區(qū)板塊塊進行價價值回歸歸，尤其其是始終終被交通通所困擾擾的江北北板塊和和價格透透支嚴重重的仙林林板塊。。3、產(chǎn)品品設計：：開發(fā)商商在市場場競爭的的壓力下下開始精精耕產(chǎn)品品的打造造，預計計中小戶戶型產(chǎn)品品將成為為郊區(qū)供供應的主主流，另另外如何何完善生生活配套套也成為為開發(fā)商商面臨的的問題；；4、土地地市場：：由于受受到融資資渠道和和市場低低迷的雙雙重壓力力，開發(fā)發(fā)商拿地地熱情不不在，尤尤其是市市政配套套還不十十分成熟熟的郊區(qū)區(qū)土地，，未來很很難再有有超級大大盤的出出現(xiàn)；另另外07年高價價出讓的的部分地地塊，則則有被開開發(fā)商退退地的可可能性；；市場未來來－“調(diào)控期期市場””趨勢發(fā)發(fā)展判斷斷小節(jié)結論：短短期內(nèi),一輪激激烈的價價格戰(zhàn)已不可避避免。結論：產(chǎn)產(chǎn)品的推推陳出新新與一輪輪開發(fā)商品品牌洗牌牌的速度度與力度度加劇。。結論：短短期內(nèi),開發(fā)商商品牌及及產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新的市市場溢價價空間被被大幅壓壓縮。分析：1、供求關系系：在相當長長的一段時間間里供大于求求的市場格局局將會持續(xù)，，市場低迷的的態(tài)勢會延續(xù)續(xù)，未來兩年年成交量繼續(xù)續(xù)維持較低水水平。2、成交價格格：受資金鏈鏈限制，部分分開發(fā)商將被被迫選擇降價價促銷，將對對區(qū)域及全市市產(chǎn)生影響，，促使一些郊郊區(qū)板塊進行行價值回歸，，尤其是始終終被交通所困困擾的江北板板塊和價格透透支嚴重的仙仙林板塊。3、產(chǎn)品設計計：開發(fā)商在在市場競爭的的壓力下開始始精耕產(chǎn)品的的打造，預計計中小戶型產(chǎn)產(chǎn)品將成為郊郊區(qū)供應的主主流，另外如如何完善生活活配套也成為為開發(fā)商面臨臨的問題；4、土地市場場：由于受到到融資渠道和和市場低迷的的雙重壓力，，開發(fā)商拿地地熱情不在，，尤其是市政政配套還不十十分成熟的郊郊區(qū)土地，未未來很難再有有超級大盤的的出現(xiàn)；另外外07年高價價出讓的部分分地塊，則有有被開發(fā)商退退地的可能性性；市場未來－“調(diào)控期市場場”趨勢發(fā)展展判斷小節(jié)結論：南京市市場不會長期期低靡。結論：以市場場定銷售，以以銷售定生產(chǎn)產(chǎn)是當前局面面下更好的策策略選擇。分析：位于南京雨花花臺區(qū)，北至至秦淮新河，，東抵寧馬高高速公路、西西至長江，南南至江寧河，，總占地60.4平方公公里。距離市中心新新街口22公公里，與合肥肥、蕪湖、馬馬鞍山等城市市相鄰，是南南京市往南發(fā)發(fā)展的跳板，，輻射皖中、、皖南地區(qū)的的重要節(jié)點。。結論：板橋新新城坐擁城市市內(nèi)引外聯(lián)咽咽喉位置，是是南京主城南南部的一個中中心。是南京京“南大門””1.2區(qū)域市市場分析－地理位置板橋新城22公里分析：板橋新城發(fā)展展目標－－產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化化，布局合理理，環(huán)境優(yōu)美美，工作和生生活舒適，以以冶金、機械械加工工業(yè)為為主的現(xiàn)代化化綜合性工業(yè)業(yè)城鎮(zhèn)對外交通快捷捷方便，現(xiàn)有有寧蕪公路和和寧馬高速與與主城快速聯(lián)聯(lián)接，未來濱濱江大道將直直通河西，板板橋與奧體天天然相連；地地鐵和輕軌等等軌道交通未未來也將進入入板橋。板橋新城分3大組團開發(fā)發(fā)；2010年左右規(guī)劃劃容納人口12萬左右，，2012年年以后板橋新新城將容納35萬人規(guī)模模。結論：板橋新新城將會迅速速發(fā)展成為具具有鮮明特色色的現(xiàn)代化綜綜合性衛(wèi)星城城鎮(zhèn)結論：東北組組團未來將會會以石閘湖為為核心，形成成板橋新城的的核心居住及及配套區(qū)1.2區(qū)域市市場分析－總體規(guī)劃西南組團東北組團綠色南京規(guī)劃建設面積35平方公里，以寶鋼集團和雨花開發(fā)區(qū)為主；組團約10公里，建設“綠色南京”人居森林公園規(guī)劃建設面積15.4平方公里，主要是生活居住區(qū)和商業(yè)配套區(qū)生活居住區(qū)的核心－－石閘湖公園分析：公交配套－－－與市區(qū)的聯(lián)聯(lián)接的公交線線路較少，大大多為城郊線線路，班次少少，乘客多；；板橋新城區(qū)區(qū)域內(nèi)還沒有有開通相聯(lián)接接的公交線路路，區(qū)域可達達性不佳。商業(yè)配套－－－目前主要要的商業(yè)配套套還是集中在在板橋集鎮(zhèn)和和梅鋼生活區(qū)區(qū)附近。以低低端的餐飲和和超市為主，，僅能滿足當當?shù)鼐用竦淖钭畹蛯哟稳粘３ＯM。教育配套－－－目前板橋新新城從學前教教育到高中教教育都有配套套。主要還是是分布在板橋橋集鎮(zhèn)和梅鋼鋼生活區(qū)。但但是存在著教教育資源不佳佳的現(xiàn)狀，缺缺乏優(yōu)質(zhì)教育育。結論：片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有各項配套套都比較匱乏乏，僅能滿足足最基本的日日常需要，但但是本項目周周邊沒有任何何可享配套。。1.2區(qū)域市市場分析－片區(qū)配套往銅井往安德門（96路）往雨花臺（寧井線）往江寧東山（東井線）往地鐵小行站（153路）分析：優(yōu)勢－－屬于于主城區(qū)域，，與河西新城城天然相連；；區(qū)域內(nèi)有雨雨花開發(fā)區(qū)和和梅鋼兩大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群，有有著豐富的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人群，對對城市人流的的導入較強；；石閘湖和““綠色南京””組團的規(guī)劃劃為區(qū)域帶來來自然資源的的開發(fā)；整體體規(guī)劃操作性性強，規(guī)劃中中將住宅和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分開，有有利于板塊和和諧發(fā)展；劣勢－－板橋橋新城周邊配配套匱乏，基基礎建設落后后；區(qū)域比較較陌生，長期期以來區(qū)域形形象不佳；梅梅鋼等重工業(yè)業(yè)企業(yè)分布較較多，為板塊塊環(huán)境帶來污污染；片區(qū)內(nèi)內(nèi)無商品房開開發(fā)，在售房房源大多為低低價的小產(chǎn)權權房，地緣客客戶對商品房房價格的接受受度不高。1.2區(qū)域市市場分析－片區(qū)優(yōu)劣勢分分析結論：成熟的的產(chǎn)業(yè)基礎和和城市化的發(fā)發(fā)展為片區(qū)帶帶來了強有力力的剛性支撐撐結論：片區(qū)各各項配套落后后，長期以來來不佳的市場場形象為城市市客群導入帶帶來不利1.3區(qū)域典型項目目分析分析：目前區(qū)域內(nèi)已已出讓商品房房土地有兩塊塊,一塊是雨雨花城鎮(zhèn)開發(fā)發(fā)獲得的板橋橋A、B地塊塊；另一塊就就是自在城.在自在城南南部即將出讓讓13萬平米米的商品住宅宅用地;板橋區(qū)域現(xiàn)在在售房源都是是小產(chǎn)權房,沒有商品房房供應,雨花花城鎮(zhèn)項目第第一期以政策策性用房為主主;結論：自在城城做為板橋板板塊首發(fā)項目目,短時間區(qū)區(qū)域內(nèi)沒有項項目與之競爭爭即將出讓地塊雨花城鎮(zhèn)項目基本結論價格戰(zhàn)將主導營銷，，溢價空間被被壓縮。在此背景下，，努力提升項項目的綜合價值是確保成功的的關鍵。新城主導房地產(chǎn)，，并成為置業(yè)業(yè)首選。剛性需求長期期存在，成交交縮水是因為為觀望心理。2008成交交量較2007年縮水50%，預計計2009年年與2008年持平。板橋新城的價價值認同抗性較大，需要較較長時間。國家金融新政政（降低利率））應保持謹慎慎的樂觀。項目分析2.1項項目概況2.2項項目價值提煉煉第二章夫子廟新街口山西路-鼓樓奧體明城墻內(nèi)地鐵1號線地鐵2號線商務軸商業(yè)軸城市中心城市新中心板橋新城地處處南京市雨花花臺區(qū)西南城城郊結合部，，是南京市““主城、新市市區(qū)、新城””的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略的的七個新城之之一。2.1項目概況－城市印象寧馬高速：連連接南京和馬馬鞍山的高速速公路，15分鐘就可可從本項目進進入主城區(qū)自在城項目地地處板橋新城城，位于主城城區(qū)的南部，，距離主城區(qū)區(qū)約22公里里，距奧體新新城17公里里，未來地鐵鐵８號線與主主城的無縫對對接石閘湖為本項項目提供了豐豐富的水景資資源，可以使使本項目很好好的與自然相相結合南京市區(qū)河西新城，南南京市政府重重點打造的城城市副中心，，新的金融CBD地區(qū)對外交通快捷捷（四條公路通往往主城）寧馬高速：（現(xiàn)有通車）寧蕪高速：（規(guī)劃）中興路：（規(guī)劃）濱江大道南延延：（規(guī)劃）京滬高鐵：（在建）京滬滬高速鐵路南南京段從江浦浦—大勝關過過江—鐵心橋—寧南—滄波波門—句容方方向2.1項目概況－交通2.1項目概況－自在城印象2000畝復合型現(xiàn)代代居住之城備注：該圖片片為臨時，將將來替換為自自在城與石閘閘湖相結合的的圖片高層公寓高層公寓花園洋房一號BLOCK總建筑面面積：約15萬平方米一號BLOCK總戶數(shù)1265戶（（其中高層公公寓1185套，洋房80套）展示點：樣板房共計5套；2套高層普通通公寓、2套套“crossover戶戶型、170大戶型一套套”各住宅物業(yè)類類型景觀特點點高層層大大戶戶型型分分布布：在在面面向向石石閘閘湖湖的的““凹凹字字””形形景景觀觀界界面面上上布布置置景景觀觀大大戶戶型型，，有有效效利利用用湖湖景景資資源源；；高層層中中小小戶戶型型：在在BLOCK內(nèi)內(nèi)部部水水景景豐豐富富及及棟棟距距較較大大處處布布置置，，保保證證其其居居住住品品質(zhì)質(zhì)；；高層層小小戶戶型型分分布布：在在每每個個BLOCK右右側(cè)側(cè)視視線線受受阻阻或或有有一一定定交交通通干干擾擾的的側(cè)側(cè)向向界界面面上上布布置置小小戶戶型型，，以以防防護護綠綠帶帶景景觀觀資資源源提提升升小小戶戶型型品品質(zhì)質(zhì)；；低層：在整整個地地塊中中央安安靜的的兩個個BLOCK集集中布布置，，一方方面折折減大大量高高層帶帶來的的空間間壓抑抑感，，另一一方面面使地地多層層區(qū)集集中中中以獲獲得較較大的的開敞敞空間間并獲獲得面面向石石閘湖湖的景景觀界界面，，保證證高檔檔住宅宅的高高品質(zhì)質(zhì)居住住環(huán)境境。2.1項目概概況－－1#BLOCK技術指指標產(chǎn)品高層公寓（B1、B3）crossover戶型（B5）花園洋房（C2）分布B1：1-05#、1-06#B3：1-04#、1-07#、1-081-01、1-02#、1-031-09#、1-10#、1-11#、1-12#面積B1-1：136.30、B1-2：88.33、B1-3：171.4、B3-1：128.26、B3-2：87.44、B3-3：141.49B5-1：86.02、B5-2：87.83、B5-3：55.75、B5-4：87.31、B5-5：134.04C2-1：158.22、C2-2：159.69、C2-3：143.55、C2-4：137.50、C2-5：179.37套數(shù)5棟465套3棟720套4棟80套物業(yè)特征2棟32層、1棟31層、2棟18層，兩梯三戶，精裝修交付標準32層，2層9戶高湯戶型，精裝修交付標準5+1電梯多層洋房，一梯兩戶，一層附帶下沉式庭院產(chǎn)品明細兩房兩廳一衛(wèi)88.33、87.44套數(shù)155套一房兩廳一衛(wèi)55.75套數(shù)80套三房兩廳兩衛(wèi)137.50套數(shù)16套面積

