研究并購(gòu)貸款

并購(gòu)貸款研究第二章銀行對(duì)并購(gòu)貸款的評(píng)估角度

第三章并購(gòu)貸款的業(yè)務(wù)流程

第四章典型案例分析

第五章國(guó)華置業(yè)可能應(yīng)用的并購(gòu)貸款案例第一章并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)模式介紹July302009政策背景

《貸款通則》-為了保障貸款的安全性，1996年中央銀行制定《貸款通則》中明確規(guī)定，商業(yè)銀行不許提供并購(gòu)貸款。

2008年，面對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)，國(guó)務(wù)院于連續(xù)出臺(tái)了若干文件，旨在通過(guò)積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，進(jìn)一步加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度，更好的發(fā)揮金融支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用。《金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展九項(xiàng)政策措施》-2008年12月3日，總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，確定了金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的9項(xiàng)政策措施。其中第五條為“創(chuàng)新融資方式，通過(guò)并購(gòu)貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道”。July302009政策背景

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》--2008年12月8日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的30條意見。其中第十七條為“允許商業(yè)銀行對(duì)境內(nèi)外企業(yè)發(fā)放并購(gòu)貸款。研究完善企業(yè)并購(gòu)稅收政策，積極推動(dòng)企業(yè)兼并重組”。

銀監(jiān)會(huì)于2008年12月9日頒布了《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（以下簡(jiǎn)稱“指引”）允許符合條件的商業(yè)銀行開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，并對(duì)并購(gòu)貸款的條件進(jìn)行了限定，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制進(jìn)行了指導(dǎo)。

結(jié)構(gòu)主要內(nèi)容要點(diǎn)條目通知開辦條件、監(jiān)管要求總則立法目的、機(jī)構(gòu)范圍、并購(gòu)與并購(gòu)貸款定義、業(yè)務(wù)原則、業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略、高管理強(qiáng)度規(guī)范、公平競(jìng)爭(zhēng)；并購(gòu)定義與類型（間接收購(gòu)/并購(gòu)方與借款人）；1-7風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估總綱并購(gòu)交易風(fēng)險(xiǎn)分析貸款風(fēng)險(xiǎn)分析商業(yè)銀行應(yīng)在全面分析戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、法律與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、整合風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等與并購(gòu)有關(guān)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上評(píng)估并購(gòu)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。89-12、13、1413-15風(fēng)險(xiǎn)管理4個(gè)硬性要求1個(gè)人員要求按業(yè)務(wù)流程的指引規(guī)定商業(yè)銀行應(yīng)在并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)受理、盡職調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、合同簽訂、貸款發(fā)放、貸后管理等主要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)以及內(nèi)部控制體系中加強(qiáng)專業(yè)化的管理與控制

16-192021-36附則并購(gòu)雙方、并購(gòu)交易各方37-39《指引》主要內(nèi)容并購(gòu):指境內(nèi)并購(gòu)方企業(yè)通過(guò)受讓現(xiàn)有股權(quán)、認(rèn)購(gòu)新增股權(quán)，或收購(gòu)資產(chǎn)、承接債務(wù)等方式以實(shí)現(xiàn)合并或?qū)嶋H控制已設(shè)立并持續(xù)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)企業(yè)的交易行為。

并購(gòu)可由并購(gòu)方通過(guò)其專門設(shè)立的無(wú)其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全資或控股子公司(以下稱子公司)進(jìn)行。

并購(gòu)貸款:指商業(yè)銀行向并購(gòu)方或其子公司發(fā)放的，用于支付并購(gòu)交易價(jià)款的貸款。相關(guān)概念

并購(gòu)資產(chǎn)

并購(gòu)股權(quán)7兼并公司股東目標(biāo)公司股東兼并公司目標(biāo)公司資產(chǎn)現(xiàn)金或其他回報(bào)收購(gòu)資產(chǎn)收購(gòu)股權(quán)兼并公司股東目標(biāo)公司股東兼并公司目標(biāo)公司現(xiàn)金或其他回報(bào)目標(biāo)公司股權(quán)并購(gòu)基本結(jié)構(gòu)第三章并購(gòu)貸款的業(yè)務(wù)流程

