第5章不動產(chǎn)投資中的法律與稅收問題

第5章不動產(chǎn)投資中的法律與稅收問題5.1不動產(chǎn)投資中的法律問題

5.2不動產(chǎn)投資稅收

1/15/20231主講人：李軍峰5.1不動產(chǎn)投資中的法律問題

5.1.1不動產(chǎn)法律概述1.不動產(chǎn)法律的概念不動產(chǎn)法律：指國家調(diào)整不動產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱;是國家管理不動產(chǎn)市場，保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)不動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要工具;是調(diào)整不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易、管理以及與不動產(chǎn)相關(guān)的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，包括《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和與其相配套的行政法規(guī)、部門規(guī)章，以及相關(guān)法規(guī)中的有關(guān)規(guī)定。1/15/20232主講人：李軍峰2.不動產(chǎn)法律的調(diào)整對象不動產(chǎn)法律的調(diào)整對象是指不動產(chǎn)法律所調(diào)整的特定領(lǐng)域的不動產(chǎn)社會經(jīng)濟關(guān)系。（1）房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系是指因房地產(chǎn)開發(fā)而產(chǎn)生的房地產(chǎn)開發(fā)人與土地所有權(quán)人之間及其他法人或經(jīng)濟組織之間所發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系。（2）房地產(chǎn)交易關(guān)系房地產(chǎn)交易關(guān)系是指房地產(chǎn)權(quán)利人與其他平等主體之間在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換過程中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系。1/15/20233主講人：李軍峰（3）房地產(chǎn)管理關(guān)系房地產(chǎn)管理關(guān)系：指人民政府及其房地產(chǎn)管理部門與法人、公民或其他社會組織在房地產(chǎn)管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系。它又包括城市土地管理關(guān)系和城市房屋管理關(guān)系。城市土地管理關(guān)系：指用地單位或個人和已經(jīng)取得土地使用權(quán)的單位或個人與土地管理和城市規(guī)劃部門發(fā)生的管理與被管理的關(guān)系；城市房屋管理關(guān)系：指國家有關(guān)城市住房及其他規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)和改造的管理和被管理的關(guān)系。1/15/20234主講人：李軍峰5.1.2房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度土地開發(fā)用地：指依法取得了土地使用權(quán)，進(jìn)行投資開發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的國有土地，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、房屋建設(shè)用地和土地房屋一體化建設(shè)用地。1.土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的概念土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，行使對土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。1/15/20235主講人：李軍峰國家土地所有權(quán)國家土地所有權(quán)：指國家對國有土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在一般情況下，由于國家本身不使用土地，因此，除了未利用的土地以外，占有和使用國有土地的權(quán)利一般由具體的單位和個人取得。國有土地的收益權(quán)：一部分由土地使用者享有，一部分由國家通過收取土地使用稅(費)和土地使用權(quán)有償出讓的形式來實現(xiàn)。國有土地的處分權(quán)主要由國家來行使。1/15/20236主講人：李軍峰農(nóng)民集體土地所有權(quán)農(nóng)民集體土地所有權(quán)：指農(nóng)民集體依法對其所有的土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織中的農(nóng)民集體。集體土地所有者有權(quán)依法使用自己擁有的土地，集占有、使用、收益和處分的權(quán)能于一身。集體所有的土地在國家征用或其他農(nóng)民集體依法使用時，集體土地的所有者有要求依法得到補償?shù)臋?quán)利。從某種意義上來說，這就是土地所有權(quán)中處分權(quán)權(quán)能的實現(xiàn)。1/15/20237主講人：李軍峰土地使用權(quán)是指土地使用者依法取得的，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對土地享有的占有、使用、收益和在特定條件下依法處分的權(quán)利。土地使用權(quán)作為一種獨立的權(quán)利類型，主要具有以下特征：（1）派生性。指土地使用權(quán)是由土地所有權(quán)中分離出來的一種權(quán)利?！胺蛛x”：指土地所有人在不喪失土地所有權(quán)的情況下，將部分權(quán)能暫時或長久地讓渡給他人享有；（2）物權(quán)性。指土地使用權(quán)是基于土地所有權(quán)而產(chǎn)生的，但并不從屬于土地所有權(quán)，具有很強的獨立性。土地使用人對土地享有獨立的支配權(quán)和排他性的占有、使用、收益權(quán)；（3）明確的期限性。指土地使用權(quán)最終要回歸到所有權(quán)中使土地所有權(quán)恢復(fù)圓滿狀態(tài)。1/15/20238主講人：李軍峰國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)：指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補辦出讓手續(xù)、補繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。1/15/20239主講人：李軍峰各類用途土地使用權(quán)出讓的最高年限為:①居住用地70年;②工業(yè)用地5O年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地4O年;⑤綜合或者其他用地50年。1/15/202310主講人：李軍峰2.土地使用權(quán)出讓（1）土地使用權(quán)出讓的概念國家以土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（2）土地使用權(quán)的出讓方式根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓可以采用協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。1/15/202311主講人：李軍峰（3）土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓合同包括以下主要內(nèi)容：①出讓合同雙方當(dāng)事人的名稱、地址；②出讓合同的標(biāo)的（包括出讓合同標(biāo)的要求的土地位置、面積、界線等土地自然狀況等）；③土地用途；④土地出讓金的數(shù)額、支付方式和支付期限；⑤土地使用權(quán)出讓年限；⑥建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件即使用條件；⑦出讓合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；⑧出讓合同的變更和續(xù)期；⑨違約責(zé)任；⑩土地使用權(quán)的終止。