13610平米面積

4460平米面積2200平米三房兩廳兩衛(wèi)136.3、128.26、141.49套數(shù)246套兩房兩廳一衛(wèi)87.31套數(shù)320套四房兩廳兩衛(wèi)

套數(shù)48套面積33270平米面積

27939平米

四房兩廳兩衛(wèi)171.41套數(shù)64套兩房兩廳兩衛(wèi)86.02套數(shù)80套五房兩廳兩衛(wèi)179.37套數(shù)16套面積10970平米面積

6881平米面積2870平米

兩房兩廳兩衛(wèi)87.83套數(shù)80套

面積7026平米

三房兩廳兩衛(wèi)134.04套數(shù)160套

面積

21446平米

合計面積57850平米67752平米5070平米2.1項目概概況－－1#BLOCK技術指指標產(chǎn)品競爭力－項目價值規(guī)模競爭項目比較:金域藍灣54萬平米；西堤國際69萬平米－均屬于大盤性質(zhì)區(qū)位（大）－板橋新城競爭項目比較:江寧/金域藍灣;河西/西堤國際區(qū)位（?。c河西CBD相毗鄰1.江寧新區(qū)：項目位置較金域藍灣差項目品質(zhì)與金域藍灣相近2.河西CBD：項目位置較西堤國際差；項目品質(zhì)較西堤國際優(yōu)3.提示：自在城項目路況較差;項目周邊無配套