第四章典型案例分析

第五章國(guó)華置業(yè)可能應(yīng)用的并購(gòu)貸款案例第一章并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)模式介紹第二章銀行對(duì)并購(gòu)貸款的評(píng)估角度第八條商業(yè)銀行應(yīng)在全面分析戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、法律與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、整合風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等與并購(gòu)有關(guān)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上評(píng)估并購(gòu)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行并購(gòu)貸款涉及跨境交易的，還應(yīng)分析國(guó)別風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)和資金過(guò)境風(fēng)險(xiǎn)。

第十三條

商業(yè)銀行應(yīng)在全面分析與并購(gòu)有關(guān)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，建立審慎的財(cái)務(wù)模型，測(cè)算并購(gòu)雙方未來(lái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以及對(duì)并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)有重要影響的關(guān)鍵財(cái)務(wù)杠桿和償債能力指標(biāo)。邏輯：并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分析貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估商業(yè)銀行判斷是否給予并購(gòu)貸款的基本條件和原則對(duì)并購(gòu)方的規(guī)定-依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，信用狀況良好，沒(méi)有信貸違約、逃廢銀行債務(wù)等不良記錄對(duì)并購(gòu)交易的規(guī)定-合法合規(guī)，涉及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入、反壟斷、國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等事項(xiàng)的，應(yīng)按適用法律法規(guī)和政策要求，取得有關(guān)方面的批準(zhǔn)和履行相關(guān)手續(xù)

-并購(gòu)方與目標(biāo)企業(yè)之間具有較高的產(chǎn)業(yè)相關(guān)度或戰(zhàn)略相關(guān)性，并購(gòu)方通過(guò)并購(gòu)能夠獲得目標(biāo)企業(yè)的研發(fā)能力、關(guān)鍵技術(shù)與工藝、商標(biāo)、特許權(quán)、供應(yīng)或分銷網(wǎng)絡(luò)等戰(zhàn)略性資源以提高其核心競(jìng)爭(zhēng)能力對(duì)并購(gòu)貸款的規(guī)定-并購(gòu)貸款占并購(gòu)資金總額的比例：不高于50%

-期限：一般不超過(guò)五年

-擔(dān)保條件：高于其他貸款種類,包括但不限于資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方保證，以及符合法律規(guī)定的其他形式的擔(dān)保

-提款條件：至少包括并購(gòu)方自籌資金已足額到位和并購(gòu)合規(guī)性條件已滿足等內(nèi)容商業(yè)銀行判斷是否給予并購(gòu)貸款所關(guān)注的主要風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，是并購(gòu)貸款中最主要的風(fēng)險(xiǎn)，即產(chǎn)業(yè)的相關(guān)度和戰(zhàn)略的相關(guān)性能否達(dá)到預(yù)期效果，即并購(gòu)后的企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)：主要包括戰(zhàn)略、管理、技術(shù)、市場(chǎng)整合、組織、人力資源等方面。

具體操作整合中的整合風(fēng)險(xiǎn)，即并購(gòu)企業(yè)有無(wú)實(shí)施操作能力。操作過(guò)程中的法律和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)并購(gòu)本身具有復(fù)雜的特性和高風(fēng)險(xiǎn)性，這就需要銀行對(duì)與并購(gòu)相關(guān)的各個(gè)事項(xiàng)——包括主體資格、資產(chǎn)與業(yè)務(wù)、交易結(jié)構(gòu)、擔(dān)保安排、批準(zhǔn)與登記、勞動(dòng)關(guān)系、關(guān)聯(lián)交易、訴訟與合規(guī)、對(duì)外投資等，進(jìn)行深入全面的調(diào)查和分析。經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要是被并購(gòu)企業(yè)未來(lái)的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況。協(xié)同效應(yīng)(SynergyEffects)：是指并購(gòu)后競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，導(dǎo)致凈現(xiàn)金流量超過(guò)兩家公司預(yù)期現(xiàn)金流之和，或者合并后公司業(yè)績(jī)比兩個(gè)公司獨(dú)立存在時(shí)的預(yù)期業(yè)績(jī)高。并購(gòu)產(chǎn)生的協(xié)同效應(yīng)包括：經(jīng)營(yíng)協(xié)同效應(yīng)(OperatingSynergy)和財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)(FinancialSynergy)。協(xié)同效應(yīng)主要源于以下三個(gè)方面：一是范圍經(jīng)濟(jì)：并購(gòu)者與目標(biāo)公司核心能力的交互延伸。二是規(guī)模經(jīng)濟(jì)：合并后產(chǎn)品單位成本隨著采購(gòu)、生產(chǎn)、營(yíng)銷等規(guī)模的擴(kuò)大而下降。三是流程/業(yè)務(wù)/結(jié)構(gòu)優(yōu)化或重組：減少重復(fù)的崗位、重復(fù)的設(shè)備、廠房等而導(dǎo)致的節(jié)省。協(xié)同效應(yīng)行業(yè)行業(yè)規(guī)模、趨勢(shì)跨行業(yè)障礙和資本需求業(yè)務(wù)過(guò)往流動(dòng)現(xiàn)金的穩(wěn)定性和增長(zhǎng)前景競(jìng)爭(zhēng)力/領(lǐng)導(dǎo)地位商業(yè)模式的吸引力收購(gòu)結(jié)構(gòu)資產(chǎn)交易或股權(quán)交易對(duì)保證及擔(dān)保結(jié)構(gòu)的監(jiān)管限制稅務(wù)國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)估值合理性

股本對(duì)企業(yè)價(jià)值的比例使用夾層債務(wù)收購(gòu)公司交易經(jīng)驗(yàn)及收購(gòu)?fù)瓿珊蟮墓芾砉蓹?quán)出資追索權(quán)管理層管理層記錄管理層獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃商業(yè)銀行判斷是否給予并購(gòu)貸款的主要評(píng)估項(xiàng)目第四章典型案例分析

