觀瀾寶坻XXXX年年度營銷推廣思路

嘉華·觀瀾寶邸市場推廣方案（）僅呈嘉華房地產(chǎn)有限公司目錄地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析項目分析及營銷策略推售計劃及步驟房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

PART1

2011年調(diào)控政策不斷……元氏市場集中放量，樓市跳水，區(qū)域競爭混亂……購房客戶持續(xù)觀望，各項目銷售困難……>>>2011回顧因此保障項目生存，是我們的首要任務！>>>2012展望預判一：房地產(chǎn)調(diào)控政策不可能出現(xiàn)松動預判二：為遏止經(jīng)濟下滑風險進一步擴大，貨幣政策將逐步放松預判三：部分城市變通政策，不違背中央政策，力保剛需龍湖灣嘉宏豪庭榮仕名門盛世華庭西城美景緹香四季常山觀邸中央悅城水榭花都舊城改造項目幸福里康城雅仕蘭庭本案競爭格局典型樓盤盛世華庭雅仕蘭庭幸福里地址常山路槐陽大街交口北200米常山路槐陽大街交口北100米常山路和槐陽大街交口北行150米規(guī)模2棟33層高層2棟25層高層4棟小高層，18層；2棟多層，7層1棟現(xiàn)代高層、2棟9層小高層價格均價2900元，折后2700元均價2600元待定優(yōu)惠措施及活動每套總價減2萬一次性每平米優(yōu)惠200元買房贈送電動車買一贈一（地下室）2月14日購房者贈2000元婚紗攝影及海南雙人5日游封頂儀式，贈送電動車等禮品暫無工程節(jié)點已封頂2012年底交房一期多層交房，二期已封頂，2012年10月交房暫未開工，交房時間待定優(yōu)劣勢優(yōu)勢：準現(xiàn)房，五證齊全，臨大街出行方便，產(chǎn)品形象包裝到位劣勢：規(guī)模小，車位與地下室配比低，密度大、價位高優(yōu)勢：一期交房，本土開發(fā)商具有一定的人脈優(yōu)勢劣勢：西北方向為一小型塑料廠；綠化率低；品質(zhì)一般不足：未動工，沒有工程形象。屬于遠期房。競爭樓盤典型樓盤康城緹香四季常山觀邸地址槐陽大街和常山路交口北行150米嘉惠街西蟠龍湖南人民路和向陽街交口規(guī)模一期4棟15層二期4棟24層1棟18層40棟多層，8棟小高層，4棟高層28棟19層高層，徽派建筑，包含水系、會所、幼兒園、底下停車場等配套價格均價2550元無具體價格無具體價格優(yōu)惠措施及活動一次性每平米優(yōu)惠50元總價減一萬暫無暫無工程節(jié)點已封頂2012年底交房舊城改造項目，拆遷未進行暫未開工，交房時間待定優(yōu)劣勢優(yōu)勢：實際成交價格低優(yōu)惠力度大；小高層密度小劣勢：臨鐵路近比較吵，進出不方便。年前因拖欠工人工資導致售樓部被圍堵三天對銷售造成了不利的影響優(yōu)勢：規(guī)模樓盤劣勢：拆遷難度大，項目口碑不加，開發(fā)商勢力差優(yōu)勢：規(guī)模大盤，中心區(qū)位不足：未動工；拆遷負面影響大競爭樓盤典型樓盤陽光國際西源弘郡中央悅城地址向陽街和華西路交口常山路和向陽街交口南行路東槐陽大街和常山路交口北行150米路東規(guī)模5棟小高層；12棟17層高層7棟33層高層價格均價約2700元；均價2800元標價2800元，實際成交價2600元優(yōu)惠措施及活動一次性96折交1000抵10000一次性優(yōu)惠100元/㎡按揭優(yōu)惠50元首付可分期10%再30%老帶新贈電器或折合現(xiàn)金工程節(jié)點長期停工，未完成拆遷7棟已經(jīng)封頂剩余4棟即將封頂，1#涉及民房未動工，2012年年底交房2012年底5#6#交房優(yōu)劣勢劣勢：拆遷無進展，長期停工狀態(tài)，導致市場不認可優(yōu)勢：規(guī)模樓盤，公園地產(chǎn)，城市中心區(qū)劣勢：景觀設計一般優(yōu)勢：地處城市核心，包裝水平較高不足：但周邊環(huán)境一般競爭樓盤典型樓盤天山水榭花都龍湖灣榮仕名門地址常山西路縣一中對面向陽街和蟠龍路交口人民路7號規(guī)模總建面80萬平米，58棟21棟高層，37棟花園洋房7棟高層建筑，包含2層沿街商業(yè)2棟32層高層價格洋房最高4000元高層2900起價（最低2380元）均價2950元均價2950元左右優(yōu)惠措施及活動多重好禮贈送，以小禮品贈送為主，配合小幅優(yōu)惠首付40%優(yōu)惠15000元；60%優(yōu)惠30000元；一次性優(yōu)惠45000元；排號額外優(yōu)惠；10000元一次性優(yōu)惠100元/㎡工程節(jié)點西區(qū)5棟樓動工蓋至2層左右2013年底交房共7棟樓1#未拆遷其他6棟已經(jīng)封頂，2012年底已封頂，2012年年底交房優(yōu)劣勢優(yōu)勢：規(guī)模大，檔次高，品質(zhì)樓盤，開發(fā)商口碑好，內(nèi)部配套完善，環(huán)境好。