，瓶頸區(qū)位－交通1.外部客觀條件：公交狀況比金域藍灣\西堤國際差；路況較好,有寧馬高速直接連接南京主城2、區(qū)域前景

江寧僅為南京的次配套區(qū)域，未來河西將發(fā)展成為南京第一CBD，與河西相毗鄰的板橋新城的前景非常好。●區(qū)域前景較西堤國際差，比金域藍灣好；但作為板橋地塊來講，區(qū)域核心企業(yè)的人群的收入普遍較好，當?shù)貒乐厝狈Ω邫n的有城市感的社區(qū)樓盤和消費場所。3.主觀努力：引進公交、提供小區(qū)直達地鐵站及市區(qū)的班車；利用石閘湖主題公園的開發(fā)，炒作板塊，擴大城市客群對板塊的認知度提示：：隨著市市區(qū)土土地資資源不不斷的的開發(fā)發(fā),南南京城城市的的發(fā)展展方向向必然然以城城市外外沿為為主,然而而受北北面長長江和和東面面紫金金山的的地理理位置置影響響,沿沿長江江向南南已經(jīng)經(jīng)成為為了南南京城城市后后續(xù)發(fā)發(fā)展的的主要要方向向之一一項項目價價值提提煉——區(qū)區(qū)位價價值分分析及及利用用比較競競爭項項目：：江寧/金域域藍灣灣河河西西/西西堤國國際客戶需求價值對接－項目價值規(guī)模規(guī)?！谝淮蟊P→……它意味著城市生活、高質(zhì)量、高保障、高信譽度、高美譽度等城市大盤，引爆市場鎖定方向，精準市場區(qū)位（大）－板橋新城“創(chuàng)新都市生活”南京未來的城市發(fā)展方向城市引力、創(chuàng)新未來政府造“新城”（詳見后面規(guī)劃、配套等章節(jié)）城市建設利好消息：區(qū)域城市定位；板橋新城遠景規(guī)劃區(qū)位（?。c河西CBD相毗鄰都市生活氛圍，品味高尚生活平臺高、視野寬、（潛在）機會多城市價值、現(xiàn)代品質(zhì)生活、個體價值的實現(xiàn)服務－特色：利用高品質(zhì)都市生活的配套、會所、特色風情商業(yè)街、石閘湖運動公園、大型奧特萊斯商業(yè)中心等特色物質(zhì)資源，將板橋打造成雨花區(qū)高級別的平臺運營（如論壇、年會、拓展活動、外來常駐機構等）中心，高品質(zhì)生活中心打造高品質(zhì)運動、休閑中心，導入河西、江寧都市客群。區(qū)位－交通實際距離“遠”；心理距離“偏”縮短實際距離－通過交通狀況的改善來實現(xiàn)，但需要一定“時間”心理距離通過不斷樹立和鞏固的良好印象緩解置業(yè)基本需求，客觀，挑剔解決實在問題，努力改善形象1.市政：大力引進公交線路；寧馬高速上設置項目指導系統(tǒng)，牽引客戶至項目；城市建設利好消息：買斷收費站，地鐵八號線規(guī)劃；2.車況：管理：服務外延；包裝：形象外延3、形象包裝包裝項目形象，包裝星級服務的社區(qū)巴士，改善置業(yè)者的心理距離項項目價價值提提煉——區(qū)區(qū)位價價值分分析及及利用用價值提煉規(guī)模－總規(guī)模江南八區(qū)超級大盤政府運營區(qū)位（大）河西南南京濱江發(fā)展的必然延伸帶——城市擴張方向新都市區(qū)位（?。┒际猩睿F(xiàn)代之城自然生態(tài)–生態(tài)之城區(qū)位－交通濱江大道+寧馬高速+地鐵8號線+長江三橋，立體交通網(wǎng)線城市公交+社區(qū)巴士市區(qū)通達性強，15分鐘到達奧體河西新新城板橋新新城項項目價價值提提煉——區(qū)區(qū)位價價值分分析及及利用用產(chǎn)品競爭力－項目價值1

容積率－容積率是地產(chǎn)開發(fā)的硬指標項目：整體2.2；提示：2.2的容積率將導致客戶感覺樓群密，綠化、景觀面積少，配套共享人群多，尤其會擔公共配套不夠，故現(xiàn)場展示建議盡量消費客群的這些擔憂規(guī)劃理念－起點金域藍灣：金地自在城的系統(tǒng)性較金域藍灣好，效益產(chǎn)出更高——后者雖有萬科早期的項目經(jīng)驗鋪墊，但自然環(huán)境的利用沒有自在城充分，商業(yè)配套較金域藍灣更勝一籌；西堤國際：金地在城的整體開發(fā)理念較西堤國際高1－2個檔次，后者在商業(yè)配套、功能配套與住宅配套的互動運營方面一直被市場置疑——物業(yè)價值非最大化（綜合水平有限）——西堤國際是一個典型的睡城自在城：繼承了原有的土地肌理，建造一座現(xiàn)代化的生態(tài)之城理念更科學、更先進；高起點，城市生活，國際視野（待現(xiàn)場展示）交通組織－項目的動脈金域藍灣：內(nèi)部六組人車動線，自行車及汽車兩組車流動線，車位較多西堤國際：內(nèi)部人車分流，車位有限自在城：創(chuàng)新突破——從人使用角度出發(fā)，考慮更加完善，存在三種交通方式：車行、自行車、步行、車位充足、設置社區(qū)小軌道（待現(xiàn)場展示）比較競競爭項項目：：江寧/金域域藍灣灣河河西西/西西堤國國際項項目價價值提提煉——產(chǎn)品價價值分析競爭力－項目價值2