1/15/202312主講人：李軍峰3.土地使用權(quán)劃撥（1）土地使用權(quán)劃撥的概念國家依法按照一定的程序?qū)薪ㄔO(shè)用地的使用權(quán)無償?shù)剞D(zhuǎn)移給建設(shè)用地者。

（2）土地使用權(quán)劃撥的范圍《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：①國家機關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

1/15/202313主講人：李軍峰5.1.3房地產(chǎn)開發(fā)法律制度1.房地產(chǎn)開發(fā)的概念指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。所謂基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指給水、排水、供電、供熱、供氣、通訊和道路等設(shè)施建設(shè)和土地的平整。

2.房地產(chǎn)開發(fā)的原則指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)并實施房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)依法遵守的基本原則。

（1）依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。

1/15/202314主講人：李軍峰（2）必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。

（3）符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃的原則。

（4）堅持經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則（5）應(yīng)當(dāng)堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

綜合開發(fā)有利于實現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟效益和社會效益。

1/15/202315主講人：李軍峰3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立和資質(zhì)認(rèn)定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件①有自己的名稱和組織機構(gòu)；②有固定的經(jīng)營場所；③有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；④有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

1/15/202316主講人：李軍峰設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。設(shè)立有限責(zé)任、股份有限，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行法律有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。1/15/202317主講人：李軍峰（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)認(rèn)定①一級資質(zhì)：注冊資本不低于5000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

1/15/202318主講人：李軍峰②二級資質(zhì)：注冊資本不低于2000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。1/15/202319主講人：李軍峰③三級資質(zhì)：注冊資本不低于800萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

1/15/202320主講人：李軍峰④四級資質(zhì)：注冊資本不低于100萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。1/15/202321主講人：李軍峰4.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)法律責(zé)任（1）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位的法律責(zé)任①未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。②未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。1/15/202322主講人：李軍峰③擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。④違反商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合條件的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。1/15/202323主講人：李軍峰商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合條件商品房預(yù)售,是指開發(fā)商將尚未建成、取得房產(chǎn)證的商品房預(yù)先出售給承購人,由承購人根據(jù)預(yù)售合同支付房款并在房屋竣工驗收合格,發(fā)展商辦理大產(chǎn)證后取得小產(chǎn)證的房屋買賣形式。

1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。1/15/202324主講人：李軍峰商品房現(xiàn)房銷售條件（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

1/15/202325主講人：李軍峰⑤未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。⑥將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。1/15/202326主講人：李軍峰(2)有關(guān)部門和人員的法律責(zé)任①擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。②沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的，上級機關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級機關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。1/15/202327主講人：李軍峰③房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀利益，構(gòu)成犯罪的，依照貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。1/15/202328主講人：李軍峰5.1.4房地產(chǎn)交易法律制度房地產(chǎn)交易法律制度：國家為了加強房地產(chǎn)市場管理，規(guī)范各種交易行為，維護正常的經(jīng)濟秩序和社會秩序，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而制定的各種法律規(guī)范的統(tǒng)稱。1.房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)交易：指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對象而進(jìn)行的一種商品交換活動。它包括轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。1/15/202329主講人：李軍峰2.房地產(chǎn)交易的原則（1）房地一體原則我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條明確規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”（2）依法登記原則

