理財(cái)規(guī)劃師第二章消費(fèi)支出課件

第二章、消費(fèi)支出規(guī)劃2.1概述一、家庭消費(fèi)支出包括住房支出、汽車消費(fèi)支出、其他消費(fèi)支出。合理安排消費(fèi)資金，避免過高的消費(fèi)成本或造成財(cái)務(wù)危機(jī)。二、金融市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)的影響通過金融市場(chǎng)可以進(jìn)行投資，獲取投資收益、縮短積累時(shí)間。也可以通過金融市場(chǎng)，融通資金。三、收入、支出與財(cái)務(wù)安全和財(cái)務(wù)自由1、三種消費(fèi)模式收大于支、收支相抵、支大于收。2.2制定住房消費(fèi)方案分析客戶住房消費(fèi)需求，選擇適當(dāng)?shù)闹Ц斗绞?，根?jù)因素變化調(diào)整支付方案。一、購房目標(biāo)（一）購房面積幫助客戶選擇適宜居住且經(jīng)濟(jì)上能夠承擔(dān)的住房。不必盲目求大、無需一次到位、量力而行。（二）購房環(huán)境需求區(qū)位，考慮社區(qū)的生活質(zhì)量、上班的距離、子女上學(xué)、配套設(shè)置等。二、購房的財(cái)務(wù)決策（一）購房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法1、以儲(chǔ)蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)（1）可負(fù)但的首付款=目前凈資產(chǎn)在未來購房時(shí)的終值+以目前到未來購房這段時(shí)間內(nèi)年收入在未來購房時(shí)的終值*年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限例：王先生預(yù)計(jì)今年年底全年收入為10萬元，以后可每年增加3%，每年的儲(chǔ)蓄比例為40%，目前存款為2萬元，打算5年后買房，假設(shè)王先生的投資報(bào)酬率為10%，王先生買房時(shí)準(zhǔn)備貸款20年，計(jì)劃采用等額本息還款方式。求：首付可負(fù)擔(dān)多少？可負(fù)擔(dān)房貸是多??？可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)為多少？解：1、首付:年年收入年儲(chǔ)蓄儲(chǔ)蓄部分在購房時(shí)的終值0

20000322101100000400005856421030004120054837310609042436513484109273437094808051125514502045020終值合計(jì)2900592、可負(fù)擔(dān)的貸款數(shù)：以第六年收入中可儲(chǔ)蓄的金額作為年金，以貸款年數(shù)及利率計(jì)算的年金現(xiàn)值：112551*（1+3%）=115927115927*0.4=46371年金為46371，利率為6%，期限20年，求現(xiàn)值？46371*11.47=5318752、按想購買的房屋價(jià)格來計(jì)算每月需負(fù)擔(dān)的費(fèi)用例：王先生欲購100平米的房屋，一般價(jià)格在3000—6000元/平米，7成按揭，分別求首付款、貸款額及每月支付貸款額（年息6%，20年）？(1)30萬房?jī)r(jià)首付款=30*0.3=9萬貸款=30*0.7=21萬每月還款額=210000/（240期，0.005，年金現(xiàn)值系數(shù)）=1504.5元（2）房款60萬首付款=60*0.3=18萬貸款=60*0.7=42萬每月還款額=420000/（240期，0.005，年金現(xiàn)值系數(shù)）=3009元（二）其他要考慮的因素1、契稅成交價(jià)的1.5%，非普通住宅3%2、評(píng)估費(fèi)3、律師費(fèi)公積金貸款不需要，商貸要。二手房貸款要公證，200元。4、保險(xiǎn)公積金貸款不需要商貸，采用財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保的，則購買房屋綜合險(xiǎn)。5、抵押登記費(fèi)0.30元/平米（6元/平米）6、印花稅商品房買賣合同，萬分之五個(gè)人購房貸款合同，萬分之零點(diǎn)五房屋產(chǎn)權(quán)證，5元/件個(gè)人出租，租賃合同千分之一，不少于1元。個(gè)人出售，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)證書據(jù)，萬分之五五、住房消費(fèi)信貸（一）住房消費(fèi)信貸的種類個(gè)人住房公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)貸款、個(gè)人住房組合貸款。1、個(gè)人住房公積金貸款（1）定義及特點(diǎn)是以住房公積金為資金來源，向繳存住房的專項(xiàng)住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買、建造、翻建、大修自有住房的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。特點(diǎn)：A.各地住房公積金管理中心制定的貸款期限不同，一般不超過30年。B.貸款利率比商業(yè)銀行住房貸款利率低。C.提供一種擔(dān)保方式作為貸款的擔(dān)保抵押加一般擔(dān)保（購房契約）抵押加購房綜合險(xiǎn)質(zhì)押擔(dān)保（貸款銀行的存單、經(jīng)辦的國(guó)債）連帶責(zé)任保證E.提供的資料合法的身份證件住房公積金儲(chǔ)蓄卡及借款人名單合法有效的購買、建造、翻建或大修自有住房的合同或協(xié)議及其相關(guān)資料購買住房首期付款證明或者建造、翻修、大修住房自籌資金證明配偶住房公積金儲(chǔ)蓄卡、身份證件、結(jié)婚證穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明房產(chǎn)抵押借款人還須提供房產(chǎn)證復(fù)印件例：一位參加住房公積金制度的客戶，擬申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，此人名下的公積金本息為6000元，上月公積金匯儲(chǔ)額為150元，離退休還有30年。則：其可繳存的公積金總額=6000+150*30*12=60000元同樣側(cè)算得：其家屬共可繳存公積金12萬。2、個(gè)人住房商業(yè)貸款是銀行以信貸資金向購房者發(fā)放的貸款，以叫住房按揭貸款。（1）個(gè)人住房按揭貸款（一手房貸款）數(shù)額不高于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購住房的價(jià)值或?qū)嶋H購房費(fèi)用總額的80%。（二者低者）（2）個(gè)人二手房貸款向借款人發(fā)放的用于購買售房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、在二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的個(gè)人住房或商用房的貸款。（3）個(gè)人商用房貸款向借款人發(fā)放的購置新建自營(yíng)性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。購房總價(jià)或估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)款的60%，不超過10年。（4）個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款還款期間出售，做貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)。（5）其他個(gè)人住房貸款品種（6）個(gè)人住房商業(yè)性貸款可選擇的貸款方式：抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押（質(zhì)押）加保證。3、個(gè)人住房組合貸款指住房公積金中心和銀行對(duì)同一借款人所購的同一住房發(fā)放的組合貸款申請(qǐng)住房公積金貸款不足以支付購房所需資金時(shí)，其不足部分向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。組合貸款住房商業(yè)貸款部分最低按中國(guó)人民銀行相應(yīng)檔次基準(zhǔn)利率的0.85倍下浮。例：王先生擬購房?jī)r(jià)50萬元，該客戶申請(qǐng)組合貸款，最高貸款額為50*0.7=35萬元。其中個(gè)人公積金貸款金額為10萬元，期限為15年，年利率為4.95%；商業(yè)性貸款為25萬元，15年，貸款利率為6.273%。求其月供。解：1、公積金：Pmt=100000/=100000/126.87=788.19解：1、公積金：Pmt=250000/=250000/116.46=2146.69（二）還款方式與還款額1、首付款20~30%，現(xiàn)在更高30~40%2、期款1年以內(nèi)，一次性還本付息1年以上：等額本息、等額本金、等額遞增、等額遞減還款法（1）等額本息還款法每月以相等的金額平均償還貸款本金和利息（年金的方式）每月還款額=借款額/一元年金現(xiàn)值系數(shù)=借款額/其中：利息=本期初剩余本金*月利率本金=每月還款額-利息適用于收入穩(wěn)定的公務(wù)員、教師等。還款操作簡(jiǎn)單，便于合理安排每月收支。例：李先生向銀行申請(qǐng)了20年期限30萬元貸款，利率為5.4%，采用等額本息法還貸。解：每月還款額=300000/146.57=2046.76第1月利率=300000*5.4%/12=1350第1月本金=696.76第2個(gè)月利率=（300000-696.76）*5.4%/12=1346.86第2個(gè)月本金=2046.76-1346.86=699.9（2）等額本金還款法按月償還本金和利息，每月償還的本金額相等，利息不等。每期償款額=貸款總本金/還款期數(shù)+（本期初剩余本金*月利率）其中本金=貸款總本金/還款期數(shù)利息=本期初剩余本金*月利率適合于初期還款能力強(qiáng)，并減小利息支出的人；或目前收入較高但預(yù)期收入會(huì)減少的人群。例：李先生向銀行申請(qǐng)了20年期限30萬元貸款，利率為5.4%，采用等本金法還貸。解：第1月還款額：還款額=300000/240+300000*5.4%/12=2600本金=300000/240=1250利息=300000*5.4%/12=1350第2月還款額：還款額=300000/240+（300000-1250）*5.4%/12=2594.38本金=300000/240=1250利息=2594.38-1250=1344.38（3）等額遞增還款法還款期分為若干階段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定金額增加。適合于目前收入一般，預(yù)期會(huì)增加的人群。（4）等額遞減還款法還款期分為若干階段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定金額遞減。適用于目前還款能力強(qiáng)，預(yù)期收入會(huì)減少。（5）等比遞增還款法指在還款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對(duì)前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額呈一固定比例遞增。（6）等比遞減還款法指在還款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對(duì)前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額呈一固定比例遞減。3、提前還貸的選擇權(quán)（1）全部提前還貸（2）部分提前還貸，每月還款額不變，期限縮短。（3）部分提前還貸，每月還款額減少，期限不變。（4）部分提前還貸，每月還款額與期限均減少。（三）利率調(diào)整對(duì)還款額的影響1、利率變動(dòng)，貸款期限在1年以內(nèi)，不調(diào)整貸款利率。1年以上，于下年1月1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。2、簽訂借款合同后與銀行發(fā)行貸款期間，遇到法定利率調(diào)整，開戶時(shí)按新利率執(zhí)行。綜合案例例：李先生向銀行貸了40萬元，期限10年，采用等額本息還款法。年利率6%，已還20期（月），由于發(fā)10萬年終獎(jiǎng)，準(zhǔn)備提前還貸，試比較各種方法，可節(jié)省利息是多少？解：1、20期已經(jīng)還貸數(shù)據(jù)：等額本息，每期還款額=4440.8220期已經(jīng)歸還本金合計(jì)51206.25未還本金=400000-51206.25=348793.75提前還貸10萬元，本金剩余248793.75已還利息37610.182、月供不變，還款期縮短：月供4440.82NPER=65.9或：248793.75=4440.82*((1-(1+6%)^(-n))/6%利息=65.9*4440.82-248793.75=43865.29節(jié)省利息：（4440.82*120-400000）-（37610.18+43865.29）=51422.933、還款期不變100期，3167.63元100*3167.63-248793.75=67969.25節(jié)省利息=（4440.82*120-400000）-（37610.18+67969.25）=27318.974、月供減少，期限縮短3500NPER=88.05節(jié)省利息=（4440.82*120-400000）-（88.05*3500-248793.75+37610.18）=35906.97練習(xí)題：案例二：王先生為某單位員工。助理理財(cái)規(guī)劃師通過分析王先生的財(cái)務(wù)狀況，了解到王先生每月的收入大概為6000元，雖然當(dāng)前收入一般，還款能力較弱，但由于職業(yè)前景較好，預(yù)計(jì)未來收入會(huì)逐漸增加。王先生州打通過個(gè)人住房商業(yè)性貸款購買了一套住房，貸款總額為40萬，期限為15年．貸款利率為6.08％。

根據(jù)以上材料，請(qǐng)回答77-84題

77、作為助理理財(cái)規(guī)劃師，應(yīng)該建議王先生采用的還貸方式為()。(A)等額本息還款法(B)等額本金還款法(C)等額遞增還款法(D)等額遞減還款法78、如果王先生采用等額本息法，每月的還款額為()元。(A)3214.82(B)3392.74

(C)3428.19(D)3526.8979、如果采用等額本金還款法，第二個(gè)月的還款額為()元。(A)4250.89(B)4306.89(C)4410.89(D)4512.8980、如果王先生采用等額本息還款法己經(jīng)還款30期后，由于對(duì)單位有突出貢獻(xiàn)，得到了額外的獎(jiǎng)金10萬元。王先生準(zhǔn)備提前還貸，此時(shí)王先生已經(jīng)支付了利息（）元。(A)50184.81(B)57641.81

(C)44140.39(D)35859.61

81、接上題，此時(shí)王先生未還的本金為（）元。

(A)329851.15(B)341279.14

(C)341561.82(D)355859.6l

82、接上題，如果王先生將未還部分的本金按照月供不變的還貸方式，那么提前還款之后，王先生的剩余還款期為（）期。

(A)85.14(B)90.12

(C)95.26(D)96.1283、如果王先生采用減少月供,還款期限不變的方式還款，那么王先生的每月還款額為()

(A)