房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略課件

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略房地產(chǎn)營(yíng)銷策略

由于房地產(chǎn)具有投資價(jià)值大﹑不可移動(dòng)性及區(qū)位性等特點(diǎn)，其銷售難度比一般商品要大得多。為了成功而有效地把房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去，必須根據(jù)營(yíng)銷目標(biāo)及營(yíng)銷市場(chǎng)的特點(diǎn)，采取一系列營(yíng)銷策略。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體趨勢(shì)上看，已經(jīng)進(jìn)入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段，房?jī)r(jià)逐步向成本價(jià)和微利價(jià)靠近，市場(chǎng)化程度逐步加深。在市場(chǎng)營(yíng)銷方面，無(wú)論是業(yè)內(nèi)人士還是消費(fèi)者都逐漸成熟，一個(gè)概念﹑一個(gè)點(diǎn)子已經(jīng)難以打動(dòng)人心。消費(fèi)者開(kāi)始注意產(chǎn)品的本身。目前購(gòu)房者的經(jīng)驗(yàn)越來(lái)越多，日趨理性；違規(guī)項(xiàng)目糾紛的問(wèn)題及房?jī)r(jià)的問(wèn)題使部分消費(fèi)者更加謹(jǐn)慎。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷的產(chǎn)品策略﹑價(jià)格策略﹑營(yíng)銷渠道策略和促銷策略都必須根據(jù)目前的市場(chǎng)情況進(jìn)行合理的創(chuàng)新。（一）房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略（Product）

房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)銷市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。按營(yíng)銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次：1﹑核心產(chǎn)品。它是購(gòu)買者實(shí)際上要購(gòu)買的主要服務(wù)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。2﹑有形產(chǎn)品。指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌﹑特點(diǎn)﹑式樣﹑質(zhì)量等。3﹑延伸產(chǎn)品。它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理﹑保證公共設(shè)施的提供等。下面我們以“興威·帕克水岸”為例興威·帕克水岸，與城市綠肺——“南郊公園”隔路相望

近鄰湘江風(fēng)光帶，可遠(yuǎn)眺橘子洲頭和岳麓山。在戶型設(shè)計(jì)上獨(dú)具創(chuàng)新，采用的空中院館、陽(yáng)光室等設(shè)計(jì)使居住的國(guó)際感與居者對(duì)實(shí)用的要求得到了完美的結(jié)合。A6戶型配備奢華的入戶大堂，超闊空間彰顯別墅級(jí)雍容氣質(zhì)。蝶形平面布局，具有超高的實(shí)用性，以及非常開(kāi)闊的視野。餐廳客廳超大寬幅橫廳設(shè)計(jì)，特配1.8米大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)，讓陽(yáng)光和美景盡情的延伸入室。主臥專配270度轉(zhuǎn)角飄窗全陽(yáng)光室，大氣闊朗。站在超闊視野的陽(yáng)光花房里，社區(qū)內(nèi)噴泉、水景、鮮花、植被盡收眼底。（二）房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略(Price)

1、房地產(chǎn)定價(jià)方法(1)市場(chǎng)比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較，對(duì)形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)。(2)成本法。以開(kāi)發(fā)或建造估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。(3)收益法。將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。(4)剩余法。將估價(jià)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用﹑銷售費(fèi)用﹑銷售稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。價(jià)格走勢(shì)興威·帕克水岸優(yōu)惠政策一、團(tuán)購(gòu)客戶

同一單位或團(tuán)隊(duì)的購(gòu)房客戶（指簽署購(gòu)房合同并完成所有購(gòu)房流程）達(dá)到30戶以上可享受團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠優(yōu)惠幅度：在當(dāng)前優(yōu)惠幅度下額外優(yōu)惠2%二、“老帶新”客戶指興威集團(tuán)老客戶（興威名城，興威名座，興威新嘉園，興威帕克水岸1期）推薦新客戶成交，待購(gòu)房手續(xù)完成可享受相應(yīng)優(yōu)惠

優(yōu)惠幅度：老客戶可獲得5000元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，或其推薦客戶可額外享受正常優(yōu)惠基礎(chǔ)上1%（抵扣房款，不折現(xiàn)）的優(yōu)惠，二項(xiàng)優(yōu)惠不疊加。

三、日進(jìn)千金

興威?帕克水岸二期與紐約中央公園百年豪宅貴胄基因一脈相承，是集城市中心、中央公園、湘江水岸三大稀缺資源于一體的新豪宅，更是城市豪宅、公園豪宅、水岸豪宅三者集于一身的資源豪宅集大成者；是長(zhǎng)沙目前絕無(wú)僅有的棲城、棲園、棲岸的三棲生活場(chǎng)，更是城市上層棲心、泊名、淡定天下的唯一“泊心之所”。目前，項(xiàng)目二期約91—113平米多元空間即將面市，興威會(huì)同步啟動(dòng)，現(xiàn)正接受VIP身份認(rèn)證！

項(xiàng)目地址：天心區(qū)書院南路南二環(huán)二段306號(hào)

A2戶型圖A5戶型圖區(qū)域特點(diǎn)1.物業(yè)類型：住宅,商業(yè),寫字樓2.區(qū)域位置：天心區(qū)3.環(huán)線位置：二環(huán)以內(nèi)4.售樓部地址：長(zhǎng)沙市天心區(qū)書院南路湖南開(kāi)關(guān)廠周邊配套長(zhǎng)沙市195醫(yī)院、省地質(zhì)醫(yī)院、長(zhǎng)沙市腦科醫(yī)院、湖南省第二人民醫(yī)院、市中心醫(yī)院

.公園綠化:南