第五章國(guó)華置業(yè)可能應(yīng)用的并購(gòu)貸款案例第一章并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)模式介紹第二章銀行對(duì)并購(gòu)貸款的評(píng)估角度第三章并購(gòu)貸款的業(yè)務(wù)流程商業(yè)銀行并購(gòu)貸款操作流程貸前初步調(diào)查階段貸中審查階段交易完成階段貸后風(fēng)險(xiǎn)管理貸前初步調(diào)查階段1.銀行內(nèi)部指派一隊(duì)專業(yè)團(tuán)隊(duì)（包括并購(gòu)融資專家、客戶經(jīng)理、銀團(tuán)貸款專家和行業(yè)專家等）對(duì)貸款計(jì)劃進(jìn)行調(diào)查。2.銀行跟收購(gòu)方簽署保密協(xié)議書。3.從收購(gòu)方手機(jī)初步資料（包括初步的收購(gòu)價(jià)、收購(gòu)目標(biāo)公司的業(yè)務(wù)資料、歷史財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)等），并進(jìn)行調(diào)查。4.準(zhǔn)備初步的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)以決定初步的貸款金額及年期。5.準(zhǔn)備初步的信貸審批報(bào)告及基本貸款條款，并與內(nèi)部審批部門進(jìn)行初步討論。6.如銀行內(nèi)部審批部門初步允許及不反對(duì)進(jìn)一步考慮有關(guān)的貸款計(jì)劃，客戶經(jīng)理則會(huì)向收購(gòu)方發(fā)出沒(méi)有法律效力的基本貸款條款予收購(gòu)方考慮。貸中審查階段1.如有需要，銀行將安排更多人員加入團(tuán)隊(duì)，例如內(nèi)部法律專家等。此外，需要準(zhǔn)備雇用有專業(yè)并購(gòu)融資經(jīng)驗(yàn)的律師行對(duì)融資結(jié)構(gòu)及其他法律事項(xiàng)作意見咨詢。2.透過(guò)各獨(dú)立顧問(wèn)的參與，銀行將對(duì)貸款計(jì)劃進(jìn)行詳細(xì)的盡職調(diào)查。3.收購(gòu)方及目標(biāo)公司管理層提供詳細(xì)的5-7年的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。4.對(duì)管理層進(jìn)行訪問(wèn)，評(píng)估其管理能力。5.建立詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型，并根據(jù)盡職調(diào)查的分析，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)進(jìn)行壓力測(cè)試。6.雇用對(duì)融資合并有豐富經(jīng)驗(yàn)的律師協(xié)助準(zhǔn)備詳細(xì)貸款條款及委任書，并檢閱其它有關(guān)合并的文件（包括買賣協(xié)議、股東協(xié)議等）。同時(shí)開始跟收購(gòu)方協(xié)議條款細(xì)則。7.準(zhǔn)備詳細(xì)的信貸報(bào)告予銀行信貸部進(jìn)行審批。8.通過(guò)內(nèi)部審批后，向收購(gòu)方發(fā)出有法律效力的詳細(xì)貸款條款及委任書。9.收購(gòu)方和賣家簽署買賣協(xié)議，并在指定日期內(nèi)完成交易（大約由幾個(gè)星期到幾個(gè)月）。交易完成階段1.收購(gòu)方、賣家、銀行和律師各方進(jìn)行協(xié)商，并就貸款合同文件達(dá)成協(xié)議。2.擔(dān)任代理行職責(zé)的銀行加入團(tuán)隊(duì)，從日常運(yùn)作及管理的角度審閱貸款合同文件。3.簽署主貸款合同及其他相關(guān)的擔(dān)保品的質(zhì)押協(xié)議。4.收購(gòu)方、賣家、銀行和律師各方準(zhǔn)備提款的先決條件。5.銀行后勤部門加入團(tuán)隊(duì)，為目標(biāo)公司準(zhǔn)備相關(guān)的開戶文件及為提款做準(zhǔn)備。6.貸款提款及交易完成。附注：提款前，銀行需要求收購(gòu)方將股本資金已經(jīng)到位及銀行將貸款及收購(gòu)方資金直接劃撥到賣方指定帳戶。貸后風(fēng)險(xiǎn)管理1.負(fù)責(zé)部門：——客戶經(jīng)理，風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)理，后勤部門及代理行職責(zé)部門——各部門要特別留意公司帳戶現(xiàn)金出入是否有非正常運(yùn)作2.對(duì)目標(biāo)公司加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理及提高跟公司管理層會(huì)議密度。3.最少需要為目標(biāo)公司做年度及季度的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，包括評(píng)估貸款合同內(nèi)的條款、財(cái)務(wù)指標(biāo)是否合格。4.目標(biāo)公司需要在每年年底提供未來(lái)一年的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。銀行需要在未來(lái)一年就此財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)跟實(shí)際財(cái)務(wù)報(bào)告作比較。5.若風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)增加，應(yīng)評(píng)估是否需要增加撥備及下調(diào)貸款分類，及訂下更高風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)，例如要求每月財(cái)務(wù)、現(xiàn)金流分析表及股東注資等。第五章國(guó)華置業(yè)可能應(yīng)用的并購(gòu)貸款案例第一章并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)模式介紹第二章銀行對(duì)并購(gòu)貸款的評(píng)估角度第三章并購(gòu)貸款的業(yè)務(wù)流程第四章典型案例分析寶鋼集團(tuán)并購(gòu)案例寶鋼集團(tuán)（寶鋼）3月1日正式與杭州鋼鐵集團(tuán)公司（杭鋼）在寧波舉行《關(guān)于寧波鋼鐵有限公司的股權(quán)收購(gòu)協(xié)議》和《關(guān)于寧波鋼鐵有限公司的合資合同》簽約儀式。