控制性詳細(xì)規(guī)劃2()

（1）強調(diào)了公共設(shè)施的配套要求。

原編制辦法中沒有明確說明，但在實際工作過程中，這些設(shè)施多屬于公益性內(nèi)容，在實際建設(shè)中由于經(jīng)濟利益的驅(qū)動往往被侵占或者被忽略，控制性詳細(xì)規(guī)劃出于對公共利益保障責(zé)任，需要更加明確公共設(shè)施的配套要求，包括大、中型公共設(shè)施的落位、小型公共設(shè)施設(shè)施的布點、以及公共設(shè)施建設(shè)規(guī)模、附加建設(shè)條件、服務(wù)半徑等控制要求。公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃控制一覽表序號類別規(guī)劃項目用地面積（公頃）布局位置建筑面積（平方米）其它控制引導(dǎo)要求街坊編號地塊編號1教育科研23醫(yī)療衛(wèi)生45文化娛樂67體育89行政管理1011社區(qū)服務(wù)12。。。。。?？傆嬍姓迷O(shè)施規(guī)劃控制一覽表序號類別規(guī)劃項目用地面積（公頃）布局位置控制與引導(dǎo)要求街坊編號地塊編號1給水設(shè)施23雨、污水設(shè)施45供電設(shè)施67電信設(shè)施89供熱設(shè)施1011燃?xì)庠O(shè)施1213環(huán)衛(wèi)設(shè)施1415消防設(shè)施16。。。。。。總計設(shè)施控制圖則

（2）強調(diào)在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時提出城市設(shè)計的指導(dǎo)原則。

這就需要在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時做較為深入和具有針對性的城市設(shè)計系統(tǒng)研究，提出相應(yīng)的城市設(shè)計控制要求，其中包括對建筑體量、體型、色彩等要求。

（3）強調(diào)了交通需求分析的內(nèi)容。

其中明確提出了對公共交通場站用地范圍和站點位置、道路斷面、交叉口形式及渠化措施。主要目的是加強交通的規(guī)劃研究與設(shè)計控制。在規(guī)劃實施實施過程中設(shè)計到地塊開發(fā)容量、人口容量等指標(biāo)都與交通系統(tǒng)的承載力密切相關(guān)，規(guī)劃調(diào)整時交通影響分析與評價也是重要課題之一。另外，在規(guī)劃用地布局和地塊邊界控制時如果不事先考慮好公共交通的場站布局、站點位置、交叉口形式與渠化措施將有可能在實施、改造與整治時缺乏足夠的城市空間，許多設(shè)施被忽略或無法落位。國內(nèi)的控制性詳細(xì)規(guī)劃實踐證明，這些方面的控制至關(guān)重要不可忽視。北京的控規(guī)地塊交叉口放寬的渠化處理方式渠化交通【channelization】指的是在平面交叉口設(shè)置交通標(biāo)志、標(biāo)線和交通島等，引導(dǎo)車流和行人各行其道的方法。渠化交通是在道路上劃線，或用綠帶按交通量來分隔車道，使各種不同性質(zhì)和不同速度的車輛，能像渠道內(nèi)的水流那樣，順著規(guī)定的方向互不干擾地行駛。在交叉口合理地布置交通島、交通標(biāo)志、標(biāo)線等，把不同行駛方向和車速的車輛分別規(guī)定在有明確軌跡線的車道內(nèi)行使，避免相互干擾，從而減少車輛之間以及車輛與行人之間碰撞的可能，提高交通安全性和通行能力。重慶適應(yīng)山地道路特點的局部展寬段渠化處理方式

（4）對于市政設(shè)施規(guī)劃明確提出需要進行管網(wǎng)綜合。主要是保證市政設(shè)施配套，并作為地塊開發(fā)條件的重要參考。

（5）關(guān)于地下空間利用的具體要求。隨著城市經(jīng)濟實力、建設(shè)水平的提高和集約使用土地的需要，地下空間的綜合開發(fā)利用越來越成為城市開發(fā)建設(shè)的一項重要內(nèi)容。但原有的控規(guī)編制要求普遍缺乏對這一方面的研究與控制手段。控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制指標(biāo)體系中也基本上未考慮地下空間綜合利用的可能性和影響。在規(guī)劃管理的實施操作中，會出現(xiàn)許多爭議問題和灰色空間，因此，急需對這方面的建設(shè)行為進行規(guī)范，并提出科學(xué)的控制要求。

地下空間利用：規(guī)劃充分利用自然地形進行地下空間的開發(fā)利用，包括高層建筑的地下車庫、地下人行通道、地鐵車站、結(jié)合平臺廣場的地下服務(wù)設(shè)施等，并通過有機的組織將這些地下空間串聯(lián)起來，成為輔助服務(wù)系統(tǒng)。

（1）《城市規(guī)劃強制性內(nèi)容暫行規(guī)定》

城市詳細(xì)規(guī)劃的強制性內(nèi)容包括：規(guī)劃地段各個地塊的土地主要用途；規(guī)劃地段各個地塊允許的建設(shè)總量；對特定地區(qū)地段規(guī)劃允許的建設(shè)高度；規(guī)劃地段各個地塊的綠化率、公共綠地面積規(guī)定；規(guī)劃地段基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)的規(guī)定；歷史文化保護區(qū)內(nèi)重點保護地段的建設(shè)控制指標(biāo)和規(guī)定，建設(shè)控制地區(qū)的建設(shè)控制指標(biāo)。（2）2006年4月1日頒布實施的《城市規(guī)劃編制辦法》第四十二條