劣勢：位置偏；工程進度慢，周期長，交房時間晚；價位過高優(yōu)勢：地段好，周邊配套齊全劣勢：地塊不規(guī)則；價格偏高，現(xiàn)售戶型偏大，戶型利用率低優(yōu)勢：地段好，借勢知名建筑單位劣勢：規(guī)模??；無社區(qū)環(huán)境；車位少；距元氏供電所近，高壓輻射競爭樓盤典型樓盤天冠城盛元國際金橋天海灣地址長春路與槐陽大街交叉口東北角常山路與向陽街交叉口西南角常山路與西環(huán)交叉口西北角規(guī)模1、2號樓33層3、4號樓34層3棟17層3棟26層8棟27層高層價格暫無均價2700元暫定優(yōu)惠措施及活動暫無暫無暫無工程節(jié)點拆遷項目，拆遷停滯狀態(tài)舊城改造項目，拆遷未進行暫未開工，交房時間待定優(yōu)劣勢優(yōu)勢：交通方便劣勢：規(guī)模小、密度大，位置偏東，拆遷難度大優(yōu)勢：工期較快，準現(xiàn)房銷售劣勢：樓距小，景觀綠化少，道路未通出行不方便優(yōu)勢：歐式風格、地中海景觀、樓間距大，中央景觀規(guī)劃好，小區(qū)內(nèi)部配套齊全劣勢：未動工，位置偏西，戶型偏大競爭樓盤典型樓盤博天金座惠糧公寓新入市項目頤和家園、海碩新城，均為進入銷售展示階段，其中需要重點關注項目為我項目西南側的海碩新城地址常山路林業(yè)局對面盤龍路農(nóng)業(yè)銀行向西100米規(guī)模兩棟28層2棟28層價格暫無均價2800元優(yōu)惠措施及活動暫無暫無工程節(jié)點咱未動工剛剛開槽，2013年年底優(yōu)劣勢優(yōu)勢：地段佳，炒作價格高劣勢：規(guī)模小，不具備高端項目基礎優(yōu)勢：元氏中心位置，配套齊全，周邊有公園，出行方便。劣勢：規(guī)模不足，戶型偏大。競爭樓盤1、集中放量量，供大于于求元氏房產(chǎn)市市場百花爭爭鳴，項目目集中放量量，供應量巨大大，在售項目20余個，即將入市項項目緊鑼密密鼓，將形形成價格沖沖擊。2、產(chǎn)品雷同同，價格爭爭戰(zhàn)區(qū)域同類、、同級產(chǎn)品品“短兵相相接”競爭爭激烈，均均承受著銷銷售、回款款難的問題題。因此項項目急需現(xiàn)現(xiàn)行保證生生存，而后后才能穩(wěn)中中有升，提提升利潤空空間。3、工程齊進進，現(xiàn)房競競爭市場2012年即將交房房項目多，，后期將進進入現(xiàn)房競競爭階段，，因此我們們不僅要搶先一步步入市，更更要高人一一等展示總結PART2項目分析及及營銷策略略◆細節(jié)形象提提升◆道路打通必須有足夠夠項目形象支撐項目生存，，穩(wěn)中有升升育元路開通通項目無法鄰鄰近主干路路，且現(xiàn)階階段育元路路未開通，，項目現(xiàn)場場無法展示示，猶如美女蒙蒙面，不能將項目目工程及優(yōu)優(yōu)勢突出。。道路打通銷售中心現(xiàn)現(xiàn)階段面臨臨著辨識性性不強的問問題1、結合活動動定期進行行銷售中心心前廣場布布置，做到到常變常新新2、銷售中心心現(xiàn)階段辨辨識性不強強，沒有直直接的說明明指示形象提升形象提升形象提升形象提升售樓部現(xiàn)場場展板更換換、售樓部部洽談區(qū)增增加具有現(xiàn)現(xiàn)代感的畫畫框形象提升樓體懸掛巨巨幅，樓頂頂樹立項目目名稱發(fā)光光字樓體巨幅解解決工地現(xiàn)現(xiàn)階段無法法看到，工工地距離較較遠的問題題。形象提升◆“景觀”提升升形象競爭爭力◆“工程”客戶戶信心提升升◆“物業(yè)”生生活品質(zhì)的的保證◆“展示”提提升我們的的形象價值值必須有足夠夠亮點展示搶先一步亮亮相，高人人一等展示示針對交房階階段可能出出現(xiàn)的問題題及如何形形成產(chǎn)品震震撼力我們們通過以下下幾個方面面來實現(xiàn)：：1、景觀營造造2、人車分流流帶來的安安全，舒適適感受3、銀都物業(yè)業(yè)的精細化化管理4、安防設施施的開放，，展示1、情景示范范，脫穎而而出聘請專業(yè)景景觀公司對對項目景觀觀進行詳細細規(guī)劃設計計，并做好好充分前期期準備，一一旦具備條條件隨時準準備施工，一定保證在在10月交房時達達到使用條條件，實現(xiàn)以景帶帶動品質(zhì)””。全冠大樹移移植便于最最快速的實實現(xiàn)社區(qū)景景觀效果。。（樹種不不一定是最最貴的，但但一定要保保證效果））亮點提升樣板間：不僅要用景景觀吸引人人，還要用用生活打動動人，對于項目戶戶型展示、、產(chǎn)品展示示屬于重大大利好，因因此樣板間間的設立將將為到訪客客戶提供看看房條件，，同時樣板板間的開放放也可以作作為項目重重要的營銷銷節(jié)點，因此建議設設立“精裝裝樣板間””。