此次寶鋼集團(tuán)并購(gòu)寧波鋼鐵，并購(gòu)總價(jià)達(dá)到31.4億元，其中從銀行獲得的并購(gòu)貸款金額為15.5億元，其中7.5億元由交行上海分行提供，8億元由建設(shè)銀行上海分行提供，兩筆貸款期限均為三年。31.4億元中，用于從杭鋼集團(tuán)手中購(gòu)買寧波鋼鐵控股權(quán)的價(jià)格為20.2億元，用于新一輪增資擴(kuò)股計(jì)劃約11.2億元。3月1日下午，寧鋼隨即召開了重組后的首次臨時(shí)股東大會(huì)和董事會(huì)，確定公司增資擴(kuò)股后的股權(quán)結(jié)構(gòu)：寶鋼持股56.15%，杭鋼從原本43.85%的股份降至34%，新增寧波市政府持有另外9.85%的股權(quán)。選擇并購(gòu)貸款的原因首先，雖然寶鋼集團(tuán)在短時(shí)間內(nèi)可以調(diào)集的現(xiàn)金量很大，但這個(gè)資金可以另作安排，只要從其他安排獲得的收益或減少的財(cái)務(wù)支出高于利息成本，就是劃算的。其次，此次并購(gòu)貸款是寶鋼集團(tuán)對(duì)一種新的金融工具的嘗試。寶鋼作為鋼鐵‘國(guó)家隊(duì)’的主力軍，今后可能還會(huì)遇到更好的、更大的并購(gòu)機(jī)會(huì)，可能不考慮用自有資金做兼并重組?，F(xiàn)在做一些嘗試，以后利用這個(gè)工具時(shí)內(nèi)部的運(yùn)行機(jī)制就會(huì)很順利。主要的戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)首先，寧波鋼鐵處在寧波北侖港，北侖港是中國(guó)四大深水港區(qū)之一，可以直接?？康V石運(yùn)輸船，可大大降低生產(chǎn)成本。其次，寧波鋼鐵熱軋產(chǎn)品占主導(dǎo)性，可為寶鋼后續(xù)的深加工提供初級(jí)原料。第三，江浙區(qū)域整體鋼材需求量大，但浙江鋼材供應(yīng)量偏小，處在寧波這個(gè)位置，可以很好地去輻射江浙市場(chǎng)。最后，寧波鋼鐵過(guò)半數(shù)的員工具有大專學(xué)歷，可塑性很強(qiáng)。行業(yè)周期低谷對(duì)一些有實(shí)力的、尤其手中現(xiàn)金流比較充裕的企業(yè)來(lái)說(shuō)，是兼并收購(gòu)的好機(jī)會(huì)。寶鋼在這個(gè)時(shí)候準(zhǔn)確地把握住機(jī)會(huì)，把它長(zhǎng)久以來(lái)希望的，在寧波北侖布點(diǎn)的這個(gè)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)了。并購(gòu)重點(diǎn)流程在寶鋼集團(tuán)和寧波鋼鐵開始并購(gòu)洽談之后，交行就開始介入，依托寧波分行、上海分行、總行、寶山支行共同參與，對(duì)寧波鋼鐵公司進(jìn)行為期約三個(gè)月的盡職調(diào)查。寶山支行和總行授信部均安排了資深人員組成審查隊(duì)伍，先后進(jìn)行了寶山支行團(tuán)隊(duì)盡職調(diào)查，分行授信管理部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，總行公司業(yè)務(wù)部盡職調(diào)查，總行法律合規(guī)部審查，總行授信管理部判斷風(fēng)險(xiǎn)等各個(gè)互相制約的環(huán)節(jié)。在兼并收購(gòu)以后，交行人員還要到寧波去現(xiàn)場(chǎng)視察，跟蹤合并后企業(yè)的后續(xù)運(yùn)行情況。以往貸款給寶鋼集團(tuán)，銀行更關(guān)注寶鋼集團(tuán)的整體經(jīng)營(yíng)情況和現(xiàn)金流；現(xiàn)在銀行還關(guān)注被兼并收購(gòu)方整體的財(cái)務(wù)情況和業(yè)務(wù)前景。第一章并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)模式介紹第二章銀行對(duì)并購(gòu)貸款的評(píng)估角度第三章并購(gòu)貸款的業(yè)務(wù)流程第四章案例分析第五章國(guó)華置業(yè)可能應(yīng)用的并購(gòu)貸款案例公司可能案例分析——南京熊貓電子項(xiàng)目交通：緊鄰城市主干道龍?bào)粗新?、中山東路、珠江路，地塊西南角緊鄰地鐵2號(hào)線西華門站區(qū)位：東臨南京軍區(qū)總醫(yī)院，北臨南京軍區(qū)司令部，向西與南京商業(yè)中心—新街口距離為2公里，南臨電子商業(yè)街—珠江路現(xiàn)為熊貓集團(tuán)總部所在地,目前主要有總部管理部門、軍品研發(fā)生產(chǎn)和江蘇軟件園。地塊土地面積約12.4萬(wàn)㎡，現(xiàn)有建筑面積約15萬(wàn)㎡。2005年2月市規(guī)劃局批準(zhǔn)301號(hào)土地性質(zhì)由工業(yè)用地變性為商業(yè)、辦公、住宅開發(fā)用地。熊貓電子完成該宗土地變更為商業(yè)、居住性質(zhì)的手續(xù)及拆遷補(bǔ)償、補(bǔ)交地價(jià)款等事宜并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，并就該宗土地開發(fā)設(shè)立項(xiàng)目公司，將完成土地使用性質(zhì)變更后的土地使用權(quán)及相關(guān)批復(fù)文件轉(zhuǎn)移至該項(xiàng)目公司名下，使得項(xiàng)目公司擁有開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目的合法權(quán)益及審批手續(xù)。雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，國(guó)華收購(gòu)熊貓電子設(shè)立項(xiàng)目公司全部股權(quán)。并購(gòu)方案：國(guó)華全資收購(gòu)熊貓電子地塊項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)項(xiàng)目占地面積(萬(wàn)平米)總建筑面積(萬(wàn)平米)地上建筑面積(萬(wàn)平米)地下建筑面積(萬(wàn)平米)物業(yè)構(gòu)成

