2023年商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風(fēng)險(xiǎn)防范

在我國(guó)HYPERLINK經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的開展中商品房消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)全面開展的引擎之一極大地刺激了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。由于在商品房消費(fèi)中存在著資金大、HYPERLINK本錢高、周長(zhǎng)、群體多等諸多融資特點(diǎn)因此為HYPERLINK銀行按揭提供了宏大的開展空間?！鞍唇舀曇辉~首先是由我國(guó)傳至大陸的它是HYPERLINK英語(yǔ)中“mortgage〞的廣東話諧音。近代意義上的按揭在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動(dòng)產(chǎn)抵押。最早起源于18世紀(jì)英國(guó)人創(chuàng)辦的HYPERLINK建筑社團(tuán)和1831年英國(guó)移民在賓西法尼亞州建立的牛津節(jié)會(huì)。由于商品房消費(fèi)隨著政策的一步步放寬國(guó)內(nèi)需求呈現(xiàn)了迅猛開展的勢(shì)頭。伴隨商品房消費(fèi)需求的一路高歌按揭自九十年代末以來(lái)在我國(guó)從開始在沿海經(jīng)濟(jì)興隆地區(qū)開展起來(lái)進(jìn)而向廣闊內(nèi)地推進(jìn)逐步變成了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資開展的一條重要渠道。然而由于我國(guó)房地產(chǎn)HYPERLINK的持續(xù)升溫按揭貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大使銀行在欣喜獲取利潤(rùn)的同時(shí)也在冷靜考慮從中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。本文試從按揭貸款的各方主體透視分析按揭貸款中存在的各種HYPERLINK法律關(guān)系并對(duì)銀行可能遭遇的各種風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的防范措施以供有關(guān)各方進(jìn)展共同討。

一、按揭貸款中的各律關(guān)系

從我國(guó)現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購(gòu)房人亦即借款HYPERLINK申請(qǐng)人〕、HYPERLINK四方。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的法律關(guān)系分別為：

1、銀行與購(gòu)房人之間的借貸關(guān)系。購(gòu)房人在與開發(fā)商簽訂買賣HYPERLINK合同后應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)資料向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房或商業(yè)〕抵押貸款銀行那么根據(jù)申請(qǐng)人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)雙方同時(shí)簽署借款合同。因此購(gòu)房人與銀行之間系借貸關(guān)系銀行為出借人購(gòu)房人為借款人。

2、購(gòu)房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)置房屋首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同約定購(gòu)置特定的房屋并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然借款申請(qǐng)人同時(shí)也就是購(gòu)房人其與開發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系開發(fā)商為出賣人購(gòu)房人系買受人。

3、購(gòu)房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí)要將所購(gòu)房屋在獲得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行為向銀行申請(qǐng)的按揭貸款設(shè)立抵押如購(gòu)房人在未按借款合同約定歸還銀行借款時(shí)銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)將購(gòu)房人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請(qǐng)拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。購(gòu)房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系其中購(gòu)房人為抵押人銀行為抵押權(quán)人。

4、開發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過(guò)程中雖然購(gòu)房人將所購(gòu)抵押給銀行但由于多數(shù)房屋為房即通常我們所說(shuō)的“樓花〞在我國(guó)目前房產(chǎn)證完畢之前無(wú)法抵押登記手續(xù)而房屋抵押又以登記為生效要件因此銀行在放款后即使有抵押合同但抵押行為尚未生效也無(wú)法保障銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)。此銀行往往會(huì)要求開發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保即在購(gòu)房人所購(gòu)房屋完抵押登記之前由開發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任購(gòu)房人假設(shè)不還款開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承當(dāng)保證責(zé)任也就是我們通常說(shuō)的階段性連帶保證責(zé)任。個(gè)別銀行還會(huì)要求開發(fā)商在貸款間承當(dāng)全程的連帶保證責(zé)任。因此開發(fā)商與銀行、購(gòu)房人存在擔(dān)保關(guān)系其中銀行是債權(quán)人購(gòu)房人為債務(wù)人又稱被保證人〕開發(fā)商為保證人。

5、購(gòu)房人、銀行與之間的關(guān)系。為確保銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房人在將所購(gòu)房屋抵押給銀行時(shí)必須就抵押物所購(gòu)房屋〕在借款間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)并指定銀行為第一受益人假設(shè)發(fā)惹事故由承當(dāng)責(zé)任所支付的理賠費(fèi)用優(yōu)先歸還購(gòu)房人所欠銀行借款購(gòu)房人為投保人為人銀行為受益人。

