藍(lán)灣半島全程營銷策劃案XXXX年

**半島

全程營銷策劃案1今年是：28

我們認(rèn)為創(chuàng)新是策劃的生命力，雖然很難，但我們赴盡全力！

2寫在前面的話我們?yōu)?*半島所做的基礎(chǔ)功課查閱政府相關(guān)資料向建設(shè)局了解**概況及房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)通過市調(diào)解讀**地產(chǎn)形勢(shì)及城市演進(jìn)趨向研討項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與成都設(shè)計(jì)師就項(xiàng)目廣告推廣進(jìn)行商議很多很多內(nèi)部討論3第一部分分析篇市場(chǎng)情況分析消費(fèi)者購買行為分析項(xiàng)目分析競爭項(xiàng)目分析第一部分分析篇4市場(chǎng)情況分析5**新城-凱東新城-工業(yè)區(qū)以多層為輔，高層為主宏觀引導(dǎo)07年開發(fā)量約為30萬平米，整體銷售進(jìn)度約為80%供求分析08年開發(fā)量約為50萬平米；市場(chǎng)供求平衡市場(chǎng)預(yù)期城市規(guī)劃宏觀環(huán)境6專業(yè)性：逐漸引進(jìn)專業(yè)性營銷公司，開始注重項(xiàng)目品牌樹立和差異化營銷。營銷水平：與二級(jí)城市仍有一定差距。銷售人員整體素質(zhì)、售房部裝修、廣告宣傳都較為落后，銷售模式比較單調(diào)。項(xiàng)目情況：在售樓盤和入市的項(xiàng)目約10個(gè)。多數(shù)項(xiàng)目為電梯或多層+電梯的綜合性項(xiàng)目。市場(chǎng)價(jià)格：多層價(jià)格1700-2100元/㎡，電梯價(jià)格2000-2500元/㎡，市場(chǎng)認(rèn)同此價(jià)格水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)7競爭項(xiàng)目分析8**新城當(dāng)前總拍賣土地352畝，拍賣價(jià)格在80-90萬/畝，最高達(dá)120萬/畝。07年底報(bào)批的項(xiàng)目有7個(gè)，總體面積達(dá)到50萬平方米以上。項(xiàng)目名稱##春天##小鎮(zhèn)**帝景開發(fā)規(guī)模37000㎡75520㎡產(chǎn)品類型全多層全多層+商業(yè)多層+電梯戶型面積80-130㎡110-120㎡為主開盤時(shí)間預(yù)計(jì)08年5月待定項(xiàng)目風(fēng)格原生態(tài)、花園社區(qū)北歐風(fēng)情小鎮(zhèn)現(xiàn)代簡約風(fēng)格項(xiàng)目賣點(diǎn)原生態(tài)、全多層；花園社區(qū)、寬景陽臺(tái)；繼光實(shí)驗(yàn)小學(xué)旁；風(fēng)格大盤；全多層；配套齊全；區(qū)域位置好；豪宅；產(chǎn)品類型豐富銷售動(dòng)態(tài)正進(jìn)行入會(huì)活動(dòng)進(jìn)行客戶儲(chǔ)備客戶咨詢準(zhǔn)備中客戶電話咨詢，售房部正在裝修中9從規(guī)?？?，以中小型規(guī)模為主產(chǎn)品風(fēng)格，還不能完全滿足人們對(duì)住房的美好期待產(chǎn)品類型，供應(yīng)的產(chǎn)品以多層為主，電梯為輔項(xiàng)目賣點(diǎn)，以**新城的整體規(guī)劃為基礎(chǔ)，輔以產(chǎn)品本身入市時(shí)間，各項(xiàng)目入市和開盤時(shí)間不沖突，均避開時(shí)間上的直接競爭競爭項(xiàng)目分析小結(jié)10消費(fèi)者者購買買行為為分析析11以下分分析依依據(jù)出出自200份市場(chǎng)場(chǎng)問卷卷調(diào)查查,20個(gè)訪談?wù)動(dòng)涗涗浤壳芭c父父母同住住和租房房的占41％，，其中首首次購房房的占60％，，二次購購房的占占38％％左右，，潛在購購房群體體相當(dāng)巨巨大有購房意意向的占占74％％，其中中在一年年內(nèi)有購購房意向向的占15％左左右，市市場(chǎng)需求求是十分分巨大的的，目前前供應(yīng)的的體量是是能夠被被充分消消化的。。95％的的以自住住為購房房目的，，其中改改善居住住環(huán)境和和增加居居住面積積的占54％，，說明人人們對(duì)目目前的居居住環(huán)境境不是很很滿意，，有改善善居住環(huán)環(huán)境的需需求。