人居尺度金域藍灣：大項目，54萬方的開發(fā)規(guī)模，交通較差，晚上出行不方便，基本靠私家車出行；地價高，戶型較大，總價高，大盤開發(fā)，大環(huán)境，較舒服；西堤國際：低密度開發(fā)，社區(qū)內(nèi)感覺舒適；以高層公寓為主，戶型較大，總價較高，交通出行基本依賴業(yè)主的私家車，步行+公交；項目：借助石閘湖天然景觀資源，２０００畝的項目分期開發(fā)，囊括了高層公寓、花園洋房、別墅等物業(yè)類別，社區(qū)引進公交+社區(qū)巴士，實現(xiàn)與主城的無縫對接。首批入市的1號BLOCK地塊將很好地滿足地緣客戶的居住需求，改善地緣客戶居住質(zhì)量，2號BLOCK滿足青年客戶需求，控制總價+強大功能配套……金地自在城將全面營造繽紛都市生活。意識形態(tài)——意識形態(tài)范疇，從城市感→感觀體驗→心理體驗1.金域藍灣：道路：路牌內(nèi)容以不同形象展示了項目的特性，但項目概念未作很好的市場解讀，對其提出的U8+的概念，受眾理解不了；邊界：從與周邊環(huán)境跳出，沿路的綠化標識醒目；小環(huán)境：每一個block都有其自身的特點，構成了業(yè)主不同的認知。標志物：第一時間將映入業(yè)主的眼簾。2.西堤國際：小環(huán)境：主入口大門的景觀與綠色植被很溫馨；已經(jīng)交付的高層立面較大氣，時代感、國際感強；內(nèi)部小環(huán)境、標志物及景觀配備合理，相互交融，代表了項目的整體氣質(zhì)3.自在城：先進的開發(fā)理念，創(chuàng)新的產(chǎn)品規(guī)劃，擁有8個不同目標客群的block組團，配合大型的商業(yè)和會所等設施，8個地塊各具特色，有各自的歸屬感，而又統(tǒng)合在石閘湖的自然感召力之下。以首推石閘湖而亮相，構建成了一個真正的復合型現(xiàn)代城市感的大盤。比較競爭項項目：江寧/金域域藍灣河河西/西西堤國際2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析客戶需求價值對接－項目價值1容積率容積率較高，但外部自然環(huán)境與內(nèi)部自然景觀的合理配備會使消費者忘記容積率高的不利因素“絕版湖景，水域豐厚”稀缺、天然、珍藏項目水資源豐富，開發(fā)過程注意對資源的有效利用與整合容積率和密度雖較高，但由于采用建筑高低搭配以及內(nèi)部中心集中綠地的規(guī)劃設計處理，使得整體空間感受并不緊張。規(guī)劃理念“好東西一定源于好的理念”物業(yè)是大件商品，要有些追求－身份、品味的標簽社區(qū)要有人氣、有活力；（人際）關系要融洽現(xiàn)代生活，交往是必要條件“社區(qū)要安全＼私密”置業(yè)基本需求－安全復合型社區(qū)－私人空間的保障“選擇要多，考慮未來需要”眼光長遠，穩(wěn)重復合型開發(fā)－繽紛社區(qū)：除高層物業(yè)住宅外，配置部分花園洋房及別墅，適合各種人群，人口密度適當社區(qū)以人類聚，老人、青年、壯年和兒童共存，老人及兒童將成為社區(qū)注入活力－紐帶作用，強化社區(qū)內(nèi)人際關系；關系融洽了，全民安防－社區(qū)更安全住宅與公建配套的聯(lián)動開發(fā)，使物業(yè)具備了升值潛力；物業(yè)→戶型→戶內(nèi)功能，均考慮滿足多元化需求（如高空間運用）2.共享與獨立－有機的社區(qū)：石閘湖運動公園、十平方公里的森林含氧帶、風情商業(yè)街、多功能會所、多功能運動中心等，均為良好的互動溝通創(chuàng)造了的平臺；風情商業(yè)街與石閘湖商業(yè)街面向整個區(qū)域開放，當人氣旺后，為后期配套運營奠定基礎會所僅向業(yè)主開放——安全、私密；2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析客戶需求價值對接－項目價值2交通組織交通形式多多，便捷順暢置業(yè)基本需求，客觀，挑剔應考慮老人和小孩的步行安全需要置業(yè)基本需求－安全車不能影響居住感覺要舒適，無論行人還是駕車者舒適生活、品質(zhì)生活－人性化區(qū)內(nèi)交通由車行、自行車、步行三種形式有機結合,打造便利的通行環(huán)境（硬件）；在關鍵路段，車行、自行車、步行道路的路面標高不同，確保行人的安全；車行道均走小區(qū)外圍，地面停車位也隨之置于外圍，最大程度地減小了車行交通對內(nèi)部的影響，內(nèi)部道路均景觀化，最大限度地減少行車對居住地影響；道路四通八達；同時根據(jù)自然地形，道路采用坡地形式，在住宅組團出入口位置專門做了路面材料處理，可以有效的降低車速，減少交通事故和傷害幾率人居尺度便利生活、舒適環(huán)境能夠充分感受并欣賞他所處的環(huán)境，心境愉悅居家氛圍，即親切感；安全感，即保證居家的私密性；特定的場所精神，即城市和家的印象１號ＢＬＯＣＫ的各類物業(yè)均可以共享湖景，配以內(nèi)部中心集中綠地。（自然都市生活）社區(qū)巴士與各ＢＬＯＣＫ之間的步行距離控制在５分鐘內(nèi)，最大不超過８00米；每一個商業(yè)或景觀點到社區(qū)巴士的距離也應控制在5分鐘步行范圍內(nèi)，最大不超過８00米“科學的尺度”是“人”的尺度2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析客戶需求價值對接－項目價值3意識形態(tài)身自在、心自在－不一樣的人群，一樣的自在“我想很快找到朋友的家、便利店、幼兒園或是一家２４小時洗衣店……”“我喜歡這里的風情商業(yè)街，因為來到這里就可以滿足一切需求，這是最重要的，其他什么都無所謂……”“商業(yè)街吸引了周邊的人全來消費，這里人氣很旺，我們共同擁有它，非常美妙……”“每一個人都會與自己生活過的城市（或某一部分）聯(lián)系密切，對城市的印象也必然留在記憶中，當把它們挖掘出來、反映出來，也就是價值的體現(xiàn)”“城市同其他事物一樣，也有其視覺語言；清晰的語言，意味著清晰的信息，使人迅速遷移，找到歸屬”道路：自在路，連接了住宅區(qū)、風情商業(yè)街、交通站點、石閘湖商業(yè)街、會所和十平方公里的森林含氧帶，具有城市中心大道的強指向性和標志性——它向每一個路上的業(yè)主預示：“您在回家的路上”邊界：緊鄰項目的十平方公里的含氧帶，外觀上具有較強的秩序感、設計感——從與周邊環(huán)境跳出，告訴客戶“這里是您的家，“石閘湖是您的主花園””區(qū)域：主入口區(qū)域（會所、交通總站點）、風情商業(yè)街、酒店——每一個區(qū)域都有其自身的特點，構成了業(yè)主不同的認知－如“這里很有感覺，像都市”4.節(jié)點：如風情商業(yè)街，自在城的中心生活區(qū)，向整個區(qū)域敞開——根據(jù)城市經(jīng)濟學理論，“市”為城生、“城”為市榮，加之街區(qū)特色的“源泉”水景，所以商業(yè)街已不僅僅是自在城的經(jīng)濟中心，而且被升華為城市的源頭“這里很有情調(diào)，總能讓人想起些什么”5.標志物：商業(yè)廣場聳立的標志物、主入口的安全崗亭、主入口的會所，在第一時間將映入業(yè)主的眼簾，告訴業(yè)主“您到家了”2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析價值提煉物業(yè)組合除城市化的高層建筑外，還有親近土地的TOWNHOUSE和情景花園洋房，相互高低搭配、錯落有致、親疏得當，相互既有交流又有各自區(qū)塊的私密性。規(guī)劃理念新城市主義的運用,營造繽紛的都市感結合地塊本身的自然機理，遵從土地屬性（臺地、坡地）——自由、自然，打造高低錯落靈動的居住氛圍混搭、多元、繽紛的城市生活——可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)多層級的商業(yè)空間、人性化的休閑空間、完備的運動設施營造城市化界面和自然、悠閑、溫馨的生活氛圍。