條紋中明確規(guī)定，控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強制性內(nèi)容。新《編制辦法》的強制性內(nèi)容

（3）2006年6月1日《關(guān)于落實新建住房比例要求的若干意見》建住房［2006］165號

文件中明確規(guī)定：“城市規(guī)劃主管部門要依法組織完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，首先應(yīng)對擬建或改造住房建設(shè)項目的居住用地明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項強制性指標(biāo)，指標(biāo)的確定必須符合住房建設(shè)規(guī)劃關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定；依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，出具套型結(jié)構(gòu)比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設(shè)計條件，并作為土地出讓的前置條件，落實到新開工商品住房項目?！?/p>

編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時，強制性內(nèi)容的確定應(yīng)滿足以上三項及其他相關(guān)規(guī)定的要求。

已經(jīng)批準(zhǔn)（或正在編制）的城市總體規(guī)劃與分區(qū)規(guī)劃的技術(shù)文件及相關(guān)規(guī)劃成果；

規(guī)劃范圍已經(jīng)編制完成的各類詳細(xì)規(guī)劃及專項規(guī)劃的技術(shù)文件；

地方城市規(guī)劃編制實施細(xì)則、管理技術(shù)規(guī)定、統(tǒng)一技術(shù)措施等規(guī)劃編制和管理文件，地方規(guī)劃與建筑管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，如居住區(qū)配套、配建停車、公共安全防護、城市形象與風(fēng)貌管理等系列規(guī)范與準(zhǔn)則；

準(zhǔn)確反映近期現(xiàn)狀的地形圖（1：1000~1：2000），相關(guān)遙感信息地圖和影像圖；

規(guī)劃范圍現(xiàn)狀人口詳細(xì)資料，包括人口密度、人口分布、人口構(gòu)成等；

土地利用現(xiàn)狀資料（1：1000~1：2000），規(guī)劃范圍及周遍用地情況，土地產(chǎn)權(quán)與地籍資料，包括城市中劃撥用地、已批在建用地等資料，現(xiàn)有重要公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施、重要企、事業(yè)單位、歷史保護、風(fēng)景名勝等資料；

道路交通（道路定線、交通設(shè)施、交通流量調(diào)查、公共交通、步行交通等）現(xiàn)狀資料及相關(guān)規(guī)劃資料；

市政工程管線（市政源點、現(xiàn)狀管網(wǎng)、路由等）現(xiàn)狀資料及相關(guān)規(guī)劃資料；

公共安全及地下空間利用現(xiàn)狀資料；

建筑現(xiàn)狀（各類建筑類型與分布、建筑面積、密度、質(zhì)量、層數(shù)、性質(zhì)、體量以及建筑建筑特色等）資料；

土地經(jīng)濟（土地級差、地價等級、開發(fā)方式、房地產(chǎn)指數(shù)）等現(xiàn)狀資料；

其它相關(guān)（城市環(huán)境、自然條件、歷史人文、地質(zhì)災(zāi)害等）現(xiàn)狀資料。

規(guī)劃調(diào)研資料匯總形成基礎(chǔ)資料匯編。基礎(chǔ)資料搜集的基本內(nèi)容

在詳盡的現(xiàn)狀調(diào)研基礎(chǔ)上，梳理地區(qū)現(xiàn)狀特征和規(guī)劃建設(shè)情況，發(fā)現(xiàn)存在問題并分析其成因，提出解決問題的思路和相關(guān)規(guī)劃建議。

從內(nèi)因、外因兩方面分析地區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢條件與制約因素，分析可能存在的威脅與機遇。

對現(xiàn)有重要城市公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、重要企、事業(yè)單位等用地進行分析論證，提出可能的規(guī)劃調(diào)整動因、機會和方式。

基本分析內(nèi)容應(yīng)包括：區(qū)位分析、人口分布與密度分析、土地利用現(xiàn)狀分析、建筑現(xiàn)狀分析、交通條件與影響分析、城市設(shè)計系統(tǒng)分析、現(xiàn)狀場地要素分析、土地經(jīng)濟分析等，根據(jù)規(guī)劃地區(qū)的建設(shè)特點可適當(dāng)增減分析內(nèi)容，并根據(jù)地方實際需求，在必要的條件下針對重點內(nèi)容進行專題研究。

現(xiàn)狀分析內(nèi)容、成果、圖紙及研究報告編入規(guī)劃成果附件。調(diào)研與分析的基本要求

調(diào)研成果的審核機制：由于調(diào)研成果直接影響到控規(guī)編制的科學(xué)性，許多城市在編制程序上增加了調(diào)研成果的審核，具有借鑒意義。1土地使用規(guī)劃與控制土地使用規(guī)劃與控制是控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本內(nèi)容，應(yīng)在規(guī)劃范圍內(nèi)提出詳細(xì)的土地使用規(guī)劃方案，綜合考慮片區(qū)功能區(qū)劃、交通組織、土地經(jīng)濟、城市設(shè)計、設(shè)施配套以及相關(guān)保護規(guī)劃要求，形成土地使用規(guī)劃總圖，詳細(xì)確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同土地使用性質(zhì)與不同產(chǎn)權(quán)單位的用地界限、用地性質(zhì)和用地面積，并提出土地混合使用的方式與標(biāo)準(zhǔn)，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。2用地細(xì)分控制

在土地使用規(guī)劃的基礎(chǔ)上進行用地細(xì)分，結(jié)合山體、河流、道路、防護地帶、產(chǎn)權(quán)界限、用地性質(zhì)等自然與人工邊界進一步劃定。用地細(xì)分應(yīng)根據(jù)地區(qū)區(qū)位條件，綜合考慮地方實際開發(fā)運做方式，對不同性質(zhì)與權(quán)屬的用地提出細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，原則細(xì)分后的用地應(yīng)作為城市開發(fā)建設(shè)的基本控制地塊，原則上不允許無限細(xì)分。用地細(xì)分的大小尺度應(yīng)結(jié)合城市不同地段、不同性質(zhì)功能等相關(guān)影響因素，提出通則式的標(biāo)準(zhǔn)作為指導(dǎo)，體現(xiàn)公平性。

用地細(xì)分應(yīng)適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要，適應(yīng)單元開發(fā)和成片建設(shè)等形式，可進行彈性合并。用地細(xì)分應(yīng)與規(guī)劃控制指標(biāo)剛性鏈接，具有相當(dāng)?shù)尼槍π?，?yīng)提出控制指標(biāo)做相應(yīng)調(diào)整的要求，以適應(yīng)用地細(xì)分發(fā)生合并或改變時的彈性管理需要。編制內(nèi)容要求3建設(shè)控制

建設(shè)控制是對建設(shè)用地上的建設(shè)強度、密度、建筑物布置和建筑物之間的群體關(guān)系作出必要的技術(shù)規(guī)定，一般應(yīng)包括容積率、建筑密度、建筑高度、建筑后退、建筑間距、綠地率、建筑體量、建筑形式、建筑色彩、建筑空間環(huán)境要求、建筑小品等一系列控制指標(biāo)與控制引導(dǎo)要求。在規(guī)劃中應(yīng)以公平、公正為原則，采取統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮用地布局、用地形式、地塊大小、城市設(shè)計要素、土地經(jīng)濟因素以及現(xiàn)狀自然地理特征等，進行針對性控制。4城市設(shè)計引導(dǎo)

梳理城市設(shè)計系統(tǒng)，確定涉及片區(qū)的相關(guān)城市設(shè)計要求，并將其落實到規(guī)劃地塊的具體控制指標(biāo)中。根據(jù)地方實際需要和具體條件可單獨形成片區(qū)城市設(shè)計導(dǎo)則與街坊城市設(shè)計指引，對地塊開發(fā)建設(shè)的具體行為提出必要的城市設(shè)計引導(dǎo)要求。5交通規(guī)劃與控制

根據(jù)交通需求分析，確定交通規(guī)劃，其內(nèi)容包括確定城市道路系統(tǒng)（各級道路紅線、斷面、控制點坐標(biāo)與標(biāo)高）；明確交通（步行、車行、公共交通等）組織方式、地塊出入口位置和交通渠化措施，確定交通設(shè)施（公共停車、配建停車、公交場站等）建設(shè)要求并明確其空間權(quán)屬關(guān)系。6公共設(shè)施配套控制

根據(jù)公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃確定公共服務(wù)設(shè)施配套控制要求，主要包括非市場行為的公益設(shè)施項目，以及公共服務(wù)配套設(shè)施的定位、規(guī)模、控制標(biāo)準(zhǔn)、控制要求等內(nèi)容。規(guī)劃應(yīng)明確其用地邊界與系列控制指標(biāo)，無法落位應(yīng)明確相關(guān)配建要求與服務(wù)半徑等內(nèi)容。

已經(jīng)或正在編制各類專項公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃的應(yīng)依據(jù)該專項規(guī)劃，并在控制性詳細(xì)規(guī)劃中給予落實和銜接。7市政設(shè)施規(guī)劃與控制

根據(jù)市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃確定各項市政基礎(chǔ)設(shè)施，明確各類市政設(shè)施源點位置、邊界、規(guī)模與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，確定各管線（路由）走向、位置、管徑（寬度），并進行管網(wǎng)平面綜合與豎向綜合。

已經(jīng)或正在編制各類專項市政設(shè)施規(guī)劃的應(yīng)依據(jù)該專項規(guī)劃，并在控制性詳細(xì)規(guī)劃中給予落實和銜接。8其他控制要求

根據(jù)相關(guān)規(guī)劃（如歷史保護的相關(guān)規(guī)劃、風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃）落實相關(guān)規(guī)劃控制要求；根據(jù)國家與地方的相關(guān)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)落實“五線”具體的控制范圍與控制要求；豎向設(shè)計應(yīng)包括道路豎向和場地豎向兩部分內(nèi)容，道路豎向應(yīng)明確道路控制點坐標(biāo)標(biāo)高、以及道路交通設(shè)施的空間關(guān)系等。場地豎向應(yīng)提出建議性的地塊基準(zhǔn)標(biāo)高與平均標(biāo)高，對于地形復(fù)雜區(qū)域可采取建議等高線的形式提出豎向控制要求。根據(jù)城市安全、綜合防災(zāi)、地下空間綜合利用規(guī)劃提出地下空間開發(fā)建設(shè)建議和開發(fā)控制要求。（1）總則（包括編制目的；規(guī)劃依據(jù)與原則；規(guī)劃范圍與概況；適用范圍；主管部門與管理權(quán)限等。）（2）土地使用和建筑規(guī)劃管理通則（包括用地分類標(biāo)準(zhǔn)、原則與說明；用地細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)、原則；控制指標(biāo)系統(tǒng)內(nèi)容；各類使用性質(zhì)用地的一般控制要求；道路交通系統(tǒng)的一般控制規(guī)定；配套設(shè)施的一般控制規(guī)定；“五線”控制內(nèi)容、控制方式、控制標(biāo)準(zhǔn)以及一般管理規(guī)定；歷史文化保護要求及一般管理規(guī)定；豎向設(shè)計原則、方法、標(biāo)準(zhǔn)以及一般性管理規(guī)定；地下空間利用要求及一般管理規(guī)定；根據(jù)實際情況和規(guī)劃管理需要提出的其它通用性規(guī)定等。）（3）城市設(shè)計引導(dǎo)（包括城市設(shè)計系統(tǒng)控制；具體控制與引導(dǎo)要求等。）（4）關(guān)于規(guī)劃調(diào)整的相關(guān)規(guī)定（調(diào)整范疇；調(diào)整程序要求；調(diào)整的技術(shù)規(guī)范要求等。）（5）獎勵與懲罰的相關(guān)措施與規(guī)定（6）附則（包括規(guī)劃成果組成；使用方式；規(guī)劃生效；解釋權(quán)；相關(guān)名詞解釋等。）（7）附表（一般應(yīng)包括《用地分類一覽表》；《現(xiàn)狀與規(guī)劃用地平衡表》；《土地使用兼容控制表》；《地塊控制指標(biāo)一覽表》；《公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃控制表》；《市政公用設(shè)施規(guī)劃控制表》；《各類用地與設(shè)施規(guī)劃建筑面積匯總表》；其它控制與引導(dǎo)內(nèi)容或執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的控制表等。）規(guī)劃文本內(nèi)容與要求規(guī)劃圖紙內(nèi)容與深度要求（1）規(guī)劃圖紙1）位置圖（比例不限）：反映規(guī)劃范圍及位置，與城市重要功能片區(qū)、組團之間的區(qū)位關(guān)系，周圍城市道路走向，比鄰用地關(guān)系等。2）用地現(xiàn)狀圖（1：2000~1：5000）：標(biāo)明自然地貌、各類用地范圍和產(chǎn)權(quán)界限、用地性質(zhì)、現(xiàn)狀建筑質(zhì)量等內(nèi)容。3）土地使用規(guī)劃圖：（1：2000~1：5000）標(biāo)明各類用地細(xì)分邊界、用地性質(zhì)等內(nèi)容。土地使用規(guī)劃圖應(yīng)與用地現(xiàn)狀圖比例一致。4）道路交通規(guī)劃圖：（1：2000~1：5000）標(biāo)明規(guī)劃范圍內(nèi)道路分級系統(tǒng)、內(nèi)外道路銜接、道路斷面、交通設(shè)施、公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)、交通流線組織、交通渠化、主要控制點坐標(biāo)、標(biāo)高等內(nèi)容。5）綠地景觀規(guī)劃圖：（1：2000~1：5000）標(biāo)明不同等級和功能的綠地、開敞空間、公共空間、視廊、景觀節(jié)點、特色風(fēng)貌區(qū)、景觀邊界、地標(biāo)、景觀要素控制等內(nèi)容。6）各項工程管線規(guī)劃圖：（1：2000~1：5000）標(biāo)明各類市政工程設(shè)施源點、管線布置、管徑、路由走廊、管網(wǎng)平面綜合與豎向綜合等內(nèi)容。7）其它相關(guān)規(guī)劃圖紙：（1：2000~1：5000）根據(jù)具體項目要求和控制必要性，可增加繪制其它相關(guān)規(guī)劃圖紙，如開發(fā)強度區(qū)劃圖、建筑高度區(qū)劃圖、歷史保護規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、地下空間利用規(guī)劃圖等。（2）規(guī)劃圖則1）用地編碼圖：（1：2000~1：5000）標(biāo)明各片區(qū)、單元、街區(qū)、街坊、地塊的劃分界限，并編制統(tǒng)一的可以與周邊地段銜接的用地編碼系統(tǒng)。2）總圖則：（1：2000~1：5000）各項控制要求匯總圖，一般應(yīng)包括地塊控制總圖則、設(shè)施控制總圖則、“五線”控制總圖則?！さ貕K控制總圖則：標(biāo)明規(guī)劃范圍內(nèi)各類用地的邊界，并標(biāo)明每個地塊的主要控制指標(biāo)。需標(biāo)明的控制指標(biāo)一般應(yīng)包括用地編號、用地性質(zhì)代碼、用地面積、容積率、建筑密度、建筑限高、綠地率等強制性內(nèi)容?！ぴO(shè)施控制總圖則：應(yīng)標(biāo)明各類公益性公共服務(wù)設(shè)施、市政工程設(shè)施、交通設(shè)施的位置、界限或布點等內(nèi)容?！ぁ拔寰€”控制總圖則：根據(jù)國家和地方相關(guān)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)繪制紅線、綠線、紫線、藍(lán)線、黃線等控制界限總圖。3）分圖圖則（1：500~1：2000）規(guī)劃范圍內(nèi)針對街坊或地塊分別繪制的規(guī)劃控制圖則，應(yīng)全面系統(tǒng)地反映規(guī)劃控制內(nèi)容，并明確區(qū)分強制性內(nèi)容。分圖圖則的圖幅大小、格式、內(nèi)容深度、表達(dá)方式應(yīng)盡量保持一致。根據(jù)表達(dá)內(nèi)容的多少，可將控制內(nèi)容分類整理形成多幅圖則的表達(dá)方式，一般可分為用地控制分圖則、城市設(shè)計指引分圖則。第三節(jié)現(xiàn)行控規(guī)尚待解決的問題及解決思路

（1）缺乏通盤考慮導(dǎo)致委托的隨意性和銜接困難。（以中小城市為甚）

1）存在問題：

委托隨意性問題，委托邊界隨時改變甚至有所重疊。

是否應(yīng)該全覆蓋？覆蓋到什么程度？如何覆蓋？2）解決思路：

規(guī)劃編制的系統(tǒng)性和計劃性（年度編制計劃、專門的編制研究中心）。

分區(qū)與標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)的劃定與銜接，統(tǒng)一的用地編碼系統(tǒng)。3）覆蓋程度與編制深度的對應(yīng)，重視與近期規(guī)劃銜接。4）覆蓋深度的區(qū)分與轉(zhuǎn)換。(4)關(guān)于地塊編碼地塊編碼是將城市中的所有用地按照一定規(guī)則賦予一些代碼。地塊編碼看似簡單其實卻是個系統(tǒng)工程，它往往與城市的地理信息系統(tǒng)聯(lián)系起來，成為建立數(shù)據(jù)普查和數(shù)字化地圖以及數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)。美國采取了雙重獨立地圖編碼系統(tǒng)（DIME），對道路交叉口既有編號又有坐標(biāo)，道路定位確定街坊然后是地塊。日本采取的是地名編碼系統(tǒng)，前蘇聯(lián)采用了行政區(qū)編碼系統(tǒng)，法國的地理編碼與郵政編碼融合為一，這些都是一些成功的經(jīng)驗。我國目前一些城市所采取的編碼系統(tǒng)一般采取三級編碼“片區(qū)—街坊—地塊”如北京的三級六位編碼系統(tǒng)，深圳的編碼系統(tǒng)將片區(qū)編號號擴展為“行政分區(qū)—標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)—標(biāo)準(zhǔn)片區(qū)—版本號”。在一個城市展開控制性詳細(xì)規(guī)劃之前，首先應(yīng)對整個城市的編碼系統(tǒng)進行確定，形成地方標(biāo)準(zhǔn)以便為控規(guī)的分片編制確定統(tǒng)一的依據(jù)和銜接的口徑。一方面，用地編碼系統(tǒng)需要統(tǒng)一并且全覆蓋，并且該編碼系統(tǒng)應(yīng)該是一個開放的系統(tǒng)，這里所講的開放不僅僅是指可以將編碼系統(tǒng)拓展到新區(qū)，在區(qū)域內(nèi)也應(yīng)該在各級如片區(qū)、街坊、地塊中考慮到必要的調(diào)整和增減因素。另一方面，地塊編碼應(yīng)該充分反應(yīng)城市的自然地域特征、行政管轄界限、開發(fā)規(guī)模等因素，積極與土地使用的權(quán)屬界限一致，使地塊編碼成為城市中各宗土地的“身份證”。地塊編碼應(yīng)與城市的地理信息系統(tǒng)相結(jié)合，成為未來建立數(shù)字城市數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)。41、馬良偉，規(guī)劃控制，清華大學(xué)碩士學(xué)位論文，2000（5）關(guān)于產(chǎn)權(quán)地塊

在我國城市土地有償使用的條件下，城市中的土地都有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)單位，因此控規(guī)中必須引入產(chǎn)權(quán)地塊的概念，作為城市規(guī)劃管理依法行政的客體。否則控規(guī)的法律意義將永遠(yuǎn)是模糊的。深圳的法定圖則引入了產(chǎn)權(quán)地籍的概念，這是法定圖則從法律意義上講必須的操作。而對于控制性詳細(xì)規(guī)劃來說是否應(yīng)該引入這一概念還存在著一些爭論。主要原因是，我國一般城市的規(guī)劃部門和國土部門是分開，地籍掌握在國土部門手中，并且其操作規(guī)范和使用與規(guī)劃部門并不完全一致。另外，在廣大的城市建成區(qū)中，由于體制變化的原因，許多產(chǎn)權(quán)是復(fù)雜而模糊的，短期內(nèi)很難整理清楚。編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時沒必要陷入產(chǎn)權(quán)地籍的糾紛中。要解決這一問題必須從管理入手在控制性詳細(xì)規(guī)劃的土地細(xì)分上深入的研究，在新區(qū)建設(shè)時通過核發(fā)選址意見書保證規(guī)劃地塊與土地產(chǎn)權(quán)界限一致，在建成區(qū)中需要通過采取一定的技術(shù)手段，抓住舊城改造的時機積極理順產(chǎn)權(quán)與控規(guī)地塊的關(guān)系。42、梁江、孫暉，城市土地使用控制的重要層面：產(chǎn)權(quán)地塊——美國分區(qū)規(guī)劃的啟示，城市規(guī)劃，2000年第6期（6）關(guān)于規(guī)劃控制指標(biāo)體系——控規(guī)的靈魂1）存在問題指標(biāo)千篇一律，不能體現(xiàn)城市特色與控制內(nèi)涵。指標(biāo)選取缺乏針對性研究，規(guī)定性與指導(dǎo)性指標(biāo)需要針對性界定。指標(biāo)賦值缺乏科學(xué)依據(jù)，有主觀臆斷現(xiàn)象。不同的編制單位和區(qū)片導(dǎo)致不公平和銜接困難。2）解決問題的思路地方的統(tǒng)一技術(shù)措施提供參考。通過針對性的現(xiàn)狀調(diào)研、歸納總結(jié)提供具有通則式意義的賦值標(biāo)準(zhǔn)，強調(diào)公平性。個案賦值結(jié)合具體的編制要求浮動變化，并需要提供有力的依據(jù)。上海的建筑密度與容積率附值標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上規(guī)范了技術(shù)行為，避免主觀臆斷賦值現(xiàn)象。（7）關(guān)于用地分類1）問題的產(chǎn)生目前普遍使用的是國家規(guī)范《城市用地與規(guī)劃建設(shè)用地分類標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90），為計劃經(jīng)濟產(chǎn)物，適用于城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)用地統(tǒng)計工作。該標(biāo)準(zhǔn)不適用于控制性詳細(xì)規(guī)劃，對有效的規(guī)劃控制和編制技術(shù)創(chuàng)新都是一個阻礙。2）解決問題的思路針對規(guī)劃管理與實施的利益集團與開發(fā)建設(shè)方式制定新的用地分類。適用于新鮮事物、新類型或新的開發(fā)方式（公寓、高爾夫、物流等）。與國家標(biāo)準(zhǔn)進行有效的銜接，必要時可翻譯或者轉(zhuǎn)換。適應(yīng)城市自身的特色，符合管理需要。區(qū)劃管制中有一種表性分區(qū)的手段具有借鑒意義。目前國內(nèi)已經(jīng)開始了相關(guān)的嘗試。（南京的用地分類、北京的多功能用地與待研究用地等）

用地兼容與混合用地

用地兼容：是指用地對建筑類型的兼容，指在用地屬性確定的情況下可以或允許兼容其他類型的設(shè)施，由于比例很低，不會影響用地的主導(dǎo)性質(zhì)。

允許的含義指的是可以建設(shè)商業(yè)設(shè)施，也可以不建，建設(shè)與否同開發(fā)商的設(shè)想有關(guān)，但需要通過規(guī)劃管理部門的認(rèn)可。兼容類型的控制和兼容比例的控制。

兼容類型的控制現(xiàn)在一般采取《各類建設(shè)用地適建范圍表》，一般分為適建、不適建和有條件適建三種情況。關(guān)于兼容比例一般都沒有明確，目前國內(nèi)一些特大城市在制訂控規(guī)編制統(tǒng)一技術(shù)措施時，一般都規(guī)定兼容的建筑面積不得超過總建筑面積的20%。注：√適建×不適建〇由城市管理部門根據(jù)具體條件和規(guī)劃要求確定。土地使用兼容控制表土地使用兼容控制表居住用地公共設(shè)施。。。R1R2R3R4C1C2。。。1低層居住建筑√√√√〇〇2多層居住建筑〇√√〇〇〇3高層居住建筑〇√√〇〇〇4教育設(shè)施√√√√〇〇5商業(yè)服務(wù)設(shè)施√√√√〇√6文化設(shè)施√√√√〇〇7醫(yī)療設(shè)施√√√√〇〇8體育設(shè)施√√√√〇〇10辦公建筑√√√〇√√11旅館〇√√〇〇√12商住綜合樓√√√〇√√13對環(huán)境基本無干擾、污染的工廠〇√√√×〇14對環(huán)境有干擾、污染的工廠××××××15普通儲運倉庫××〇〇×〇16危險品倉庫××××××17社會停車場〇〇〇〇〇〇18加油站××××××。。。。。?；旌嫌玫兀褐饕敲枋鲆粋€地塊的用地性質(zhì)容納多種用地屬性，并具有一定的可選擇性。另外，混合用地一般要求不得由單一的使用類型占據(jù)全部用地，而必須有不同的使用類型混合，并且混合應(yīng)達(dá)到一定的比例。對于混合類型的控制，應(yīng)當(dāng)重點考慮如下原則：1、用地關(guān)聯(lián)原則：優(yōu)先考慮用地關(guān)聯(lián)的類型的混合，這種混合能夠降低交通出行，增加社區(qū)活力。例如，根據(jù)相關(guān)研究，辦公設(shè)施由于能夠提供就業(yè)崗位，通常和其他用地有天然的關(guān)聯(lián)性，因而在混合用地中所見較多，辦公用地同住宅用地、商業(yè)用地、娛樂用地的混合是較為多見的混合類型。2、互不干擾原則：容易產(chǎn)生相互干擾的設(shè)施類型不宜混合在同一用地上。如娛樂設(shè)施由于其人流、噪音等原因，通常對住宅的私密有相當(dāng)負(fù)面影響，因而，也不宜混合，即使混合的話，也應(yīng)當(dāng)附加相應(yīng)條件，如要求保持一定的合理的間隔、提供不同的出入口等。3、合理比例混合原則：對于混合比例的控制，通常應(yīng)當(dāng)以用地上不同類型設(shè)施的規(guī)模來計量其混合比例。一般意義上，一種用途的建筑面積如果超過50%比例，就可認(rèn)為是主導(dǎo)用途。一般宜采取比例上下限的控制要求?；旌嫌玫氐氖褂冒咐梃b：RM：以居住為主，同時有公建及其他用地混合用地，居住用地的建筑面積必須大于總建筑量的50%，并保證不多于80%，超過80%的話，則應(yīng)當(dāng)算住宅用地兼容公建及其他用地。CM：以公建為主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面積必須大于總建筑量的50%，并保證不多于80%。多于80%應(yīng)算作公建兼容其他用地。VM：多功能混合用地，一般直在城市中心或交通樞紐周圍，鼓勵混合開發(fā)的方式，并且必須保證用地功能的混合?；旌系姆绞胶捅壤哂邢喈?dāng)?shù)撵`活性和適應(yīng)性。一旦確定為多功能用地，不得進行單用途的開發(fā)建設(shè)，必須保證大于兼容水平20%的建筑面積兼容量的混合開發(fā)。F多功能用地數(shù)種互無干擾的設(shè)施的混合用地。F1居住兼容公建及其他用地以居住、公建及其他為主的用地，公建及其他建筑面積低于總建筑面積的40％F2公建及其他兼容居住用地以公建及其他、居住為主的用地，居住建筑面積低于總建筑面積的40％F3數(shù)類設(shè)施的混合用地除居住之外的數(shù)類設(shè)施的混合用地。北京關(guān)于混合用地的分類定義，規(guī)定主導(dǎo)比例大于60%，但不高于80%。（8）關(guān)于現(xiàn)狀認(rèn)定問題城市在不斷地發(fā)展更新，多樣性混雜，城市生活在不斷地延續(xù)進行，這是一個動態(tài)延續(xù)的過程。從法律不能溯及既往的慣例來說，控規(guī)對現(xiàn)狀的認(rèn)定是必須的，雖然很多建設(shè)并不滿足要求，也只能由當(dāng)時建設(shè)時的法律條件為依據(jù)追究其合法性，而不是以控規(guī)編制的標(biāo)準(zhǔn)對其作出處理?！侗本┦袇^(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（1999）的編制從總體上講就是一個對現(xiàn)狀認(rèn)定的過程，在規(guī)劃實施管理中采取了控規(guī)調(diào)整的動態(tài)控制方法。在控規(guī)編制期間，存在正在建設(shè)的項目、已經(jīng)獲得建設(shè)許可但還沒有展開建設(shè)的項目、擬建的項目等。在控規(guī)開始切入時，就應(yīng)該首先凍結(jié)該范圍內(nèi)的土地批租，對于在建和擬建的項目進行必要的評估，影響較大的應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)整，在此基礎(chǔ)上進行現(xiàn)狀認(rèn)定，避免出現(xiàn)模糊的認(rèn)定空間，導(dǎo)致“偽現(xiàn)狀”情況的發(fā)生。日本的“規(guī)制”做法對改造更新的動態(tài)過程有所引導(dǎo)，值得借鑒。（9）關(guān)于用地細(xì)分問題用地細(xì)分是控規(guī)編制的重要內(nèi)容，但土地細(xì)分應(yīng)有限度，不可能將地塊無限制地分下去，也不可能在城市中都是大型的集團開發(fā)。根據(jù)《民用建筑通則》容積率、建筑密度等核心指標(biāo)的定義都與地塊緊密相關(guān)，脫離地塊的大小，控制指標(biāo)將沒有實際意義。用地的細(xì)分也同樣影響著指標(biāo)的控制力度。對于城市建設(shè)來說，合并地塊進行單元開發(fā)的方式應(yīng)該是被鼓勵的，在美國區(qū)劃管制中就有相應(yīng)的鼓勵政策。因此如何對待地塊的合并，如何控制地塊合并后的建設(shè)開發(fā)控制也應(yīng)該在控規(guī)的編制技術(shù)中給予體現(xiàn)。不同性質(zhì)的的地塊以及不同的開發(fā)方式，將影響地塊細(xì)分的科學(xué)性。目前我國在該領(lǐng)域還缺乏系統(tǒng)的研究。（12）關(guān)于“五線”控制道路紅線：道路用地邊界，約定俗成，控制方法成熟。城市紫線：歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護界限。法規(guī)完善相對獨立。城市綠線：城市中各類綠地范圍的控制線?？匾?guī)階段很難劃到單位附屬綠地和居住小區(qū)或組團綠地。城市藍(lán)線：城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。可能與綠線有重合部分。城市黃線：對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。可能與城市綠線、藍(lán)線有重合部分?？匾?guī)中應(yīng)標(biāo)明明確的用地界限，并標(biāo)注地理坐標(biāo)。濟南控制性詳細(xì)規(guī)劃的六線控制規(guī)劃圖城市規(guī)劃中所謂“七線”的具體內(nèi)容紅線：是指經(jīng)過批準(zhǔn)的建設(shè)用地紅線、規(guī)劃道路紅線和建筑紅線；綠線：是指城市各類綠地范圍的控制線；藍(lán)線：是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線；紫線：是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線；黑線：是指高壓線用地的控制范圍；黃線：是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線；橙線：是指鐵路和軌道交通用地范圍的控制界線。

“五線”管制制度屬城市規(guī)劃的強制性內(nèi)容，適用于從城市總規(guī)到控制性詳規(guī)等不同層面的城市規(guī)劃?！凹t線”劃定規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)用地，主要針對道路控制而設(shè)立，對“紅線”的管理體現(xiàn)在對容積率、建設(shè)密度和建設(shè)高度等的規(guī)劃管理；“綠線”劃定城市中的公共綠地、公園、單位綠地和環(huán)城綠地等；“藍(lán)線”劃定城市水面；“紫線”劃定歷史文化街區(qū)；“黃線”劃定重大基礎(chǔ)設(shè)施用地影響范圍。凡是被劃定的區(qū)域，城市建設(shè)不得隨意侵占，區(qū)域內(nèi)各項建設(shè)將受到嚴(yán)格控制。《物權(quán)法》的基本原則（1）符合基本經(jīng)濟制度和社會主義市場經(jīng)濟原則我國是社會主義初級階段，實行以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度，因而物權(quán)法也是具有中國特色社會主義特點的，與資本主義社會經(jīng)濟制度的物權(quán)法有著本質(zhì)的區(qū)別，必須全面準(zhǔn)確體現(xiàn)我國社會主義基本制度，體現(xiàn)十六大提出的兩個“毫不動搖”，即毫不動搖地鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟和毫不動搖地鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟發(fā)展。實行社會主義市場經(jīng)濟最重要的一條就是要保障市場主體的平等地位和發(fā)展權(quán)利，物權(quán)主體需具有平等的法律關(guān)系是物權(quán)法調(diào)整的平等財產(chǎn)的前提，因此，物權(quán)法將實行社會主義市場經(jīng)濟與保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利作為基本原則。（2）平等保護國家、集體和私人的物權(quán)原則物權(quán)法作為民法的重要組成部分，其特點是調(diào)整平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系，因此物權(quán)法平等保護各個民事主體的物權(quán)是民法調(diào)整的社會關(guān)系的性質(zhì)所決定的。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，各種所有制經(jīng)濟形成的市場主體都在統(tǒng)一的市場上運作并發(fā)生關(guān)系，各種市場主體都處于平等地位，享有相同的權(quán)利，遵守相同的規(guī)則，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。只有這樣才能發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟和完善社會主義基本經(jīng)濟制度。（3）物權(quán)法定原則《物權(quán)法》第五條規(guī)定了物權(quán)法定原則，這一原則是指，能設(shè)立哪些種類的物權(quán)、各種物權(quán)有哪些基本內(nèi)容，只能由法律規(guī)定，當(dāng)事人之間不能創(chuàng)立。依照立法法的規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定，而且物權(quán)不同于債權(quán)，債權(quán)的權(quán)利義務(wù)發(fā)生在當(dāng)事人之間，遵循自愿原則，物權(quán)是“絕對權(quán)”、“對世權(quán)”，物權(quán)的權(quán)利人形式權(quán)利是排他的，對所有其他人都有約束力，物權(quán)的調(diào)整的權(quán)利人和義務(wù)人之間的關(guān)系與合同當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)不同，物權(quán)的義務(wù)人有成千上萬，物權(quán)內(nèi)容不能由權(quán)利人一個人說了算，而只能有法律規(guī)定。（4）物權(quán)公示原則物權(quán)公示原則包括兩個方面：一是物權(quán)人享有物權(quán)、物權(quán)的內(nèi)容變更或物權(quán)的消滅以什么方式確定。二是，由于物權(quán)是排他的“絕對權(quán)”、“對世權(quán)”，要求成千上萬的義務(wù)人負(fù)有不作為的義務(wù)，因此必須讓廣大的醫(yī)務(wù)人清楚地知道誰是權(quán)利人，不應(yīng)該妨礙誰。而且權(quán)利人轉(zhuǎn)讓物時，應(yīng)讓對方知道自己有無資格轉(zhuǎn)讓該物。這些都要求以公眾信服的方式解決無權(quán)的公信問題。對不動產(chǎn)來說其方式是登記，對動產(chǎn)來說其方式是交付。（5）取得和形式物權(quán)遵守法律、尊重社會公德原則在我們強調(diào)保護私人權(quán)利和利益的同時，也應(yīng)強調(diào)權(quán)利不能濫用，取得或行使物權(quán)要尊重法律，尊重社會公德，不能損害公共利益和他人合法權(quán)益。在民法的傳統(tǒng)理論上，這條原則也稱為不得違反公序良俗的原則，它既是民法的原則，也是物權(quán)法的原則?！段餀?quán)法》的特點與核心內(nèi)容（1）明確了堅持社會主義基本經(jīng)濟制度。將“實行以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展”、“鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟發(fā)展”等精神貫穿全部物權(quán)法，并強調(diào)平等保護國家、集體和私人的物權(quán)。（2）明確物權(quán)種類與形式。所有權(quán)是所有制的法律體現(xiàn)，是物權(quán)制度的基礎(chǔ)。物權(quán)法對國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)都作了明確