愿意選擇擇**新新城置業(yè)業(yè)的占50％，，市中心心占41％，可可以看出出人們對(duì)對(duì)**新新城和市市區(qū)中心心的接受受度差別別很小，，**作作為政府府打造的的居住區(qū)區(qū)域已得得到了消消費(fèi)者的的基本認(rèn)認(rèn)同。獲得購房房信息的的渠道：：親朋好好友的介介紹、戶戶外廣告告，目前前尚無為為大眾熟熟知的媒媒體12選擇多層層占65％，11-17層電電梯的占占25％％，由于于**中中青年出出外務(wù)工工返鄉(xiāng)人人員較多多，能夠夠接受電電梯公寓寓產(chǎn)品類類型。選擇兩室室住房的的占31％，三三室的占占54％％，四室室的占14％，，說明兩兩室至三三室住房房的需求求是最大大的喜歡寬景景陽臺(tái)和和露臺(tái)花花園的占占64％％，說明明人們對(duì)對(duì)住房品品質(zhì)越來來越看重重，此類類戶型很很受購房房者的青青睞。多數(shù)被調(diào)調(diào)查者對(duì)對(duì)自然環(huán)環(huán)境優(yōu)美美、小區(qū)區(qū)綠化及及內(nèi)部配配套、小小區(qū)安全全有序三三個(gè)方面面最為關(guān)關(guān)心，物物業(yè)管理理的規(guī)范范化是**目前前缺少的的。價(jià)格、位位置、周周邊環(huán)境境這三個(gè)個(gè)因素對(duì)對(duì)消費(fèi)者者購房決決策的影影響最大大，其中中也有相相當(dāng)數(shù)量量的購房房者看重重開發(fā)商商信譽(yù)。。13目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶戶研究———全面面審視，，深入挖挖掘他們是這這個(gè)城市市的中堅(jiān)堅(jiān)力量公務(wù)員、、國企職職工、教師、醫(yī)醫(yī)生、個(gè)體私營營老板出外務(wù)工工回鄉(xiāng)的的成功者者周邊郊縣縣富裕的的農(nóng)業(yè)工工作者在外地創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的成成功人士士他們是迅迅速向城城市靠攏攏的人14目標(biāo)客戶描述預(yù)期客戶戶比例15群體類型原來居住條件原居所滿意度原因/動(dòng)機(jī)政府公務(wù)員單位房或市區(qū)舊房缺乏滿足感/成就感體現(xiàn)身份財(cái)產(chǎn)增值歸鄉(xiāng)人員農(nóng)村房沒歸屬感/榮譽(yù)感城市落戶把父母接來養(yǎng)老首次置業(yè)者大家庭居住，租房、單位房面積小，擁擠環(huán)境嘈雜從大家庭獨(dú)立建立小家為結(jié)婚準(zhǔn)備二次置業(yè)者已買商品房空氣/環(huán)境普通住宅密度大/擁擠提升房子檔次，改善居住環(huán)境他們?yōu)槭彩裁促I房房子？16追求美好好生活;實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值歸屬屬購一套房房子實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一個(gè)夢(mèng)夢(mèng)，無論論是首次次置業(yè)還還是多次次置業(yè)，，無論是是市區(qū)置置業(yè)還是是郊區(qū)置置業(yè)，每每一次購購房都是是一次對(duì)對(duì)于更高高生活層層次的追追求。房子對(duì)他他們來說說不只是是一件冰冰冷的建建筑作品品，而是是一個(gè)充充滿了愛愛和溫情情，讓他他們盡情情享受生生活和家家庭溫馨馨的棲居居空間與與環(huán)境。。洞察：購購房對(duì)他他們意味味著什么么17項(xiàng)目分析析18**政府府2007年開開始重點(diǎn)點(diǎn)打造和和推廣的的城市居居住新區(qū)區(qū)直接代表表**城城市的發(fā)發(fā)展以及及**房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展未來3-5年主主導(dǎo)**房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展方方向?qū)⒊蔀?*人居居環(huán)境的的典范**新城城**新城城核心位位置，最最具規(guī)模模項(xiàng)目緊鄰政府府傾力打打造的凱凱江沿岸岸市政景景觀帶最靠近凱凱江擁有有較為獨(dú)獨(dú)立的江江景資源源建筑體量量大，包包容性強(qiáng)強(qiáng)，產(chǎn)品品涵蓋廣廣泛**半島島19**半島島最大優(yōu)優(yōu)勢(shì)**新城城核心位位置**新城城最具規(guī)規(guī)模項(xiàng)目目獨(dú)占江景景、自然然、市政政景觀資資源放大大宣揚(yáng)江景景的稀缺缺性，制制造江景景房市場(chǎng)場(chǎng)熱銷形形式。