交通組織交通組織人性化—三級交通動線，實現(xiàn)真正意義人車分流人居尺度●以人為本，體現(xiàn)方便、快捷，尺度溫馨意識形態(tài)從感官到內(nèi)心營造“城市璀璨”的感覺2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析產(chǎn)品競爭力－項目價值1風格優(yōu)勢新（簡約）現(xiàn)代主義，建筑立面整體材質(zhì)高檔，建筑立面現(xiàn)代感強，可識別性高講究細節(jié)處理，營造溫馨氣氛，簡潔硬朗的立面線條，強調(diào)整體性和體塊感，給人挺拔、清爽的視覺享受，在建筑細部處理上對立面線條、窗洞口、陽臺及其欄桿專門做了精細化處理，使得在完整的體量上有著豐富的耐看的細部?；▓@洋房在強調(diào)整體性和細部處理外，還強調(diào)多層分層疊落感，充分體現(xiàn)花園洋房層層退臺的最大特色，也使得整體體量減小而更貼近人的尺度。人居尺度金域藍灣、西堤國際的項目建筑尺度均OK；自在城優(yōu)勢：細分市場客群，產(chǎn)品差異化，并借鑒目前先進設計元素使金地科學筑家的理念真正運用到項目產(chǎn)品的每一個細節(jié)生態(tài)化優(yōu)勢依水而居種在絕版湖邊的房子，不可再生的湖景資源內(nèi)部綠化及水景的多樣運用高層多位于臺地，增加景觀面劣勢石閘湖目前的狀況還不能稱之為湖，有待開發(fā)周邊的生態(tài)環(huán)境有待整合人性化優(yōu)勢考慮周密，配套齊全；創(chuàng)新＋實用比較競爭項項目：江寧/金域域藍灣2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析產(chǎn)品競爭力－項目價值2人文化1、優(yōu)勢：創(chuàng)新的探索，住宅與湖景的互相借勢，與時俱進的精神，讓板橋新城的概念深入人心2、劣勢：消費者對項目所處區(qū)域的抗性很大，區(qū)域內(nèi)多為當?shù)亟紖^(qū)居民戶型1、優(yōu)勢細分市場，尋找差異化路線（以青年小戶型為例）市場定位與產(chǎn)品設計吻合度高：戶型指標匹配良好，體現(xiàn)在戶型面積→房間數(shù)量→室內(nèi)指標的一一總價控制（以５０－６０平米的小戶型為例）舒適度高：通風采光好、景觀質(zhì)素高創(chuàng)新戶型，引領居住時尚，小戶型自由魔方組合更加適合年輕人的口味高層得房率較高，得房率均保證在80％以上，部分得房率達到85％附加值高：戶戶有景、花園洋房贈送面積多，高湯戶型居住質(zhì)素高，高湯戶型附增面積非常實惠戶型設計完全以客戶需求為出發(fā)點，設計各方面以客戶為本關鍵空間（如客廳、主臥）達到舒適尺寸此外餐廳空間均考慮了它的完整性、安定性（周邊盡量少有交通穿行）及其與客廳空間的交流感2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析客戶需求價值對接－項目價值1風格國際風向標，強調(diào)品味形象、標簽；新（簡約）現(xiàn)代主義：從公建到住宅貫穿了新現(xiàn)代的風格，尤以會所設計為例，時代感清冽，風情商業(yè)街的紅色連廊更是表達了濃烈的都市色彩溫暖親切：在用材、色彩上考慮住居的親切、宜人（以住宅為例，干凈、清爽、關注細節(jié)、局部自然肌理的處理很舒服）人居尺度“看起來舒服”1、功能需求無論高層公寓還是花園洋房均滿足居住者對居住功能的需求，特別是花園洋房，將地下室、空中露臺、電梯入戶等細節(jié)尺度考慮得非常合理、到位。高層住宅和花園洋房均考慮了地下停車直接入樓的流線和地下品質(zhì)感的營造。高層住宅首層附增地面庭院。首層大堂層高比標準層略高（3.1米），架空層更是做到4.5米，舒適度提升。2、建筑尺度著名建筑物視角應當大于18度，會所成為商業(yè)廣場的控制中心——強烈的心理意向“這里是…自在城”3、建筑比例以花園洋房為例，充分體現(xiàn)了新現(xiàn)代主義構圖原理（黃金分割比等）、柯布理論（人的尺度）生態(tài)化“坐享自然”依水而居種在絕版湖邊的房子人性化舒適的生活私密性基本需求、品質(zhì)生活以遮陽板為例，功能決定形式——遮陽板已經(jīng)被賦予了多重功能＝立面造型的光影效果＋遮陽＋提升居住私密性戶內(nèi)玄關空間、儲藏空間、空中花園、轉(zhuǎn)角凸窗等人性化設計，為產(chǎn)品提升了附加值2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析客戶需求項目實踐－項目價值2人文化對城市的向往、向往（擁有和發(fā)展進程）積極向上的職業(yè)精神根－骨子里的城市情結以項目“客廳”－風情商業(yè)街為例，溫暖紅色的連廊設計，映射了著騎樓的衍變，統(tǒng)一了風情商業(yè)街的整體視覺，延續(xù)了風情商業(yè)街的建筑風格與現(xiàn)代感，增強商業(yè)街靈動變化感，吸引和召喚顧客的行進戶型功能個性化個性化需求舒適居住基本需求附加值高高價值1、功能個性化高層公寓：以人群分，充分考慮地緣客戶、青年客群等各類人群的居住需求花園洋房：地下室、私人庭院、大露臺的多功能用途2、舒適居住絕版湖景戶戶大開間，間間朝南，通風朝向OK戶戶有風景，坐享大自然標準設計、方正、實用3、高附加值花園羊房：１、2層贈送地下室、庭院，頂樓贈送大露臺，充分接觸大自然，同時打造了很好的家庭氛圍平臺，層層送大露臺或大陽臺。此外高層戶型可重點強調(diào)高湯的贈送空間。2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析價值提煉風格立面高層——簡潔明快，體塊感強，時尚、現(xiàn)代洋房——退臺式設計，立面變化豐富，仿木質(zhì)外墻裝飾面與雨篷點綴，擺脫立面材質(zhì)的單調(diào)。風情街——玻璃磚墻，外挑平臺和空中花園實現(xiàn)高低落差，營造整體靈動的效果會所——造型、線條酷，視覺沖擊力強，引領風情街，成為商業(yè)街的精神領袖人居尺度入戶大堂——豪華精裝，雙大堂雙流向設計，大堂層高3.1米，架空層層高4.5米信報箱、奶箱雙向投取設計架空層功能化、自然化設計，注重鄰里交流共享2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析戶型均好性強，尺度感怡人，得房率高，超值享受“crossover戶型”：A、在90平米小戶型中創(chuàng)在出復式空間，不僅使小戶型具有新的復式的空間體驗，同時也可方便業(yè)主利用挑空空間增加居住面積，而且在本戶型建筑和結構設計中都充分考慮了業(yè)主今后封房間的方便性和使用的實用性，均可封成一間主臥室。B、由于采用復式房型，可以大大減少公攤面積，本戶型得房率達到82.6％C、底層從北面入戶進入北客廳，上層南北通風，充分利用了北面的面寬和北側(cè)的景觀資源。D、B5-2戶型南向陽臺進深超過1.8米。E、兩個高湯戶型的客廳都做了飄窗，使用空間得到擴大（不過因為面積限制不做步入式的了，是普通飄窗）。F、高湯的臥室均采用了普通飄窗。此外，廚房形狀較方正，L型臺面布置操作方便。另外請注意：90平米小戶型本來只配一衛(wèi)也是可以的，但為了下層使用方便特別在下層充分利用空間放了一個半衛(wèi)生間，1.5衛(wèi)的設計是比較為客戶著想的。AABBCCCCDDEEFG2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析戶型大戶型南北通透、三房朝南,短進深、大開間、南北通透，超乎想象的“寬”感覺B1-3戶型：客廳為側(cè)向橫廳，開間4米5，轉(zhuǎn)角陽臺，充分利用側(cè)向采光通風資源，同時也充分享用西側(cè)湖景。