6、開發(fā)商與銀行的回購(gòu)關(guān)系。有些銀行在與開發(fā)商的按揭合作協(xié)議中還要求開發(fā)商承當(dāng)回購(gòu)義務(wù)。在該情形下開發(fā)商與銀行之間還存在通常我們所說(shuō)的回購(gòu)關(guān)系。回購(gòu)從其字面理解仍是買賣但從法律角度看按揭過(guò)程中的回購(gòu)存在兩種不同的情形：一種是在購(gòu)房人所購(gòu)房屋獲得房屋產(chǎn)權(quán)證之前開發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)的其本質(zhì)是由開發(fā)商解除與購(gòu)房人的買賣合同并律意義上的回購(gòu)行為；另一種是在購(gòu)房人獲得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證后開發(fā)商按條款約定回購(gòu)購(gòu)房人的房屋雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過(guò)戶行為此時(shí)才是真正的法律意義上的回購(gòu)。

上述各法律關(guān)系看似實(shí)際上它們之間聯(lián)絡(luò)嚴(yán)共同構(gòu)成了按揭貸款的各律關(guān)系體系甚至可以說(shuō)從中的某些聯(lián)絡(luò)無(wú)法割裂。例如在按揭中銀行一般是根據(jù)買賣合同審查購(gòu)房人的借款申請(qǐng)因此可以說(shuō)買賣關(guān)系是借貸關(guān)系的前提；但實(shí)際操作中大多數(shù)購(gòu)房人在選中某一樓盤后先會(huì)確定自己的付款方式如選擇按揭的年限和成數(shù)在條件承受的前提下才會(huì)選擇購(gòu)置房屋由此看借貸關(guān)系又是買賣關(guān)系的前提。所以一定程度上看按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體不能拋開一種法律關(guān)系來(lái)談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。也正是由于該關(guān)系的復(fù)雜性容易導(dǎo)致按揭生糾紛如：銀行不放款開發(fā)商能否追究購(gòu)房人的違約責(zé)任？?jī)煞N關(guān)系的認(rèn)定將導(dǎo)致截然不同的結(jié)果把買賣關(guān)系作為前提開發(fā)商當(dāng)然可以追究購(gòu)房人的違約責(zé)任；把貸款關(guān)系作為前提購(gòu)房人那么不應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。至于其它法律關(guān)系的聯(lián)絡(luò)那么相對(duì)簡(jiǎn)單保證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同關(guān)系和回購(gòu)關(guān)系是對(duì)借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。

二、商品房按揭貸款的類型

商品房按揭貸款的類型主要是兩種：一是房按揭貸款二是現(xiàn)房按揭貸款。

房按揭貸款即預(yù)售按揭是指在商品房建立間購(gòu)房人、開發(fā)商和銀行之間約定開發(fā)商與購(gòu)房人簽訂商品房預(yù)售合同由購(gòu)房人向開發(fā)商預(yù)付一定比例的房款其余房款那么由購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)房人將其預(yù)購(gòu)的房屋抵押給銀行并獲取購(gòu)房貸款同時(shí)開發(fā)商或其他企業(yè)作為貸款擔(dān)保人保證銀行為第一受償權(quán)人。

現(xiàn)房按揭是指在商品房建成之后購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同并支付部?jī)r(jià)金缺乏部向銀行申請(qǐng)貸款并將所購(gòu)房產(chǎn)的有關(guān)權(quán)證提交銀行作為貸款擔(dān)保的購(gòu)房方式。

三、按揭貸款中銀行所存在的風(fēng)險(xiǎn)

從分析可以看出在商品房按揭貸款中存在著四方當(dāng)事人的法律關(guān)系每一方當(dāng)事人在某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都有可能給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f(shuō)在商品房按揭貸款中銀行風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存在且來(lái)源多方表現(xiàn)形式也多種多樣。詳細(xì)而言銀行在商品房按揭貸款中主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

一〕來(lái)源于購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)往往是信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)是指貸款人因借款人不依約按時(shí)歸還貸款本息而所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)自客觀和主觀兩個(gè)方面的因素。

1、客觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)