突出山水水對(duì)城市市居住文文化的升升華。高姿態(tài)入入市，打打造**建筑標(biāo)標(biāo)桿，使使得后續(xù)續(xù)樓盤難難以逾越越。20**半島島最大劣劣勢(shì)生活成熟熟度不足足，缺少少完整的的生活配配套項(xiàng)目周邊邊市政公公交有待待完善縮小小強(qiáng)調(diào)政府府著力打打造**新城的的大氣候候、該片片區(qū)的強(qiáng)強(qiáng)勁發(fā)展展。強(qiáng)調(diào)本案案及周邊邊所有項(xiàng)項(xiàng)目均設(shè)設(shè)有底層層商業(yè)，，建成后后將為業(yè)業(yè)主提供供娛樂、、休閑空空間，滿滿足居民民就近購購物的需需要。。21**半島島最大機(jī)機(jī)會(huì)**新城城開發(fā)勢(shì)勢(shì)頭強(qiáng)勁勁，政策策引導(dǎo)及及支持，，整個(gè)片片區(qū)必將將吸引公公眾的眼眼球。利用用組織媒體體結(jié)合政政府進(jìn)行行整個(gè)片片區(qū)以及及本項(xiàng)目目炒作，，樹立**新城城是全城城領(lǐng)航者者地位，，樹立本本項(xiàng)目是是**新新城的樣樣板社區(qū)區(qū)，是領(lǐng)領(lǐng)航者中中的領(lǐng)航航者，拔拔高項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)形象，，獲得更更大的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)。22**半島島最大威威脅同期入市市項(xiàng)目多多，位置置集中，，客戶分分流嚴(yán)重重，競爭爭十分激激烈措施施爭取時(shí)間間迅速入入市，在在競爭樓樓盤開始始銷售時(shí)時(shí)采取相相應(yīng)措施施攔截部部分目標(biāo)標(biāo)客戶。。分期分組組團(tuán)開發(fā)發(fā)，降低低開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，通通過項(xiàng)目目以及整整個(gè)地塊塊的發(fā)展展，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)變變化運(yùn)用用價(jià)格策策略逐步步體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的升升值空間間。23從產(chǎn)品本本身著眼眼，項(xiàng)目目的體量量以及獨(dú)獨(dú)享先天天的江景景資源、、市政景景觀，為為樹立城城市地標(biāo)標(biāo)、引領(lǐng)領(lǐng)居住潮潮流創(chuàng)造造了客觀觀條件。。不能忽視視**新新城作為為新興開開發(fā)區(qū)的的兩面性性，巨大大開發(fā)體體量蘊(yùn)藏藏的契機(jī)機(jī)與潛在在風(fēng)險(xiǎn)。。24全新的營營銷組織織方式標(biāo)桿性的的項(xiàng)目形形象準(zhǔn)確的把把握客戶戶消費(fèi)心心理項(xiàng)目成功功的關(guān)鍵鍵因素優(yōu)秀的產(chǎn)產(chǎn)品與服服務(wù)體系系25第二部分分營銷銷篇26我們處在在怎樣一一個(gè)形式式下?**市場(chǎng)場(chǎng)樓盤定定位參差差不齊,產(chǎn)品賣賣點(diǎn)、主主題沒有有實(shí)質(zhì)性性差別，，各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目在產(chǎn)產(chǎn)品定位位和設(shè)計(jì)計(jì)上趨于于雷同，，產(chǎn)品同同質(zhì)化趨趨勢(shì)嚴(yán)重重，供應(yīng)應(yīng)量急速速增加，，市場(chǎng)競競爭激烈烈政府的舉舉措不確確定，全全國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)進(jìn)一步步的發(fā)展展趨勢(shì)尚尚不明確確，國家家政策將將會(huì)直接接影響整整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)的走向向銀行房貸貸利率和和貸款門門檻的提提高直接接增加購購房者的的付款壓壓力，影影響購房房者的購購房心理理，導(dǎo)致致目前消消費(fèi)者持持幣觀望望態(tài)勢(shì)嚴(yán)嚴(yán)重。宏觀調(diào)控控銀根緊縮縮市場(chǎng)同質(zhì)質(zhì)化27**半島島面臨什什么樣的的問題？？