廚房3面操作臺布置，廚房、餐廳、工作陽臺關系舒適便捷。餐廳和客廳有分有合，可分可合。兩個生活陽臺進深為1米5和1米8，足可布置休憩空間。次衛(wèi)考慮了干濕分離B1-1戶型：廚房3面操作臺布置，廚房、餐廳、陽臺（空中花園）關系舒適便捷。餐廳和客廳相互獨立而又相互連通。主臥套南北通透，主衛(wèi)、更衣、臥室寬敞豪華。次衛(wèi)考慮了干濕分離2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析戶型“退臺式電梯花園洋房”----每個單元都擁有精致的花園和露臺；帶電梯設計，提供舒適性。贈送的地下室均南北通透，采光通風可媲美地上一層，脫離了原來地下室只能做儲藏或健身房或影音室的無采光通風的局限，大大拓展了居住生活空間。而且多數(shù)戶型均可通過戶內(nèi)樓梯下至贈送的地下室，更加便捷。充分考慮了入戶花園、玄關、主臥套等人性化設計。頂層復式是采用了步入式飄窗的。它的起居室不是挑空而是頂板上抬，使得客廳層高3米6，其上部是一個今后可封的露臺。為了業(yè)主封得方便，還專門結合外立面考慮了將可封處的外墻也做起來，今后業(yè)主只需把頂一蓋、把窗一裝就是一個完整的超南房間了。2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析產(chǎn)品競爭力－項目賣點精裝修根據(jù)前期調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，金地公司的裝修評級高于南京市場裝修房的評級，在裝修檔次上有一定的優(yōu)勢金地公司擁有大量的裝修房施工經(jīng)驗，從一定程度上保證了客戶最為關心的裝修房質(zhì)量和售后問題設備1、優(yōu)勢科技應用更加廣泛：應用范圍：從整個社區(qū)的智能安防→局部戶型的門磁科技含量：從高科技的自清潔玻璃→生態(tài)的濕地處理科技應用區(qū)域市場領先無線上網(wǎng)設備、家庭垃圾處理系統(tǒng)科技人性化考慮周到（驅(qū)蚊燈）2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析客戶需求價值對接－項目賣點設備科技態(tài)度－“讓生活變得更好”1、安全圍墻攝像頭、紅外線、2、生態(tài)環(huán)保循環(huán)水系統(tǒng)－水可以使局部小氣候更加濕潤、涼爽精裝修健康材料健康生活現(xiàn)代生活現(xiàn)代生活方式1、綠色建材：客餐廳，綠色環(huán)保乳膠漆，保證住居健康2、新功能2號BLOCK引入最新的自由魔方組合,受到年輕客戶親睞細節(jié)設計：如可拉伸龍頭、床前燈口位、防滑地磚，增加住居的便利和舒適度人體工學：家居尺度，便捷實用－以廚房為例，操作臺面范圍是以人的臂端為原點，手臂長為半徑的圓，方便使用2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析價值提煉精裝修高性價比的裝修級別設定豐富的精裝修房設計、采購、管理、施工經(jīng)驗新技術新材料的應用遵循“以人為本”的理念，將“科學筑家”的精髓全方位應用于住房產(chǎn)品中。各種環(huán)保、節(jié)能的新材料、新技術被廣泛使用，雙層中空玻璃、復合保溫外墻、衛(wèi)生間沉板技術等五重安保、數(shù)字家園智能門禁、閉路監(jiān)控，紅外報警，可視對講，數(shù)字電視、寬頻網(wǎng)絡等為住戶提供全方位的安全保證與信息服務生態(tài)處理減少空氣污染，水環(huán)境治理與可持續(xù)利用，生活垃圾處理和資源化利用智能化安保保系統(tǒng)斷橋鋁合金金窗框2.2.2項目價價值提煉——產(chǎn)品價價值分析景觀主軸線線－自在路路（項目中中心路）、、主入口、、風情商業(yè)業(yè)街、內(nèi)湖湖、石閘湖湖大盤氣勢，，一氣呵成成2.2.3項目價價值提煉——項目資資源、配套套價值分析析及利用產(chǎn)品競爭力－項目價值1生態(tài)化1、金域藍灣●水資源優(yōu)勢“三河、兩岸、一灣城”，外秦淮河岸、牛首山河、臨靠8萬平米市政綠地、遙望方山2、自在城項目優(yōu)勢：同樣擁有水資源，更有利的是政府有開發(fā)計劃24公頃石閘湖水域，2倍莫愁湖大小南京第一大運動主題公園30-50片網(wǎng)球場，（另外初步還規(guī)劃有生態(tài)水景、水上游樂設施、文化廣場、文化長廊等）石閘湖公園內(nèi)，南京唯一的高品質(zhì)公園主題商業(yè)項目西北側(cè)臨近十平方公里的森林公園項目西側(cè)的原生態(tài)自然濱江風光帶，具備后期開發(fā)潛力自在城內(nèi)部各地塊充分考慮內(nèi)部中心集中綠地以及小尺度景觀的精心營造，與外部大手筆自然資源相互呼應、相得益彰。人性化1.金域藍灣有中心景觀、中心水景區(qū)水池設計親水性較差2.自在城項目優(yōu)勢：除自然環(huán)境外，還有商業(yè)環(huán)境和人文環(huán)境，如簡捷便利的購物環(huán)境、宜人的景觀＋商業(yè)步行街道、各種公共空間創(chuàng)造人與人碰面交往的場所和機會等。人文化1、金域藍灣：現(xiàn)代風格、大間距高板建筑2、自在城項目優(yōu)勢：追求品質(zhì)感的現(xiàn)代風格，并且滿足不同客群對產(chǎn)品細節(jié)的要求，以高層板樓和板樓為主的住宅產(chǎn)品實現(xiàn)2.2的高容積率，在建筑面積最大化的同時維持了大片地面綠化比較競爭項項目：江寧/金域域藍灣2.2.3項目價價值提煉——項目資資源、配套套價值分析析及利用客戶需求價值對接－項目價值生態(tài)化“自然的環(huán)境、高水平的開發(fā)”→唯一性→高價值1、尊重的開發(fā)：——24頃湖岸線；適當遵循地形，保留等高線2、積極的開發(fā)：生態(tài)文化主題公園，使自然環(huán)境增添了人文色彩3、政府開發(fā)：增強可信度人性化舒適的生活和諧的環(huán)境體驗的價值功能性→現(xiàn)代化→差異性→可親近性樹種選擇：大路旁種植適應性強、生長快的樹種，起到隔音效果，社區(qū)內(nèi)則選擇小樹種，主要是美觀和綠化作用，綠色生態(tài)空間的創(chuàng)造，使生活與自然有機融合一體樓宇架空層的綠化布置，增加公共空間，促進鄰里感情園林：根據(jù)不同社區(qū)選用不同樹木和花草，比如老年社區(qū)主要種植綠化樹或草地，適合老年人漫步；青年社區(qū)有大片的花圃，適合年輕人浪漫的特性，滿足差異性需求。運用不同的建筑符號與景觀小品，加強社區(qū)的歸屬感無論是水景還是園林，都充分考慮了人的可親近性人文化品質(zhì)的生活、時間的增值根－骨子里的都市情結；2.“有時代生活的影子”對現(xiàn)代生活狀態(tài)反映精神堡壘：城市的符號藝術雕塑：人文精神的彰顯用現(xiàn)代的設計手法，借助科技手段，運用到燈光、小品設計等方面2.2.3項目價價值提煉——項目資資源、配套套價值分析析及利用價值提煉生態(tài)化近觀湖景，遠眺長江自然為主，綠量充沛臺地遍布，與人造水景觀相互交融大喬木、小喬木、灌木，地被等多層次的綠化果樹成林，四季飄香給汽車一個綠色的家——室外停車位植物廊架人性化運用不同的建筑符號與景觀小品，歸屬感（雕塑、精神堡壘、背景墻）標準入戶設計，營造交流空間，增強鄰里感情大面積綠地種植，減少硬質(zhì)鋪裝帶來的生硬感、距離感休閑娛樂運動設施齊全，可參與性，親近感（室外休閑泳池、景觀小品）生長在綠色里的樣板房人文化現(xiàn)代、大氣圓環(huán)加曲線的設計和空間的收放，增添韻律感和自然美強烈都市感的社區(qū)主入口“重拾童年記憶”景觀小品的營造林蔭大道，巨大的精神堡壘，花崗巖道路鋪裝，“條形碼”沿街飾面，彰顯城市尺度璀璨的燈光，營造強烈繽紛都市感