（3）房地產(chǎn)交易價格分別管制原則

目前，除經(jīng)濟適用房實行政府定價外，其他各類房屋的買賣、租賃價格，房屋的抵押、典當(dāng)價格，均實行市場調(diào)節(jié)價。

1/15/202330主講人：李軍峰3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易的主要形式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：

買賣；交換；贈與；以房地產(chǎn)抵債；

以房地產(chǎn)作為出資或者作為合作條件,與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

因企業(yè)兼并或者合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣。1/15/202331主講人：李軍峰4.房地產(chǎn)抵押（1）房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定范圍①抵押人所有的房屋和其他地上定著物。②抵押人依法享有處分權(quán)的國有土地使用權(quán)。這里的國有土地使用權(quán)主要是指以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)。③抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。④鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物及所占集體土地的使用權(quán)。1/15/202332主講人：李軍峰（3）房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍①原債權(quán)即抵押房地產(chǎn)所擔(dān)保的主債權(quán)的總額，它是抵押擔(dān)保的主要內(nèi)容。②利息指原債權(quán)產(chǎn)生的孳息，自然屬于抵押權(quán)所擔(dān)保之債權(quán)的范圍。③違約金抵押權(quán)所擔(dān)保的主合同中，約定了違約金的，違約金也屬于擔(dān)保的范圍。④損害賠償金指債務(wù)人在履行主合同中，給債權(quán)人造成損害而應(yīng)給予的賠償。⑤實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。指抵押權(quán)人為實現(xiàn)抵押權(quán)而支付的費用，一般包括申請費、拍賣費、評估費、保全費等。

1/15/202333主講人：李軍峰（4）房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)：指當(dāng)債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押的房地產(chǎn)，并就處分抵押房地產(chǎn)的所得優(yōu)先受償?shù)倪^程。一般財產(chǎn)抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)的方式有折價、變賣和拍賣三種方式。根據(jù)我國房地產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式主要是拍賣。

1/15/202334主講人：李軍峰5.房屋租賃（1）房屋租賃的概念房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。1/15/202335主講人：李軍峰（2）房屋租賃的限制條件根據(jù)我國有關(guān)房屋租賃管理的規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：①依法未取得房屋所有權(quán)證的；②權(quán)屬有爭議的；③共有房屋未取得共有人同意的；④不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；⑤屬于違章建筑的；⑥已抵押、未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；⑦不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定的；⑧司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；⑨有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。1/15/202336主講人：李軍峰（3）房屋租賃合同房屋租賃屬于要式法律行為，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。1/15/202337主講人：李軍峰5.1.5不動產(chǎn)權(quán)屬管理法律制度1.土地使用權(quán)登記以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

2.房屋所有權(quán)登記在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

1/15/202338主講人：李軍峰3.不動產(chǎn)變更登記（1）地產(chǎn)使用用途改變；（2）權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；（3）房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的；

4.房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押登記是房地產(chǎn)權(quán)屬登記的一種，其登記的程序應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行，即收件、審核和核準(zhǔn)登記。

1/15/202339主講人：李軍峰1/15/202340主講人：李軍峰5.2不動產(chǎn)投資稅收

5.2.1不動產(chǎn)投資稅收概述1.不動產(chǎn)稅的概念不動產(chǎn)稅：指直接或間接以不動產(chǎn)為對象而征收的稅。實際上就是土地稅收和房產(chǎn)稅收的總稱。我國的土地稅收主要包括土地使用稅、土地增值稅等。房產(chǎn)稅收包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅等。土地稅收和房產(chǎn)稅收有不同的征稅對象、不同的征稅目的，并適用不同的稅率。1/15/202341主講人：李軍峰2.不動產(chǎn)稅的計稅依據(jù)目前我國不動產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要有以下幾種：（1）以土地的面積為計稅依據(jù)以土地的面積為計稅依據(jù)，即以土地的單位面積為征稅標(biāo)準(zhǔn)確定征稅數(shù)額。

（2）以不動產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)以不動產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)，即以土地或房屋的價值為計稅標(biāo)準(zhǔn)，確定征稅數(shù)額。

（3）以不動產(chǎn)收益為計稅依據(jù)即以不動產(chǎn)的經(jīng)營收益為計稅標(biāo)準(zhǔn)確定征收數(shù)額。它主要適用于所得性質(zhì)的不動產(chǎn)稅。

1/15/202342主講人：李軍峰5.2.2土地稅收在我國現(xiàn)階段，土地稅收主要包括耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅等幾個稅種。1.耕地占用稅耕地占用稅是依據(jù)耕地占用稅法征收的一種稅。耕地占用稅法是指國家制定的調(diào)整耕地占用稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。（1）納稅義務(wù)人及征稅范圍耕地占用稅的納稅義務(wù)人，是占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人。納稅人必須在經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。1/15/202343主講人：李軍峰（2）計稅依據(jù)和稅率

耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積計稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。耕地占用稅采用分類幅度定額稅率，《耕地占用稅暫行條例》對耕地占用稅的稅額規(guī)定為：（1）以縣為單位（以下同），人均耕地在1畝以下（含1畝）的地區(qū)，每平方米為2元至10元；（2）人均耕地在1畝至2畝（含2畝）的地區(qū)，每平方米為1.6元至8元；（3）人均耕地在2畝至3畝（含3畝）的地區(qū)，每平方米為1.3元至6.5元；（4）人均耕地在3畝以上的地區(qū)，每平方米為1元至5元。

（3）稅收優(yōu)惠根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規(guī)定，下列經(jīng)批準(zhǔn)征用的耕地，免征耕地占用稅：①部隊軍事設(shè)施用地；②鐵路線路、飛機場跑道和停機坪用地；③炸藥庫用地；④學(xué)校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地。1/15/202344主講人：李軍峰2.城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法征收的一種稅。城鎮(zhèn)土地使用稅法是指國家制定的調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。（1）納稅義務(wù)人和征稅范圍城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人。1/15/202345主講人：李軍峰（2）計稅依據(jù)和稅率城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。即稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人實際占用的土地面積，按照規(guī)定的稅額計算應(yīng)納稅額，向納稅人征收土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：①大城市1.5元至30元；②中等城市1.2元至24元；③小城市0.9元至18元；④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

1/15/202346主講人：李軍峰（3）稅收優(yōu)惠土地免繳土地使用稅：①國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；②由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；④市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；⑤直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；⑥經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；⑦由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

1/15/202347主講人：李軍峰3.土地增值稅土地增值稅是依據(jù)土地增值稅法征收的一種稅。土地增值稅法是指國家制定的調(diào)整土地增值稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。（1）納稅義務(wù)人和征稅范圍土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。1/15/202348主講人：李軍峰（2）計稅依據(jù)和稅率土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從收入形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入扣減除國家規(guī)定的各項扣除項目后的余額（即增值額）計算征稅。1/15/202349主講人：李軍峰土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：①增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0%

；②增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%；③增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。④增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%。

1/15/202350主講人：李軍峰土地增值稅稅額＝∑（每一級距的土地增值額×適用稅率）應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)1.2.1/15/202351主講人：李軍峰（3）稅收優(yōu)惠及懲罰稅收優(yōu)惠范圍：①納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；②因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅；③個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住未滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。1/15/202352主講人：李軍峰【案例5-1】雅閣地產(chǎn)將其開發(fā)的某購物中心以56800萬元的價格整體轉(zhuǎn)讓，其扣除項目金額（假設(shè)考慮了所有扣除項目）為23900萬元。顯然，雅閣地產(chǎn)在這一項目中獲得了超過100%的土地增值。其應(yīng)納土地增值稅稅額的計算可按以下步驟進(jìn)行：（1）計算增值額56800-23900＝32900（萬元）（2）計算增值額與扣除項目金額比率32900÷23900＝137.66%（3）分檔計算土地增值稅稅額①增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用30%的稅率，稅額為23900×50%×30%＝3585（萬元）1/15/202353主講人：李軍峰②增值額超過扣除項目金額50%但未超過100%的部分，適用40%的稅率，稅額為23900×（100%-50%）×40%＝4780（萬元）③增值額超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分，適用50%的稅率，稅額為（32900-23900）×50%＝4500（萬元）（4）土地增值稅總額3585＋4780＋4500＝12865（萬元）另，因增值率為137.66%＜200%，所以速算扣除適用15%，即：32900×50%-23900×15%=12865萬元1/15/202354主講人：李軍峰某企業(yè)（兼營房地產(chǎn)開發(fā)）買進(jìn)土地及地上建筑物，價值500萬元。三年后，該企業(yè)將土地使用權(quán)連同地上建筑物一并轉(zhuǎn)讓給A企業(yè)，取得轉(zhuǎn)讓收入900萬元。假設(shè)轉(zhuǎn)讓過程中企業(yè)上交5%的營業(yè)稅，7%的城建稅，3%的教育費附加。轉(zhuǎn)讓時該建筑物已提折舊40萬元。計算該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅額。土地增值稅案例1/15/202355主講人：李軍峰（1）計算允許扣除項目金額：營業(yè)稅：900×5%=45萬元，城建稅和教育費附加：45×（7%+3%）=4.5萬元，計500+45+4.5=549.5萬元，（2）增值額：900-549.5=350.5萬元，（3）計算增值率：350.5/549.5=63.79%,適用40%的稅率和5%的速算扣除系數(shù)。（4）應(yīng)納土地增值稅額：350.5×40%-549.5×5%=112.72萬元。土地增值稅案例1/15/202356主講人：李軍峰5.2.3房產(chǎn)稅收房產(chǎn)稅收主要包括房產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、印花稅、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅等幾個稅種。1.房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)稅法征收的一種稅。房產(chǎn)稅法是指國家制定的調(diào)整房產(chǎn)稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。（1）納稅義務(wù)人及征稅范圍負(fù)有繳納房產(chǎn)稅義務(wù)的單位與個人。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理單位繳納。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

1/15/202357主講人：李軍峰（2）計稅依據(jù)與稅率

房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)實際租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

房產(chǎn)稅分為按從價（房產(chǎn)余值）和從租（房產(chǎn)租金收入）兩種計算繳納。從價計算繳納的，稅率為1.2%。從租計算繳納的，稅率為12%。

（3）稅收優(yōu)惠1/15/202358主講人：李軍峰房產(chǎn)稅的特點1、房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋；2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋；3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。1/15/202359主講人：李軍峰開征房產(chǎn)稅重慶市政府、上海市政府先后明確將于2011年1月28日起正式試點開征房產(chǎn)稅。重慶市北部新區(qū)地稅局2011年1月30日發(fā)布消息稱，重慶首筆個人住房房產(chǎn)稅在當(dāng)?shù)厣陥笕霂欤涠惪顬?154.83元。1/15/202360主講人：李軍峰我國房產(chǎn)稅首批試點城市：重慶別墅：存量增量都收高檔（高于平均價兩倍）：增量收三無（無戶口無工作無投資）：不管是否高檔，第二套開始收稅率：平均價格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%計稅價格：交易價格，以后按評估價免稅額：別墅180平，高檔100平，按戶算1/15/202361主講人：李軍峰我國房產(chǎn)稅首批試點城市：上海本地戶籍：新購且屬于家庭第二套以上外地戶籍：新購計稅價格：交易價格70%，以后按評估價稅率：0.6%低于平均價格2倍的0.4%免稅額：人均60平（含）第二套購入后一年內(nèi)第一套賣出，退稅1/15/202362主講人：李軍峰2.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（略）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是依據(jù)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅法征收的一種稅。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅法是指國家制定的調(diào)整固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。

（1）納稅義務(wù)人及征稅范圍在我國境內(nèi)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位和個人為固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的納稅人。具體包括用各種資金進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的各級政府、部隊、國營企事業(yè)單位、集體企事業(yè)單位、私營企業(yè)、個體工商戶及其他單位和個人。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的征稅范圍:用各種資金進(jìn)行的固定資產(chǎn)投資。各種資金包括國家預(yù)算資金、國內(nèi)外貸款、借款、贈款、各種自有資金、自籌資金和其他資金。1/15/202363主講人：李軍峰（2）計稅依據(jù)與稅率固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的計稅依據(jù)是固定資產(chǎn)投資項目實際完成的投資額。其中更新改造項目為建筑工程實際完成的投資額。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅實行的是差別比率稅率。具體適用稅率為0%、5%、10%、15%、30%。差別比率稅率按兩大類設(shè)計：一是基本建設(shè)項目設(shè)計了四檔稅率，即0%、5%、15%、30%。二是更新改造項目設(shè)計了兩檔稅率，即0%、10%。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的征收辦法和標(biāo)準(zhǔn)是：商品住宅，按總投資額的5%計征；經(jīng)批準(zhǔn)允許建設(shè)的樓堂館所，按投資額的30%計征；解困房等，按總投資額的0%計征；其余按總投資額的15%計征；外資企業(yè)免征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。為適應(yīng)當(dāng)時經(jīng)濟發(fā)展的需要，從2000年1月1日起，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫停征收。1/15/202364主講人：李軍峰3.契稅契稅是依據(jù)契稅法征收的一種稅。契稅法是指國家制定的調(diào)整契稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。

（1）納稅義務(wù)人與征稅范圍契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。契稅的征稅范圍為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。包括以下五項內(nèi)容：①國有土地使用權(quán)出讓；②土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；③房屋買賣；④房屋贈與；⑤房屋交換。下列特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，也視同土地使用權(quán)、房屋買賣或者房屋贈與：①以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；②以土地、房屋權(quán)屬抵債；③以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；④以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

1/15/202365主講人：李軍峰（2）計稅依據(jù)和稅率根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不同方式，可分為：①國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)；②土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征稅機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；③土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額；④以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅；⑤采用分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅；承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率；⑥個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費或者土地收益。契稅實行3%～5%的幅度稅率。

1/15/202366主講人：李軍峰（3）稅收優(yōu)惠契稅優(yōu)惠政策主要有：①國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅；②城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅；③因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免；④土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免；⑤承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅；⑥經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。

1/15/202367主講人：李軍峰4.印花稅印花稅:依據(jù)印花稅法征收的一種稅。印花稅法是指國家制定的調(diào)整印花稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。（1）納稅義務(wù)人與征稅范圍

印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補繳。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。1/15/202368主講人：李軍峰（2）計稅依據(jù)和稅率

房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅金額×適用稅率。

（3）稅收優(yōu)惠房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。

1/15/202369主講人：李軍峰5.銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅是依據(jù)營業(yè)稅法征收的一種稅。營業(yè)稅法是指國家制定的調(diào)整營業(yè)稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。（1）納稅義務(wù)人與征稅范圍銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為；銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。1/15/202370主講人：李軍峰（2）計稅依據(jù)和稅率企業(yè)銷售其自行開發(fā)的不動產(chǎn)計稅依據(jù)為向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。企業(yè)銷售其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)購置原價后的余額為營業(yè)額；企業(yè)銷售抵債所得的不動產(chǎn)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額。稅率：5％

1/15/202371主講人：李軍峰（3）營業(yè)稅的繳納營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。企業(yè)銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。1/15/202372主講人：李軍峰6.城市建設(shè)維護稅城市建設(shè)維護稅:依據(jù)城市建設(shè)維護稅法征收的一種稅。城市建設(shè)維護稅法是指國家制定的調(diào)整城市建設(shè)維護稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。（1）納稅義務(wù)人與征稅范圍

繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位（不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和進(jìn)口貨物者）和個人為城市維護建設(shè)稅的納稅人。

1/15/202373主講人：李軍峰（2）計稅依據(jù)和稅率以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)。按納稅人所在地，分別規(guī)定為市區(qū)7%、縣城和鎮(zhèn)5%、其他地區(qū)1%。

1/15/202374主講人：李軍峰7.教育費附加教育費附加是為了加快地方教育事業(yè)的發(fā)展，擴大地方教育經(jīng)費的資金來源而開征的。教育費附加收入納入預(yù)算管理，作為教育專項基金，主要用于各地改善教學(xué)設(shè)施和辦學(xué)條件。應(yīng)納教育費附加額＝實際繳納的（消費稅+增值稅+營業(yè)稅）稅額×3%1/15/202375主講人：李軍峰5.2.4不動產(chǎn)“費”不動產(chǎn)“