**新城城入市項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)有原生生坡地景景觀住宅宅的代言言、有品品質(zhì)居住住的代言言、有生生活理想想的倡導(dǎo)導(dǎo)。**新城城的建設(shè)設(shè)是城市市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，只只是大背背景，當(dāng)當(dāng)前不能能產(chǎn)生可可感知的的利益。。我們?nèi)绾魏蝸砝糜眯聟^(qū)開開發(fā)的機(jī)機(jī)會(huì)？區(qū)域品牌牌資源、、開發(fā)商商品牌資資源和客客戶資源源…………我們的項(xiàng)項(xiàng)目突破破口在哪哪里？如何規(guī)避避新區(qū)開開發(fā)的不不確定性性風(fēng)險(xiǎn)？？我們?nèi)绾魏芜M(jìn)行資資源整合合?28如何在眾眾多競爭爭樓盤中中脫穎而而出，塑塑立特有有性，短時(shí)間內(nèi)內(nèi)獲得市市場(chǎng)的關(guān)關(guān)注？思考考如何以一一種高姿姿態(tài)入市市引動(dòng)市市場(chǎng)，利利用江景景建立項(xiàng)項(xiàng)目在**新城城乃至全全城的領(lǐng)領(lǐng)航者地地位？思考考29傳統(tǒng)營銷銷方向產(chǎn)品入市市以區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)動(dòng)產(chǎn)品戶型特點(diǎn)點(diǎn)園林景觀觀銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)促銷針對(duì)性營營銷產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)深入挖挖掘南加州建建筑風(fēng)情情**新城城的南加加州風(fēng)情情社區(qū)30項(xiàng)目核心心價(jià)值如如何體現(xiàn)現(xiàn)？？傳統(tǒng)營營銷問題題與其他項(xiàng)項(xiàng)目同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重重，如何何區(qū)隔市市場(chǎng)？概念傳播播緩慢，，不便于于溝通，，如何樹立立鮮明獨(dú)獨(dú)特的項(xiàng)項(xiàng)目形象象？傳統(tǒng)營銷銷方向31那么？如何解決決項(xiàng)目難難度？項(xiàng)目以何何做為總總體營銷銷的指導(dǎo)導(dǎo)思想？？以什么為為核心點(diǎn)點(diǎn)組織營營銷？？32二個(gè)指導(dǎo)導(dǎo)思想三大戰(zhàn)略略五個(gè)營銷銷核心點(diǎn)點(diǎn)總體營銷銷規(guī)劃33二個(gè)指導(dǎo)導(dǎo)思想建立領(lǐng)導(dǎo)性品牌形象通過個(gè)性化的定位以及針對(duì)性的推廣宣傳使項(xiàng)目在眾多項(xiàng)目中脫穎而出?！皹s耀”的概念植入在形象建立中表現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)城市的貢獻(xiàn)并使購房者感受到居住于此的榮譽(yù)感。**至少少3年內(nèi)內(nèi)的NO.1**新城城的代言言項(xiàng)目**的城城市榮耀耀購買者以以此為榮榮34訴求點(diǎn)釋釋義**半島島是**新城的的代表??！是**的代表表！我們的品品牌價(jià)值值就是““領(lǐng)導(dǎo)性性”，““我和他他們沒有有可比性性”讓消費(fèi)者者認(rèn)為在在**半半島置業(yè)業(yè)是榮耀耀的體現(xiàn)現(xiàn)、成就就的體現(xiàn)現(xiàn)、生活活的終極極歸屬我們的項(xiàng)項(xiàng)目是行行業(yè)效仿仿的榜樣樣，是引引導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)而非迎迎合市場(chǎng)場(chǎng)35三大戰(zhàn)略略1.城市市戰(zhàn)略2.項(xiàng)目目戰(zhàn)略3.產(chǎn)品品戰(zhàn)略借勢(shì)城市發(fā)展展的大趨趨勢(shì)立身樹立項(xiàng)目目自身形形象做事強(qiáng)化項(xiàng)目目內(nèi)涵36城市戰(zhàn)略略給給她在城城市中的的身份項(xiàng)目總體定位**中堅(jiān)領(lǐng)地，復(fù)合江景社區(qū)讓購房者者者體會(huì)會(huì)到居住住在此的的優(yōu)越感感、榮耀耀感體現(xiàn)本案案景觀稀稀缺性，，體量震震撼性，，產(chǎn)品豐豐富性，，具有領(lǐng)先先當(dāng)前市市場(chǎng)的氣氣質(zhì)。。