商品房按揭貸款的限目前各商業(yè)銀行均按照中國(guó)人民銀行1999年9月21日公布的?個(gè)人住房貸款HYPERLINK理?中規(guī)定的限為30年如此長(zhǎng)的借款限購(gòu)房人自身因素往往會(huì)發(fā)生各種變化這間的風(fēng)險(xiǎn)主要包括自然原因造成的風(fēng)險(xiǎn)和HYPERLINK社會(huì)原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。前者主要表現(xiàn)為借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е峦觥麣?、喪失工作才能而失去還款才能可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；后者主要表現(xiàn)為借款人因所在倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個(gè)人無(wú)法抗拒的原因此失業(yè)或造成收入下降致使借款人無(wú)法繼續(xù)歸還購(gòu)房貸款可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

2、主觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)

這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為借款人可能經(jīng)濟(jì)利益的考慮而成心違約。當(dāng)違約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)所帶來(lái)的損失如樓價(jià)下降抵押該房?jī)r(jià)值低于應(yīng)償債務(wù)和應(yīng)交罰金時(shí)借款人可能會(huì)主動(dòng)違約從而使購(gòu)房貸款存在風(fēng)險(xiǎn)。

二〕來(lái)源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)

1、開發(fā)商的欺詐行為

開發(fā)商獲得貸款后可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。此時(shí)HYPERLINK銀行可能會(huì)被購(gòu)房者指控資金監(jiān)不力主觀存在過(guò)錯(cuò)而影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

2、開發(fā)商延交房

開發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)HYPERLINK理不善或其他原因?qū)е卵咏粯巧踔翗潜P“爛尾〞致使購(gòu)房HYPERLINK合同無(wú)法履行從而導(dǎo)致購(gòu)房人對(duì)按揭貸款合同的履行失去信心由此使銀行貸款受到損害。

3、開發(fā)商所建房屋與合同不符

雖然房屋按開工但由于存在質(zhì)量、面積誤差等種種問(wèn)題導(dǎo)致購(gòu)房者不能正常按約歸還銀行貸款本息從而損害銀行的利益。

4、開發(fā)商所建成房屋存在HYPERLINK法律手續(xù)上缺陷

開發(fā)商開發(fā)樓盤未獲得土地使用權(quán)無(wú)法獲得房證或預(yù)售等而使銀行面臨債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

5、開發(fā)商用“假按揭〞的方式套用銀行信譽(yù)

開發(fā)商因資金缺乏或樓盤銷售不暢或根本無(wú)法銷售出去的房屋等情況通過(guò)“假按揭〞獲取貸款而到達(dá)籌集資金或回籠的目的導(dǎo)致銀行很難或無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

此外在商品房交付使用后由于物業(yè)理的原因也容易造成購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商不滿從而不積極還貸使銀行蒙受損失。

三〕來(lái)源于被按揭房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

出現(xiàn)這種情況的風(fēng)險(xiǎn)在于按揭房產(chǎn)價(jià)值滅失、下降或者處分HYPERLINK本錢太高而使借款人遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。由于商品房預(yù)售按揭間一般較長(zhǎng)在按揭間按揭房產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)楦鞣N自然災(zāi)害或者人為因素而遭到損毀價(jià)值也隨之滅失或下降；此外按揭房產(chǎn)還可能因?yàn)镠YPERLINK原因、政策的調(diào)整以及HYPERLINK經(jīng)濟(jì)區(qū)域的布、HYPERLINK交通布的調(diào)整而貶值；另外在處分按揭房產(chǎn)時(shí)可能因?yàn)楦鞣N費(fèi)用的上漲而導(dǎo)致處分本錢太高從而使銀行無(wú)法得到處分的價(jià)值補(bǔ)償擔(dān)保權(quán)落空。

在我國(guó)按揭房產(chǎn)的貶值風(fēng)險(xiǎn)尤為銀行所擔(dān)憂。目前由于我國(guó)機(jī)制不完善競(jìng)爭(zhēng)的盲目性以及其他原因相對(duì)于我國(guó)居民的收入程度房產(chǎn)價(jià)格普遍偏高。因此一旦房?jī)r(jià)的波動(dòng)發(fā)生比擬大的變化銀行承當(dāng)?shù)姆课葙H值風(fēng)險(xiǎn)很大。

四〕來(lái)源于銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和理風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的資金來(lái)源主要是儲(chǔ)蓄存款根本上屬于短資金來(lái)源。而商品房按揭一般為個(gè)人住房貸款貸款限一般較長(zhǎng)少那么三五年多那么10年、20年甚至30年因此銀行就存在著以短資金負(fù)擔(dān)長(zhǎng)貸款的風(fēng)險(xiǎn)即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前由于商業(yè)銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段尚缺乏成熟經(jīng)歷和有效的手段容易形成理和決策風(fēng)險(xiǎn)如對(duì)借款人資信審查不嚴(yán)、對(duì)借款人發(fā)放了超過(guò)其支付才能的款項(xiàng)等。

五〕來(lái)源于經(jīng)濟(jì)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)

假設(shè)通貨膨脹率過(guò)高銀行貸款利率就會(huì)呈現(xiàn)出負(fù)數(shù)。而作為發(fā)放按揭貸款這種長(zhǎng)抵押業(yè)務(wù)而言銀行遭受風(fēng)險(xiǎn)就更大。在發(fā)放商品房按揭貸款的同時(shí)其還款方式和利率應(yīng)當(dāng)同時(shí)確定下來(lái)在將來(lái)的還款限內(nèi)利率波動(dòng)有可能導(dǎo)致借款人還貸負(fù)擔(dān)加重影響按還貸；或銀行利息收入缺乏以彌補(bǔ)利息支出。

六〕來(lái)源于法律法規(guī)和政策的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)?HYPERLINK合同法?第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的承包人可以催揭露包人在合理限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾不支付的除按照建立工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)也可以HYPERLINK申請(qǐng)人HYPERLINK民將該工程依法拍賣建立工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。〞

2002年6月1日人民又出臺(tái)了?建立工程價(jià)款優(yōu)先受償問(wèn)題的?明確規(guī)定了HYPERLINK建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。上述法律和解釋的規(guī)定其直接后果就是銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償受到限制這無(wú)疑對(duì)銀行資金運(yùn)作產(chǎn)生了宏大的沖擊。此外人民于2004年10月26日出臺(tái)的?人民民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定?第五條、第六條、第七條中規(guī)定的對(duì)被執(zhí)行人生存權(quán)問(wèn)題的保護(hù)這也加大了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)使銀行的債權(quán)保護(hù)面臨著一個(gè)嚴(yán)峻而復(fù)雜的場(chǎng)面。

四、銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

一〕加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者的HYPERLINK調(diào)查工作

銀行在提供按揭貸款之前要調(diào)查理解借款人購(gòu)房者〕的個(gè)人信譽(yù)情況、收入來(lái)源要制定適用的個(gè)人資信評(píng)定和評(píng)定工作程序?qū)杩钊速?gòu)房者〕的個(gè)人素質(zhì)、實(shí)際收入、財(cái)產(chǎn)狀況、付款才能等信譽(yù)狀況進(jìn)展調(diào)查、分析和評(píng)估特別要注意借款人收入的穩(wěn)定性逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人的資信調(diào)查工作的科學(xué)化、化和程序化。

二〕強(qiáng)化對(duì)開發(fā)商的審查和監(jiān)

1、強(qiáng)開發(fā)商的按揭申請(qǐng)審查

主要包括：1〕資信審查如開發(fā)商是否依法設(shè)立是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)、的注冊(cè)資金是否到位、以往的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等；2〕開發(fā)工程的審查如要求開發(fā)商提供按揭開發(fā)工程的設(shè)計(jì)、工程開發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績(jī)情況以及開發(fā)工程的工程進(jìn)度等。

2、化開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任

開發(fā)商在按揭貸款中作為擔(dān)保人可以說(shuō)是我國(guó)內(nèi)地商品房按揭的一大特色。目前我國(guó)商品房按揭實(shí)務(wù)中開發(fā)商的保證責(zé)任主要有兩種：1〕保證將?房屋產(chǎn)權(quán)證?和?土地使用證?交給按揭權(quán)人即銀行〕；2〕代位償付責(zé)任。這種保證責(zé)任看起來(lái)似乎對(duì)開發(fā)商過(guò)于苛刻但就我國(guó)目前的商品房銷售尤其是在商品房預(yù)售中還是很有必要的。理由是：1〕從商品房按揭貸款設(shè)定來(lái)看在將獲得的商品房上設(shè)定擔(dān)保是購(gòu)房人的本意一旦房屋建成按揭便應(yīng)自然轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押開發(fā)商在商品房開工有關(guān)手續(xù)后將兩證交到銀行手里使雙方得以現(xiàn)房抵押按揭權(quán)真正得到實(shí)現(xiàn)可以說(shuō)是按揭人設(shè)立按揭的自然結(jié)果。2〕從商品經(jīng)濟(jì)開展看競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈銀行貸款平安性越來(lái)越差單獨(dú)的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對(duì)貸款平安性的需求為減少貸款風(fēng)險(xiǎn)在抵押的根底上再設(shè)立一種HYPERLINK機(jī)制以求到達(dá)雙重已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的。在房地產(chǎn)抵押貸款非常興隆的也出現(xiàn)了“押上加保〞的方式。所以要求開發(fā)商提供保證不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款開展而且符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)開展程度和企業(yè)、個(gè)人信譽(yù)等各方面實(shí)際情況。

三〕加強(qiáng)銀行自身對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和理

銀行應(yīng)建立一套全面評(píng)估貸款行為的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系加強(qiáng)對(duì)抵押物的資產(chǎn)評(píng)估加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的研究分析以保證房地產(chǎn)HYPERLINK金融的良性運(yùn)作。

1、學(xué)評(píng)估抵押房產(chǎn)

在評(píng)估方面銀行要培養(yǎng)自己的房地產(chǎn)估價(jià)員進(jìn)展科學(xué)的估價(jià)以防范價(jià)格高估。對(duì)預(yù)售商品房的估計(jì)要尤為慎重要把自己的估價(jià)與現(xiàn)行價(jià)進(jìn)展比擬然后確定按揭貸款的比例以降低抵押房屋所含的債務(wù)成分。

2、好商品房按揭貸款合同的簽訂工作

首先對(duì)開發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用方案開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購(gòu)房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項(xiàng)。其次在與購(gòu)房者簽訂的按揭貸款合同中要明確利率是固定的還是浮動(dòng)的同時(shí)要求開發(fā)商為購(gòu)房者能按還款付息提供擔(dān)保直到回購(gòu)。另外還要明確借款人與房產(chǎn)商之間的買賣合同關(guān)系確保其自愿性和合法性。

3、寬HYPERLINK融資渠道

房地產(chǎn)開發(fā)是周長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、資金集型和理集型的HYPERLINK行為。在國(guó)際中房地產(chǎn)業(yè)有信托、企業(yè)上融資、企業(yè)債券、銀行房貸等多種融資方式。由于金融改革滯后目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道非常單一根本上只有銀行貸款一條路。商品房按揭貸款一般都很長(zhǎng)而銀行的存款又是短性的因此最根本的風(fēng)險(xiǎn)防范還在于金融讓擁有更多的金融工具改革HYPERLINK銀行一家單獨(dú)支撐整個(gè)HYPERLINK的場(chǎng)面讓更多的公民可以有更多的HYPERLINK渠道參與的經(jīng)營(yíng)并獲取收益分散HYPERLINK金融風(fēng)險(xiǎn)。

四〕引入HYPERLINK介入機(jī)制

利用轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)是各國(guó)、各地區(qū)開展商品房按揭的經(jīng)歷。銀行資產(chǎn)的平安性的保障和抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散的考慮在開展商品房按揭貸款過(guò)程中許多和地區(qū)都引進(jìn)了機(jī)制。在此項(xiàng)業(yè)務(wù)中機(jī)構(gòu)主要經(jīng)營(yíng)兩個(gè)方面業(yè)務(wù)：1〕為按揭房地產(chǎn)抵押在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險(xiǎn)而毀損、滅失時(shí)提供；2〕為房地產(chǎn)HYPERLINK金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款貸款主要是在借款人無(wú)力歸還而至違約時(shí)提供。

此外在國(guó)外還有一種新的按揭機(jī)制即購(gòu)房者人壽。

最有代表性的是荷蘭?！昂商m形式〞的核心是要求購(gòu)房者購(gòu)置相應(yīng)年限和金額的人壽如養(yǎng)老〕作為借款的另一種擔(dān)保。購(gòu)房者只需支付全部房?jī)r(jià)15～20的首房?jī)r(jià)即可購(gòu)房。一方面購(gòu)房者每月僅需支付貸款的利息人壽滿后其金恰好可還貸款的本金HYPERLINK經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)可大大減輕；另一方面又可確保銀行債權(quán)不會(huì)因購(gòu)房者中途意外而喪失。

五〕積極發(fā)揮HYPERLINK律師的參與作用

商品房按揭貸款其突出特點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)信譽(yù)。鑒于我國(guó)目前個(gè)人誠(chéng)信體系尚未建立對(duì)個(gè)人資信狀況較難把握對(duì)個(gè)人所提交的資料缺乏有效鑒別手段而對(duì)于信譽(yù)程度的認(rèn)定往往需要專門HYPERLINK法律技能因此律師的參與將能很好地HYPERLINK