社區(qū)內(nèi)部和社區(qū)之間的公共空間（有自然氛圍的，也有商業(yè)氛圍的）為客戶充分提供了交往空間。

2.2.3項目價價值提煉——項目資資源、配套套價值分析析及利用產(chǎn)品競爭力－項目價值1交通引進若干公交線路未來開通社區(qū)巴士與主城無逢對接規(guī)劃2012年地鐵8號線，直接連接板橋?qū)W校規(guī)劃有2所12班幼兒園，引入特色幼兒園區(qū)域內(nèi)有板橋中學項目南面規(guī)劃有大片學校用地商業(yè)項目內(nèi)配套8000平米風情商業(yè)街項目內(nèi)大型綜合買場與政府共同打造石閘湖商業(yè)（大型賣場、OUTLETS）會所1、金域藍灣：檔次結構豐富－酒店（中高檔）、組團小會所（中檔），主入口康樂中心（中檔或偏下）；定位較清晰－運動會所；服務較好，令人期待2、自在城：定位較清晰－運動會所，且項目可以有效結合千畝湖岸資源，打造高端運動概念四層私家會所滿足中高人士商務需求(提示：會所在經(jīng)營上要用心，避免經(jīng)營狀況差影響形象)比較競爭項項目：江寧/金域域藍灣2.2.3項目價價值提煉——項目資資源、配套套價值分析析及利用產(chǎn)品競爭力－項目價值2公園優(yōu)勢線型的石閘湖生態(tài)公園其中石閘湖公園最具特色（充分體現(xiàn)了項目環(huán)境資源的差異化、競爭力）能夠營造氣氛，但是網(wǎng)球場、水上設施應該都會收費，后期運營的難度較大與政府共同建設石閘湖公園,打造南京最大的運動休閑MALL利用小區(qū)內(nèi)水景及綠地打造多個小規(guī)模的情景公園項目東邊的市政綠化帶也可以打造成以坡地綠化為主的主題綠色公園說明：將打造成為城市名片，歡樂的城市生活時光的縮影餐飲風情街內(nèi)引入不同特色餐飲,方便居民生活引入KFC等連鎖餐飲,拉動區(qū)域居民消費OUTLETS內(nèi)的配套餐飲也會成為吸引客群的一大亮點服務金域藍灣：服務水平排在國內(nèi)首位，甚至有時候能彌補產(chǎn)品的不足，很多客戶買產(chǎn)品就是為了買萬科的服務；自在城：金地公司自有的物業(yè)管理公司,配合金地企業(yè)品牌公開展示?！账疁适浅鞘谢能洏酥?，既是外在的表象，也有內(nèi)在的涵義2.2.3項目價價值提煉——項目資資源、配套套價值分析析及利用客戶需求價值對接－項目價值1交通便捷，低成本短時間；城市公交社區(qū)巴士未來軌道交通學?！昂脤W校，好教育”重視子女教育“不能輸在起跑線上”對幼兒教育的關注“國外教育好，有面子”100萬平米的建筑面積，幾萬人口的入住，確保生源和收益引進南京一幼、拉??；引進國際的辦學模式要用四通八達的教育來創(chuàng)造四通八達的社會”

-----陶行知2.2.3項目價價值提煉——項目資資源、配套套價值分析析及利用客戶需求價值對接－項目價值2商業(yè)“便利、新鮮、種類齊全的肉菜供應，并且價格合理”基本生活需求，一定的生活品質(zhì)不要影響居住環(huán)境社區(qū)環(huán)境保持離家不遠，采購便捷位置合理，不同組團到達方便高平臺：3000平米的鄰里中心（大超市）好規(guī)劃：社區(qū)主要干道六號路貫通商業(yè)廣場、商業(yè)街、會所等，確保商業(yè)人流，打造黃金商業(yè)鏈條，提供“一站式”購物服務；休閑商業(yè)配套（南北各一處，共3000平米）2.2.3項目價價值提煉——項目資資源、配套套價值分析析及利用客戶需求價值對接－項目價值3運動會所現(xiàn)代的節(jié)奏、健康的生活的運動中心——生命在于運動運動健身：雙泳池（室外、室外）、乒乓球、臺球、閱覽室、KTV、健身等（室內(nèi)）等私人會所對于中高端商務人士招待親朋好友的固定場所紅酒吧、酒窖、天體SPA、高檔餐廳、KTV、多功能會議廳等2.2.3項目價價值提煉——項目資資源、配套套價值分析析及利用客戶需求價值對接－項目價值4公園與家人、與朋友、與鄰居溝通交流的平臺現(xiàn)代人，信息為先社區(qū)大家庭和諧的社區(qū)鄰里關系“像城市中心的公園”城市情結多層次的公園系統(tǒng)，全方位的交往平臺營造豐富社區(qū)生活：石閘湖公園，湖濱跑道、散步路、慢跑徑；體育公園，健康石子路、體育器械，可一顯身手自然的背景＋人文的痕跡（如雕塑、標識等）＝品質(zhì)說明：石閘湖公園是向區(qū)域開放的，資源共享；社區(qū)內(nèi)的配套只向業(yè)主開放——資源的有效整合和利用；10萬平米生態(tài)公園公園的記憶憶：就是城城市的記憶憶，是離塵塵不離城的的體現(xiàn)。石閘湖公園園與社區(qū)公公園內(nèi)外結結合，形成成“家在公公園旁，人人在公園里里”的感覺覺2.2.3項目價價值提煉——項目資資源、配套套價值分析析及利用客戶需求價值對接－項目價值5餐飲小區(qū)周邊可方便居民日常生活的小餐飲周邊缺少大中規(guī)模的餐飲酒家區(qū)域內(nèi)對KFC等品牌連鎖快餐的迫切需求青年社區(qū)引入公共食堂項目風情街的特色餐飲直接為居民提供服務OUTLETS內(nèi)的配套的大中型餐飲酒家項目著力引入KFC的連鎖店(目前已在接洽中)樓宇內(nèi)設置創(chuàng)新功能大堂設計2.2.3項目價價值提煉——項目目資源、、配套價價值分析析及利用用客戶需求價值對接－項目價值6服務一流的物業(yè)安全保障置業(yè)基本需求－安全“自在城生活自由自在”自在生活無處不在“網(wǎng)絡信息化服務”暢通的信息傳遞“一站式”便捷舒適生活、個性需求專業(yè)的物業(yè)聯(lián)防系統(tǒng)、各項保全設備、社區(qū)治安小區(qū)內(nèi)各項生活、娛樂配套設施完備,可讓您的一家享受全天的自在之旅積極打造相關信息共享平臺，無線網(wǎng)絡覆蓋，吸引青年客戶建立特約商家平臺，聯(lián)動其他相關配套（如教育、健身等）和服務機構，使業(yè)主感受城市般的便捷與舒適樓宇公共大堂的一站式服務(如公共食堂、公共閱覽室、醫(yī)療站)項項目價值值提煉——項目目資源、、配套價價值分析析及利用用價值提煉交通社區(qū)巴士、快速公交、地鐵2號線、交通網(wǎng)絡，寧馬高速等直通主城。板橋片區(qū)將迎來前所未有的發(fā)展機遇，區(qū)域價值逐漸呈現(xiàn)教育實驗小學、兩所標準幼兒園都在小區(qū)內(nèi)部，避開人流、車流干擾，與周邊小區(qū)結合，形成共享。將素質(zhì)教育設在家門口，解決父母的后顧之憂。商業(yè)自在城的商業(yè)風情街匯聚城市生活精華，配合大型主力店鋪，設置均衡，體現(xiàn)均好性，使各類設施得到最便捷最高效的利用，打造優(yōu)質(zhì)生活。城市生活的齊全配置，就是現(xiàn)代生活的標準會所動、靜會所的有機結合，各級配置完善，動靜功能分明，如音樂、健身、游泳、籃球館等豐富功能。主題鮮明，位與小區(qū)主入口優(yōu)越位置。四層專屬私人會所為高端人群提供方便、專屬、高雅的接待場所公園城市資源稀缺的今天，自在城可享1200畝大型運動公園，為自在城的居住者提供休閑、娛樂的場所。籃球場、游泳池、濕地公園、漢地廣場等，提供的不僅是生活，更是富有生機與活力的健康理念餐飲風情街特色餐飲商家、KFC等品牌連鎖餐飲、OUTLETS內(nèi)的配套的大中型餐飲配套給居民提供多種選擇服務金地物業(yè)的品牌服務配合自在城各項特色服務（網(wǎng)絡服務、公共食堂、醫(yī)療救護中心）給居民帶來前所未有的生活氛圍項項目價值值提煉——項目目資源、、配套價價值分析析及利用用基本結論論基本結論論上述資源源需要根根據(jù)客戶戶需求進進行整合合，以更更精準的的符合客客戶期待待。商業(yè)、交交通、教教育等外部資資源導入入，是本本案成功功的重要要保障。。新城規(guī)劃劃和以石閘閘湖為核核心的景觀、配套價值，構構成項目目巨大價價值支撐撐。產(chǎn)品的建建筑與戶戶型創(chuàng)新性強，優(yōu)優(yōu)勢明顯顯。項目的大盤屬性，是是自在城城競爭力力的重要要構成。。目標客戶戶分析3.1目目標標客戶分分析3.2目目標標客戶范范圍3.3目目標標客戶特特征分析析第三章“南京市市場,絕絕大多數(shù)數(shù)項目將將以‘凈凈消耗狀狀態(tài)’渡渡過09年新年年?！薄按蚱剖惺袌鲇^望望的唯一一‘秘訣訣’是‘‘逆市熱熱銷’。。”“獲得市市場份額額的唯一一‘機會會’是‘‘逆市熱熱銷’。?！薄锲胀暇┚┛蛻舨徊粫蔀闉榘鍢虬灏鍓K的第第一批核核心客戶戶。有限的””出城客客”不會會在敏感感期選擇擇陌生板板塊。“自在城城”不會會提供絕絕對價格格。★“超越江江寧、接接軌河西西”,整整體形象象決定板板塊價格格。具體說,即要求求提供足足以超越越”恒大大綠洲””和”金金域藍灣灣”的整整體功能能和形象象.通過過與河西西板塊形形成鮮明明而密切切的關聯(lián)聯(lián),形成成市場認認知。切切忌“自自彈自唱唱”?！铩暗鼐壙涂蛻簟⑿栊枨髩艛鄶唷?引引爆市場場?！罢覍θ巳?、說對對話”，，用“城城市主題題”釋放放地緣客客的剛性性需求。?！靶判男摹嵙α?、品質(zhì)質(zhì)”，建建立“金金地”和和“自在在城”強強勢的市市場形象象。3.1目目標客客戶定位位－自在城客客戶定位位基礎南京板塊分布格局城北板塊仙林板塊城中板塊河西板塊江北板塊板橋板塊江寧板塊城東板塊城南板塊“鎖定目標客戶”