定位釋義37項(xiàng)目形象象定位：：項(xiàng)目以何何種形象象面對(duì)受受眾？從城市發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)看，配配合政府府打造**新區(qū)區(qū)的發(fā)展展戰(zhàn)略，，站在城城市發(fā)展展的高度度上，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目自身特特點(diǎn)，進(jìn)進(jìn)行形象象定位。。項(xiàng)目戰(zhàn)略略給給她一個(gè)個(gè)動(dòng)人的的故事38**半島島——代代言一座座城市的的發(fā)展榮耀城市市生活，，締造居居住文明明——?jiǎng)?chuàng)造造高享受受、高舒舒適度、、高歸屬屬感的理理想棲居居地城市向北北，生活活向**半島——到**新城城去，到到**半半島去，，到**最有希希望的地地方地去去39江景資源源、品味味建筑、、園林景景觀、創(chuàng)創(chuàng)新戶型型產(chǎn)品戰(zhàn)略略內(nèi)內(nèi)在與妝妝扮同樣樣重要生活在此此理想在此此居住的升升華榮耀城市市生活第一層面面形象達(dá)成成第二層面面產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)第三層面面生活認(rèn)同同40**半島島是全城城首個(gè)大大規(guī)模江江景生活活樣板社社區(qū)，是是一個(gè)承承載著榮榮耀感、、歸屬感感、成就就感江景景居住模模本。我們期望望客戶的的購買行行為是對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的認(rèn)同，，與客戶戶基于對(duì)對(duì)開發(fā)商商的認(rèn)同同互為增增益，以以避免項(xiàng)項(xiàng)目缺少少實(shí)際利利益點(diǎn)的的支撐。。為此我們們將對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行挖挖掘，使使其足以以支撐我我們的營營銷方向向41項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目事實(shí)實(shí)賣點(diǎn)擁有相對(duì)對(duì)獨(dú)立的的外部景景觀資源源：江景景、市政政景觀項(xiàng)目開發(fā)發(fā)商的綜綜合實(shí)力力強(qiáng)，公公眾信任任度高獨(dú)特的南南加州風(fēng)風(fēng)情建筑筑處于城市市開發(fā)熱熱點(diǎn)**新城核核心位置置42項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉核心價(jià)值概概念規(guī)劃設(shè)計(jì)賣賣點(diǎn)內(nèi)部景觀賣賣點(diǎn)運(yùn)動(dòng)健康賣賣點(diǎn)物業(yè)管理賣賣點(diǎn)投資收益賣賣點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)性的價(jià)價(jià)值多元化產(chǎn)品品設(shè)計(jì)城市景觀與與內(nèi)部景觀觀完美結(jié)合合健康設(shè)施的的構(gòu)建，關(guān)關(guān)懷無處不不在公仆式物業(yè)業(yè)管理超低風(fēng)險(xiǎn)的的穩(wěn)定的投投資43五個(gè)核心營營銷點(diǎn)3.超前產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃1.事件營營銷貫穿項(xiàng)項(xiàng)目全程2.“核””營銷，口口碑傳播4.完善的的價(jià)格梯度度與開發(fā)節(jié)節(jié)奏5.高素質(zhì)質(zhì)營銷服務(wù)務(wù)體系44我們要讓受受眾震撼并并行動(dòng)：1、社會(huì)震震驚：**有**，，**有半半島！2、購房者者動(dòng)心：**半島是是居住的好好地方。3、投資者者擔(dān)心：到到底還能不不能買得到到？4、商家垂垂涎：是做做生意的好好地方。項(xiàng)目營銷目目標(biāo)任務(wù)——“一石激激起千層浪浪！”45事件營銷用事件宣傳傳熱炒項(xiàng)目目，同時(shí)標(biāo)標(biāo)高項(xiàng)目形形象。通過不斷的的事件點(diǎn)受受眾傳遞新新信息，使使項(xiàng)目形象象深入人心心。