10.47

56.60

44.50

12.10住宅

3.00

3.00

車位

9.10

9.10酒店式公寓

4.00

4.00

-辦公

32.70

32.70

-商場(chǎng)

7.80

4.80

3.00風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與分析戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)：公司與項(xiàng)目公司不僅同為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且并購(gòu)的土地也是用來(lái)建造公司主要產(chǎn)品——城市綜合體，公司有著豐富經(jīng)驗(yàn)，有利于并購(gòu)后的良好經(jīng)營(yíng)；公司可以通過(guò)并購(gòu)獲得目標(biāo)企業(yè)的土地儲(chǔ)備，對(duì)于公司而言屬戰(zhàn)略性資源，且能夠拓寬公司土地儲(chǔ)備區(qū)域，公司可以南京為中心，輻射周邊地區(qū)，為公司進(jìn)一步在蘇浙地區(qū)發(fā)展提供平臺(tái)。整合風(fēng)險(xiǎn)：公司從北京做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始，到現(xiàn)在在惠州、上海、北戴河都有大型項(xiàng)目，有良好的在陌生環(huán)境實(shí)施操作、整合資源的能力。法律和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：公司已成功完成了兩次類似并購(gòu)（上海、北戴河項(xiàng)目），能夠良好地控制法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并購(gòu)企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流注：2022年為持有型物業(yè)資本化的現(xiàn)金流土地成本（元/建筑平米）5,000經(jīng)營(yíng)收入(萬(wàn)元)1,317,736開發(fā)成本(萬(wàn)元)(407,477)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用(萬(wàn)元)(279,547)財(cái)務(wù)費(fèi)用(萬(wàn)元)(50,829)所得稅(萬(wàn)元)(152,746)凈利潤(rùn)(萬(wàn)元)426,766凈利潤(rùn)率32.4%稅后內(nèi)部收益率9.2%稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)31,183投資回收期(年)11并購(gòu)項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算數(shù)據(jù)地塊名稱占地面積總建筑面積用途成交價(jià)土地單方出讓時(shí)間雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)西南側(cè)地塊4.95