是應對近期市況的唯一制勝砝碼★價格,是是南京城城市客戶戶近期關關注的核核心因素素?！镂幢婚_發(fā)發(fā)的板橋橋地緣客客戶\長長期的消消費壓抑抑,是本案在在當前市市況引爆爆市場的的戰(zhàn)略性性機會。。作為局部部的市場場空白，，金地自自在城在在板橋具具備改善居住住的唯一一性，品牌選擇擇的排他他性，是當前市市場銷售售勝出的的最大支支撐3.1目標客戶戶定位－－自在城客客戶定位位原則南京板塊分布格局城北板塊仙林板塊城中板塊河西板塊江北板塊板橋板塊江寧板塊城東板塊城南板塊廣泛性作為代表表性大盤盤項目，，眼光要要放遠，，客群將將來自全全市各個個區(qū)域以以及外省省市；豐富多樣樣性潛在客戶戶將來自自于不同同年齡層層，不同同身份，，會出于于不同的的目的前前來購房房，具有有豐富多多樣性；；針對性自在城1－8＃＃組團將將針對不不同客戶戶開發(fā)有有針對性性的產(chǎn)品品，以此此實現(xiàn)客客戶的分分類，達達到更好好滿足客客戶需求求的目的的，最終終實現(xiàn)順順利銷售售；3.1目標標客戶定位－－自在城整盤目目標客群模型型目標客戶：以主城區(qū)的客客戶導入為主主，以地緣客客戶為輔，兼兼顧其它郊區(qū)區(qū)客戶和外地地客戶。3.1目標標客戶定位－－自在城目標客客戶組合自在城不一樣的人，，一樣的自在在1＃組團2＃組團3＃組團4＃組團5＃組團6＃組團7＃組團8＃組團地緣型客戶全市青年客戶戶高端改善型客客戶個性化城市客客戶外城市輻射客客戶地緣型客戶全市青年客戶戶周末度假型主力客戶（占占比80％以以上）：板橋居民和在在當?shù)毓ぷ鞯牡穆毠ぁ０ɡ蜂撀毠ぃ?，濱江開發(fā)區(qū)區(qū)職工、雨花花開發(fā)區(qū)職工工和雨花臺區(qū)區(qū)政府及企事事業(yè)單位工作作人員等。輔助客戶（占占比20％以以內(nèi)）：部分主城區(qū)居居民，主要來來自于城南區(qū)區(qū)域以及地鐵鐵沿線，可以以通過現(xiàn)有交交通方便的抵抵達自在城。?！ⅲ阂韵轮刂攸c分析主力力客戶構成及及特征1＃BLOCK：地緣客客戶3.1目標標客戶定位－－1＃BLOCK主力客戶戶3.1目標標客戶定位－－2＃BLOCK主力客戶戶主力客戶（占占比80％以以上）：在地鐵沿線工工作的青年白白領，留寧大大學生輔助客戶（占占比20％以以內(nèi)）：來自其它區(qū)域域的青年客群群，在板橋工工作的青年職職工，全市其其他一些希望望購買中小戶戶型的客戶→注：以下重重點分析主力力客戶構成及及特征2＃BLOCK：青年客客戶3.2目標標客戶分布及及范圍－地緣性客群集集合板橋人群結構寶鋼集團梅山有限公司寶鋼控股梅山股份有限公司雨花開發(fā)區(qū)濱江開發(fā)區(qū)鎮(zhèn)政府及事業(yè)單位私營企業(yè)及原住民總部部室(9)二級公司(18)總部部室(10)二級公司(12)管委會駐

區(qū)企業(yè)(66)管委會駐

區(qū)企業(yè)(53)政府機構國有企事業(yè)單位私營企業(yè)原住民濱江開發(fā)區(qū)梅山＋梅鋼廠區(qū)生活區(qū)雨花開發(fā)區(qū)雨花開發(fā)區(qū)職工主要交通動線濱江開發(fā)區(qū)職工主要交通動線政府＋事業(yè)單位＋私企＋原住民金地自在城

寶鋼集團

梅山有限公司寶鋼控股梅山股份有限公司雨花開發(fā)區(qū)濱江開發(fā)區(qū)鎮(zhèn)政府及事業(yè)單位私營企業(yè)及原住民高

端

客

戶富豪型客戶副總，董事會成員，部分部門一把手（處局級干部）副總，董事會成員，部分部門一把手（處局級干部）大型企業(yè)老總或董事大型企業(yè)老總或董事/大型私營業(yè)主富貴型客戶各主要部門領導（處級干部），技術總監(jiān)各主要部門領導（處級干部），技術總監(jiān)各企業(yè)高管，