46參考事件1：人間有情，，愛在半島島——幫助貧貧困兒童，，捐助社會(huì)會(huì)事業(yè)參考事件2：50年歷史史回顧圖片片展——回顧歷歷史總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，再創(chuàng)創(chuàng)輝煌造福福百姓47核營銷不僅僅僅是口碑碑傳播。其核心目的的是營銷意意見領(lǐng)袖，，建立“核核心認(rèn)可團(tuán)團(tuán)隊(duì)”“核”營銷銷縣級(jí)城市好好的口碑是是項(xiàng)目信息息傳遞的重重要方式，，培養(yǎng)核心認(rèn)可可團(tuán)隊(duì)，期望“突破破一批人，，感染一片片人，影響響全城人””。48產(chǎn)品承諾確認(rèn)產(chǎn)品證明產(chǎn)品項(xiàng)目的擁護(hù)護(hù)者：開發(fā)商、項(xiàng)項(xiàng)目的忠實(shí)實(shí)推介者、、銷售人員員業(yè)內(nèi)專家：：行業(yè)雜志、、知名人士士、行業(yè)認(rèn)認(rèn)證機(jī)構(gòu)受眾：與潛在客戶戶處于同等等地位的親親朋及已購購客戶49超前產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃做“好”戶戶型，是贏得市市場(chǎng)的首要要前提新產(chǎn)品&新新技術(shù)的應(yīng)應(yīng)用，創(chuàng)新新產(chǎn)品，進(jìn)進(jìn)入無競爭爭領(lǐng)域社區(qū)規(guī)劃與與外立面設(shè)設(shè)計(jì)，對(duì)營營銷提供有有利支撐50產(chǎn)權(quán)面積：：約98㎡㎡實(shí)得面積：：約114㎡實(shí)得率：約約116%強(qiáng)調(diào)舒適性性、觀景性性、實(shí)用性性，多運(yùn)用用露臺(tái)、觀觀景陽臺(tái)、、可變空間間等能過接接近自然與與陽光的室室外空間51新產(chǎn)品&新新技術(shù)以新技術(shù)作作為提升產(chǎn)產(chǎn)品屬性的的突破口，，同時(shí)契合項(xiàng)項(xiàng)目高端定定位的內(nèi)涵涵，作為差異化化賣點(diǎn)滿足足購房者提提升居住品品質(zhì)的需要要。新風(fēng)系統(tǒng)同層排水電梯智能化化52服務(wù)營銷通過在整個(gè)個(gè)營銷過程程中向客戶戶提供專業(yè)業(yè)化和規(guī)范范化的服務(wù)務(wù)，來提高高客戶滿意意度，促進(jìn)進(jìn)銷售，增增加客戶介介紹成交率率建立起規(guī)范范化的售前前、售中營營銷服務(wù)流流程，提高高客戶滿意意度，提供供全方位的的銷售服務(wù)務(wù)：53第三部分開開發(fā)篇54開發(fā)分期及價(jià)格策略項(xiàng)目整體分分期示意圖圖一期:溫哥華森森林二期:威尼斯花園園三期:藍(lán)色布魯魯斯四期:綠雅香榭榭里注：各分期期名稱需景景觀配合55開發(fā)分期及價(jià)格策略溫哥華森林林開發(fā)內(nèi)容容及價(jià)格建建議一期建筑面面積約為36000㎡，其中中多層部分分約為33300㎡㎡、252套住宅，，疊拼別墅墅部分約為為2700㎡、16套住宅。。一期開發(fā)承承擔(dān)著整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的形形象建立、、打造項(xiàng)目目在市場(chǎng)中中的知名度度、培養(yǎng)核核心購買團(tuán)團(tuán)隊(duì)以及緩緩解開發(fā)商商資金壓力力的任務(wù)。。一期建筑主主要臨靠項(xiàng)項(xiàng)目銷售中中心和已建建成的市政政道路建議在一期期整體開發(fā)發(fā)的大節(jié)奏奏下分為3個(gè)組團(tuán)進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)一期多層采采取低開高高走價(jià)格策策略，整體體均價(jià)2200元/㎡,銷售售回款約7000萬萬元。