亮點提升2、人車分流流展示●社區(qū)內(nèi)道道路的設計計盡量避免免直來直去去，實現(xiàn)路路網(wǎng)與景觀觀的有機結結合●社區(qū)內(nèi)主要要人行路面面，放棄傳傳統(tǒng)的水泥泥路、瀝青青路改為鋪鋪裝路，增增加路面的的觀感亮點提升3、物業(yè)服務務品質(zhì)的提提升●保安的形象象一定要到位位，其做為為社區(qū)的門門面至關重重要●另外做為為物業(yè)服務務的重中之之重為交房房階段的快快速反映機機制，交房房階段往往往各戶出現(xiàn)現(xiàn)問題的幾幾率非常高高，工作強強度非常大大，形成人人們對物業(yè)業(yè)和開發(fā)商商的信任亮點提升4、安防設施施展示多重安防實實景營銷：：在客戶實實景看房參參觀過程中中，依次安安排參觀感感受入口電電子監(jiān)控、、保安值班班、車庫一一卡通等系系統(tǒng)，另外外安排參觀觀保安監(jiān)控控室，讓客客戶感受到到無死角監(jiān)監(jiān)控的所帶帶來的安全全感，尊貴貴感亮點提升PART3推售計劃及及步驟9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。14:46:4814:46:4814:4612/31/20222:46:48PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2214:46:4814:46Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。14:46:4814:46:4814:46Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2214:46:4814:46:48December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。31十十二月20222:46:48下午午14:46:4812月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月222:46下午午12月-2214:46December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/3114:46:4814:46:4831December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。2:46:48下下午午2:46下下午午14:46:4812月月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功??！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。14:46:4814:46:4814:4612/31/20222:46:48PM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2214:46:4814:46Dec-2231-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。14:46:4814:46:4814:46Saturday,December31,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2214:46:4814:46:48December31,202214、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。31十十二二月20222:46:48下下午14:46:4812月月-2215、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月222:46下下午12月-2214:46December31,202216、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/3114:46:4914:46:4931December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。2:46:49下午午2:46下午午14:46:4912月-229、楊柳散和和風，青山山澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。14:46:4914:46:4914:4612/31/20222:46:49PM11、越越是是沒沒有有本本領領的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。12月月-2214:46:4914:46Dec-2231-Dec-2212、越是無能能的人，越越喜歡挑剔剔別人的錯