56二組團(tuán)一組團(tuán)三組團(tuán)一期組團(tuán)細(xì)細(xì)分57一組團(tuán)本組團(tuán)屬于于項(xiàng)目一期期開發(fā)單位位中位置較較差部分，，并且是整整個(gè)項(xiàng)目第第一批次進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)的的房源為了迅速被被市場(chǎng)認(rèn)可可、搶占市市場(chǎng)，試探探市場(chǎng)對(duì)價(jià)價(jià)格接受度度入市及價(jià)格格策略結(jié)合相鄰競競爭項(xiàng)目可可能的銷售售價(jià)格（北北郡春天，，預(yù)計(jì)價(jià)格格在2000元/㎡㎡）本組團(tuán)房源源以均價(jià)2000元元/㎡進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速占占領(lǐng)市場(chǎng)、、快速建立立形象、快快速消化三三個(gè)目的本組團(tuán)房源源約為120套，按按照10%的成交比比例本組團(tuán)團(tuán)的營銷推推廣需要吸吸引1200組客戶戶到訪58入市及價(jià)格格策略本組團(tuán)屬于于項(xiàng)目一期期開發(fā)單位位中位置較較好部分，，同時(shí)接近近凱江以及及市政景觀觀帶經(jīng)過一組團(tuán)團(tuán)銷售試探探，市場(chǎng)初初步接受項(xiàng)項(xiàng)目，項(xiàng)目目具有一定定市場(chǎng)知名名度在一組團(tuán)銷銷售70%的時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)開始推推廣，本組組團(tuán)房源約約132套套，結(jié)合上上一組團(tuán)未未消化客戶戶，本組團(tuán)團(tuán)需要營銷銷推廣提供供1000組到訪客客戶支持銷銷售本組團(tuán)房源源以均價(jià)2300元元/㎡進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)體現(xiàn)低開高高走的整體體價(jià)格策略略，同時(shí)與與一組團(tuán)產(chǎn)產(chǎn)生價(jià)格對(duì)對(duì)比，促使使一組團(tuán)盡盡快銷售完完畢二組團(tuán)59入市及價(jià)格格策略本組團(tuán)屬于于項(xiàng)目唯一一的疊拼別別墅物業(yè)，，同時(shí)組團(tuán)團(tuán)位于整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的中中心位置此類物業(yè)品質(zhì)質(zhì)較高，受眾眾面窄，受體體量限制并非非項(xiàng)目主要利利潤來源鑒于本組團(tuán)物物業(yè)在市場(chǎng)上上的稀缺性，，在一期實(shí)景景呈現(xiàn)后，采采取標(biāo)桿性價(jià)價(jià)格策略入市市本組團(tuán)房源以以均價(jià)4000元/㎡進(jìn)入市場(chǎng)鑒于別墅物業(yè)業(yè)的特殊性，，可放緩銷售售速度，待項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)景完全全呈現(xiàn)后著力力突破本組團(tuán)的特殊殊意義在于提提升整個(gè)項(xiàng)目目的品質(zhì)，豐豐富項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)涵三組團(tuán)60威尼斯花園開發(fā)內(nèi)容及價(jià)價(jià)格建議開發(fā)分期及價(jià)格策略二期開發(fā)銷售售面積約54000㎡：：多層48套套，18層電電梯公寓360套。二期房源主要要以項(xiàng)目的新新物業(yè)類型電電梯公寓入市市，為了快速速被市場(chǎng)認(rèn)可可以及消化一一期剩余意向向性客戶二期房源因?yàn)闉槲恢迷驔]沒有市政景觀觀以及江景的的支撐，景觀觀優(yōu)勢(shì)不充足足二期物業(yè)以多多層2200元/㎡、電電梯公寓以2400元/㎡的中低價(jià)價(jià)位進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售售回款：1.3億元左右右61藍(lán)色布魯斯開發(fā)內(nèi)容及價(jià)價(jià)格建議開發(fā)分期及價(jià)格策略三期開發(fā)銷售售面積約84000㎡：：多層72套套，32層電電梯公寓540套，商業(yè)業(yè)10000㎡。在二期電梯公公寓被市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可后，借助助二期成功銷銷售后建立的的良好的市場(chǎng)場(chǎng)形象，結(jié)合合前兩期房源源銷售樹立的的品牌效應(yīng)以以及核心客戶戶的培養(yǎng)，以以高姿態(tài)推出出賣點(diǎn)鮮明的的三期房源實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤最大大化三期房源地理理位置極佳，，景觀優(yōu)勢(shì)相相當(dāng)明顯三期物業(yè)以多多層2400元/㎡、電電梯公寓以2600元/㎡的高價(jià)位位進(jìn)入市場(chǎng)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售售回款：1.9億元左右右62綠雅香榭里開發(fā)內(nèi)容及價(jià)價(jià)格建議四期開發(fā)銷售售面積約67000㎡：：多層144套，26層層電梯公寓416套。本期房源屬于于項(xiàng)目的收官官銷售，在極極佳的市場(chǎng)形形象以及品牌牌效應(yīng)的影響響下，通過對(duì)對(duì)項(xiàng)目前期實(shí)實(shí)景打造的推推廣，體現(xiàn)整整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)四期房源地理理位置適中，，位于項(xiàng)目中中間位置，享享有社區(qū)內(nèi)部部景觀優(yōu)勢(shì)四期物業(yè)以多多層2350元/㎡、電電梯公寓以2550元/㎡的價(jià)位進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售售回款：1.7億元左右右開發(fā)分期及價(jià)格策略63項(xiàng)目整體價(jià)格格走勢(shì)整體開發(fā)周期期預(yù)計(jì)3——5年項(xiàng)目住宅整體體產(chǎn)值約為6億64商業(yè)部分入市市及價(jià)格建議議開發(fā)分期及價(jià)格策略項(xiàng)目商業(yè)主要要位于臨河部部分，在項(xiàng)目目整體完成之之前實(shí)際價(jià)值值很難體現(xiàn)。。項(xiàng)目商業(yè)前期期可以意向性性銷售，但不不進(jìn)行全面的的推廣，在整整個(gè)**片區(qū)區(qū)成熟后，重重點(diǎn)集中推廣廣進(jìn)入市場(chǎng)。。整個(gè)**新城城片區(qū)正在建建設(shè)的起步階階段，商業(yè)環(huán)環(huán)境需要時(shí)間間來打造商業(yè)前期以3500元/㎡均價(jià)意向向性銷售，整個(gè)片區(qū)成熟熟時(shí)結(jié)合臨江江優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)推推廣使其銷售售價(jià)格達(dá)到4500元/㎡左右預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售售回款：4000萬元左左右65第四部分推推廣篇669、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。14:31:4914:31:4914:3112/31/20222:31:49PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2214:31:4914:31Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。14:31:4914:31:4914:31Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。12月-2212月-2214:31:4914:31:49December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。31十十二二月20222:31:49下下午14:31:4912月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月222:31下午午12月-2214:31December31,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/3114:31:4914:31:4931December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。2:31:49下下午2:31下下午14:31:4912月-229、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。14:31:4914:31:4914:3112/31/20222:31:49PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2214:31:4914:31Dec-2231-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。14: